Tere, ostsime 3 aastat tagasi jõe äärde maja. Kuulutuses on ehitusaastaks märgitud 1997. Krundil asub jõe ääres pumbamaja, millele on ehitatud väike suvemaja, see on ka kuulutuses kirjas. Nüüd on esitanud naabrid kaebuse ebaseaduliku ehitise kohta, ja suhtleme vallavalitsusega, kes nõuab ehitise lammutamist. Kuigi ehitis on alla 20 m2 suur ja alla 5m kõrge, on võetud alates 2004.aastast vastu lida seadusi: 15.06.2004 määruse nr 73 kohasesse lõhe, jõeforelli, meriforelli ja harjuse kudemisja elupaikade nimistusse; 16.06.2005 määrusega nr 144 „Hoiualade kaitse alla võtmine Harju maakonnas“ Mis on meie võimalused? Mis on kinnistu müüa kohustused? Kinnistu ostmisel ei teadnud me midagi nendest probleemidest. Kes peaks siis selle rajatise lammutama ja kas üldse peab? Seose sellega väheneb ju ka meie kinnisvara väärtus ja me ei oleks selle hinnaga seda ostnud. Ette tänades

Kui kinnisasjal paikneb ebaseaduslik ehitis, tuleb kinnisasja omanikul see seadustada või kui seadustamine osutub võimatuks, lammutada. Kui ebaseaduslikust ehitisest müümise ajal ei informeeritud ja hinna määramisel arvesse ei võetud ning kinnisasi müüdi koos ehitisega, mis nüüd tuleb lammutada, võib tegemist olla lepingutingimusele mittevastavusega, mille eest vastutab müüja. Esmalt soovitan anda müüjale kujunenud olukorrast teada ja küsida, milline on müüja ettepanek olukorra lahendamiseks. Kui müüja olukorra lahendamisega hakkama ei saa, võib olla asjakohane nõuda hinna alandamist või kui puudus on sedavõrd oluline, et Teil kadus huvi kinnisasja omada, lepingust taganeda.

Tere! Ostsin 2022a. oktoobris äsja renoveeritud korteri. Eelmise aasta novembris ajas pesumasina tihendi vahelt vett välja ja avastasin siis, et vesi jooksis pesumasina alla, mitte trapi suunas. Pesumasina ja kraanikausi aluse osa kalle on valele poole 6mm. Andsin korteri eelnevale omanikule teada probleemist. Algselt lubas, et laseb ümber teha põranda, aga kuna jõulud tulemas siis jõtame asja uude aastasse. Nüüd keeldub põrandat ümber tegemast. Samuti avastasin, et köögi ja kordiori laminaat põrandale on lohud sisse vajunud. On silmaga nähtav. On ka olemas üks müüja poolt edastatud pilt põranda karkassist ja paar inimest on nüüd öelnud, et põranda karkass tundub olevat valesti ehitatud. Kas need vead liigituvad "varjatud vigade" alla ja kas mul on õigust nõuda vigade likvideerimist või kompensatsiooni? Kuna korteri ostust on nüüdseks möödas juba 2,5a siis kas olen hiljaks jäänud sellega? Mõistlik pretensioonide esitamise tähtaeg on vist 2 aastat.

Kirjelduse kohaselt võib olla tegu varjatud puudusega. Varjatud puudus ongi oma olemuselt selline kokkulepitud omadustele mittevastavus, mida ei olnud võimalik tavapärase ülevaatuse käigus märgata ja mis ilmneb hiljem, sageli alles seoses mõne muu probleemiga või remondi alustamisega korteris. Kui ostja avastab ostetud asjal puudused, peab ta mõistliku aja jooksul sellest müüjat teavitama ning kirjeldama, milles need puuduse seisnevad. Teavituse soovitan esitada kindlasti vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, et saaksite seda vajadusel tõendada. Kui ta seda mõistliku aja jooksul ei tee, kaotab ta õiguse tugineda neile puudustele hiljem. Puudusest teavitamisest arvates on aega 3 aastat, et vajadusel nõue kohtus maksma panna.

