Olen 2 korteri omanik. Minu teises korteris elab ja on sisse kirjutatud minu poeg. Kui tulevikus tekib tahtmine oma teine korter (kus ma ise ei ela) ära müüa, sii siis tuleb ilmselt siis tuleb mul ilmselt tasuda tulumaksu. Mul on plaan kinkelepinguga anda see korter poja omandisse. Kui pojal tekib tahtmine pärast omanikuks saamist müüa, siis kas tulumaksuvabalt müümiseks piisab, kui ta on korteris vähemalt 2 aastat elanud või peab ta olema olnud korteri omanik vähemalt 2 aastat?

Ei, tavalise korteri müügil ei nõua seadus, et teie poeg oleks olnud omanik vähemalt 2 aastat. Maksuvabastuse põhireegel on see, et müüdav korter peab olema tema tegelik elukoht kuni võõrandamiseni. Pelgalt sissekirjutus üksi ei pruugi piisata, kui tegelik elamine/elukoht oli mujal. Kaheaastane piirang puudutab üldjuhul seda, et sama elukoha maksuvabastust ei saa kasutada rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul.

Tulumaksuseaduse järgi on kinnisvara müügist saadud kasu üldreeglina maksustatav. Erandina ei maksustata korteri müügist saadud kasu siis, kui korter on eluruum, mida maksumaksja kasutas kuni müügini oma elukohana. See tähendab, et teie poja puhul on peamine küsimus mitte omandis oldud aja pikkus, vaid see, kas korter oli tema tegelik elukoht. Seadus ei ütle selle korteri puhul, et omanik peab olema olnud 2 aastat omanik. Kaheaastane omandinõue on seaduses eraldi nimetatud suvila või aiamaja puhul. Tavalise korteri või muu eluruumi puhul käib vabastus elukohana kasutamise, mitte kaheaastase omamise järgi. Riigikohus on selgitanud, et määrav on tegelik elukoht, mitte üksnes rahvastikuregistri kanne. Seega on sissekirjutus kasulik tõend, kuid vajadusel hinnatakse ka tegelikku kasutust.

Tere. Olukord on järgmine: korteril on 5 ühisomanikku (nad said oma osad pärandvarana, mis ei olnud jagatud) ning 1 kaasomanik. Kohus tegi otsuse ühisomandi / kaasomandi jagamise kohta ning korter tuleb müüa avalikul enampakkumisel. Kui kohtutäitur hakkas korterit arestima, tuli välja, et ühel ühisomanikul on võlg Maksu- ja Tolliameti suhtes ning Maksu- ja Tolliamet pani kinnistusraamatusse keelumärke ning ei luba korterit avalikul enampakkumisel müüa seni, kuni võlg ei ole tasutud. Nimetatud ühisomanik ei ole võla maksmisest huvitatud ning ütleb, et ei hakka sellega kunagi tegelema. Mina ühisomanikuna soovin võõrandada oma osa korterist ära, samas kohtuotsus ühisomandi / kaasomandi kohta on juba jõustunud, seega 1) kas ma saan alustada pärandvara jagamist notari juures ning hiljem müüa oma osa eraldi? 2) kas ja mismoodi ma saan mõjutada Maksu- ja Tolliametit lubada toiming läbi viia (võlg ei ole minu oma, mina aga soovin võõrandada oma osa ära) 3) kas ma saan esitada uue hagi ning viidates sellele, et enampakkumise korraldamisel tekkis tõrge (EMTA ei luba müüa seni, kuni võlg ei ole tasutud, võlg ei ole minu oma), nõuda vara jagamist muul viisil? 4) kas on olemas mingid teised variandid, kuidas teha nii, et ma võõrandan oma osa korterist ära. Aitäh!

