Tere! Soov on anda isa nimel olev korter üürile tema nõusolekul. Kas korterit saab üürile anda ainult omanik või saan ka mina korterit välja üürida? Kui jah, siis kas selleks piisab tavalisest kirjalikust volitusest et saaksin üürilisega lepingu sõlmida enda nimelt või on vaja notariaalset volitust?

Oma varaga saab tehinguid teha isik ise. Volikiri, olgu see siis notariaalne või lihtkirjalik, annab volitatud isikule õiguse teha tehinguid, ent ka need tehingud tehakse omaniku eest ja nimel ja volitatud isik saab olla vaid isiku esindaja tehingus.

Seega, isa korterit saate volikirja alusel üürile anda selliselt, et üürile andjaks on isa ja Teid on märgitud lepingusse isa esindajaks. Kõik õigused ja kohustused (sealhulgas saadud tulu deklareerida ja tulult tulumaksu maksta) on Teie isal kui kinnisasja omanikul.

Tere Sain seoses isa surmaga päranduseks veidi põllumajandusliku maad, mida oli isa lubanud suusõnaliselt tasuta kasutada kohalikul ettevõtjal juba paarkümmend aastat. Kuna kirjalikku lepingut pole kunagi olnud (seda tean kindlalt) siis tekkis mul küsimus, et kuidas saan soovi korral lõpetada antud ettevõtjaga maa kasutamise? Tean et tähtajatu lepingu korral pean ette teatama 1a ja leping võib lõppeda 1apr või 1okt, aga kui leping on olnud suusõnaline siis kuidas tuleb käituda? Tänan!

Suusõnalise lepingu puhul on kõige probleemsem kokkulepitud tingimuste tõendamine. Pikaajalise lepingulise suhte puhul saab lähtuda poolte vahelisest praktikast. Esmalt, kas tegemist oli rendilepinguga või tasuta kasutamise lepinguga, milles pooled olid kokku leppinud (tähtajaline või tähtajatu leping). Kui selgub, et tegemist oli siiski põllumajandusliku rendilepinguga, tuleb selle üles ütlemisel järgida seaduses sätestatud nõudeid vaatamata sellele, et kirjalik lepingudokument on jäänud vormistamata.

Kuidas ja mis tingimustel sõlmida teekasutuslepingut? Oleme ostmas kinnistut, millele ligipääs on teelt, mis asub kõrval kinnistult. Kinnistul omanik muutus ning ning ta soovib saada tasu selle kasutamise eest. Sõiduautoga sõitmist ta ei takista, väidetavalt, kuid juhuks kui peaksime soovima raskesõidukiga ligupääsu, siis soovib raha. Lisaks ootab ta meilt siis ka korrapärast hooldust teega. Tegu on tavalise pinnakateta küla teega, mida on aegade algusest kasutanud 3 majapidamist. Kinnistu omanik, kelle maal tee asub, elab ise Saksamaal. Servutuuti ta ei soovi sõlmida, kuna ei usalda KOVi.

Erateed võib kasutada üksnes kinnisasja omaniku loal. Siiski võib kohalik omavalitsus kaaluka avaliku huvi korral määrata eratee avalikuks kasutamiseks. Sel juhul lähevad kohalikule omavalitsusele üle kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus. Kui tee on eratee ja seda ei ole avalikuks kasutamiseks määratud, on teeomanikul õigus selle kasutamist keelata.
AÕS § 156 lg-s 1 on sätestatud, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Nimetatud sätte alusel nõude rahuldamise eelduseks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine (kusjuures mitte lihtsalt juurdepääsu, vaid VAJALIKU juurdepääsu), taotletava juurdepääsu vastavus maakorralduslikele nõuetele ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Seega kaalutakse nii maaomaniku õiguste riivet kui teise kinnisasja omaniku vajadusi ja lahend tehakse konkreetsetest asjaoludest lähtuvalt.
Kui soovite detailset asjaoludest lähtuvat nõustamist, soovitan Teil pöörduda individuaalsele õigusnõustamisele. 

Tere! Kinnistusraamatus on märge rendilepingu kohta. Rendileping on lõppenud enam kui 10 aastat tagasi. Teine osapool, kellega oli sõlmitud rendileping, keeldub andmast nõusolekut kande kustutamiseks. Tekkis küsimus, kuidas on võimalik kannet ühepoolselt kustutada.