Kui ostja ostab puudustega asja, on tema esmane nõue suunatud sellele, et müüja kõrvaldaks puudused, st teeks asja korda. Alternatiivselt saab ostja nõuda ka puuduste kõrvaldamisega seonduva kahju hüvitamist, kuid see eeldab, et ostja annab esmalt müüjale võimaluse puudused ise kõrvaldada, kuid müüja ei tee seda.

Kui müüja keeldub puuduste kõrvaldamist või asub puudusi kõrvaldama, kuid see ebaõnnestub ja puudused on olulised, on ostjal õigus müügilepingust taganeda. Selleks tuleb esitada müüjale vastav avaldus. Taganemise tagajärjeks on see, et senine müügileping muutub tagasitäitmisvõlasuhteks. See tähendab seda, et ostja peab tagastama ostetud asja ning müüja tagastama selle eest saadud raha. 

Pisut ebatavalisem õiguskaitsevahend on ostja õigus ostetud asja hinda alandada. Praktikas tehakse seda harva, sest selle eelduseks on, et ostja suudab välja selgitada ostetud asja väärtuse nii ilma puudusteta kui koos puudustega. Seejärel tuleb lähtuda seaduses sätestatud valemist, mille kohaselt

Alandatud hind = soorituse väärtus koos puudusega x hind / soorituse väärtus ilma puuduseta

Teisisõnu, kui korteri hind on 100 000 eurot, selle väärtus ilma puudusteta on 110 000 eurot ja väärtus koos puudustega 90 000 eurot, on alandatud hind 81 818 eurot. Tavaliselt on selline asja väärtuse välja selgitamine komplitseeritud kui mitte võimatu. See on ka põhjus, miks selliseid nõudeid esitatakse pigem harva. Lihtsam on nõuda puuduste kõrvaldamisega seonduvat kahju või lepingust taganeda.

Kas teie juures saab vormistada korteri kinkelepingu või isikliku kasutusõiguse lepingu? Kas selleks on vaja vaid asjaosalisi ja isikut tõendavat dokumenti? Kõik vajaliku saab kohapeal teha?

Kinnisasjadega tehtavatele tehingutele on seadusandja poolt ette nähtud kohustuslik notariaalne vorm. Seega tuleb sellised tehingud teha notaribüroos. Sobiva notari ja tema kontaktandmed leiate hõlpsasti Notarite Koja veebilehelt notarite nimekirjast 

Müüsin vanas majas korteri. lepingus on kirjas: Lepingu eseme arvel Müüja kasutuses olevad ruumid (edaspidi korter) vajavad remonti. Lepingu esemel ei ole mingeid Müüjale teadaolevaid varjatud puudusi. Ostja kinnitab, et: 1.7.1. Ostja on kinnistu kaasomanikuna üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse, tutvunud maaüksuse plaaniga ja on teadlik maaüksuse suurusest, piiridest ja sihtotstarbest. 1.7.2. Ostja on eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitiste seisukorrast.Ostja on teadlik et, lepingu eseme koosseisus olev korter vajab remonti ega oma selles osas Müüjale mingeid pretensioone. Lepinguosalised kinnitavad, et nad on tutvunud lepingu sõlmimise aluseks olevate dokumentidega, ei soovi täiendavate dokumentide muretsemist ega tehinguga seotud asjaolude täiendavat kontrollimist. Nüüd alustas ostja remonti ning avastas , et valamu taga oleval seinal, kuhu on kunagi aastaid tagasi lastud makroflexi, on makroflexi taga olevatel palkidel niiskuskahjustus ning nõuab et müüja vahetaks palgid välja. Ei ole teada millal niiskuskahjutus tekkis. Nõude aluseks toob ostja välja väite, et ütluste kohaselt on 20 aastat tagasi vahetatud torud ja ilmselt sel ajal lastud vahtu kahjustuse varjamiseks, kuigi sel hetkel teadaolevalt kahjustusi ei esinenud. Müüja ei olnud teadlik niiskuskahjustusest müügi hetkel. Tegemist on maja kandva seinaga ning ostja on maja kaasomanik juba varasemast ajast. Ostja enda korter asub teiselpool nimetatud seina. Samas on müüdud korteri hindamisaktis kirjas et Hoone vajab perspektiivis rekonstrueerimist. Kas ostjal on õigus nõuda müüjalt seina parandamist?

