Ostsin puudustega kinnisvara, mille kohta nii maakler kui müüja andsid valeinfot ja jätsid puudustest rääkimata. Oleksin pidanud tehingu tagasi pöörama kohe, kui puudused ilmnema hakkasid, kuid nüüdseks ei ole see enam mõistlik, kuna korterisse on tehtud puuduste kõrvaldamiseks investeeringuid suurtes summades. Kõik tingimused, mida kirjeldate: VÕS § 218 lg 1; VÕS § 101 lg 3; VÕS § 218 lg 4; VÕS § 221 lg 2; niisamuti puudustest teavitamine mõistliku aja jooksul - on täidetud. Müüjale on saadetud puudusi tõendav materjal, korduvalt tehtud ettepanekuid lahendusteks ja antud võimalus neid ise teha, võimaldatud tulla puudustega tutvuma kohapeale, esitada täiendavaid küsimusi, antud võimalus puuduste kõrvaldamises osaleda - ühtegi neist võimalustest ei ole müüja kasutanud. Maakler kirjutas ostjale ründavaid kirju, müüja on kolinud välismaale. Müüjat asus esindama maaklerit koolitanud koolitusasutuse jurist, kes käitub müüjaga sarnaselt - pöördumisi ja tõendusmaterjale ignoreeritakse, kui üldse vastuseid laekub, sisaldavad need tühje väiteid stiilis "mööbel ei saa küll midagi varjata" jms. Teatatakse, et vastatakse ainult korrektsele nõudekirjale. Muud pöördumised - näiteks tõendusmaterjal puuduste kirjelduste ja nende parandamiseks kulunud arvetega - jäetakse tähelepanuta. Kui nõudekiri on advokaadi poolt koostatud ja saadetud, jäetakse vastamata ka sellele. Kas juristi säärane käitumine ja vastutusest hoidumine on õiguspärane ja lubatud? Kas on õigus- ja tavapärane käitumine, kui jurist sääraselt olukorda sekkub - asudes kirjeldatud viisil esindama oma õpilase üht klienti teise vastu, kes on kannatanud kahju maakleri ebaprofessionaalse töö ning maakleri ja müüja antud valeväidete tõttu? Kas selline olukord on tõesti okei, jurist ei pea oma töös õigusnormidest ja tööeetikast lähtuma? Kas on võimalik esitada kaebus sellisel viisil käituva juristi/maakleri suhtes? Antud kinnisvarajurist väljendab oma avalikes kirjutistes täpselt vastupidiseid seisukohti, leides, et vastutama kohustab seadus ja otsida tuleb kompromisse. Kuna tegemist on pahatahtlikult vastutusest kõrvalehoidmisega, kas ma võin müüja nime avalikult mainida näiteks sellises postituses või teiste hoiatamiseks (isik müüb veebis kaupa)?

Juristil on kohustus oma töös järgida nii õigusnorme kui ka kutse-eetikat. Kui jurist ignoreerib tõendusmaterjale, ei vasta nõuetekohastele pöördumistele või esindab klienti viisil, mis kahjustab teise poole õigusi, võib see olla vastuolus kutse-eetikaga. Samuti on maakleril ja müüjal kohustus anda ostjale tõest infot kinnisvara kohta; valeinfo andmine ja puuduste varjamine võib kaasa tuua vastutuse. Kui juristi või maakleri käitumine on pahatahtlik või ebaaus, on võimalik esitada kaebus vastavale järelevalveorganile.

Kui maakler käitub ebaausalt või rikub kutse-eetikat, saab esitada kaebuse maaklerite kutseorganisatsioonile. Õigusabi andva advokaadi tegevuse suhtes saab esitada kaebuse Eesti Advokatuurile. Kaebuses tuleb kirjeldada rikkumist ja lisada tõendid.

Isiku nime avalikustamine internetis teiste hoiatamiseks võib olla lubatud, kui see on tõendatud ja eesmärgiga kaitsta avalikke huve, kuid tuleb arvestada isikuandmete kaitse seadusega ning võimalike laimuväidetega. Soovitatav on enne avalikustamist konsulteerida juristiga, et vältida õiguslikke riske.

