Tere. Mida teha olukorras, kus inimene istub kinni veel 9aastat ja tal on transpordiametis kirjas fantoomauto,mida reaalselt ei eksisteeri.Kunagi sai auto lammutusse viia aga registrist see maha ei võetud.Inimesel on kohtutäiturid peal, aga kuna inimene on vanglas, siis ta ei saa sellega ise tegeleda ja ei saa ka maksta vastavaid kulutusi mis tekkinud nagu kohtutäituritele ja pluss veel automaks.Mida annab sellises olukorras teha? Aitäh.

Kirjeldatud olukorras tuleks esmajärjekorras lahendada sõiduki liiklusregistrist kustutamise küsimus. See, et sõiduki omanik viibib vanglas, ei takista registritoimingu tegemist – vajadusel saab ta anda selleks teisele isikule volituse. Kinnipeetaval on võimalik kasutada ka notari teenust tõestamistoimingu tegemiseks.

Kui sõidukit reaalselt enam olemas ei ole ning see on aastaid tagasi lammutatud, kuid nõuetekohast lammutustõendit ei ole säilinud või seda ei ole kunagi väljastatud, võimaldab liiklusseadus teatud juhtudel käsitada sellist sõidukit kadunud sõidukina. Liiklusseaduse § 77 lg 6¹ kohaselt võib sõiduki omaniku taotluse alusel registrist kustutada muu hulgas siis, kui sõiduk on hävinud ja seda ei saa enam nõuetekohaselt lammutada.

Praegu on eriti oluline kontrollida, milline on selle sõiduki täpne staatus liiklusregistris. Kui tegemist on peatatud registrikandega nn fantoomsõidukiga, saab sellise sõiduki kuni 31.12.2026 registrist kustutada 15 euro suuruse riigilõivu eest. Alates 01.01.2027 tõuseb sellise kustutamise riigilõiv 800 euroni ning peatatud registrikandega sõidukid muutuvad ka mootorsõidukimaksu objektiks. Seetõttu ei soovita asja lahendamist edasi lükata.

Kõigepealt tuleks pöörduda Transpordiameti poole, selgitada, et sõiduk on ammu lammutatud ja seda enam ei eksisteeri, ning küsida konkreetse sõiduki registriandmete põhjal, millise toiminguga saab selle lõplikult registrist kustutada. Seda võib omaniku nimel teha ka nõuetekohaselt volitatud esindaja.

Registrist kustutamine ei kustuta siiski automaatselt juba tekkinud maksuvõlga ega kohtutäituri menetluses olevaid nõudeid. Kui mootorsõidukimaks on varasemate perioodide eest õiguspäraselt määratud, tuleb selle osas eraldi suhelda Maksu- ja Tolliametiga. Samuti ei lõpe vanglas viibimise tõttu iseenesest täitemenetlus ega kao kohtutäituri tasud. Kui inimesel puudub vangistuse tõttu sissetulek ja võimalus nõudeid tasuda, võib kohtutäiturile esitada vastava selgituse ning vajadusel taotleda maksegraafikut või muid võimalikke maksesoodustusi.

Seega soovitame esmalt välja selgitada sõiduki täpne registristaatus ja korraldada selle kustutamine veel 2026. aasta jooksul. Kui omanik ise vanglast toiminguid teha ei saa, saab selleks kasutada esindajat.

Tere! Mul on auto, mis on ostetud autolaenuga Swedbanki kaudu - maksed kestavad veel mitu aastat. Tegemist on just autolaenu, mitte liisinguga, ning auto on minu nimel. Autolaenu lepingust loen välja, et auto ise laenu tagatiseks või muul moel laenuga seotud ei ole. Soovin seda autot omandireservatsiooniga müügilepinguga müüa - kas see on siis seadusega lubatud (ostja on laenust teadlik)? Ja kas peaksin Swedbankile müügist teatama? 

Kui tegemist on autolaenu, mitte liisinguga, on oluline erinevus selles, et autolaenuga ostetud sõiduki omanik on üldjuhul laenuvõtja ise. 

Kui Teie autolaenulepingust ei tulene, et sõiduk oleks pangale panditud või muul viisil laenu tagatiseks, ning lepingus ei ole ka sõiduki võõrandamise keeldu või kohustust saada müügiks panga nõusolek, võite omanikuna sõiduki üldjuhul müüa ka enne autolaenu täielikku tagasimaksmist. Laenuleping Swedbankiga jääb seejuures kehtima ning Teie kohustus laenumakseid tasuda jätkub sõltumata sellest, kelle kasutuses auto pärast müüki on.

Samuti on lubatud sõlmida ostjaga omandireservatsiooniga müügileping. Võlaõigusseaduse § 233 kohaselt võivad pooled vallasasja müümisel kokku leppida, et asja omand jääb kuni ostuhinna täieliku tasumiseni müüjale. Sellisel juhul võib auto olla ostja valduses ja kasutuses, kuid omandiõigus läheb ostjale üle alles kokkulepitud tingimuse, tavaliselt kogu ostuhinna tasumise korral.

Soovitan omandireservatsiooni tingimused müügilepingus võimalikult täpselt kirja panna, sealhulgas ostuhinna ja maksegraafiku, omandi ülemineku aja, auto kasutamise ja kindlustamise kohustused ning selle, mis saab juhul, kui ostja jätab maksed tasumata. Samuti tuleks õigesti vormistada sõiduki omaniku ja kasutaja andmed liiklusregistris.

Swedbankile müügist teatamise kohustus sõltub eelkõige Teie konkreetse laenulepingu tingimustest. 

