Sai antud vallale väikesele maatükile isiklik kasutusõigus. Nüüd otsustasime et annaks selle neile lihtsalt tasuta ära. Arvestades ametnike üleolevat suhtumist ostustasid nad et kõik menetluskulud on meie kanda?! Et kingin neile maatüki ja maksan veel peale. Nagu aru saan siis seda kasutusõigust tagasipöörata on suht ebareaalne ja ka vast mõttetu. Kuidas oleks mõistlik see vallale üleanda, et ise ei peaks veel peale maksma. Kas kinkeleping? Või mõni muu lahendus?

Maatükk on antud kasutusse ilmselgelt lepinguga. Lepingus peavad olema kirjas selle tingimused, sealhulgas kes mille eest tasub, kui kaua leping kehtib, kas maaomanik saab hüvitist või mitte. Kas lepingut on võimalik lõpetada ja millistel tingimustel, tuleneb lepingu sisust ja ei ole võimalik ilma lepingudokumendiga tutvumata seisukohta anda. Mistahes kinnisasjaga tehtavateks tehinguteks, sealhulgas kinnisasja müümiseks või kinkimiseks, on vajalik mõlema tehingupoole nõusolek, osalemine tehingus notaribüroos ja sellega kaasnevad kulud, minimaalselt notaritasud, tuleb kellelgi ikkagi tasuda. Seega on vajalik igal juhul lugeda maatüki kasutusse andmise lepingut ja pidada kohaliku omavalitsusega läbirääkimisi olukorra lahendamiseks.

Tere Ostsin mõned kuud tagasi täielikult renoveeritud korteri. Täna selgus, et korteris on tehtud ebaseaduslikke remonttöid ja sellega seoses olen mina esiteks vastutav ja lisaks sellele lõhutakse ja laamendatakse korteriühistu poolt korter laiali, et esialgne seis taastada. Kas mul on õigus müügitehingust taganeda ja mida ma selleks tegema pean? Ette tänades,

Kui müüja müügilepingus kinnitas, et ebaseaduslikke ümberehitusi korteris ei ole ent need siiski ilmnesid, võib olla tegemist olukorraga, kus Teile on müüdud varjatud puudustega korter. VÕS § 220 kohaselt peab ostja asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Juhul, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Hinna alandamine ja lepingust taganemine toimuvad avalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS § 112 lg 2 ja 188 lg 1). 

Tähelepanu tuleb pöörata ka sellele, mida on avaldatud kinnisvara kohta selle müügikuulutuses: Riigikohus on leidnud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (RKTKo nr 3-2-1-46-17).

Lepingu eseme ülevaatus akt (uusarenduse ridaelamus üks korter). VÕL aasta tagasi tehtud, elamu ülevaatuseks valmis. Käisin kohal (esimest korda "sellisel üritusel"), tõin välja ning projektijuht pani kirja üle 25-30 puuduse (ütles, et uurib ja osad "puudused" väidetavalt polnud ehitusprojektis kirjas). Neist 17 puudust sai ülevaatuse akti kirja ja allkirjastasime objektil kahepoolselt. Kõik puudused tõin välja mina kui klient / tulevane omanik. Päev hiljem läksin uuesti objektile, et rahulikult iseseisvalt veel üle vaadata. Välisfassaadil on tegelikult veel (varjatud?) puuduseid, mida kohe lähedalt ei märganud. Kuidas oleks juriidiliselt õige (lisa) puudused ära fikseerida kui ülevaatuse akt on juba kahepoolselt allkirjastatud. Kas taganeda / tühistada akt ja teha korduv ülevaatus? Millised on minu õigused? Hetkel mina kliendina ei soovi antud objekti vastu võtta ning asjaõigusliku lepingut teha kuniks kõik puudused on fikseeritud ja parandatud heade tavade kohaselt ja kvaliteetselt. Akti allkirjastamisest on möödunud tänaseks neli päeva. Ülevaatuse aktis on ka punkt: "Kinnistu ja sellel asuv ehitis on ehitatud vastavalt projektile ja hinnapakkumisele ning väga heas korras". Mina kliendina pole kordagi ehitusprojekti näinud ning kuna on ilmselgelt palju puuduseid, siis pole veendunud, et on ka (hetkel) väga heas korras.

