здравствуйте.была куплена квартира примерно 1,5 года назад .ремонт стали делать только сейчас и выявили что вентиляционная шахта ,ведущая из ванной в кухню засыпана мусором,она не рабочая.является ли это скрытым дефектом ,если продавец об этом не предупреждал?и в течении какого времени можно требовать возмещения по устранению дефекта.,и на основании какого закона?

Здравствуйте, 

Согласно ч 1 и ч 4  ст 218 обязательственно-правового закона (Võlaõigusseadus) продавец несет ответственность за несоответствие вещи условиям договора, если несоответствие существует во время перехода покупателю риска случайного уничтожения и повреждения, даже если несоответствие выявляется позже, за исключением случаев, когда покупатель при заключении договора знал или должен был знать о несоответствии вещи условиям договора. Поэтому если при обычном осмотре квартиры при ее покупке нельзя было обнаружить, что вентиляция нерабочая, то тогда это можно признать скрытым недостатком, за который отвечает продавец. Срок исковой давности по таким требованиям составляет 3 года, начиная с момента передачи квартиры во владение покупателю (см ч 1 ст 227 обязательственно-правового договора и ч 1 ст 147 закона об общей части гражданского кодекса (Tsiviilseadustiku üldosa seadus), при этом покупателю обязан уведомить продавца о несоответствии вещи условиям договора в течение разумного срока, после того, как он узнал или должен был узнать о несоответствии вещи условиям договора (см ч 1 ст 220 обязательственно-правового закона), на практике обычно представление уведомления в течение 2 месяцев признается разумным. В случае несоответствия квартиры условиям договора, то продавец несет расходы связанные с ее ремонтом (см ч 1 и ч 4 ст 222 обязательственно-правового закона), а если продавец откажется от ремонта квартиры или не выполнит его в разумный срок, то покупатель может сам произвести ремонт и потребовать от продавца компенсацию разумных ремонтных расходов (см п 3 ч 1 ст 101 и п 4.2. и 5 ст 222 обязательственно-правового закона).                    

Здравствуйте.Полгода назад была куплена квартира в г.Палдиски. В данный момент во время проведения ремонта квартиры были обнаружены скрытые повреждения, которые понесут большие материальные затраты. Могу ли я предъявить претензии по компенсации продавцу и маклеру по данной сделке?

Здравствуйте,

На основании ч 1 ст 218 обязательственно-правовго закона (Võlaõigusseadus) продавец квартиры несёт ответственность за несоответствие ее условиям договора (далее — дефекты), если такие дефекты существовали на момент передачи непосредственного владения (т.е. перехода риска случайной гибели и повреждения квартиры) покупателю, и покупатель при заключении договора не знал и не должен был знать о них (ч 4 ст 218 того же закона). При этом ответственность продавца не исключается тем обстоятельством, что сам продавец не знал о дефектах предмета договора (скрытые недостатки). Если при заключении продажного договора ответственность продавца за соответствие квартиры условиям договора была ограничена тем, что продавец отвечает только за те скрытые недостатки, о которых он знали или должен был знать (см ч 2 ст 221 того же закона). то тогда покупателю нужно доказывать это обстоятельство.  

Требования покупателя, связанные с несоответствием предмета договора условиям договора, подлежат предъявлению в течение трёх лет с момента передачи непосредственного владения предметом договора, а в случае нового строения — в течение пяти лет со дня завершения строительства (статья 146 закона об общей части Гражданского кодекса  - Tsiviilseadustiku üldosa seadus и статьи 227 обязательственно-правового закона), при этом предъявлена она должна быть в разумный срок после обнаружения или когда продавец должен быть узнать о наличии скрытого недостатка (см ч 1 ст 220 того же закона), в судебной практике ориентируются при этом на срок, указанный в той же статье закона для потребительских продаж - 2 месяца.  

Таким образом, в предложенных обстоятельствах покупатель может предъявить продавцу претензию о компенсации расходов на устранение крытых недостатков. 

Что касается маклера, то ему можно предъявлять претензии в том случае, если в договорных отношениях с ним был покупатель и если он знал, или должен был знать о скрытых недостатках квартиры, но не сообщил о них покупателю, если эта ответственность маклера не была исключена или ограничена письменно в договоре (см ч 2 ст 658  и ч 1 и ч 3 ст 624 того же закона).    

