Soovisime saada selgitust järgmises küsimuses. Ostsime mitteeluruumi. Pärast ostmist tellisime rekonstrueerimisprojekti, mille alusel taastati siseseinad, taastati teine kanalisatsiooniühendus ning taastati gaasivarustus koos gaasiarvestiga. Pärast ehitustööde lõpetamist väljastas arhitektuuriamet kasutusloa, mille kohaselt võib ruume kasutada eluruumina. Samas on kinnistusraamatus kõnealune ruum endiselt kantud mitteeluruumina. Palume selgitada, milline on sellises olukorras korteriomanike otsustuskorra nõue kinnistusraamatu andmete muutmiseks ehk mitteeluruumi eluruumiks kandmiseks. Kas sellise otsuse tegemiseks peavad hääletusel osalema ja nõusoleku andma kõik korteriomanikud või piisab korteriühistu põhikirjas ette nähtud kvoorumist ning otsuse vastuvõtmisest põhikirjas sätestatud häälteenamusega? Palume võimalusel viidata ka konkreetsetele õigusnormidele, mille alusel selline otsus tehakse.

Olete palunud selgitust olukorras, kus ostetud mitteeluruum on pärast rekonstrueerimistöid saanud pädeva asutuse väljastatud kasutusloa alusel kasutatavaks eluruumina, kuid kinnistusraamatus kajastub ruum endiselt mitteeluruumina. Samuti soovite teada, milline peab sellises olukorras olema korteriomanike otsustusmenetlus kinnistusraamatu andmete muutmiseks ning kas selleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek või piisab korteriühistu põhikirjas sätestatud otsustuskorrast.
Kinnistusraamatu kande muutmine
Kasutusloa väljastamine annab õiguse kasutada ruumi kasutusloas määratud otstarbel, kuid kasutusluba ei muuda iseenesest kinnistusraamatu kannet. Kui kinnistusraamatus olevad andmed ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale, tuleb kande muutmiseks esitada kinnistusraamatut pidavale kohtule avaldus koos vajalike dokumentidega.
Kinnistusraamatu kannete tegemist ja muutmist reguleerib kinnistusraamatuseadus (KRS). KRS § 34 kohaselt tehakse kinnistusraamatu kanne avalduse alusel ning avalduse esitaja peab esitama dokumendid, mis tõendavad kande tegemise alust.
Käesolevas olukorras võib kande muutmise aluseks olla muu hulgas ehitus- ja kasutusloa dokumentatsioon, millest nähtub ruumi lubatud kasutusotstarve. Samas sõltub vajalik dokumentatsioon sellest, kas muudetakse üksnes registriandmeid või muutub ka korteriomandi õiguslik kirjeldus.
Korteriomandi kasutusotstarbe muutmise õiguslik hindamine
Korteriomand koosneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 kohaselt eriomandist ja kaasomandist. Eriomandi esemeks on korteriomandi koosseisu kuuluv ruum ning kaasomandi esemeks on muu hulgas hoone ja maatükk osas, mis ei kuulu eriomandi hulka.
Seetõttu tuleb kasutusotstarbe muutmise puhul hinnata eelkõige seda, kas:
1.    muudatus puudutab üksnes konkreetse korteriomandi ruumi kasutusotstarvet; või
2.    muudatus mõjutab korteriomandi eriomandi ulatust, korteriomanike kokkulepet, kaasomandi eset või teiste korteriomanike õigusi.
Kui rekonstrueerimistööd on tehtud nõuetekohase projekti alusel, pädev asutus on väljastanud kasutusloa eluruumina kasutamiseks ning muudatus ei mõjuta kaasomandis olevaid hoone osi ega teiste korteriomanike õigusi, ei tähenda kasutusotstarbe muutmine iseenesest automaatselt vajadust kõigi korteriomanike nõusolekuks.
Korteriomanike otsustuskord
Korteriomanike otsustamise kord sõltub sellest, millise iseloomuga muudatusega on tegemist.
KrtS § 34 sätestab korteriomandi kaasomandi osa eseme valitsemise üldpõhimõtted. Korteriomanikud teevad kaasomandi eseme valitsemiseks vajalikke otsuseid seaduses sätestatud korras.
Kui tegemist on kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega, kohaldub KrtS § 35, mille kohaselt otsustavad korteriomanikud tavapärase valitsemise küsimusi häälteenamuse alusel, kui põhikirja või seadusega ei ole ette nähtud rangemaid nõudeid.
Samas ei saa korteriühistu põhikiri muuta seadusest tulenevaid nõudeid olukorras, kus seadus nõuab korteriomanike kokkulepet või kõigi korteriomanike nõusolekut.
Kui muudatus puudutab korteriomandi eriomandi ulatust või korteriomanike kokkulepet, tuleb lähtuda KrtS §-st 9, mis reguleerib korteriomanike kokkulepet. Sellisel juhul ei ole tegemist üksnes korteriühistu tavapärase otsusega, vaid vajalik võib olla korteriomanike kokkuleppe muutmine.
Kui muudatus puudutab kaasomandis olevat hoone osa või ühiseid tehnosüsteeme, tuleb hinnata kaasomandi eseme muutmise ja valitsemise reeglite kohaldumist, sealhulgas KrtS §-des 37 ja 38 sätestatut.
Teie kirjeldatud olukorra hindamine
Teie kirjeldatud asjaoludel on tehtud järgmised tööd:
•    siseseinte taastamine;
•    eraldi kanalisatsiooniühenduse taastamine;
•    gaasivarustuse taastamine koos gaasiarvestiga;
•    rekonstrueerimistööde alusel kasutusloa saamine eluruumina kasutamiseks.
Need asjaolud ei tähenda iseenesest, et kõigi korteriomanike ühehäälne nõusolek oleks alati vajalik. Otsustavaks on see, kas taastatud lahendused kuuluvad üksnes konkreetse korteriomandi teenindamiseks või mõjutavad need korteriomanike kaasomandis olevaid hoone osi ja tehnosüsteeme.
Kui tegemist on üksnes konkreetse korteriomandi ruumi kasutusotstarbe muutmise kajastamisega ning korteriomandi õiguslik ulatus ei muutu, võib piisata korteriomanike otsusest seaduses sätestatud korras.
Kui aga kinnistusraamatu muutmiseks tuleb muuta korteriomandi kokkulepet, eriomandi kirjeldust või kaasomandi kasutamise korda, võib olla vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
Kokkuvõte
1.    Kasutusluba eluruumina kasutamiseks ei muuda automaatselt kinnistusraamatu kannet. Kande muutmiseks tuleb esitada kinnistusraamatut pidavale kohtule avaldus koos vajalike dokumentidega (KRS § 34).
2.    Kui tegemist on üksnes kasutusotstarbe andmete viimisega vastavusse tegeliku olukorraga ning korteriomandi eriomandi ulatus, kaasomandi ese ega teiste korteriomanike õigused ei muutu, ei pruugi olla vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
3.    Kui küsimus kuulub korteriomanike tavapärase valitsemise alla, toimub otsustamine häälteenamuse alusel vastavalt KrtS §-dele 34 ja 35.
4.    Kui muudatus mõjutab korteriomandi kokkulepet, eriomandi ulatust või kaasomandi eset, võib vajalik olla korteriomanike kokkulepe või kõigi korteriomanike nõusolek (KrtS § 9 ning kaasomandi muutmist käsitlevad sätted).
Soovitus enne otsuse tegemist
Enne korteriomanike otsuse vastuvõtmist või kinnistusraamatut pidavale kohtule avalduse esitamist on soovitatav kontrollida kinnistusraamatu registriosa täpset sisu, eelkõige I ja III jao kandeid.
Oluline on välja selgitada, kas märge „mitteeluruum” on:
•    kantud korteriomandi eriomandi kirjelduse osana;
•    seotud korteriomanike kokkuleppega; või
•    tegemist on üksnes ruumi kasutusotstarbe andmetega.
Kui tegemist on eriomandi kirjelduse või korteriomanike kokkuleppe muutmisega, võib olla vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Kui tegemist on üksnes kasutusotstarbe andmete ajakohastamisega kasutusloa alusel, võib piisata lihtsamast otsustusmenetlusest.
Seetõttu on enne lõpliku otsustuskorra määramist otstarbekas võrrelda kinnistusraamatu kandeid, kasutusluba ja rekonstrueerimisprojekti ning vajaduse korral küsida kinnistusraamatu menetluse seisukohalt täiendavat õiguslikku hinnangut.
 

