Tere! Kas oskate aidata murega, nimelt ostsin maja, käisin enne ostmist seda ka koos maakleri, omanikuga ja kahe sõbraga vaatamas. Omanik ütles kõigi kuuldes, et vallavesi tuleb krundile ja suundub nii majja, kui ka saunahoonesse, aga kuni oli külm aeg, siis kraanid on kinni keeratud. Nüüd avastasin remondiga kanalisatsioonini jõudes, et ühendused puuduvad. Vallast tulev vesi suundub ainult elumajja. Truubi alt paistab sauna poolt tulev toruots, aga selle seisukorda on võimatu ilma lahtikaevamata hinnata. Lepingusse sai kirja selline punkt: "sauna läheb elamu juurest veetrass, mille saab vajadusel ühendada, selleks on valmidus olemas. Praegu saunas vett pole." Mul ei olnud lepingu sõlmimisel vastuväiteid, sest mulle kinnitati vaatamas käies, et ühendus on olemas, ainult kraan on kinni (praegu saunas vett pole). Eelmine omanik väidab, et pole valeinfot andnud. Kas sellise kaasuse puhul on võimalik üldse ostjana õigeks jääda? On siin tõlgendusruumi? Mis oleks edasised sammud?

Baasküsimuseks on, kas ostetud asi vastab lepingutingimustele ehk kas tal on kõik omadused, milles on nii lepingus kui lepingueelsetel läbirääkimistel kokku lepitud. Kui jutt kraanist oli vaid suusõnaline ja lepingusse sai kirja, et olemas on valmidus sauna trassi ühendamiseks, vastab asi lepingutingimustele, kui selline valmidus olemas on. Küsimuses antud informatsiooni põhjal kaldus uskuma, et valmidus on olemas ja seega ei ole tegemist puudusega. Kui aga trass osutub amortiseerunuks, ei ole enam olemas valmidust trassi ühendamiseks ja tegemist on tõenäoliselt lepingule mittevastava asjaga ning ostjal on õigus nõuda, et müüja oma kulul kõrvaldaks puuduse ehk vahetaks amortiseerunud trassi toimiva vastu kuni ühendamiseni.

Ostsin 2024. aasta juulis ridaelamu, mille dokumentide pidi olema korras, välja arvatud küttesüsteemi muudatus (õhk-vesi asemel registris elektriküte). Nüüd on selgunud, et ridaelamul puudub kasutusluba, millest polnud ostmisel teada. Tehing toimus maakleri vahendusel. Müügilepingus on loetletud teiste samas majas olevate boksid kasutuslubade numbrid, mistõttu jäi mulje, et ka minu ostetaval boksil on kasutusluba olemas — tegelikkuses aga puudub see. Kasutusloa puudumisest ei olnud tehingus kusagil juttu; pank väljastas laenu ja sõlmiti ka kodukindlustus, mistõttu ei ole usutav, et selline puudus oleks olnud teada. Kas sellises olukorras on tegemist varjatud puudusega ja kas mul on õigus nõuda müüjalt kahju hüvitamist?

Kui ostu-müügi lepingus on kirjas, et esemel on kasutusluba või puudub märge selle puudumise kohta, võib olla tegemist olukorraga, kus ostetud ese ei vasta lepingutingimustele. Esmalt tuleks pöörduda müüja poole, anda teada ilmnenud mittevastavusest ja teha ettepanek kasutusloa menetluse algatamiseks ja selle läbi viimiseks müüja kulul. Soovitan seejuures anda mõistliku tähtaja. Kui müüja mittevastavust tähtaegselt ei kõrvalda, saate selle kõrvaldada ise ja esitada nõude kasutusloa saamisega seotud kulude hüvitamiseks.

Minu abikaasa päris ema surma järel 1/6 osa majast . Koos õdedega tahavad seda müüa. Maakleril lepingus punkt: 4.10. Käsundiandja kinnistab, et on juhul kui ta on perekonnaseisult abielu, siis abikaasa on nõus kinnistu müügiga lepingus märgitud tingimustel. Kas see on seaduspärane?

