Tere pöördun teie poole sellise küsimusega ;et olen abielus alates 22.06.2000 a. 2005 a erastasime lapse evp paberitega naise kaasomandis oleva vallasvara juurde maa millest sai meie ühisvara! 2017 a tehti selle kaasomandi müük väljaspool kaasomanike ja teisi osanike ei teavitatud! Erastamise hetkel oli kaasomand jagatud 4-ks võrdseks osaks ja üks omanik oli müügi hetkeks omandanud pool kinnisvarast mille müüs 2017 väljaspoole kaasomanike ja ei ostja ega müüja ei teavitanud teisi osanike tehingust! Praeguseks hetkeks on müüa lahkunud meie seast aga tal on pärijad kas nendel on sama vastutus kui müüjal? Ostja oli müügi hetkel müüa elukaaslane kuid mitte kaasomanik. Kuna notar ei teinud erastamise hetkel mind nähtavaks kinnistusraamatus siis ei näe ka andmeid kas mul on õigus nõuda notarilt et ta kannab mind kinnistusraamatusse kui osaniku ja nõuda müügi dokumente ja enda kinnistusraamatusse kandmist? Siiani teadsin et kaasomanike vahel olid kogu aeg konfliktid ja ei süvenenud asjasse aga nüüd sooviks kasutada oma õigusi ja reaalosade välja mõõtmist!

Kui mõtteline osa kinnisasjast on soetatud abielu ajal, on omanikuks mõlemad abikaasad (ühisvara) sõltumata sellest, kas kinnistusregistrisse on kantud üks või mõlemad abikaasad. Kinnisasja jagamine saab toimuda vaid kõigi kaasomanike kokkuleppel või kui kokkulepet ei saavutata, kohtus. Selle jagamine reaalosadeks sõltub aga sellest, kas reaalosadeks jagamine on maakorralduslikult ja ehitustehniliselt võimalik.

Elan kaasomandis olevas majas. Kinnistusraamatus on mõlemal omanikul ½ kaasomandist ning see oli nii ka siis, kui korter 2 omanik oma osa omandas. Maja on kokkuleppeliselt jaotatud järgmiselt: • Korter 1 – alumine korrus • Korter 2 – ülemine korrus 2005.aastal koostati korter 2 omaniku algatusel majale rekonstrueerimisprojekt, mille allkirjastasid mõlemad kaasomanikud ning mille alusel maja ka välja ehitati. Rekonstrueerimise käigus muutusid aga olulisel määral korterite proportsioonid: • Korter 1 kasulik pind: 77 m² • Korter 2 kasulik pind: 56 m² • Lisaks: Korter 2 omanik soovis endale 20 m² rõdu, mis paikneb korter 1 eluruumide kohal. Siiski on kinnistusraamatus endiselt kirjas, et mõlemal kaasomanikul on ½ kaasomandist. See tekitab probleeme, kuna erimeelsuste korral väidab korter 2 omanik, et tal on 50% kaasomandist ning ta soovib sellele vastavalt kasutada korter 1 ruume. Oluline aspekt: Projektis, mille korter 2 omanik ise algatas ja allkirjastas, on ta teadlikult nõustunud sellega, et tema kasulik pind väheneb. Kokkuleppe sõlmismisest teine osapool ei ole huvitatud, sest ta tahab oma osalust müüa ning see ½ kaasomandist on tal justkui müügiargument. Oleme teinud talle ka oma pakkumise, et ostame tema osa välja aga kuna tema hinnasoov on ebareaalne, siis sellega praegu ei arvestaks. Majal puudub nii notariaalne kasutuskord kui ka kasutusluba. Mida soovitate teha?

Kaasomandi kasutuskord ei muuda kaasomandi mõttelise osa suurust vaid reguleerib ainult seda, kuidas kaasomanikud ühise asja kasutamises on kokku leppinud. Kui kokkuleppe aluseks olnud asjaolud on muutunud ja varasema korra järgi enam kasutada ei saa või ei soovita, tuleb sõlmida uus kokkulepe. Sõltumata kasutuskorra kokkuleppe olemasolust ja selle sisust kuulub kaasomanikele jätkuvalt kummalegi 1/2 mõttelist osa kogu kinnisasjast. 

