Soovin juristi hinnangut järgmisele olukorrale. Pärast korteri müügilepingu sõlmimist võtab ostja müüjaga korduvalt ühendust küsimustes, mis põhjustavad märkimisväärset stressi. Soovin mõista, millised on müüja kohustused ning kas ostjal on õigus esitada pretensioone. Ostja peamine etteheide seisneb selles, et korteris on kuulda ülevalt naabrite samme. Ostja väidab, et see asjaolu olevat müüja poolt varjatud. Korteri vaatamise ajal küsis ostja, kas naabreid on kuulda. Müüja vastas ausalt, et elamise ajal oli aeg-ajalt kuulda lapse jooksmist või hüppamist, kuid midagi ebatavalist ega häirivat ei ole esinenud. Tegemist on vana puitmajaga, kus teatud helide levik on hoone konstruktsioonist tulenevalt paratamatu ning sõltub ka naabrite liikumisviisist ja kellaajast. Palun selgitada, kas sellist olukorda (naabrite sammude kuulmine puitmajas) saab käsitleda varjatud puudusena, kas ostjal on õigus esitada müüjale pretensioone olukorras, kus müüja andis teada talle teadaoleva info, kas ja millises ulatuses müüja kohustatud ostja edasistele pöördumistele vastama, kas ostja võib nõuda lepingu tingimuste muutmist, hinna alandamist või muid hüvitisi ning kuidas oleks õiguslikult korrektne edaspidi ostjaga suhelda, näiteks suunata suhtlus juristi kaudu. 

Küsimuse kohaselt esineb ostja väitel müüdud korteriomandil varjatud puudus, milliseks on naabrite poolt tekitatud müra (ülemise naabri sammud kostuvad korterisse) ja millisest müüja ostjale ei teatanud. Küsimuses toodud kirjelduse alusel saab olukorda vaid üldistatult analüüsida. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja asja (korteri) lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Seega esmalt tuleb tuvastada, et kas ostja väidetud puudus (naabrite poolt tekitatud müra) oli valduse üleandmise hetkel olemas. Kuna müüja kinnitusel võis neid samme kuulda olla, siis seega oli see müra olemas korteri valduse ostjale üleandmise hetkel. Järgmisena tuleb analüüsida, et kas naabrite tekitatud müra on puudus. Arvestama peab, et korterelamutele ei ole kehtestatud selliseid heliisolatsiooni nõudeid, millised tagaksid igas korteris täieliku vaikuse. Seega võib mõistlikult eeldada, et mingil määral võivad naaberkorteritest kostuda helid läbi seinte-lagede. Sellist helide kostumist tuleb hinnata tavapäraseks, see ei ole puudus ning korteriomanikud peavad selliseid helisid taluma. Puudusega võiks tegemist olla juhul, kui ülemise naabri elamisega kaasnev müra ületab tavapärast taset näiteks kas ebapiisava heliisolatsiooni tõttu või näiteks naabrite lärmaka eluviisi tõttu. 
Võimaliku puuduse esinemist peab tõendama ostja, kes peaks antud juhul tellima vastava ekspertiisi. Kui ostja tõendab, et ülalt kostuv müra ületab tavapärast taset, võib tegemist olla asjal esineva puudusega. Sellisel juhul lasub müüjal kohustus tõendada, et ta teatas ostjale müügilepingu sõlmimise eelselt või ajal sellest puudusest. Müüja väitel ta teatas ostjale suuliselt, et mingeid samme võib ülalt kostuda, kuid ostja eitab teatamist. Müüjad peavad arvestama, et neil lasub kohustus teatada ostjatele kõigist korteriomandiga seotud asjaoludest ja see teatamine  peab olema alati tehtud kirjalikult. Antud juhul ei ole teada, kas müüja suudab teatamist tõendada näiteks tunnistajatega või muul viisil. 
Juhul, kui ostja tõendab puuduse esinemist, siis sõltuvalt puuduse iseloomust ning ulatuses võib ta müüjalt nõuda kas puuduse kõrvaldamist või kahju hüvitamist, ostuhinna alandamist. Lepingust taganemise nõude saaks ostja esitada üksnes olulise rikkumise korral.

Tere! Kuidas ja kas maksustatakse tulumaksuga kinnisvara (maatüki) müügitulu järgmisel juhul: isik jagab oma elukohana registreeritud katastriüksuse kaheks (hajaasustusega piirkond) ning paneb siis teise poole (põllumaa) müüki. Tänan.

