Tere! Soovin saada nõu vara jagamise suhtes. Olen saanud emalt kingituseks suvila osa - 25 %, ülejaanud 75% on kingitud minu vennale. Nüüd ema soovib saada tütrele ehk mulle kingitud osa tagasi. Kas tal on selleks õigus olemas?

Kinkelepingust taganemine on võimalik seaduses või lepingus ettenähtud alustel. Kui kinkeleping on täidetud, võib kinkija lepingust taganeda ja kingitud eseme alusetu rikastumise sätete järgi kingisaajalt välja nõuda võlaõigusseaduse § 267 punktides 1–3 ettenähtud juhtudel. Nendeks juhtudeks on: 1) kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese vastu üles jämedat tänamatust; 2) kinkija ei ole lepingu täitmise puhul võimeline täitma seadusest tulenevat ülalpidamiskohustust või ennast mõistlikult ülal pidama, välja arvatud juhul, kui kinkija on ennast sellesse olukorda asetanud tahtlikult või raske hooletuse tõttu või kui kingisaaja maksab ülalpidamiseks vajaliku raha; 3) kingisaaja jätab õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse.
Seega, kui ema põhjuseks on üksnes see, et ta soovib nüüd kingitud 25% endale tagasi, kuid puudub mõni eeltoodud seaduses sätestatud alus või kinkelepingus kokkulepitud taganemise alus, siis ei ole tal õigust nõuda, et tütar kingitud osa talle tagasi annaks. Samuti tuleb arvestada, et kinkija taganemisõiguse teostamiseks on seaduses sätestatud tähtaeg – kinkija võib kinkelepingust taganeda ühe aasta jooksul alates ajast, mil ta sai teada või pidi teada saama taganemisõiguse tekkimisest.
Kuna lõplik hinnang sõltub ka konkreetse kinkelepingu sisust, on soovitatav vaadata üle kinkeleping. Eelkõige tuleks kontrollida, kas kinkelepingus oli sätestatud mingeid tingimusi, koormisi või muid kokkuleppeid, mis võivad mõjutada ema õigust kinkelepingust taganeda. Vajadusel võib lepingu ülevaatamiseks pöörduda notari poole, kelle juures leping sai sõlmitud.

Tere Küsimus on alljärgnev. Renoveerisin 2-toalise korteri täielikult. Korteris asendati vana elekterijuhtemistik uue vastu, ümberehitati gaasitorustik (torustiku välisilme ja omadus muutus). Korteri netopind muutus 3,4 ruutmeetri võrra väiksemaks kuna siseseinad ehitati kivivilla ja kipsplaatidega. Küsimused on järgnevad: Korteri pinna muutmisega muutub ka kogu hoone suletud netopind. Kas on vaja korteriühistu nõusolekut hoone suletud netopinna muutmiseks? Kas vastab tõele, et hoone suletud netopinna muutus tuleb sisse viia kinnistusraamatus, mis eeldab kõikide korteriomanike notarisse pöördumist? Kas antud olukorras on üldse vajalik korteriühistu nõusolek? Tegemist on korteriomandiga mis ei kuulu kaasomandisse. Kuna korteris asetsev gaasitorustik (kaasomand) ümberehitati, siis kas piisaks ainult korteriühistu nõusolekust? Vastust ootama jäädes!

Korteri siseseinte paksendamisest tulenev 3,4 m² netopinna vähenemine ei tähenda iseenesest, et muutuks korteriomandi eriomandi ulatus või et vaja oleks kõigi korteriomanike notariaalset kokkulepet. Ainuüksi hoone suletud netopinna muutumise tõttu ei ole üldjuhul vaja kinnistusraamatu kannet muuta. Gaasitorustiku puhul on olukord teistsugune: kui tegu on kaasomandisse kuuluva ja maja ühise gaasisüsteemi osaga, ei pruugi piisata üksnes juhatuse antud nõusolekust. Vajalik otsustusviis sõltub sellest, kas tehti tavapärane asendus- või hooldustöö või muudeti oluliselt ühise tehnosüsteemi asukohta, toimimist või ohutust.

