Mul on küsimus ajaliselt tundliku vaidluse kohta üürileandjaga. Ma elan linnas registreeritud aadressil, aga mul on ka teises linnas kehtiv üürileping, mis kehtib kuni maini 2027. Ma õpetan sealses ülikoolis, seega ööbin vastavalt oma õppegraafikule ja ülikool hüvitab majutuskulud kuni teatud summani. Olen sellelt üürileandjalt üürinud korterit üle aasta. Oli suuline kokkulepe, et ta võib korterit Airbnb või muude lühiajalise majutuse platvormide kaudu üürida, kui ma ise korteris ei ööbi. Ma ei maganud korteris suvel, mõistes seda kokkulepet. Juulis andsin talle kõik ööd, mil ma sügissemestril septembrist detsembrini korteris magan. Olin riigist väljas kuni eilseni, külastades oma perekonda USA-s. Augusti alguses saatis ta mulle e-kirja, et tahab meie üürilepingu tühistada, kuna tal pole aega seda minu peatumiste vahel teistele külalistele ette valmistada. Ta ütles, et ma võin talle kas iga kuu rohkem maksta, iga öö eest kõrgemat hinda maksta või välja kolida. Ma selgitasin, et mul pole aega õigeks ajaks teist sobivat kohta leida. Minu küsimus on, kas ta saab seaduslikult meie üürilepingu sel viisil lõpetada? Plaanisin sinna jääda alates 7. septembrist ja loodan, et saan aru oma õigustest üürnikuna. Tänan teid abi eest.

Üürileandja tegevus ei pruugi olla võlaõigusseaduse (VÕS) kohaselt õiguspärane. Selgituste kohaselt sõlmisid pooled suuliselt tähtajalise üürilepingu kestusega kuni mai 2027. Üürileandja augustikuu e-kirja võib käsitleda üürilepingu ülesütlemisena ehk lepingu ennetähtaegse lõpetamisena. Küsija soovib teada, kas üürilepingu ülesütlemine on kehtiv.

Üürilepingule ei ole kehtestatud kirjalikus vormis sõlmimise nõuet, seega on suuliselt sõlmitud üürileping kehtiv. Kuid praktikas võib probleemiks kujuneda lepingu tingimuste, eeskätt tähtaja, tõendamine. Selleks peab küsija kokku koguma kõik kättesaadavad tõendid – pooltevahelised kirjavahetused, üürimaksete regulaarsus, üürniku kasutusaegadest teatamine, üürileandja varasemad kinnitused või muud asjaolud, mis näitavad, et pooled mõistsid lepingut tähtajalisena.

Üürilepingu ülesütlemise kord sõltub lepingu tähtajast: kui küsija ei suuda tõendada tähtaegse üürilepingu sõlmimist, siis sellisel juhul oli tegemist tähtajatu üürilepinguga. Tähtajatut üürilepingut saab üles öelda korraliselt kolmekuulise etteteatamisega (VÕS § 311, § 312). Kui leping oli tähtajaline, siis tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja saabumisel mais 2027 ning sellist lepingut ei saa niisama lõpetada. Tähtajalist üürilepingut saab erakorraliselt üles öelda vaid mõjuval põhjusel (VÕS § 313). Üürileping öeldakse üles kirjalikus vormis avaldusega, milles tuleb ära tuua ka ülesütlemise aeg, alus ja ülesütlemise vaidlustamise kord ning tähtaeg (VÕS § 325).

Üürileandja ütles lepingu üles e-kirjaga, millega on kirjaliku vormi nõue täidetud. Kuid küsimuse kohaselt ei vastanud üürileandja e-kirjas toodud avaldus nõuetele, üürileandja ei teatanud alust (kas korraline või erakorraline ülesütlemine ning kas üürileping oli tähtajatu või tähtajaline). Kui eeldada, et tegemist oli tähtajalise üürilepinguga, siis üürileandja soovimatus tegeleda eluruumi lühiajaliseks kasutamiseks ettevalmistamisega ei ole seaduse mõttes mõjuv põhjus. Üürileandja erakorralise ülesütlemise avaldus ei vasta nõuetele ja see on tühine (VÕS § 325 lg 5).

Üürileandja pakkumine, et leping võiks jätkuda tähtaja lõpuni juhul, kui üürnik nõustub üüri tõstmisega, ei muuda lepingu tingimusi. Tähtajalise üürilepingu kehtivuse ajal ei ole üürileandjal õigust üüri ühepoolselt tõsta, seda saab teha vaid kokkuleppel.