Tere! Üürisin oma korterit üürnikule 1 aasta jooksul. Korterit tagastades oli 10 cm pikkune mõra köögikapi paneeli viimistluskihis. Senimaani pole selge, millest mõra tekkis, sest üürnik on esitanud valede sasipuntra. Lepingu lõppedes hakkas üürnik väitma, et mõra oli juba üleandmisel mööblis, kuigi selle kohta pole kuskil lepingutes ega kirjavahetuses ühtki märget, fotot, ega ka mälestust ei minul ega maakleril (üürnik vaikis miskipärast, kui üleandmisel või vahetult pärast seda “mõra” märkas). Igal juhul varjas üürnik tekkinud kahjustust eeldatavalt vähemalt pool aastat ning kasutas mööblit edasi. Selle tulemusena olevat alguses pisike mõra üürniku sõnul aja jooksul aina pikenenud, kui see alumist prügisahtlit avades prügikastist üleajava prügi taha kinni jäi. Hooletusega rikuti minu vara ja varjati seda minu eest, püüdmata mõra arenemist peatada. Kui läks korteri vabastamiseks, siis püüdis üürnik mõra minu kaela ajada, valetades, et see oli seal juba üleandmisel ja et nad olevat sellest mulle õigeaegselt teada andnud (mis on hõlpsasti tõendatavalt vale). Lisaks neile valedele esitas üürnik ka teisi valesid, mida on lihtne tõendada. Selle tulemusena mõjutas üürnik minu otsustustusi ja tegi kogu järgneva protsessi mulle väga keeruliseks. 2 kuud pärast üürniku väljakolimist pole kapiuks endiselt parandatud. Tema tagatisraha on minu käes. Üürnik püüdis mind tüssata ja see õnnestus tal osaliselt. Ta väldib kirjalike selgituste andmist ja kui seda teebki, siis napisõnaliselt ja ebamääraselt. Ometi on juba piisavalt kirjalikke tõendeid. Minule tekitatud mitte-varaline kahju ületab nüüdseks mitmekordselt varalist kahju. Nüüdseks soovin näha mõlema kompenseerimist. Olen raisanud oma aega, energiat ja närve selgitamisele ja asjaajamisele. Kelle poole selle probleemiga pöörduda? Mida mul on õigus sellest asjast oodata?

