Tere! Küsimus seoses korteri omamise õigusega. Minul on eesti kodakontsus, abikaasal on vene kodakontsus ning tähtajaline elamisluba. Oleme abielus juba 10a. Meil on soov võtta pangalaen ning osta korter. Alates 2027 jaanuarist ei saa ta enam enda nimele korterit osta. Kas on juriidiliselt võimalik võtta pangalaen kahepeale aga korteri omanikuks saan ainult mina? Kui ei saa, siis mis variandid meil oleksid? (meil on varaühisus abielu reziim) Aitäh vastuse eest!

Kehtiva õiguse järgi ei keela Venemaa kodakondsus ja tähtajaline elamisluba Eestis korteri ostmist. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse (KAOKS) § 2 lg 4 kohaselt ei kohaldata seda seadust korteriomandi omandamisele.
Teie soovitud lahendus, kus võtate ühise pangalaenu, kuid korteri ainuomanikuna saate üksnes teie on põhimõtteliselt võimalik. Kui teie varasuhtele kohaldub Eesti õigus, saate arutada notariga abieluvaralepingu sõlmimist, millega on võimalik määrata, et valite edaspidiseks varasuhteks varalahususe varasuhte (perekonnaseadus § 59) või määrate, et omandatav korter saab olema üksnes teie lahusvara (perekonnaseaduse § 27 lg 4). Kindlasti tuleks küsida nõusolekut ka pangalt, et kas pank on nõus, et abikaasa osaleb laenulepingus omanikuks saamata. Kui te peate silmas kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu (990SE), siis selle eesmärk on keelata pikaajalise elaniku elamisloata või alalise elamisõiguseta Venemaa ja Valgevene kodanikel, nende riikide ettevõtetel ning juriidilistel isikutel, milles nad on tegelikud kasusaajad, kinnisasja omandamine kogu Eesti Vabariigi territooriumil. Keeld ei ole tagasiulatuv ega puuduta isikuid, kellel on pikaajaline elamisluba või alaline elamisõigus. Arvestama peab eelnõu puhul sellega, et tegemist ei ole kehtiva seadusega. Eelnõu lõplik sisu ja selle muudatused ei ole veel teada, mistõttu selle võimalikku mõju teie olukorrale ei ole täna võimalik hinnata. Selgema õigusliku hinnangu saab anda pärast seaduse vastuvõtmist ja lõpliku redaktsiooni avaldamist.
 

Tere Mũũsin 2025 nov oma pärandvarana saadud maja ja ostsime abikaasaga laste kooli pärast samas Kohilas korteri ,sisse on kirjutatud abikaasa ja lapsed kes ka reeglina elavad seal ,nüüd näeme ,et on ka võikalik maakodust käia ja korter on üleliigne Kuidas seda müüa saab ,et ei tuleks maksta tulumaksu

Korterit ei saa tulumaksuvabalt müüa pelgalt seetõttu, et abikaasa ja lapsed on sinna registreeritud ning elavad seal. Maksuvabastus eeldab, et müüja ise on kasutanud korterit oma elukohana kuni müügini. Kui 2025. aasta novembris müüdud päranduseks saadud maja müük oli teie jaoks elukoha maksuvabastusega, ei saa te oma korteriosa müügil sama maksuvabastust kasutada enne kahe aasta möödumist sellest maja müügist. Kui maja müügil maksuvabastust ei kasutatud, tuleb korteri puhul eraldi hinnata, kes omanikest seal tegelikult elas.

