Korteri eelmine omanik teostas korteriruumides projektikohased muudatused – rajati eraldi sissepääs ning hoone fassaadi ventilatsiooniavad. Pikka aega ei tekkinud korteriomanikel nende muudatuste suhtes vastuväiteid ega küsimusi. Pärast korteri omaniku vahetumist avaldasid mõned korteriomanikud rahulolematust olemasolevate muudatuste suhtes. Küsimus pandi kirjalikule hääletusele ning otsus võeti vastu häälteenamusega (50% + 1 hääl). Selle otsuse alusel kanti olemasolevad muudatused ka hoone fassaadi uude projekti. Korteriühistu põhikirja punkti 6.10 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui selles osaleb üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest, ning otsused võetakse vastu kohalviibinud liikmete häälteenamusega. Praegu on uus juhatuse esimees pöördunud arhitektuuriameti poole ning saanud suulise selgituse, et selliste küsimuste lahendamiseks on vajalik kõigi korteriomanike ehk 100% nõusolek. Palun selgitada, kas see seisukoht vastab kehtivale õigusele, ning viidata konkreetsetele õigusnormidele, mille alusel sellisel juhul nõutakse kõigi korteriomanike nõusolekut. Samuti palume arvestada asjaolu, et nimetatud muudatused olid teostatud juba aastaid tagasi projekti alusel ning eksisteerisid korteri omandamise hetkel.

ÕIGUSLIK HINNANG
1.    Asjaolud
Korteri eelmine omanik teostas aastaid tagasi ehitusprojekti alusel korteriga seotud muudatused, mille käigus rajati eraldi sissepääs ning hoone fassaadile ventilatsiooniavad. Muudatused olid avalikult nähtavad ning eksisteerisid pikka aega ilma korteriomanike või korteriühistu sisuliste vastuväideteta.
Pärast korteri võõrandamist uuele omanikule avaldasid mõned korteriomanikud muudatuste suhtes rahulolematust. Küsimus pandi kirjalikule hääletusele ning korteriomanike häälteenamusega võeti vastu otsus, mille kohaselt olemasolevad muudatused jäid alles ning need kajastati ka hoone uues fassaadiprojektis.
Seejärel on korteriühistu uus juhatuse esimees viidanud arhitektuuriametist saadud suulisele seisukohale, et selliste muudatuste tegemiseks oleks olnud vajalik kõigi korteriomanike ehk 100% nõusolek.
2.    Õiguslik raamistik
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg 1 kohaselt:
„Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.“
Samas sätestab KrtS § 38 lg 2:
„Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuseks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab käesoleva seaduse § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma.“ 
KrtS § 39 kohaselt:
„Kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada käesoleva seaduse § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega.“ 
Justiitsministeeriumi selgituste kohaselt ei nõua iga kaasomandi eset puudutav muudatus automaatselt kõigi korteriomanike nõusolekut. Kui muudatus on käsitatav kaasomandi eseme ajakohastamisena ning sellega ei kahjustata ühegi korteriomaniku õigustatud huve ülemääraselt, võib otsuse vastu võtta seaduses sätestatud häälteenamusega. 
3.    Hinnang konkreetsele olukorrale
Pelgalt asjaolust, et muudatus puudutab hoone fassaadi kui kaasomandi eset, ei saa järeldada, et alati on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
Selleks, et nõuda 100% nõusolekut, tuleb esmalt tõendada, et:
a) tegemist oli KrtS § 38 tähenduses olulise ümberkorraldusega;
b) muudatus mõjutas teiste korteriomanike õigusi ulatuses, mida nad ei pea tavapäraselt taluma;
c) muudatust ei saa käsitada KrtS § 39 mõttes kaasomandi eseme ajakohastamisena.
Üksnes suuline väide, et vajalik oli kõigi korteriomanike nõusolek, ei ole õiguslikult piisav. Selline seisukoht peab tuginema konkreetsele õigusnormile ja asjaolude analüüsile.
4.    Uue korteriomaniku õiguspärane ootus
Oluline on asjaolu, et uus omanik omandas korteri olukorras, kus:
•    eraldi sissepääs oli olemas;
•    ventilatsiooniavad olid olemas;
•    muudatused olid aastaid avalikult nähtavad;
•    korteriühistu ei olnud nõudnud nende eemaldamist;
•    muudatused olid kajastatud ehituslikes lahendustes ja hiljem ka fassaadiprojektis.
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 kohaselt tuleb õigusi teostada heas usus.
Hea usu põhimõttest tuleneb, et olukorras, kus korteriomanikud on aastaid muudatusi talunud ning loonud nende õiguspärase püsimise mulje, tuleb eriti hoolikalt hinnata, kas hilisem nõue nende kõrvaldamiseks on kooskõlas õiguspärase ootuse põhimõttega.
5.    Häälteenamusega vastu võetud otsuse tähendus
Asjaolu, et korteriomanikud võtsid hiljem vastu otsuse olemasolevate muudatuste säilitamise kohta ning need muudatused kajastati ka hoone fassaadiprojektis, näitab vähemalt seda, et korteriomanike enamus ei pidanud muudatusi hoonet kahjustavaks ega teiste omanike õigusi ülemääraselt riivavaks.
Kuigi häälteenamusega vastu võetud otsus ei saa tagantjärele asendada seaduses nõutavat kokkulepet juhul, kui see oli tõepoolest nõutav, on selline otsus oluline tõend hindamaks korteriomanike tegelikku tahet ning muudatuste mõju ulatust.
6.    Kokkuvõte
Olemasolevate asjaolude põhjal ei ole võimalik teha järeldust, et vaidlusaluste muudatuste puhul oli tingimata vajalik kõigi korteriomanike 100% nõusolek.
Sellise väite esitaja peab põhjendama:
•    millise õigusnormi alusel loetakse eraldi sissepääs ja ventilatsiooniavad KrtS § 38 tähenduses oluliseks ümberkorralduseks;
•    milliste korteriomanike õigusi ja kuidas need muudatused kahjustavad;
•    miks ei ole kohaldatav KrtS § 39;
•    miks ei oma tähtsust asjaolu, et muudatused eksisteerisid aastaid enne praeguse omaniku korteri omandamist ning neid on hiljem häälteenamusega aktsepteeritud.
Kuni sellist põhjendust ei ole esitatud, ei saa üksnes suulise seisukoha alusel järeldada, et olemasolevad muudatused on õigusvastased või et nende säilitamiseks on vältimatult vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
Kui korteri ostu-müügi hetkel olid eraldi sissepääs ja ventilatsiooniavad juba olemas ning nähtavad, võis ostja mõistlikult eeldada, et tegemist on väljakujunenud ja aktsepteeritud olukorraga. Sellist õiguspärast ootust on kohtud omandiõiguse vaidlustes korduvalt pidanud oluliseks asjaoluks, eriti kui teised omanikud on muudatusi aastaid talunud ega ole nende kõrvaldamist nõudnud.