Nii märke kinnistusraamatusse kandmiseks kui selle kustutamiseks on vajalik puudutatud isiku notariaalselt kinnitatud nõusolek. Kui märke aluseks olnud leping on lõppenud, on puudutatud isikul kohustus nõusolek anda. Kui ta seda siiski ei tee, võib pöörduda kohtusse, et kohus tuvastaks isiku kohustuse nõusolek anda ja paluda kohtul asendada nõusolek  kohtulahendiga. Kinnistusraamatuseaduse kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut  asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus.

2016. aastal olen soetanud korteri kohtutäituri oksjonilt, omaniku vahetus minu kasuks on kinnistusraamatusse sisse kantud täitedokumendi alusel ning sellele ei ole vastuväiteid esitatud. Peale enampakkumist ning omanikuvahetust jäi kinnistut koormama hüpoteek, mis on panga kasuks sõlmitud ning sellega seotud laenukohustust olen ise täitnud sellest ajast peale. Laenulepingut ei muudetud, see on tänaseni endise korteri omaniku nimel. Nüüd sooviksin muuta ja tasuda korteril lasuva hüpoteegiga seotud nõude saadavast müügitulust. Olen pöördunud laenusaaja pole palvega, et ta esitaks pangale avalduse oma laenulepingu lõpetamiseks ning teavitanud, et hüpoteegi lõpetamiseks tuleb tal anda nõusolek notaris koos hüpoteegipidaja ehk pangaga. Panka olen teavitanud samuti sellest soovist ning nende sõnul on samuti vaja laenusaaja nõusolekut ja tahteavaldust. Laenusaaja täna aga nõus pole. Millised võimalused oleks korteri müügitehing lõpule viia selliselt, et ka täna kehtiv hüpoteek saaks muudetud või lõpetatud? Kui pank sellega ühepoolselt nõustuda ei saa, kas mul omanikuna on õigus kohtusse pöörduda ja millise avaldusega seda tegema peaks? Küsimus on ka seni tasutud laenumaksete osas, mida olen tasunud selle kolmanda isiku ees. Kas mul on õigus esitada nõue tänase seisuga tasutud maksete ulatuses?

Kas Teil on laenusaaja vastu nõue, sõltub lepingust, millega korteri omandasite. Täitemenetluses on võimalik omandada ka viisil, et ostusummat on vähendatud ja võlgniku kohustused jäävad ostja kanda.

Hüpoteegist vabastamise ilma laenusaaja nõusolekuta saate siiski saavutada vaid läbirääkimistel pangaga. Iseenesest ei näe vastaja probleemi, kui kaasate ostu-müügi tehingusse ka hüpoteegipidaja ja annate nõusoleku, et saadud rahalistest vahenditest rahuldatakse esmalt hüpoteegipidaja nõue. Hüpoteegi lõpetamiseks on seaduse kohaselt vajalik hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud avaldus ja kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolek. Mõlemad saavad oma nõusoleku anda ka samaaegselt võõrandamistehinguga.

Tere! Tekkis selline küsimus: Mida tähendab selline lause: Keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliamet (registrikood 70000349)) kasuks. Kuidas sellest aru saada? Lugupidamisega Taivo.

Lause tähendab, et kinnisasja omanikul on tõenäoliselt võlgnevus Maksu- ja Tolliameti ees ning kohustuse täitmise tagamiseks on keelatud kinnisasja käsutamine, see tähendab kõik tehingud kinnisasjaga, kuni kohustuse kohase täitmiseni ja selle järgselt märke kustutamiseni.

Tere. Sain paar aastat tagasi päranduseks korraliku maamaja. Pärandaja soov pärijale (minule) oli, et pean lubama ühel konkreetsel sugulasel seal elu lõpuni sees elada, kui ta maksab sealseid kommunaaltasusid (seaduse mõistes siis annak). Paraku on tegu alkohoolikuga, kellega tema kohutava ja ohtliku elustiili tõttu pole võimalik minu perel koos elada. Oleme oodanud juba 2,5 aastat, et asi paraneks, kuid olukord muutub aina hullemaks. Kas on seaduslik võimalus sundida inimene välja kolima? Või kas on võimalik kinnistu müüa, kui annak on kehtiv? Ootan väga vastust, kuna internetist ma annakuga seotud küsimustele vastust ei leia.

