Olen endise elukaaslasega 50/50 kaasomandis oleva elamu kaasomanik. Me ei ole abielus. Soovime kooselu lõpetamise tõttu kaasomandi lõpetada ning üks meist soovib teise osa välja osta. Elamu on ehitatud meie kooselu ajal ning kinnistusraamatus kuulub kummalegi 1/2 mõttelist osa. Endine elukaaslane on tasunud suurema osa eluasemega seotud laenumaksetest ja väidab, et kuna tema on maja ehitusse ja laenu tasumisse rahaliselt rohkem panustanud, peaks see mõjutama minu 1/2 osa väljaostuhinda. Mina panustasin maja soetamisse ja ehitamisse muu hulgas enne maja ehitamist müüdud isikliku korteri müügist saadud rahaga ning pensionisambast välja võetud rahaga. Pangatehingutest on praegu võimalik tuvastada vähemalt ligikaudu 29 600 euro ulatuses maja ehitusega seotud makseid. Lisaks olen kooselu ajal kandnud olulise osa pere igapäevastest kuludest, sh toidu, laste ja majapidamisega seotud kuludest, ning kandnud suuremat osa laste igapäevasest hooldus- ja korralduskoormusest. Küsimus on selles, kas olukorras, kus kinnistusraamatus kuulub kummalegi 1/2 elamust, saab teise kaasomaniku suuremate varasemate rahaliste panuste tõttu vähendada minu 1/2 osa väljaostuhinda või esitada minu vastu eraldi rahaline nõue. Samuti soovin teada, kas minu poolt kantud pere ja laste igapäevased kulud ning oluline laste eest hoolitsemise ja majapidamise panus võivad sellise rahalise nõude hindamisel õiguslikult arvesse tulla. Millistel õiguslikel alustel võiks endine elukaaslane sellist nõuet esitada ja milliseid vastunõudeid või muid asjaolusid peaksin mina kaasomandi lõpetamisel arvesse võtma?

Kinnistusraamatu järgi kuulub teile kummalegi 1/2 mõtteline osa ning endise elukaaslase suuremad maksed ei muuda seda omandisuhet iseenesest. Seega ei saa ta üksnes oma varasematele suurematele laenu- või ehitusmaksetele tuginedes teie 1/2 osa väärtust automaatselt vähendada. Samas võib tal teatud asjaoludel olla eraldi rahaline nõue, kui tõendatakse, et teil oli ühine eesmärk luua püsiv ühine varaline väärtus ning tema panus selleks oli oluliselt suurem. Ka teie rahalised panused, sealhulgas korteri müügist saadud raha ja tõendatavad ehitusmaksed, on sellise arvestuse juures olulised. Pere tavakulud ja laste igapäevane hooldamine ei võrdu tavaliselt otse kinnisasja tehtud rahalise panusega. Need võivad siiski olla olulised kogu pooltevahelise kokkuleppe, panuste tegeliku jaotuse ning võimalike vastastikuste nõuete hindamisel.

Kaasomandi lõpetamisel võib üks kaasomanik saada kinnisasja ainuomanikuks, makstes teisele kaasomanikule rahalise hüvitise. Kui pooled lepivad selles kokku, võivad nad vabalt kokku leppida nii kinnisvara väärtuse, allesjäänud laenukohustuse arvestamise kui ka võimalike vastastikuste rahaliste nõuete tasaarvestuse. Kui kokkulepet ei saavutata, on lähtekoht kinnistusraamatu omandisuhe: teile mõlemale kuulub 1/2. Kaasomandi lõpetamise menetluses ei saa ainuüksi asjaolu, et üks kaasomanik maksis rohkem maja soetamise, ehitamise, parendamise või laenu eest, muuta tema omandiosa suuremaks või teise kaasomaniku osa väiksemaks. Väljaostuhüvitise tavapärane lähtekoht on seega 1/2 kinnisasja netoväärtusest: turuväärtusest arvestatakse maha kinnisasja tagavad täitmata kohustused, kui need jäävad lahendamata. Endine elukaaslane võib aga esitada kaasomandi lõpetamisest eraldi või sellega koos rahalise nõude. Mitteabielulise kooselu korral võib kõne alla tulla seltsingu likvideerimise regulatsioon. Selleks peab olema rohkem kui lihtsalt ühine elu ja majapidamine: tuleb tõendada mõlema ühine tahe luua püsiv majanduslik väärtus ning mõlema olulised ja võrreldavad rahaliselt hinnatavad panused maja soetamisse, ehitamisse või parendamisse. Sellise nõude korral tuleb üldjuhul esmalt selgitada ühised kohustused, näiteks laenu jääk. Seejärel hinnatakse kummagi poole rahalisi panuseid ning vara väärtuse juurdekasvu. Kui ühe poole panused olid oluliselt suuremad, võib see mõjutada rahalise nõude suurust. See ei tähenda siiski automaatselt, et temale kuuluks kinnisvarast rohkem kui kinnistusraamatus märgitud 1/2. Teie kirjeldatud umbes 29 600 euro suurused tõendatavad maja ehitusega seotud maksed on selgelt asjakohased. Samuti on tähtsad tõendid selle kohta, et korteri müügist saadud raha ja pensionisambast välja võetud raha tegelikult kasutati maja soetamiseks, ehituseks, laenu tasumiseks või parendamiseks. Pelgalt raha laekumine või väljavõtmine ei ole veel piisav, kui selle edasist kasutust ei saa kinnisvara kuludega siduda. Pere toidu-, majapidamis- ja tavapärased lastega seotud kulud on enamasti ühise elu jooksvaid kulusid, mitte kinnisvara väärtust kasvatavad panused. Laste eest hoolitsemine ja majapidamise korraldamine on olulised panused pereellu, kuid seltsingu lõpetamisel ei ole teenuse osutamise eest üldjuhul samadel alustel panuse tagastamise nõuet. Need asjaolud võivad siiski aidata näidata, kuidas pooled olid omavahel ülesanded ja rahalised kohustused jaganud: näiteks kas üks pool kandis suurema osa jooksva elu kuludest just selleks, et teine saaks teha suuremaid makseid maja või laenu eest. Võimalikuks vastuväiteks või vastunõudeks ei ole üksnes teie enda ehitus- ja soetusmaksed. Arvesse võivad tulla ka tõendid, et teie ja endise elukaaslase ühine tahe oli omandada maja võrdselt, et 1/2–1/2 omandisuhe oli teadlik kokkulepe ka pärast erinevate maksete tegemist või et suuremad maksed olid tehtud pere ühise eluaseme tavapärase rahastamise osana ilma tagasimakse kokkuleppeta.