Te kirjutate, et korteril on 5 ühisomanikku ning 1 kaasomanik. See tähendab, et korteriomand kuulus tõenäoliselt: 1/2 kaasomanikule, kes ei ole pärija, ja teine 1/2 kuulus pärandvara hulka, mille viis pärijat omandasid ühisomandina. Sellisel juhul ei ole viiel pärijal veel mõttelisi osasid selles 1/2 kaasomandi osas, vaid neil on üksnes ühine õigus sellele pärandvara hulka kuuluvale ½ kaasomandi osale. Sellest tulenevalt ei ole enne pärandvara jagamist tekkinud olukorda, kus igale pärijale kuuluks konkreetne mõtteline osa korteriomandist, mida ta saaks iseseisvalt võõrandada. Seega ei saa praeguste asjaolude põhjal eeldada, et Teil oleks võimalik lihtsalt alustada pärandvara jagamist ja seejärel müüa enda osa eraldi, kuna selleks tuleks arvestada juba jõustunud kohtulahendiga, millega on määratud korteriomandi müük avalikul enampakkumisel ning pärandvara jagamiseks muul viisil kui kohtulahendis kajastatud, peavad olema kõik pärijad nõus.
Te kirjutate, et korteriomandile on seatud Maksu- ja Tolliameti kasuks keelumärge. Siin tekib küsimus, et kas Maksu- ja Tolliameti kasuks seatud keelumärge puudutab kogu pärandvara ühisuses olevat 1/2 kaasomandi osa või üksnes selle pärija õigust pärandvara ühisuses, kellel on maksuvõlg? Siin oleks vajalik tutvuda kinnistusraamatu väljavõtte ning Maksu- ja Tolliameti poolt keelumärke seadmise aluseks olnud dokumendiga. Kui maksuvõlg on ainult ühel pärijal, ei saa üksnes keelumärke olemasolu põhjal järeldada, et kogu korteriomandit ei ole võimalik võõrandada. Enne pärandvara jagamist kuulub pärandvara pärijatele ühiselt ning üksikul pärijal ei ole õigust käsutada konkreetset pärandvara eset ega sellele kuuluvat mõttelist osa. Seetõttu on oluline välja selgitada, kas keelumärge on seatud võlgnikust pärija õigusele pärandvara ühisuses või kogu korteriomandile ning milline on selle tegelik õiguslik ulatus. Soovitaks pöörduda Maksu- ja Tolliameti poole või kohtutäituri poole, kes Teid Maksu- ja Tolliameti nõudest teavitas, ning paluda kirjalikult selgitada: 1) kes on Maksu- ja Tolliameti ees võlgnik (kas pärija, pärandaja või kaasomanik); 2) milline on võlasumma; 3) millisel õiguslikul alusel on keelumärge seatud; 4) kas ja millistel tingimustel oleks Maksu- ja Tolliamet nõus andma nõusoleku korteriomandi võõrandamiseks või kohtulahendi alusel toimuva avaliku enampakkumise läbiviimiseks.
Kui kohtulahendi täitmisel toimuvast korteriomandi müügist saadavast rahast oleks võimalik esmalt rahuldada Maksu- ja Tolliameti nõue ning alles seejärel jaotada ülejäänud müügitulu omanike vahel, ei ole esmapilgul näha, kuidas selline müük kahjustaks Maksu- ja Tolliameti, kui võlausaldaja huve. Riigikohus on samuti selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel võib kinnisasi võõrandada koormatisest vabana ning müügitulemist rahuldatakse esmalt koormatistega tagatud nõuded ning alles seejärel jagatakse ülejäänud müügitulu kaasomanike vahel. Seetõttu ei näe ma käesolevas olukorras esmast vajadust esitada uut kaasomandi lõpetamise hagi või nõuda kohe vara jagamist muul viisil. Kuna olemas on juba jõustunud kohtulahend, tuleb esmalt hinnata, kas probleem seisneb üksnes selle täitmisel tekkinud takistuses ning kas Maksu- ja Tolliameti seisukoht keelumärke tõttu müüki mitte lubada on põhjendatud. Alles pärast seda saab hinnata, kas uue kohtumenetluse algatamiseks võiks üldse olla alus.
Ühe võimalusena võib sõltuvalt võlasummast kaaluda ka võla tasumist võlgniku eest. Sellisel juhul lõpeb Maksu- ja Tolliameti nõue vastavas ulatuses ning kaob alus keelumärke säilitamiseks, kui muid takistusi ei esine. Samas ei tähenda see automaatselt, et Maksu- ja Tolliameti nõue läheks Teile üle. Küsimus, kas Teil tekib võlgniku vastu tagasinõudeõigus või toimub nõude üleminek seaduse alusel, sõltub konkreetsetest asjaoludest ning võib vajada täiendavat õiguslikku hindamist. Samuti tuleks üle vaadata kaasomandi lõpetamise kohtulahendi resolutsioon ning see, kuidas on ette nähtud müügitulu jaotamine. Kui kohtulahendis on määratud, millises ulatuses või millistel alustel müügitulu poolte vahel jaotatakse, ei saa eeldada, et Teil oleks õigus Teie poolt tasutud summa automaatselt müügitulust maha arvata. See sõltub nii kohtulahendi sisust kui ka sellest, kas Teil on võlgniku vastu tekkinud tagasinõudeõigus. 
Käesolevas olukorras sõltub edasine lahendus eelkõige sellest, millise ulatusega on Maksu- ja Tolliameti seatud keelumärge ning kas see tegelikult takistab jõustunud kohtulahendi täitmist. Alles pärast nende asjaolude selgitamist saab hinnata, kas on vajalik uus kohtumenetlus või on võimalik olemasolev kohtulahend siiski täita.