Kokkuvõttes on suuline tähtajaline üürileping kehtiv, üürileandjal ei ole õigust seda enne tähtaja saabumist üles öelda ilma mõjuva põhjuseta. Üürileandja esitatud põhjendus ei ole mõjuv põhjus ning üürileandja üüri tõstmise nõue ei ole lubatav.  Küsija peab saatma üürileandjale kirjaliku vastuse teatades, et üürileping oli sõlmitud tähtajalisena kuni mai 2027, üürileandjal puudub lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuv põhjus. Üürileandja ülesütlemine ei ole kehtiv, see on tühine. Üürileandjalt tuleb nõuda lepingu jätkumist kuni tähtaja saabumiseni. Pooled võivad sõlmida kuni tähtaja lõpuni kehtiva üürilepingu nüüd kirjalikus vormis.  

Tere mul on suur mure mul elukaaslasel oli võlgnevus seoses üürikorteriga millel ei olnud üürilepingut ja ma kolisin tema juurde eelmise aasta augustis kuigi võlgnevus oli tal juba enne kui mina tema juurde kolisin oma lapsega ja nüüd korteri omanik hoiab minu ja minu lapse asju korteris kinni ja lubas veel mulle inkasso kaela määrata kuna minu elukaaslane on võlgnik aga varasemalt käis üüri maksmine sularahas mille korteri omanik sai enda koju postkasti seoses maksudest kõrvale hiilimisega aga ma sooviksin enda asju kätte saada mida nad ei ole nõus mulle tagastama sooviksin teada mis õigused mul selleks on ja mida ma teha saaksin, et ma oma asjad kätte saaksin.

Esmalt on võimalik, et eluruumi üürileping on sõlmitud suuliselt. Seadus ei sätesta kohustusliku kirjaliku eluruumi üürilepingu vormi, kuigi sellisel juhul on keeruline tõendada, milles lepingu pooled täpselt kokku leppisid. Teiseks ei muutu elukaaslase üürivõlg automaatselt teie omaks ainult selle tõttu, et elasite/elate samas eluruumis. Pelgalt kooselamise fakt ei tee teist võlgnikku üürilepingu tähenduses. Kui korteriomanik peab kinni teie ja lapse asju/vara, on see võimalik vaid vägagi erandlikul juhul, näiteks on selliseks juhuks üürileandja pandiõigus. Soovitan teil pöörduda kirjalikult eluruumi üürileandja poole, nõudesa asjade/vara kohest tagastamist ja selgitust selle kohta, millisel õiguslikul alusel neid kinni hoitakse. Seega peate olema valmis tõendama, et teatud asjad (teie ja lapse asjad/vara) kuuluvad teile. Tõenditeks vara kuuluvuse osas saavad olla ostutsekid, lepingud, pildid või muud asjakohased tõendid. Juhul kui eluruumi üürileandja teile nõutud vara vabatahtlikult ei tagasta, saate samasisulise hagi esitada maakohtusse asja väljaandmise või valduse kaitse nõudes. Juhul kui eluruumi omanik/üürileandja ähvardanb teie vara müüa, võib olla tegu karistusõiguliku küsimusega. Sellisel juhul tuleks pöörduda politsei poole, kuid seejuures tuleb arvestada, et politsei ei lahenda omandi- ja valduse ning üürivõla üle käivat vaidlust.

Olen kinnistu omaniku poeg ja 2020 aastal tehti kinkelepinguga mulle kinnistu st et ma olen omanik,aga isiklik kasutusõigus on kinkijal elu lõpuni.Kinkija on mind laimanud neti teel,on olemas videod ja helisalvestused kuidas kinkija käitub maja omanikuga lugupidamatult.Kasutusõigusega isik on lubanud luku ära vahetada,samas on ta ka lõhkunud selle toa ust kus ma ise tavaliselt olen.Tänu tema käitumisele ei saa ma ise kinnistul elada,ega seda kasutada.Inimene on ka mulle võlgu üle 8400 euro juba üle aasta aega ,millest ta põhimõtteliselt keeldub maksmast.Muru ta lubas ka mitte niita.Kinkelepingus pole kahjuks kirjas et kinkija peab kingisaaja varaga heaperemehelikult käituma.Kinkija ei hoia maja korras,suitsetab toas,on jäänud suitsuga magama,on laisk ei korista,on pannud kõik suitsu tossu maha toa põrandale jne.Kinkija omavoliliselt viskas ka välja minu asju kõrvalhoonest