Tulumaksuseaduse järgi on korteri müügist saadav müügikasum üldjuhul maksustatav. Erand kehtib korterile, mida müüja kasutas kuni müügini oma elukohana. Rahvastikuregistri aadress on üks võimalik tõend, kuid määrav on tegelik elamine: kus inimene tavaliselt ööbib, hoiab oma isiklikke asju ja korraldab igapäevaelu. Teie kirjelduse järgi elavad korteris peamiselt abikaasa ja lapsed, teie aga viibite maakodus. Seetõttu ei pruugi teie korteriosa müügilt saadud kasu olla maksuvaba. Kui abikaasa on korteri omanik või kaasomanik ning ta on seal tegelikult elanud, võib maksuvabastus tema omandiosa suhtes olla võimalik. Seda hinnatakse kummagi müüja puhul eraldi. Kui korteri müük ei ole maksuvaba, maksustatakse müügihinna ja soetamismaksumuse vahe. Kasust saab maha arvata dokumentidega tõendatud korteri ostu, parendamise ja müügiga otseselt seotud kulud, näiteks notaritasu, riigilõivu, maakleritasu ning dokumenteeritud remonti või parendust.

Tere! Minu küsimus oleks, et kuidas toimida olukorras kus kaasomandis oleva krundi (6 kaasomanikku on sellel krundil) viis kaasomanikku soovivad krunti müüa, kuid üks kaasomanik on täielikult kättesaamatu? S.t ei vasta kirjadele, kõnedele jne. Ilmselgelt ta tahtlikult ignoreerib meid. Mis võimalused meil oleks? Kas me võime näiteks kutsuda maakleri hindamisakti koostama sellele maale, ilma selle kaasomaniku nõusolekuta keda meil ei õnnestu kätte saada? See oleks selleks, et kiirendada protsessi. Lisaks küsin ka seda, et kas kõik kaasomanikud peaksid kirjutama nt mingi avalduse, et nad on maa müügiga nõus ning loobuvad eelisostuõigusest? Ning kui see on vajalik siis kus seda avaldust kirjutada saab? Kas notari juures või võib selle avalduse ka kodus kirjutada?

Te ei saa kogu kaasomandis olevat krunti eraõigusliku müügilepinguga müüa ilma kuuenda kaasomaniku osaluseta: kinnisasja tervikuna võõrandamiseks peavad kõik omanikud tehingus kaasa lööma. Viis kaasomanikku võivad aga müüa oma mõttelised osad; sel juhul jääb kättesaamatu isik ostjaga kaasomanikuks. Maaklerilt turuhinnangu tellimine on võimalik ettevalmistava toiminguna ka ilma kättesaamatu kaasomaniku nõusolekuta, eriti kui tellijad kannavad selle kulu ise. Hinnang ei anna siiski õigust krunti tema eest müüa ega teda müügitingimustega siduda.

Kaasomanikud kasutavad ja valdavad ühist asja kokkuleppel. Tavapäraseid valdamise ja kasutamise küsimusi saab otsustada häälteenamusega, kus häälte arv sõltub kaasomandi osade suurusest, mitte inimeste arvust. Seetõttu tuleb esmalt vaadata kinnistusraamatust, kas viis kaasomanikku esindavad üle poole mõttelistest osadest. Maakleri hinnang on üldjuhul vaid teave võimaliku hinna kohta. Seda võib tellida ühe või mitme kaasomaniku algatusel ja kulul. Kui hindaja peab krundile minema, tuleb korraldada see viisil, mis ei kahjusta teise kaasomaniku õigusi ega takista tema võimalikku kasutust. Hinnangu kulu ei ole automaatselt kõigi kuue kaasomaniku ühine kulu. Kui soovite müüa kogu kinnistu ühele ostjale, on praktiline lahendus saada kõikide kaasomanike nõusolek ja sõlmida notariaalne müügileping. Kättesaamatu kaasomaniku puudumine takistab seda teed. Kui kokkulepet ei õnnestu saavutada, võib iga kaasomanik nõuda kohtus kaasomandi lõpetamist. Kohus võib näiteks jagada krundi reaalosadeks, jätta selle ühele või mitmele kaasomanikule koos teiste osade rahalise hüvitamisega või määrata kinnistu müügi avalikul enampakkumisel. Müügitulu jagatakse siis kaasomanike vahel nende osade suuruse järgi. Kättesaamatu kaasomanik tuleb menetlusse siiski kaasata; tema mittevastamine ei välista iseenesest kohtusse pöördumist. Riigikohus on selgitanud, et kaasomanikul on üldjuhul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ning kohus peab valima seaduses ette nähtud ja asjaoludele sobiva lõpetamisviisi.