Olen maatulundusmaa kinnistu kaasomanik (osa 1/4). Teised osad on 1/3, 1/3 ja 1/12. Notariaalset kasutuskorda ei ole. Soovin ainukasutusse umbes 2711 m² tühja nurga (ilma hoonete ja tehnovõrkudeta). Ülejäänud õue koos olemasolevate vundamentidega jätaksin teistele. Nemad ei ole jaotusega nõus ja tühistasid notaariaja. Vald on kirjalikult öelnud, et kasutuskord ei ole ehitusteatise eeldus, aga kaasomanikud kaasatakse menetlusse. Üks kaasomanik on viinud krundile ratastel majakese. Küsimused: Kas saan nõuda kasutuskorra kokkulepet AÕS § 72 lg 5 alusel, kui teised keeldusid? Kas kohus saab kohustada neid andma tahteavalduse minu pakutud jaotusele, või määrab kohus tüki ise? Kas teiste keeldumine takistab ehitusteatist kuni 60 m² hoonele minu soovitud nurgale? Kas pean hüvitama teiste uue rajatise või elektri kulusid, kui kasutuskorda ei ole? Mis on mõistlik järgmine samm: juristi kiri, ehitusteatis või kohus? Tänan.

Kui kaasomanikud ei suuda kinnisasja kasutamises kokkuleppele jõuda, on kaasomanikul õigus nõuda kasutuskorra kindlaksmääramist kohtus. AÕS § 72 lg 5 kohaselt peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ning eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kohtupraktika kohaselt võib kohus kaasomanike kokkuleppe puudumisel määrata kindlaks kaasomandi kasutuskorra.

Seejuures ei ole kohus seotud täpselt Teie pakutud jaotusega. Riigikohus on selgitanud, et kasutuskorra määramisel on kohtul lai kaalutlusõigus ning arvestada tuleb muu hulgas kaasomanike mõtteliste osade suurust, senist kasutust, kinnisasja eri osade väärtust ja kasutusvõimalusi ning kõigi kaasomanike põhjendatud huve. Seega võite kohtule esitada oma 2711 m² suuruse ala kohta konkreetse plaani, kuid kohus võib määrata ka sellest erineva kasutuskorra.

Kohtulahend asendab sellisel juhul kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse. Seega ei ole vaja eraldi nõuda, et kohus kohustaks teisi kaasomanikke notari juurde minema ja Teie pakutud kokkulepet allkirjastama.

Kasutuskorra puudumine ei tähenda iseenesest, et ehitusteatist ei võiks esitada. Ehitusteatise menetlus on avalik-õiguslik menetlus ning vald kaasab vajaduse korral kinnisasja omaniku või teised puudutatud isikud. Kui teised kaasomanikud esitavad vastuväiteid, peab vald neid hindama. Pelgalt teise kaasomaniku mittenõustumine ei tähenda automaatselt, et ehitusteatis tuleb tagasi lükata, kuid vald peab arvestama sellega, kas kavandatav ehitis kahjustab teiste kaasomanike õigusi.

Samas on väga oluline arvestada, et ehitusteatise aktsepteerimine ei anna Teile eraõiguslikku õigust ehitada kaasomandis olevale maale vastu teiste kaasomanike tahet. Kuni kasutuskorda ei ole kokku lepitud ega kohtu poolt määratud, kuulub kogu kinnisasi kõigile kaasomanikele mõttelistes osades ning ükski konkreetne 2711 m² suurune ala ei kuulu üksnes Teile. Ka kasutuskord ise ei muuda maa omandilist kuuluvust, vaid määrab üksnes selle kasutamise viisi.

Teiste kaasomanike tehtud kulutuste osas ei pea Te automaatselt hüvitama iga rajatise või elektriühenduse rajamise kulu. Kaasomanik võib teiste nõusolekuta teha eelkõige asja säilitamiseks vajalikke toiminguid ning selliste vajalike kulutuste hüvitamist võib ta teistelt kaasomanikelt nõuda vastavalt nende osade suurusele. Uue rajatise püstitamine või üksnes ühe kaasomaniku huvides elektri rajamine ei ole üldjuhul automaatselt selline vajalik kulutus. Iga kulutuse puhul tuleb eraldi hinnata selle eesmärki, vajalikkust ja seda, kas teised kaasomanikud olid sellega nõus.