Õigusliku hinnangu andmisel on keskse tähtsusega Võlaõigusseaduse (VÕS) § 276 lg 2, § 282 lg-d 1 ja 2 ning § 127. Üürnikul on kohustus kasutada üüritud asja hoolikalt ja heaperemehelikult ning teatada viivitamata selle kahjustumisest või puudusest. Teatamiskohustuse rikkumise korral vastutab üürnik sellest tuleneva kahju eest, sealhulgas kahju eest, mis tekib olukorras, kus õigeaegse teavitamise korral oleks olnud võimalik kahju süvenemist vältida või piirata.

Esitatud asjaoludest nähtub, et korteri üleandmisel ei olnud köögikapi mõra dokumenteeritud ning selle kohta puuduvad nii üleandmisakti kui ka fototõendid. Samuti ei ole tuvastatav, et üürnik oleks üüriperioodi jooksul kahjustusest teatanud, kuigi ta väidetavalt oli sellest teadlik. Kahjustus ilmnes alles pärast üürilepingu lõppemist ning üürnik on hiljem esitanud vastuolulisi selgitusi nii kahjustuse olemasolu ajahetke kui ka selle süvenemise kohta. Tsiviilvaidluses on üldpõhimõtte kohaselt tõendamiskoormus jaotatud selliselt, et üürileandja peab tõendama asja üleandmise seisukorra ning üürnik peab tõendama, et kahjustus oli olemas juba üleandmise hetkel. Kui selline tõend puudub ning kahjustus ei ole dokumenteeritud, on üürniku vastuväide üldjuhul nõrgem.

Kui üürnik märkas kahjustust üüriperioodi jooksul, kuid ei teavitanud sellest, on tegemist VÕS § 282 lg 1 rikkumisega ning vastavalt § 282 lg 2-le vastutab üürnik ka sellest tuleneva kahju eest. See võib hõlmata mitte üksnes esialgset kahjustust, vaid ka selle süvenemist või laienemist, kui see oleks olnud välditav õigeaegse teavitamise korral. Lisaks võib olukord viidata ka VÕS § 276 lg 2 rikkumisele, kui kahjustus süvenes kasutamise käigus, kuna üürnik peab kasutama asja heaperemehelikult ja vältima selle kahjustamist.

Sellises olukorras on võimalik nõuda eelkõige varalise kahju hüvitamist, st köögikapi parandamise või asendamise kulusid ning vajadusel ka kahju kindlakstegemisega seotud kulusid. Samuti võib nõue hõlmata kahju süvenemise osa, mis tekkis ajavahemikul, mil üürnik oli kahjustusest teadlik, kuid ei teavitanud üürileandjat ega võtnud meetmeid selle vältimiseks. Menetluskulude, sealhulgas õigusabikulude hüvitamine võib tulla kõne alla hilisemas kohtumenetluses vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku üldreeglitele.

Mittevaralise kahju osas tuleb arvestada, et kuigi VÕS § 134 alusel on see põhimõtteliselt võimalik, ei rahuldata Eesti kohtupraktikas üürivaidlustes tavaliselt nõudeid, mis põhinevad stressil, ajakulul või ebamugavustel, mistõttu ei ole see antud tüüpi vaidluses realistlikult tugev iseseisev nõudealus.

Kokkuvõttes seisneb antud juhtumi tuumik küsimus selles, kas üürnik rikkus teatamiskohustust ning kas kahju tekkis või süvenes tema kasutuse ja tegevusetuse tõttu. Kui vaidlus puudutab kahju hüvitamist või tagatisraha kasutamist, on mõistlik esmalt esitada üürnikule konkreetne rahaline nõue ning selle mittetäitmisel kaaluda maksekäsu kiirmenetlust või hagi esitamist.

Õigusabi saamiseks on võimalik pöörduda järgmiste kontaktide poole:

* Eesti Juristide Liidu õigusabi ja nõustamise teenus: https://www.juristaitab.ee 
* Eesti Advokatuuri liikmete ja advokaatide otsing ning kontaktid: https://advokatuur.ee 
* vajadusel riigi õigusabi süsteem (kui eeldused täidetud): https://www.rik.ee/et/oigusabi 

Need kanalid võimaldavad saada kas esmase õigusnõustamise või esinduse kohtumenetluses sõltuvalt olukorra keerukusest ja poolte vajadustest.
 

Mul on kaasomandis kinnisvara, mille kaasomanik soovib, et ma tema osa välja ostaks. Samas on ta varasemalt sõlminud mu endise elukaaslasega toonase hindamise alusel notariaalse järelmaksu lepingu, mis sätestas, et kui mu elukaaslane lepingust taganeb siis ta saab 2000 eurot sissemaksu raha tagasi. Kui taganeb kaasomanik siis saab mu elukaaslane tagasi kogu seni makstud summa. Mu elukaaslane katkestas lepingu 2021 ja kaasomanik jäi 20500 euroga kasumisse. Kogu krundi hinnaks oli 2017 aastal (kui müügi asjaajamine algas) 40 000 eurot. Ühtlasi on mul saamata kogu kaasomandis oleva kinnisvara (sh üks eraldiseisev põllukrunt) põldude rendi tulu. Lepingud sõlmiti ajal kui ma olin alaealine ja kaasomaniku eestkoste all. Ühtegi dokumenti ma allkirjastanud ei ole, mis kaasomanikule annaks õiguse mulle rendi tulu keelata. Suusõnaliselt põhjendas ta tulu endale hoidmist ettekäändega, et kasutab seda ühel meie kahest kinnistust lasuva hoone kindlustuse tasumiseks, mis tuleneb sellel krundil lasuvast hüpoteegist. Hoone aga ei vasta ehitusregistri andmetele(algsele hoonele on tehtud umbes 75% ulatuses ebaseaduslike juurdeehitusi) ega vastanud ka hüpotegi seadmise ajal. Kuidas need asjaolud mõjutavad kaasomaniku õigust soovida minult täit summat tema poole eest?