Korteriomand ei ole tervikuna kaasomand ega tervikuna eriomand. Korteriomanikul on eriomand oma ruumiliselt piiritletud korterile ning sellega seotud mõtteline osa kinnisasja kaasomandist. Seega kuulub korteriomandi juurde alati ka kaasomandiosa, isegi kui korteri enda ruumid on eriomandi ese. Kui kipsplaadi ja kivivillaga kaeti korteri sees olemasolevad seinad ning sellega ei nihutatud korteri piire, ei hõivatud trepikoda, koridori, tehnoruumi ega teise korteri pinda, siis eriomandi õiguslik ulatus tavaliselt ei muutu. Muutub ruumi mõõdistuslik netopind, mitte tingimata korteriomandi ese. Praeguse õiguse järgi ei kanta korteri pindala ruutmeetrites kinnistusraamatusse õiguslikult määrava andmena. Seetõttu ei eelda iga netopinna mõõtmislik muutus kinnistusraamatu muutmist ega kõigi korteriomanike notarisse minekut. Kinnistusraamatu ja notariaalse kokkuleppe vajadus tekib eelkõige siis, kui soovitakse muuta eriomandi tegelikku ulatust, näiteks võtta korteri koosseisu osa trepikojast, koridorist või muust kaasomandis olevast pinnast või muuta korterite vahelisi piire. Kui gaasitoru teenindab mitut korterit või on hoone ühise gaasisüsteemi osa, on see tõenäoliselt kaasomandi ese ka siis, kui toru paikneb teie korteris. Sellise torustiku lihtsalt samaväärne väljavahetamine võib olla kaasomandi korrashoid. Kuid toru asukoha, lahenduse, ühenduste või süsteemi omaduste muutmine võib olla kaasomandi eseme ümberkorraldus. Korteriühistu juhatus saab anda seisukoha või korraldada töid, kuid juhatuse nõusolek üksi ei asenda korteriomanike kokkulepet juhul, kui töö on sellise ulatusega, milleks seadus nõuab kõigi korteriomanike kokkulepet. Kui töö on tavapärane majandamine või nõuetekohane korrashoid, võib piisata korteriomanike üldkoosoleku otsusest või majanduskavast tulenevast otsusest. Olulise ümberkorralduse korral võib olla vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe.

Notariaalse teeservituudi seadmisel sai kokku lepitud võimalus teenivat kinnistut kasutada ajutise parkimise tarbeks. Servituudi lepingusse sai kirja "Käesolevas lepingus kokku lepitud teeservituudi sisuks on valitseva kinnistu igakordse omaniku õigus kasutada teenival kinnistul paiknevat teed jalgsi ja igat liiki sõidukitega ööpäevaringselt piiramatu arv kordi. Servituut ei anna õigust kasutada servituudi ala pikaajaliseks parkimiseks ja asjade ladustamiseks." Tekkinud on vaidlused teeniva kinnistu uue omanikuga. Kas teie hinnangul on antud sõnastus piisav, üheselt mõistetav tagamaks lühiajalise parkimise lubamist.

Küsimuse kohaselt on pooled notariaalselt tõestatud servituudikokkuleppes andnud valitseva kinnistu igakordsele omanikule õiguse kasutada teenival kinnistul olevat teed jalgsi ja sõidukitega ööpäevaringselt piiramatu arv kordi, kuid keelanud on servituudi ala kasutamine pikaajaliseks parkimiseks ja ladustamiseks. See tingimus tagab selge läbisõiduõiguse, kuid parkimise osas on tingimus puudulik, kokku ei lepitud, mida tähendab pikaajaline parkimine ning lühiajalise parkimise lubatavus tuleneb ainult kaudselt, vastupidises sõnastuses toodud keelust. Tundub, et praegune sõnastus ei anna üheselt ja vaidlusteta alust lühiajaliseks parkimiseks, seetõttu ilmselt ongi vaidlus tekkinud. Ainus selge piirang parkimisele on see, et parkida tohiks üksnes servituudi alale, keelatud on parkimiseks kasutada servituudist väljaspoole jäävat teeniva kinnistu maa-ala.  

Pikaajaline parkimine võiks tähendada kestvat ja staatilist servituudi ala hõivamist, seega sõiduki seisma jätmist pikemaks ajaks või korduvalt samasse kohta, mis muudaks selle servituudi ala sõidutee asemel sisuliselt parklaks. Lühiajaline parkimine peaks olema juhuslik ja läbisõiduga vahetult seotud peatumine, näiteks laadimiseks, reisijate peale-mahaminekuks või lühikeseks külastuseks, mis ei takista teiste isikute liikumist teel. Kuna seadus neid mõisteid ei täpsusta, jääb piir hinnanguliseks, kui pooled seda ise ei sõnasta.

Kindlaim lahendus on sõlmida notariaalne täiendav kokkulepe, mis annab lühiajalisele parkimisele sõnaselge õiguse koos ajalise piiri ja vajadusel parkimise kohaga, ning see tuleb kanda kinnistusraamatusse, et see kehtiks ka tulevaste omanike suhtes. Kui pooled uut notariaalset kokkulepet ei sõlmi, tuleb küsimus lahendada läbirääkimiste teel, leppides praktikas kokku mõistlikus ajapiiris (näiteks kuni tund või paar) ja lubatud sõidukite arvus, ilma et see formaalselt servituudi sisu muudaks. Selline kokkulepe seob aga ainult praeguseid omanikke, mitte edaspidiseid.