Ka ratastel majakese paigutamine kinnistule ei anna selle paigutanud kaasomanikule automaatselt õigust vastavat maa-ala ainuisikuliselt kasutada. Kuni kasutuskorda ei ole, on kõigil kaasomanikel õigus kinnisasja kasutada ainult selliselt, et nad põhjendamatult ei takistaks teiste kaasomanike kaaskasutust.

Praktiliselt soovitaksin enne ehitamist saata teistele kaasomanikele kirjaliku ja võimalikult täpse kasutuskorra ettepaneku koos maa-ala plaaniga ning anda neile mõistlik tähtaeg vastamiseks. Kui kokkulepet ei saavutata, on kõige kindlam järgmine samm pöörduda kohtusse kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Ehitusteatise võib küll esitada ka varem, kuid üksnes ehitusteatise menetlemine ei kõrvalda kaasomanikevahelist eraõiguslikku vaidlust ning ehitamise alustamine enne kasutuskorra lahendamist võib tekitada täiendava kohtuvaidluse.

Seetõttu oleks kirjeldatud olukorras mõistlik järjekord: esmalt kirjalik kompromissiettepanek, kokkuleppe nurjumisel kohtusse avaldus kasutuskorra kindlaksmääramiseks ning alles seejärel kavandatud ehitise rajamine.

Tere, kui kaasomanikud lepivad omavahel kokku kaasomandi lõpetamise selliselt, et üks kaasomanik hüvitab teisele kaasomanikule rahaliselt tema kaasomandi turuväärtuse ja saab selle läbi ainuomanikuks, kas siis hüvitise saanud kaasomanik peab maksma hüvitise pealt tulumaksu, kui ta ei ole kaasomandit kasutanud elukohana?

Jah, üldjuhul on kaasomandi lõpetamisel saadud rahaline hüvitis maksustatav, kui hüvitise saaja ei kasutanud seda eluruumi kuni võõrandamiseni oma elukohana ning muu maksuvabastuse alus puudub. Maksu ei arvestata siiski kogu hüvitiselt, vaid võimalikust kasust: hüvitisest saab maha arvata kaasomandi osa soetamismaksumuse ja dokumentaalselt tõendatud võõrandamisega seotud kulud.

Olukorda käsitatakse sisuliselt kaasomandi mõttelise osa võõrandamisena teisele kaasomanikule. Asjaolu, et tehing vormistatakse „kaasomandi lõpetamisena” ja makset nimetatakse hüvitiseks, ei muuda iseenesest seda, et üks kaasomanik loobub oma omandiosast raha eest. Elukoha müügi maksuvabastus on isikupõhine. Seega ei saa hüvitist saav kaasomanik sellele tugineda üksnes põhjusel, et teine kaasomanik kasutas eluruumi oma koduna. Kui hüvitise saaja ise seal oma elukohta ei kasutanud, siis TuMS § 15 lg 5 p 1 maksuvabastus talle üldjuhul ei kohaldu. Näiteks kui kaasomandi osa eest saadakse 120 000 eurot, osa soetamismaksumus oli 90 000 eurot ning tehinguga seotud tõendatud kulud 2 000 eurot, on maksustatav kasu üldjuhul 28 000 eurot, mitte 120 000 eurot.

Saan vanematelt kinkelepinguga maja, mida plaanis põhjalikult renoveerida. Renoveerimiseks võtame abikaasaga ühiselt laenu samas suurusjärgus, mis maja tänane turuväärtus. Abikaasaga ühisvara. Kuidas oleks kõige mõistlikum seda juriidiliselt vormistada? Kinkelepingu järgselt tegu justkui minu lahusvaraga, aga kuna laen ühine, siis tahaks abikaasa näiteks pool majast ühisomandisse vormistada (kuna laen samas suurusjärgus, mis maja väärtus) ja pool jääks siis minu lahusvaraks. Kas selline variant oleks võimalik ja mõistlik? Samas kui näiteks aasta pärast lahutame, siis tundub ebaõiglane, et justkui 25% kuulub abikaasale, kuigi ta on ainult aasta aega laenumakseid tasunud - eeldusel, et võtan laenukohustuse edaspidi enda peale. Kuidas end sel juhul juriidiliselt kaitsta ja samas abikaasaga õiglane kokkulepe sõlmida?