Kui isikliku kasutusõiguse omaja rikub kasutusõigusest tulenevaid kohustusi, näiteks kahjustab kinnistut või takistab omaniku õiguste teostamist, on sul kui omanikul õigus nõuda rikkumise lõpetamist ja tekitatud kahju hüvitamist. Kui rikkumised on olulised ja korduvad, võib teatud juhtudel kõne alla tulla ka kasutusõiguse lõpetamine, kuid selle võimalikkus sõltub kasutusõiguse täpsest sisust ja õiguslikust vormist, mistõttu on oluline üle vaadata sõlmitud kinkeleping ja kasutusõiguse seadmise kokkulepped ning kinnistusraamatu kanne.
Kasutusõiguse omajal on õigus kinnistut kasutada ulatuses, milles kasutusõigus on talle seatud. Samas ei anna kasutusõigus talle õigust omanikku põhjendamatult kinnistu kasutamisest kõrvale jätta. Seega ei ole kasutusõiguse omajal üldjuhul õigust vahetada lukku nii, et omanik ei pääse enam kinnistule või ei saa oma õigusi teostada. Samuti ei tohiks omanik ise lukke vahetada viisil, mis muudaks kasutusõiguse omaja õiguse kasutuks. Konkreetne hinnang sõltub sellest, kas kasutusõigus hõlmab kogu elamut või ainult selle kindlat osa.
Kui kasutusõiguse omaja on lõhkunud ukse või muul viisil kinnistut kahjustanud, suitsetamisega tekitanud kahjustusi või tuleohu või jätnud kinnistu tahtlikult hooletusse, võib tegemist olla kasutusõiguse tingimuste või seadusest tulenevate kohustuste rikkumisega. Kui kasutusõiguse suhtes kohaldub kasutusvalduse regulatsioon, peab kasutusõiguse omaja asja kasutama korrapäraselt ja heaperemehelikult ning seda korras hoidma. Tekitatud kahju eest võib nõuda hüvitist ning jätkuva rikkumise korral rikkumise lõpetamist või sellest hoidumist.
Kui kasutusõiguse omaja on sinu asjad kõrvalhoonest välja visanud, sõltub nõue sellest, mis asjadest edasi sai. Alles olevate asjade puhul võib olla võimalik nõuda nende tagastamist, hävitatud või kahjustatud asjade puhul aga kahju hüvitamist. Oluline on tõendada, millised asjad ära visati ja milline oli nende väärtus.
Internetis sinu kohta avaldatud väidete puhul tuleb eristada arvamusi faktilistest väidetest. Kui sinu kohta on avaldatud ebaõigeid ja au teotavaid faktilisi väiteid, võib olla võimalik nõuda nende ümberlükkamist või paranduse avaldamist ning sõltuvalt asjaoludest ka kahju hüvitamist. Alles tuleks hoida postitused, kuvatõmmised, videod, lingid ja muu tõendusmaterjal.
Mis puudutab üle 8400 euro suurust võlga, siis on tegemist eraldi rahalise nõudega, mida tuleb hinnata selle aluseks oleva suhte järgi – näiteks kas tegemist oli laenu, kokkulepitud tagasimakse või muu rahalise kohustusega. Kui võlg on sissenõutav ja selle tekkimist saab tõendada, võib nõuda põhivõla tasumist ja sõltuvalt asjaoludest ka viivist. Üle aasta kestnud võlgnevuse tõttu ei ole mõistlik nõudega enam viivitada. Tehingust tuleneva nõude üldine aegumistähtaeg on kolm aastat ning aegumine hakkab kulgema nõude sissenõutavaks muutumisest, kuid täpne aegumistähtaja algus sõltub võlasuhte asjaoludest. Siin soovitaks esitada esmalt kirjaliku maksenõude, milles näitad ära võla tekkimise aluse, summa, sissenõutavuse ning annad mõistliku tähtaja tasumiseks. Kui võlgnik ei maksa, võib sõltuvalt nõude dokumentaalsest tõendatavusest olla võimalik kasutada maksekäsu kiirmenetlust või esitada hagi kohtusse. 
Sinu poolt välja toodud olukorras võib kõne alla tulla mitu erinevat nõuet: kasutusõiguse rikkumise lõpetamine, kasutusõiguse lõpetamine, kinnistu või muu vara kahjustamise eest kahju hüvitamine, sinu asjade tagastamine või nende väärtuse hüvitamine, internetis avaldatud ebaõigete väidete ümberlükkamine ning 8400-eurose võla sissenõudmine.
Enne konkreetsete nõuete esitamist tuleks üle vaadata kinkeleping, kasutusõiguse kokkulepped ja kinnistusraamatu kanne ning koguda kokku tõendid kahjustuste, asjade äraviskamise, internetis avaldatud väidete ja võlgnevuse kohta.
 

