Puuduse avastamisel nõude esitamine kinnisvara müügi puhul
Ostsin 2021. a märtsi lõpus korteri, mis müüdi värskelt renoveerituna. Korter on ostetud pangalaenuga. Enne ostu nägin, et gaasiveesoojendaja asub köögis, kuid kuna ma ei ole spetsialist, ei osanud kahtlustada nõuetele mittevastavust. KÜ tellis igal aastal (2021-2024) gaasiteenistuselt tasulisi gaasikontrolle ja -auditeid. Kontrollide läbiviimiseks oli juurdepääs korterile tagatud. Ühtegi märkust ei esitatud - ei suuliselt ega kirjalikult. Alles 2025. a detsembris fikseeriti esmakordselt: gaasiveesoojendaja on vannitoast kööki ümber paigutatud ning suitsugaaside ärajuhtimise toru ühendatud köögi ventilatsioonikanaliga, mitte vannitoa korstna tõmbega. See on ohtlik ja nõuab ümberehitust. Omandiõiguse üleminek toimus märtsi lõpus 2021a., seega 5-aastane tähtaeg on juba möödunud. Küsimused: 1.Kas VÕS § 218 lg 4 erand (müüja teadis või pidi puudusest teadma) on kohaldatav, arvestades et korter müüdi värskelt renoveerituna ja ümberehitus tehti ilmselt müüja poolt? 2. Kas saan esitada kahju hüvitamise nõude gaasiteenistusele, kes 4 aastat järjest teostas tasulisi kontrolle ja auditeid, kuid ei avastanud ilmselget rikkumist? Nende hooletuse tõttu ei saanud ma rikkumisest teada õigeaegselt. 3. Kes peab kandma ümberehituse kulud? 4. Milliseid samme peaksin mõistlikult ja esmajärjekorras ette võtma, et oma õigusi kaitsta?
1. Kui korteri müüja teadis või pidi teadma müüdud ja tema poolt renoveeritud korteri puudusest, siis ei saa ta tugineda väitele, et ostja oli puudusest teadlik või pidi sellest teadma. 2. Gaasiseadme kontrollinud ettevõtja vastu nõude esitamise juures peab arvestama asjaoluga, et tuleb tõendada nendepoolset hooletust ja põhjuslikku seost tekkinud kahjuga. Siinjuures tuleb arvestada ka hagi aegumise võimalusega. 3. Ümberehituse teostamise kulutused peaks kandma isik/isikud, kelle poolne kohustuste rikkumine põhjustas kahju tekkimise. 4. Esmalt tuleks korteri müüjat teavitada tuvastatud puudusest, teiseks koguda asjaolude tõendamiseks vajalikud tõendid, vajadusel kasutades asjatundja või eksperdi abi ning seejärel kaaluda, juhul kui esitatud nõuet ei täideta vabatahtlikult, oma õiguse kaitsmist nõuetega kohtus müüja ja/või gaasiseadme kontrolli teostanud ettevõtja vastu.