Arvan, et ma ei soovi sügava puudega lähisugulasele eestkostjaks hakata. Teine võimalik eestkostja oleks siis kohalik omavalitsus, kus sugulane ka hooldekodus täisteenusel viibib. Omal jõul ta igapäevaeluga toime ei tule, asjadest aru ei saa, on kirjaoskamatu. Mul on soov millalgi müüa temaga kaasomandis olev pärandvara (elamukinnistu, maa, natuke metsa) ja saada enda osa sealt kätte, teine pool müügitulust kuuluks sugulasele, nagu pärimine ette näeb. Kas mul oleks müümine siis lihtsam, kui oleksin ise tema eestkostja või pole minu jaoks kinnisvara müümisel üldse mingit vahet, kui teise poole ehk siis lähisugulase eestkostja on sealne kohalik omavalitsus?

Peate arvestama, et kinnisvara võõrandamiseks peab eestkostja taotlema kohtult luba eestkostetava vara võõrandamiseks. PKS § 187 lg 1 p kohaselt ei või eestkostja eestkostetava nimel kohtu eelneva nõusolekuta käsutada eestkostetavale kuuluvat kinnisasja. Kui te ise olete eestkostja, siis esitate teie taotluse kohtule, kui teie ei ole eestkostja, siis teie ei saa esitada taotlust kohtule, vaid selle saab esitada tema eestkostja.
Eestkostjaks määratakse füüsiline isik, kes oma isikuomadustelt ja võimetelt sobib määratud ülesannetes eestkostetava huve kaitsma. Eestkostjat määrates arvestatakse ka tema ja eestkostetava vahelisi suhteid. (PKS § 204 lg 1). PKS § 205 kohaselt kui ei leita sobivat füüsilist isikut, võib eestkostjaks määrata juriidilise isiku viimase nõusolekul. Kui juriidiline isik saab teada, et täisealisele on võimalik määrata füüsilisest isikust eestkostja, peab ta sellest viivitamata teatama kohtule ja valla- või linnavalitsusele. Juriidiline isik kontrollib vähemalt üks kord aastas, kas eestkostetavale on võimalik määrata füüsilisest isikust eestkostja. Kui eestkostjaks ei ole võimalik määrata sobivat juriidilist isikut, määratakse eestkostjaks valla- või linnavalitsus, millega täisealine on kõige tugevamalt seotud. Täisealine on kõige tugevamalt seotud muu hulgas selle valla- või linnavalitsusega, kust ta pärit on, kus ta on suurema osa ajast elanud, millega ta on säilitanud olulised sidemed, kus asuvad tema lähedased või vara või kus on tema rahvastikuregistrijärgne elukoht. Juriidilisest isikust eestkostjaks ei või määrata seda tervishoiu- või hoolekandeasutust, kus täisealine viibib.
Eestkostja kohustused (PKS § 206) Eestkostja kaitseb eestkostetava varalisi ja isiklikke õigusi ning huve. Muu hulgas peab eestkostja hoolitsema selle eest, et eestkostetav saaks vajalikul määral ravi- ja sotsiaalteenuseid. Kui eestkostja saab teada asjaoludest, mis võimaldavad eestkoste lõpetada, peab ta sellest teatama kohtule ja valla- või linnavalitsusele. Sama kehtib asjaolude kohta, mis võimaldavad eestkostja ülesandeid piirata või laiendada. Kohus otsustab eestkoste lõpetamise, piiramise või laiendamise omal algatusel või eestkostja, valla- või linnavalitsuse või eestkostetava avalduse alusel.

Soovin juristi hinnangut järgmisele olukorrale. Pärast korteri müügilepingu sõlmimist võtab ostja müüjaga korduvalt ühendust küsimustes, mis põhjustavad märkimisväärset stressi. Soovin mõista, millised on müüja kohustused ning kas ostjal on õigus esitada pretensioone. Ostja peamine etteheide seisneb selles, et korteris on kuulda ülevalt naabrite samme. Ostja väidab, et see asjaolu olevat müüja poolt varjatud. Korteri vaatamise ajal küsis ostja, kas naabreid on kuulda. Müüja vastas ausalt, et elamise ajal oli aeg-ajalt kuulda lapse jooksmist või hüppamist, kuid midagi ebatavalist ega häirivat ei ole esinenud. Tegemist on vana puitmajaga, kus teatud helide levik on hoone konstruktsioonist tulenevalt paratamatu ning sõltub ka naabrite liikumisviisist ja kellaajast. Palun selgitada, kas sellist olukorda (naabrite sammude kuulmine puitmajas) saab käsitleda varjatud puudusena, kas ostjal on õigus esitada müüjale pretensioone olukorras, kus müüja andis teada talle teadaoleva info, kas ja millises ulatuses müüja kohustatud ostja edasistele pöördumistele vastama, kas ostja võib nõuda lepingu tingimuste muutmist, hinna alandamist või muid hüvitisi ning kuidas oleks õiguslikult korrektne edaspidi ostjaga suhelda, näiteks suunata suhtlus juristi kaudu. 