Ilmselt peate silmas mitte katastriüksuse, vaid kinnistu jagamist kaheks eraldiseisvaks kinnistuks. Kinnistu müügi puhul tuleb maksta tulumaksu, kui see pole olnud müüja alaliseks elukohaks.
Seega – kui tahate müüa seda osa kinnistust, millel ei asu elumaja, siis tuleb maksta tulumaksu. Tulumaksu suurus sõltub maa soetushinna ja müügihinna vahest. Kui olete selle maa pärinud või kinkena saanud, siis on soetushind 0 ja kogu müügihind on tulu. 
 

Kolm pool aastat tagasi ühise kodulaenuga ostetud kinnisvara läheb müüki suhte purunemise tõttu. Kui tulu võrdselt jagada ei soovita, siis kuidas võiks juriidiliselt jaguneda või millist osa võiks nõuda üks osapool, kes on teinud laenumaksed ja ka kommunaalid kogu selle aja jooksul?

Kui kinnisvara osteti ühiselt kodulaenuga, siis võib eeldada, et kaks ostjat ostsid võrdsetes osades kaasomandisse kuuluva kinnisvara, mille eest nad maksid hinna ühiselt võetud kodulaenuga. Kaasomanikel on kinnisvarale  võrdsetes osades omandiõigus ning neil on panga ees laenu tagasimaksmise kohustus. Kui omanikud ei soovi enam kaasomandis olevat kinnisvara, siis on neil õigus kaasomand lõpetada (asjaõigusseaduse § 76). See toimub  eelkõige notari juures sõlmitava kaasomanike kokkuleppega, kus lepitakse kokku vara müügis või vara reaalosadeks jagamises või vara jätmises ühele omanikule ning teisel omanikule hüvitise maksmises. Kui kaasomanikud kokkulepet ei saavutata, võib kaasomandi lõpetamist nõuda kohtus. Kohus võib määrata vara müügi enampakkumisel ja tulu jagamise omandi osade järgi.
Arvestada tuleb, et kaasomanikel on lisaks omandiõigusele ka laenu tagasimaksmise kohustus, selle  tagasimaksmise eest vastutavad mõlemad kaasomanikud. Seega näiteks kui kaasomandi lõpetamisel kinnisvara müüakse, makstakse esmalt saadud müügihinnast ühiselt võetud laen pangale tagasi ja alles seejärel selgub, kas kaasomanikel jääb järele tulu, mida omavahel jagada. Kui üks kaasomanik on laenu rohkem tasunud, võib ta nõuda teiselt kaasomanikult hüvitist. Hüvitise maksmine ja suurus  tuleb omavahel kokku leppida. Kui kokkuleppimine ei õnnestu, tuleb pöörduda kohtu poole ja vajadusel kohtus kinnisvarale tehtud kulude suurusi tõendada. 

Küsimus kinnisvara müügi kohta. Poeg kasutab tasuta kasutamise lepingu alusel ema majas eraldi hoones garaaži ettevõtluseks. Renti, elektrit jm kõrvalkulusid firma poolt ei maksta(on ka lepingus sees kirjas). Ruumi kasutatakse töövahendite hoiustamiseks ja väiksemateks töödeks. Samuti on ettevõte sellele aadressile registreeritud. Nüüd soovib poeg emalt seda maja koos garaažiga ära osta. Kas emal tekib nüüd mingi maksu kohustus maja müügist või mitte. Kas oleks soovitatav ruumi kasutamis leping eelnevalt ära lõpetada? Mis oleks nõuanded. 

Küsimuse kohaselt on ema kinnisasja omanik, mille olulisteks osadeks on elumaja ja garaaž. Tulumaksuseaduse järgi maksutatakse kinnisasja võõrandamisel saadud kasu 22% suuruse tulumaksuga. Ema ei pea tulumaksu maksma juhul, kui kinnisasja oluliseks osaks on eluruum, mida ta kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana. Kui kinnisasja kasutati samaaegselt elukohana ja ka ettevõtlusega seotud eesmärgil, rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele. Asjaolude kohaselt oli ema andnud kinnisasja koosseisu kuuluva garaaži ettevõtlusega seotud otstarbel kasutusse vara tasuta kasutamise lepingu alusel. Kuna ema ei saanud garaaži kasutamisest tulu, ei too garaaži muul otstarbel kasutusse andmine kaasa tulumaksu kohustust. 
Kinnisasja võõrandamisele lähevad uuele omanikule üle ka selle kinnisasjaga seotud õigused ja kohustused, sh vara tasuta kasutamise leping. Vara tasuta kasutamise lepingu pooled võivad selle lepingu enne kinnisasja võõrandamist lõpetada. Vara kasutaja omandab ka kasutusse antud vara ning tal puudub vara omanikuna vajadus vara kasutamise lepingu kehtivust säilitada. 

