Tere! Minu küsimus oleks, et kuidas toimida olukorras kus kaasomandis oleva krundi (6 kaasomanikku on sellel krundil) viis kaasomanikku soovivad krunti müüa, kuid üks kaasomanik on täielikult kättesaamatu? S.t ei vasta kirjadele, kõnedele jne. Ilmselgelt ta tahtlikult ignoreerib meid. Mis võimalused meil oleks? Kas me võime näiteks kutsuda maakleri hindamisakti koostama sellele maale, ilma selle kaasomaniku nõusolekuta keda meil ei õnnestu kätte saada? See oleks selleks, et kiirendada protsessi. Lisaks küsin ka seda, et kas kõik kaasomanikud peaksid kirjutama nt mingi avalduse, et nad on maa müügiga nõus ning loobuvad eelisostuõigusest? Ning kui see on vajalik siis kus seda avaldust kirjutada saab? Kas notari juures või võib selle avalduse ka kodus kirjutada?

Te ei saa kogu kaasomandis olevat krunti eraõigusliku müügilepinguga müüa ilma kuuenda kaasomaniku osaluseta: kinnisasja tervikuna võõrandamiseks peavad kõik omanikud tehingus kaasa lööma. Viis kaasomanikku võivad aga müüa oma mõttelised osad; sel juhul jääb kättesaamatu isik ostjaga kaasomanikuks. Maaklerilt turuhinnangu tellimine on võimalik ettevalmistava toiminguna ka ilma kättesaamatu kaasomaniku nõusolekuta, eriti kui tellijad kannavad selle kulu ise. Hinnang ei anna siiski õigust krunti tema eest müüa ega teda müügitingimustega siduda.

Kaasomanikud kasutavad ja valdavad ühist asja kokkuleppel. Tavapäraseid valdamise ja kasutamise küsimusi saab otsustada häälteenamusega, kus häälte arv sõltub kaasomandi osade suurusest, mitte inimeste arvust. Seetõttu tuleb esmalt vaadata kinnistusraamatust, kas viis kaasomanikku esindavad üle poole mõttelistest osadest. Maakleri hinnang on üldjuhul vaid teave võimaliku hinna kohta. Seda võib tellida ühe või mitme kaasomaniku algatusel ja kulul. Kui hindaja peab krundile minema, tuleb korraldada see viisil, mis ei kahjusta teise kaasomaniku õigusi ega takista tema võimalikku kasutust. Hinnangu kulu ei ole automaatselt kõigi kuue kaasomaniku ühine kulu. Kui soovite müüa kogu kinnistu ühele ostjale, on praktiline lahendus saada kõikide kaasomanike nõusolek ja sõlmida notariaalne müügileping. Kättesaamatu kaasomaniku puudumine takistab seda teed. Kui kokkulepet ei õnnestu saavutada, võib iga kaasomanik nõuda kohtus kaasomandi lõpetamist. Kohus võib näiteks jagada krundi reaalosadeks, jätta selle ühele või mitmele kaasomanikule koos teiste osade rahalise hüvitamisega või määrata kinnistu müügi avalikul enampakkumisel. Müügitulu jagatakse siis kaasomanike vahel nende osade suuruse järgi. Kättesaamatu kaasomanik tuleb menetlusse siiski kaasata; tema mittevastamine ei välista iseenesest kohtusse pöördumist. Riigikohus on selgitanud, et kaasomanikul on üldjuhul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ning kohus peab valima seaduses ette nähtud ja asjaoludele sobiva lõpetamisviisi.

Tere! Esimest korda elus müüsin korterit. Korteri eest küsisin 3500.00 eurot. Täpselt selle summa notar läbi deposiidihoiuse peale müügitehingut mu arvele ka kandis. Minul nüüd küsimus: kas selle summa pealt pean ise tulumaksu arvestama ja maksma? Või kuidas need asjad käivad? 

Pelgalt see, et notar kandis 3500 eurot deposiidist teie kontole, ei tähenda, et peate sellelt summalt automaatselt tulumaksu maksma. Korteri müügil võib tulumaksuvabastus kehtida siis, kui kasutasite seda korterit kuni müügini oma elukohana. Kui maksuvabastus ei kohaldu, ei arvestata tulumaksu üldjuhul kogu 3500 eurolt, vaid müügist saadud kasult ehk müügihinna ja dokumentidega tõendatud soetus- ning müügikulude vahest.