Tere! Pöördun teie poole, kui kinnisvara Müüja. Nimelt sai mõni kuu tagasi müüdud kinnisvara, 70ndatest aastatest puitkarkassiga elumaja, mida eelmised omanikud enne meid on 2000ndate alguses renoveerinud. Elasime seal u. 6 aastat ning selle aja sees meil probleeme ei esinenud. Suuri renoveerimistöid me ei teinud, peamiselt pisiremont, et endal hubane oleks. Kuna mõistsime, et müüme vana puitmaja siis panime notari poolt kinnitatud lepingusse lisa punktid, millega Ostja enne notarisse minekut sai tutvuda ja hiljem notari juures ka allkirjaga nõustus. Punktid on: 1.11.10.2. Müüja ei ole avanud hoone konstruktsioone ega teostanud konstruktsioonide ekspertiisi ning seetõttu ei ole Müüja teadlik seinakonstruktsioonide ega soojustuse seisukorrast ega nende vastavusest ehitusstandarditele, elamu fassaad või soojustus võib vajada tulevikus renoveerimist või täiendavaid töid; 1.11.10.3. elamu vannituba on amortiseerunud ning võib vajada täielikku või osalist remonti, Müüja ei ole hinnanud vannitoa konstruktsioonide, torustike ega seinte ja põrandate all olevate kihtide tehnilist seisukorda ega ei saa kinnitada võimalike varjatud kahjustuste puudumist; 1.11.10.4. elamu I korrusel paikneb ahi, mille seisukord võib eeldada tulevikus renoveerimist või parandamist, Müüja on Ostjat teavitanud, et elamu kütmiseks võib olla otstarbekas kasutada täiendavaid või alternatiivseid kütteallikaid; 1.11.10.5. elamus esineb pooleliolevaid või täielikult teostamata remondi- ja viimistlustöid, sealhulgas, kuid mitte ainult, võivad olla osaliselt viimistletud või täielikult viimistlemata aknapaled, siseviimistluse detailid ning muud väiksemad ehitus- ja viimistlustööd; Ostja avastas aga nüüd vannitoa seina renoveerides veekahjustused ning kindlustusfirma nimetas need pika aja jooksul tekkinud varjatud veaks. Ostja soovib nüüd, et me ehituskulud hüvitaks. Miks vaatamata lepingus olnud hoiatustele oli Ostjal õigus eeldada, et: torustik on korras; konstruktsioonid ei ole mädanenud; selline kahjustus ei kuulu vana ja remontivajava puitkarkassiga vannitoa tavapärase riski hulka? Kuidas saan mina müüjana kaitsta end ostja nõuete eest, kui ostulepingus on võimalikud probleemkohad juba välja toodud? Hetkel tundub, et vastutan justkui iga asja eest, mis kuskilt seina seest välja tuleb. Tänan abi eest!

Müüja ei vastuta automaatselt iga puuduse eest, mis pärast müüki ilmneb. Kinnisasja müügis sõltub vastutus peamiselt sellest, kas puudus oli olemas üleandmise ajal, kas ostja võis seda mõistlikult ette näha või pidi teadma, mida lepingus täpselt kokku lepiti, ning kas müüja teadis või pidi puudusest teadma ja jättis selle avaldamata. Teie kirjeldatud lepingupunktid võivad müüjat aidata, kuid need ei välista vastutust igal juhul. Samas ei tähenda ka ostja väide „varjatud viga” veel automaatselt, et teie peate remondi kinni maksma.