Tõenäoliselt on tegemist maaklerlepingu tüüpvormiga, mis sõlmitakse mistahes viisil omandatud kinnisasja müümiseks maakleri vahendusel. Punkt omab tähtsust aga vaid juhul, kui tegemist on abikaasade ühisvaraga. Päritud kinnisasi ei kuulu abikaasade ühisvara koosseisu ja selle müümiseks ei ole abikaasa nõusolekut vaja. Viidatud punkti sisaldumine maaklerlepingus ei ole õigusvastane, küll aga ei oma see tähtsust küsimuses kirjeldatud tehingu tegemisel.

Maakler lisas meie kinnisvara müümisel kuulutusse ja müügilepingusse elektri peakaitse suuruseks 3x25amprit. Meie ei osanud talle ise päris kindlat vastust anda, arvasime, et võib olla 25 amprit, aga kindlasti peab maakler ise üle kontrollima selle info. Rohkem me sellest ei rääkinud ka. Tegelikult oli kinnisvara peakaitsme suurus 3x15 amprit. Nüüd nõuavavad uued omanikud meilt, et maksaksime amprite vahe kinni. Lisainfoks, et notariga oli meil suuline leping, tasu on ülekandega tuvastatav. Kas meil on õigus nõuda maaklerilt tema hooletuse tõttu selle summa hüvitamist? Summa võib tulla 3500.- kanti

Müüdava asja läbirääkimistel ostjale avaldatud omaduste tegelikkusele vastavuse eest vastutab müüja. Lisaks müügikuulutusele tuleb vaadata ka notariaalset lepingut ja kuidas on lepingus elektrivarustuse kohta kokku lepitud. Kui lepingus vastavad andmed tegelikkusele, ei ole tegemist mittevastavusega. Kui aga lepingus on samad andmed, mis müügipakkumises või puuduvad vastavad andmed hoopis tuleb lähtuda pakkumusest ja ostja ees vastutab ikkagi müüja. Küll võib müüjal olla õigus nõuda kahju hüvitamist maaklerilt, kui müüja suudab tõendada, et peakaitsme suuruse välja selgitamine oli maakleri ülesanne.

Tere, ostsin kohtutäituri käest korteri. Esialgne suhtlus oli, et Kü võlad jäävad võlgniku kanda ja valduse üleandmine toimub avalduse alusel. Nüüd käskis kohtutäitur võlgnik ise üles otsida, et leppida võtmete üle andmine, mis muidugi on võimatu sest võlgnik ei vasta. Samuti nõuab kü minult kü võla tasumist. Mis ajast lähevad kohustused mulle üle? Registrisse kanne tehtud ja mina omanikuna märgitud. Aga korterisse ei ole sissepääsu ja ei saa fikseerida ei elektrit ei vett. Tänan

Tere

Täname pöördumast! 

Vastus Teie küsimusele on postitatud ja nähtav

Siin tuleb lähtuda sellest, kuidas kokkulepe oli fikseeritud kirjalikult, üld juhul ikkagi kui müük toimub läbi täituri, siis ka tema peab võtmed üle andma ja korteri müügist peavad olema võlad kaetud ja mis jääb puudu on võlgniku kanda.

Lugupidamisega

Küsimus puudutab 3 aastat tagasi pangalaenuga ostetud korterit, millele müüja esitas Arcovara poolt teostatud hindamisakti. Hiljuti selgus, et hindamisakt osutus mittevastavaks EHR andmetele. Eksperthinnangus on kirjas kortermaja välisseina materjalina väikeplokk, EHRi andmetel on aga hoone materjaliks puitsõrestik. Kuna kinnisvara eksperdi hinnangul on see oluline faktor, mis mõjutab kinnisvara väärtust ja ka pangale on esitatud laenu tagatiseks oleva vara kohta valeandmed, siis kűsin: Kas antud juhul on ostu- müügileping kehtiv/kehtetu? Kes vastutab? Kas on alust nõuda kompensatsiooni?