Kui see korter oli teie tegelik elukoht kuni müügini, võib müügist saadud kasu olla tulumaksuvaba. Pelgalt rahvastikuregistri sissekirjutusest üksi ei pruugi piisata: oluline on korteri tegelik kasutamine elukohana. Kui korter ei olnud teie elukoht, tuleb müük üldjuhul tuludeklaratsioonis kajastada. Maksustatava kasu leidmisel saab müügihinnast maha arvata korteri ostuhinna ning dokumentaalselt tõendatud kulud, näiteks ostu- ja müügitehingu notaritasud, riigilõivud, maakleritasu ning korteri parendamiseks tehtud kulud. Näiteks kui ostsite korteri 3000 euro eest ja müüsite 3500 euro eest, ei maksustata automaatselt 3500 eurot, vaid arvesse tuleb müügist tekkinud kasu pärast lubatud kulude mahaarvamist. Hoidke alles ostu- ja müügilepingud, notarite arved ning kuludokumendid.

Tere Ema on 91 aastat vana ja dementsusega. Viibib hooldekodus ja sealt tagasi korterisse elama tulle ei ole tervislikel põhjustel võimalik. Korter on minu omand aga emal on õigus seal elada kuni elupäevade lõpuni. Soov ja vajadus on korter müüa, et saadud rahast tagada emale parem hooldekodu koht, kui võimaldab pension. Korteri ostaks vennapoeg (ja tema ema), aga pangad ei kipu talle laenu andma, kuna emal on korteris elamisõigus. Kuna ema on dementne, siis on ilmselt notari poole pöördumine üsna mõttetu. Millised on minu võimalused korter vennapojale müüa?

Kirjelduse põhjal ei ole korteri müümine iseenesest võimatu, kuid enne müüki tuleb lahendada ema kasuks seatud isikliku kasutusõiguse küsimus. Kui ema on 91-aastane ja dementsuse tõttu ei suuda enam oma tegudest aru saada ega neid juhtida, siis on väga tõenäoline, et ta ei saa enam iseseisvalt teha notariaalset avaldust isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks. Seega ei ole lahenduseks see, et proovida ema lihtsalt notarisse viia ja lasta tal kasutusõigusest loobuda. Kui ema dementsuse tõttu ei ole enam võimeline oma tegudest aru saama ja neid juhtima, tuleb kasutada eestkoste mehhanismi. Kui eestkostet veel ei ole seatud, tuleb pöörduda kohtusse eestkoste seadmiseks. Selleks tuleb kohtule esitada avaldus. Avalduse esitamisel peab tasuma riigilõivu 10 eurot. Kohtule avaldust esitades on oluline kirjeldada eestkostet vajava isiku olukorda ja põhjendada eestkoste seadmise vajadust. Perekonnaseaduse § 203 lg 1 kohaselt määrab kohus täisealisele eestkostja, kui ta ei suuda vaimuhaiguse, nõrgamõistuslikkuse või muu psüühikahäire tõttu kestvalt oma tegudest aru saada või neid juhtida. Eestkostja on oma ülesannete piires eestkostetava seaduslik esindaja (PKS § 207 lg 1) ning tema ülesanne on kaitsta eestkostetava varalisi ja isiklikke õigusi ja huve (PKS § 206 lg 1). Perekonnaseaduse § 187 lg 1 p 1 kohaselt ei või eestkostja eestkostetava nimel ilma kohtu eelneva nõusolekuta käsutada eestkostetavale kuuluvat kinnisasja või kinnisasjaõigust. Samuti hõlmab nimetatud säte eestkostetavale kuuluva kinnisasjaõiguse lõppemisega seotud käsutusi. See tähendab, et lisaks eestkoste määramisele on vajalik taotleda kohtult ka nõusolek ema kasuks seatud isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks ja kustutamiseks. Avalduse esitamisel peab tasuma riigilõivu. Kohtu ülesanne on siin hinnata, kas kasutusõiguse lõpetamine on ema huvides. Teie kirjeldatud olukorras on oluline põhjendus see, et: 1) ema ei ela enam korteris; 2) tervislikel põhjustel ei ole tema korterisse tagasikolimine võimalik; 3) ema viibib hooldekodus; 4) korteris elamise õigus ei täida enam tegelikku eesmärki; 5) korteri müümise eesmärk on saada raha ema hoolduse ja elukvaliteedi tagamiseks; 6) müügist saadavat raha kavatsetakse kasutada ema huvides, eelkõige parema hooldekodu koha või hoolduse finantseerimiseks. Need asjaolud tuleks kohtule võimalikult konkreetselt ära tõendada. Kui te olete saanud kohtult jõustunud eestkoste määramise määruse ning jõustunud kohtu nõusoleku ema kasuks seatud isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks ja kustutamiseks, siis saate nimetatud dokumendid esitada notarile ning leppida kokku aja korteri müügiks koos isikliku kasutusõiguse lõpetamise ja kustutamisega. Kohtulahendid ise automaatselt ei lõpeta ega kustuta teie ema kasuks seatud kasutusõigust, õiguse kustutamiseks koostab teie soovil teile notar ning esitab selle avalduse kinnistusregistrile koos korteri müügilepinguga, kui te kasutusõiguse lõpetamise soovite teha samas dokumendis koos korteri müügiga. Juhul kui soovite kasutusõiguse lõpetada varem, enne müügilepingu sõlmimist, siis esmalt sõlmite notaris dokumendi isiklikus kasutusõiguse lõpetamiseks ja kustutamiseks, siis notar esitab dokumendid kinnistusregistrile ning kui teie poolt on tasutud riigilõiv kasutusõiguse kustutamiselt, siis tehakse isikliku kasutusõiguse kustutamise kanne kinnistusregistrisse ning teie saate selle kohta oma e-postile kinnistusregistri väljavõtte Tartu Maakohtult. Täisealisele eestkoste seadmise kohta saate täiendavalt lugeda siit.