Tere! Jutt käib pärimisõigusest.Ema on teinud maja õe ja vennale.Mina ja minu laps on majja sissekirjutatud.Kas neil on õigust pärast ema surma meid välja visata?

Ainuüksi sissekirjutus ei anna teile õigust peale ema surma majas edasi elada. Kui ema on teinud testamendi, millega jätab maja teie õele ja vennale, siis peale teie ema surma, on õigus neil otsutada, kas te võite seal edasi elada või mitte. Teie emal on võimalik oma elu ajal sõlmida teiega isikliku kasutusõiguse leping. See annab teile õiguse edasi elada majas ka peale teie ema surma. Teine võimalus on, et teie ema määrab testamendiga, et teil on õigus majas edasi elada, siis ei tohi teie õde-venda teid majast välja tõsta. 

Meil on garaaziühistu. Kas juhatuse liige saab olla garaazi kasutaja või rentnik - kasutaja on omaniku vend? Meil on probleem, et üldkoosolekul ei tule piisavalt kohale, ei saa otsustada midagi. Kuidas on, et saab teha korduskoosolek, kus saab midagi otsustada, sõltumata sellest kui palju tuleb kohale? 

Garaaziühistud tegutsevad hooneühistutena ja neile kohaldatakse hooneühistuseadust ja tulundusühistuseadust. Juhatus on ühistu juhtorgan, mis esindab ja juhib ühistut. Ühistu juhatuse liikmeks võib olla füüsiline isik, kelle valib üldkoosolek. Juhatuse liikmeks ei pea olema ühistu liige, kui põhikirjas pole kirjas teisiti. Tasub tähelepanu pöörata sellele, kas tegemist on garaazibokside puhul omanikega või kasutusõigust omavate ühistu liikmetega. Hooneühistu puhul on garaazi ja garaazi aluse maa omanik juriidiline isik ning füüsilised isikud on ühistu liikmed ja konkreetsete garaazibokside kasutajad. 

Ühistus otsuseid võtab vastu üldkoosolek. Üldkoosolek on hääleõiguslik kui kohal või esindatud on üle poole ühistu liikmetest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema esindatuse nõuet. Kui üldkoosolek hääleõiguslik ei ole, tuleb kokku kutsuda korduskoosolek. Juhatus kutsub kolme nädala jooksul, kuid mitte varem kui seitsme päeva pärast, kokku uue koosoleku sama päevakorraga. Uus üldkoosolek on pädev vastu võtma otsuseid, sõltumata koosolekul viibivate või esindatud liikmete arvust.

Tere. Kirjutan teile murega. Olen üürnik. Kehtiva üürilepingu järgi on üür fikseeritud ning hõlmab kõiki kõrvalkulusid (elekter, vesi, jms). 31.12.2025 (kell 15:42) sain e-kirja teel teavituse üürilepingu muudatusest algusega 01.01.2026. Eelteavitust antud muudatuse tuleku kohta ei olnud. Muudatus näeb ette, et üür ja kõrvalkulud eraldatakse ning senine fikseeritud kuukulu muutub igakuiselt muutuvaks. Emailis oli manuses kokkulepe millele paluti allkirja. Ma ei ole lepingu muudatusega nõus ja soovin seetõttu üürilepingu lõpetada. Kehtivas lepingus on kirjas, et ülesütlemise etteteatamistähtaeg 1 kuu. Küsimus on, kas üürileandjal on õigus nõuda ülesütlemistähtaja jooksul (viimase 1 kuu eest) üüri uue, minu poolt allkirjastamata lepingu tingimustel, või peab ta selle perioodi eest arvestama üüri kehtiva lepingu alusel (fikseeritud üür koos kõrvalkuludega)? Juba ette tänades!