Tere. Kui elukaaslane kirjutab 40 protsenti kinnisvarast minu nimele, siis millise lepinguga oleks seda mõistlik teha? Kinkelepingut ei soovi, sest sellest saab taganeda. Kui aga ma ostan sümboolse summa eest nt. 1euro, kas siis kaasnevad ka mingid maksud ja kas see oleks üldse võimalik? Aitäh.

Kinnisasja võõrandamiseks, ka osaliselt, tuleb sõlmida notariaalne tehing. Võõrandamine võib toimuda tasuta või tasu eest. Kui võõrandamistehing teha sümboolse hinna eest (näiteks 1 euro) on see näilik müügitehing, millel on kinke iseloom ja sellist tehingut ma teha ei soovita. Küll aga ei pea vara eest tasumine seisnema tingimata raha maksmises vaid lepingusse võib ju märkida, milliste soorituste hüvitamiseks tehing tehakse ja märkida soorituste rahaline väärtus. Soovitan Teil küsimust arutada tehingut tõestama hakkava notariga, kes saab nõustada ja sõnastada lepingu selliselt, et tehingu eesmärk ja sisu selles korrektselt kajastuks.

Tere Oman kahte kinnisvaraobjekti Pirital ja Kohilas. Mõlemad kuuluvad mulle osaliselt: Pirita kinnisvara jagan vennaga ning Kohila kinnisvara elukaaslasega. Pirita korteri saime emalt päranduseks. Vennal on lisaks ka oma kinnisvara Jüris. Olen sisse kirjutatud Piritale, Kohila kinnisvarasse pole ma kunagi sisse kirjutatud. Nüüd on meil tekkinud soov müüa nii Pirita kui ka Kohila kinnisvara. Soovin teada, mis oleks kõige mõistlikum viis seda teha. Näiteks kui ma läheksin notarisse ja kannaksin oma osa Pirita kinnisvarast kinkelepinguga venna nimele, lisades lepingusse punkti, et juhul kui ta kinnisvara müüb, saan mina pool müügist saadud summast endale siis millised kulud sellega kaasneksid? Kas peaksin arvestama notaritasude, riigilõivu ja kinnistusraamatusse kandmise kuludega? Kas sellisel juhul tuleb tasuda ka 20% tulumaksu? Kui Pirita korter oleks kinkelepinguga täielikult venna nimele kirjutatud, kas siis Kohila kinnisvara müües oleks mul võimalik vältida tulumaksu maksmist? Minu eesmärk on leida kõige soodsam ja mõistlikum viis kogu protsessi läbimiseks. Samuti sooviksin teada, kas ainus võimalus kanda elukaaslase nimele pool Kohila korterist kinkelepinguga oleks see, kui me abielluksime? Ette tänades

Tere

Täname pöördumast! 

Kui teha vennale kinkeleping ja siis hiljem selle müümisel saada raha, siis see tehing võib olla kahtlane, et kingite selleks, et mitte maksu maksma. Tulumaksu 24% ei pea maksma, kui müüte oma elukoha.  kahe aasta jooksul saab inimene müüa tulumaksuvabalt ühe elukoha – pole täpselt määratletud, kui kaua ta peab seal elama. Kui inimesel on korter, mida ta välja üürib, ning ta soovib seda müüa, ei ole tegemist tema alalise või peamise elukohaga. Seega, et kasutada tulumaksuvabastust, tuleks ise sinna korterisse mõneks ajaks tagasi kolida, kuni korter saab müüdud. Tulumaksuvabastus kehtib vaid siis, kui inimene kasutas korterit kuni müügini oma elukohana. Kinkelepingu mehele tegemiseks ei pea abielluma.

Lugupidamisega

Tere, Ostsin 2024. aasta lõpus maja, mis on ehitatud 2005. aastal. Maja seisukord müügi hetkel oli hea, kuid pärast teise korruse põrandakatete vahetust selgus, et kahes ühise seinaga toas on toimunud põranda vajumine (mille tekkepõhjus pärineb ajast enne ostu, kuid mida ei tuvastatud maja ülevaatusel). Tellitud ehitusekspertiis tuvastas, et probleem on põhjustatud ematala vajumisest, mis omakorda tuleneb maja ehituse käigus vale materjali kasutamisest. Müüja sõnul ei olnud ta olukorrast teadlik. Kas sellist olukorda võib käsitleda varjatud puudusena müügilepingu ja võlaõigusseaduse tähenduses?

Tere

Täname pöördumast! 