Viited: Korteriomandi- ja korteriühistuseadus: https://www.riigiteataja.ee/et/akt/123122022004 

Justiitsministeeriumi selgitused: https://www.justdigi.ee/sites/default/files/documents/2022-02/Korteriomandi-%20ja%20korteri%C3%BChistuseaduse%20(KrtS)%20KKK.pdf 

Tere, tekkib selline küsimus. on soov ära anda korteri oma õele. KIuidas tehing on õigeks vormistada ja mis maksud tuleb maksta.

Juhul kui soovite korteri õele tasuta üle anda, on tegemist kinkelepinguga. Kui soovite, et õde tasub korteri eest kokkulepitud summa, on tegemist müügilepinguga. Kinnisvara võõrandamise lepingu (nii müügi- kui kinkelepingu) sõlmimiseks tuleb pöörduda notarisse, kes koostab ja tõestab lepingu ning edastab selle Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale omandiõiguse kande muutmiseks. Lepingu sõlmimisel tuleb tasuda notari tasu ja riigilõiv, mis arvutatakse korteri väärtuselt.
Kinkelepingu sõlmimisel ei teki üldjuhul tulumaksukohustust ei kinkijal ega kingisaajal. Samas tuleb arvestada, et kui kingisaaja müüb korteri tulevikus edasi, võib tal tekkida tulumaksukohustus, kui müügile ei kohaldu tulumaksuvabastus.
Müügilepingu puhul võib müüjal tekkida tulumaksukohustus müügist saadud kasult. Tulumaksu ei pea tasuma juhul, kui võõrandatakse eluruum, mida müüja kasutas kuni müügini oma elukohana, ning maksuvabastust ei ole sama maksuvabastuse alusel kasutatud rohkem kui üks kord kahe aasta jooksul. Endale sobiva notarite saate leida siit https://www.notar.ee/et/notarid/nimekiri

