Tere! Kui mu sõber ostab korteri ja kingib selle kinkelepinguga mulle, kas siis peab selle pealt ka makse maksma või tekib mingeid juriidilisi küsimusi?

Kui sõber kingib teile korteri kinkelepinguga, siis kinkena saadud vara pealt ei pea kingisaaja tulumaksu maksma, kui kinkija on füüsiline isik. Tulumaksuseadus § 12 lg 2 kohaselt ei kuulu füüsilise isiku maksustatava tulu hulka tulumaksuseaduse §-de 48–53 alusel maksustatavad erisoodustused, kingitused ja annetused ega dividendid või muud kasumieraldised.
Samas võib sellise tehingu puhul tekkida küsimus, miks korter ostetakse ühe isiku poolt ja kohe kingitakse teisele. Sellisel juhul võib tekkida küsimus, kas tegemist on tegelikult mõne muu tehingu varjamisega (nt tegelik ostja olete teie). Tsiviilseadustiku üldosa seadus 89 (1) Näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. (2) Näilik tehing on tühine. (3) Kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut.
Seega sõltub maksustamine ja õiguslik hinnang tegelikust sisust, ehk kui tegemist on päriselt kingitusega, siis maksukohustust ei teki, kuid kui tehing varjab tegelikku ostu, võivad kaasneda maksuküsimused.

Kas on võimalik järgmist juhtumit kuidagi testamendi, pärimislepinguga, või muu variandiga reguleerida: Mul on elukaaslasega(ei ole abielus) ostetud kahe peale kinnistu, kuhu ehitame ühise kodu. Meil mõlemal on eelmisest suhtest 1 laps. Sooviks, et meie mõlema osa pärijaks oleks me lapsed, aga selliselt, et kui üks meist lahkub, siis teine saaks seal elu lõpuni elada (ilma et lahkunud osapoole pärija oma osa maha müüks või ise sisse koliks, kuna pool kuulub talle). Kas ainuke variant on abielu, kus saab teha vastastikuse testamendi?

Vastastikust testament võimaldab pärimisseadus tõesti sõlmida üksnes abikaasadel (pärimisseadus § 89) ning samuti annab pärimisseadus ühise kodu kaitse üksnes pärandaja abikaasale või registreeritud elukaaslasele, juhul kui pärandaja abikaasa või registreeritud elukaaslase elujärg pärimise tõttu halveneks (pärimisseadus § 16 lg 3). Küll aga kuni te ei ole sõlminud abielu, on teil võimalus teha omavahel pärimisleping (pärimisseadus § 95 lg 1), kus te saate määrate, et ühe lahkumisel läheb vastav mõtteline osa kinnistust teisele või siis määrate, et elukaaslasele jääb eluaegne isiklik kasutusõigus või kasutusvaldus. Samuti on võimalik isiklik kasutusõigus või kasutusvaldus seada kinnistule üksteise kasuks juba teie eluajal, s.t sellisel juhul teie lahkumisel pärija saab küll omandi, aga ta peab lähtuma juba teie poolt sõlmitud isiklikust kasutusõigusest või kasutusvaldusest. Nii isikliku kasutusõiguse seadmise leping, kui kasutuvalduse seadmise leping, kui pärimisleping tuleb sõlmida notariaalselt. Seega julgustan teid pöörduma teile sobiva notari (https://www.notar.ee/et/notarid/nimekiri) poole ning selgitada talle teie olukord ja küsida aeg konsultatsiooni. Kindlasti leiate koos teile sobiva lahenduse.