Üürileandja ei tohi ühepoolselt muuta kehtiva üürilepingu tingimusi, sh üüri ja kõrvalkulude arvestust, ilma üürniku nõusolekuta. Kui te ei ole muudatusega nõus ega allkirjastanud uut kokkulepet, kehtivad lepingu ülesütlemistähtaja jooksul endised tingimused – st fikseeritud üür koos kõrvalkuludega.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 299 lõige 4 sätestab, et isegi kui lepingus on kokku lepitud, et üürileandja võib lepingutingimusi, mis ei puuduta üüri suurust, ühepoolselt muuta, kohaldatakse siiski VÕS § 299 lõigetes 1–3 toodud reegleid. See tähendab, et üürileandja ei või ühepoolselt muuta üürilepingu tingimusi üürniku kahjuks, sh panna üürniku kanda uusi kõrvalkulusid või vähendada seniseid teenuseid, ilma et üürnik sellega nõustuks.
Kui üürileandja soovib muuta üüri arvestust (nt eraldada kõrvalkulud ja muuta kuukulu muutuvaks), peab ta selleks saama üürniku nõusoleku. Kui te ei ole muudatusega nõus ega allkirjastanud uut kokkulepet, kehtib lepingu ülesütlemistähtaja jooksul endine leping.
Üürileandja võib nõuda ülesütlemistähtaja jooksul üüri ainult kehtiva lepingu alusel, st fikseeritud üür koos kõrvalkuludega. Uue, allkirjastamata lepingu tingimusi ei saa rakendada enne, kui pooled on selles kokku leppinud.

Tere! Kas selliselt täidetud dokumenti (käsikirjas, a'la poolele paberile kirjutatud elamispinna üürimise korda saab nimetada üürilepinguks, kus kirjas, et X on üürile andja ja Y on üürile võtja? On kuupäev, kus on kirjas, millise summa sissemaksuks üürile võtja andis ja üürile andja vastu võttis (allkirjad all). Samuti on välja toodud, et maksmine on sularahas ja välja toodud maksmise kuupäev(ad). Head vana-aasta lõppu soovides

Käsitsi kirjutatud dokument, kus on selgelt kirjas üürileandja ja üürniku andmed, üürisumma, maksmise kord ning allkirjad, võib olla üürileping, kui pooled on selle allkirjastanud. Eesti õiguse järgi võib üürilepingu sõlmida ka käsitsi vormistatud dokumendina, kui seadus ei nõua kohustuslikku vormi.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 11 kohaselt võib lepingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või muus vormis, kui seaduses ei ole ette nähtud kohustuslikku vormi. Eluruumi üürilepingut võib üldjuhul sõlmida kirjalikus vormis, kuid tähtajaga üle ühe aasta peab leping olema kirjalik – muidu loetakse see tähtajatuks (§ 274).
Kui dokumendis on kirjas üürileandja ja üürniku nimed, üürisumma, maksmise kord, kuupäevad ning mõlema poole allkirjad, siis see vastab kirjaliku lepingu nõuetele. Käsikirjas vormistamine ei muuda lepingut kehtetuks, kui see on loetav ja pooled on selle allkirjastanud.
Oluline on, et lepingust oleks üheselt arusaadav, millised on poolte õigused ja kohustused ning millist elamispinda üüritakse.

Tere! Kuidas teha selline leping et ettevõttele kuuluva hoone/kinnistu vastutus lasuks täielikult eraisikul? Ehk mis iganes probleemid, võimalikud trahvid jms oleks eraisikule mitte ettevõttele nigu autode puhul on vastutav kasutaja siis sarnast asja oleks kinnistule vaja kes seda põhimõtteliselt haldab. Kas on ka mingeid miinus pooli sellisel tegevusel mida ma hetkel ei näe? Aitäh!

Küsimusest võib mõista, et ettevõttele kuuluv kinnisasi antakse füüsilise isiku kasutusse ning soovitakse, et kõigi kohustuste eest vastutaks kasutaja. Üldjuhul pannakse sellised tingimused kirja kasutusse andmise lepingusse. Siiski jäävad mõned kohustused, mis määratakse omanikule ning mille täitmist nõutakse omanikult (näiteks maamaks) ent lepingu alusel on omanikul õigus nõuda kasutajalt kohustuse täitmise hüvitamist.