Ma elan ja olen sisse kirjutatud Tallinnas, kuid mu ema elab Tartus. Mu emale kuulub Tartus kaks korterit. Ühes neist elab tema ise ning teises viibin aeg-ajalt mina ning tasun kõik selle teise korteri kommunaalkulud. Nüüd oleme otsustanud, et mu ema soovib selle teise korteri mulle kinkida. Samas ei arva ma, et mul seda korterit Tartus tegelikult enam vaja oleks, ning sooviksin seda müüa, et finantseerida endale uue korteri ostu Tallinnas. Minu küsimus on järgmine: kui mu ema kingib selle korteri mulle ning see on olnud minu üks peamistest elukohtadest viimased paar-kolm aastat (ja ma suudan seda vajadusel tõendada) ning kui ma kirjutan ennast selle teise korteri sisse, kas ma pean selle korteri müügilt tasuma tulumaksu, kui müün selle kahe aasta jooksul?

Lühike vastus küsimusele on, et  kinnisvara müük küsimuses kirjeldatud juhul võib olla tulumaksuvaba, kuid ainult juhul, kui müüdav korter oli/on teie tegelik elukoht enne selle müümist. Siiski tuleks arvestada allpool märgituga.

Rahvastikuregistris tehtav elukoha registreering ei ole seejuures määrava tähtsusega, kuigi on ka samuti tähendust omav. Seega oluline on müüdava korteri kasutus tegeliku elukohana ning samuti asjaolu, et te ei ole kahe aasta jooksul samal alusel tulumaksuvabastust kasutanud. Tegeliku elukohana kasutamist saab tõendada kommunaalkulude tasumise, korteris isiklike asjade olemasolu, side töö- ja pereeluga, faktilise elamise ja ka muude faktilist tähtsust omavate asjaoludega. Seadus ei sätesta selle tulumaksuvabastuse rakendumise jaoks nõuet, et korter peaks olema müüja omanduses enne müüki kaks aastat.

Kui tegelik müüja elukoht on olnud Tallinnas ja Tartus asuvat korterit kasutatakse vaid aeg-ajalt, võib maksuvabastuse rakendumine osutuda vaieldavaks.

Abikaasa surma korral saime koos kahe pojaga päranduseks õigusjärgselt tagastatud maa,mille omakorda abikaasa päris oma emalt.Üks poeg loobus pärandist minu kasuks ja teine kinkis oma osa mulle. Kui nüüd tekib mul soov seda maad müüa,kas siis tuleb saadud tulult maksta tulumaksu?

Vastuvõetud pärandvara ei ole tulumaksuga maksustatav. Kui te aga müüte pärandvarana saadud kinnisvara, mida te ei ole kasutanud oma elukohana või kinnistut, mis on teie nimel olnud küll vähemalt 2 aastat, kuid mille olulise osaks ei ole suvila või aiamaja ning kinnistu suurus on vähemalt 0,26 hektarit, siis tuleb müümisel tasuda tulumaksu kasu pealt. Kasu on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Kasust on õigus maha arvata müügiga otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Pärandina saadud vara soetamismaksumuseks loetakse üksnes pärija tehtud kulud.

Tere! Olen saanud pärandvara suure kinnistu koos kaasomanikuga, kelleks on alaealine laps. Alaealise lapse eestkostjal on kohtumäärus tema nimel kinnistu müügiks. Lisaks on meil omavaheline kokkulepe, et kinnistu müügist saan mina 2/3 ja teine kaasomanik 1/3, kuid mitte vähem kui 50 000 eurot, mis on ka märgitud kohtu määruses. Kinnistu väärtus on 155 000 eurot. Mul siit küsimus, kuna kinnistu on juba aasta müügis olnud ja huvilisi ei ole, kuid vajab edasi hooldamist ja sealseid hooneid parendada, kas mina võin osta ära teise poole osa 50 000 eest nagu kohtumääruses on öeldud?