1. Küttesüsteem, köögitehnika ja elektrikeris on paigaldatud majja müüja poolt juba enne ostu-müügi tehingut. 2. Samaaegselt ei ole võimalik kasutada elektrikerist, küttesüsteemi ja nõudepesumasinat. Peakaitsme korgid lööb välja. 3. Tegemist on uue eramajaga ning on olemas kehtiv ehitusgarantii. Kas ehitusgarantii raames on ostjal õigus nõuda amprite juurdeostu või ei kuulu see ehitusvea alla?

Kirjeldatud olukorras võib tegemist olla maja lepingutingimustele mittevastavusega, kuid see sõltub eelkõige sellest, millise elektrivõimsusega maja projekteeriti ja müüdi ning kas paigaldatud elektriseadmete tavapärane samaaegne kasutamine pidi olema võimalik.

Kui müüja müüs uue eramaja koos tema poolt paigaldatud küttesüsteemi, elektrikerise ja köögitehnikaga, võib ostja üldjuhul eeldada, et maja elektrisüsteem ja liitumisvõimsus võimaldavad neid seadmeid tavapärasel viisil kasutada. Võlaõigusseaduse kohaselt peab müüdud asi vastama lepingutingimustele ning sobima otstarbeks, milleks seda liiki asja tavaliselt kasutatakse.

Seetõttu ei ole määrav üksnes küsimus, kas „amprite juurdeostmine“ ise kuulub garantii alla. Esmalt tuleb välja selgitada, miks peakaitse rakendub. Kui müüja on paigaldanud majja sellise võimsusega seadmed, mille tavapäraseks kasutamiseks ei ole maja elektrivarustus algusest peale piisav, võib tegemist olla maja puudusega. Puuduse kõrvaldamise viis võib seejärel olla näiteks peakaitsme suurendamine, elektrisüsteemi ümbertegemine või koormusjuhtimise paigaldamine. Ostja ei pea tingimata ise ette kirjutama, millisel tehnilisel viisil müüja puuduse kõrvaldab.