Для покупки квартиры мы оформили договор бронирования 09.05.2026 и оплатили 2000 евро. Квартира забронирована до 10.06.2026. 20.05.2026 продавец сообщил нам,что квартиру затопило и нет возможности осуществить сделку. Он предложил нам алтернативный вариант, мы от него отказались и не подписывали никаких договоров. Мы попросили вернуть вернуть деньги за бронь, но продавец отказался. 02.06.2026 выяснилось, что 19.05 продавец уже продал квартиру, скрыв от нас этот факт. Он сослался на то, что вам предложена другая квартира, но мы отказались.Я отправила ему требование по возврату денег за бронирования, но он отказал. В договоре бронирования указано, что продавец гарантирует не продавать квартиру на период бронирования и все дополнения и изменения оформляются письменно. Я отправила заявления в полицию. Как мне действовать дальше? Смогу ли я сама составить заявление в суд, не обращаясь к юристам? Если это делать через юриста, как дорого стоит эта услуга? Могу ли я требовать деньги через tarbijate kaitse, если продавцом была фирма? Все документы , подтверждающие нарушения продавца у меня есть ( подписанный дигитально договор бронирования, перечисленные деньги, запись в крепостной книге нового владельца квартиры)

Здравствуйте,

Если полиция не возбудит уголовного дела по указанным фактическим обстоятельствам, то тогда можно отказаться от договора в связи с существенным его нарушением если срок бронирования еще не закончился, подав собственнику квартиры соответствующее заявление  и потребовав возврата уплаченной платы за бронирование (см ст 196 обязательственно-правового закона - Võlaõigusseadus), и потом можно обратиться в уездный суд с иском о взыскании уплаченной платы за бронирование, если ее не вернут и причиненного невыполнением договорных обязательств материального ущерба и договорного штрафа, если это было предусмотрено договором (см ч 1 ст 127 и ч 2-4 ст 128; ст 158 и  п 3 и 4 ч 1 ст 101 того же закона). Если срок бронирования уже истек и действие договора прекратилось, то тогда заявления об отказе от договоре до подачи иска в суд не требуется. Как практика показывает, самому составить заявление в суд, а потом его и поддерживать в суде без специальной подготовки достаточно сложно и поэтому желательно пользоваться услугами адвокатов или юристов. Поскольку стоимость услуги индивидуальна и зависит от сложности дела, то не представляется возможным назвать стоимость юридической услуги за представленное дело, но в порядке ориентира можно указать, что стоимость юридических услуг колеблется в среднем от 100 до 200 евро в час без налога с оборота.      

В том случае, если продавец является не просто юридическим лицом, а действующим в продаже недвижимости в целях, связанных с его хозяйственной или профессиональной деятельностью (например, строящие жилые дома и продающие новые квартиры), то есть его можно признать торговцем в понятии закона о защите потребителя (см п 2 ч 1 ст 2 этого закона - Tarbijakaitseseadus), то можно с заявлением обратиться в комитет по потребительским спорам, так как прямого запрета на рассмотрение таких споров в комитете по закону нет (см. ч 4 ст 40 того же закона), но предварительно нужно обратиться с претензией к торговцу, выразив в нем свое требование - к примеру, возврат платы за бронирование, выплата компенсации, штрафа, предусмотренного договором итп. (см ст 24 того же закона) и в случае отказа, то есть возникновении спора - подать заявление в комитет. Правда, комитет может отказаться от рассмотрения заявления, если посчитает его чрезмерно сложным для рассмотрения во внесудебном порядке, к примеру, при необходимости проводить экспертизы, допрашивать свидетелей итп. (см п 5 ч 1 ст 32).

Добрый день! Прошу проконсультировать по следующей ситуации. Я нахожусь в разводе с бывшим супругом. В период брака нами была приобретена квартира, которая на данный момент находится в лизинге (обязательства по выплатам ещё не полностью исполнены). Бывший супруг согласен передать свою долю в квартире нашему несовершеннолетнему ребёнку. В связи с этим прошу разъяснить: Возможно ли юридически оформить передачу доли в квартире на несовершеннолетнего ребёнка в случае, если жильё находится в лизинге? Каким образом лучше оформить такую передачу? Какие правовые последствия это повлечёт в будущем? С какими ограничениями мы можем столкнуться при последующей продаже или обмене квартиры, если одним из собственников будет несовершеннолетний ребёнок? Заранее благодарю за консультацию.