Kohtumäärust nägemata vastust anda ei saa. Soovitan teil pöörduda teile sobiva notari poole ning broneerida aeg konsultatsiooniks. Saate notarile näidata kohtumäärust ja saate vastuse, kas nimetatud määruse alusel saate ise osta alaealisele kuuluva kaasomandi osa või kas nimetatud kohtumäärus lubab kaasomandi lõpetamist selliselt, et tasute teisele kaasomanikule kaasomandi lõpetamise eest hüvitist. Notarid leiate siit https://www.notar.ee/et/notarid/nimekiri

Esmalt ei oma perele kuuluvate kinnisasjade hulk/arv põhimõttelist tähendust. Seega, kui perele kuulub samas linnas kaks või ka enam korterit, on see lihtsalt fakti küsimus. Maksu- ja Tolliameti veebilehel (https://www.emta.ee/eraklient/maksud-ja-tasumine/maksustatavad-tulud/kinnisvara-voorandamine/elukoha-voorandamine) antud selgituse kohaselt kui inimene võõrandab eluruumi, mida ta kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana, siis võõrandamisest saadud kasu on maksuvaba ja tulumaksuga ei maksustata.

Tulumaksuseadus ei piiritle, mitu päeva aastas peab eluruumi kasutama, et seda saaks nimetada elukohaks. Inimesel võib olla samaaegselt kasutuses kaks või enam elukohta. Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht. Tegeliku elukoha kindlakstegemine on iga maksuvabastuse juhtumi puhul seega fakti tõestamise küsimus. Maksuvabastust saab rakendada vaid ühele müügitehingule kahe aasta jooksul. Tehingute vahelist kahte aastat loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Korteri A võõrandamisel reeglina müüja annab müüdud kinnisvara üle ju kinnisvara ostjale ning seega peab ta korteri A vabastama. Korterisse B kolimise ajahetk peale korteri A müüki on võimalik koheselt. Samas oleks soovitav elada korteris A kuni selle võõrandamiseni. Kinnisvara müügiprotsess võib võtta pikema aja. Küsimuses osundatud Riigikohtu lahend  3-20-960 on küsimuses kajastatud olukorra puhul kohaldatav.

Tere. Me elukaaslasega soovime meie maamaja kirjutada minu nimele. Ostes 4 aastat tagasi sai see teatud põhjustel kaasa nimele. Kuidas oleks juriidiliselt kõige mõistlikum seda teha? Kas kinkelepinguna või on veel midagi? Head

Kui te kinnisvara omandamisel elukaaslasele midagi tasuma ei pea, siis on tegemist kinkelepinguga. Kinkelepinguga kohustub üks isik (kinkija) tasuta teisele isikule (kingisaaja) üle andma talle kuuluva eseme ja tegema võimalikuks omandi ülemineku kingisaajale või tasuta varalisest õigusest kingisaaja kasuks loobuma või muul viisil kingisaajat rikastama (VõS § 259 lg 1).Kinkelepingu puhul tuleb silmas pidada, et kinkelepingust on võimalik jämeda tänamatuse korral taganeda. 
Kui on tegemist müügilepinguga, siis ei ole võimalik lepingust taganeda jämeda tänamatuse alusel. Müügilepinguga on tegemist, kui üks osapool kohustub omandamisel tasuma teisele osapoole ostuhinna rahas. Antud juhul ei tule välja, et kuidas toimus maamaja ostu finantseerimine – s.t. kas võis olla, et te andsite ostuks laenu? Juhul kui jah ning laenu tagastamise tähtaeg on käes, siis on võimalik sõlmida müügileping, kus müügihinna tasumine toimub laenu tasaarvestamisega. Kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist (VõS§ 197 lg 1). 