VÕS (võlaõigusseadus) § 218 lg 1 kehtestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Tarbijalemüügi puhul eeldatakse, et kuue kuu jooksul asja ostjale üleandmise päevast ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas asja üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus asja või puuduse olemusega. VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. Seega soovitan kõigist esinevatest puudustest müüjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teada anda (näiteks e-kirjaga). Seejärel on müüjal võimalik puudused kõrvaldada. Kui müüja seda ei tee, saab ostja kasutada õiguskaitsevahendeid nagu hinna alandamine vms.

Onule kuuluvad kinnistud, mida ta soovib kinkelepinguga sugulaste vahel jagada- igalt kinnistu hakkab jagunema järgmiselt: üks neljandik jääb talle, teine neljandik isikule 2, kolmas neljandik isikule 3, neljas neljandik läheb pooleks isikule 4 ja isikule 5. Seega viis omanikku, aga mitte võrdsed osad, jaotus on mõtteline ja reaalosadeks jagamise soovi ei ole. Kuidas tuleb kinkelepinguga seda notari juures vormistada, kas need osad tuleb notarisse aega broneerides juba eelnevalt kuskile kirja panna või aetakse see kõik kohapeal notaris, kuhu kõik korraga lähevad, ühe korraga joonde? Millised toimingud on kõik vajalikud? Kas notaritasu arvestatakse maa maksustamishinna järgi või võib tehingu väärtuse ise määrata, ka väiksema, kui on maa maksustamishind? Ühel kinnistul ka ka rendileping, millelt saadakse rentnikult tulu. Kas see rendileping tuleb ka uute omanike lisandudes ümber vormistada ja lisada uute omanike nimed või võib see nii jääda?

Kinnisasja omanikul on omandi suhtes kõik omaniku õigused, sealhulgas õigus kinnisasja osaliselt või tervikuna müüa või kinkida ühele või mitmele isikule. Küsimusest saab mõista, et kinnisasju on mitu. Seega tuleks teha kinkeleping iga kinnisasja kohta eraldi. Samuti saab mõista, et kinnisasju ei soovita kinkida tervikuna, vaid osaliselt ja viisil, et iga kinnisasi hakkab kuuluma edaspidi viiele omanikule ühiselt kaasomandina. Kaasomandis ei pea kaasomanike osad olema võrdsed, ent need peavad olema kindlaks määratud suurusega mõttelistes osades. Teie näite puhul jagunevad kinnisasjad kaheksandikeks. 2/8 mõttelist osa saab kuuluma isikule 2, isikule 3 ja kinkijale endale, igaühele 2/8. Isikutele 4 ja 5 saab kummalegi 1/8 igast kinnistust. Seega kingitakse ära 6/8 mõttelist osa kinnistust.

Notari juurde aega broneerides on vajalik notarile edastada andmed soovitava tehingu kohta, sealhulgas kellele mida ja kui suures osas kingitakse. Võimalik on esitada ka tehingu kirjeldus nagu Te selle mulle esitasite. Kuidas soovitud olukorda saavutada, nõustab sellisel juhul kindlasti tehingut tõestav notar. Notaritasu arvutatakse tehinguväärtuse järgi. Tehingu väärtuse avaldavad tehingus osalejad.

Korter müüdi ühelt inimeselt teisele notariaalse tehinguga järelmaksuga ja kinnistusraamatu kolmandasse jakku tehti märge ostja kasuks, et kui järelmaks on tasutud täies ulatuses siis on müüal ja ostjal kohustus sõlmida asjaõiguslik leping ning sellest lähtuvalt tehakse uus kanne kinnistusraamatusse ja ostja saab sellega korteri omanikuks. Praegu on aga olukord selline, kus ostja on kogu järelemaksu summa tasunud, aga teda pole võimalik kusagilt kätte saada, et asjaõiguslikku lepingut sõlmida ja vormistada korteri müügitehing lõpuni. Kas kohtu poole on võimalik pöörduda, et kohus väljastaks määruse ostja nõusoleku jaoks, et seda oleks võimalik notari juures kasutada tehingu lõpuni tegemiseks? või siis on mingi teine võimalus seda tekkinud olukorda lahendada?

