Maakler lisas meie kinnisvara müümisel kuulutusse ja müügilepingusse elektri peakaitse suuruseks 3x25amprit. Meie ei osanud talle ise päris kindlat vastust anda, arvasime, et võib olla 25 amprit, aga kindlasti peab maakler ise üle kontrollima selle info. Rohkem me sellest ei rääkinud ka. Tegelikult oli kinnisvara peakaitsme suurus 3x15 amprit. Nüüd nõuavavad uued omanikud meilt, et maksaksime amprite vahe kinni. Lisainfoks, et notariga oli meil suuline leping, tasu on ülekandega tuvastatav. Kas meil on õigus nõuda maaklerilt tema hooletuse tõttu selle summa hüvitamist? Summa võib tulla 3500.- kanti

Müüdava asja läbirääkimistel ostjale avaldatud omaduste tegelikkusele vastavuse eest vastutab müüja. Lisaks müügikuulutusele tuleb vaadata ka notariaalset lepingut ja kuidas on lepingus elektrivarustuse kohta kokku lepitud. Kui lepingus vastavad andmed tegelikkusele, ei ole tegemist mittevastavusega. Kui aga lepingus on samad andmed, mis müügipakkumises või puuduvad vastavad andmed hoopis tuleb lähtuda pakkumusest ja ostja ees vastutab ikkagi müüja. Küll võib müüjal olla õigus nõuda kahju hüvitamist maaklerilt, kui müüja suudab tõendada, et peakaitsme suuruse välja selgitamine oli maakleri ülesanne.

Tere, ostsin kohtutäituri käest korteri. Esialgne suhtlus oli, et Kü võlad jäävad võlgniku kanda ja valduse üleandmine toimub avalduse alusel. Nüüd käskis kohtutäitur võlgnik ise üles otsida, et leppida võtmete üle andmine, mis muidugi on võimatu sest võlgnik ei vasta. Samuti nõuab kü minult kü võla tasumist. Mis ajast lähevad kohustused mulle üle? Registrisse kanne tehtud ja mina omanikuna märgitud. Aga korterisse ei ole sissepääsu ja ei saa fikseerida ei elektrit ei vett. Tänan

Tere

Täname pöördumast! 

Vastus Teie küsimusele on postitatud ja nähtav

Siin tuleb lähtuda sellest, kuidas kokkulepe oli fikseeritud kirjalikult, üld juhul ikkagi kui müük toimub läbi täituri, siis ka tema peab võtmed üle andma ja korteri müügist peavad olema võlad kaetud ja mis jääb puudu on võlgniku kanda.

Lugupidamisega

Küsimus puudutab 3 aastat tagasi pangalaenuga ostetud korterit, millele müüja esitas Arcovara poolt teostatud hindamisakti. Hiljuti selgus, et hindamisakt osutus mittevastavaks EHR andmetele. Eksperthinnangus on kirjas kortermaja välisseina materjalina väikeplokk, EHRi andmetel on aga hoone materjaliks puitsõrestik. Kuna kinnisvara eksperdi hinnangul on see oluline faktor, mis mõjutab kinnisvara väärtust ja ka pangale on esitatud laenu tagatiseks oleva vara kohta valeandmed, siis kűsin: Kas antud juhul on ostu- müügileping kehtiv/kehtetu? Kes vastutab? Kas on alust nõuda kompensatsiooni?

Oluline ei ole, millest hindaja lähtus hindamisakti koostades vaid milliste omadustega hoone osa müügilepingu järgselt osteti. Kui lepingus on kirjas samad omadused (puitsõrestik), on ostja teadnud, mille ta ostab ja ei saa mittevastavusele tugineda ega hüvitist nõuda.

Korteri müüja tühistas notari ning pole mitu kuud tehinguni jõudnud, tuuakse ettekäändeid, kuid korterit pakutakse avalikult teistele müügiks ja tehakse müügitööd teistele. Korteriga sai tehtud kulutused - kahe korteri hindamisaktid. Kas müüja on kohustatud selle mulle hüvitama? Asjaga on seotud ka maakler.

VÕS § 14 loob läbirääkimisi pidavate isikute vahel seadusest tuleneva võlasuhte. Läbirääkimiste tulemuseks võib, aga ei pruugi olla lepingu sõlmimine. Läbirääkimiste käigus tekib vastastikune kohustus arvestada teise poole õiguste ja huvidega VÕS § 14 kohaselt. VÕS § 14 lg-s 3 teises lauses reguleeritud lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumise korral saab kahjustatud pool esitada kohustust rikkunud poole vastu kahju hüvitamise nõude VÕS § 115 järgi, nn usalduskahju nõue. Nõue usalduskahju hüvitamiseks hõlmab eelkõige lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud kulutusi ehk kulutusi, mis on kantud seoses läbirääkimiste pidamisega eeldades heas usus, et teine läbi rääkiv pool soovib samuti  lepingut sõlmida, nagu näiteks kulutused lepinguobjekti hindamiseks ja lepingu ettevalmistamiseks.