Ostsin 2021. a märtsi lõpus korteri, mis müüdi värskelt renoveerituna. Korter on ostetud pangalaenuga. Enne ostu nägin, et gaasiveesoojendaja asub köögis, kuid kuna ma ei ole spetsialist, ei osanud kahtlustada nõuetele mittevastavust. KÜ tellis igal aastal (2021-2024) gaasiteenistuselt tasulisi gaasikontrolle ja -auditeid. Kontrollide läbiviimiseks oli juurdepääs korterile tagatud. Ühtegi märkust ei esitatud - ei suuliselt ega kirjalikult. Alles 2025. a detsembris fikseeriti esmakordselt: gaasiveesoojendaja on vannitoast kööki ümber paigutatud ning suitsugaaside ärajuhtimise toru ühendatud köögi ventilatsioonikanaliga, mitte vannitoa korstna tõmbega. See on ohtlik ja nõuab ümberehitust. Omandiõiguse üleminek toimus märtsi lõpus 2021a., seega 5-aastane tähtaeg on juba möödunud. Küsimused: 1.Kas VÕS § 218 lg 4 erand (müüja teadis või pidi puudusest teadma) on kohaldatav, arvestades et korter müüdi värskelt renoveerituna ja ümberehitus tehti ilmselt müüja poolt? 2. Kas saan esitada kahju hüvitamise nõude gaasiteenistusele, kes 4 aastat järjest teostas tasulisi kontrolle ja auditeid, kuid ei avastanud ilmselget rikkumist? Nende hooletuse tõttu ei saanud ma rikkumisest teada õigeaegselt. 3. Kes peab kandma ümberehituse kulud? 4. Milliseid samme peaksin mõistlikult ja esmajärjekorras ette võtma, et oma õigusi kaitsta?

1. Kui korteri müüja teadis või pidi teadma müüdud ja tema poolt renoveeritud korteri puudusest, siis ei saa ta tugineda väitele, et ostja oli puudusest teadlik või pidi sellest teadma. 2. Gaasiseadme kontrollinud ettevõtja vastu nõude esitamise juures peab arvestama asjaoluga, et tuleb tõendada nendepoolset hooletust ja põhjuslikku seost tekkinud kahjuga. Siinjuures tuleb arvestada ka hagi aegumise võimalusega. 3. Ümberehituse teostamise kulutused peaks kandma isik/isikud, kelle poolne kohustuste rikkumine põhjustas kahju tekkimise. 4. Esmalt tuleks korteri müüjat teavitada tuvastatud puudusest, teiseks koguda asjaolude tõendamiseks vajalikud tõendid, vajadusel kasutades asjatundja või eksperdi abi ning seejärel kaaluda, juhul kui esitatud nõuet ei täideta vabatahtlikult, oma õiguse kaitsmist nõuetega kohtus müüja ja/või gaasiseadme kontrolli teostanud ettevõtja vastu.

Tere 2 aastat tagasi on päranduseks saadud kinnistu 3,6ha, millel asuvad lagunenud elamu ja kõrvalhooned.Elamu on ehitusregistris elamuna kirjas. 2,7ha on põllumaa ja ülejäänud on õueala.Pärijaid on 8 Elukohana pole registreeritud.Nüüd on kõik pärijad nõus selle kinnistu müügiga.Kuidas arveststakse selle kinnistu müümisel tulumaks. Tänan

Tulumaksuga maksustatakse kasu (mitte automaatselt kogu müügihind), mis on saadud võõrandatava ja varaliselt hinnatava eseme, sealhulgas kinnis- või vallasasja müügist või vahetamisest. Maksuvabastus tuleb kohaldamisele üksnes juhul kui võõrandaja on kinnistut kasutanud elukohana. Kasu või kahju vara kinnisvara müügist on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Võõrandajal on õigus kasust maha arvata või kahjule juurde liita vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Pärandina saadud vara soetamismaksumuseks loetakse üksnes pärija tehtud kulud. Iga pärija kohustub maksma tulumaksu oma osa kasumi pealt. 

Müüme õega pärandina saadud kinnisvara, kuhu oleme ka sisse kirjutatud (juba enne lähedase surma). Kas sellisel juhul peab tasuma tulumaksu, kui müüme oma elukohta?

Juhul kui müüa/võõrandada oma kinnisvara, milline on saadud omandisse pärandvarana/pärandina ja millises olete nö sisse kirjutatud (registreerinud rahavastikuregistris oma elukohana), siis selliselt tehingult saadud tulu on tulumaksuvaba. Seda küll juhul, kui ei ole oma elukohana kasutatud kinnisvara müünud enam kui kord kahe aasta kestel.