Olukorra kirjeldus: Elame lahus oma lapse isast 7 kuud. Meil on ühine kodu, kus minu omandiosa on 30% ja lapse isa omandiosa 70%. Korter on koormatud ühise pangalaenuga. Laps elab igapäevaselt koos minuga selles eluruumis. Olen viimased 7 kuud püüdnud saavutada kokkulepet, et lapse isa teeks pangas vajalikud toimingud ning vabastaks mind laenukohustusest (nt võtaks laenu enda nimele või leiaks muu lahenduse). Ta ei ole reaalselt samme astunud, kuigi on teadlik, et pank ei pruugi talle piisavas summas laenu anda. Samuti ei ole ta nõus kinnisvara müüma ega paku alternatiivset lahendust. Olen pöördnud tema poole korduvalt, kuid tulutult. Siiani (kuni oktoober 2025)olen tasunud igakuiselt oma osa pangalaenuna lapse isa kontole. ca 50% väärtuses laenu maksest st maksnud rohkem kui minu 30% omandiosale vastav osa, nii aastaid. Viimastel kuudel ei ole ma enam laenumakseid tasunud, kuna soovin olukorra lahendada ja laenukohustusest vabaneda, et endale ja lapsele uus elukoht pangalaenuna soetada.Selleks on mul tarvis end laenuvabaks saada. Lapse isa hoiab mind justkui "lõa" otsas Lisaks käib lapse isa korteris enda äranägemise järgi, kuigi me elame lahus, mis tekitab ebamugava olukorra. 7 kuud tagasi ta ütles et "elage tasuta" siin korteris. Täna veebruar 2026 teatas ta, et peaksin tasuma selle kuu kommunaalkulud. Laps elab minuga igapäevaselt selles kodus. Kui suur peaks olema minu õiglane igakuine osalus laenumaksetes ja kommunaalkuludes, arvestades 30% omandiosa ja seda, et laps elab minuga? Kas tal on õigus nõuda minult kommunaalkulude tasumist täies ulatuses või millises osas? Kui asi peaks jõudma kohtusse, kas minu viimaste kuude laenu- ja/või kommunaalmaksete tasumata jätmine võib minu kahjuks arvesse minna? Kas mul on õigus nõuda tagasi see osa laenumaksetest, mille olen tasunud rohkem kui minu 30% omandiosa? Millised oleksid minu realistlikud võimalused olukorra lahendamiseks (nt kaasomandi lõpetamine, sundmüük, kasutuskord)? Kuidas oleks mõistlik edasi tegutseda, et kaitsta enda ja lapse huve ning vabaneda laenukohustusest?

Asjaolude kohaselt ostsid elukaaslased pangalaenuga kaasomandisse korteriomandi, naisele kuulub 30% ja mehele 70% kaasomandist. Pangalaenu tuleb kaasomanikul üldjuhul tagasi maksta vastavalt tema osa suurusele, seega näiteks naine maksaks laenusummast 30% ja mees 70%. Kaasomanike kantavate kulude jaotuse osas võisid kaasomanikud notariaalses müügi- ja asjaõiguslepingus või hüpoteegiseadmise lepingus või ka omavahelises kokkuleppes leppida pangalaenu tagasimaksete osas kokku teistsuguses jaotuses kaasomanike vahel. Kui kaasomanikud on teistsuguses  laenukoormuse jaotuses kokku leppinud, siis nad peaksid omavahelises kohustuste jaotuses lähtuma sellest kokkuleppest. 
Korteriomandi ja omaniku huvides kantud kulud (sh kindlustuskulud), kannavad kaasomanikud vastavalt oma osa suurusele. Korteri kasutamisega seotud kulud (näiteks vesi, elekter, küte, prügivedu, internet) jaotuvad tavaliselt kasutajate vahel võrselt. Kui praegu kasutab korterit vaid üks kaasomanik koos lapsega, siis muu omavahelise kokkuleppe puudumisel peaks need kasutuskulud kandma korteris elav kaasomanik. 
Kui korteris elav kaasomanik soovib kaasomandist ja laenukohustusest vabaneda, siis seda saab teha kaasomandi lõpetamise kaudu. Kaasomanik võib asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 kohaselt esitada igal ajal teisele kaasomanikule kaasomandi lõpetamise nõude. AÕS § 77 kohaselt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele notari juures. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse maksta teisele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
Kaasomandi lõpetamise soovist tuleb teavitada ka laenu andnud panka ja selgitada välja, kas ja millistel tingimustel vabaneks laenusaaja kaasomandi lõpetamisel laenukohustuse täitmisest. 