Läbirääkimistel tuleb arvestada, et kui lühiajaliselt parkivate sõidukite arv on suur, võib see faktiliselt mõjuda samamoodi nagu pikaajaline parkimine, koormates teenivat kinnistut üle servituudi algse eesmärgi. Teeniva kinnistu omaniku talumiskohustus ulatub vaid servituudi mõistliku eesmärgi piiresse — kui kasutus muutub ebamõistlikult koormavaks, võib ta nõuda selle piiramist. Kui lühiajalisest parkimisest (sh parkimisest servituudi alast väljaspool) tekib teenivale kinnistule reaalne kahju, on põhjendatud, et valitseva kinnistu omanik selle hüvitab.

Tere! Soovin müüa mulle kuuluvat paarismajaboksi. Palun andke teada, kas minu naabril on sellises olukorras seadusest või kinnistusraamatusse kantud õigus minu paarismajaboksi ostmiseks eelisjärjekorras (ostueesõigus)? Kas enne müüki on vajalik naabri kirjalik nõusolek või tuleb talle müügist ja müügitingimustest eraldi kirjalikult teatada? Samuti sooviksin teada, kas paarismajaboksi puhul võib naabri ostueesõigus tuleneda sellest, et meie majad on omavahel garaažide kaudu ühendatud. Ette tänades!

Kuigi tegemist on paarismajaga või et garaažid on ühendatud, ei anna see naabrile automaatselt ostueesõigust. Naabri kirjalikku nõusolekut ei ole tavaliselt müügiks vaja.
Naabri ostueesõigus on olemas, kui teie müüdav osa on kinnisasja mõtteline osa ja naaber on selle kinnisasja kaasomanik, või kui naabri kasuks on ostueesõigus notariaalselt seatud ja kinnistusraamatusse kantud.
Enne müüki kontrollige kinnistusraamatu https://www.rik.ee/et/e-kinnistusraamat/e-kinnistusraamat registriosa ning müüdava objekti õiguslikku liiki: kas see on iseseisev kinnistu, korteriomand või osa kaasomandis olevast kinnisasjast.

Kui paarismajaboks on eraldi kinnistu või eraldi korteriomand, ei ole teise boksi omanikul üldjuhul seadusest tulenevat ostueesõigust. Sel juhul võite boksi müüa ilma naabri nõusoleku või talle müügipakkumise tegemiseta.
Kui aga mõlemad pooled kuuluvad ühele kinnistule kaasomandina ning müüte oma mõttelist osa, on teisel kaasomanikul seadusest tulenev ostueesõigus. See ei tähenda, et ta peaks müügile eelnevalt nõusoleku andma, kuid tal on üldjuhul pärast kolmanda isikuga müügilepingu sõlmimist  õigus astuda ostja asemele samadel tingimustel.
Ostueesõigus võib tuleneda ka varasemast notariaalsest kokkuleppest. Kinnisasja puhul on selline õigus kolmandate isikute suhtes kõige selgemalt nähtav kinnistusraamatu kandes. Kontrollida tasub eelkõige registriosa kolmandat jakku ning alusdokumente.
Paarismajabokside ühendatus garaažide kaudu ei loo iseenesest ostueesõigust. See võib küll viidata ühistele konstruktsioonidele, tehnosüsteemidele, servituutidele või kaasomandile, kuid ostueesõiguse olemasolu sõltub omandivormist ja võimalikust kinnitusraamatu kandest, mitte hoonete ühendamise viisist.

Tere. Minu naaber rajas mõned aastad tagasi meie kruntide vahele müüri. Ta lasi enne ehitamist geodeedil piirid üle mõõta ja ehitas müüri täpselt kahe krundi piirile. Nüüd soovime meie endale aeda ehitada ja sellega seoses on plaanis ka liugvarav paigaldada. Värava jaoks oleks vaja naabri rajatud müüri külge kinnitada umbes 200x200mm suuruses väravaking, mis kinnitatakse kahe betoonikruviga. Naaber on sellele vastu ja lubab kinga paigaldamise korral kohtusse pöörduda. Kas meil on õigus see king paigaldada või on see nö “hall ala”?

Päris "halli alaga" tegemist ei ole. Piiril asuv müür on seaduse järgi naabrite ühiskasutuses sõltumata sellest, kumb selle ehitas või kelle kinnistule see vormiliselt kuulub. Kui müür asub füüsiliselt täpselt piiril, võib tegemist olla ka naabrite kaasomandiga.
Ühiskasutus ei tähenda, et kumbki naaber võiks müüri ühepoolselt oma vajadusteks ümber teha. Väravakinga paigaldamine eeldab puurimist ning sellele kandub liugvärava koormus; seega võib see mõjutada müüri seisukorda, välimust ja hilisemat kasutust.
Naaber ei tohiks siiski põhjendamatult takistada piirirajatise mõistlikku kasutamist, kui teil on selleks õigustatud huvi ja tema huve ei kahjustata ülemäära. Vaidluse korral hinnatakse muu hulgas värava kaalu ja koormust, kinnituse tehnilist lahendust, müüri seisukorda, kahju- ja ohuriski ning seda, kas samal eesmärgil oleks võimalik  iseseisev post .
Kuna naaber on juba selgelt vastu, ei soovita väravakinga enne kokkulepet paigaldada. Ühepoolne puurimine võib kaasa tuua nõude töö lõpetamiseks, kinnituse eemaldamiseks või võimaliku kahju hüvitamiseks.