Saan vanematelt kinkelepinguga maja, mida plaanis põhjalikult renoveerida. Renoveerimiseks võtame abikaasaga ühiselt laenu samas suurusjärgus, mis maja tänane turuväärtus. Abikaasaga ühisvara. Kuidas oleks kõige mõistlikum seda juriidiliselt vormistada? Kinkelepingu järgselt tegu justkui minu lahusvaraga, aga kuna laen ühine, siis tahaks abikaasa näiteks pool majast ühisomandisse vormistada (kuna laen samas suurusjärgus, mis maja väärtus) ja pool jääks siis minu lahusvaraks. Kas selline variant oleks võimalik ja mõistlik? Samas kui näiteks aasta pärast lahutame, siis tundub ebaõiglane, et justkui 25% kuulub abikaasale, kuigi ta on ainult aasta aega laenumakseid tasunud - eeldusel, et võtan laenukohustuse edaspidi enda peale. Kuidas end sel juhul juriidiliselt kaitsta ja samas abikaasaga õiglane kokkulepe sõlmida?

Minu soovitus oleks jätta kinkelepinguga saadud maja esialgu täielikult teie lahusvaraks ning mitte vormistada sellest kohe osa abikaasa omandisse. Teie pakutud lahendus, kus nt ½ majast jääb teie lahusvaraks ja ½ vormistatakse abikaasaga kaasomandisse – on juriidiliselt võimalik. Selleks tuleb pärast kinkelepingut notariaalselt võõrandada abikaasale vastav mõtteline osa kinnisasjast. Samas tuleb arvestada, et selles ulatuses ei ole tegemist enam teie lahusvaraga ning hiljem ei ole seda võimalik lihtsalt tagasi pöörata. 
Oluline on siin rõhutada, et üksnes asjaolu, et renoveerimislaen võetakse ühiselt või seda tasutakse ühisvara arvelt, ei muuda kinkelepinguga saadud maja automaatselt ühisvaraks. Kinnisasi jääb kingisaaja lahusvaraks seni, kuni omandiosa ei ole notariaalselt teisele abikaasale üle antud.
Teie poolt kirjeldatud olukorras näib kohese kaasomandi loomine pigem ebaotstarbekas. Kui nt annaksite kohe abikaasale 1/2 või 1/4 mõttelise osa kinnistust ning abielu lõpeks aasta pärast, jääks see omandiosa tema omandisse sõltumata sellest kui suur on tema tegelik panus olnud. See võib viia olukorrani, kus omandisuhe ei vasta poolte tegelikule panusele, mistõttu soovitaksin pigem sõlmida notariaalse kokkuleppe, milles lepitakse kokku kuidas arvestatakse kummagi panust renoveerimisse ja laenu tagasimaksmisse ning millistel tingimustel tekib abikaasal õigus kas hüvitisele või tulevikus omandiosa omandamisele. Sisuliselt tähendab see seda, et abikaasa õigused kujunevad välja vastavalt tegelikule panusele, mitte ette kindlaks määratud omandiosa alusel. Näiteks võib kokku leppida, et pärast renoveerimise lõppu või kokkulepitud ajavahemiku möödumisel (nt iga viie aasta järel) hinnatakse: 1) maja turuväärtus; 2) renoveerimiseks tehtud investeeringud; 3)kummagi tegelik rahaline panus (laenumaksed, omafinantseering, muud kokkulepitud kulud). Kui kokkulepitud tingimused on täidetud, kohustub üks abikaasa  võõrandama teisele abikaasale vastava mõttelise osa kinnisasjast (näiteks 1/10 või 1/5 jne). Selleks sõlmitakse eraldi notariaalne asjaõigusleping ning tehakse kanne kinnistusraamatusse. Nii ei anta omandit ette, vaid see kujuneb välja tegelike investeeringute ja laenu tasumise põhjal. Kui otsustate siiski muuta kinnisasja kaasomandiks, oleks mõistlik samas notariaalses lepingus reguleerida ka kaasomandi lõpetamise põhimõtted (näiteks väljaostuõigus, väljaostuhinna määramise kord või muud tingimused), et võimaliku lahkumineku korral vältida täiendavaid vaidlusi.
Kokkuvõttes soovitaksin jätta maja esialgu teie lahusvaraks ning reguleerida notariaalse kokkuleppega, kuidas arvestatakse abikaasa panust ja millistel tingimustel võib tal tulevikus tekkida õigus omandiosale või hüvitisele. Selline lahendus kaitseb mõlema poole huve oluliselt paremini kui kohene kaasomandi loomine, sest omand kujuneb välja tegeliku panuse, mitte üksnes esialgse kokkuleppe alusel. Arvestades, et selliste kokkulepete sisu sõltub suuresti poolte soovidest ja konkreetsest rahastamisskeemist, soovitan pöörduda notari poole konsultatsioonile. Notar saab aidata valida teie olukorrale kõige sobivama lepingu ning sõnastada selle viisil, mis kaitseb mõlema poole huve ka tuleviku

Tere, 20 aastat tagasi kaasomandisse ostetud korteri üks osapooltest võttis ainuisikuliselt kohustuse maksta laen tagasi pangale. Kui ta välja kolis, jäin mina, kui teine kaasomandi osapooltest sinna edasi elama. Nüüd, kus kõik need 18 aastat olen ma üksi maksnud maksud, mis on seotud korteriühistule kogutavate summadega (haldustasud, remondireserv). Kuna korteri ostu tehing toimus kroonide ajal, aga pank väljastas tol ajal maksugraafiku eurodes, siis pangale tagadimastav summa oli koos intressidega kuskil alla 9000 euro. Umbes sama summa kokku olen ma maksnud korteriühistu haldustasudesse ja remondireservi. Olen ka kõik need aastad hoidnud korras ja parendamud korteri väärtust seda remontides. Kuna elu on nii kalliks läinud, siis palusin teisel osapoolel hakata maksma pooleks neid ühistule kuuluvaid summasid, aga ta keeldub, väites, et tema on oma osa korteri ostuga kõik kinni maksnud. Pakkusin veel varianti, et ta kingiks oma osa pojale, kui ta pole nõus makse maksma, kuid sellega ta polnud ka nõus. Kuidas edasi toimida? Tänud ette!