Minu soovitus oleks jätta kinkelepinguga saadud maja esialgu täielikult teie lahusvaraks ning mitte vormistada sellest kohe osa abikaasa omandisse. Teie pakutud lahendus, kus nt ½ majast jääb teie lahusvaraks ja ½ vormistatakse abikaasaga kaasomandisse – on juriidiliselt võimalik. Selleks tuleb pärast kinkelepingut notariaalselt võõrandada abikaasale vastav mõtteline osa kinnisasjast. Samas tuleb arvestada, et selles ulatuses ei ole tegemist enam teie lahusvaraga ning hiljem ei ole seda võimalik lihtsalt tagasi pöörata. 
Oluline on siin rõhutada, et üksnes asjaolu, et renoveerimislaen võetakse ühiselt või seda tasutakse ühisvara arvelt, ei muuda kinkelepinguga saadud maja automaatselt ühisvaraks. Kinnisasi jääb kingisaaja lahusvaraks seni, kuni omandiosa ei ole notariaalselt teisele abikaasale üle antud.
Teie poolt kirjeldatud olukorras näib kohese kaasomandi loomine pigem ebaotstarbekas. Kui nt annaksite kohe abikaasale 1/2 või 1/4 mõttelise osa kinnistust ning abielu lõpeks aasta pärast, jääks see omandiosa tema omandisse sõltumata sellest kui suur on tema tegelik panus olnud. See võib viia olukorrani, kus omandisuhe ei vasta poolte tegelikule panusele, mistõttu soovitaksin pigem sõlmida notariaalse kokkuleppe, milles lepitakse kokku kuidas arvestatakse kummagi panust renoveerimisse ja laenu tagasimaksmisse ning millistel tingimustel tekib abikaasal õigus kas hüvitisele või tulevikus omandiosa omandamisele. Sisuliselt tähendab see seda, et abikaasa õigused kujunevad välja vastavalt tegelikule panusele, mitte ette kindlaks määratud omandiosa alusel. Näiteks võib kokku leppida, et pärast renoveerimise lõppu või kokkulepitud ajavahemiku möödumisel (nt iga viie aasta järel) hinnatakse: 1) maja turuväärtus; 2) renoveerimiseks tehtud investeeringud; 3)kummagi tegelik rahaline panus (laenumaksed, omafinantseering, muud kokkulepitud kulud). Kui kokkulepitud tingimused on täidetud, kohustub üks abikaasa  võõrandama teisele abikaasale vastava mõttelise osa kinnisasjast (näiteks 1/10 või 1/5 jne). Selleks sõlmitakse eraldi notariaalne asjaõigusleping ning tehakse kanne kinnistusraamatusse. Nii ei anta omandit ette, vaid see kujuneb välja tegelike investeeringute ja laenu tasumise põhjal. Kui otsustate siiski muuta kinnisasja kaasomandiks, oleks mõistlik samas notariaalses lepingus reguleerida ka kaasomandi lõpetamise põhimõtted (näiteks väljaostuõigus, väljaostuhinna määramise kord või muud tingimused), et võimaliku lahkumineku korral vältida täiendavaid vaidlusi.
Kokkuvõttes soovitaksin jätta maja esialgu teie lahusvaraks ning reguleerida notariaalse kokkuleppega, kuidas arvestatakse abikaasa panust ja millistel tingimustel võib tal tulevikus tekkida õigus omandiosale või hüvitisele. Selline lahendus kaitseb mõlema poole huve oluliselt paremini kui kohene kaasomandi loomine, sest omand kujuneb välja tegeliku panuse, mitte üksnes esialgse kokkuleppe alusel. Arvestades, et selliste kokkulepete sisu sõltub suuresti poolte soovidest ja konkreetsest rahastamisskeemist, soovitan pöörduda notari poole konsultatsioonile. Notar saab aidata valida teie olukorrale kõige sobivama lepingu ning sõnastada selle viisil, mis kaitseb mõlema poole huve ka tuleviku

Tere, 20 aastat tagasi kaasomandisse ostetud korteri üks osapooltest võttis ainuisikuliselt kohustuse maksta laen tagasi pangale. Kui ta välja kolis, jäin mina, kui teine kaasomandi osapooltest sinna edasi elama. Nüüd, kus kõik need 18 aastat olen ma üksi maksnud maksud, mis on seotud korteriühistule kogutavate summadega (haldustasud, remondireserv). Kuna korteri ostu tehing toimus kroonide ajal, aga pank väljastas tol ajal maksugraafiku eurodes, siis pangale tagadimastav summa oli koos intressidega kuskil alla 9000 euro. Umbes sama summa kokku olen ma maksnud korteriühistu haldustasudesse ja remondireservi. Olen ka kõik need aastad hoidnud korras ja parendamud korteri väärtust seda remontides. Kuna elu on nii kalliks läinud, siis palusin teisel osapoolel hakata maksma pooleks neid ühistule kuuluvaid summasid, aga ta keeldub, väites, et tema on oma osa korteri ostuga kõik kinni maksnud. Pakkusin veel varianti, et ta kingiks oma osa pojale, kui ta pole nõus makse maksma, kuid sellega ta polnud ka nõus. Kuidas edasi toimida? Tänud ette!

Üldreeglina ei ole teisel kaasomanikul õigus öelda, et ta „maksis oma osa kunagi ära” ja seetõttu ei pea enam korteriga seotud jooksvaid kulusid kandma. Kaasomanikud peavad ühisel asjal lasuvaid koormatisi ja kulutusi kandma üldjuhul vastavalt oma osa suurusele. Edasi on teil sisuliselt kaks realistlikku suunda: 1) nõuda temalt vähemalt tema osa tasumist tõendatavate kulude eest või 2) kui koostöö ei toimi, nõuda kaasomandi lõpetamist. Kõige nõrgem osa teie loos on tavaliselt vanade nõuete aegumine ja see, et kõik remondi- või parenduskulud ei ole automaatselt teiselt kaasomanikult sissenõutavad.