Tere! Esimest korda elus müüsin korterit. Korteri eest küsisin 3500.00 eurot. Täpselt selle summa notar läbi deposiidihoiuse peale müügitehingut mu arvele ka kandis. Minul nüüd küsimus: kas selle summa pealt pean ise tulumaksu arvestama ja maksma? Või kuidas need asjad käivad? 

Pelgalt see, et notar kandis 3500 eurot deposiidist teie kontole, ei tähenda, et peate sellelt summalt automaatselt tulumaksu maksma. Korteri müügil võib tulumaksuvabastus kehtida siis, kui kasutasite seda korterit kuni müügini oma elukohana. Kui maksuvabastus ei kohaldu, ei arvestata tulumaksu üldjuhul kogu 3500 eurolt, vaid müügist saadud kasult ehk müügihinna ja dokumentidega tõendatud soetus- ning müügikulude vahest.

Kui see korter oli teie tegelik elukoht kuni müügini, võib müügist saadud kasu olla tulumaksuvaba. Pelgalt rahvastikuregistri sissekirjutusest üksi ei pruugi piisata: oluline on korteri tegelik kasutamine elukohana. Kui korter ei olnud teie elukoht, tuleb müük üldjuhul tuludeklaratsioonis kajastada. Maksustatava kasu leidmisel saab müügihinnast maha arvata korteri ostuhinna ning dokumentaalselt tõendatud kulud, näiteks ostu- ja müügitehingu notaritasud, riigilõivud, maakleritasu ning korteri parendamiseks tehtud kulud. Näiteks kui ostsite korteri 3000 euro eest ja müüsite 3500 euro eest, ei maksustata automaatselt 3500 eurot, vaid arvesse tuleb müügist tekkinud kasu pärast lubatud kulude mahaarvamist. Hoidke alles ostu- ja müügilepingud, notarite arved ning kuludokumendid.

Tere Ema on 91 aastat vana ja dementsusega. Viibib hooldekodus ja sealt tagasi korterisse elama tulle ei ole tervislikel põhjustel võimalik. Korter on minu omand aga emal on õigus seal elada kuni elupäevade lõpuni. Soov ja vajadus on korter müüa, et saadud rahast tagada emale parem hooldekodu koht, kui võimaldab pension. Korteri ostaks vennapoeg (ja tema ema), aga pangad ei kipu talle laenu andma, kuna emal on korteris elamisõigus. Kuna ema on dementne, siis on ilmselt notari poole pöördumine üsna mõttetu. Millised on minu võimalused korter vennapojale müüa?