Ostja peab puudusest müüjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama.
Kui ostja tugineb lepingupiirangust hoolimata sellele, et teie siiski vastutate, peab ta tavaliselt vaidluses näitama, et puudus oli olemas juba üleandmise ajal.
Teie ei saa tugineda vastutust piiravale kokkuleppele siis, kui te tegelikult teadsite või pidite teadma puudusest ja jätsite selle ostjale avaldamata.
Üldsõnaline vastutuse välistus on nõrgem kui konkreetne riskikokkulepe. Teie lepingus on positiivne see, et riskid olid kirjeldatud üsna konkreetselt vannitoa, konstruktsioonide ja ahju lõikes.
Kui ostja nõuab ehituskulude hüvitamist, ei pea müüja automaatselt nõustuma ostja valitud tööde mahu, lahenduse või hinnaga. Vaidluse korral hinnatakse ka seda, milline kulu on puuduse kõrvaldamiseks vajalik ja mõistlik.
Müüja kaitseks on tähtis säilitada kõik tõendid: müügikuulutus, leping, notariaalne lisa, fotod müügiaegsest seisukorrast, kirjavahetus, üleandmise andmed, info selle kohta, et kuue aasta jooksul probleeme ei ilmnenud.
 

Korteri eelmine omanik teostas korteriruumides projektikohased muudatused – rajati eraldi sissepääs ning hoone fassaadi ventilatsiooniavad. Pikka aega ei tekkinud korteriomanikel nende muudatuste suhtes vastuväiteid ega küsimusi. Pärast korteri omaniku vahetumist avaldasid mõned korteriomanikud rahulolematust olemasolevate muudatuste suhtes. Küsimus pandi kirjalikule hääletusele ning otsus võeti vastu häälteenamusega (50% + 1 hääl). Selle otsuse alusel kanti olemasolevad muudatused ka hoone fassaadi uude projekti. Korteriühistu põhikirja punkti 6.10 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui selles osaleb üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest, ning otsused võetakse vastu kohalviibinud liikmete häälteenamusega. Praegu on uus juhatuse esimees pöördunud arhitektuuriameti poole ning saanud suulise selgituse, et selliste küsimuste lahendamiseks on vajalik kõigi korteriomanike ehk 100% nõusolek. Palun selgitada, kas see seisukoht vastab kehtivale õigusele, ning viidata konkreetsetele õigusnormidele, mille alusel sellisel juhul nõutakse kõigi korteriomanike nõusolekut. Samuti palume arvestada asjaolu, et nimetatud muudatused olid teostatud juba aastaid tagasi projekti alusel ning eksisteerisid korteri omandamise hetkel.