Asjaõigusseaduse järgi kannab kaasomanik vastavalt oma osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi ning asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulutusi. See tähendab, et korteriühistu haldustasud ja remondifondi maksed ei jää üksnes sellele, kes parasjagu korteris elab, vaid üldjuhul tuleb neid kanda mõtteliste osade järgi. Kui teie olete neid makseid aastaid üksi tasunud, võib teil olla teise kaasomaniku vastu hüvitamisnõue vähemalt selle osa ulatuses, mis oleks pidanud langema temale. Sama loogika kehtib asja säilitamiseks vajalike kulutuste puhul. Kui aga tegu oli korteri väärtust tõstvate paranduste, mugavusremondi või muude kasulike kulutustega, siis nende eest ei saa teiselt kaasomanikult raha nõuda sama lihtsalt. Nende puhul on tavaliselt vaja tõendada, et kulutus oli korteri säilitamiseks vajalik või et selleks oli kokkulepe, nõusolek või hilisem heakskiit. See, et teine pool kunagi kandis laenukoormust või võttis pangaga seotud kohustuse enda peale, ei lõpeta automaatselt tema kaasomaniku kohustusi tulevaste korteriga seotud kulude osas. Küll aga võib see olla vaidluses tema võimalik vastuväide, kui ta väidab, et poolte vahel oli teistsugune sisemine kokkulepe. Kui sellist kokkulepet kirjalikult ei ole, muutub määravaks see, mida on võimalik tõendada. Kui kokkulepet ei sünni, on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus saab seejärel valida lahenduse: jätta korteri ühele kaasomanikule rahalise väljamakse kohustusega, jagada asi viisil, mis on võimalik, või müüa korter ning jagada raha osade järgi. Kui soovite korterit endale jätta, tuleb arvestada, et teise poole osa tuleb üldjuhul õiglaselt välja maksta.

Tere. Olukord on järgmine: korteril on 5 ühisomanikku (nad said oma osad pärandvarana, mis ei olnud jagatud) ning 1 kaasomanik. Kohus tegi otsuse ühisomandi / kaasomandi jagamise kohta ning korter tuleb müüa avalikul enampakkumisel. Kui kohtutäitur hakkas korterit arestima, tuli välja, et ühel ühisomanikul on võlg Maksu- ja Tolliameti suhtes ning Maksu- ja Tolliamet pani kinnistusraamatusse keelumärke ning ei luba korterit avalikul enampakkumisel müüa seni, kuni võlg ei ole tasutud. Nimetatud ühisomanik ei ole võla maksmisest huvitatud ning ütleb, et ei hakka sellega kunagi tegelema. Mina ühisomanikuna soovin võõrandada oma osa korterist ära, samas kohtuotsus ühisomandi / kaasomandi kohta on juba jõustunud, seega 1) kas ma saan alustada pärandvara jagamist notari juures ning hiljem müüa oma osa eraldi? 2) kas ja mismoodi ma saan mõjutada Maksu- ja Tolliametit lubada toiming läbi viia (võlg ei ole minu oma, mina aga soovin võõrandada oma osa ära) 3) kas ma saan esitada uue hagi ning viidates sellele, et enampakkumise korraldamisel tekkis tõrge (EMTA ei luba müüa seni, kuni võlg ei ole tasutud, võlg ei ole minu oma), nõuda vara jagamist muul viisil? 4) kas on olemas mingid teised variandid, kuidas teha nii, et ma võõrandan oma osa korterist ära. Aitäh!