Oluline on siiski kontrollida ehitusprojekti, elektriprojekti, liitumislepingu ja müügilepingu andmeid. Kui projektis oli algusest peale ette nähtud olemasolev peakaitsme suurus ning elektrisüsteem oli kavandatud selliselt, et teatud suure võimsusega seadmeid ei kasutata samaaegselt või kasutatakse automaatset koormusjuhtimist, ei pruugi üksnes peakaitsme väljalöömine tähendada ehitusviga. Kui aga maja müüdi ilma selliste kasutuspiiranguteta tavapäraselt kasutatava uue eramajana, räägib kirjeldatud asjaolu pigem puuduse olemasolu kasuks.

Kui maja müüs ettevõtja tarbijale, kehtib lisaks oluline tõendamiskoormuse reegel: kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmisest ilmnenud lepingutingimustele mittevastavuse puhul eeldatakse üldjuhul, et puudus oli olemas juba üleandmise ajal.

Soovitan esitada müüjale kirjalik pretensioon, kirjeldada, milliste seadmete samaaegsel kasutamisel peakaitse rakendub, ning nõuda puuduse põhjuse väljaselgitamist ja kõrvaldamist. Enne omal kulul amprite juurdeostmist oleks mõistlik lasta elektriala spetsialistil hinnata, kas olemasolev liitumisvõimsus vastab maja projektile ning kas see on müüja paigaldatud seadmete tavapäraseks kasutamiseks piisav.

tere Saime päranduseks maja, mida kavatseme müüja. kinnistul asuvad ka kõrvalhooned, mille kohta puuduvad dokumendid. oleme teinud järelpärimisi arhiivist, aga seal pole midag. Hooned on ehitatud enne 1998. a. (maaostu lepingul 1998.a. on ehitised nimetatud). Kõik hooned (saun. garaazˇ, kuur ja elumaja) on lagunenud ja ostjatel on kavas need mingil ajal lammutada. 1. Kas nii vanade hoonete (al 1971.a) puhul on müügi korral vaja nad kanda ehitisregistrisse? 2. Kas võib krunti müüja ka ilma nende ehitiste sisekanneteta?? 3. Ostja on tutvunud ehitiste seisukorraga. Kuidas vormistada müügileping nii, et hiljem ei oleks tagasiulatuvalt nõudeid puuduste likvideerimise kohta?

Kinnistu müük iseenesest ei eelda alati, et kõik kinnistul olevad ehitised peavad enne tehingut olema ehitisregistrisse kantud. Kuna tegemist on ehitisregistris kajastamata ehitistega, soovitan enne müüki pöörduda kohaliku omavalitsuse poole ja selgitada välja, millised andmed nende ehitiste kohta on olemas ning kas ja millises ulatuses tuleb need ehitisregistris kajastada. Saadud info tuleks müügilepingus ka ostjale teatavaks teha. Kui ehitiste registriandmed puuduvad, ei tähenda see iseenesest, et kinnistut ei saa müüa. Oluline on, et ostja oleks teadlik kinnistul asuvatest ehitistest, nende registriandmete puudumisest, vanusest ja tegelikust seisukorrast. Samuti tuleks lepingus kokku leppida, kas ja kelle kohustuseks jääb ehitiste registriandmete korrastamine, vajalike toimingute tegemine või ehitiste seadustamine ning kes kannab sellega seotud kulud
Riigikohtu praktika kohaselt on puuduste võimalikult konkreetne avalikustamine oluline müüja vastutuse piiramisel. Ostja hilisemate nõuete riski vähendamiseks ei piisa üldisest märkusest, et kinnisasi müüakse „sellises seisukorras, nagu see on“. Teadaolevad puudused tuleb ostjale konkreetselt avaldada ning kui pooled soovivad müüja vastutust nende puuduste osas piirata või välistada, peab see olema poolte selge kokkulepe. Pelgalt asjaolu, et ostja on ehitistega tutvunud, ei pruugi olla piisav. Kui müüja teadis või pidi teadma puudusest ja ei avaldanud seda ostjale, ei saa ta üldjuhul tugineda kokkuleppele, millega müüja vastutust selle puuduse eest piiratakse või välistataks. Notar on erapooletu ning ei saa ühe poole soovil lihtsalt lepingusse märkida, et müüja ei vastuta. Notar kajastab lepingus poolte kokkuleppeid ja selgitab neile nende õiguslikke tagajärgi. Seetõttu on oluline anda notarile enne tehingut teada kõik kinnistul olevad ehitised, nende tegelik seisukord, teadaolevad puudused, registriandmete puudumine ning ostjaga juba saavutatud kokkulepped. 
Soovitan enne müügilepingu sõlmimist võtta notariga ühendust ning edastada talle kinnistu andmed, olemasolevad dokumendid ja arhiivist saadud vastused. Nii saab notar selgitada, kuidas ehitised ja poolte kokkulepped müügilepingus kõige täpsemalt kajastada.
Soovitav läbi lugeda ka Notarite Koja soovitused kinnisasja müüjale ja ostjale, mis on leitav siit. 