Sellises olukorras ei saa kaasomaniku nõuet hinnata ainult selle järgi, kui suur on tema kaasomandi osa väärtus täna. Kirjeldatud asjaolud võivad anda teile nii vastunõudeid kui ka mõjutada pooltevaheliste arvelduste lõpptulemust.

Olulised küsimused on järgmised.

1. Kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist

Vastavalt §-le 76 lg 1 asjaõigusseaduses võib iga kaasomanik üldjuhul nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kaasomanik võib teha ettepaneku, et ostaksite tema osa välja, kuid ta ei saa ühepoolselt nõuda suvalist summat.

Kui kokkulepet ei saavutata, võib kohus kaasomandi lõpetada näiteks:

• ühe kaasomaniku kasuks väljamõistmisega hüvitise vastu; 
• kinnisasja müügiga enampakkumisel ja raha jagamisega. 

Sellisel juhul lähtutakse tavaliselt kaasomandi osa tegelikust väärtusest, mitte üksnes kaasomaniku soovitud hinnast.

2. Varasem tehing teie endise elukaaslasega võib olla oluline

Kui kaasomanik sai 2021. aastal teie endise elukaaslase lepingu lõppemisel endale:

• kinnisasja osa tagasi ning 
• säilitas ka 20 500 euro ulatuses makseid, 

siis võib tekkida küsimus, kas ta on juba saanud selle vara eest olulise hüve.

Samas tuleb vaadata:

• milline oli lepingu täpne sisu; 
• kas tegemist oli üksnes teie elukaaslase ja kaasomaniku vahelise suhtega; 
• kas teil endal on sellest lepingust tulenevaid õigusi. 

Ainuüksi asjaolu, et kaasomanik teenis varasemast tehingust kasu, ei vähenda automaatselt tema kaasomandi osa väärtust. Küll aga võib see olla oluline, kui tehing puudutas tegelikult ka teie õigusi või teie vara.

3. Saamata renditulu võib anda teile nõude kaasomaniku vastu

See võib olla teie olukorras kõige olulisem asjaolu.

Kui põllumaa oli kaasomandis ja renditulu laekus ainult kaasomanikule, siis üldreeglina kuulub kaasomanikule üksnes tema mõttelisele osale vastav osa tulust.

Kui teie osa renditulust jäeti välja maksmata, võib teil olla nõue:

• saamata jäänud renditulu väljamaksmiseks; 
• võimalike viiviste tasumiseks. 

Kaasomanik ei saa üldjuhul ilma kokkuleppeta otsustada, et kasutab teie osa renditulust enda valitud kulude katmiseks.

4. Eestkostja tegevus võib vajada eraldi kontrollimist

Te märkisite, et:

• olite tehingute tegemise ajal alaealine; 
• kaasomanik oli teie eestkostja. 

Kui eestkostja käsutas teie vara või teie vara vilju (renditulu) enda huvides, võib tekkida küsimus eestkostja kohustuste rikkumisest.

Oluline oleks välja selgitada:

• kas eestkostjal oli kohtu nõusolek teatud tehinguteks; 
• kuidas kajastati renditulude kasutamist; 
• kas eestkostja esitas eestkoste aruandeid. 

Kui aruandlus puudub või raha kasutati teie kahjuks, võib tekkida kahju hüvitamise nõue.

5. Kindlustus ja ebaseaduslikud juurdeehitused

Asjaolu, et:

• hoone ei vasta ehitisregistri andmetele; 
• sellele on tehtud olulised ebaseaduslikud juurdeehitused, 

ei tähenda iseenesest, et kaasomanik kaotaks õiguse nõuda kaasomandi lõpetamist või oma osa väljaostmist.

Küll aga võib see mõjutada:

• kinnisasja tegelikku turuväärtust; 
• kindlustuskaitse olemasolu; 
• seda, kas kindlustusmaksete kandmine oli põhjendatud. 

Kui kaasomanik väidab, et jättis renditulu teile maksmata kindlustuse tasumiseks, peab ta suutma põhjendada:

• milliseid makseid tehti; 
• millises ulatuses need olid vajalikud; 
• miks tasuti neid just teie renditulu arvelt. 

Kokkuvõte

Kirjeldatud asjaolude põhjal ei paista, et kaasomanik saaks lihtsalt nõuda teilt oma osa eest täit turuhinda, ilma et arvesse võetaks pooltevahelisi arveldusi.

Kui teil on:

• nõue saamata renditulu osas; 
• võimalik nõue eestkostja tegevuse tõttu; 
• nõue kaasomandiga seotud tulude ja kulude ümberarvestamiseks, 

siis tuleks need kaasomandi lõpetamisel või väljaostuhinna määramisel arvesse võtta kas vastunõudena või tasaarvestusena.

