К договору аренды шел акт приема-передачи и в нем есть такой пункт, касающийся парковки на территории: Üürnik kohustub tasuma enda või klientide sõidukite parkimise eest (peatumine üle viie minuti) Juhkentali 11 parkimiskohtadel, väljaspool üüritud parkimiskohti ja hoovis leppetrahvi 30€/ kord. Сейчас сложилась ситуация, когда арендодатель требует от нас штрафы задним числом за парковку. В общей сложности он насчитал 45 таких нарушений с начала марта, тоесть 1350 евро штраф. Остановка машин по 6-15 минут на территории. Наша деятельность напрямую связана с работами с авто, от чего мы не можем нормально функционировать, когда к нам применяются такие штрафы. Скажите, насколько законно требовать оплату штрафов задним числом ? Имеет ли вообще право арендодатель применять штрафные санкции когда остановка была 6 минут ? Есть ли рекомендации что делать в такой ситуации ?

Здравствуйте, 

Законом не запрещено договариваться сторонам по договору найма о взыскании неустойки (договорного штрафа). Акт приема-передачи является составной частью договора и поэтому его положения также обязательны для исполнения. В то же время согласно ч 2 ст 159 обязательственно-правового закона - Võlaõigusseadus) потерпевшая сторона утрачивает право требовать уплаты неустойки, если она в течение разумного срока после обнаружения нарушения обязательства не уведомляет другую сторону договора о своем требовании об уплате неустойки и Государственный суд в решении № 3-2-1-28-08 (п 13) определил, что разумный срок не может быть больше 3-х месяцев, но может быть и меньше в зависимости от обстоятельств. Кроме того,  если сумма подлежащей уплате неустойки является неразумно большой, то суд может по требованию стороны договора, обязанной уплатить неустойку, уменьшить ее до разумного размера, с учетом в первую очередь объема исполнения обязательства указанной стороной, оправданного интереса другой стороны договора и финансово-хозяйственного положения сторон договора (см ч 1 ст 162 того же закона). Поэтому в данном случае арендатору можно посоветовать проверить доказанность факта просрочки времени парковки в каждом случае, затем проверить, прошло ли разумное время с момента фиксации нарушения и предъявления суммарного штрафа (учитывая размер штрафа в 30 евро сумму в 1350 евро можно сомневаться в этом, так как требование выставлено разом за 45 нарушений), а также оценить , насколько требование фиксированного штрафа в сумме 30 евро за превышение времени парковки причиняет ущерб интересам арендодателя. После этого анализа можно определить свои судебные перспективы и либо заплатить разумную сумму за бесспорные штрафы или представить арендодателю свои возражения по законности предъявленного требования и готовиться к судебному спору, если арендодатель представит в суд иск на взыскание штрафа.          

Мы пытаемся расторгнуть договор аренды, но у нас есть такой пункт в договоре п.10.2.: 10.1. Lepingupool kohustub teist poolt informeerima kõikidest olulistest asjaoludest, mis võivad mõjutada või takistada Lepingus sätestatud kohustuste täitmist või õiguste realiseerimist. 10.2. Kõik Lepingu täitmisega või Lepingust tulenevate vaidlustega seotud teated ja informatsioon loetakse ametlikult ja kooskõlas Lepinguga esitatuks,kui need teated on poolele edastatud tähitud kirja teel või antud teisele poolele üle allkirja vastu Lepingus toodud või poole poolt pärast Lepingu sõlmimist kirjalikult teatatud aadressil. 10.3. Kirjalik teade loetakse kätteantuks, kui teade on üle antud allkirja vastu või teade on saadetud postiasutuse poolt tähitud kirjaga ja postitamisest on möödunud 5 (viis) kalendripäeva. Который говорит о том, что мы обязуемся информировать обо всех существенных обстоятельствах, которые могут повлиять на выполнение обязательств . Хотел бы уточнить такой момент, является ли существенным основанием для выхода из договора следующие причины: rakendatavad leppetrahvid lühiajaliste parkimisreeglite rikkumiste eest on ebaproportsionaalsed ning tekitavad märkimisväärse rahalise koormuse; • parkimistingimused ei võimalda tagada ettevõtte tavapärast majandustegevust; • üüripinna kasutamisel on ilmnenud omadused, mis piiravad oluliselt selle sihtotstarbelist ja efektiivset kasutamist; • ilmnenud on vajadus täiendavate parkimiskohtade soetamiseks, mida lepingu sõlmimisel ei olnud ette nähtud ning mis suurendab oluliselt tegelikku üürikulu. Имеет ли вообще арендодатель право отказать в добровольном выходе из договора согласно нашему пункту договора 7.6.2, с уведомлением за 6 месяцев ? 7.6.1. Lepingu tähtaja möödumisel; 7.6.2. kui üks pool on teatanud teisele poolele ette 6 (kuus) kuud lepingu lõpetamise soovist; 7.6.3. Lepingu objekti hävimisel või kasutamiskõlbmatuks muutmisel. Kui Lepingu objekt või mõni selle oluline osa hävib või muutub kasutamiseks kõlbmatuks maavärina, üleujutuse, tormi, sõja, rahvarahutuste või teiste õnnetuste tõttu, mida ei ole võimalik allutada kontrollile, lõpetatakse Leping koheselt, kui Üürnik seda soovib.