Tere, Toimus kinnisvara müügi tehing, millest 3/4 kuulus pensionärile(emale) ja 1/4 siis minu abikaasale. Kinnisvara oli saadud 19 aastat tagasi pärimise teel. Sees selle aja jooksul elanud keegi ei ole. Kas selle pealt tuleb maksta tulumaksu? Saadud tulu on notari lepingus näidatud osadena( 3/4 ja 1/4) ,aga kanti tervikuna minu abikaasa arvele ,omavahelisel kokkuleppel. Kas ka see muudab midagi tulumaksu tasumise kohapealt? Mis kohustused osapooltele tekivad ? 

Tõenäoliselt tuleb kinnisvara müügilt tulumaksu tasuda, sest seda ei kasutatud kummagi omaniku elukohana. Maksustatakse siiski mitte kogu müügihinda, vaid iga omaniku osa müügist saadud kasu. Pensioni saamine maksukohustust ei muuda. Notariaalses lepingus määratud osad on määravad: emal tuleb üldjuhul deklareerida 3/4 müügitulust ning teie abikaasal 1/4, kuigi kogu raha kanti kokkuleppel abikaasa pangakontole.

Pärimise teel saadud vara müügil ei saa üldjuhul soetamismaksumusena maha arvata pärandaja kunagist ostuhinda ega pärandvara väärtust pärimise ajal. Arvesse saab võtta pärija enda dokumentidega tõendatud kulud, näiteks pärast pärimist tehtud parendus- ja täienduskulud. Müügikasust saab lisaks maha arvata müügiga otseselt seotud ning tõendatud kulud, näiteks müüja tasutud notaritasu, riigilõivu, maakleritasu ja müügiks vajalikud kulud. Kulud tuleb jagada omanike vahel vastavalt sellele, kes need tegelikult kandis või kuidas nende kandmine on dokumenteeritud. Kui eluruumis ei ole tegelikult elatud, ei kohaldu tavapärane elukoha müügi tulumaksuvabastus. Pelgalt omamine 19 aastat või pärimise teel saamine seda vabastust ei anna. Raha kandmine tervikuna teie abikaasa kontole ei muuda seda, kellele müügitulu maksustamisel kuulub. Ema 3/4 osa käsitatakse üldjuhul endiselt ema müügituluna ning abikaasa 1/4 osa abikaasa müügituluna. Kui ema jätab talle kuuluva rahaosa hiljem abikaasale, tuleks säilitada selge kirjalik selgitus, kas tegemist oli kingituse, laenu või muu kokkuleppega. See on eraldi rahaline suhe ega vii müügi tulumaksukohustust emalt abikaasale üle.

Tere, kui kaasomanikud lepivad omavahel kokku kaasomandi lõpetamise selliselt, et üks kaasomanik hüvitab teisele kaasomanikule rahaliselt tema kaasomandi turuväärtuse ja saab selle läbi ainuomanikuks, kas siis hüvitise saanud kaasomanik peab maksma hüvitise pealt tulumaksu, kui ta ei ole kaasomandit kasutanud elukohana?

Jah, üldjuhul on kaasomandi lõpetamisel saadud rahaline hüvitis maksustatav, kui hüvitise saaja ei kasutanud seda eluruumi kuni võõrandamiseni oma elukohana ning muu maksuvabastuse alus puudub. Maksu ei arvestata siiski kogu hüvitiselt, vaid võimalikust kasust: hüvitisest saab maha arvata kaasomandi osa soetamismaksumuse ja dokumentaalselt tõendatud võõrandamisega seotud kulud.