Küsimuse kohaselt esineb ostja väitel müüdud korteriomandil varjatud puudus, milliseks on naabrite poolt tekitatud müra (ülemise naabri sammud kostuvad korterisse) ja millisest müüja ostjale ei teatanud. Küsimuses toodud kirjelduse alusel saab olukorda vaid üldistatult analüüsida. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja asja (korteri) lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Seega esmalt tuleb tuvastada, et kas ostja väidetud puudus (naabrite poolt tekitatud müra) oli valduse üleandmise hetkel olemas. Kuna müüja kinnitusel võis neid samme kuulda olla, siis seega oli see müra olemas korteri valduse ostjale üleandmise hetkel. Järgmisena tuleb analüüsida, et kas naabrite tekitatud müra on puudus. Arvestama peab, et korterelamutele ei ole kehtestatud selliseid heliisolatsiooni nõudeid, millised tagaksid igas korteris täieliku vaikuse. Seega võib mõistlikult eeldada, et mingil määral võivad naaberkorteritest kostuda helid läbi seinte-lagede. Sellist helide kostumist tuleb hinnata tavapäraseks, see ei ole puudus ning korteriomanikud peavad selliseid helisid taluma. Puudusega võiks tegemist olla juhul, kui ülemise naabri elamisega kaasnev müra ületab tavapärast taset näiteks kas ebapiisava heliisolatsiooni tõttu või näiteks naabrite lärmaka eluviisi tõttu. 
Võimaliku puuduse esinemist peab tõendama ostja, kes peaks antud juhul tellima vastava ekspertiisi. Kui ostja tõendab, et ülalt kostuv müra ületab tavapärast taset, võib tegemist olla asjal esineva puudusega. Sellisel juhul lasub müüjal kohustus tõendada, et ta teatas ostjale müügilepingu sõlmimise eelselt või ajal sellest puudusest. Müüja väitel ta teatas ostjale suuliselt, et mingeid samme võib ülalt kostuda, kuid ostja eitab teatamist. Müüjad peavad arvestama, et neil lasub kohustus teatada ostjatele kõigist korteriomandiga seotud asjaoludest ja see teatamine  peab olema alati tehtud kirjalikult. Antud juhul ei ole teada, kas müüja suudab teatamist tõendada näiteks tunnistajatega või muul viisil. 
Juhul, kui ostja tõendab puuduse esinemist, siis sõltuvalt puuduse iseloomust ning ulatuses võib ta müüjalt nõuda kas puuduse kõrvaldamist või kahju hüvitamist, ostuhinna alandamist. Lepingust taganemise nõude saaks ostja esitada üksnes olulise rikkumise korral.

Tere! Kuidas ja kas maksustatakse tulumaksuga kinnisvara (maatüki) müügitulu järgmisel juhul: isik jagab oma elukohana registreeritud katastriüksuse kaheks (hajaasustusega piirkond) ning paneb siis teise poole (põllumaa) müüki. Tänan.

Ilmselt peate silmas mitte katastriüksuse, vaid kinnistu jagamist kaheks eraldiseisvaks kinnistuks. Kinnistu müügi puhul tuleb maksta tulumaksu, kui see pole olnud müüja alaliseks elukohaks.
Seega – kui tahate müüa seda osa kinnistust, millel ei asu elumaja, siis tuleb maksta tulumaksu. Tulumaksu suurus sõltub maa soetushinna ja müügihinna vahest. Kui olete selle maa pärinud või kinkena saanud, siis on soetushind 0 ja kogu müügihind on tulu. 
 

Kolm pool aastat tagasi ühise kodulaenuga ostetud kinnisvara läheb müüki suhte purunemise tõttu. Kui tulu võrdselt jagada ei soovita, siis kuidas võiks juriidiliselt jaguneda või millist osa võiks nõuda üks osapool, kes on teinud laenumaksed ja ka kommunaalid kogu selle aja jooksul?