Üldreeglina ei ole teisel kaasomanikul õigus öelda, et ta „maksis oma osa kunagi ära” ja seetõttu ei pea enam korteriga seotud jooksvaid kulusid kandma. Kaasomanikud peavad ühisel asjal lasuvaid koormatisi ja kulutusi kandma üldjuhul vastavalt oma osa suurusele. Edasi on teil sisuliselt kaks realistlikku suunda: 1) nõuda temalt vähemalt tema osa tasumist tõendatavate kulude eest või 2) kui koostöö ei toimi, nõuda kaasomandi lõpetamist. Kõige nõrgem osa teie loos on tavaliselt vanade nõuete aegumine ja see, et kõik remondi- või parenduskulud ei ole automaatselt teiselt kaasomanikult sissenõutavad.

Asjaõigusseaduse järgi kannab kaasomanik vastavalt oma osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi ning asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulutusi. See tähendab, et korteriühistu haldustasud ja remondifondi maksed ei jää üksnes sellele, kes parasjagu korteris elab, vaid üldjuhul tuleb neid kanda mõtteliste osade järgi. Kui teie olete neid makseid aastaid üksi tasunud, võib teil olla teise kaasomaniku vastu hüvitamisnõue vähemalt selle osa ulatuses, mis oleks pidanud langema temale. Sama loogika kehtib asja säilitamiseks vajalike kulutuste puhul. Kui aga tegu oli korteri väärtust tõstvate paranduste, mugavusremondi või muude kasulike kulutustega, siis nende eest ei saa teiselt kaasomanikult raha nõuda sama lihtsalt. Nende puhul on tavaliselt vaja tõendada, et kulutus oli korteri säilitamiseks vajalik või et selleks oli kokkulepe, nõusolek või hilisem heakskiit. See, et teine pool kunagi kandis laenukoormust või võttis pangaga seotud kohustuse enda peale, ei lõpeta automaatselt tema kaasomaniku kohustusi tulevaste korteriga seotud kulude osas. Küll aga võib see olla vaidluses tema võimalik vastuväide, kui ta väidab, et poolte vahel oli teistsugune sisemine kokkulepe. Kui sellist kokkulepet kirjalikult ei ole, muutub määravaks see, mida on võimalik tõendada. Kui kokkulepet ei sünni, on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus saab seejärel valida lahenduse: jätta korteri ühele kaasomanikule rahalise väljamakse kohustusega, jagada asi viisil, mis on võimalik, või müüa korter ning jagada raha osade järgi. Kui soovite korterit endale jätta, tuleb arvestada, et teise poole osa tuleb üldjuhul õiglaselt välja maksta.

Olen 2 korteri omanik. Minu teises korteris elab ja on sisse kirjutatud minu poeg. Kui tulevikus tekib tahtmine oma teine korter (kus ma ise ei ela) ära müüa, sii siis tuleb ilmselt siis tuleb mul ilmselt tasuda tulumaksu. Mul on plaan kinkelepinguga anda see korter poja omandisse. Kui pojal tekib tahtmine pärast omanikuks saamist müüa, siis kas tulumaksuvabalt müümiseks piisab, kui ta on korteris vähemalt 2 aastat elanud või peab ta olema olnud korteri omanik vähemalt 2 aastat?

Ei, tavalise korteri müügil ei nõua seadus, et teie poeg oleks olnud omanik vähemalt 2 aastat. Maksuvabastuse põhireegel on see, et müüdav korter peab olema tema tegelik elukoht kuni võõrandamiseni. Pelgalt sissekirjutus üksi ei pruugi piisata, kui tegelik elamine/elukoht oli mujal. Kaheaastane piirang puudutab üldjuhul seda, et sama elukoha maksuvabastust ei saa kasutada rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul.

Tulumaksuseaduse järgi on kinnisvara müügist saadud kasu üldreeglina maksustatav. Erandina ei maksustata korteri müügist saadud kasu siis, kui korter on eluruum, mida maksumaksja kasutas kuni müügini oma elukohana. See tähendab, et teie poja puhul on peamine küsimus mitte omandis oldud aja pikkus, vaid see, kas korter oli tema tegelik elukoht. Seadus ei ütle selle korteri puhul, et omanik peab olema olnud 2 aastat omanik. Kaheaastane omandinõue on seaduses eraldi nimetatud suvila või aiamaja puhul. Tavalise korteri või muu eluruumi puhul käib vabastus elukohana kasutamise, mitte kaheaastase omamise järgi. Riigikohus on selgitanud, et määrav on tegelik elukoht, mitte üksnes rahvastikuregistri kanne. Seega on sissekirjutus kasulik tõend, kuid vajadusel hinnatakse ka tegelikku kasutust.

Tere. Olukord on järgmine: korteril on 5 ühisomanikku (nad said oma osad pärandvarana, mis ei olnud jagatud) ning 1 kaasomanik. Kohus tegi otsuse ühisomandi / kaasomandi jagamise kohta ning korter tuleb müüa avalikul enampakkumisel. Kui kohtutäitur hakkas korterit arestima, tuli välja, et ühel ühisomanikul on võlg Maksu- ja Tolliameti suhtes ning Maksu- ja Tolliamet pani kinnistusraamatusse keelumärke ning ei luba korterit avalikul enampakkumisel müüa seni, kuni võlg ei ole tasutud. Nimetatud ühisomanik ei ole võla maksmisest huvitatud ning ütleb, et ei hakka sellega kunagi tegelema. Mina ühisomanikuna soovin võõrandada oma osa korterist ära, samas kohtuotsus ühisomandi / kaasomandi kohta on juba jõustunud, seega 1) kas ma saan alustada pärandvara jagamist notari juures ning hiljem müüa oma osa eraldi? 2) kas ja mismoodi ma saan mõjutada Maksu- ja Tolliametit lubada toiming läbi viia (võlg ei ole minu oma, mina aga soovin võõrandada oma osa ära) 3) kas ma saan esitada uue hagi ning viidates sellele, et enampakkumise korraldamisel tekkis tõrge (EMTA ei luba müüa seni, kuni võlg ei ole tasutud, võlg ei ole minu oma), nõuda vara jagamist muul viisil? 4) kas on olemas mingid teised variandid, kuidas teha nii, et ma võõrandan oma osa korterist ära. Aitäh!