Tere päevast mul on selline küsimus . Kas ma pean enast sisse kirjutama kui ma olen saanud maja 25 aastadad tagasi kinkelepinguga sest mu vanaisa ja vanaema elasid seal sees aga kahjuks vanaisa on nüüd teises ilmas ja vanaema ei ela ka enam seal majas sest ta ei sa enam ise hakkama vaid elab mujal.ja ma ise elan Tartus ja mul on ka alaealised lapsed .kas ma pean emast ikka sisse kirjutama kui ma soovin maja maha müüa nii et ma ei peaks maksma tuluteki 24 %

Ei, pelgalt sissekirjutus ei anna kinnisvara müügil tulumaksuvabastust. Maksuvabastus sõltub sellest, kas te kasutasite seda maja kuni müügini oma tegeliku elukohana; kui te ise elate Tartus ja maja ei ole olnud teie päris elukoht, siis üldjuhul see maksuvabastus ei kohaldu. Kui maksuvabastus ei kohaldu, ei maksustata tavaliselt kogu müügihinda, vaid müügist saadud kasu ehk müügihinna ja soetamismaksumuse ning lubatud kulude vahet. Antud juhul on kinnisasi/maja saadud omandisse kinkelepinguga ja seega selle soetamismaksumus on null. 

Tulumaksuseadus ütleb, et tulumaksuvaba on kasu sellise eluruumi müügist, mida maksumaksja kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana. Seadus ei seo seda vabastust rahvastikuregistri sissekirjutusega, vaid tegeliku elamisega. Riigikohus on selgitanud, et määrav ei ole rahvastikuregistri kanne, vaid tegelik elukoht. See tähendab, et isegi kui te ennast sellesse majja nüüd sisse kirjutaksite, ei pruugi sellest kasu olla, kui te päriselt seal ei ela. Teie kirjelduse järgi saite maja kinkelepinguga 25 aastat tagasi, kuid vanavanemad elasid seal ja teie ise elate Tartus. Sellises olukorras on oluline küsimus, kas maja on olnud teie enda peamine või alaline elukoht. Kui ei ole, siis ei saa maksuvabastust tavaliselt kasutada lihtsalt omanikuks olemise või sissekirjutuse alusel. Kui maksuvabastus ei kohaldu, siis maksustatakse kasu vara võõrandamisest. Kasu arvutamisel saab üldjuhul arvesse võtta vara soetamismaksumuse ning dokumentaalselt tõendatud parendus- ja müügikulud. Kuna saite maja kinkelepinguga, tuleb soetamismaksumuse ja võimalike kulude arvestus vaadata dokumentide põhjal eraldi üle. Teie alaealiste laste olemasolu ei anna iseenesest selle maja müügile automaatset tulumaksuvabastust. Samuti ei muuda maksureeglit üksnes see, et vanaisa on surnud ja vanaema enam seal ei ela.

Tere, soovin küsida juriidilist nõu seoses varguse juhtumiga minu ettevõttes. Minu ettevõttest varastati mitmekümne tuhande euro väärtuses tööriistu (sh kokku 5 keevitusseadet). Isik, kes varguse toime pani, on tuvastatud ning on oma süüd tunnistanud. Minu küsimused on järgmised: Varastatud tööriistad viidi pandimajja. Arvestades, et tegemist oli suure koguse professionaalsete seadmetega (mitu keevitusseadet korraga või lühikese perioodi jooksul), kas pandimajal on seadusest tulenev kohustus kontrollida selliste esemete päritolu põhjalikumalt? Kas neil oleks pidanud tekkima kahtlus ning kohustus teavitada politseid või võtta ühendust seadmetel olevate kontaktide (nt müüja/omaniku kleebised) kaudu? Milline on pandimaja vastutus sellises olukorras – kas ja millises ulatuses võib pandimaja olla vastutav, kui nad võtavad vastu ilmselgelt kahtlase päritoluga suuremahulise vara? Pandimaja müüs hiljem need seadmed edasi (nt läbi osta.ee keskkonna). Kui mul õnnestub saada info uute ostjate kohta: kas mul on õigus nõuda vara tagastamist uue omaniku käest? või käsitletakse sellist ostjat heauskse omandajana, kelle puhul minul enam tagasinõude õigust ei ole? Kuidas Eesti seadus üldiselt käsitleb selliseid olukordi, kus varastatud asi liigub edasi läbi kolmanda isiku (pandimaja) ja müüakse edasi järgmisele ostjale? Oleksin väga tänulik, kui saaksite selgitada minu õigusi ja võimalikke edasisi samme sellises olukorras. Lugupidamisega

Tere!

Vastan küsimustele punkthaaval:

1. Pantijal ei ole otsest kohustust kontrollida panti toodud eseme päritolu, kuid kirjeldatud asjaolude pinnalt (äratuntavad kleebised, spetsiifilised esemed, ostudokumentide puudumine ka ilmselt) pidanuks pandipidajal tõepoolest tekkima kahtlus esemete päritolus ning heauskseks käitumiseks sellise pandieseme vastuvõtmist ja edasimüümist pidada ei saa. Pigem on tegu pahauskse käitumisega: Pandipidaja on pahauskne, kui ta eseme pandiõigusega koormamisel teadis või pidi teadma, et pantijal ei olnud eseme pandiga koormamise õigust (asjaõigusseaduse (AÕS) § 282¹ lg 1). Sama sätte lg 2 on spetsiifilisemgi: Pandiõiguse heauskset omandamist käesoleva paragrahvi 1. lõike kohaselt ei toimu, kui asi oli varastatud, kadunud või muul viisil omaniku tahte vastaselt tema valdusest välja läinud.
2. Sellest olenemata ei ole pandipidajal  kohustust teavitada politseid võimalikust vargusest - seadus sellist koormust pandimajade pidajale pannud ei ole. Küll aga soovitan teha seda Teil endil, kui see veel tegemata;
3. Küll aga tähendab p-s 1 väljatoodu, et Teil on  õigus esitada pandipidaja vastu kahju hüvitamise nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 ja 1045 alusel. Kahju hüvitamise nõude esitamisel tuleb põhjendada pandipidaja teadmapidamist (et pandipidaja võttis vastu eseme isikult, kel äratuntavalt ei olnud pandiga koormamise õigust), ja seda vajadusel tõendada (nt kui on alles pandipidaja poolt tehtud fotod esemetest, kus on Teie ettevõtte kleebised näha); 
4. Ka uue omaniku käest on õigus nõuda vara tagastamist AÕS § 80 alusel, sest heauskset omandamist ei ole toimunud. Ükskõik, mitu korda varastatud ese omanikku vahetab, ei ole võimalik sellist asja heauskselt omandada ilma tegeliku omaniku heakskiiduta (AÕS § 95 lg 3 ning Riigikohtu lahend kriminaalasjas nr 3-2-1-170-16 p 11 viimane lõik: Kolleegium leiab, et kord tahte vastaselt omaniku valdusest välja läinud asjade heauskne omandamine on jäädavalt välistatud. Seega kui AÕS § 95 lg 3 rakendamist välistavad erandid ei kohaldu, ei saa kord omaniku tahte vastaselt tema valdusest välja läinud asja omandiõigus ka heauskse omandamise kaudu kehtivalt üle minna. Seda sõltumata asjaolust, kaua aega tagasi omanik valduse kaotas või kui mitu korda asja vahepealse aja jooksul heausksetele isikutele edasi võõrandati.
5. Kokkuvõttes on Teil kolm valikut - kas (i) nõuate pandimajalt kahju hüvitamist VÕS § 1043+1045 alusel või (ii) nõuate esemed välja uuelt omanikult AÕS § 80 alusel või, (iii) kui soovite kolmanda variandina nõuate kahju hüvitamist tsiviilhagiga kriminaalmenetluses varguse toimepanijalt - eeldusel, et toimepanijal muidugi on piisavalt vara, mille arvelt sellist nõuet täita. Igal juhul aga soovitan enne valiku tegemist koos juristiga läbi analüüsida kõikide esiletoodud võimalike nõuete riskid konkreetsetel juhtudel (nt kas kriminaalmenetlust viiakse läbi, mis staadiumis see on; kui maksevõimeline on toimepanija; kas esemed asuvad veel Eestis jnt).

Tere  meil abikaasaga lahutus pooleli 12 mai saab lahutus algiriastatud. Aga meil on ühisvara kuidas seda siis jagama peaks hakkama? Ja kui mina olen maja laenu maksja et lapsel oleks kodu kus olla kas sellest piisab et alimente minult mitte nõuda? Eluaseme laen on üle 500saja euro kuus. Ja pean oma üüre ka maksma kus mina täna elan. Et panustan lapse heaolu et tal oleks kodu kus kasvada. Või mis selle lahutusega kaasneb? Kui eks nõuab et lapse hooldusõigusest loobun mis sellega kaasneb? Kas lapsega seonduvad kulud jäävad ikka? Mul on minu vanas kodus veel asju mida ex mulle tagasi ei anna. Mis ei ole soetaud abiellu ajal mis ma tegema peaks?

Kokkuvõtlikult: ühisvara (abielu ajal soetatud vara ja laenud) jagatakse üldjuhul võrdselt ja poole kokkuleppega. Enne abielu omandatud asjad on Teie lahusvara ja eksil ei ole õigust neid kinni hoida. Maja laenu maksmine ja lapsele kodu tagamine ei vabasta Teid lapse ülalpidamiskohustusest, küll võib seda arvestada elatise suuruse määramisel. Hooldusõigusest „loobumine” elatise maksmise kohustust ei kaota – lapsega seotud kulud jäävad igal juhul mõlemale vanemale vastavalt seadusele. Selgitan nüüd kõike seda lähemalt, kuigi ilmselt oleks Teil mõistlik pöörduda konsultatsiooni saamiseks ka vahetule õigusnõustamisele. Seda seetõttu, et Teil on päris mitmeid erinevaid probleeme, kus ühe küsimuse lahendamisest (näiteks maja omandiõiguse küsimusest) võib sõltuda teise küsimuse vastus (nt elatise maksmise kohustuse suurus või õigus nõuda abikaasalt kasutuseeliseid).

Ühisvara ja lahusvara eristamine
Kui teil oli tavaline varaühisus, siis kõik abielu ajal soetatud asjad ja õigused (sh tavaliselt ka eluasemelaenuga ostetud maja) on ühisvara, mis jagatakse pärast varasuhte lõppu (st abielu lahutamisel) üldjuhul võrdselt, kui ei lepita teisiti. Kui vaja, müüakse maja maha ja müügist saadud raha jaotatakse võrdselt.

Asjad, mis olid Teie omandis enne abiellumist või mis said ka abielu kestel Teie omaks tasuta (nt kink, pärandus), on üldjuhul Teie lahusvara. Nende puhul ei ole eksil õigust neid endale jätta.
Kui eks hoiab kinni Teie lahusvara (nt isiklikud asjad, mis on selgelt enne abiellumist ostetud või kingitud), on Teil õigus neid nõuda tagasi. Kui kokkuleppele ei saa, on võimalik pöörduda kohtusse asja väljaandmise nõudega.