tere Saime päranduseks maja, mida kavatseme müüja. kinnistul asuvad ka kõrvalhooned, mille kohta puuduvad dokumendid. oleme teinud järelpärimisi arhiivist, aga seal pole midag. Hooned on ehitatud enne 1998. a. (maaostu lepingul 1998.a. on ehitised nimetatud). Kõik hooned (saun. garaazˇ, kuur ja elumaja) on lagunenud ja ostjatel on kavas need mingil ajal lammutada. 1. Kas nii vanade hoonete (al 1971.a) puhul on müügi korral vaja nad kanda ehitisregistrisse? 2. Kas võib krunti müüja ka ilma nende ehitiste sisekanneteta?? 3. Ostja on tutvunud ehitiste seisukorraga. Kuidas vormistada müügileping nii, et hiljem ei oleks tagasiulatuvalt nõudeid puuduste likvideerimise kohta?

Kinnistu müük iseenesest ei eelda alati, et kõik kinnistul olevad ehitised peavad enne tehingut olema ehitisregistrisse kantud. Kuna tegemist on ehitisregistris kajastamata ehitistega, soovitan enne müüki pöörduda kohaliku omavalitsuse poole ja selgitada välja, millised andmed nende ehitiste kohta on olemas ning kas ja millises ulatuses tuleb need ehitisregistris kajastada. Saadud info tuleks müügilepingus ka ostjale teatavaks teha. Kui ehitiste registriandmed puuduvad, ei tähenda see iseenesest, et kinnistut ei saa müüa. Oluline on, et ostja oleks teadlik kinnistul asuvatest ehitistest, nende registriandmete puudumisest, vanusest ja tegelikust seisukorrast. Samuti tuleks lepingus kokku leppida, kas ja kelle kohustuseks jääb ehitiste registriandmete korrastamine, vajalike toimingute tegemine või ehitiste seadustamine ning kes kannab sellega seotud kulud
Riigikohtu praktika kohaselt on puuduste võimalikult konkreetne avalikustamine oluline müüja vastutuse piiramisel. Ostja hilisemate nõuete riski vähendamiseks ei piisa üldisest märkusest, et kinnisasi müüakse „sellises seisukorras, nagu see on“. Teadaolevad puudused tuleb ostjale konkreetselt avaldada ning kui pooled soovivad müüja vastutust nende puuduste osas piirata või välistada, peab see olema poolte selge kokkulepe. Pelgalt asjaolu, et ostja on ehitistega tutvunud, ei pruugi olla piisav. Kui müüja teadis või pidi teadma puudusest ja ei avaldanud seda ostjale, ei saa ta üldjuhul tugineda kokkuleppele, millega müüja vastutust selle puuduse eest piiratakse või välistataks. Notar on erapooletu ning ei saa ühe poole soovil lihtsalt lepingusse märkida, et müüja ei vastuta. Notar kajastab lepingus poolte kokkuleppeid ja selgitab neile nende õiguslikke tagajärgi. Seetõttu on oluline anda notarile enne tehingut teada kõik kinnistul olevad ehitised, nende tegelik seisukord, teadaolevad puudused, registriandmete puudumine ning ostjaga juba saavutatud kokkulepped. 
Soovitan enne müügilepingu sõlmimist võtta notariga ühendust ning edastada talle kinnistu andmed, olemasolevad dokumendid ja arhiivist saadud vastused. Nii saab notar selgitada, kuidas ehitised ja poolte kokkulepped müügilepingus kõige täpsemalt kajastada.
Soovitav läbi lugeda ka Notarite Koja soovitused kinnisasja müüjale ja ostjale, mis on leitav siit. 

Tallinnas on ühel krundil kaks eramaja, millest üks ei ole vastu võetud kinnisturaamatusse. As Tallinna vesi rajab liitumispunkti ühis veevärgi ja kanalisatsiooniga liitumiseks. Krunt on kaasomandis vastavalt 1/3 ja 2/3 ulatuses kahe omaniku vahel ja pole jagatud reaalosadeks vaid mõtteline osa. Kaasomanike vahel on vaidlus rahastuse ulatuses liitumaks veevärgiga. Kuidas näeb ette seadus arvestades kaasomandi suhet? Tänan