Kelle poole pöörduda? Notari? Advokaadi? Milline notar või advokaat sellega tegeleb? Majalaen 50-50 kahepeale. Läksime lahku, abielus ei olnud. Meesterahvas tahab majalaenu enda peale võtta, peab vabastama mu vanemate korteri hüpoteegi alt ja lubab mulle maksta osa juba makstud summast. Võib juhtuda, et pank ei lase tal laenu enda peale võtta ja siis peaks maja müüki panema. Kas need asjad aitaks õigesti kirja panna ja omavaheline leping sõlmida just notar/advokaat või kuhu pöörduda? Meesterahvas tahab lihtsalt ise kodus allkirjadega paberile asjad kirja panna, aga mina ei nõustu sellega. Tema aga ei nõustu kuhugi minema.

Kaasomandi lõpetamine, kui kaasomandi esemeks on kinnisasi, peab olema vormistatud notariaalselt. Selleks võib pöörduda mistahes notaribüroosse, kõik notarid teevad vastavaid notariaalseid toiminguid. Kokkuleppesse saab ka kirja panna kaasomandi lõpetamise tingimused (hüvitise tasumine, kui selles on kokku lepitud, lisatagatise hüpoteegist vabastamine, laenukohustuse üle võtmine). Laenukohustuse üle võtmise osas tuleks tehinguks saada laenu andnud panga nõusolek. Kui pank nõusolekut ei anna, soovitan kaasomandi lõpetada viisil, et maja müüakse, müügitulemist kaetakse kohustuste jääk ja ülejäänud raha jagatakse pooleks.

Mul on õega kaasomandis kahetoaline korter, kus kumbki meist sees ei ela (üürile antud). Soovin kogu korterit kasutada enda kodu (laenuga) ostu hüpoteegiks; kaasomanik on seatava hüpoteegiga nõus. Kas selliselt on tehing võimalik või saan hüpoteegi seada ainult enda mõttelisele osale ja kas selleks tehinguks on vaja ka fikseerida notariaalne kasutuskord? - kuidas kasutuskorda kahetoalise korteri puhul seatakse?

Kinnisasja kasutuskorral ei ole hüpoteegi seadmisel tähtsust. Kaasomandile tervikuna saab hüpoteegi seada mõlema kaasomaniku nõusolekul. Ka notariaalses tehingus hüpoteegi seadmise kokkuleppe sõlmimisel peavad osalema mõlemad.

Tere. Selline küsimus. Kui mees ja naine (mitte abielus) võtavad kodulaenu kahepeale ja ostavad koos korteri. Sissemaksu maksab mees. Ja edasist laenu maksab ka mees (vahelduva eduga), naine vaid paar korda maksnud. Suhte purunemisel jäi mees korterisse elama ja naine kolis ühiste lastega välja. Korter läks poolte kokkuleppel müüki. Kuidas jagatakse saadud tulu peale seda kui kõik laen + võlad on tagasi makstud. Kas siin mõjutab see ka midagi, et kes kui palju midagi maksnud on (kas siis laenu katteks või kodu uuendamiseks jne)? Või korteri müügist saadud tulu (miinus võlad) ja sellest alles jäänud summa jagatakse võrdselt pooleks?

Ehkki vabaabielulises kooselus ei teki ühisvara ei tähenda see, et laenumakseid mittetasunud abikaasa osa tingimata vähendatakse. Kohtupraktika kohaselt saab selles olukorras arvestada sellega, et elati ühise majapidamisega ning olid ka ühised lapsed ja perekonna elukorraldus võiski olla selline, et üks tasub laenumakseid ja teine hoolitseb perekonna, sealhulgas ühiste laste eest. Sellisel juhul loetakse panused võrdseks ja peale korteril lasuvate kohustuste katmist jagatakse ülejääv raha võrdselt.

Tere! Korteriomandil on kaks omaniku 50% ja 50% osalusega kui Üks omanik soovib korterit müüa, aga Teine omanik ei soovi, kuidas seda olukorda võib lahendada? 

Kui tegemist on kaasomandiga, saab kumbki kaasomanik võõrandada oma osa ühises asjas, ühisomanik seda teha ei saa. Asja tervikuna on võimalik aga mõlemal juhul võõrandada vaid ühiselt. Kui üksmeelt ei saavutata, saab nõuda kaasomandi lõpetamist, kui ka selles osas kokkulepet ei saavutata, saab nõude esitada kohtu kaudu. 