Olukorda käsitatakse sisuliselt kaasomandi mõttelise osa võõrandamisena teisele kaasomanikule. Asjaolu, et tehing vormistatakse „kaasomandi lõpetamisena” ja makset nimetatakse hüvitiseks, ei muuda iseenesest seda, et üks kaasomanik loobub oma omandiosast raha eest. Elukoha müügi maksuvabastus on isikupõhine. Seega ei saa hüvitist saav kaasomanik sellele tugineda üksnes põhjusel, et teine kaasomanik kasutas eluruumi oma koduna. Kui hüvitise saaja ise seal oma elukohta ei kasutanud, siis TuMS § 15 lg 5 p 1 maksuvabastus talle üldjuhul ei kohaldu. Näiteks kui kaasomandi osa eest saadakse 120 000 eurot, osa soetamismaksumus oli 90 000 eurot ning tehinguga seotud tõendatud kulud 2 000 eurot, on maksustatav kasu üldjuhul 28 000 eurot, mitte 120 000 eurot.

Soovin teada, kas tulumaksuvabastus kehtib juhul, kui müün enda kodu, kus olen siiamaani sees elanud, aga kolin peale müügikuulutuse avaldamise üüripinnale. Sooviks paremini aru saada, mida tähendab seaduses punkt "kastutati kuni võõrandamiseni oma elukohana", sest samas on toodud näide, kus pole otseselt seaduses piiritletud, mitu päeva aastas peab elukohta kasutama, et lugeda seda elukohaks. Välja kolimise eesmärgiks on muuta kogu protsess enda jaoks mugavamaks ja et saaks eluaseme müügiks ette valmistada. Ma ei ole viimase kahe aasta jooksul kodu müügi tulumaksuvabastust kasutanud.

Üldjuhul ei ole maksuvabastus kindel, kui kolite enne müügitehingut üüripinnale ja lõpetate müüdava kodu tegeliku kasutamise oma elukohana. Seadus ei näe ette kindlat päevade arvu, kuid nõuab eluruumi kasutamist oma elukohana kuni võõrandamiseni. Teie kirjeldatud kahe aasta piirang on täidetud, kuid see ei asenda elukohana kasutamise tingimust.

„Kuni võõrandamiseni” tähendab, et müüdav eluruum peab olema teie tegelik elukoht veel müügi ajal. Pelgalt rahvastikuregistri aadress ei ole otsustav: oluline on, kus te päriselt elate. Kui asute üüripinnale elama, viite sinna oma igapäevase elu ja isiklikud asjad ning müüdav kodu jääb üksnes müügiks ettevalmistamise või näitamiste kohaks, on tugev alus järeldada, et selle kasutamine elukohana lõppes väljakolimisega. Sellisel juhul ei pruugi müügikasule tulumaksuvabastus kohalduda. Seadus ei sätesta näiteks „183 päeva” ega muud miinimumperioodi. Hinnatakse tegelikke asjaolusid tervikuna: kus ööbite, kus toimub teie igapäevane elu, kas eluasemesse on jäänud tavapärane elukorraldus ning kas mujale asumine oli ajutine või väljendab soovi elukohta muuta.

Olen 2 korteri omanik. Minu teises korteris elab ja on sisse kirjutatud minu poeg. Kui tulevikus tekib tahtmine oma teine korter (kus ma ise ei ela) ära müüa, sii siis tuleb ilmselt siis tuleb mul ilmselt tasuda tulumaksu. Mul on plaan kinkelepinguga anda see korter poja omandisse. Kui pojal tekib tahtmine pärast omanikuks saamist müüa, siis kas tulumaksuvabalt müümiseks piisab, kui ta on korteris vähemalt 2 aastat elanud või peab ta olema olnud korteri omanik vähemalt 2 aastat?

Ei, tavalise korteri müügil ei nõua seadus, et teie poeg oleks olnud omanik vähemalt 2 aastat. Maksuvabastuse põhireegel on see, et müüdav korter peab olema tema tegelik elukoht kuni võõrandamiseni. Pelgalt sissekirjutus üksi ei pruugi piisata, kui tegelik elamine/elukoht oli mujal. Kaheaastane piirang puudutab üldjuhul seda, et sama elukoha maksuvabastust ei saa kasutada rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul.

