Kinkelepinguga saadud maja renoveerimine ühise laenuga
Saan vanematelt kinkelepinguga maja, mida plaanis põhjalikult renoveerida. Renoveerimiseks võtame abikaasaga ühiselt laenu samas suurusjärgus, mis maja tänane turuväärtus. Abikaasaga ühisvara. Kuidas oleks kõige mõistlikum seda juriidiliselt vormistada? Kinkelepingu järgselt tegu justkui minu lahusvaraga, aga kuna laen ühine, siis tahaks abikaasa näiteks pool majast ühisomandisse vormistada (kuna laen samas suurusjärgus, mis maja väärtus) ja pool jääks siis minu lahusvaraks. Kas selline variant oleks võimalik ja mõistlik? Samas kui näiteks aasta pärast lahutame, siis tundub ebaõiglane, et justkui 25% kuulub abikaasale, kuigi ta on ainult aasta aega laenumakseid tasunud - eeldusel, et võtan laenukohustuse edaspidi enda peale. Kuidas end sel juhul juriidiliselt kaitsta ja samas abikaasaga õiglane kokkulepe sõlmida?
Minu soovitus oleks jätta kinkelepinguga saadud maja esialgu täielikult teie lahusvaraks ning mitte vormistada sellest kohe osa abikaasa omandisse. Teie pakutud lahendus, kus nt ½ majast jääb teie lahusvaraks ja ½ vormistatakse abikaasaga kaasomandisse – on juriidiliselt võimalik. Selleks tuleb pärast kinkelepingut notariaalselt võõrandada abikaasale vastav mõtteline osa kinnisasjast. Samas tuleb arvestada, et selles ulatuses ei ole tegemist enam teie lahusvaraga ning hiljem ei ole seda võimalik lihtsalt tagasi pöörata.
Oluline on siin rõhutada, et üksnes asjaolu, et renoveerimislaen võetakse ühiselt või seda tasutakse ühisvara arvelt, ei muuda kinkelepinguga saadud maja automaatselt ühisvaraks. Kinnisasi jääb kingisaaja lahusvaraks seni, kuni omandiosa ei ole notariaalselt teisele abikaasale üle antud.
Teie poolt kirjeldatud olukorras näib kohese kaasomandi loomine pigem ebaotstarbekas. Kui nt annaksite kohe abikaasale 1/2 või 1/4 mõttelise osa kinnistust ning abielu lõpeks aasta pärast, jääks see omandiosa tema omandisse sõltumata sellest kui suur on tema tegelik panus olnud. See võib viia olukorrani, kus omandisuhe ei vasta poolte tegelikule panusele, mistõttu soovitaksin pigem sõlmida notariaalse kokkuleppe, milles lepitakse kokku kuidas arvestatakse kummagi panust renoveerimisse ja laenu tagasimaksmisse ning millistel tingimustel tekib abikaasal õigus kas hüvitisele või tulevikus omandiosa omandamisele. Sisuliselt tähendab see seda, et abikaasa õigused kujunevad välja vastavalt tegelikule panusele, mitte ette kindlaks määratud omandiosa alusel. Näiteks võib kokku leppida, et pärast renoveerimise lõppu või kokkulepitud ajavahemiku möödumisel (nt iga viie aasta järel) hinnatakse: 1) maja turuväärtus; 2) renoveerimiseks tehtud investeeringud; 3)kummagi tegelik rahaline panus (laenumaksed, omafinantseering, muud kokkulepitud kulud). Kui kokkulepitud tingimused on täidetud, kohustub üks abikaasa võõrandama teisele abikaasale vastava mõttelise osa kinnisasjast (näiteks 1/10 või 1/5 jne). Selleks sõlmitakse eraldi notariaalne asjaõigusleping ning tehakse kanne kinnistusraamatusse. Nii ei anta omandit ette, vaid see kujuneb välja tegelike investeeringute ja laenu tasumise põhjal. Kui otsustate siiski muuta kinnisasja kaasomandiks, oleks mõistlik samas notariaalses lepingus reguleerida ka kaasomandi lõpetamise põhimõtted (näiteks väljaostuõigus, väljaostuhinna määramise kord või muud tingimused), et võimaliku lahkumineku korral vältida täiendavaid vaidlusi.
Kokkuvõttes soovitaksin jätta maja esialgu teie lahusvaraks ning reguleerida notariaalse kokkuleppega, kuidas arvestatakse abikaasa panust ja millistel tingimustel võib tal tulevikus tekkida õigus omandiosale või hüvitisele. Selline lahendus kaitseb mõlema poole huve oluliselt paremini kui kohene kaasomandi loomine, sest omand kujuneb välja tegeliku panuse, mitte üksnes esialgse kokkuleppe alusel. Arvestades, et selliste kokkulepete sisu sõltub suuresti poolte soovidest ja konkreetsest rahastamisskeemist, soovitan pöörduda notari poole konsultatsioonile. Notar saab aidata valida teie olukorrale kõige sobivama lepingu ning sõnastada selle viisil, mis kaitseb mõlema poole huve ka tuleviku