Kaasomandi lõpetamisel võidakse kaasomandis olev asi jagada ühel järgnevatest viisidest:

1. asi jagatakse reaalosadeks;
2. asi müüakse kas avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kui kinnisasi on koormatud hüpoteegiga, tasutakse müügitulemist esmalt laenujääk ja jagatakse järele jäänud raha.
3. asi jäetakse ühe kaasomaniku ainuomandisse või mõnede kaasomanike kaasomandisse kohustusega maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas kaasomandi lõpetamise aegses väärtuses.

Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades ja kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (Riigikohtu 29. mai 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 12).

Majalaen on 6 aastat tagasi võetud 50-50 kahepeale. Mu vanemate korter on hüpoteegi all. Pool majalaenu kuumaksest olen tasunud ka ise viimased 2 aastat. Enne seda on rahakott olnud ühine ja majalaenu tasus siis meesterahvas, mina see-eest panustasin muudesse igapäevakuludesse. Läksime lahku (abielus pole olnud) ja kolin nüüd majast välja - korterisse, mille ostmisprotsess hetkel käib. Meesterahvas tahab maja ainult enda peale võtta, aga enne seda mu vanemate korteri hüpoteegi alt vabastada. Rahalisi vahendeid tal hetkel ei ole, seega see tundub pikk protsess. Maja müüa ta ei soovi. Loomulikult soovin ma enda vanemate korteri vabastada, ise majalaenu alt vabaneda ja ka mingit rahalist osa endale, kuna 6 aastat sai ju majas koos ühise rahakotiga elatud. Meesterahvas ei soovi, et ma majalaenu edasi maksaksin, kui välja kolin, sest ta arvab, et peab siis mulle hiljem rohkem maksma. Muidugi eelistaksin ka ise majalaenu enam mitte maksta, kuna kolin ju ostetud korterisse ja mul on uued kulud ning ei tundu mõistlik maksta majalaenu, kui ma enam majas ei ela. Kuidas oleks õige käituda? Kas oleks abi kui teha lihtsalt omavahel kirjalik kokkulepe ja panna kirja, mis ajast ma majas enam ei ela ning ei tasu majalaenu? Või tuleks see kinnitada notariaalselt? Mis võimalused mul on? (Olen ka sellega nõus, et ei saa maja väärtusest poolt endale, aga täiesti tühjade kätega jääda ei soovi.) (Majalaenu sai võetud 52 000€, hetkel jääk umbes 46 000€ ja maja ning kruntide väärtus hetkel umbes 100 000€.)

Oluline ei ole mitte ainult laenukohustuse osas olla kaastaotlejad vaid kas ka kinnisasi on kaasomandis. Kui kinnisasi on kaasomandis, tuleks kaasomand lõpetada. Seda saab teha kokkuleppel notariaalselt ja viisil, mis mõlemale osapoolele on õige ja õiglane. Kui mees soovib saada ainuomanikuks, tuleb tal võtta üle laenukohustus (tavaliselt pank muul viisil kaasomandit lõpetada ei luba), vabastada lisatagatis hüpoteegist ja tasuda Teile omandi kaotuse eest õiglane hüvitis. Hüvitis tuleks küll tasuda samaaegselt omandi kaotusega ent kui mõlemad on nõus, võib selle ka ajatada ning leppida kokku, et tasutakse osade kaupa või näiteks 2 (või vähema või rohkema) aasta möödumisel.

Tere. Kortermajas on toimiv ühistu. Näiteks kui ma otsustan oma korteri maha müüja, kas ma peaksin pakkuma ennem teistele ühistuliikmetele oma korterit antud majas. Segadusse ajab termin eesostuõigus. Kas see kehtib sellistel olukordadel ning kui keegi ei avalda esialgu soovi ostuks on kellegil maja siseselt õigu veel mõnda aega hiljem seda tehingut vaidlustada ning soovi smahinnaga ära ostmist. Tänan

Eelisostuõigus ei kehti korteriühistutes, kuna kortermajas on kaasomandis vaid hoone teatud osad, korterid kuuluvad aga igale konkreetsele korteriomanikule ainuisikuliselt. Eelisostuõigust saab teostada siis, kui maja tervikuna kuulub mitmele omanikule mõttelistes osades kaasomandi alusel. Sellisel juhul on kaasomanikul eelisostuõigus.

