Kas pärija maksuvõlg takistab korteri müüki?
Tere. Olukord on järgmine: korteril on 5 ühisomanikku (nad said oma osad pärandvarana, mis ei olnud jagatud) ning 1 kaasomanik. Kohus tegi otsuse ühisomandi / kaasomandi jagamise kohta ning korter tuleb müüa avalikul enampakkumisel. Kui kohtutäitur hakkas korterit arestima, tuli välja, et ühel ühisomanikul on võlg Maksu- ja Tolliameti suhtes ning Maksu- ja Tolliamet pani kinnistusraamatusse keelumärke ning ei luba korterit avalikul enampakkumisel müüa seni, kuni võlg ei ole tasutud. Nimetatud ühisomanik ei ole võla maksmisest huvitatud ning ütleb, et ei hakka sellega kunagi tegelema. Mina ühisomanikuna soovin võõrandada oma osa korterist ära, samas kohtuotsus ühisomandi / kaasomandi kohta on juba jõustunud, seega 1) kas ma saan alustada pärandvara jagamist notari juures ning hiljem müüa oma osa eraldi? 2) kas ja mismoodi ma saan mõjutada Maksu- ja Tolliametit lubada toiming läbi viia (võlg ei ole minu oma, mina aga soovin võõrandada oma osa ära) 3) kas ma saan esitada uue hagi ning viidates sellele, et enampakkumise korraldamisel tekkis tõrge (EMTA ei luba müüa seni, kuni võlg ei ole tasutud, võlg ei ole minu oma), nõuda vara jagamist muul viisil? 4) kas on olemas mingid teised variandid, kuidas teha nii, et ma võõrandan oma osa korterist ära. Aitäh!
Te kirjutate, et korteril on 5 ühisomanikku ning 1 kaasomanik. See tähendab, et korteriomand kuulus tõenäoliselt: 1/2 kaasomanikule, kes ei ole pärija, ja teine 1/2 kuulus pärandvara hulka, mille viis pärijat omandasid ühisomandina. Sellisel juhul ei ole viiel pärijal veel mõttelisi osasid selles 1/2 kaasomandi osas, vaid neil on üksnes ühine õigus sellele pärandvara hulka kuuluvale ½ kaasomandi osale. Sellest tulenevalt ei ole enne pärandvara jagamist tekkinud olukorda, kus igale pärijale kuuluks konkreetne mõtteline osa korteriomandist, mida ta saaks iseseisvalt võõrandada. Seega ei saa praeguste asjaolude põhjal eeldada, et Teil oleks võimalik lihtsalt alustada pärandvara jagamist ja seejärel müüa enda osa eraldi, kuna selleks tuleks arvestada juba jõustunud kohtulahendiga, millega on määratud korteriomandi müük avalikul enampakkumisel ning pärandvara jagamiseks muul viisil kui kohtulahendis kajastatud, peavad olema kõik pärijad nõus.
Te kirjutate, et korteriomandile on seatud Maksu- ja Tolliameti kasuks keelumärge. Siin tekib küsimus, et kas Maksu- ja Tolliameti kasuks seatud keelumärge puudutab kogu pärandvara ühisuses olevat 1/2 kaasomandi osa või üksnes selle pärija õigust pärandvara ühisuses, kellel on maksuvõlg? Siin oleks vajalik tutvuda kinnistusraamatu väljavõtte ning Maksu- ja Tolliameti poolt keelumärke seadmise aluseks olnud dokumendiga. Kui maksuvõlg on ainult ühel pärijal, ei saa üksnes keelumärke olemasolu põhjal järeldada, et kogu korteriomandit ei ole võimalik võõrandada. Enne pärandvara jagamist kuulub pärandvara pärijatele ühiselt ning üksikul pärijal ei ole õigust käsutada konkreetset pärandvara eset ega sellele kuuluvat mõttelist osa. Seetõttu on oluline välja selgitada, kas keelumärge on seatud võlgnikust pärija õigusele pärandvara ühisuses või kogu korteriomandile ning milline on selle tegelik õiguslik ulatus. Soovitaks pöörduda Maksu- ja Tolliameti poole või kohtutäituri poole, kes Teid Maksu- ja Tolliameti nõudest teavitas, ning paluda kirjalikult selgitada: 1) kes on Maksu- ja Tolliameti ees võlgnik (kas pärija, pärandaja või kaasomanik); 2) milline on võlasumma; 3) millisel õiguslikul alusel on keelumärge seatud; 4) kas ja millistel tingimustel oleks Maksu- ja Tolliamet nõus andma nõusoleku korteriomandi võõrandamiseks või kohtulahendi alusel toimuva avaliku enampakkumise läbiviimiseks.
Kui kohtulahendi täitmisel toimuvast korteriomandi müügist saadavast rahast oleks võimalik esmalt rahuldada Maksu- ja Tolliameti nõue ning alles seejärel jaotada ülejäänud müügitulu omanike vahel, ei ole esmapilgul näha, kuidas selline müük kahjustaks Maksu- ja Tolliameti, kui võlausaldaja huve. Riigikohus on samuti selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel võib kinnisasi võõrandada koormatisest vabana ning müügitulemist rahuldatakse esmalt koormatistega tagatud nõuded ning alles seejärel jagatakse ülejäänud müügitulu kaasomanike vahel. Seetõttu ei näe ma käesolevas olukorras esmast vajadust esitada uut kaasomandi lõpetamise hagi või nõuda kohe vara jagamist muul viisil. Kuna olemas on juba jõustunud kohtulahend, tuleb esmalt hinnata, kas probleem seisneb üksnes selle täitmisel tekkinud takistuses ning kas Maksu- ja Tolliameti seisukoht keelumärke tõttu müüki mitte lubada on põhjendatud. Alles pärast seda saab hinnata, kas uue kohtumenetluse algatamiseks võiks üldse olla alus.
Ühe võimalusena võib sõltuvalt võlasummast kaaluda ka võla tasumist võlgniku eest. Sellisel juhul lõpeb Maksu- ja Tolliameti nõue vastavas ulatuses ning kaob alus keelumärke säilitamiseks, kui muid takistusi ei esine. Samas ei tähenda see automaatselt, et Maksu- ja Tolliameti nõue läheks Teile üle. Küsimus, kas Teil tekib võlgniku vastu tagasinõudeõigus või toimub nõude üleminek seaduse alusel, sõltub konkreetsetest asjaoludest ning võib vajada täiendavat õiguslikku hindamist. Samuti tuleks üle vaadata kaasomandi lõpetamise kohtulahendi resolutsioon ning see, kuidas on ette nähtud müügitulu jaotamine. Kui kohtulahendis on määratud, millises ulatuses või millistel alustel müügitulu poolte vahel jaotatakse, ei saa eeldada, et Teil oleks õigus Teie poolt tasutud summa automaatselt müügitulust maha arvata. See sõltub nii kohtulahendi sisust kui ka sellest, kas Teil on võlgniku vastu tekkinud tagasinõudeõigus.
Käesolevas olukorras sõltub edasine lahendus eelkõige sellest, millise ulatusega on Maksu- ja Tolliameti seatud keelumärge ning kas see tegelikult takistab jõustunud kohtulahendi täitmist. Alles pärast nende asjaolude selgitamist saab hinnata, kas on vajalik uus kohtumenetlus või on võimalik olemasolev kohtulahend siiski täita.