Kui kinnistu on kaasomandis osadega 1/3 ja 2/3 ning eraldi reaalosi või kasutuskorda kokku lepitud ei ole, jagunevad kaasomandiga seotud kulud seaduse järgi üldjuhul mõtteliste osade suuruse järgi: 1/3 omanik 1/3 ja 2/3 omanik 2/3 ulatuses. See puudutab eelkõige mõlema omaniku huvides tehtavat ühist liitumist ja ühist liitumispunkti. Kaasomand tähendab, et mõlemale kuulub mõtteline osa kogu kinnistust, mitte füüsiliselt eraldatud maatükk või kindel maja. Seetõttu on kinnistu ühine liitumispunkt ja kinnistu piires ühise ühenduse rajamine põhimõtteliselt kaasomandi kasutamise ning majandamise küsimus.
Kaasomanikud võivad siiski kirjalikult kokku leppida ka teistsuguses jaotuses, näiteks lähtudes sellest, kumb maja ühendust tegelikult kasutab, millise maja jaoks on vaja lisavõimsust või millised kinnistusisesed torustikud rajatakse.
Oluline on eristada liitumispunkti rajamise tasu ja kinnistusiseseid töid. Tallinnas jääb liitumistasu eest rajatud liitumispunkt vee-ettevõtja omandisse. Liitumispunktist edasi kinnistul rajatavad torud, eraldi veemõõdusõlmed, ühendused ja majasisene torustik võivad aga teenida ainult üht maja. Sellised ühe maja erihuvides tehtavad kulud ei pea automaatselt jagunema 1/3 ja 2/3 järgi.
Kui 2/3 kaasomanik teeb liitumise kohta enamuse otsuse, tuleks otsuses selgelt eristada: ühine liitumistasu, ühiste kinnistusiseste rajatiste maksumus ning kummagi maja eraldi ühenduse maksumus. See vähendab hilisemat vaidlust, kas teine kaasomanik peab kulusid hüvitama.
Teise maja kinnistusraamatusse kandmata olemine ei muuda iseenesest maa kaasomandi osasid ega seadusjärgset kulude lähtejaotust. Küll aga võib see olla oluline ehitusõiguslikult: tuleb kontrollida, kas hoonel on vajalik ehitus- või kasutusõiguslik alus ning kas kavandatud ühendus on liitumistingimustes ja projektis lubatud.

Saan vanematelt kinkelepinguga maja, mida plaanis põhjalikult renoveerida. Renoveerimiseks võtame abikaasaga ühiselt laenu samas suurusjärgus, mis maja tänane turuväärtus. Abikaasaga ühisvara. Kuidas oleks kõige mõistlikum seda juriidiliselt vormistada? Kinkelepingu järgselt tegu justkui minu lahusvaraga, aga kuna laen ühine, siis tahaks abikaasa näiteks pool majast ühisomandisse vormistada (kuna laen samas suurusjärgus, mis maja väärtus) ja pool jääks siis minu lahusvaraks. Kas selline variant oleks võimalik ja mõistlik? Samas kui näiteks aasta pärast lahutame, siis tundub ebaõiglane, et justkui 25% kuulub abikaasale, kuigi ta on ainult aasta aega laenumakseid tasunud - eeldusel, et võtan laenukohustuse edaspidi enda peale. Kuidas end sel juhul juriidiliselt kaitsta ja samas abikaasaga õiglane kokkulepe sõlmida?