Kui kinnisvara osteti ühiselt kodulaenuga, siis võib eeldada, et kaks ostjat ostsid võrdsetes osades kaasomandisse kuuluva kinnisvara, mille eest nad maksid hinna ühiselt võetud kodulaenuga. Kaasomanikel on kinnisvarale  võrdsetes osades omandiõigus ning neil on panga ees laenu tagasimaksmise kohustus. Kui omanikud ei soovi enam kaasomandis olevat kinnisvara, siis on neil õigus kaasomand lõpetada (asjaõigusseaduse § 76). See toimub  eelkõige notari juures sõlmitava kaasomanike kokkuleppega, kus lepitakse kokku vara müügis või vara reaalosadeks jagamises või vara jätmises ühele omanikule ning teisel omanikule hüvitise maksmises. Kui kaasomanikud kokkulepet ei saavutata, võib kaasomandi lõpetamist nõuda kohtus. Kohus võib määrata vara müügi enampakkumisel ja tulu jagamise omandi osade järgi.
Arvestada tuleb, et kaasomanikel on lisaks omandiõigusele ka laenu tagasimaksmise kohustus, selle  tagasimaksmise eest vastutavad mõlemad kaasomanikud. Seega näiteks kui kaasomandi lõpetamisel kinnisvara müüakse, makstakse esmalt saadud müügihinnast ühiselt võetud laen pangale tagasi ja alles seejärel selgub, kas kaasomanikel jääb järele tulu, mida omavahel jagada. Kui üks kaasomanik on laenu rohkem tasunud, võib ta nõuda teiselt kaasomanikult hüvitist. Hüvitise maksmine ja suurus  tuleb omavahel kokku leppida. Kui kokkuleppimine ei õnnestu, tuleb pöörduda kohtu poole ja vajadusel kohtus kinnisvarale tehtud kulude suurusi tõendada. 

Küsimus kinnisvara müügi kohta. Poeg kasutab tasuta kasutamise lepingu alusel ema majas eraldi hoones garaaži ettevõtluseks. Renti, elektrit jm kõrvalkulusid firma poolt ei maksta(on ka lepingus sees kirjas). Ruumi kasutatakse töövahendite hoiustamiseks ja väiksemateks töödeks. Samuti on ettevõte sellele aadressile registreeritud. Nüüd soovib poeg emalt seda maja koos garaažiga ära osta. Kas emal tekib nüüd mingi maksu kohustus maja müügist või mitte. Kas oleks soovitatav ruumi kasutamis leping eelnevalt ära lõpetada? Mis oleks nõuanded. 

Küsimuse kohaselt on ema kinnisasja omanik, mille olulisteks osadeks on elumaja ja garaaž. Tulumaksuseaduse järgi maksutatakse kinnisasja võõrandamisel saadud kasu 22% suuruse tulumaksuga. Ema ei pea tulumaksu maksma juhul, kui kinnisasja oluliseks osaks on eluruum, mida ta kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana. Kui kinnisasja kasutati samaaegselt elukohana ja ka ettevõtlusega seotud eesmärgil, rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele. Asjaolude kohaselt oli ema andnud kinnisasja koosseisu kuuluva garaaži ettevõtlusega seotud otstarbel kasutusse vara tasuta kasutamise lepingu alusel. Kuna ema ei saanud garaaži kasutamisest tulu, ei too garaaži muul otstarbel kasutusse andmine kaasa tulumaksu kohustust. 
Kinnisasja võõrandamisele lähevad uuele omanikule üle ka selle kinnisasjaga seotud õigused ja kohustused, sh vara tasuta kasutamise leping. Vara tasuta kasutamise lepingu pooled võivad selle lepingu enne kinnisasja võõrandamist lõpetada. Vara kasutaja omandab ka kasutusse antud vara ning tal puudub vara omanikuna vajadus vara kasutamise lepingu kehtivust säilitada. 

Tere. Kui elukaaslane kirjutab 40 protsenti kinnisvarast minu nimele, siis millise lepinguga oleks seda mõistlik teha? Kinkelepingut ei soovi, sest sellest saab taganeda. Kui aga ma ostan sümboolse summa eest nt. 1euro, kas siis kaasnevad ka mingid maksud ja kas see oleks üldse võimalik? Aitäh.

Kinnisasja võõrandamiseks, ka osaliselt, tuleb sõlmida notariaalne tehing. Võõrandamine võib toimuda tasuta või tasu eest. Kui võõrandamistehing teha sümboolse hinna eest (näiteks 1 euro) on see näilik müügitehing, millel on kinke iseloom ja sellist tehingut ma teha ei soovita. Küll aga ei pea vara eest tasumine seisnema tingimata raha maksmises vaid lepingusse võib ju märkida, milliste soorituste hüvitamiseks tehing tehakse ja märkida soorituste rahaline väärtus. Soovitan Teil küsimust arutada tehingut tõestama hakkava notariga, kes saab nõustada ja sõnastada lepingu selliselt, et tehingu eesmärk ja sisu selles korrektselt kajastuks.