Oluline ei ole, millest hindaja lähtus hindamisakti koostades vaid milliste omadustega hoone osa müügilepingu järgselt osteti. Kui lepingus on kirjas samad omadused (puitsõrestik), on ostja teadnud, mille ta ostab ja ei saa mittevastavusele tugineda ega hüvitist nõuda.

Korteri müüja tühistas notari ning pole mitu kuud tehinguni jõudnud, tuuakse ettekäändeid, kuid korterit pakutakse avalikult teistele müügiks ja tehakse müügitööd teistele. Korteriga sai tehtud kulutused - kahe korteri hindamisaktid. Kas müüja on kohustatud selle mulle hüvitama? Asjaga on seotud ka maakler.

VÕS § 14 loob läbirääkimisi pidavate isikute vahel seadusest tuleneva võlasuhte. Läbirääkimiste tulemuseks võib, aga ei pruugi olla lepingu sõlmimine. Läbirääkimiste käigus tekib vastastikune kohustus arvestada teise poole õiguste ja huvidega VÕS § 14 kohaselt. VÕS § 14 lg-s 3 teises lauses reguleeritud lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumise korral saab kahjustatud pool esitada kohustust rikkunud poole vastu kahju hüvitamise nõude VÕS § 115 järgi, nn usalduskahju nõue. Nõue usalduskahju hüvitamiseks hõlmab eelkõige lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud kulutusi ehk kulutusi, mis on kantud seoses läbirääkimiste pidamisega eeldades heas usus, et teine läbi rääkiv pool soovib samuti  lepingut sõlmida, nagu näiteks kulutused lepinguobjekti hindamiseks ja lepingu ettevalmistamiseks.

Tere, ostsime 3 aastat tagasi jõe äärde maja. Kuulutuses on ehitusaastaks märgitud 1997. Krundil asub jõe ääres pumbamaja, millele on ehitatud väike suvemaja, see on ka kuulutuses kirjas. Nüüd on esitanud naabrid kaebuse ebaseaduliku ehitise kohta, ja suhtleme vallavalitsusega, kes nõuab ehitise lammutamist. Kuigi ehitis on alla 20 m2 suur ja alla 5m kõrge, on võetud alates 2004.aastast vastu lida seadusi: 15.06.2004 määruse nr 73 kohasesse lõhe, jõeforelli, meriforelli ja harjuse kudemisja elupaikade nimistusse; 16.06.2005 määrusega nr 144 „Hoiualade kaitse alla võtmine Harju maakonnas“ Mis on meie võimalused? Mis on kinnistu müüa kohustused? Kinnistu ostmisel ei teadnud me midagi nendest probleemidest. Kes peaks siis selle rajatise lammutama ja kas üldse peab? Seose sellega väheneb ju ka meie kinnisvara väärtus ja me ei oleks selle hinnaga seda ostnud. Ette tänades

Kui kinnisasjal paikneb ebaseaduslik ehitis, tuleb kinnisasja omanikul see seadustada või kui seadustamine osutub võimatuks, lammutada. Kui ebaseaduslikust ehitisest müümise ajal ei informeeritud ja hinna määramisel arvesse ei võetud ning kinnisasi müüdi koos ehitisega, mis nüüd tuleb lammutada, võib tegemist olla lepingutingimusele mittevastavusega, mille eest vastutab müüja. Esmalt soovitan anda müüjale kujunenud olukorrast teada ja küsida, milline on müüja ettepanek olukorra lahendamiseks. Kui müüja olukorra lahendamisega hakkama ei saa, võib olla asjakohane nõuda hinna alandamist või kui puudus on sedavõrd oluline, et Teil kadus huvi kinnisasja omada, lepingust taganeda.