Minu soovitus oleks jätta kinkelepinguga saadud maja esialgu täielikult teie lahusvaraks ning mitte vormistada sellest kohe osa abikaasa omandisse. Teie pakutud lahendus, kus nt ½ majast jääb teie lahusvaraks ja ½ vormistatakse abikaasaga kaasomandisse – on juriidiliselt võimalik. Selleks tuleb pärast kinkelepingut notariaalselt võõrandada abikaasale vastav mõtteline osa kinnisasjast. Samas tuleb arvestada, et selles ulatuses ei ole tegemist enam teie lahusvaraga ning hiljem ei ole seda võimalik lihtsalt tagasi pöörata. 
Oluline on siin rõhutada, et üksnes asjaolu, et renoveerimislaen võetakse ühiselt või seda tasutakse ühisvara arvelt, ei muuda kinkelepinguga saadud maja automaatselt ühisvaraks. Kinnisasi jääb kingisaaja lahusvaraks seni, kuni omandiosa ei ole notariaalselt teisele abikaasale üle antud.
Teie poolt kirjeldatud olukorras näib kohese kaasomandi loomine pigem ebaotstarbekas. Kui nt annaksite kohe abikaasale 1/2 või 1/4 mõttelise osa kinnistust ning abielu lõpeks aasta pärast, jääks see omandiosa tema omandisse sõltumata sellest kui suur on tema tegelik panus olnud. See võib viia olukorrani, kus omandisuhe ei vasta poolte tegelikule panusele, mistõttu soovitaksin pigem sõlmida notariaalse kokkuleppe, milles lepitakse kokku kuidas arvestatakse kummagi panust renoveerimisse ja laenu tagasimaksmisse ning millistel tingimustel tekib abikaasal õigus kas hüvitisele või tulevikus omandiosa omandamisele. Sisuliselt tähendab see seda, et abikaasa õigused kujunevad välja vastavalt tegelikule panusele, mitte ette kindlaks määratud omandiosa alusel. Näiteks võib kokku leppida, et pärast renoveerimise lõppu või kokkulepitud ajavahemiku möödumisel (nt iga viie aasta järel) hinnatakse: 1) maja turuväärtus; 2) renoveerimiseks tehtud investeeringud; 3)kummagi tegelik rahaline panus (laenumaksed, omafinantseering, muud kokkulepitud kulud). Kui kokkulepitud tingimused on täidetud, kohustub üks abikaasa  võõrandama teisele abikaasale vastava mõttelise osa kinnisasjast (näiteks 1/10 või 1/5 jne). Selleks sõlmitakse eraldi notariaalne asjaõigusleping ning tehakse kanne kinnistusraamatusse. Nii ei anta omandit ette, vaid see kujuneb välja tegelike investeeringute ja laenu tasumise põhjal. Kui otsustate siiski muuta kinnisasja kaasomandiks, oleks mõistlik samas notariaalses lepingus reguleerida ka kaasomandi lõpetamise põhimõtted (näiteks väljaostuõigus, väljaostuhinna määramise kord või muud tingimused), et võimaliku lahkumineku korral vältida täiendavaid vaidlusi.
Kokkuvõttes soovitaksin jätta maja esialgu teie lahusvaraks ning reguleerida notariaalse kokkuleppega, kuidas arvestatakse abikaasa panust ja millistel tingimustel võib tal tulevikus tekkida õigus omandiosale või hüvitisele. Selline lahendus kaitseb mõlema poole huve oluliselt paremini kui kohene kaasomandi loomine, sest omand kujuneb välja tegeliku panuse, mitte üksnes esialgse kokkuleppe alusel. Arvestades, et selliste kokkulepete sisu sõltub suuresti poolte soovidest ja konkreetsest rahastamisskeemist, soovitan pöörduda notari poole konsultatsioonile. Notar saab aidata valida teie olukorrale kõige sobivama lepingu ning sõnastada selle viisil, mis kaitseb mõlema poole huve ka tuleviku

Tere. Olukord on järgmine: korteril on 5 ühisomanikku (nad said oma osad pärandvarana, mis ei olnud jagatud) ning 1 kaasomanik. Kohus tegi otsuse ühisomandi / kaasomandi jagamise kohta ning korter tuleb müüa avalikul enampakkumisel. Kui kohtutäitur hakkas korterit arestima, tuli välja, et ühel ühisomanikul on võlg Maksu- ja Tolliameti suhtes ning Maksu- ja Tolliamet pani kinnistusraamatusse keelumärke ning ei luba korterit avalikul enampakkumisel müüa seni, kuni võlg ei ole tasutud. Nimetatud ühisomanik ei ole võla maksmisest huvitatud ning ütleb, et ei hakka sellega kunagi tegelema. Mina ühisomanikuna soovin võõrandada oma osa korterist ära, samas kohtuotsus ühisomandi / kaasomandi kohta on juba jõustunud, seega 1) kas ma saan alustada pärandvara jagamist notari juures ning hiljem müüa oma osa eraldi? 2) kas ja mismoodi ma saan mõjutada Maksu- ja Tolliametit lubada toiming läbi viia (võlg ei ole minu oma, mina aga soovin võõrandada oma osa ära) 3) kas ma saan esitada uue hagi ning viidates sellele, et enampakkumise korraldamisel tekkis tõrge (EMTA ei luba müüa seni, kuni võlg ei ole tasutud, võlg ei ole minu oma), nõuda vara jagamist muul viisil? 4) kas on olemas mingid teised variandid, kuidas teha nii, et ma võõrandan oma osa korterist ära. Aitäh!