Kui tegemist on korteriga, on tõenäoliselt moodustatud ka korteriühistu. Hoone välispiirded, sealhulgas maja välisseinad, kuuluvad korteriomanike kaasomandi hulka ja nende korrashoiu, säilitamise ja renoveerimise eest hoolitsetakse korteriühistu kaudu. Kui hindamisaktis oli kirjas, et hoone vajab rekonstrueerimist ja ostja oli hindamisaktiga kursis, ei saa ta väita, et ei osanud korterit ostes sellega arvestada. Vastaja hinnangul ei ole kirjeldatud olukorras ostjal õigus nõuda müüjalt palkide vahetamist. Küll võib tal olla sellekohane nõue korteriühistu vastu.

Müün renoveerimist vajava korteri, lepingus kirjas et renoveerimist vajavad seinad, põrandad, laed. Kui ostja avastab remondi käigus, et seina palgid on niiskuskahjustusega, kas ma pean talle selle palkide vahetuse hüvitama? Samuti torude vahetus. Müüja arvas et torustik on välja vahetatud u 20 aastat tagasi, hiljem selgus et osad torud vahetamata ja ostja nõudis müüjalt torude vahetust. Lepingus on aga kirjas et torud vajavad vahetust. Kas müüja peab need tööd hüvitama?

Müüja vastutab müüdud asja selliste puuduste eest, millest ostja ei olnud teadlik ja milles ei olnud kokku lepitud. Ehk teisisõnu, müüja vastutab siis, kui müüdud asjal ei ole kokku lepitud omadusi. Teie olete müüdud asja omadustes lepingus kokku leppinud. Kui lepingus on kirjas, et torud vajavad vahetust, pidi ostja selle vajadusega arvestama ja iseenesest ei ole vahet kas torustik on välja vahetatud 20 või 30 aastat tagasi. Kui ka seina osas on lepingus kirjas, et vajab renoveerimist, ei ole ka siin tegemist puudusega, millest ostja ei teadnud, millega ta arvestama ei pidanud ja mille eest müüja vastutaks.

EHR ehitisregistri andmete korrastamine peale kinnisvara ostu. Kinnisvara turul kogenematu ja heauskne inimene soetas kinnisvara (eramu koos krundiga). Eramu oli ilusti renoveeritud, kuid EHR registris ei olnud maja müüja andmeid uuendanud müügi hetkeks. Heausklik ostja aga ei pööranud ka tähelepanu EHR andmetele ega kontrollinud neid kinnisvara ostu sooritades. Notar seda samuti ei maininud, et peaks ka EHR andmeid uuendama peale hoone renoveerimist. Notari valis ja soovitas tungivalt maja müüja. Üle 2 aasta hiljem otsustab inimene soetatud kinnisvara edasi müüa ja ostuhuvilised nõuavad EHR andmete parandamist ja korrigeerimist. Nüüd selgub, et eramu eksmüüjal puuduvad ehitise renoveerimistöödega seotud dokumendid ja hoone ümberehitustööd on toimunud ilma nõutavat ehitusprojekti ja ehitusteatist esitamata ning müüja üritab rääkida musta valgeks. Küsimus, millised on kinnisvara ostja õigused? Kas ja mis aja jooksul on ostjal õigus nõuda hiljem kinnisvara müüjalt ehk eksomanikult EHR ehitisregistris andmete korrigeerimist, uuendamist ja sellega seonduvate kulude katmist? Kui ostja avastas andmete EHR puudulikkuse alles üle 2 aasta hiljem kinnisvara edasi müüma hakates. Kui nüüd kinnistu müüja ehk eksomanik andmeid korda ei aja ja mina müün kinnistu sellisel kujul edasi, kas siis on õigus järgmisel ostjal nõuda andmete korrigeerimist minult või ikkagi renoveerijalt, kes mulle selle maja müüs? Samas, mina ei ole antud maja renoveerija ega kokku puutunud ühegi renoveerimistööga ning minul puudub ka ümberehitusega seotud dokumentatsioon ja kui dokumendid puuduvad ka tegelikul renoveerijal väidetavalt. Kuidas sellisel juhul toimida?