Te kirjutate, et korteril on 5 ühisomanikku ning 1 kaasomanik. See tähendab, et korteriomand kuulus tõenäoliselt: 1/2 kaasomanikule, kes ei ole pärija, ja teine 1/2 kuulus pärandvara hulka, mille viis pärijat omandasid ühisomandina. Sellisel juhul ei ole viiel pärijal veel mõttelisi osasid selles 1/2 kaasomandi osas, vaid neil on üksnes ühine õigus sellele pärandvara hulka kuuluvale ½ kaasomandi osale. Sellest tulenevalt ei ole enne pärandvara jagamist tekkinud olukorda, kus igale pärijale kuuluks konkreetne mõtteline osa korteriomandist, mida ta saaks iseseisvalt võõrandada. Seega ei saa praeguste asjaolude põhjal eeldada, et Teil oleks võimalik lihtsalt alustada pärandvara jagamist ja seejärel müüa enda osa eraldi, kuna selleks tuleks arvestada juba jõustunud kohtulahendiga, millega on määratud korteriomandi müük avalikul enampakkumisel ning pärandvara jagamiseks muul viisil kui kohtulahendis kajastatud, peavad olema kõik pärijad nõus.
Te kirjutate, et korteriomandile on seatud Maksu- ja Tolliameti kasuks keelumärge. Siin tekib küsimus, et kas Maksu- ja Tolliameti kasuks seatud keelumärge puudutab kogu pärandvara ühisuses olevat 1/2 kaasomandi osa või üksnes selle pärija õigust pärandvara ühisuses, kellel on maksuvõlg? Siin oleks vajalik tutvuda kinnistusraamatu väljavõtte ning Maksu- ja Tolliameti poolt keelumärke seadmise aluseks olnud dokumendiga. Kui maksuvõlg on ainult ühel pärijal, ei saa üksnes keelumärke olemasolu põhjal järeldada, et kogu korteriomandit ei ole võimalik võõrandada. Enne pärandvara jagamist kuulub pärandvara pärijatele ühiselt ning üksikul pärijal ei ole õigust käsutada konkreetset pärandvara eset ega sellele kuuluvat mõttelist osa. Seetõttu on oluline välja selgitada, kas keelumärge on seatud võlgnikust pärija õigusele pärandvara ühisuses või kogu korteriomandile ning milline on selle tegelik õiguslik ulatus. Soovitaks pöörduda Maksu- ja Tolliameti poole või kohtutäituri poole, kes Teid Maksu- ja Tolliameti nõudest teavitas, ning paluda kirjalikult selgitada: 1) kes on Maksu- ja Tolliameti ees võlgnik (kas pärija, pärandaja või kaasomanik); 2) milline on võlasumma; 3) millisel õiguslikul alusel on keelumärge seatud; 4) kas ja millistel tingimustel oleks Maksu- ja Tolliamet nõus andma nõusoleku korteriomandi võõrandamiseks või kohtulahendi alusel toimuva avaliku enampakkumise läbiviimiseks.
Kui kohtulahendi täitmisel toimuvast korteriomandi müügist saadavast rahast oleks võimalik esmalt rahuldada Maksu- ja Tolliameti nõue ning alles seejärel jaotada ülejäänud müügitulu omanike vahel, ei ole esmapilgul näha, kuidas selline müük kahjustaks Maksu- ja Tolliameti, kui võlausaldaja huve. Riigikohus on samuti selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel võib kinnisasi võõrandada koormatisest vabana ning müügitulemist rahuldatakse esmalt koormatistega tagatud nõuded ning alles seejärel jagatakse ülejäänud müügitulu kaasomanike vahel. Seetõttu ei näe ma käesolevas olukorras esmast vajadust esitada uut kaasomandi lõpetamise hagi või nõuda kohe vara jagamist muul viisil. Kuna olemas on juba jõustunud kohtulahend, tuleb esmalt hinnata, kas probleem seisneb üksnes selle täitmisel tekkinud takistuses ning kas Maksu- ja Tolliameti seisukoht keelumärke tõttu müüki mitte lubada on põhjendatud. Alles pärast seda saab hinnata, kas uue kohtumenetluse algatamiseks võiks üldse olla alus.
Ühe võimalusena võib sõltuvalt võlasummast kaaluda ka võla tasumist võlgniku eest. Sellisel juhul lõpeb Maksu- ja Tolliameti nõue vastavas ulatuses ning kaob alus keelumärke säilitamiseks, kui muid takistusi ei esine. Samas ei tähenda see automaatselt, et Maksu- ja Tolliameti nõue läheks Teile üle. Küsimus, kas Teil tekib võlgniku vastu tagasinõudeõigus või toimub nõude üleminek seaduse alusel, sõltub konkreetsetest asjaoludest ning võib vajada täiendavat õiguslikku hindamist. Samuti tuleks üle vaadata kaasomandi lõpetamise kohtulahendi resolutsioon ning see, kuidas on ette nähtud müügitulu jaotamine. Kui kohtulahendis on määratud, millises ulatuses või millistel alustel müügitulu poolte vahel jaotatakse, ei saa eeldada, et Teil oleks õigus Teie poolt tasutud summa automaatselt müügitulust maha arvata. See sõltub nii kohtulahendi sisust kui ka sellest, kas Teil on võlgniku vastu tekkinud tagasinõudeõigus. 
Käesolevas olukorras sõltub edasine lahendus eelkõige sellest, millise ulatusega on Maksu- ja Tolliameti seatud keelumärge ning kas see tegelikult takistab jõustunud kohtulahendi täitmist. Alles pärast nende asjaolude selgitamist saab hinnata, kas on vajalik uus kohtumenetlus või on võimalik olemasolev kohtulahend siiski täita.

Tere! Olukord selline, et ostsime mõned aastad tagasi eksabikaasaga maja Soome. Võtsime laenu pangast ja nüüd lahutasime abielu. Mina olen tagasi Eestis, tema siiani majas sees elanud ja võlg aina kasvab. Maja ei ole ta nõus maha müüma ja pank nõuab minult maksta puuduolev summa. Olen pöördunud ka Soomes juristi poole aga nemad ei vasta. Viimane vestlus oli aprillis, kirjutasin eksabikaasale kirja, et kas ta on nõus maja müüma aga sellega ta ei nõustunud ja küsisin edasised sammud juristilt aga nemad enam ei vasta mulle. Esimestel kõnedel kui pöördusin nende poole siis ütlesid, et ilmselt nad ei saa mind aidata, et ma pean Eesti pöörduma. Maja on Soomes, laen Soome pangas ja mul käed seotud, et ma ei saa midagi teha. Abielludes oli meil lahusvara leping. Maja on Soomes 50/50 aga mina ei saa sinna lähedalegi minna. Kuhu ma pöörduma peaksin? Ette tänades 

Küsimuse kohaselt oli abikaasadel varalahusus. Soomes asuv kinnisasi osteti kaasomandisse, kinnisasja osade suurus määrati omandamise ajal 50/50.  Antud juhul ei tekkinud kinnisasja osas abikaasade ühisomandit, kus omandi osade suurus on määramata, vaid kinnistu on Eesti seaduse kohaselt nende kaasomandis.

