Здравствуйте! Я хотела бы обратиться за юридической консультацией по вопросу совместной собственности на квартиру и связанного с ней жилищного кредита. Я являюсь собственником 1/2 квартиры в Таллинне. Второй собственник также владеет 1/2 квартиры. Мы оба являемся созаёмщиками по ипотечному кредиту Swedbank.В настоящее время банк не одобрил возможность перевести кредит полностью на второго собственника, поэтому мы рассматриваем вариант продажи квартиры.Мне хотелось бы заранее получить консультацию о моих правах как собственника 1/2 квартиры и о том, как в случае продажи должна распределяться сумма, оставшаяся после погашения кредита и расходов по сделке.Также у второго собственника при покупке квартиры был первоначальный взнос.Отдельного письменного соглашения о том, что эта сумма должна быть ему возвращена в первую очередь, между нами не заключалось. Я хотела бы понять, имеет ли это значение при последующем распределении средств от продажи квартиры и как мне правильно защитить свои интересы. Буду благодарна, если Вы сообщите, можете ли Вы предоставить консультацию на русском языке и каким образом можно записаться на консультацию.

Здравствуйте, 

В соответствии с ч  2 ст 71 закона о вещном праве (Asjaõigusseadus)  доход от общей вещи принадлежит каждому в соответствии с его долей, если соглашением не предусмотрено иное. Поэтому доход от продажи кваритры принадлежит в данном случае обоим собственникам в равных долях, если в нотариальном договоре о покупке кваритры или в крепостной книге не внесено соглашение об ином распределении дохода. 

Если собственник, который внес первоначальный взнос при покупке кваритры не сможет доказать, что между ним и другим собственником было соглашение о компенсации ему половины первоначального взнаса, то у него остается возможность истребовать уплаченную им за долю другого собственника часть первоначального взноса, как возникшего  из внедоговорного обязательства, предусмотренного ст 1018 обязательственно-правового закона (Võlaõigusseadus) - ведение чужего дела без поручения, когда  ли лицо (ведущий чужие дела без поручения) совершает какие-либо действия в пользу другого лица (выгодоприобретателя), не имея от последнего права на совершение такого действия и не будучи обязанным его совершать, если выгодоприобретатель одобряет ведение дела или принятие на себя ведения дела соответствует интересам выгодоприобретателя и его действительной или предполагаемой воле. 

В данном случае если из нотариального договора видно, что первоначальный взнос был сделан одним, а не обоими собственниками, а распределение долей собственности на квартиру было равным, то можно с достаточной долей уверенности утвреждать, что оплата части первоначального взноса за другого сособственника была сделана с одобрения другого сособственника и это соответствовало его интересам и, по крайней мере, его предполагаемой воле. В этом случае сособственник, сделавший первоначальный взнос полностью, имеет право требовать компенсации половины первоначального взноса от другого собсобственника (см ч 1 ст 1023 обязательственно-правового закона). 

В то же время, если другой сособственник сможет доказать, что по обстоятельствам покупки квартиры очевидно, что внесший первоначальный взнос сособственник, не намеревался требовать от другого собсобственника возмещения понесённых расходов или выплаты вознаграждения, то тогда он не будет иметь такого права и после продажи квартиры ( см ч 3 ст 1023 обязательственно-правового закона). 

Дополнительные консультации на русском языке по данной теме можно получить, обратившись в адвокатсткие или правовые бюро. Список адвокатов можно найти на сайте Эстонской Адвокатуры по ссылке https://advokatuur.ee/et/vajad-advokaati/eesti-advokaadid .   

После смерти собственника по завещанию квартира отошла дочери. Она в этой квартире не проживает, хочет продать. Но там проживает и прописан ее брат, который в завещании сознательно не был упомянут. Брат не работает, полуасоциален, не всегда адекватен, за квартиру платить не будет, нечем и съезжать он не собирается. Сдавать ее тоже невозможно, пока он там. Как это решается законно, как освободить квартиру, и куда он может обратиться для возможной другой жилплощади или помощи?

Здравствуйте,

Если право брата на проживание в квартире никак не узаконено (сама по себе регистрация места жительства не является законным основанием для пользования жильем), то новый собственник квартиры имеет право требовать от него освобождения квартиры на основании ч 1 ст 68 закона о вещном праве (Asjaõigusseadus) в том числе путем подачи соответствующего искового заявления в уездный суд по месту проживания брата, так как согласно указанного законоположения только собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а также требовать прекращения нарушения своих прав и устранения последствий такого нарушения. Если брат после вступления в силу решения суда не будет исполнять его добровольно, то тогда решение суда может быть исполнено принудительно судебным исполнителем (см п 1 ч 1 ст 2 кодекса исполнительного производства (Täitemenetluse seadustik).

Если брат не способен самостоятельно обеспечить себя жильем, он может обратиться в отдел социального обеспечения местного самоуправления по месту регистрации за оценкой потребности в социальной помощи, так как согласно ч 1 ст 41 закона о социальном обеспечении (Sotsiaalhoolekande seadus) это один из видов социальной помощи, предоставление которой организует местное самоуправление. При наличии оснований ему могут оказать помощь с арендой жилья, временным размещением или предоставлением социального жилья. Решение принимается индивидуально после оценки нуждаемости.