Kinnisasi on puudusega siis, kui selle seisukord ei vasta poolte vahel lepingueelsete läbirääkimiste käigus kokkulepitule ja lepingus fikseeritule. Ostjal on tagamisnõue, kui asjal pole lepingule vastavaid omadusi. Tegelike omaduste kõrvalekalded lepingulistest omadustest on vead. Valitsev on „subjektiivne veamõiste“, nt kui müüakse krunt ilma ehitusloata ehitatud majaga, siis on tegemist asja puudusega, kui ostja – nagu tavaliselt tahtis maja kasutada. Kui ostja seevastu on huvitatud ainult krundist ja ta oleks maja nagunii lammutanud, siis ei ole ehitusloa puudumine vastuolus lepinguga, st puudus. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 218 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

VÕS § 220 kohaselt peab ostja asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Juhul, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Hinna alandamine ja lepingust taganemine toimuvad avalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS § 112 lg 2 ja 188 lg 1). Tähelepanu tuleb pöörata ka sellele, mida on avaldatud kinnisvara kohta selle müügikuulutuses: Riigikohus on leidnud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (RKTKo nr 3-2-1-46-17).

Ostja käsutuses olevad võimalikud õiguskaitsevahendid on järgmised:

• Ostja võib nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist;
• Ostja võib nõuda müüjalt ostuhinna alandamist;
• Ostja võib nõuda müüjalt kahju hüvitamist.

Millist õiguskaitse vahendit kasutada, sõltub juba konkreetsest olukorrast ja tegelikest vajadustest. Iga konkreetse õiguskaitsevahendi kohaldamise eeldused ja piirangud on reguleeritud VÕS §-des 108 jj.

Ülehinnatud kinnisvara hinna vaidlustamine peale ostu. Kinnisvara turul kogenematu ja heauskne inimene soetas kinnisvara (eramu koos krundiga) hinnaga 100 tuhat. Kuna maakleribüroo X kinnisvara hindaja määras sellise summa, siis ostja arvas heausklikult, et tegu on õiglase numbriga ja maksis küsitud summa müüjale ega veendunud, kas antud hind on üle makstud või üle hinnatud. Üle 2 aasta hiljem otsustab inimene edasi müüa soetatud kinnistu sama hinnaga 100 tuhat ja küsib pakkumisi mitmest maakleribüroost. Suureks ehmatuseks kõik maaklerid aga ütlevad hinnaks hoopis 50 tuhat ja väidavad kui ühest suust, et 100 tuhat oli 2 aastat tagasi kõvasti üle makstud X kinnisvara hindaja poolt. Samas, 2 aastaga ei ole turul kinnisvara hinnaskaala antud piirkonnas ja ka teistes linnaosades oluliselt muutunud. Selgus, et maakleribüroo X oli hinnanud pimesi soetatud kinnisvara 2x kõrgemaks kui turuväärtus tegelikult oli ja heauskne ostja astus orki. Ostja kaotas kõvasti ülehinnatud kinnisvara tehinguga ca 50 tuhat ja algse ostuhinnaga on pea võimatu antud kinnisvara nüüd uuesti edasi müüa. Küsimus, millised on kinnisvara ostja õigused? Kas ja mis aja jooksul on ostjal õigus nõuda hiljem kinnisvara hindajalt ülehinnatud summa alandamist ehk tagasikannet mõistlikkuse piires? Ostja ei suuda enam sama hinnaga kinnisvara edasi müüa ja jääb nüüd oluliselt kahjumisse. Kas tegu on kelmusega ja liigkasu võtmisega või on ostja oma süü, et ei kontrollinud kinnisvara hinna vastavust turuväärtusele ja sooritas ostu pimesi emotsiooonide ajel, usaldades heauskselt maakleribürood ja sama büroo hindajat?