Kui eluruumile on seatud isiklik kasutusõigus saab seda lõpetada õigustatud isiku ja kinnisasja omaniku kokkuleppel. Sellekohase kokkuleppe sõlmimisel tuleb arvestada sellega, et isikliku kasutusõiguse lõpetamise kokkulepe tuleb sõlmida notari juures ning pärast kokkuleppe sõlmimist tuleb isiklik kasutusõigus kinnistusraamatust kustutada. Juhul, kui üks pool ei nõustu isikliku kasutusõiguse lõpetamisega, võib teine pöörduda kohtusse nõudega, et kohus asendaks tahteavalduse kohtuotsusega. Kinnisasja omanikul on õigus nõuda isikliku kasutusõiguse lõpetamist, kui täidetud on vähemalt üks järgmistest eeldustest:

• Isiklik kasutusõigus on kaotanud õigustatud isiku jaoks igasuguse tähtsuse. Seda tuleb hinnata konkreetseid asjaolusid arvesse võttes. Sellise olukorraga on näiteks tegemist juhul, kui õigustatud isik ei kasuta kinnisasja ega vaja seda, samal ajal kui kinnisasja omanikul endal on seda vaja.
• Omaniku kahju on oluliselt suurem õigustatud isiku kasust. Siinkohal tuleb kõrvutada kinnisasja omanikule tekkivat kahju ja õigustatud isiku poolt saadavat kasu elamust. Lõpetamise nõue ei teki sellest, et omaniku kahju on suurem kui õigustatud isiku kasu, vaid kahju peab olema kasust oluliselt suurem.
• Õigustatud isik ei anna kinnisasja omanikule tagatist. Kinnisasja omanik saab nõuda õigustatud isikult tagatist, kui õigustatud isiku tegevusest ilmneb omaniku õiguste olulise rikkumise oht. Selline oht võib esineda näiteks siis kui õigustatud isik kavatseb hakata elamut remontima või ümber ehitama. Kui õigustatud isik keeldub sellises olukorrast tagatise maksmisest, võib omanik nõuda isikliku kasutusõiguse lõpetamist.

Vaidluse korral tuleb kõiki neid asjaolusid kohtule tõendada.

Kui aga selliseid asjaolusid ei esine ja õigustatud isik rikub oluliselt temal lasuvaid kohustusi (nt õigustatud isik ei maksa kokkulepitud tasu, kõrvalkohustusi, ei hoia elamut korras vms), on õiguskirjanduse kohaselt kinnisasja omanikul küll õigus nõuda isikliku kasutusõiguse lõpetamist, kuid siis peaks nõue tuginema võlaõigusseaduse §-le 196. See tähendab, et kinnistu omanik saab isikliku kasutusõiguse üles öelda.

Kuulsin täna teid KUKU raadiost ja tekkis kohe küsimus. Olen nõus ka enda küsimuse eest tasuma. Lugesin küll teie andmebaasist servituutide kohta, aga selgusetu on: kas ma kindlasti pean tegema servituudi /kande registrisse naabrile, kes sõidab üle minu kinnistu avalikule teele, kui ma ei tee talle absoluutselt mingeid takistusi. Olen talle seda ka korduvalt rõhutanud, aga tema ikkagi nõub servituudi / kande tegemist. Kas ma olen selleks kohustatud? Tema advokaat vastas mulle, et olen kohustatud. 

 

Avalikult kasutatavale teele juurdepääsemist ning erateede avalikuks kasutamiseks määramist puudutavaid sätteid võib leida nii asjaõigusseadusest (AÕS), ehitusseadustikust (EhS), kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS) kui ka planeerimisseadusest (PlanS). Võõra kinnisasja, sh teede avalikku kasutamist reguleerib ka keskkonnaseadustiku üldosa seadus (KeÜS). Igal kinnisasja omanikul peab olema tagatud juurdepääs oma kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele.

Servituudi seadmine ei ole ainus olukorra lahendamise võimalus. Lisaks servituudile on võimalik seada teele isiklik kasutusõigus koos kinnistusraamatusse kandmisega või kui tee kasutamise huvi võib olla laialdasem kui vaid ühel naabril, pöörduda olukorra lahendamiseks kohaliku omavalitsuse poole kes saab:

• eratee määrata avalikuks kasutamiseks seaduses sätestatud korras (AÕS § 155 lg 3, EhS § 94);
• sundvalduse seada (KAHOS § 2 lg 2);
• juurdepääsutee avalikes huvides omandada kas omaniku nõusolekul või sundvõõrandamise teel (KAHOS § 2 lg 1).

Kui aga vaidlus sisuliselt puudub, soovitan tee kasutamises ja kasutamise tingimustes kokku leppida, sõlmida notari juures isikliku kasutusõiguse leping, milles on ära toodud ka tasu tee kasutamise eest  ja seada naabri kasuks isiklik kasutusõigus.