Te kirjutate, et korteril on 5 ühisomanikku ning 1 kaasomanik. See tähendab, et korteriomand kuulus tõenäoliselt: 1/2 kaasomanikule, kes ei ole pärija, ja teine 1/2 kuulus pärandvara hulka, mille viis pärijat omandasid ühisomandina. Sellisel juhul ei ole viiel pärijal veel mõttelisi osasid selles 1/2 kaasomandi osas, vaid neil on üksnes ühine õigus sellele pärandvara hulka kuuluvale ½ kaasomandi osale. Sellest tulenevalt ei ole enne pärandvara jagamist tekkinud olukorda, kus igale pärijale kuuluks konkreetne mõtteline osa korteriomandist, mida ta saaks iseseisvalt võõrandada. Seega ei saa praeguste asjaolude põhjal eeldada, et Teil oleks võimalik lihtsalt alustada pärandvara jagamist ja seejärel müüa enda osa eraldi, kuna selleks tuleks arvestada juba jõustunud kohtulahendiga, millega on määratud korteriomandi müük avalikul enampakkumisel ning pärandvara jagamiseks muul viisil kui kohtulahendis kajastatud, peavad olema kõik pärijad nõus.
Te kirjutate, et korteriomandile on seatud Maksu- ja Tolliameti kasuks keelumärge. Siin tekib küsimus, et kas Maksu- ja Tolliameti kasuks seatud keelumärge puudutab kogu pärandvara ühisuses olevat 1/2 kaasomandi osa või üksnes selle pärija õigust pärandvara ühisuses, kellel on maksuvõlg? Siin oleks vajalik tutvuda kinnistusraamatu väljavõtte ning Maksu- ja Tolliameti poolt keelumärke seadmise aluseks olnud dokumendiga. Kui maksuvõlg on ainult ühel pärijal, ei saa üksnes keelumärke olemasolu põhjal järeldada, et kogu korteriomandit ei ole võimalik võõrandada. Enne pärandvara jagamist kuulub pärandvara pärijatele ühiselt ning üksikul pärijal ei ole õigust käsutada konkreetset pärandvara eset ega sellele kuuluvat mõttelist osa. Seetõttu on oluline välja selgitada, kas keelumärge on seatud võlgnikust pärija õigusele pärandvara ühisuses või kogu korteriomandile ning milline on selle tegelik õiguslik ulatus. Soovitaks pöörduda Maksu- ja Tolliameti poole või kohtutäituri poole, kes Teid Maksu- ja Tolliameti nõudest teavitas, ning paluda kirjalikult selgitada: 1) kes on Maksu- ja Tolliameti ees võlgnik (kas pärija, pärandaja või kaasomanik); 2) milline on võlasumma; 3) millisel õiguslikul alusel on keelumärge seatud; 4) kas ja millistel tingimustel oleks Maksu- ja Tolliamet nõus andma nõusoleku korteriomandi võõrandamiseks või kohtulahendi alusel toimuva avaliku enampakkumise läbiviimiseks.
Kui kohtulahendi täitmisel toimuvast korteriomandi müügist saadavast rahast oleks võimalik esmalt rahuldada Maksu- ja Tolliameti nõue ning alles seejärel jaotada ülejäänud müügitulu omanike vahel, ei ole esmapilgul näha, kuidas selline müük kahjustaks Maksu- ja Tolliameti, kui võlausaldaja huve. Riigikohus on samuti selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel võib kinnisasi võõrandada koormatisest vabana ning müügitulemist rahuldatakse esmalt koormatistega tagatud nõuded ning alles seejärel jagatakse ülejäänud müügitulu kaasomanike vahel. Seetõttu ei näe ma käesolevas olukorras esmast vajadust esitada uut kaasomandi lõpetamise hagi või nõuda kohe vara jagamist muul viisil. Kuna olemas on juba jõustunud kohtulahend, tuleb esmalt hinnata, kas probleem seisneb üksnes selle täitmisel tekkinud takistuses ning kas Maksu- ja Tolliameti seisukoht keelumärke tõttu müüki mitte lubada on põhjendatud. Alles pärast seda saab hinnata, kas uue kohtumenetluse algatamiseks võiks üldse olla alus.
Ühe võimalusena võib sõltuvalt võlasummast kaaluda ka võla tasumist võlgniku eest. Sellisel juhul lõpeb Maksu- ja Tolliameti nõue vastavas ulatuses ning kaob alus keelumärke säilitamiseks, kui muid takistusi ei esine. Samas ei tähenda see automaatselt, et Maksu- ja Tolliameti nõue läheks Teile üle. Küsimus, kas Teil tekib võlgniku vastu tagasinõudeõigus või toimub nõude üleminek seaduse alusel, sõltub konkreetsetest asjaoludest ning võib vajada täiendavat õiguslikku hindamist. Samuti tuleks üle vaadata kaasomandi lõpetamise kohtulahendi resolutsioon ning see, kuidas on ette nähtud müügitulu jaotamine. Kui kohtulahendis on määratud, millises ulatuses või millistel alustel müügitulu poolte vahel jaotatakse, ei saa eeldada, et Teil oleks õigus Teie poolt tasutud summa automaatselt müügitulust maha arvata. See sõltub nii kohtulahendi sisust kui ka sellest, kas Teil on võlgniku vastu tekkinud tagasinõudeõigus. 
Käesolevas olukorras sõltub edasine lahendus eelkõige sellest, millise ulatusega on Maksu- ja Tolliameti seatud keelumärge ning kas see tegelikult takistab jõustunud kohtulahendi täitmist. Alles pärast nende asjaolude selgitamist saab hinnata, kas on vajalik uus kohtumenetlus või on võimalik olemasolev kohtulahend siiski täita.