Kirjelduse põhjal ei ole korteri müümine iseenesest võimatu, kuid enne müüki tuleb lahendada ema kasuks seatud isikliku kasutusõiguse küsimus. Kui ema on 91-aastane ja dementsuse tõttu ei suuda enam oma tegudest aru saada ega neid juhtida, siis on väga tõenäoline, et ta ei saa enam iseseisvalt teha notariaalset avaldust isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks. Seega ei ole lahenduseks see, et proovida ema lihtsalt notarisse viia ja lasta tal kasutusõigusest loobuda. Kui ema dementsuse tõttu ei ole enam võimeline oma tegudest aru saama ja neid juhtima, tuleb kasutada eestkoste mehhanismi. Kui eestkostet veel ei ole seatud, tuleb pöörduda kohtusse eestkoste seadmiseks. Selleks tuleb kohtule esitada avaldus. Avalduse esitamisel peab tasuma riigilõivu 10 eurot. Kohtule avaldust esitades on oluline kirjeldada eestkostet vajava isiku olukorda ja põhjendada eestkoste seadmise vajadust. Perekonnaseaduse § 203 lg 1 kohaselt määrab kohus täisealisele eestkostja, kui ta ei suuda vaimuhaiguse, nõrgamõistuslikkuse või muu psüühikahäire tõttu kestvalt oma tegudest aru saada või neid juhtida. Eestkostja on oma ülesannete piires eestkostetava seaduslik esindaja (PKS § 207 lg 1) ning tema ülesanne on kaitsta eestkostetava varalisi ja isiklikke õigusi ja huve (PKS § 206 lg 1). Perekonnaseaduse § 187 lg 1 p 1 kohaselt ei või eestkostja eestkostetava nimel ilma kohtu eelneva nõusolekuta käsutada eestkostetavale kuuluvat kinnisasja või kinnisasjaõigust. Samuti hõlmab nimetatud säte eestkostetavale kuuluva kinnisasjaõiguse lõppemisega seotud käsutusi. See tähendab, et lisaks eestkoste määramisele on vajalik taotleda kohtult ka nõusolek ema kasuks seatud isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks ja kustutamiseks. Avalduse esitamisel peab tasuma riigilõivu. Kohtu ülesanne on siin hinnata, kas kasutusõiguse lõpetamine on ema huvides. Teie kirjeldatud olukorras on oluline põhjendus see, et: 1) ema ei ela enam korteris; 2) tervislikel põhjustel ei ole tema korterisse tagasikolimine võimalik; 3) ema viibib hooldekodus; 4) korteris elamise õigus ei täida enam tegelikku eesmärki; 5) korteri müümise eesmärk on saada raha ema hoolduse ja elukvaliteedi tagamiseks; 6) müügist saadavat raha kavatsetakse kasutada ema huvides, eelkõige parema hooldekodu koha või hoolduse finantseerimiseks. Need asjaolud tuleks kohtule võimalikult konkreetselt ära tõendada. Kui te olete saanud kohtult jõustunud eestkoste määramise määruse ning jõustunud kohtu nõusoleku ema kasuks seatud isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks ja kustutamiseks, siis saate nimetatud dokumendid esitada notarile ning leppida kokku aja korteri müügiks koos isikliku kasutusõiguse lõpetamise ja kustutamisega. Kohtulahendid ise automaatselt ei lõpeta ega kustuta teie ema kasuks seatud kasutusõigust, õiguse kustutamiseks koostab teie soovil teile notar ning esitab selle avalduse kinnistusregistrile koos korteri müügilepinguga, kui te kasutusõiguse lõpetamise soovite teha samas dokumendis koos korteri müügiga. Juhul kui soovite kasutusõiguse lõpetada varem, enne müügilepingu sõlmimist, siis esmalt sõlmite notaris dokumendi isiklikus kasutusõiguse lõpetamiseks ja kustutamiseks, siis notar esitab dokumendid kinnistusregistrile ning kui teie poolt on tasutud riigilõiv kasutusõiguse kustutamiselt, siis tehakse isikliku kasutusõiguse kustutamise kanne kinnistusregistrisse ning teie saate selle kohta oma e-postile kinnistusregistri väljavõtte Tartu Maakohtult. Täisealisele eestkoste seadmise kohta saate täiendavalt lugeda siit.

1. Küttesüsteem, köögitehnika ja elektrikeris on paigaldatud majja müüja poolt juba enne ostu-müügi tehingut. 2. Samaaegselt ei ole võimalik kasutada elektrikerist, küttesüsteemi ja nõudepesumasinat. Peakaitsme korgid lööb välja. 3. Tegemist on uue eramajaga ning on olemas kehtiv ehitusgarantii. Kas ehitusgarantii raames on ostjal õigus nõuda amprite juurdeostu või ei kuulu see ehitusvea alla?