Onu müüs mulle 15 a tagasi ühe põllu. Poole rahast maksin kohe ära, teise poole osas leppisime kokku järelmaksu, mistõttu seadsime maale hüpoteegi onu kasuks. Mõne aasta jooksul sai ka ülejäänud osa ostusummast onule tasutud (peamiselt sularahas ja naturaaltehingutega). Kuna onul minu vastu enam nõudeid ei olnud, siis planeerisime minna notarisse hüpoteeki kustutama. Enne seda aga onu ootamatult suri. Onul on pärijad: abikaasa ja 3 last. Onu abikaasa teab, et ma olen onu ees kohustused täitnud ning tema minu käest midagi ei nõua. Onu lapsed aga ei tea onu maatehingutest midagi. Kui ma hakkan notaris taotlema hüpoteegi kustutamist, siis notar tõenäoliselt võtab ühendust pärijatega, misjärel onulapsed võivad nõuda hüpoteegi tasumist, sest nad ei tea, et see on juba tasutud. Minu küsimused: 1. Hüpoteegi summa on 10'000 eur. Kuigi see on tasutud, ei ole mul tasumise kohta tõendeid. Kas ja kui suures ulatuses on onu lastel võimalus minu käest hüpoteegi uuesti tasumist nõuda? Toon siinjuures veelkord välja, et kolmas pärija (onunaine) ei nõua midagi, sest tema teab, et hüpoteek on juba tasutud. 2. Kuna minu puudub tegelik vajadus hüpoteeki kustutada, siis kas mul on üldse põhjust hüpoteeki kustutada? Kas olukord, kui hüpoteek jääb aastakümneteks kinnistut koormama aga keegi midagi ei nõua, võib tuua mulle mingeid kahjusid? Mina maaga mingeid tehinguid ei planeeri mistõttu hüpoteek iseenesest mind ei häiri.

Hüpoteegi kustutamiseks on vajalik omaniku ja hüpoteegipidaja kokkulepe või nõusolek. Ehk kui nõue on täidetud, siis on võimalik hüpoteek kustutada osapoolte digitaalselt allkirjastatud avalduse alusel kinnistusportaali kaudu või kui digiallkirjastamine ei ole võimalik, siis saab avalduse teha notaris. Kui hüpoteek oli kantud teie onu kasuks ning kui onu müüs teile maad, mis kuulusid tema abikaasa ühisvara hulka, siis hüpoteegipidajaks on tegelikkuses ka teie onu abikaasa, isegi kui tema nime kinnistusregistris ei ole näha, sest tegemist on ühise õigusega. Kui tegemist oli teie onu lahusvara hulka kuuluvate maade müügiga, siis on hüpoteegipidajaks ainult teie onu. Kui nüüd teie onu suri, siis hüpoteegist tulenevad õigused lähevad üle tema pärijatele (kui tal testament tehtud ei ole, siis tema abikaasa + lapsed), seega selleks, et te saaksite hüpoteegi kustutada on teil kohustus suuta tõendada onu pärijatele, et te olete nõuded korrektselt täitnud, et nad saaksid anda nõusoleku hüpoteegi lõpetamiseks ja kustutamiseks kinnistusregistrist. Kui te olete nõude täitnud ning sellest on teadlik onu abikaasa, siis piisab sellest, te tema annab digitaalselt kinnistuse teile, et nõue on onu elu ajal juba täidetud. Kui te mitte midagi ei tee ning teie onu pärijad ükspäev avastavad, et hüpoteegi aluseks olev kohustus on nende arvates täitmata ning te ei suuda tõendada selle täitmist, siis on võimalik onu pärijatelt nõuda kinnistu, millele seati hüpoteek, sundmüüki, kuna te ei ole oma kohustust täitnud.

Minu elukaaslane on maja omanik,kinnisturaamatus on märge tema endise elukaaslase eluaegsest kasutusöigusest(tasuta).Kas mina saan selle kinnisvara soovikorral osta ja kas peab sellest teatama ka endist elukaaslast.

Kinnisasja koormamine asjaõigusega (sh isikliku kasutusõigusega) ei takista kinnisomandi üleandmist (AÕS § 64¹), sealhulgas müümist.