Kuidas ühisvara jagada
Eelistatud on pöörduda notarisse ja jagada ühisvara seal: kokkuleppes kirjeldate, kellele jääb maja, kuidas jagunevad laenukohustused, milline vara kellele jne. Lasete vormistada soovi korral ka maja omandiõiguse üleandmise (st et ei ole enam ühiselt abikaasade ühisvara, vaid on ühisvara jagamise järgselt Teie ainuomandis).

Kui kokkuleppele ei jõua, võib kumbki teist esitada kohtule ühisvara jagamise avalduse. Ühisvara jagamise avalduses kirjutate, kuidas Teie arvates ühisvara jagunema peaks. Kohus lähtub põhimõttest, et osad on võrdsed, kuid arvestab ka näiteks lapse huvidega ja sellega, kes jääb perekonna endisesse eluasemesse.

Laenud jagatakse samuti – kas nii, et üks võtab kohustuse üle ja kompenseerib teisele, või proportsionaalselt vastavalt vara jaotusele.

Kodulaen ja elatis 
Seadus näeb ette, et mõlemal vanemal on kohustus last ülal pidada, sõltumata sellest, kas nad elavad koos või lahus. Elatis on lapse õigus, mitte ema õigus „kauplemiseks”. Põhimõte: lapse igapäevaste kulude (elamine, toit, riided, kool, huviringid jne) katmine on mõlema vanema kohustus; vanem, kelle juures laps igapäevaselt elab, katab reeglina kulusid vahetult; lahus elav vanem maksab tavaliselt elatist rahas.

Riigikohtu praktika järgi ei loeta automaatselt kogu eluasemelaenu makset lapse ülalpidamiskuluks; miinimumelatis on mõeldud muu hulgas katma ka lapse eluasemekulu, mitte ära maksma kogu laenumakset. Laen võib erandlikult teatud osas arvesse tulla lapse eluasemekuluna, kui on tõendatud, et see konkreetne kulu on otseselt vajalik lapse mõistliku elamispinna tagamiseks ja muidu lapse eluase tõsiselt kannataks, aga see EI tähenda, et laenu maksmine asendab elatise täielikult – enamasti mitte. Ainuüksi see, et maksate suurt laenu ja üüri, ei ole tavaliselt piisav, et elatis täielikult ära jääks – pigem võib teatud juhtudel mõjutada elatise suurust, kui on korralikult tõendatud ja lapse vajadusi arvestatud.See tähendab, et mingis osas tuleb elatist lapsele siiski tasuda. 

Hooldusõigusest „loobumine”
Eestis ei saa vanem lihtsa avaldusega „loobuda” hooldusõigusest nii, et ta vabaneks lapse ülalpidamiskohustusest.
Hooldusõigust saab muuta kohtus – näiteks ühishoolduselt emale ainuhoolduse andmine – kui see on lapse huvides. Ka siis jääb lapse ülalpidamise kohustus mõlemale vanemale.
Hooldusõiguse piiramine või lõpetamine võib oluliselt vähendada Teie otsustusõigust lapse elu olulistes küsimustes (haridus, tervishoid, elukoht), samuti suhtlusvõimalusi, kuid ei kaota elatisekohustust. Sageli pigem halvendab see vanema positsiooni osaleda lapse elus , ilma et rahaline „kulu” lapsele väheneks.

Teie asjad endises kodus
Enne abielu soetatud asjad ja isiklikud tarbeesemed on üldjuhul Teie lahusvara. Eks ei tohi neid „pantvangis hoida”.
Kuidas tegutseda:
üritage esmalt kirjalikult (nt e-postiga) kokku leppida, millal saate oma asjadele järele minna - kui maja on endiselt kinnistusraamatu kande järgi ka Teie omandis, siis on Teil õiguslik alus siseneda majja ja võtta oma asjad ära ka ilma eksi "loata" (vajadusel kaasake politsei).
Kui eelnev peaks ebaõnnestuma, siis õiguslikult muud üle ei jäägi, kui esitada hagi kohtusse eseme väljaandmiseks. Hagis tuleb tõendada, et konkreetsed nõutavad asjad kuuluvad lahusvara või isiklike tarbeesemete hulka.

Tere! Jutt käib pärimisõigusest.Ema on teinud maja õe ja vennale.Mina ja minu laps on majja sissekirjutatud.Kas neil on õigust pärast ema surma meid välja visata?

Ainuüksi sissekirjutus ei anna teile õigust peale ema surma majas edasi elada. Kui ema on teinud testamendi, millega jätab maja teie õele ja vennale, siis peale teie ema surma, on õigus neil otsutada, kas te võite seal edasi elada või mitte. Teie emal on võimalik oma elu ajal sõlmida teiega isikliku kasutusõiguse leping. See annab teile õiguse edasi elada majas ka peale teie ema surma. Teine võimalus on, et teie ema määrab testamendiga, et teil on õigus majas edasi elada, siis ei tohi teie õde-venda teid majast välja tõsta. 