Soovisime saada selgitust järgmises küsimuses. Ostsime mitteeluruumi. Pärast ostmist tellisime rekonstrueerimisprojekti, mille alusel taastati siseseinad, taastati teine kanalisatsiooniühendus ning taastati gaasivarustus koos gaasiarvestiga. Pärast ehitustööde lõpetamist väljastas arhitektuuriamet kasutusloa, mille kohaselt võib ruume kasutada eluruumina. Samas on kinnistusraamatus kõnealune ruum endiselt kantud mitteeluruumina. Palume selgitada, milline on sellises olukorras korteriomanike otsustuskorra nõue kinnistusraamatu andmete muutmiseks ehk mitteeluruumi eluruumiks kandmiseks. Kas sellise otsuse tegemiseks peavad hääletusel osalema ja nõusoleku andma kõik korteriomanikud või piisab korteriühistu põhikirjas ette nähtud kvoorumist ning otsuse vastuvõtmisest põhikirjas sätestatud häälteenamusega? Palume võimalusel viidata ka konkreetsetele õigusnormidele, mille alusel selline otsus tehakse.

Olete palunud selgitust olukorras, kus ostetud mitteeluruum on pärast rekonstrueerimistöid saanud pädeva asutuse väljastatud kasutusloa alusel kasutatavaks eluruumina, kuid kinnistusraamatus kajastub ruum endiselt mitteeluruumina. Samuti soovite teada, milline peab sellises olukorras olema korteriomanike otsustusmenetlus kinnistusraamatu andmete muutmiseks ning kas selleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek või piisab korteriühistu põhikirjas sätestatud otsustuskorrast.
Kinnistusraamatu kande muutmine
Kasutusloa väljastamine annab õiguse kasutada ruumi kasutusloas määratud otstarbel, kuid kasutusluba ei muuda iseenesest kinnistusraamatu kannet. Kui kinnistusraamatus olevad andmed ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale, tuleb kande muutmiseks esitada kinnistusraamatut pidavale kohtule avaldus koos vajalike dokumentidega.
Kinnistusraamatu kannete tegemist ja muutmist reguleerib kinnistusraamatuseadus (KRS). KRS § 34 kohaselt tehakse kinnistusraamatu kanne avalduse alusel ning avalduse esitaja peab esitama dokumendid, mis tõendavad kande tegemise alust.
Käesolevas olukorras võib kande muutmise aluseks olla muu hulgas ehitus- ja kasutusloa dokumentatsioon, millest nähtub ruumi lubatud kasutusotstarve. Samas sõltub vajalik dokumentatsioon sellest, kas muudetakse üksnes registriandmeid või muutub ka korteriomandi õiguslik kirjeldus.
Korteriomandi kasutusotstarbe muutmise õiguslik hindamine
Korteriomand koosneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 kohaselt eriomandist ja kaasomandist. Eriomandi esemeks on korteriomandi koosseisu kuuluv ruum ning kaasomandi esemeks on muu hulgas hoone ja maatükk osas, mis ei kuulu eriomandi hulka.
Seetõttu tuleb kasutusotstarbe muutmise puhul hinnata eelkõige seda, kas:
1.    muudatus puudutab üksnes konkreetse korteriomandi ruumi kasutusotstarvet; või
2.    muudatus mõjutab korteriomandi eriomandi ulatust, korteriomanike kokkulepet, kaasomandi eset või teiste korteriomanike õigusi.
Kui rekonstrueerimistööd on tehtud nõuetekohase projekti alusel, pädev asutus on väljastanud kasutusloa eluruumina kasutamiseks ning muudatus ei mõjuta kaasomandis olevaid hoone osi ega teiste korteriomanike õigusi, ei tähenda kasutusotstarbe muutmine iseenesest automaatselt vajadust kõigi korteriomanike nõusolekuks.
Korteriomanike otsustuskord
Korteriomanike otsustamise kord sõltub sellest, millise iseloomuga muudatusega on tegemist.
KrtS § 34 sätestab korteriomandi kaasomandi osa eseme valitsemise üldpõhimõtted. Korteriomanikud teevad kaasomandi eseme valitsemiseks vajalikke otsuseid seaduses sätestatud korras.
Kui tegemist on kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega, kohaldub KrtS § 35, mille kohaselt otsustavad korteriomanikud tavapärase valitsemise küsimusi häälteenamuse alusel, kui põhikirja või seadusega ei ole ette nähtud rangemaid nõudeid.
Samas ei saa korteriühistu põhikiri muuta seadusest tulenevaid nõudeid olukorras, kus seadus nõuab korteriomanike kokkulepet või kõigi korteriomanike nõusolekut.
Kui muudatus puudutab korteriomandi eriomandi ulatust või korteriomanike kokkulepet, tuleb lähtuda KrtS §-st 9, mis reguleerib korteriomanike kokkulepet. Sellisel juhul ei ole tegemist üksnes korteriühistu tavapärase otsusega, vaid vajalik võib olla korteriomanike kokkuleppe muutmine.
Kui muudatus puudutab kaasomandis olevat hoone osa või ühiseid tehnosüsteeme, tuleb hinnata kaasomandi eseme muutmise ja valitsemise reeglite kohaldumist, sealhulgas KrtS §-des 37 ja 38 sätestatut.
Teie kirjeldatud olukorra hindamine
Teie kirjeldatud asjaoludel on tehtud järgmised tööd:
•    siseseinte taastamine;
•    eraldi kanalisatsiooniühenduse taastamine;
•    gaasivarustuse taastamine koos gaasiarvestiga;
•    rekonstrueerimistööde alusel kasutusloa saamine eluruumina kasutamiseks.
Need asjaolud ei tähenda iseenesest, et kõigi korteriomanike ühehäälne nõusolek oleks alati vajalik. Otsustavaks on see, kas taastatud lahendused kuuluvad üksnes konkreetse korteriomandi teenindamiseks või mõjutavad need korteriomanike kaasomandis olevaid hoone osi ja tehnosüsteeme.
Kui tegemist on üksnes konkreetse korteriomandi ruumi kasutusotstarbe muutmise kajastamisega ning korteriomandi õiguslik ulatus ei muutu, võib piisata korteriomanike otsusest seaduses sätestatud korras.
Kui aga kinnistusraamatu muutmiseks tuleb muuta korteriomandi kokkulepet, eriomandi kirjeldust või kaasomandi kasutamise korda, võib olla vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
Kokkuvõte
1.    Kasutusluba eluruumina kasutamiseks ei muuda automaatselt kinnistusraamatu kannet. Kande muutmiseks tuleb esitada kinnistusraamatut pidavale kohtule avaldus koos vajalike dokumentidega (KRS § 34).
2.    Kui tegemist on üksnes kasutusotstarbe andmete viimisega vastavusse tegeliku olukorraga ning korteriomandi eriomandi ulatus, kaasomandi ese ega teiste korteriomanike õigused ei muutu, ei pruugi olla vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
3.    Kui küsimus kuulub korteriomanike tavapärase valitsemise alla, toimub otsustamine häälteenamuse alusel vastavalt KrtS §-dele 34 ja 35.
4.    Kui muudatus mõjutab korteriomandi kokkulepet, eriomandi ulatust või kaasomandi eset, võib vajalik olla korteriomanike kokkulepe või kõigi korteriomanike nõusolek (KrtS § 9 ning kaasomandi muutmist käsitlevad sätted).
Soovitus enne otsuse tegemist
Enne korteriomanike otsuse vastuvõtmist või kinnistusraamatut pidavale kohtule avalduse esitamist on soovitatav kontrollida kinnistusraamatu registriosa täpset sisu, eelkõige I ja III jao kandeid.
Oluline on välja selgitada, kas märge „mitteeluruum” on:
•    kantud korteriomandi eriomandi kirjelduse osana;
•    seotud korteriomanike kokkuleppega; või
•    tegemist on üksnes ruumi kasutusotstarbe andmetega.
Kui tegemist on eriomandi kirjelduse või korteriomanike kokkuleppe muutmisega, võib olla vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Kui tegemist on üksnes kasutusotstarbe andmete ajakohastamisega kasutusloa alusel, võib piisata lihtsamast otsustusmenetlusest.
Seetõttu on enne lõpliku otsustuskorra määramist otstarbekas võrrelda kinnistusraamatu kandeid, kasutusluba ja rekonstrueerimisprojekti ning vajaduse korral küsida kinnistusraamatu menetluse seisukohalt täiendavat õiguslikku hinnangut.
 