Здравствуйте, 

Законом допускается отказ от договора найма в двух случаях - в обычном порядке (см ст 311 и ст 312 обязательственно-правового закона - Võlaõigusseadus) и при наличии исключительных обстоятельств,  если при их  наличии от желающей отказаться от договора стороны с учетом всех обстоятельств и взаимных интересов нельзя ожидать, что она продолжит исполнение договора (см ст 313 этого же закона), при этом в судебной практике исходят из того, что эти обязательства должны возникнуть и стать значимыми после заключения договора, то есть желающая отказаться от договора сторона не знала и не должна была знать об этих обстоятельствах при заключении договора найма.  Поэтому из тех условий, которые перечислены в вопросе, надлежащим основанием могло послужить следующее - üüripinna kasutamisel on ilmnenud omadused, mis piiravad oluliselt selle sihtotstarbelist ja efektiivset kasutamist, то есть выяснились обстоятельства, не дающие возможность использовать наемную площадь по целевому назначению. Если условия паркования и размеры штрафов за их нарушения были известны при заключении договора найма, то это не является основанием для прекращения договора на основании наличия исключительных обстоятельств.

Если договором найма предусмотрен 6-месячный срок для отказа от договора (п 7.6.2.), то тогда это основание для отказа от договора в обычном порядке и в в порядке, предусмотренном договором нужно об этом известить другую сторону, в данном случае - согласно п 10.2 и п 10.3 договора. При соблюдении срока предупреждения договор считается прекращенным и арендодатель не имеет права препятствовать этому.      

В договоре аренды предусмотрено письменное уведомление арендодателя. Я отправил tähitud kiri, но письмо не забирают, а мои email игнорируют. Как правильно зафиксировать уведомление и выйти из договора, чтобы это считалось юридически действительным и не повлекло штрафов?

Здравствуйте,  

Если арендодатель отказывается подтвердить получение уведомления об отказе от договора, то можно обратиться за помjщью во вручении уведомления к судебному исполнителю, который в соответствии со ст 212 кодекса исполнительного производства (Täitemenetluse seadustik) и п 2 ч 1 ст 8 закона о судебном исполнителе (Kohtutäituri seadus) выполняет такие поручения по вручению заявлений. Судебный исполнитель обязан предпринять для вручения все меры, предусмотренные гражданско-процессуальным кодексом для вручения судебных документов (см ст 213 того же кодекса).

При этом судебный исполнитель составляет акт о вручение уведомления, в котором указывается среди прочего и имя лица, которому вручили уведомление. Один экземпляр акта передается заявителю и он является документальным подтверждением вручения уведомления (см 216 того же кодекса). Даже в том случае, если судебному исполнителю не удастся вручить уведомление адресату, то он составляет акт о совершенных для этого действий, который также в судебной практике признается надлежащим уведомлением арендодателя. В зависимости от средств доставки уведомления и возможных поисков арендодателя плата судебному исполнителю за выполнение поручения по доставке уведомления составляет от 40 до 70 евро, к чему добавляется налог с оборота (см ч 3 ст 32 и ст 48 закона о судебном исполнителе.