Kas olen pärandiasjadest valesti aru saanud? Kui isa suri läks tema osa, ehk 1/2 kinnistust (25 908:2= 12 954ruutmeetrit) jagamisele 3 pärija vahel vahel. S.t. 12 954:3= 4318 ruutmeetrit igale pärandi saajale.Peale ema surma pärisin testamendi järgi kogu emale kuulunud osa ( 12954+4318= 17272) mina, Seega peaks minu arvutuste kohaselt kogu kinnistust kuuluma minule 17272+4318= 21590 ruutmeetrit (2,159ha). Maksuameti lehelt aga avastasin, et kirjas on 12 954 ruutmeetrit ehk 1/2 omandiosa? Kas see on ikka õige?

Teie toodud näite põhjal saan aru, et kui teie isa suri, siis tal kehtivat testament ei olnud ehk pärimine lahendati seaduse alusel. Tema pärandvara hulgas oli abikaasade ühisvarasse kuuluv kinnisvara. Isa pärjaid oli 3, seega iga pärija pärimisosa oli 1/3 pärandajale kuuluvast osast ning kuna tegemist oli ühisvaraga, siis abikaasale omakorda kuulus ½ kinnisvarast.
Kui teie ema suri, siis oli tehtud emal testament ning kogu ema pärandvara pärija olite teie üksi.
Hetkel ei ole üheselt arusaadav, kas peale isa surma sõlmiti ka ühisomandi lõpetamise ja pärandvara jagamise leping, mille kohaselt kanti kinnistusregistrisse omanikud kaasomanikena (ehk abikaasa osa 4/6 ning kummagi lapse osa 1/6) või ühisomandi lõpetamise ja pärandvara jagamise lepingut ei sõlmitud ning kinnistusregistrisse kanti omanikud ühisomanikena. 
Kui suri teie ema ning teile väljastasti pärimistunnistus ning eelnevalt oli kinnistusregitrisse kantud omanikud kaasomanikena, siis nüüd peaks nähtuma kinnistusregitrist, kui te olete taotlenud omaniku muutmist, et teile kuulub 5/6-ndiku ning teisele omanikule 1/6-ndik kaasomandi osa kinnisvarast. Kui aga eelnevalt ei olnud kantud omanikud kaasomanikena, siis peale ema surma pärimistunnistuse väljastamisel ning omaniku muudatuse taotlemisel olete te koos teise omanikuna kinnistusregistrisse kantud kui ühisomanikud ning sellisel juhul, kui väljastatakse Maksu-ja Tolliameti poolt teile maksuteade, siis nemad ei tea teie osa suurust, mistõttu väljastatakse kahe ühisomaniku peale maksuteade kummalegi ½ osas. Ühisomandi lõpetamiseks ning kaasomandiosade suuruste nähtavaks tegemiseks on teil vaja pöörduda notarisse, endale sobiva notari leiate siit https://www.notar.ee/et/notarid/nimekiri. 

Tere! Soovin nõu seoses isiklike asjade tagastamisega välisriigist (Prantsusmaa). Minu endine elukaaslane elab Prantsusmaal ja tema valduses on minu isiklikud asjad. Olen proovinud asju tagasi saada alates eelmisest suvest, kuid ta ignoreerib kõiki minu sõnumeid ja palveid. Kuna minu sissetulek on madal, puuduvad mul vahendid kalli välisriigi advokaadi palkamiseks või mahukaks kohtuvaidluseks. Soovin teada, millised on minu võimalused asjade tagasinõudmiseks distantsilt, kui pooltevaheline suhtlus on katkenud. Kas antud juhul on võimalik kasutada mõnda lihtsustatud Euroopa Liidu menetlust, et kohustada teda asju tagastama? Samuti soovin teada, kas mul on võimalik taotleda riigi õigusabi või muid soodustusi, arvestades minu majanduslikku olukorda ja asjaolu, et vastaspool asub teises EL-i riigis.

Kui ei ole kohtuotsust, mis kohustaks endist elukaaslast tagastama Teile Teie isiklikud asjad, siis kahjuks mingit sunnivahendit kasutada ei saa. Kohtuotsuse olemasolu annaks võimaluse pöörduda Prantsusmaa kohtutäituri poole. Seda, kas Teil on võimalik taotleda Prantsusmaal riigi õigusabi või kas sealsed seadused võimaldavad kasutada mingit lihtsustatud menetluskorda, meie öelda ei oska. Meie vastame ainult Eesti õiguse pinnalt. Soovitame pöörduda Prantsusmaa advokatuuri poole. Kontaktandmed leiate siit https://webgate.ec.europa.eu/e-justice/334/ET/lawyers?init=true&idSubpage=1&member=1

§ 126. Kinnisomandist loobumine Tere, Sooviks loobuda kinnistu KOV kasuks. See on transpordimaa ja millel on realservituut Elektilevi ja Eesti Energia kasuks, Isiklik kasutusõigus KOV ettevõte kasuks. Kas on võimalik loobuda ?

Kui kinnistu on koormatud isikliku kasutusõigusega, siis ei saa loobuda kinnisomandist. Asjaõigusseaduse § 126 lg 11 p 3 kohaselt ei ole isikul õigust kinnisomandist loobuda, kui kinnistu kohta on kinnistusregistriosa kolmandasse jakku kantud isiklik kasutusõigus. 
Küll aga on teil võimalus esitada kohalikule omavalitsusele avaldus, et te soovite neile kinnistu tasuta võõrandada. Kui kohalik omavalitsus on nõus omandama, siis antakse nende poolt välja vastav otsus või korraldus ning selle alusel saate notaris sõlmida lepingu kinnistu tasuta võõrandamiseks kohalikule omavalitsusele.