Müügileping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellega nõustumisega. Notariaalselt vormistatakse leping alles siis kui seda sõlmida soovivad pooled on jõudnud olulistes tingimustes kokkuleppele. Hind on oluline tingimus. Pooled võivad hinnas kokkuleppida tuginedes mistahes asjaoludele. Aluseks võib olla sarnase kinnisvara pakkumiste hind turul, tuttavate või pereliikmete arvamus, enda isiklik tunnetus aga ka hindaja hinnang. Millele iganes pool hinna määramisel tugineb, langetab ta lõpliku otsuse ikka ise. 

Kas hindajal on mingi vastutus ülehindamise korral, sõltub hindajaga sõlmitud lepingust, ent tuginedes käibel olevale praktikale pigem ei ole. Ka on keeruline näha siin kelmust ja liigkasuvõtmist kuna raha sai ju ikka müüja mitte maakler kes tehingut vahendas ega hindaja, kes hinnangu andis.

Tere, Kui palju maksab maja Loksa linnas üle kirjutada teise inimese peale?

Notaritasud on kehtestatud notari tasu seadusega ning need on kõigis notaribüroodes ühed ja samad. Tasu suurus sõltub tavaliselt tehingu väärtusest (on ka kindla tasumääraga toiminguid). Notarite Koja veebilehel on avaldatud kalkulaator, asub https://www.notar.ee/et/teabekeskus/notari-tasu-kalkuleerimine lehekülje lõpus. Sisestades kalkulaatorisse andmed, kas soovite kinnisasja müüa või kinkida ja kinnisasja väärtuse ja vajutate nupul "Arvuta", arvutab kalkulaator teie tehingult tasumisele kuuluva riigilõivu ja notaritasu suuruse. 

Tere?Kunagi sai mehega ostetud korter laenuga kahepeale ehk siis omanikud oleme 50/50 ja nüüd otsustasime et mina ise hakkan kodulaenu maksma ja mees teen mulle oma osale kinkelepingu aga mulle on jäänud arusaamatuks kas objekti väärtus on kogu korteri hind või siis ainult tema osa hind sellest korterist?

Tõenäoliselt on küsimuse esitaja pidanud silmas kinkelepingu sõlmimisel notarile avaldatavat tehinguväärtust. Tehingu väärtuseks on tehinguga võõrandatud asja väärtus. Kui kinkeleping sõlmitakse 1/2 kinnisasjast, on tehingu väärtuseks 1/2 kinnisasja väärtusest.

Tere! Ostsin korteri 2022 aastal. Mis on viimane tähtaeg esitada müüjale nõudekiri varjatud puuduste kohta? Puudused seotud peamiselt korteri ventilatsioonisüsteemi ja nt köögi õhupuhastajaga.

Seaduse järgi vastutab müüja varjatud puuduste eest, kui probleem oli olemas ostu ajal. Ostja peab müüjat teavitama puudusest mõistliku aja jooksul pärast avastamist, tavaliselt kahe aasta jooksul ostust. Kui müüja on puudust teadlikult varjanud, siis see tähtaeg ei kehti ja vastutus jääb müüjale ka hiljem. Nõude esitamiseks on aega kolm aastat puuduse avastamisest arvates, kui eelnevalt on müüjat puuduse esinemisest mõistliku aja jooksul teavitatud.