ÕIGUSLIK HINNANG
1.    Asjaolud
Korteri eelmine omanik teostas aastaid tagasi ehitusprojekti alusel korteriga seotud muudatused, mille käigus rajati eraldi sissepääs ning hoone fassaadile ventilatsiooniavad. Muudatused olid avalikult nähtavad ning eksisteerisid pikka aega ilma korteriomanike või korteriühistu sisuliste vastuväideteta.
Pärast korteri võõrandamist uuele omanikule avaldasid mõned korteriomanikud muudatuste suhtes rahulolematust. Küsimus pandi kirjalikule hääletusele ning korteriomanike häälteenamusega võeti vastu otsus, mille kohaselt olemasolevad muudatused jäid alles ning need kajastati ka hoone uues fassaadiprojektis.
Seejärel on korteriühistu uus juhatuse esimees viidanud arhitektuuriametist saadud suulisele seisukohale, et selliste muudatuste tegemiseks oleks olnud vajalik kõigi korteriomanike ehk 100% nõusolek.
2.    Õiguslik raamistik
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg 1 kohaselt:
„Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.“
Samas sätestab KrtS § 38 lg 2:
„Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuseks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab käesoleva seaduse § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma.“ 
KrtS § 39 kohaselt:
„Kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada käesoleva seaduse § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega.“ 
Justiitsministeeriumi selgituste kohaselt ei nõua iga kaasomandi eset puudutav muudatus automaatselt kõigi korteriomanike nõusolekut. Kui muudatus on käsitatav kaasomandi eseme ajakohastamisena ning sellega ei kahjustata ühegi korteriomaniku õigustatud huve ülemääraselt, võib otsuse vastu võtta seaduses sätestatud häälteenamusega. 
3.    Hinnang konkreetsele olukorrale
Pelgalt asjaolust, et muudatus puudutab hoone fassaadi kui kaasomandi eset, ei saa järeldada, et alati on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
Selleks, et nõuda 100% nõusolekut, tuleb esmalt tõendada, et:
a) tegemist oli KrtS § 38 tähenduses olulise ümberkorraldusega;
b) muudatus mõjutas teiste korteriomanike õigusi ulatuses, mida nad ei pea tavapäraselt taluma;
c) muudatust ei saa käsitada KrtS § 39 mõttes kaasomandi eseme ajakohastamisena.
Üksnes suuline väide, et vajalik oli kõigi korteriomanike nõusolek, ei ole õiguslikult piisav. Selline seisukoht peab tuginema konkreetsele õigusnormile ja asjaolude analüüsile.
4.    Uue korteriomaniku õiguspärane ootus
Oluline on asjaolu, et uus omanik omandas korteri olukorras, kus:
•    eraldi sissepääs oli olemas;
•    ventilatsiooniavad olid olemas;
•    muudatused olid aastaid avalikult nähtavad;
•    korteriühistu ei olnud nõudnud nende eemaldamist;
•    muudatused olid kajastatud ehituslikes lahendustes ja hiljem ka fassaadiprojektis.
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 kohaselt tuleb õigusi teostada heas usus.
Hea usu põhimõttest tuleneb, et olukorras, kus korteriomanikud on aastaid muudatusi talunud ning loonud nende õiguspärase püsimise mulje, tuleb eriti hoolikalt hinnata, kas hilisem nõue nende kõrvaldamiseks on kooskõlas õiguspärase ootuse põhimõttega.
5.    Häälteenamusega vastu võetud otsuse tähendus
Asjaolu, et korteriomanikud võtsid hiljem vastu otsuse olemasolevate muudatuste säilitamise kohta ning need muudatused kajastati ka hoone fassaadiprojektis, näitab vähemalt seda, et korteriomanike enamus ei pidanud muudatusi hoonet kahjustavaks ega teiste omanike õigusi ülemääraselt riivavaks.
Kuigi häälteenamusega vastu võetud otsus ei saa tagantjärele asendada seaduses nõutavat kokkulepet juhul, kui see oli tõepoolest nõutav, on selline otsus oluline tõend hindamaks korteriomanike tegelikku tahet ning muudatuste mõju ulatust.
6.    Kokkuvõte
Olemasolevate asjaolude põhjal ei ole võimalik teha järeldust, et vaidlusaluste muudatuste puhul oli tingimata vajalik kõigi korteriomanike 100% nõusolek.
Sellise väite esitaja peab põhjendama:
•    millise õigusnormi alusel loetakse eraldi sissepääs ja ventilatsiooniavad KrtS § 38 tähenduses oluliseks ümberkorralduseks;
•    milliste korteriomanike õigusi ja kuidas need muudatused kahjustavad;
•    miks ei ole kohaldatav KrtS § 39;
•    miks ei oma tähtsust asjaolu, et muudatused eksisteerisid aastaid enne praeguse omaniku korteri omandamist ning neid on hiljem häälteenamusega aktsepteeritud.
Kuni sellist põhjendust ei ole esitatud, ei saa üksnes suulise seisukoha alusel järeldada, et olemasolevad muudatused on õigusvastased või et nende säilitamiseks on vältimatult vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
Kui korteri ostu-müügi hetkel olid eraldi sissepääs ja ventilatsiooniavad juba olemas ning nähtavad, võis ostja mõistlikult eeldada, et tegemist on väljakujunenud ja aktsepteeritud olukorraga. Sellist õiguspärast ootust on kohtud omandiõiguse vaidlustes korduvalt pidanud oluliseks asjaoluks, eriti kui teised omanikud on muudatusi aastaid talunud ega ole nende kõrvaldamist nõudnud.

Viited: Korteriomandi- ja korteriühistuseadus: https://www.riigiteataja.ee/et/akt/123122022004 

Justiitsministeeriumi selgitused: https://www.justdigi.ee/sites/default/files/documents/2022-02/Korteriomandi-%20ja%20korteri%C3%BChistuseaduse%20(KrtS)%20KKK.pdf 

Tere, tekkib selline küsimus. on soov ära anda korteri oma õele. KIuidas tehing on õigeks vormistada ja mis maksud tuleb maksta.