Tahteavalduse asendamist jõustunud kohtulahendiga on iseenesest võimalik nõuda. Tahteavaldus on õiguslike tagajärgede kaasatoomisele suunatud tahte väljendamine. Selleks et isiku tahteavalduse saaks lugeda kohtulahendiga asendatuks, peavad olema täidetud TsÜS § 68 lg-s 5 sätestatud eeldused. Esmalt peab isikul, kelle tahteavaldust soovitakse kohtulahendiga asendada, olema kas seadusest vm õiguslikust alusest tulenev kohustus tahteavaldus teha (praegusel juhul sõlmida asjaõigusleping). Teiseks peab tahteavaldusel, mille andmiseks isikut kohustatakse, olema kindel sisu, mis on tuvastatav kas seaduse või lepingu alusel (sisaldub Teie sõlmitud notariaalses võlaõiguslepingus). Kolmandaks peab kohtuotsus kohustama isikut tahteavaldust tegema. Kõik tingimused on kirjelduste järgi justkui täidetud, ent ka kohtusse pöördumisel on vajalik märkida avaldusse isiku andmed (isikuandmed, aadress, e-post) kelle tahteavaldust soovitakse saada. Seega on ostja asukoha väljaselgitamine siiski hädavajalik. Soovitan siiki esmalt püüda ostja üles leida ja tehing notari juures lõpule viia. Kui see aga mingil viisil ja jõupingutustele vaatamata ei õnnestu, saab esitada nõude kohtusse.

Tere! Küsimus seoses eluaseme müügilt saadud tulu maksustamisega. Ostsime pojale koos korteri 2008.aastal ja võtsime selleks ühiselt eluasemelaenu, kuna tulenevalt tema noorest east (19.a.) pank talle ainuisikuliselt laenu ei andnud. Poja iga oli ka põhjus, miks korter kirjutati minu nimele. Poeg on kasutanud korterit ainsa elamispinnana 15.aastat, kuid tulenevalt elukalliduse ja pangaintresside tõusust on otsustanud Tallinna korteri müüa ja kolida linna lähedale maale. Kas asjaolu, et korter on minu nimel, võib saada põhjuseks, et peame tulumaksu deklareerima, kuigi korter on olnud poja alaline elukoht? Kui jah, kas siis peaksin korteri tema nimele kirjutama?

Tulumaksu korteri võõrandamisel peab tasuma selle omanik. Kui kinnistusregistrisse on omanikuna kantud Teie poeg, kes on kasutanud eluruumi kuni võõrandamiseni oma elukohana, saab ta kasutada maksuvabastust. Kui tegemist on kaasomandiga ja ka Teie olete korteri omanik või kui korter kuulub vaid Teile ja Teie seda elukohana kasutanud ei ole, eluruumi võõrandamise maksuvabastust kasutada ei saa. Sel juhul kuulub maksustamisele korteri müügist saadav kasu. Kui suur on saadav kasu, saate arvutada müügihind miinus soetusmaksumus (ostuhind koos kulutustega, mida tehakse kinnisvara parendamiseks. Näiteks kuuluvad soetusmaksumuse alla korteri renoveerimine ja juurdeehitus, kuid mitte kinnisvara haldamisega seotud üldkulud nagu näiteks halduskulud, kommunaalkulud, elektriarved jne) miinus müügiga otseselt seotud kulud  (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) = tulumaksuga maksustatav kasu, millelt tuleb tasuda tulumaks.