Kui üks endistest abikaasadest soovib kinnisasja müüa ja müügist saadud raha arvel ära maksta pangalaenu, siis seda saab teha kaasomandi lõpetamise kaudu. Küsija selgitustel pöördus ta Soomes kaasomandi lõpetamise küsimuses nõu saamiseks juristi poole, tal soovitati see küsimus lahendada Eestis.

Tundub, et pooled ei mõistnud teineteist. Kui tegemist oleks olnud abikaasade ühisvara jagamisega, kus abikaasadele kuuluva osa suurus alles tuleb määrata, siis need vaidlused võivad alluda Eesti õigusele ja kohtule, kui abikaasad näiteks varalahuse kokkuleppes Eesti õigusele ja kohtule allumises kokku leppisid.

Kui aga tegemist on poolte kaasomandisse kuuluva kinnisasjaga, siis kohaldub kinnisasjadele nii Eestis kui Soomes erinev regulatsioon. Rahvusvahelise eraõiguse seaduse § 18 lg 1 alusel määratakse asjaõiguse tekkimine ja lõppemine selle riigi õiguse järgi, kus asi asus asjaõiguse tekkimise või lõppemise ajal. Antud juhul kohaldati Soomes asuva kinnisasja omandamisele Soome õigust ning sama kinnisasja kaasomandi lõpetamisele ja kinnistusraamatu kande muutmisele tuleb samuti kohaldada Soome õigust. Kui teine abikaasa ei ole nõus kinnisasja kokkuleppel müüma, siis tuleb teise abikaasa vastu esitada hagi Soome kohtule (käräjäoikeus) ja taotleda kohtu poolt kaasomandi lõpetamist (yhteisomistussuhteen purku), vajadusel sundmüüki (myynti ulosoton kautta) jne. Soomes asuva pangaga sõlmitud laenulepingus võib samuti olla kokku lepitud Soome õiguse kohaldamises, kuna laenu tagav kinnisasi asub Soomes. Laenulepingu kohaselt te võite mõlemad olla panga ees solidaarvõlgnikud, see tähendab, et pank võib kogu võla sisse nõuda ükskõik kummalt laenusaajalt. Pärast saab see võlgnik, kes pangale laenu ära maksis, esitada nõude teise võlgniku vastu tema eest makstud laenuosa tagasinõudmiseks. 

Soovituslikult tuleks kõik dokumendid kokku koguda, pöörduda esmalt panga poole, selgitada võla kujunemise põhjusi, paluda võimalusel maksetähtaegade pikendamist või muude meetmete kohaldamist. Pangale tuleks teatada enda kaasomandi lõpetamise soovist ja küsida, kas pank oleks laenu tagatiseks oleva kinnisasja müügiga nõus. Pangale tuleks selgitada kavatsusest pöörduda kaasomandi lõpetamise nõudega kohtu poole, kuna teine abikaasa ei ole müügiga nõus. Kohtusse pöördumisel on vaja Soome juristi abi, seetõttu tuleks uuesti pöörduda kinnisasja õigusega tegeleva juristi poole selgitades, et küsimuseks ei ole abikaasade ühisvara jagamine, vaid küsimuseks on Soomes asuva kinnisasja kaasomandi lõpetamine. Need on erinevad nõuded.

Tere! Soovin küsida nõu pärimise ja kinnisvara osa kinkimise kohta. Meil on erastatud korter, mis kuulub kaasomandisse (minu ema, mina, minu õde ja veel üks pärija). Korter oli varasemalt laenu tagatiseks. Laen on küll täielikult tasutud, kuid hüpoteek ei ole veel kinnistusraamatust kustutatud. Minu ema soovib oma osa korterist kinkida mulle. Samuti on tekkinud küsimus, kas ka minu õde võiks oma osa mulle või minu lapsele üle anda. Sooviksin palun selgitust järgmistes küsimustes: 1.Kas kinkimine on võimalik olukorras, kus laen on tasutud, kuid hüpoteek ei ole veel kustutatud? 2.Kas esmalt tuleb hüpoteek kustutada ja alles siis saab teha kinkelepingu? 3.Mida mulle annab ema osa kinkimine minu olukorras? 4.Kas õde saab oma osa kinkida mulle või minu lapsele ja kuidas see toimub? 5.Kas ma olen pärast kinkimist kohustatud teiste kaasomanike osasid välja ostma? 6.Kas teised kaasomanikud võivad nõuda korteri müümist või oma osa rahalist hüvitamist? 7.Millised on minu õigused ja kohustused pärast kinkelepingut? Kas minu olukorras on mõistlik kinkimine või oleks parem hetkel mitte midagi muuta? Ette tänades! 

Omandiküsimusi reguleerib asjaõigusseadus (AÕS). Korteriomandil on neli kaasomanikku. Kaasomand tähendab, et igale omanikule kuulub mõtteline osa ühisest asjast, kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed (AÕS § 71 lg 1). Iga kaasomanik võib temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada (müüa, kinkida), pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. Kaasomandi võõrandamisel teisele kaasomanikule ei teki ülejäänud kaasomanikel ostu eesõigust. Ostu eesõigus tekib teistel kaasomanikel siis, kui kaasomanik võõrandab oma mõttelise osa isikule, kes ei ole kaasomanik. Kaasomanik müüb või kingib oma mõttelise osa teisele kaasomanikule notariaalselt tõestatud lepinguga.