Kirjeldatud olukorras võib tegemist olla maja lepingutingimustele mittevastavusega, kuid see sõltub eelkõige sellest, millise elektrivõimsusega maja projekteeriti ja müüdi ning kas paigaldatud elektriseadmete tavapärane samaaegne kasutamine pidi olema võimalik.

Kui müüja müüs uue eramaja koos tema poolt paigaldatud küttesüsteemi, elektrikerise ja köögitehnikaga, võib ostja üldjuhul eeldada, et maja elektrisüsteem ja liitumisvõimsus võimaldavad neid seadmeid tavapärasel viisil kasutada. Võlaõigusseaduse kohaselt peab müüdud asi vastama lepingutingimustele ning sobima otstarbeks, milleks seda liiki asja tavaliselt kasutatakse.

Seetõttu ei ole määrav üksnes küsimus, kas „amprite juurdeostmine“ ise kuulub garantii alla. Esmalt tuleb välja selgitada, miks peakaitse rakendub. Kui müüja on paigaldanud majja sellise võimsusega seadmed, mille tavapäraseks kasutamiseks ei ole maja elektrivarustus algusest peale piisav, võib tegemist olla maja puudusega. Puuduse kõrvaldamise viis võib seejärel olla näiteks peakaitsme suurendamine, elektrisüsteemi ümbertegemine või koormusjuhtimise paigaldamine. Ostja ei pea tingimata ise ette kirjutama, millisel tehnilisel viisil müüja puuduse kõrvaldab.

Oluline on siiski kontrollida ehitusprojekti, elektriprojekti, liitumislepingu ja müügilepingu andmeid. Kui projektis oli algusest peale ette nähtud olemasolev peakaitsme suurus ning elektrisüsteem oli kavandatud selliselt, et teatud suure võimsusega seadmeid ei kasutata samaaegselt või kasutatakse automaatset koormusjuhtimist, ei pruugi üksnes peakaitsme väljalöömine tähendada ehitusviga. Kui aga maja müüdi ilma selliste kasutuspiiranguteta tavapäraselt kasutatava uue eramajana, räägib kirjeldatud asjaolu pigem puuduse olemasolu kasuks.

Kui maja müüs ettevõtja tarbijale, kehtib lisaks oluline tõendamiskoormuse reegel: kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmisest ilmnenud lepingutingimustele mittevastavuse puhul eeldatakse üldjuhul, et puudus oli olemas juba üleandmise ajal.

Soovitan esitada müüjale kirjalik pretensioon, kirjeldada, milliste seadmete samaaegsel kasutamisel peakaitse rakendub, ning nõuda puuduse põhjuse väljaselgitamist ja kõrvaldamist. Enne omal kulul amprite juurdeostmist oleks mõistlik lasta elektriala spetsialistil hinnata, kas olemasolev liitumisvõimsus vastab maja projektile ning kas see on müüja paigaldatud seadmete tavapäraseks kasutamiseks piisav.

tere Saime päranduseks maja, mida kavatseme müüja. kinnistul asuvad ka kõrvalhooned, mille kohta puuduvad dokumendid. oleme teinud järelpärimisi arhiivist, aga seal pole midag. Hooned on ehitatud enne 1998. a. (maaostu lepingul 1998.a. on ehitised nimetatud). Kõik hooned (saun. garaazˇ, kuur ja elumaja) on lagunenud ja ostjatel on kavas need mingil ajal lammutada. 1. Kas nii vanade hoonete (al 1971.a) puhul on müügi korral vaja nad kanda ehitisregistrisse? 2. Kas võib krunti müüja ka ilma nende ehitiste sisekanneteta?? 3. Ostja on tutvunud ehitiste seisukorraga. Kuidas vormistada müügileping nii, et hiljem ei oleks tagasiulatuvalt nõudeid puuduste likvideerimise kohta?