Ostja omandab kinnisasja koos sellega seotud asjaõigustega, mis on kinnistusraamatusse kantud. Kuna isiklik kasutusõigus on kinnisasja koormav asjaõigus, mis on kantud kinnistusraamatusse (AÕS § 5 lg 1, AÕS § 62, KRS § 15 lg 1 p 1), siis kinnisasja müügi korral läheb omand üle koormatult. Ehk isiklik kasutusõigus jääb kehtima ka siis, kui Te kinnisasja ostate ja isikliku kasutusõiguse omanikul on õigus igal ajal asja kasutama hakata.

Kinnistute piiril on ühelt poolt maja sein ja teiselt poolt mittepõlevast materjalist abihoone. Maja omanik soovib maja väljastpoolt soojustada ja seega vaja kasutada naabri maad ja on nõus ettejääva abihoone asendama, aga uue abihoone mitte enam maja soojustatud seina vastu aga 1 meeter kaugemale. Kas seda tegevust reguleerib veel miski peale asjaõigusseaduses toodud naabrusõigusele? Kas kinnistuomanik kelle maale naaber oma soojustusega tuleb võib hüvitist küsida ka maja ja uue abihoone vahelise 1 meetri laiuse maa eest, kuna tema hinnangul see muutub tema jaoks kasutuks/väheväärtuslikuks maaks oma krundil?

Naabri kinnisasja kasutamist enda hoonete ehitamiseks või parandamiseks reguleerib asjaõigusseadus, täpsemalt selle § 147. Ühegi õigusaktiga ei saa kohustada naabrit naabri maatükil talle kuuluva õiguslikel alustel püstitatud hoone asukohta muutma. Sellised muudatused saab teha vaid naabrite omavahelisel kokkuleppel, leppides kokku ka muudatuste tegemise tingimused, sealhulgas kes kannab kulud ja kas ning kellele makstakse hüvitist.

palun abi millest alustada kuhu pöörduda. minu nimel on korter, seal elab isa (tal õigus elada seal oma elu lõpuni) selles korteris on tema ainuke sissekirjutatud. Selle korteri jättis mulle ema 2021aastal. jaanuar 2022 ema suri. Isa algul maksis korteri üüri arved ja aastast 2024a rohkem ei maksa. Mina olen kohustatud tasuma, kuna korter minu jam uud üle ei jää. olen isaga üritan aasta jooksul saada kokkulepe, kuid tulemuseta. isal olemas sissetulek pension. Isa sõnul miks ta ei maksa korteri eest - sest korter on minu nimel. Aru ei saa, et tasuma peab see, kes sees elab ja kasutab antud ruumi. soovin pöörduda kohtusse tema vastu, et hakkaks tasuma oma elamise eest ja tasuks kogusumma mida olen juba tema eest ära tasunud. 

Kohustuste jaotus isikliku kasutusõiguse omaniku ja korteriomandi omaniku vahel on kirjas isikliku kasutusõiguse seadmise lepingus. Lepingus võib olla kirjas, et kasutusõigus antakse tasuta ja kasutaja peab tasuma kõik kasutamisest tekkivad kulud aga ka, et kasutusõigus on tasuta ja ka jooksvate kulude tasumise kohustus lasub korteriomanikul.

Kui Teie juhtumil peaks lepingust tulenevalt kasutamisega seotud kulud kandma kasutusõiguse omanik, saate esitada nõude tema vastu ja vajadusel selle maksma panna kohtus.

Tere. Naaber ehitas uue aia meie maale, kohati ületas kadastri piiri 30cm, kohati 2 meetrit. Samuti on kaotanud piiritähised. Teisel küljel istutas PÄHKLIpuu piirile- mille arvatav kõrgus võib kunagi küündida 20 meetrini. Praegu segavad oksad liikumist. Ükski keeld naabrile ei mõju.

Piirdeaia osas, mis ei asu täpselt kinnisasjade piiril või aia ehitanud naabri kinnistul võite Teie nõuda ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist, kuna ehitaja on pahauskne (pidi ehitamise ajal teadma, et ehitab Teie kinnisasjale) või kui teie kui kinnisasja omanik enne ehitamise algust või hiljemalt ajal, mil selle osa kõrvaldamine ei olnud seotud ülemääraste kulutustega, sellele vastu vaidlesite (AÕS § 148 lg 3). Nõude esitamiseks tuleks esmalt pöörduda kirjalikult naabri poole andes talle tähtaja ehitatud aia lammutamiseks Teile kuuluvalt kinnisasjalt. Kui sead siiski ei tehta, saab nõude esitada kohtusse.