Tulumaksuseaduse järgi on kinnisvara müügist saadud kasu üldreeglina maksustatav. Erandina ei maksustata korteri müügist saadud kasu siis, kui korter on eluruum, mida maksumaksja kasutas kuni müügini oma elukohana. See tähendab, et teie poja puhul on peamine küsimus mitte omandis oldud aja pikkus, vaid see, kas korter oli tema tegelik elukoht. Seadus ei ütle selle korteri puhul, et omanik peab olema olnud 2 aastat omanik. Kaheaastane omandinõue on seaduses eraldi nimetatud suvila või aiamaja puhul. Tavalise korteri või muu eluruumi puhul käib vabastus elukohana kasutamise, mitte kaheaastase omamise järgi. Riigikohus on selgitanud, et määrav on tegelik elukoht, mitte üksnes rahvastikuregistri kanne. Seega on sissekirjutus kasulik tõend, kuid vajadusel hinnatakse ka tegelikku kasutust.

Tere. Olukord on järgmine: korteril on 5 ühisomanikku (nad said oma osad pärandvarana, mis ei olnud jagatud) ning 1 kaasomanik. Kohus tegi otsuse ühisomandi / kaasomandi jagamise kohta ning korter tuleb müüa avalikul enampakkumisel. Kui kohtutäitur hakkas korterit arestima, tuli välja, et ühel ühisomanikul on võlg Maksu- ja Tolliameti suhtes ning Maksu- ja Tolliamet pani kinnistusraamatusse keelumärke ning ei luba korterit avalikul enampakkumisel müüa seni, kuni võlg ei ole tasutud. Nimetatud ühisomanik ei ole võla maksmisest huvitatud ning ütleb, et ei hakka sellega kunagi tegelema. Mina ühisomanikuna soovin võõrandada oma osa korterist ära, samas kohtuotsus ühisomandi / kaasomandi kohta on juba jõustunud, seega 1) kas ma saan alustada pärandvara jagamist notari juures ning hiljem müüa oma osa eraldi? 2) kas ja mismoodi ma saan mõjutada Maksu- ja Tolliametit lubada toiming läbi viia (võlg ei ole minu oma, mina aga soovin võõrandada oma osa ära) 3) kas ma saan esitada uue hagi ning viidates sellele, et enampakkumise korraldamisel tekkis tõrge (EMTA ei luba müüa seni, kuni võlg ei ole tasutud, võlg ei ole minu oma), nõuda vara jagamist muul viisil? 4) kas on olemas mingid teised variandid, kuidas teha nii, et ma võõrandan oma osa korterist ära. Aitäh!