Tere! Ostsin 2022a. oktoobris äsja renoveeritud korteri. Eelmise aasta novembris ajas pesumasina tihendi vahelt vett välja ja avastasin siis, et vesi jooksis pesumasina alla, mitte trapi suunas. Pesumasina ja kraanikausi aluse osa kalle on valele poole 6mm. Andsin korteri eelnevale omanikule teada probleemist. Algselt lubas, et laseb ümber teha põranda, aga kuna jõulud tulemas siis jõtame asja uude aastasse. Nüüd keeldub põrandat ümber tegemast. Samuti avastasin, et köögi ja kordiori laminaat põrandale on lohud sisse vajunud. On silmaga nähtav. On ka olemas üks müüja poolt edastatud pilt põranda karkassist ja paar inimest on nüüd öelnud, et põranda karkass tundub olevat valesti ehitatud. Kas need vead liigituvad "varjatud vigade" alla ja kas mul on õigust nõuda vigade likvideerimist või kompensatsiooni? Kuna korteri ostust on nüüdseks möödas juba 2,5a siis kas olen hiljaks jäänud sellega? Mõistlik pretensioonide esitamise tähtaeg on vist 2 aastat.

Kirjelduse kohaselt võib olla tegu varjatud puudusega. Varjatud puudus ongi oma olemuselt selline kokkulepitud omadustele mittevastavus, mida ei olnud võimalik tavapärase ülevaatuse käigus märgata ja mis ilmneb hiljem, sageli alles seoses mõne muu probleemiga või remondi alustamisega korteris. Kui ostja avastab ostetud asjal puudused, peab ta mõistliku aja jooksul sellest müüjat teavitama ning kirjeldama, milles need puuduse seisnevad. Teavituse soovitan esitada kindlasti vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, et saaksite seda vajadusel tõendada. Kui ta seda mõistliku aja jooksul ei tee, kaotab ta õiguse tugineda neile puudustele hiljem. Puudusest teavitamisest arvates on aega 3 aastat, et vajadusel nõue kohtus maksma panna.

Kui ostja ostab puudustega asja, on tema esmane nõue suunatud sellele, et müüja kõrvaldaks puudused, st teeks asja korda. Alternatiivselt saab ostja nõuda ka puuduste kõrvaldamisega seonduva kahju hüvitamist, kuid see eeldab, et ostja annab esmalt müüjale võimaluse puudused ise kõrvaldada, kuid müüja ei tee seda.

Kui müüja keeldub puuduste kõrvaldamist või asub puudusi kõrvaldama, kuid see ebaõnnestub ja puudused on olulised, on ostjal õigus müügilepingust taganeda. Selleks tuleb esitada müüjale vastav avaldus. Taganemise tagajärjeks on see, et senine müügileping muutub tagasitäitmisvõlasuhteks. See tähendab seda, et ostja peab tagastama ostetud asja ning müüja tagastama selle eest saadud raha. 

Pisut ebatavalisem õiguskaitsevahend on ostja õigus ostetud asja hinda alandada. Praktikas tehakse seda harva, sest selle eelduseks on, et ostja suudab välja selgitada ostetud asja väärtuse nii ilma puudusteta kui koos puudustega. Seejärel tuleb lähtuda seaduses sätestatud valemist, mille kohaselt

Alandatud hind = soorituse väärtus koos puudusega x hind / soorituse väärtus ilma puuduseta

Teisisõnu, kui korteri hind on 100 000 eurot, selle väärtus ilma puudusteta on 110 000 eurot ja väärtus koos puudustega 90 000 eurot, on alandatud hind 81 818 eurot. Tavaliselt on selline asja väärtuse välja selgitamine komplitseeritud kui mitte võimatu. See on ka põhjus, miks selliseid nõudeid esitatakse pigem harva. Lihtsam on nõuda puuduste kõrvaldamisega seonduvat kahju või lepingust taganeda.

Kas teie juures saab vormistada korteri kinkelepingu või isikliku kasutusõiguse lepingu? Kas selleks on vaja vaid asjaosalisi ja isikut tõendavat dokumenti? Kõik vajaliku saab kohapeal teha?

Kinnisasjadega tehtavatele tehingutele on seadusandja poolt ette nähtud kohustuslik notariaalne vorm. Seega tuleb sellised tehingud teha notaribüroos. Sobiva notari ja tema kontaktandmed leiate hõlpsasti Notarite Koja veebilehelt notarite nimekirjast