Igal kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda teistelt kaasomanikelt kaasomandi lõpetamist, kaasomanikud peavad kaasomandi lõpetamise viisis kokku leppima. Kui kokkuleppe kohaselt omandab üks kaasomanik ülejäänud kolme kaasomaniku mõttelised osad, siis nad lepivad võõrandamise (müük, kinge) tingimustes (sealhulgas hinnas) omavahel kokku.

Kui korteriomand on koormatud hüpoteegiga, siis hüpoteek ei takista kaasomandi mõttelise osa võõrandamist, kuna hüpoteek jääb koormama ka uuele omanikule üle läinud mõttelist osa. Kui hüpoteegiga tagatud nõue on täidetud ja muid nõudeid enam ei ole, siis sellisel juhul saavad kaasomanikud alustada hüpoteegi kustutamist järgmiselt: kaasomanikud peavad pöörduma hüpoteegipidaja poole ja taotlema temalt hüpoteegi lõpetamise avaldust. Hüpoteegipidaja esitab notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud avalduse ja kaasomanikud annavad notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusoleku. Nõusolek tuleb avaldada kinnistusosakonnale või hüpoteegipidajale (AÕS § 330).

Tere! Olen saanud pärandvara suure kinnistu koos kaasomanikuga, kelleks on alaealine laps. Alaealise lapse eestkostjal on kohtumäärus tema nimel kinnistu müügiks. Lisaks on meil omavaheline kokkulepe, et kinnistu müügist saan mina 2/3 ja teine kaasomanik 1/3, kuid mitte vähem kui 50 000 eurot, mis on ka märgitud kohtu määruses. Kinnistu väärtus on 155 000 eurot. Mul siit küsimus, kuna kinnistu on juba aasta müügis olnud ja huvilisi ei ole, kuid vajab edasi hooldamist ja sealseid hooneid parendada, kas mina võin osta ära teise poole osa 50 000 eest nagu kohtumääruses on öeldud?

Kohtumäärust nägemata vastust anda ei saa. Soovitan teil pöörduda teile sobiva notari poole ning broneerida aeg konsultatsiooniks. Saate notarile näidata kohtumäärust ja saate vastuse, kas nimetatud määruse alusel saate ise osta alaealisele kuuluva kaasomandi osa või kas nimetatud kohtumäärus lubab kaasomandi lõpetamist selliselt, et tasute teisele kaasomanikule kaasomandi lõpetamise eest hüvitist. Notarid leiate siit https://www.notar.ee/et/notarid/nimekiri

Kui lubate siis üks küsimus kaasomandi kohta. Lühidalt öeldes - tegemist on 20 garaažiboksiga garaažlaga, kus aktiivseid garaažiomanikke on 5. Mingit toimivat ühistut pole. Seda seetõttu kuna 15 kaasomanikuga puudub igasugune kontakt. Kinnisturegistri kaudu tehtud järelepärimisest selgub, et tegemist on valdavalt vaenemate inimestega. See on ka kõik, mida nende 15 kaasomaniku kohta teame. Küsimus tuleneb aga sellest, et üks garaaž, mis on kahe nö aktiivse garaažiga piirnev, on väga halvas seisus. Tundub, et katus võib lähiajal sisse kukkuda ja nii võivad mõjutatud saada ka kaks nö aktiivset garaaži. Siit siis ka küsimus, et mis on meie võimalused selle halvas seisus garaažiga midagi ette võtta: 1. Võtakime muidugi selle omanikuga ühendust - aga kuidas? Me isegi ei tea, kellele see kuulub, sest registris ei ole näidatud, et kellele kaasomanikest täpselt millised garaažid kuuluvad? Teiseks kui isegi teaksime, kellele see garaaž täpselt kuulub, siis kust me ta kontakti saaksime? 2. Seega vaadates seda, et selle garaažiga pole ilmselt juba aastakümneid midagi tehtud, siis küsimus on, et kas meil kaasomanikena (viitan siis antud juhul kahele aktiivsele garaažile, mis selle kokku kukkuva garaažiga piirnevad), on mingit võimalust see garaaž korda teha?

Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel, kuid iga kaasomanik võib teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta. See tähendab, et kui garaaži seisukord ohustab teisi garaaže, võib selle remonti algatada ka üks või mitu kaasomanikku.[
Teiste kaasomanike kontaktandmete saamiseks võib pöörduda kinnistusraamatu poole, kus on vähemalt omanikud kirjas. Kui kontaktandmed puuduvad, võib proovida avaliku teabe kaudu või vajadusel pöörduda kohaliku omavalitsuse poole.
Remondikulud saab hiljem nõuda teistelt kaasomanikelt proportsionaalselt nende omandi osadele.
Kui kaasomanikud ei ole kättesaadavad või keeldub mõni omanik kulude hüvitamisest, võib vajadusel pöörduda kohtusse, et kulud välja nõuda.
Kaasomanikul on õigus nõuda, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtudes.

Soovitan kontrollida, kas ei ole tegemist endise garaažiühistuga. 01.01.2005.a jõustunud hooneühistuseaduse kohaselt oli garaažiühistutel kohustus viia oma põhikirjad vastavusse hooneühistuseaduse sätetega. Endised garaažiühistud on reeglina kantud äriregistrisse hooneühistutena või on need sundlõpetatud.