Te kirjutate, et korteril on 5 ühisomanikku ning 1 kaasomanik. See tähendab, et korteriomand kuulus tõenäoliselt: 1/2 kaasomanikule, kes ei ole pärija, ja teine 1/2 kuulus pärandvara hulka, mille viis pärijat omandasid ühisomandina. Sellisel juhul ei ole viiel pärijal veel mõttelisi osasid selles 1/2 kaasomandi osas, vaid neil on üksnes ühine õigus sellele pärandvara hulka kuuluvale ½ kaasomandi osale. Sellest tulenevalt ei ole enne pärandvara jagamist tekkinud olukorda, kus igale pärijale kuuluks konkreetne mõtteline osa korteriomandist, mida ta saaks iseseisvalt võõrandada. Seega ei saa praeguste asjaolude põhjal eeldada, et Teil oleks võimalik lihtsalt alustada pärandvara jagamist ja seejärel müüa enda osa eraldi, kuna selleks tuleks arvestada juba jõustunud kohtulahendiga, millega on määratud korteriomandi müük avalikul enampakkumisel ning pärandvara jagamiseks muul viisil kui kohtulahendis kajastatud, peavad olema kõik pärijad nõus.
Te kirjutate, et korteriomandile on seatud Maksu- ja Tolliameti kasuks keelumärge. Siin tekib küsimus, et kas Maksu- ja Tolliameti kasuks seatud keelumärge puudutab kogu pärandvara ühisuses olevat 1/2 kaasomandi osa või üksnes selle pärija õigust pärandvara ühisuses, kellel on maksuvõlg? Siin oleks vajalik tutvuda kinnistusraamatu väljavõtte ning Maksu- ja Tolliameti poolt keelumärke seadmise aluseks olnud dokumendiga. Kui maksuvõlg on ainult ühel pärijal, ei saa üksnes keelumärke olemasolu põhjal järeldada, et kogu korteriomandit ei ole võimalik võõrandada. Enne pärandvara jagamist kuulub pärandvara pärijatele ühiselt ning üksikul pärijal ei ole õigust käsutada konkreetset pärandvara eset ega sellele kuuluvat mõttelist osa. Seetõttu on oluline välja selgitada, kas keelumärge on seatud võlgnikust pärija õigusele pärandvara ühisuses või kogu korteriomandile ning milline on selle tegelik õiguslik ulatus. Soovitaks pöörduda Maksu- ja Tolliameti poole või kohtutäituri poole, kes Teid Maksu- ja Tolliameti nõudest teavitas, ning paluda kirjalikult selgitada: 1) kes on Maksu- ja Tolliameti ees võlgnik (kas pärija, pärandaja või kaasomanik); 2) milline on võlasumma; 3) millisel õiguslikul alusel on keelumärge seatud; 4) kas ja millistel tingimustel oleks Maksu- ja Tolliamet nõus andma nõusoleku korteriomandi võõrandamiseks või kohtulahendi alusel toimuva avaliku enampakkumise läbiviimiseks.
Kui kohtulahendi täitmisel toimuvast korteriomandi müügist saadavast rahast oleks võimalik esmalt rahuldada Maksu- ja Tolliameti nõue ning alles seejärel jaotada ülejäänud müügitulu omanike vahel, ei ole esmapilgul näha, kuidas selline müük kahjustaks Maksu- ja Tolliameti, kui võlausaldaja huve. Riigikohus on samuti selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel võib kinnisasi võõrandada koormatisest vabana ning müügitulemist rahuldatakse esmalt koormatistega tagatud nõuded ning alles seejärel jagatakse ülejäänud müügitulu kaasomanike vahel. Seetõttu ei näe ma käesolevas olukorras esmast vajadust esitada uut kaasomandi lõpetamise hagi või nõuda kohe vara jagamist muul viisil. Kuna olemas on juba jõustunud kohtulahend, tuleb esmalt hinnata, kas probleem seisneb üksnes selle täitmisel tekkinud takistuses ning kas Maksu- ja Tolliameti seisukoht keelumärke tõttu müüki mitte lubada on põhjendatud. Alles pärast seda saab hinnata, kas uue kohtumenetluse algatamiseks võiks üldse olla alus.
Ühe võimalusena võib sõltuvalt võlasummast kaaluda ka võla tasumist võlgniku eest. Sellisel juhul lõpeb Maksu- ja Tolliameti nõue vastavas ulatuses ning kaob alus keelumärke säilitamiseks, kui muid takistusi ei esine. Samas ei tähenda see automaatselt, et Maksu- ja Tolliameti nõue läheks Teile üle. Küsimus, kas Teil tekib võlgniku vastu tagasinõudeõigus või toimub nõude üleminek seaduse alusel, sõltub konkreetsetest asjaoludest ning võib vajada täiendavat õiguslikku hindamist. Samuti tuleks üle vaadata kaasomandi lõpetamise kohtulahendi resolutsioon ning see, kuidas on ette nähtud müügitulu jaotamine. Kui kohtulahendis on määratud, millises ulatuses või millistel alustel müügitulu poolte vahel jaotatakse, ei saa eeldada, et Teil oleks õigus Teie poolt tasutud summa automaatselt müügitulust maha arvata. See sõltub nii kohtulahendi sisust kui ka sellest, kas Teil on võlgniku vastu tekkinud tagasinõudeõigus. 
Käesolevas olukorras sõltub edasine lahendus eelkõige sellest, millise ulatusega on Maksu- ja Tolliameti seatud keelumärge ning kas see tegelikult takistab jõustunud kohtulahendi täitmist. Alles pärast nende asjaolude selgitamist saab hinnata, kas on vajalik uus kohtumenetlus või on võimalik olemasolev kohtulahend siiski täita.