Te kirjutate, et korteril on 5 ühisomanikku ning 1 kaasomanik. See tähendab, et korteriomand kuulus tõenäoliselt: 1/2 kaasomanikule, kes ei ole pärija, ja teine 1/2 kuulus pärandvara hulka, mille viis pärijat omandasid ühisomandina. Sellisel juhul ei ole viiel pärijal veel mõttelisi osasid selles 1/2 kaasomandi osas, vaid neil on üksnes ühine õigus sellele pärandvara hulka kuuluvale ½ kaasomandi osale. Sellest tulenevalt ei ole enne pärandvara jagamist tekkinud olukorda, kus igale pärijale kuuluks konkreetne mõtteline osa korteriomandist, mida ta saaks iseseisvalt võõrandada. Seega ei saa praeguste asjaolude põhjal eeldada, et Teil oleks võimalik lihtsalt alustada pärandvara jagamist ja seejärel müüa enda osa eraldi, kuna selleks tuleks arvestada juba jõustunud kohtulahendiga, millega on määratud korteriomandi müük avalikul enampakkumisel ning pärandvara jagamiseks muul viisil kui kohtulahendis kajastatud, peavad olema kõik pärijad nõus.
Te kirjutate, et korteriomandile on seatud Maksu- ja Tolliameti kasuks keelumärge. Siin tekib küsimus, et kas Maksu- ja Tolliameti kasuks seatud keelumärge puudutab kogu pärandvara ühisuses olevat 1/2 kaasomandi osa või üksnes selle pärija õigust pärandvara ühisuses, kellel on maksuvõlg? Siin oleks vajalik tutvuda kinnistusraamatu väljavõtte ning Maksu- ja Tolliameti poolt keelumärke seadmise aluseks olnud dokumendiga. Kui maksuvõlg on ainult ühel pärijal, ei saa üksnes keelumärke olemasolu põhjal järeldada, et kogu korteriomandit ei ole võimalik võõrandada. Enne pärandvara jagamist kuulub pärandvara pärijatele ühiselt ning üksikul pärijal ei ole õigust käsutada konkreetset pärandvara eset ega sellele kuuluvat mõttelist osa. Seetõttu on oluline välja selgitada, kas keelumärge on seatud võlgnikust pärija õigusele pärandvara ühisuses või kogu korteriomandile ning milline on selle tegelik õiguslik ulatus. Soovitaks pöörduda Maksu- ja Tolliameti poole või kohtutäituri poole, kes Teid Maksu- ja Tolliameti nõudest teavitas, ning paluda kirjalikult selgitada: 1) kes on Maksu- ja Tolliameti ees võlgnik (kas pärija, pärandaja või kaasomanik); 2) milline on võlasumma; 3) millisel õiguslikul alusel on keelumärge seatud; 4) kas ja millistel tingimustel oleks Maksu- ja Tolliamet nõus andma nõusoleku korteriomandi võõrandamiseks või kohtulahendi alusel toimuva avaliku enampakkumise läbiviimiseks.
Kui kohtulahendi täitmisel toimuvast korteriomandi müügist saadavast rahast oleks võimalik esmalt rahuldada Maksu- ja Tolliameti nõue ning alles seejärel jaotada ülejäänud müügitulu omanike vahel, ei ole esmapilgul näha, kuidas selline müük kahjustaks Maksu- ja Tolliameti, kui võlausaldaja huve. Riigikohus on samuti selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel võib kinnisasi võõrandada koormatisest vabana ning müügitulemist rahuldatakse esmalt koormatistega tagatud nõuded ning alles seejärel jagatakse ülejäänud müügitulu kaasomanike vahel. Seetõttu ei näe ma käesolevas olukorras esmast vajadust esitada uut kaasomandi lõpetamise hagi või nõuda kohe vara jagamist muul viisil. Kuna olemas on juba jõustunud kohtulahend, tuleb esmalt hinnata, kas probleem seisneb üksnes selle täitmisel tekkinud takistuses ning kas Maksu- ja Tolliameti seisukoht keelumärke tõttu müüki mitte lubada on põhjendatud. Alles pärast seda saab hinnata, kas uue kohtumenetluse algatamiseks võiks üldse olla alus.
Ühe võimalusena võib sõltuvalt võlasummast kaaluda ka võla tasumist võlgniku eest. Sellisel juhul lõpeb Maksu- ja Tolliameti nõue vastavas ulatuses ning kaob alus keelumärke säilitamiseks, kui muid takistusi ei esine. Samas ei tähenda see automaatselt, et Maksu- ja Tolliameti nõue läheks Teile üle. Küsimus, kas Teil tekib võlgniku vastu tagasinõudeõigus või toimub nõude üleminek seaduse alusel, sõltub konkreetsetest asjaoludest ning võib vajada täiendavat õiguslikku hindamist. Samuti tuleks üle vaadata kaasomandi lõpetamise kohtulahendi resolutsioon ning see, kuidas on ette nähtud müügitulu jaotamine. Kui kohtulahendis on määratud, millises ulatuses või millistel alustel müügitulu poolte vahel jaotatakse, ei saa eeldada, et Teil oleks õigus Teie poolt tasutud summa automaatselt müügitulust maha arvata. See sõltub nii kohtulahendi sisust kui ka sellest, kas Teil on võlgniku vastu tekkinud tagasinõudeõigus. 
Käesolevas olukorras sõltub edasine lahendus eelkõige sellest, millise ulatusega on Maksu- ja Tolliameti seatud keelumärge ning kas see tegelikult takistab jõustunud kohtulahendi täitmist. Alles pärast nende asjaolude selgitamist saab hinnata, kas on vajalik uus kohtumenetlus või on võimalik olemasolev kohtulahend siiski täita.