Tere, ostsime 3 aastat tagasi jõe äärde maja. Kuulutuses on ehitusaastaks märgitud 1997. Krundil asub jõe ääres pumbamaja, millele on ehitatud väike suvemaja, see on ka kuulutuses kirjas. Nüüd on esitanud naabrid kaebuse ebaseaduliku ehitise kohta, ja suhtleme vallavalitsusega, kes nõuab ehitise lammutamist. Kuigi ehitis on alla 20 m2 suur ja alla 5m kõrge, on võetud alates 2004.aastast vastu lida seadusi: 15.06.2004 määruse nr 73 kohasesse lõhe, jõeforelli, meriforelli ja harjuse kudemisja elupaikade nimistusse; 16.06.2005 määrusega nr 144 „Hoiualade kaitse alla võtmine Harju maakonnas“ Mis on meie võimalused? Mis on kinnistu müüa kohustused? Kinnistu ostmisel ei teadnud me midagi nendest probleemidest. Kes peaks siis selle rajatise lammutama ja kas üldse peab? Seose sellega väheneb ju ka meie kinnisvara väärtus ja me ei oleks selle hinnaga seda ostnud. Ette tänades

Kui kinnisasjal paikneb ebaseaduslik ehitis, tuleb kinnisasja omanikul see seadustada või kui seadustamine osutub võimatuks, lammutada. Kui ebaseaduslikust ehitisest müümise ajal ei informeeritud ja hinna määramisel arvesse ei võetud ning kinnisasi müüdi koos ehitisega, mis nüüd tuleb lammutada, võib tegemist olla lepingutingimusele mittevastavusega, mille eest vastutab müüja. Esmalt soovitan anda müüjale kujunenud olukorrast teada ja küsida, milline on müüja ettepanek olukorra lahendamiseks. Kui müüja olukorra lahendamisega hakkama ei saa, võib olla asjakohane nõuda hinna alandamist või kui puudus on sedavõrd oluline, et Teil kadus huvi kinnisasja omada, lepingust taganeda.

Tere! Ostsin 2022a. oktoobris äsja renoveeritud korteri. Eelmise aasta novembris ajas pesumasina tihendi vahelt vett välja ja avastasin siis, et vesi jooksis pesumasina alla, mitte trapi suunas. Pesumasina ja kraanikausi aluse osa kalle on valele poole 6mm. Andsin korteri eelnevale omanikule teada probleemist. Algselt lubas, et laseb ümber teha põranda, aga kuna jõulud tulemas siis jõtame asja uude aastasse. Nüüd keeldub põrandat ümber tegemast. Samuti avastasin, et köögi ja kordiori laminaat põrandale on lohud sisse vajunud. On silmaga nähtav. On ka olemas üks müüja poolt edastatud pilt põranda karkassist ja paar inimest on nüüd öelnud, et põranda karkass tundub olevat valesti ehitatud. Kas need vead liigituvad "varjatud vigade" alla ja kas mul on õigust nõuda vigade likvideerimist või kompensatsiooni? Kuna korteri ostust on nüüdseks möödas juba 2,5a siis kas olen hiljaks jäänud sellega? Mõistlik pretensioonide esitamise tähtaeg on vist 2 aastat.

Kirjelduse kohaselt võib olla tegu varjatud puudusega. Varjatud puudus ongi oma olemuselt selline kokkulepitud omadustele mittevastavus, mida ei olnud võimalik tavapärase ülevaatuse käigus märgata ja mis ilmneb hiljem, sageli alles seoses mõne muu probleemiga või remondi alustamisega korteris. Kui ostja avastab ostetud asjal puudused, peab ta mõistliku aja jooksul sellest müüjat teavitama ning kirjeldama, milles need puuduse seisnevad. Teavituse soovitan esitada kindlasti vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, et saaksite seda vajadusel tõendada. Kui ta seda mõistliku aja jooksul ei tee, kaotab ta õiguse tugineda neile puudustele hiljem. Puudusest teavitamisest arvates on aega 3 aastat, et vajadusel nõue kohtus maksma panna.

Kui ostja ostab puudustega asja, on tema esmane nõue suunatud sellele, et müüja kõrvaldaks puudused, st teeks asja korda. Alternatiivselt saab ostja nõuda ka puuduste kõrvaldamisega seonduva kahju hüvitamist, kuid see eeldab, et ostja annab esmalt müüjale võimaluse puudused ise kõrvaldada, kuid müüja ei tee seda.