Kui müüja ehitas ise seda maja, siis ta müügi korral peaks ka vastutama selle eest.

Lugupidamisega

Kuidas saab vormistada müügilepingusse , et hilisemaid pretensioone ei arvestata. ? ( kui näidata, et territooriumil kasvab pargitatar )

Lepingusse ei ole võimalik siduvalt kirjutada, et hilisemaid pretensioone ei rahuldata. Küll aga tuleb lepingus kirjeldada ning esile tuua kinnisasja omadused, mille vastu võib ostjal olla huvi ja millest ostjat on teavitatud. Kui lepingusse märkida, et müüja on ostjale avaldanud ja ostjale on teada, et kinnistul kasvab näiteks pargitatar, ei ole ostjal hiljem võimalik sellele kui varjatud puudusele tuginedes nõudeid esitada. Sellisel juhul on lepingus taime olemasolu fikseeritud ja ostjal olnuks võimalik ostuotsusest soovi korral loobuda. Seega vastab müüdud asi lepingutingimustele ja puudub õigus sellele tuginedes nõude esitamiseks.

Soovin müüa maja. Territooriumil kasvab pargitatar . Kas see võib mõjutada maja hinda?

Kinnisasja väärtust mõjutavad mitmed asjaolud nagu asukoht, seisund, kinnisasja suurus jms. Agressiivse võõrliigi kasvamine kinnistul võib, ent ei pruugi kinnisasja hinda mõjutada. Igal juhul soovitan ostjale taime kasvust teada anda ja selle asukohta ka näidata. Siis saab iga ostuhuviline ise otsustada, kas see on tema jaoks probleem, kas ta soovib kinnisasja siiki osta ja kas Teie soovitud hind on tema arvates õiglane. Samuti väldite selliselt võimalikke nõudeid tulevikus nn varjatud puuduste tõttu.

Ostsime maja, mis anti meile üle 2024. aasta novembris. Müüja kinnitas korduvalt, et maja on ehitatud kvaliteetselt ning et täiendavad tööd ei ole vajalikud. Kahjuks selgus maja tavapärasel kasutamisel, et esinevad tõsised varjatud probleemid, mida ei olnud võimalik tavapärasel ülevaatusel märgata. Tegemist on puudustega, mis olid olemas juba enne müügilepingu sõlmimist. Tuvastatud on järgmised vead: 1. Kanalisatsioon – peatoru maja all on vajunud, mille tagajärjel tekivad ummistused ja äravool ei toimi. Lisaks on torustik paigaldatud 90° põlvedega, mis ei vasta nõuetele. Seda kinnitab ka Toruabi poolt koostatud ekspertiis. 2. Duširuumid (mõlemal korrusel) – trapid on omal käel valmistatud ja ebatihedad, mille tõttu on lekked kahjustanud kõrvalruumide seinu. 3. Hüdroisolatsiooni puudumine – mõlemas duširuumis puudub nõuetekohane hüdroisolatsioon, mille tagajärjel liigub niiskus konstruktsioonidesse. Et maja oleks võimalik tavapäraselt ja ohutult kasutada, tuleb teha ulatuslikud tööd: a) mõlemad duširuumid tuleb täielikult ümber ehitada (plaadid, trapid, hüdroisolatsioon); b) välja vahetada peamine kanalisatsioonitoru ja taastada põrandad. Nende tööde orienteeruv maksumus on ligikaudu 50 000 eurot (maja ostuhind oli 450 000 eurot). Küsimus: Kas ning millises ulatuses on meil võimalik müüjalt nõuda kahjuhüvitist varjatud puuduste regulatsiooni alusel ?

Küsimuses kirjeldatud puudused võivad tõepoolest leida käsitlemist varjatud puudustena, mis omakorda tähendab, et ostetud ese ei vasta lepingutingimustele. Sellisel juhul tuleks mõistliku aja jooksul puuduse avastamisest sellest müüjale teada anda ning pakkuda võimalust ja anda tähtaeg puuduse kõrvaldamiseks. Kui müüja oma vastutust ei tunnista või keeldub puuduse kõrvaldamisest või ei tee seda tähtaegselt, on Teil õigus rakendada õiguskaitsevahendeid ja esitada nõue. Kui puudused on sedavõrd olulised, et neist teades ei oleks asja ostetud, on võimalik lepingust taganeda ning nõuda kogu makstud raha tagasi tagastades samal ajal ka ostetud kinnisasi. Kui aga soovitakse kinnisasja siiski endale jätta, saab nõuda hinna alandamist ja enammakstu tagastamist summas, mis vastab puuduste kõrvaldamiseks kuluvale rahasummale.