Tere! Üürisin oma korterit üürnikule 1 aasta jooksul. Korterit tagastades oli 10 cm pikkune mõra köögikapi paneeli viimistluskihis. Senimaani pole selge, millest mõra tekkis, sest üürnik on esitanud valede sasipuntra. Lepingu lõppedes hakkas üürnik väitma, et mõra oli juba üleandmisel mööblis, kuigi selle kohta pole kuskil lepingutes ega kirjavahetuses ühtki märget, fotot, ega ka mälestust ei minul ega maakleril (üürnik vaikis miskipärast, kui üleandmisel või vahetult pärast seda “mõra” märkas). Igal juhul varjas üürnik tekkinud kahjustust eeldatavalt vähemalt pool aastat ning kasutas mööblit edasi. Selle tulemusena olevat alguses pisike mõra üürniku sõnul aja jooksul aina pikenenud, kui see alumist prügisahtlit avades prügikastist üleajava prügi taha kinni jäi. Hooletusega rikuti minu vara ja varjati seda minu eest, püüdmata mõra arenemist peatada. Kui läks korteri vabastamiseks, siis püüdis üürnik mõra minu kaela ajada, valetades, et see oli seal juba üleandmisel ja et nad olevat sellest mulle õigeaegselt teada andnud (mis on hõlpsasti tõendatavalt vale). Lisaks neile valedele esitas üürnik ka teisi valesid, mida on lihtne tõendada. Selle tulemusena mõjutas üürnik minu otsustustusi ja tegi kogu järgneva protsessi mulle väga keeruliseks. 2 kuud pärast üürniku väljakolimist pole kapiuks endiselt parandatud. Tema tagatisraha on minu käes. Üürnik püüdis mind tüssata ja see õnnestus tal osaliselt. Ta väldib kirjalike selgituste andmist ja kui seda teebki, siis napisõnaliselt ja ebamääraselt. Ometi on juba piisavalt kirjalikke tõendeid. Minule tekitatud mitte-varaline kahju ületab nüüdseks mitmekordselt varalist kahju. Nüüdseks soovin näha mõlema kompenseerimist. Olen raisanud oma aega, energiat ja närve selgitamisele ja asjaajamisele. Kelle poole selle probleemiga pöörduda? Mida mul on õigus sellest asjast oodata?

Õigusliku hinnangu andmisel on keskse tähtsusega Võlaõigusseaduse (VÕS) § 276 lg 2, § 282 lg-d 1 ja 2 ning § 127. Üürnikul on kohustus kasutada üüritud asja hoolikalt ja heaperemehelikult ning teatada viivitamata selle kahjustumisest või puudusest. Teatamiskohustuse rikkumise korral vastutab üürnik sellest tuleneva kahju eest, sealhulgas kahju eest, mis tekib olukorras, kus õigeaegse teavitamise korral oleks olnud võimalik kahju süvenemist vältida või piirata.

Esitatud asjaoludest nähtub, et korteri üleandmisel ei olnud köögikapi mõra dokumenteeritud ning selle kohta puuduvad nii üleandmisakti kui ka fototõendid. Samuti ei ole tuvastatav, et üürnik oleks üüriperioodi jooksul kahjustusest teatanud, kuigi ta väidetavalt oli sellest teadlik. Kahjustus ilmnes alles pärast üürilepingu lõppemist ning üürnik on hiljem esitanud vastuolulisi selgitusi nii kahjustuse olemasolu ajahetke kui ka selle süvenemise kohta. Tsiviilvaidluses on üldpõhimõtte kohaselt tõendamiskoormus jaotatud selliselt, et üürileandja peab tõendama asja üleandmise seisukorra ning üürnik peab tõendama, et kahjustus oli olemas juba üleandmise hetkel. Kui selline tõend puudub ning kahjustus ei ole dokumenteeritud, on üürniku vastuväide üldjuhul nõrgem.