Kui müüja keeldub puuduste kõrvaldamist või asub puudusi kõrvaldama, kuid see ebaõnnestub ja puudused on olulised, on ostjal õigus müügilepingust taganeda. Selleks tuleb esitada müüjale vastav avaldus. Taganemise tagajärjeks on see, et senine müügileping muutub tagasitäitmisvõlasuhteks. See tähendab seda, et ostja peab tagastama ostetud asja ning müüja tagastama selle eest saadud raha. 

Pisut ebatavalisem õiguskaitsevahend on ostja õigus ostetud asja hinda alandada. Praktikas tehakse seda harva, sest selle eelduseks on, et ostja suudab välja selgitada ostetud asja väärtuse nii ilma puudusteta kui koos puudustega. Seejärel tuleb lähtuda seaduses sätestatud valemist, mille kohaselt

Alandatud hind = soorituse väärtus koos puudusega x hind / soorituse väärtus ilma puuduseta

Teisisõnu, kui korteri hind on 100 000 eurot, selle väärtus ilma puudusteta on 110 000 eurot ja väärtus koos puudustega 90 000 eurot, on alandatud hind 81 818 eurot. Tavaliselt on selline asja väärtuse välja selgitamine komplitseeritud kui mitte võimatu. See on ka põhjus, miks selliseid nõudeid esitatakse pigem harva. Lihtsam on nõuda puuduste kõrvaldamisega seonduvat kahju või lepingust taganeda.

Kas teie juures saab vormistada korteri kinkelepingu või isikliku kasutusõiguse lepingu? Kas selleks on vaja vaid asjaosalisi ja isikut tõendavat dokumenti? Kõik vajaliku saab kohapeal teha?

Kinnisasjadega tehtavatele tehingutele on seadusandja poolt ette nähtud kohustuslik notariaalne vorm. Seega tuleb sellised tehingud teha notaribüroos. Sobiva notari ja tema kontaktandmed leiate hõlpsasti Notarite Koja veebilehelt notarite nimekirjast 

Müüsin vanas majas korteri. lepingus on kirjas: Lepingu eseme arvel Müüja kasutuses olevad ruumid (edaspidi korter) vajavad remonti. Lepingu esemel ei ole mingeid Müüjale teadaolevaid varjatud puudusi. Ostja kinnitab, et: 1.7.1. Ostja on kinnistu kaasomanikuna üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse, tutvunud maaüksuse plaaniga ja on teadlik maaüksuse suurusest, piiridest ja sihtotstarbest. 1.7.2. Ostja on eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitiste seisukorrast.Ostja on teadlik et, lepingu eseme koosseisus olev korter vajab remonti ega oma selles osas Müüjale mingeid pretensioone. Lepinguosalised kinnitavad, et nad on tutvunud lepingu sõlmimise aluseks olevate dokumentidega, ei soovi täiendavate dokumentide muretsemist ega tehinguga seotud asjaolude täiendavat kontrollimist. Nüüd alustas ostja remonti ning avastas , et valamu taga oleval seinal, kuhu on kunagi aastaid tagasi lastud makroflexi, on makroflexi taga olevatel palkidel niiskuskahjustus ning nõuab et müüja vahetaks palgid välja. Ei ole teada millal niiskuskahjutus tekkis. Nõude aluseks toob ostja välja väite, et ütluste kohaselt on 20 aastat tagasi vahetatud torud ja ilmselt sel ajal lastud vahtu kahjustuse varjamiseks, kuigi sel hetkel teadaolevalt kahjustusi ei esinenud. Müüja ei olnud teadlik niiskuskahjustusest müügi hetkel. Tegemist on maja kandva seinaga ning ostja on maja kaasomanik juba varasemast ajast. Ostja enda korter asub teiselpool nimetatud seina. Samas on müüdud korteri hindamisaktis kirjas et Hoone vajab perspektiivis rekonstrueerimist. Kas ostjal on õigus nõuda müüjalt seina parandamist?

Kui tegemist on korteriga, on tõenäoliselt moodustatud ka korteriühistu. Hoone välispiirded, sealhulgas maja välisseinad, kuuluvad korteriomanike kaasomandi hulka ja nende korrashoiu, säilitamise ja renoveerimise eest hoolitsetakse korteriühistu kaudu. Kui hindamisaktis oli kirjas, et hoone vajab rekonstrueerimist ja ostja oli hindamisaktiga kursis, ei saa ta väita, et ei osanud korterit ostes sellega arvestada. Vastaja hinnangul ei ole kirjeldatud olukorras ostjal õigus nõuda müüjalt palkide vahetamist. Küll võib tal olla sellekohane nõue korteriühistu vastu.