Здравствуйте,

если квартира находится в лизинге, то она находится в собственности лизингодателя до окончания выплат по лизинговому договору (см ст 361 обязательственно-правового закона - (Võlaõigusseadus) и лизингополучатель не может ею распоряжаться, пока полностью не расплатится и не получит квартиру в свою собственность. 

Если же квартира была куплена на имя одного из супругов за счет банковского кредита, в обеспечение которого на квартиру была установлена ипотека, то тогда квартира является общим имуществом супругов, если они не выбрали другой режим супружеского имущества (см ст 25 закона о семье - (Perekonnaseadus) и для того, чтобы можно было распорядиться частью этого имуществом одному из бывших супругов им прежде всего нужно разделить общее имущество, в том числе квартиру и невыплаченный остаток банковского кредита  путем заключения нотариального соглашения или в исковом порядке в суде (см ст 37 и ст 38  закона о семье), при этом нужно иметь ввиду, что предварительно нужно получить согласие на раздел невыплаченного остатка кредита от банка (см ст 179 обязательственнол-правового закона).

Если же квартира была сразу приобретена супругами в равных долях и является долевым имуществом, то тогда для отчуждения своей доли в квартире раздела имущества не требуется, нужно только согласие на перевод соответствующей доли долга по кредиту от банка на приобретателя доли в квартире. Юридически согласие банка на отчуждение доли квартиры не требуется, но без его согласия банк может прекратить кредитный договор досрочно и потребовать выплаты всего остатка кредита, поэтому навряд ли разумно принимать такой риск. 

Передачу доли квартиры можно оформить договором дарения, то есть безвозмездно, либо договором купли-продажи за договорную цену. Если при последующей продаже квартира не будет местом жительства квартиры, то тогда у ребенка возникнет обязательство по уплате подоходного налога с разницы между стоимостью приобретения и продажной стоимостью (см ст 15 и ст 37 закона о подоходном налоге - Tulumaksuseadus). Для последующей продажи или обмена квартиры во время, когда ребенок останется еще несовершеннолетним, необходимо будет предварительно получить согласие суда на отчуждение доли квартиры, принадлежащей ребенку (см ч 1 ст 131 закона о семье).                 

Здравствуйте. Прошу консультацию по следующей ситуации. Моя мама приобрела квартиру в ипотеку. Изначально между нами была устная договорённость, что: 1. квартира в дальнейшем будет оформлена на меня; 2. я буду ежемесячно вносить платежи, эквивалентные аренде, участвуя таким образом в выплате кредита; 3. я буду единственным фактическим пользователем квартиры (смена замков, контроль посещений). Письменно эти договорённости зафиксированы не были. На данный момент квартира оформлена на маму. Я в неё заехал, вложил собственные средства в мебель и обустройство, постоянно проживаю там и оплачиваю регулярные платежи. Однако мама: — отрицает прежние договорённости; — отказывается переоформлять квартиру или менять замки; — регулярно манипулирует тем, что это «её квартира», и угрожает выселением; — фактически вмешивается в пользование жильём, навязывая свои порядки. В связи с этим прошу разъяснить: 1. Какие у меня есть правовые способы защиты права проживания в данной ситуации? 2. Имеет ли смысл оформлять договор аренды с собственником (мамой), и какие гарантии он реально даёт арендатору? 3. Можно ли юридически зафиксировать мои вложения в квартиру и регулярные платежи? 4. Какие риски для меня существуют при отсутствии письменных соглашений? 5. Какие шаги вы бы рекомендовали предпринять на данном этапе (договор, претензия, переговоры, иное)? Готов предоставить дополнительные детали при необходимости. Заранее благодарю за консультацию. С уважением, И.

Здравствуйте, в соостветствии со ст 119 закона о вещном праве (Asjaõigusseadus) сделка о продаже недвижимости, к которой относится и кваритрая собственность должна быть удостоверена нотариально. Если нынешний собственник отказывается от прежних устных догорворенностей, то тогда заставить его продать кваритру, в том числе и по суду не возможно и можно только требовать компенсации вложенных денежных средств как неоcновательное обогащение на основании ст 1028 Обязательственно-правового закона (Võlaõigusseadus), согласно ч 1 которой если лицо (получатель) получило от другого лица (передающего) что-либо в виде исполнения имеющегося или будущего обязательства, то передающий вправе потребовать от получателя возврата полученного, если обязательства не существует, оно не возникнет или же отпадет впоследствии. 