Kui üürnik märkas kahjustust üüriperioodi jooksul, kuid ei teavitanud sellest, on tegemist VÕS § 282 lg 1 rikkumisega ning vastavalt § 282 lg 2-le vastutab üürnik ka sellest tuleneva kahju eest. See võib hõlmata mitte üksnes esialgset kahjustust, vaid ka selle süvenemist või laienemist, kui see oleks olnud välditav õigeaegse teavitamise korral. Lisaks võib olukord viidata ka VÕS § 276 lg 2 rikkumisele, kui kahjustus süvenes kasutamise käigus, kuna üürnik peab kasutama asja heaperemehelikult ja vältima selle kahjustamist.

Sellises olukorras on võimalik nõuda eelkõige varalise kahju hüvitamist, st köögikapi parandamise või asendamise kulusid ning vajadusel ka kahju kindlakstegemisega seotud kulusid. Samuti võib nõue hõlmata kahju süvenemise osa, mis tekkis ajavahemikul, mil üürnik oli kahjustusest teadlik, kuid ei teavitanud üürileandjat ega võtnud meetmeid selle vältimiseks. Menetluskulude, sealhulgas õigusabikulude hüvitamine võib tulla kõne alla hilisemas kohtumenetluses vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku üldreeglitele.

Mittevaralise kahju osas tuleb arvestada, et kuigi VÕS § 134 alusel on see põhimõtteliselt võimalik, ei rahuldata Eesti kohtupraktikas üürivaidlustes tavaliselt nõudeid, mis põhinevad stressil, ajakulul või ebamugavustel, mistõttu ei ole see antud tüüpi vaidluses realistlikult tugev iseseisev nõudealus.

Kokkuvõttes seisneb antud juhtumi tuumik küsimus selles, kas üürnik rikkus teatamiskohustust ning kas kahju tekkis või süvenes tema kasutuse ja tegevusetuse tõttu. Kui vaidlus puudutab kahju hüvitamist või tagatisraha kasutamist, on mõistlik esmalt esitada üürnikule konkreetne rahaline nõue ning selle mittetäitmisel kaaluda maksekäsu kiirmenetlust või hagi esitamist.

Õigusabi saamiseks on võimalik pöörduda järgmiste kontaktide poole:

* Eesti Juristide Liidu õigusabi ja nõustamise teenus: https://www.juristaitab.ee 
* Eesti Advokatuuri liikmete ja advokaatide otsing ning kontaktid: https://advokatuur.ee 
* vajadusel riigi õigusabi süsteem (kui eeldused täidetud): https://www.rik.ee/et/oigusabi 

Need kanalid võimaldavad saada kas esmase õigusnõustamise või esinduse kohtumenetluses sõltuvalt olukorra keerukusest ja poolte vajadustest.
 

Mul on kaasomandis kinnisvara, mille kaasomanik soovib, et ma tema osa välja ostaks. Samas on ta varasemalt sõlminud mu endise elukaaslasega toonase hindamise alusel notariaalse järelmaksu lepingu, mis sätestas, et kui mu elukaaslane lepingust taganeb siis ta saab 2000 eurot sissemaksu raha tagasi. Kui taganeb kaasomanik siis saab mu elukaaslane tagasi kogu seni makstud summa. Mu elukaaslane katkestas lepingu 2021 ja kaasomanik jäi 20500 euroga kasumisse. Kogu krundi hinnaks oli 2017 aastal (kui müügi asjaajamine algas) 40 000 eurot. Ühtlasi on mul saamata kogu kaasomandis oleva kinnisvara (sh üks eraldiseisev põllukrunt) põldude rendi tulu. Lepingud sõlmiti ajal kui ma olin alaealine ja kaasomaniku eestkoste all. Ühtegi dokumenti ma allkirjastanud ei ole, mis kaasomanikule annaks õiguse mulle rendi tulu keelata. Suusõnaliselt põhjendas ta tulu endale hoidmist ettekäändega, et kasutab seda ühel meie kahest kinnistust lasuva hoone kindlustuse tasumiseks, mis tuleneb sellel krundil lasuvast hüpoteegist. Hoone aga ei vasta ehitusregistri andmetele(algsele hoonele on tehtud umbes 75% ulatuses ebaseaduslike juurdeehitusi) ega vastanud ka hüpotegi seadmise ajal. Kuidas need asjaolud mõjutavad kaasomaniku õigust soovida minult täit summat tema poole eest?

Sellises olukorras ei saa kaasomaniku nõuet hinnata ainult selle järgi, kui suur on tema kaasomandi osa väärtus täna. Kirjeldatud asjaolud võivad anda teile nii vastunõudeid kui ka mõjutada pooltevaheliste arvelduste lõpptulemust.

Olulised küsimused on järgmised.

1. Kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist

Vastavalt §-le 76 lg 1 asjaõigusseaduses võib iga kaasomanik üldjuhul nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kaasomanik võib teha ettepaneku, et ostaksite tema osa välja, kuid ta ei saa ühepoolselt nõuda suvalist summat.

Kui kokkulepet ei saavutata, võib kohus kaasomandi lõpetada näiteks:

• ühe kaasomaniku kasuks väljamõistmisega hüvitise vastu; 
• kinnisasja müügiga enampakkumisel ja raha jagamisega. 

Sellisel juhul lähtutakse tavaliselt kaasomandi osa tegelikust väärtusest, mitte üksnes kaasomaniku soovitud hinnast.

2. Varasem tehing teie endise elukaaslasega võib olla oluline

Kui kaasomanik sai 2021. aastal teie endise elukaaslase lepingu lõppemisel endale:

• kinnisasja osa tagasi ning 
• säilitas ka 20 500 euro ulatuses makseid, 

siis võib tekkida küsimus, kas ta on juba saanud selle vara eest olulise hüve.

Samas tuleb vaadata:

• milline oli lepingu täpne sisu; 
• kas tegemist oli üksnes teie elukaaslase ja kaasomaniku vahelise suhtega; 
• kas teil endal on sellest lepingust tulenevaid õigusi. 