Juhul kui soovite korteri õele tasuta üle anda, on tegemist kinkelepinguga. Kui soovite, et õde tasub korteri eest kokkulepitud summa, on tegemist müügilepinguga. Kinnisvara võõrandamise lepingu (nii müügi- kui kinkelepingu) sõlmimiseks tuleb pöörduda notarisse, kes koostab ja tõestab lepingu ning edastab selle Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale omandiõiguse kande muutmiseks. Lepingu sõlmimisel tuleb tasuda notari tasu ja riigilõiv, mis arvutatakse korteri väärtuselt.
Kinkelepingu sõlmimisel ei teki üldjuhul tulumaksukohustust ei kinkijal ega kingisaajal. Samas tuleb arvestada, et kui kingisaaja müüb korteri tulevikus edasi, võib tal tekkida tulumaksukohustus, kui müügile ei kohaldu tulumaksuvabastus.
Müügilepingu puhul võib müüjal tekkida tulumaksukohustus müügist saadud kasult. Tulumaksu ei pea tasuma juhul, kui võõrandatakse eluruum, mida müüja kasutas kuni müügini oma elukohana, ning maksuvabastust ei ole sama maksuvabastuse alusel kasutatud rohkem kui üks kord kahe aasta jooksul. Endale sobiva notarite saate leida siit https://www.notar.ee/et/notarid/nimekiri

Ma elan ja olen sisse kirjutatud Tallinnas, kuid mu ema elab Tartus. Mu emale kuulub Tartus kaks korterit. Ühes neist elab tema ise ning teises viibin aeg-ajalt mina ning tasun kõik selle teise korteri kommunaalkulud. Nüüd oleme otsustanud, et mu ema soovib selle teise korteri mulle kinkida. Samas ei arva ma, et mul seda korterit Tartus tegelikult enam vaja oleks, ning sooviksin seda müüa, et finantseerida endale uue korteri ostu Tallinnas. Minu küsimus on järgmine: kui mu ema kingib selle korteri mulle ning see on olnud minu üks peamistest elukohtadest viimased paar-kolm aastat (ja ma suudan seda vajadusel tõendada) ning kui ma kirjutan ennast selle teise korteri sisse, kas ma pean selle korteri müügilt tasuma tulumaksu, kui müün selle kahe aasta jooksul?

Lühike vastus küsimusele on, et  kinnisvara müük küsimuses kirjeldatud juhul võib olla tulumaksuvaba, kuid ainult juhul, kui müüdav korter oli/on teie tegelik elukoht enne selle müümist. Siiski tuleks arvestada allpool märgituga.

Rahvastikuregistris tehtav elukoha registreering ei ole seejuures määrava tähtsusega, kuigi on ka samuti tähendust omav. Seega oluline on müüdava korteri kasutus tegeliku elukohana ning samuti asjaolu, et te ei ole kahe aasta jooksul samal alusel tulumaksuvabastust kasutanud. Tegeliku elukohana kasutamist saab tõendada kommunaalkulude tasumise, korteris isiklike asjade olemasolu, side töö- ja pereeluga, faktilise elamise ja ka muude faktilist tähtsust omavate asjaoludega. Seadus ei sätesta selle tulumaksuvabastuse rakendumise jaoks nõuet, et korter peaks olema müüja omanduses enne müüki kaks aastat.

Kui tegelik müüja elukoht on olnud Tallinnas ja Tartus asuvat korterit kasutatakse vaid aeg-ajalt, võib maksuvabastuse rakendumine osutuda vaieldavaks.

Abikaasa surma korral saime koos kahe pojaga päranduseks õigusjärgselt tagastatud maa,mille omakorda abikaasa päris oma emalt.Üks poeg loobus pärandist minu kasuks ja teine kinkis oma osa mulle. Kui nüüd tekib mul soov seda maad müüa,kas siis tuleb saadud tulult maksta tulumaksu?

Vastuvõetud pärandvara ei ole tulumaksuga maksustatav. Kui te aga müüte pärandvarana saadud kinnisvara, mida te ei ole kasutanud oma elukohana või kinnistut, mis on teie nimel olnud küll vähemalt 2 aastat, kuid mille olulise osaks ei ole suvila või aiamaja ning kinnistu suurus on vähemalt 0,26 hektarit, siis tuleb müümisel tasuda tulumaksu kasu pealt. Kasu on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Kasust on õigus maha arvata müügiga otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Pärandina saadud vara soetamismaksumuseks loetakse üksnes pärija tehtud kulud.