Tere. Kinkisin kinkelepinguga pool maja elukaaslasele. Siis algasid jamad. Küsimus on kes peab majast välja kolima lahkumineku korral? Ja kas on võimalik kinkijat sundida lahkuma.

Kui kinnisasi kuulub kahele isikule kaasomandina, on mõlemal kaasomanikul võrdsed õigused ühist asja kasutada. Samuti on mõlemal kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Siin ei eelista seadus oma osa ostnud omanikku kuidagi viisi osa kinke teel saanule. Kinkelepingust on küll võimalik taganeda ja kingitud ese kingi saajalt välja nõuda, ent selleks peavad esinema väga kaalukad asjaolud. 

Kinkelepingust taganemine peale selle täitmist on lubatud vaid seaduses sätestatud olukordade esinemisel ühe aasta jooksul olukorrast teada saamisel. Sellisteks olukordadeks võib olla: 

1) kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese vastu üles jämedat tänamatust.

Jäme tänamatus võib olla näiteks kingisaaja korduvad ründed kinkija lapse vastu, mis omakorda võivad tähendada jämedat tänamatust kinkija vastu (Riigikohtu 1. detsembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05, p 27). Kinkijale lähedasele isikule kehavigastuse tekitamist või sellega ähvardamist võib pidada kinkelepingust taganemist õigustavaks asjaoluks, kui kingisaaja tegevus ei ole hinnatav hädakaitseks või hädaseisundis tehtud teona (Riigikohtu 22. veebruari 2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-06, p 16).

Samas on kohtupraktikas leitud, et ebaviisakas väljenduslaad, negatiivsed sõnad ja hääle tõstmine, sh igasugune kingisaaja käitumine, mis ei ole kinkijale meelepärane, sh ebaviisakate väljendite kasutamine kinkija suhtes, ei ole käsitletav jämeda tänamatusena (vt Tartu Ringkonnakohtu 31. jaanuari 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-14197, p 8). Seega ei saa jämedaks tänamatuseks pidada harilikust mõnevõrra pingelisemat, emotsionaalsemat või närvilisemat suhtlemisstiili (Tallinna Ringkonnakohtu 9. oktoobri 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-15-13695, p 10.10).

Samuti ei ole ainuüksi poolte isiklike lähedaste suhete lõppemine kingisaaja jäme tänamatus VÕS § 267 p 1 mõistes (Tallinna Ringkonnakohtu 15. augusti 2019 otsus tsiviilasjas p 2-18-13412, p 9).

2) kinkija ei ole lepingu täitmise puhul võimeline täitma seadusest tulenevat ülalpidamiskohustust või ennast mõistlikult ülal pidama, välja arvatud juhul, kui kinkija on ennast sellesse olukorda asetanud tahtlikult või raske hooletuse tõttu või kui kingisaaja maksab ülalpidamiseks vajaliku raha;

 3) kingisaaja jätab õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse

Kui ühtegi nimetatud olukorda ei esine, ei saa ka kinkelepingust taganeda. 

Tere, ostsin korteri, 2 korteriga eramajas ja nüüd on soov korterit ja maja renoveerima hakata, kuna maja on vana ja katus laseb läbi. Teise korteri omanik ei soovi osaleda maja renoveerimises, kuna ise ei ela alaliselt sees. Millised on sellisel juhul minu õigused ja teise korteri omaniku kohustused, et saaks maja renoveerida. Hetkel on maja elamis kõlbmatu. Teise variandina võiks ka teine korteri omanik korteri maha müüa aga ka seda ta ei soovi. Milliseid käike peaksin tegema. Ettetänades

Kui tegemist on kaasomandiga, saate esitada tõrksale teisele kaasomanikule nõude kaasomandi lõpetamiseks, osta tema osa kaasomandist ära, renoveerida maja ja soovi korral müüa mõtteline osa kaasomandist kellelegi teisele.

Ühise omandi säilitamiseks on küll õigus teha kulutusi ka teise kaasomaniku nõusolekuta je hiljem nõuda tehtud kulude hüvitamist talle kuuluva mõttelise osaga võrdeliselt, ent selliselt saab teha vaid parandustöid (katuse parandamine jne).