Müün renoveerimist vajava korteri, lepingus kirjas et renoveerimist vajavad seinad, põrandad, laed. Kui ostja avastab remondi käigus, et seina palgid on niiskuskahjustusega, kas ma pean talle selle palkide vahetuse hüvitama? Samuti torude vahetus. Müüja arvas et torustik on välja vahetatud u 20 aastat tagasi, hiljem selgus et osad torud vahetamata ja ostja nõudis müüjalt torude vahetust. Lepingus on aga kirjas et torud vajavad vahetust. Kas müüja peab need tööd hüvitama?

Müüja vastutab müüdud asja selliste puuduste eest, millest ostja ei olnud teadlik ja milles ei olnud kokku lepitud. Ehk teisisõnu, müüja vastutab siis, kui müüdud asjal ei ole kokku lepitud omadusi. Teie olete müüdud asja omadustes lepingus kokku leppinud. Kui lepingus on kirjas, et torud vajavad vahetust, pidi ostja selle vajadusega arvestama ja iseenesest ei ole vahet kas torustik on välja vahetatud 20 või 30 aastat tagasi. Kui ka seina osas on lepingus kirjas, et vajab renoveerimist, ei ole ka siin tegemist puudusega, millest ostja ei teadnud, millega ta arvestama ei pidanud ja mille eest müüja vastutaks.

EHR ehitisregistri andmete korrastamine peale kinnisvara ostu. Kinnisvara turul kogenematu ja heauskne inimene soetas kinnisvara (eramu koos krundiga). Eramu oli ilusti renoveeritud, kuid EHR registris ei olnud maja müüja andmeid uuendanud müügi hetkeks. Heausklik ostja aga ei pööranud ka tähelepanu EHR andmetele ega kontrollinud neid kinnisvara ostu sooritades. Notar seda samuti ei maininud, et peaks ka EHR andmeid uuendama peale hoone renoveerimist. Notari valis ja soovitas tungivalt maja müüja. Üle 2 aasta hiljem otsustab inimene soetatud kinnisvara edasi müüa ja ostuhuvilised nõuavad EHR andmete parandamist ja korrigeerimist. Nüüd selgub, et eramu eksmüüjal puuduvad ehitise renoveerimistöödega seotud dokumendid ja hoone ümberehitustööd on toimunud ilma nõutavat ehitusprojekti ja ehitusteatist esitamata ning müüja üritab rääkida musta valgeks. Küsimus, millised on kinnisvara ostja õigused? Kas ja mis aja jooksul on ostjal õigus nõuda hiljem kinnisvara müüjalt ehk eksomanikult EHR ehitisregistris andmete korrigeerimist, uuendamist ja sellega seonduvate kulude katmist? Kui ostja avastas andmete EHR puudulikkuse alles üle 2 aasta hiljem kinnisvara edasi müüma hakates. Kui nüüd kinnistu müüja ehk eksomanik andmeid korda ei aja ja mina müün kinnistu sellisel kujul edasi, kas siis on õigus järgmisel ostjal nõuda andmete korrigeerimist minult või ikkagi renoveerijalt, kes mulle selle maja müüs? Samas, mina ei ole antud maja renoveerija ega kokku puutunud ühegi renoveerimistööga ning minul puudub ka ümberehitusega seotud dokumentatsioon ja kui dokumendid puuduvad ka tegelikul renoveerijal väidetavalt. Kuidas sellisel juhul toimida?

Kinnisasi on puudusega siis, kui selle seisukord ei vasta poolte vahel lepingueelsete läbirääkimiste käigus kokkulepitule ja lepingus fikseeritule. Ostjal on tagamisnõue, kui asjal pole lepingule vastavaid omadusi. Tegelike omaduste kõrvalekalded lepingulistest omadustest on vead. Valitsev on „subjektiivne veamõiste“, nt kui müüakse krunt ilma ehitusloata ehitatud majaga, siis on tegemist asja puudusega, kui ostja – nagu tavaliselt tahtis maja kasutada. Kui ostja seevastu on huvitatud ainult krundist ja ta oleks maja nagunii lammutanud, siis ei ole ehitusloa puudumine vastuolus lepinguga, st puudus. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 218 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

VÕS § 220 kohaselt peab ostja asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Juhul, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Hinna alandamine ja lepingust taganemine toimuvad avalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS § 112 lg 2 ja 188 lg 1). Tähelepanu tuleb pöörata ka sellele, mida on avaldatud kinnisvara kohta selle müügikuulutuses: Riigikohus on leidnud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (RKTKo nr 3-2-1-46-17).

Ostja käsutuses olevad võimalikud õiguskaitsevahendid on järgmised:

• Ostja võib nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist;
• Ostja võib nõuda müüjalt ostuhinna alandamist;
• Ostja võib nõuda müüjalt kahju hüvitamist.

Millist õiguskaitse vahendit kasutada, sõltub juba konkreetsest olukorrast ja tegelikest vajadustest. Iga konkreetse õiguskaitsevahendi kohaldamise eeldused ja piirangud on reguleeritud VÕS §-des 108 jj.