Tere Oman kahte kinnisvaraobjekti Pirital ja Kohilas. Mõlemad kuuluvad mulle osaliselt: Pirita kinnisvara jagan vennaga ning Kohila kinnisvara elukaaslasega. Pirita korteri saime emalt päranduseks. Vennal on lisaks ka oma kinnisvara Jüris. Olen sisse kirjutatud Piritale, Kohila kinnisvarasse pole ma kunagi sisse kirjutatud. Nüüd on meil tekkinud soov müüa nii Pirita kui ka Kohila kinnisvara. Soovin teada, mis oleks kõige mõistlikum viis seda teha. Näiteks kui ma läheksin notarisse ja kannaksin oma osa Pirita kinnisvarast kinkelepinguga venna nimele, lisades lepingusse punkti, et juhul kui ta kinnisvara müüb, saan mina pool müügist saadud summast endale siis millised kulud sellega kaasneksid? Kas peaksin arvestama notaritasude, riigilõivu ja kinnistusraamatusse kandmise kuludega? Kas sellisel juhul tuleb tasuda ka 20% tulumaksu? Kui Pirita korter oleks kinkelepinguga täielikult venna nimele kirjutatud, kas siis Kohila kinnisvara müües oleks mul võimalik vältida tulumaksu maksmist? Minu eesmärk on leida kõige soodsam ja mõistlikum viis kogu protsessi läbimiseks. Samuti sooviksin teada, kas ainus võimalus kanda elukaaslase nimele pool Kohila korterist kinkelepinguga oleks see, kui me abielluksime? Ette tänades

Tere

Täname pöördumast! 

Kui teha vennale kinkeleping ja siis hiljem selle müümisel saada raha, siis see tehing võib olla kahtlane, et kingite selleks, et mitte maksu maksma. Tulumaksu 24% ei pea maksma, kui müüte oma elukoha.  kahe aasta jooksul saab inimene müüa tulumaksuvabalt ühe elukoha – pole täpselt määratletud, kui kaua ta peab seal elama. Kui inimesel on korter, mida ta välja üürib, ning ta soovib seda müüa, ei ole tegemist tema alalise või peamise elukohaga. Seega, et kasutada tulumaksuvabastust, tuleks ise sinna korterisse mõneks ajaks tagasi kolida, kuni korter saab müüdud. Tulumaksuvabastus kehtib vaid siis, kui inimene kasutas korterit kuni müügini oma elukohana. Kinkelepingu mehele tegemiseks ei pea abielluma.

Lugupidamisega

Tere, Ostsin 2024. aasta lõpus maja, mis on ehitatud 2005. aastal. Maja seisukord müügi hetkel oli hea, kuid pärast teise korruse põrandakatete vahetust selgus, et kahes ühise seinaga toas on toimunud põranda vajumine (mille tekkepõhjus pärineb ajast enne ostu, kuid mida ei tuvastatud maja ülevaatusel). Tellitud ehitusekspertiis tuvastas, et probleem on põhjustatud ematala vajumisest, mis omakorda tuleneb maja ehituse käigus vale materjali kasutamisest. Müüja sõnul ei olnud ta olukorrast teadlik. Kas sellist olukorda võib käsitleda varjatud puudusena müügilepingu ja võlaõigusseaduse tähenduses?

Tere

Täname pöördumast! 

Kui müüja ehitas ise seda maja, siis ta müügi korral peaks ka vastutama selle eest.

Lugupidamisega

Kuidas saab vormistada müügilepingusse , et hilisemaid pretensioone ei arvestata. ? ( kui näidata, et territooriumil kasvab pargitatar )

Lepingusse ei ole võimalik siduvalt kirjutada, et hilisemaid pretensioone ei rahuldata. Küll aga tuleb lepingus kirjeldada ning esile tuua kinnisasja omadused, mille vastu võib ostjal olla huvi ja millest ostjat on teavitatud. Kui lepingusse märkida, et müüja on ostjale avaldanud ja ostjale on teada, et kinnistul kasvab näiteks pargitatar, ei ole ostjal hiljem võimalik sellele kui varjatud puudusele tuginedes nõudeid esitada. Sellisel juhul on lepingus taime olemasolu fikseeritud ja ostjal olnuks võimalik ostuotsusest soovi korral loobuda. Seega vastab müüdud asi lepingutingimustele ja puudub õigus sellele tuginedes nõude esitamiseks.