Для этого нужно подавать исковое заявлеине в суд по месту нахождения кваритры или месту жительства собственника кваритры. Понятно, что устные договоренности трудно доказывать в суде, но другой возможности получить обратно потраченные на покупку кваритры деньги не представляется возможным.

Нужно также итметь ввиду, что нынешнее пребывание в кваритре может быть приравнено к бессрочному договору найма жилья и нынешний собственник кваритры имеет право прекратить его, предупредив жильца об этом за 3 месяца вперед (см ч 1 ст 312 Обязательственно-правового закона).    

Добрый день . Скажите пожалуйста является ли это скрытым дефектом который должен устранить продавец . После продажи квартиры прошел год. У нового хозяина произошло короткое замыкание под потолком . Сгорел соеденитель проводов . По какой причине это произошло непонятно . Ремонт был сделан примерно 5 лет назад . По электрике проблем не было . Новый хозяин вызвал электрика и теперь просит оплатить его работу и ремонт потолка который был испорчен , так как электрик проделал в нем отверстия .

Если после продажи квартиры обнаруживается недостаток, который существовал уже на момент продажи, покупатель в определённых случаях может требовать от продавца его устранения или возмещения расходов. Скрытым дефектом считается такой недостаток, который покупатель не мог разумным образом обнаружить до покупки (см ч 1 ст 218 Закона об обязательственном праве, Võlaõigusseadus). Если неисправность электрической системы (например, cгоревшее соединение) существовала уже на момент продажи и покупатель не мог её выявить, это может считаться скрытым дефектом. Продавец несёт ответственность за несоответствие проданной квартиры условиям договора, если оно существовало на момент ее передачи, даже если недостаток проявился позже. В случае потребительской продажи (когда продавцом является юридическое лицо, занимающееся этой деятельностью профессионально, а покупателем является физическое лицо) предполагается, что недостаток, выявленный в течение шести месяцев, существовал уже на момент передачи, если это не противоречит характеру вещи или недостатка. Если же недостаток проявляется позже (например, через год), покупатель должен доказать, что он существовал уже на момент продажи и что покупатель не мог его обнаружить ( см Закон об обязательственном праве ч 2 ст 218 , ст 220, ст 227). Если будет доказано, что неисправность электрической системы возникла, например, из-за некачественного ремонта или скрытой ошибки монтажа, это может считаться скрытым дефектом, за который несет ответственность продавец. Если же неисправность возникла вследствие обычного износа, перегрузки или действий покупателя, продавец может не нести ответственности. Покупатель обязан уведомить продавца о недостатке в разумный срок. В случае потребительской продажи этот срок составляет два месяца с момента обнаружения недостатка (см ст 220 Закона об обязательственном праве). Если продавец несёт ответственность, он обязан возместить разумные расходы на устранение недостатка, включая работу электрика и при необходимости ремонтные работы, непосредственно связанные с устранением дефекта (см ст 222 Закона об обязательственном праве). 

Здраствуйте имею серый паспорт по рождению в эстонии.и хочу преиобрести землю в маарду .но нотариус сказал без разрешения волости сделки не оформляют.обратился в волость и два месяца разговоров.с ними но отказ официальный не довавали потом я заполнил формуляр.предоставил им все бумаги.необходимые для ходотайства.и потом они ответили что в 45 дней будет собираться муниципалитет и будет решать комиссия довать разрешения или нет.и щас пришел ответ с официальным отказом .что они не дают разрешение на приобретение садовой земли!!но каких либо законных оснований я так от них не увидел.и по общался с нотариусом что сказал если дали отказ можно идти в суд.хотел у вас спросить смысл есть идти в суд.законны ли действия управы или они занимаються самоуправством!. Дают решения.и что делать в данной ситуации. Что то подскажите?или может какие то есть решения для оформления сделки!!

Здраствуйте!

Спасибо за обращение!

Для того, чтобы дать ответ, рекомендую Вам пойти на прием к юристу, который сможет увидеть всю документацию, которая касается данного дела.

C уважением