Tere. Korteril on kaks kaasomanikku. Kasuruskord puudub. Üks kaasomanik müüb oma osa. Ostja, pangast laenu saamiseks, sõlmib teise kaasomanikuga notariaalse kasutuskorra lepingu, kandega kinnistusraamatusse. 1. Kas ka sellisel juhul jääb teisele kaasomanikule kehtima ostueesõigus? 2. Kui jaa. Siis milline on antud juhul ostueesõiguse teostamisel vajalike toimingute ajaline järjestus. Aitäh!

Ostueesõiguse olemasolu ei mõjuta asjaolu, et kaasomandi esemele on sõlmitud kasutuskord. Ostueesõigust saab teostada peale notariaalse ostu-müügi lepingu sõlmimist ühe kaasomaniku ja kolmanda isiku vahel. Selleks tuleb müüjal teistele kaasomanikele sõlmitud müügilepingust ja lepingu tingimustest teada anda. Ostueesõiguse teostamisel on oluline tehingust teatamise aeg, sest avaldust ostueesõiguse teostamiseks saab esitada kahe kuu jooksul tehingust teada saamisest arvates. Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku (ehk kaasomaniku) avalduse tegemisega müüjale. Avaldus peab olema tehtud samas vormis, milles on sõlmitud leping, mille tagajärjel ostueesõiguse teostamise võimalus tekib ehk kinnisasja kaasomandi ostueesõiguse teostamise korral peab olema ka vastav avaldus notariaalselt tõestatud. Ostueesõiguse teostamisel astub teine kaasomanik ostja asemele lepingusse.

Ostsin juuni 2023 korteri ja nüüd tuli kiri firmalt kes käib KÜ elektrisüsteeme kontrollimas,et asi on valesti ja peaks korda tegema. Küll ei ole asi ebaseaduslik,aga peaks korda tegema.Käisid kontr ka eelmine aasta siis oli korras. Järelikult on muutus tehtud enne müümist. Kas mul on õigus nõuda,et müüja teeb oma kuludega asja korda?

Kui tegemist on müüja mõjusfääris olnud muudatusega, saate selle kõrvaldamise hüvitist nõuda müüjalt. Kui aga tegemist on KÜ ühise kommunikatsiooniga, siis vaatamata sellele, et see asub Teie korteris, vastutab korrasoleku ja nõuetele vastavuse eest korteriühistu.

Tere! Ostsime elukaaslasega 9a tagasi korteri. Pangalaen tuli tema nimele, sest olin uues töökohas veel alla 6k töötanud, ning korter samuti. Pangas jäi meil sõnaline kokkulepe, et hiljem saab korteri ka kahe peale ümber vormistada. Korteri ostsime sel ajal kredexi käendusega (elukaaslasel oli kutseharidus ja selle kaudu kuidagi saime). Nüüd oleks soov ka ikkagi omanikuks saada ja korter vormistada 50/50. Mis oleksid edasised sammud, mida astuda ja kuidas toimima peaks? 

Kui soovitakse ühele elukaaslasele kuuluva kinnisasja omanikuks vormistada võrdsetes osades mõlemat elukaaslast, tuleb pöörduda notari poole ja korteri praegusel omanikul sõlmida kinkeleping 1/2 mõttelise osa kinkimiseks (kui soovitakse võõrandada tasuta) või müümiseks (kui soovitakse võõrandada tasu eest) teisele elukaaslasele. Nii saavad elukaaslastest korteriomandi kaasomanikud võrdsetes mõttelistes osades.

Kas kinkelepingu puhul rakendub ostueesõigus? Kas kirjalikult kinnitatud ostueesõigusest loobumine on õigustühine?

Ostueesõigust saab teostada pärast seda, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu või teinud muu tasulise võõrandamistehingu.  Kinkeleping on aluseks tasuta võõrandamisele, seega ostueesõigust teostada ei saa. Enne müügilepingu sõlmimist ei ole vajadust teistelt kaasomanikelt müügilepingu sõlmimiseks nõusolekut küsida. Ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku (kaasomaniku) ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja (esialgse) ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi.

Ostueesõigusest enne selle tekkimist loobuda ei saa.