Ainuüksi asjaolu, et kaasomanik teenis varasemast tehingust kasu, ei vähenda automaatselt tema kaasomandi osa väärtust. Küll aga võib see olla oluline, kui tehing puudutas tegelikult ka teie õigusi või teie vara.

3. Saamata renditulu võib anda teile nõude kaasomaniku vastu

See võib olla teie olukorras kõige olulisem asjaolu.

Kui põllumaa oli kaasomandis ja renditulu laekus ainult kaasomanikule, siis üldreeglina kuulub kaasomanikule üksnes tema mõttelisele osale vastav osa tulust.

Kui teie osa renditulust jäeti välja maksmata, võib teil olla nõue:

• saamata jäänud renditulu väljamaksmiseks; 
• võimalike viiviste tasumiseks. 

Kaasomanik ei saa üldjuhul ilma kokkuleppeta otsustada, et kasutab teie osa renditulust enda valitud kulude katmiseks.

4. Eestkostja tegevus võib vajada eraldi kontrollimist

Te märkisite, et:

• olite tehingute tegemise ajal alaealine; 
• kaasomanik oli teie eestkostja. 

Kui eestkostja käsutas teie vara või teie vara vilju (renditulu) enda huvides, võib tekkida küsimus eestkostja kohustuste rikkumisest.

Oluline oleks välja selgitada:

• kas eestkostjal oli kohtu nõusolek teatud tehinguteks; 
• kuidas kajastati renditulude kasutamist; 
• kas eestkostja esitas eestkoste aruandeid. 

Kui aruandlus puudub või raha kasutati teie kahjuks, võib tekkida kahju hüvitamise nõue.

5. Kindlustus ja ebaseaduslikud juurdeehitused

Asjaolu, et:

• hoone ei vasta ehitisregistri andmetele; 
• sellele on tehtud olulised ebaseaduslikud juurdeehitused, 

ei tähenda iseenesest, et kaasomanik kaotaks õiguse nõuda kaasomandi lõpetamist või oma osa väljaostmist.

Küll aga võib see mõjutada:

• kinnisasja tegelikku turuväärtust; 
• kindlustuskaitse olemasolu; 
• seda, kas kindlustusmaksete kandmine oli põhjendatud. 

Kui kaasomanik väidab, et jättis renditulu teile maksmata kindlustuse tasumiseks, peab ta suutma põhjendada:

• milliseid makseid tehti; 
• millises ulatuses need olid vajalikud; 
• miks tasuti neid just teie renditulu arvelt. 

Kokkuvõte

Kirjeldatud asjaolude põhjal ei paista, et kaasomanik saaks lihtsalt nõuda teilt oma osa eest täit turuhinda, ilma et arvesse võetaks pooltevahelisi arveldusi.

Kui teil on:

• nõue saamata renditulu osas; 
• võimalik nõue eestkostja tegevuse tõttu; 
• nõue kaasomandiga seotud tulude ja kulude ümberarvestamiseks, 

siis tuleks need kaasomandi lõpetamisel või väljaostuhinna määramisel arvesse võtta kas vastunõudena või tasaarvestusena.

Tere päevast mul on selline küsimus . Kas ma pean enast sisse kirjutama kui ma olen saanud maja 25 aastadad tagasi kinkelepinguga sest mu vanaisa ja vanaema elasid seal sees aga kahjuks vanaisa on nüüd teises ilmas ja vanaema ei ela ka enam seal majas sest ta ei sa enam ise hakkama vaid elab mujal.ja ma ise elan Tartus ja mul on ka alaealised lapsed .kas ma pean emast ikka sisse kirjutama kui ma soovin maja maha müüa nii et ma ei peaks maksma tuluteki 24 %

Ei, pelgalt sissekirjutus ei anna kinnisvara müügil tulumaksuvabastust. Maksuvabastus sõltub sellest, kas te kasutasite seda maja kuni müügini oma tegeliku elukohana; kui te ise elate Tartus ja maja ei ole olnud teie päris elukoht, siis üldjuhul see maksuvabastus ei kohaldu. Kui maksuvabastus ei kohaldu, ei maksustata tavaliselt kogu müügihinda, vaid müügist saadud kasu ehk müügihinna ja soetamismaksumuse ning lubatud kulude vahet. Antud juhul on kinnisasi/maja saadud omandisse kinkelepinguga ja seega selle soetamismaksumus on null. 

Tulumaksuseadus ütleb, et tulumaksuvaba on kasu sellise eluruumi müügist, mida maksumaksja kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana. Seadus ei seo seda vabastust rahvastikuregistri sissekirjutusega, vaid tegeliku elamisega. Riigikohus on selgitanud, et määrav ei ole rahvastikuregistri kanne, vaid tegelik elukoht. See tähendab, et isegi kui te ennast sellesse majja nüüd sisse kirjutaksite, ei pruugi sellest kasu olla, kui te päriselt seal ei ela. Teie kirjelduse järgi saite maja kinkelepinguga 25 aastat tagasi, kuid vanavanemad elasid seal ja teie ise elate Tartus. Sellises olukorras on oluline küsimus, kas maja on olnud teie enda peamine või alaline elukoht. Kui ei ole, siis ei saa maksuvabastust tavaliselt kasutada lihtsalt omanikuks olemise või sissekirjutuse alusel. Kui maksuvabastus ei kohaldu, siis maksustatakse kasu vara võõrandamisest. Kasu arvutamisel saab üldjuhul arvesse võtta vara soetamismaksumuse ning dokumentaalselt tõendatud parendus- ja müügikulud. Kuna saite maja kinkelepinguga, tuleb soetamismaksumuse ja võimalike kulude arvestus vaadata dokumentide põhjal eraldi üle. Teie alaealiste laste olemasolu ei anna iseenesest selle maja müügile automaatset tulumaksuvabastust. Samuti ei muuda maksureeglit üksnes see, et vanaisa on surnud ja vanaema enam seal ei ela.