Tere, küsimus seotud servituudiga hajaasustusega piirkonnas. Kaalun üht kinnistut osta, aga muret teeb juurdepääsutee servituut. Huvipakkuva ja selle kõrvalkinnistu-A juurde viib tee üle kolmanda kinnistu-B (ajalooline tee). Kinnistu-A igakordse omaniku kasuks on reaalservituut notariaalselt kinnitatud X summa eest aastas ja kinnisturaamatusse kantud (kompromiss lahendi tulemus kohtus). Mulle huvipakkuva kinnistu omanik pole kinnistu-B omanikuga sellist kokkulepet teinud ja kasutab teed kinnistu-A nõusolekul. Müüja andmetel on võimalik kinnistu-A omanikuga kokkuleppele saada, sest kompromissleppe alusel on kinnistu-A igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel tähtajatu õigus kasutada juurdepääsuteed. Müüja ja kinnistu-A omaniku ettepanek on jagada iga-aastane tee kasutuse X summa kaheks. Minu mure on: 1) kokkuleppe sõnastuses, mis justkui annaks ainult mulle, kui kinnistu-A poolt nõusoleku saajale õiguse teed kasutada 2) see justkui välistaks minu, kui (potentsiaalse) uue kinnistu omanikuna igasuguse külaliste kutsumise, kui ametlikult kinnistu-A omanik pole andnud neile oma nõusolekut 2) mis saab, kui kinnist-A omanik vahetub ja uus pole sellise kokkuleppega nõus. See justkui jätaks mulle huvipakkuva kinnistu juurdepääsuta. Kui kinnistu ostaksin, kas saaksin omakorda sõlmida notariaalse lepingu kinnistu-A omanikuga, et ta saaks anda mulle, kui omanikule juurdepääsu? Ilmselt peab siin ikkagi kaasama kinnistu B omaniku. Kinnistu-B omanik juba niigi ei tahtnud sõlmida servituuti kinnistu-A omanikuga. Vaevalt ta seda, kui mulle huvipakkuva kinnistu (potentsiaalse) omanikuga sooviks. Kas siin ongi üldse head lahendust? Tänud ette nõu eest!

Reaalservituut käib kinnisasja, mitte konkreetse inimese kohta. Kui kinnistu-B on koormatud ainult kinnistu-A kasuks, siis annab see asjaõigusliku kaitse eeskätt kinnistu-A igakordsele omanikule. Kui teie kinnistu kasutab sama teed üksnes seetõttu, et kinnistu-A omanik lubab, siis on see tavaliselt võlaõiguslik või faktiline kasutus, mitte teie kinnistu enda asjaõigus.
See tähendab, et teie mure on põhjendatud. Kui kokkulepe sõnastatakse nii, et tee kasutamise õigus on teil ainult kinnistu-A omaniku nõusoleku alusel, siis sõltute edaspidi kinnistu-A omaniku tahtest. Kui A omanik vahetub, võib uus omanik senise loa tagasi võtta või soovida uusi tingimusi. Selline kokkulepe ei anna sama kindlust nagu teie kinnistu kasuks seatud ja kinnistusraamatusse kantud servituut.
Külaliste küsimus sõltub suuresti õiguse sõnastusest. Kui juurdepääsuõigus on seotud kinnistu tavapärase kasutamisega, hõlmab see praktikas enamasti ka omaniku pereliikmeid, valdajaid ja tavapäraseid külastajaid. Aga kui leping on sõnastatud kitsalt ja jätab kasutajate ringi kinnistu-A omaniku eraldi nõusoleku alla, siis võib sellest tõesti tekkida ebamugav ja vaieldav olukord.
Te saate küll sõlmida notariaalse lepingu kinnistu-A omanikuga, kuid see ei lahenda põhiprobleemi, kui kinnistu-B omanik ei ole selle lahenduse osaline ja teie kinnistu kasuks asjaõigust ei seata. A omanik ei saa teile anda tugevamat asjaõigust, kui tal endal servituudi sisust tulenevalt on. Kui tema servituut on seatud ainult A kinnistu kasuks, ei saa seda lihtsalt omavahelise kokkuleppega muuta nii, et ka teie kinnistu saaks püsiva ja B suhtes siduva õiguse.
Praktiliselt on tavaliselt kolm võimalikku suunda. Esiteks, kõige parem: kinnistu-B omanik nõustub seadma eraldi reaalservituudi ka teie ostetava kinnistu kasuks. Teiseks, kui see ei õnnestu, tuleb väga hoolikalt kontrollida olemasoleva servituudi täpset sisu ja kompromissleppe sõnastust, et näha, kas A omanikul üldse on õigus anda kasutust edasi selliselt, et see hõlmaks ka teie kinnistu tavapärast kasutamist. Kolmandaks, kui teie kinnistul puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele, võib teie kinnistu omanikul olla õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja kohtu kaudu.
Kui huvipakkuv kinnistu ja kinnistu-A olid kunagi ühe suurema kinnisasja osad ning juurdepääs kadus jagamise või osalise võõrandamise tulemusel, võib teie positsioon olla tugevam. Sellisel juhul tuleb eraldi vaadata AÕS § 156 lg 2 kohaldumist.