Tere! Olen saanud pärandvara suure kinnistu koos kaasomanikuga, kelleks on alaealine laps. Alaealise lapse eestkostjal on kohtumäärus tema nimel kinnistu müügiks. Lisaks on meil omavaheline kokkulepe, et kinnistu müügist saan mina 2/3 ja teine kaasomanik 1/3, kuid mitte vähem kui 50 000 eurot, mis on ka märgitud kohtu määruses. Kinnistu väärtus on 155 000 eurot. Mul siit küsimus, kuna kinnistu on juba aasta müügis olnud ja huvilisi ei ole, kuid vajab edasi hooldamist ja sealseid hooneid parendada, kas mina võin osta ära teise poole osa 50 000 eest nagu kohtumääruses on öeldud?

Kohtumäärust nägemata vastust anda ei saa. Soovitan teil pöörduda teile sobiva notari poole ning broneerida aeg konsultatsiooniks. Saate notarile näidata kohtumäärust ja saate vastuse, kas nimetatud määruse alusel saate ise osta alaealisele kuuluva kaasomandi osa või kas nimetatud kohtumäärus lubab kaasomandi lõpetamist selliselt, et tasute teisele kaasomanikule kaasomandi lõpetamise eest hüvitist. Notarid leiate siit https://www.notar.ee/et/notarid/nimekiri

Esmalt ei oma perele kuuluvate kinnisasjade hulk/arv põhimõttelist tähendust. Seega, kui perele kuulub samas linnas kaks või ka enam korterit, on see lihtsalt fakti küsimus. Maksu- ja Tolliameti veebilehel (https://www.emta.ee/eraklient/maksud-ja-tasumine/maksustatavad-tulud/kinnisvara-voorandamine/elukoha-voorandamine) antud selgituse kohaselt kui inimene võõrandab eluruumi, mida ta kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana, siis võõrandamisest saadud kasu on maksuvaba ja tulumaksuga ei maksustata.

Tulumaksuseadus ei piiritle, mitu päeva aastas peab eluruumi kasutama, et seda saaks nimetada elukohaks. Inimesel võib olla samaaegselt kasutuses kaks või enam elukohta. Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht. Tegeliku elukoha kindlakstegemine on iga maksuvabastuse juhtumi puhul seega fakti tõestamise küsimus. Maksuvabastust saab rakendada vaid ühele müügitehingule kahe aasta jooksul. Tehingute vahelist kahte aastat loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Korteri A võõrandamisel reeglina müüja annab müüdud kinnisvara üle ju kinnisvara ostjale ning seega peab ta korteri A vabastama. Korterisse B kolimise ajahetk peale korteri A müüki on võimalik koheselt. Samas oleks soovitav elada korteris A kuni selle võõrandamiseni. Kinnisvara müügiprotsess võib võtta pikema aja. Küsimuses osundatud Riigikohtu lahend  3-20-960 on küsimuses kajastatud olukorra puhul kohaldatav.

Tere. Me elukaaslasega soovime meie maamaja kirjutada minu nimele. Ostes 4 aastat tagasi sai see teatud põhjustel kaasa nimele. Kuidas oleks juriidiliselt kõige mõistlikum seda teha? Kas kinkelepinguna või on veel midagi? Head

Kui te kinnisvara omandamisel elukaaslasele midagi tasuma ei pea, siis on tegemist kinkelepinguga. Kinkelepinguga kohustub üks isik (kinkija) tasuta teisele isikule (kingisaaja) üle andma talle kuuluva eseme ja tegema võimalikuks omandi ülemineku kingisaajale või tasuta varalisest õigusest kingisaaja kasuks loobuma või muul viisil kingisaajat rikastama (VõS § 259 lg 1).Kinkelepingu puhul tuleb silmas pidada, et kinkelepingust on võimalik jämeda tänamatuse korral taganeda. 
Kui on tegemist müügilepinguga, siis ei ole võimalik lepingust taganeda jämeda tänamatuse alusel. Müügilepinguga on tegemist, kui üks osapool kohustub omandamisel tasuma teisele osapoole ostuhinna rahas. Antud juhul ei tule välja, et kuidas toimus maamaja ostu finantseerimine – s.t. kas võis olla, et te andsite ostuks laenu? Juhul kui jah ning laenu tagastamise tähtaeg on käes, siis on võimalik sõlmida müügileping, kus müügihinna tasumine toimub laenu tasaarvestamisega. Kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist (VõS§ 197 lg 1).