Samuti on Teil õigus nõuda naabrilt, et piirile istutatud heki oksad, mis ulatuvad Teie kinnisasjale ja segavad selle kasutamist, tuleb eemaldada. Kui naaber sellele ei reageeri on Teil kui kinnisasja omanikul õigus ära lõigata ja endale võtta naaberkinnisasjalt teie kinnisasjale ulatuvad puude ja põõsaste juured, oksad ja viljad, kui need kahjustavad kinnisasja kasutamist ja naaber ei ole neid hoiatusele vaatamata selleks vajaliku aja jooksul kõrvaldanud.

Tere! Olen kinnistu omanik kellele kuulub ka ligi 200m pikkune avalikut teelt õue suunduv eratee. Peale eratee renoveerimist otsustasime paigaldada tee algusesse ka liiklusmärgi 311b, mis keelab liikluse ilma omaniku loata. Sellega seoses keelasime oma tee kaitseks ka naabritele sisse- ja väljasõiduõiguse läbi meie kinnistu. Naabritel on olemas põhisissepääs kinnistule avalikult teelt olemas. Läbi meie tee ja krundi kasutavad kasutasid nad niiöelda isetekkelist , ilma igasuguse katteta, võimalik, et vana karjaloomade liikumisteed. Nüüd ähvardavad naabrid mind kohtuga, toovad välja AOS § 156. Selle järgi on neil tõepoolest õigus nõuda krundile ligipääsu, kuid kas mitte juhul, kui neil puudub ligipääs sootuks? Lisaks nõuavad metsatehnika ligipääsu läbi meie kinnistu ja erateed kasutades, metsaala ei ole neil eraldi kinnistu ja sinna saavad nad ju ise läbi enda krundi. Nõuavad ka erateele paigaldatud liiklusmärgi 311b eemaldamist kuna see on paigaldatud seadusevastaselt. Viitavad sellele, et mul puudub selleks KOV -i luba. Kas selleks on loa nõue vajalik? Teavitasin KOV ametnikku suuliselt, et paigaldan märgi. Ette tänades!

Omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja (AÕS § 156 lg 1). Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve (AÕS § 156 lg 1). Seega ei ole õigus juurdepääsu nõuda absoluutne vaid tekib siis, kui puudub vajalik juurdepääs muul viisil. Samuti ei ole juurdepääsuõigus tasuta ja tee korrashoiukulude kandmises lepitakse samuti kasutusõigust andes kokku.

Liikluskorraldusvahendite, sealhulgas liiklusmärkide, õige paigutuse ja korrasoleku tagab teeomanik või teehoiu korraldamise eest vastutav isik (LS § 6 lg 4). Liiklusmärgi paigaldamiseks erateele, mis ei ole avalikuks kasutamiseks, ei ole esitatud õigusaktides otseselt sätestatud kooskõlastuste vajadust tee omanikul. Seega, kuigi tee omanik vastutab liikluskorraldusvahendite paigutuse ja korrasoleku eest (LS § 6 lg 4), ei ole seadusandlikul tasemel  konkreetselt kirjeldatud kooskõlastusi, mis on vajalikud liiklusmärgi paigaldamiseks erateele, mis ei ole avalikuks kasutamiseks.

Kinnistusraamatus koormatiste jaos on kasutusõiguse kanne. Inimene kelle kasuks kanne tehtud on ammu surnud. Avaldus kande tühistamiseks on esitatud, kuid võtab soovitust kauem aega. Kas kinnisvara ostu-müügi tehingul on õigus notaril kanne kehtetuks lugeda?

Notar ei saa kinnistusraamatu kannet kehtetuks lugeda, kuni see on kehtiv. Küll aga saab isiklikud kasutusõigused (nt elamule) kustutatada notariaalselt tõestatud avalduse alusel. Seegasaab notar samaaegselt tehingu tõestamisega koostada notariaalselt tõestatud avalduse isikliku kasutusõiguse kustutamiseks ja edastada koos omanikukannete tegemise avaldusega kinnistusosakonnale.