Kinnistu müük iseenesest ei eelda alati, et kõik kinnistul olevad ehitised peavad enne tehingut olema ehitisregistrisse kantud. Kuna tegemist on ehitisregistris kajastamata ehitistega, soovitan enne müüki pöörduda kohaliku omavalitsuse poole ja selgitada välja, millised andmed nende ehitiste kohta on olemas ning kas ja millises ulatuses tuleb need ehitisregistris kajastada. Saadud info tuleks müügilepingus ka ostjale teatavaks teha. Kui ehitiste registriandmed puuduvad, ei tähenda see iseenesest, et kinnistut ei saa müüa. Oluline on, et ostja oleks teadlik kinnistul asuvatest ehitistest, nende registriandmete puudumisest, vanusest ja tegelikust seisukorrast. Samuti tuleks lepingus kokku leppida, kas ja kelle kohustuseks jääb ehitiste registriandmete korrastamine, vajalike toimingute tegemine või ehitiste seadustamine ning kes kannab sellega seotud kulud
Riigikohtu praktika kohaselt on puuduste võimalikult konkreetne avalikustamine oluline müüja vastutuse piiramisel. Ostja hilisemate nõuete riski vähendamiseks ei piisa üldisest märkusest, et kinnisasi müüakse „sellises seisukorras, nagu see on“. Teadaolevad puudused tuleb ostjale konkreetselt avaldada ning kui pooled soovivad müüja vastutust nende puuduste osas piirata või välistada, peab see olema poolte selge kokkulepe. Pelgalt asjaolu, et ostja on ehitistega tutvunud, ei pruugi olla piisav. Kui müüja teadis või pidi teadma puudusest ja ei avaldanud seda ostjale, ei saa ta üldjuhul tugineda kokkuleppele, millega müüja vastutust selle puuduse eest piiratakse või välistataks. Notar on erapooletu ning ei saa ühe poole soovil lihtsalt lepingusse märkida, et müüja ei vastuta. Notar kajastab lepingus poolte kokkuleppeid ja selgitab neile nende õiguslikke tagajärgi. Seetõttu on oluline anda notarile enne tehingut teada kõik kinnistul olevad ehitised, nende tegelik seisukord, teadaolevad puudused, registriandmete puudumine ning ostjaga juba saavutatud kokkulepped. 
Soovitan enne müügilepingu sõlmimist võtta notariga ühendust ning edastada talle kinnistu andmed, olemasolevad dokumendid ja arhiivist saadud vastused. Nii saab notar selgitada, kuidas ehitised ja poolte kokkulepped müügilepingus kõige täpsemalt kajastada.
Soovitav läbi lugeda ka Notarite Koja soovitused kinnisasja müüjale ja ostjale, mis on leitav siit. 

Tere, Toimus kinnisvara müügi tehing, millest 3/4 kuulus pensionärile(emale) ja 1/4 siis minu abikaasale. Kinnisvara oli saadud 19 aastat tagasi pärimise teel. Sees selle aja jooksul elanud keegi ei ole. Kas selle pealt tuleb maksta tulumaksu? Saadud tulu on notari lepingus näidatud osadena( 3/4 ja 1/4) ,aga kanti tervikuna minu abikaasa arvele ,omavahelisel kokkuleppel. Kas ka see muudab midagi tulumaksu tasumise kohapealt? Mis kohustused osapooltele tekivad ? 

Tõenäoliselt tuleb kinnisvara müügilt tulumaksu tasuda, sest seda ei kasutatud kummagi omaniku elukohana. Maksustatakse siiski mitte kogu müügihinda, vaid iga omaniku osa müügist saadud kasu. Pensioni saamine maksukohustust ei muuda. Notariaalses lepingus määratud osad on määravad: emal tuleb üldjuhul deklareerida 3/4 müügitulust ning teie abikaasal 1/4, kuigi kogu raha kanti kokkuleppel abikaasa pangakontole.

Pärimise teel saadud vara müügil ei saa üldjuhul soetamismaksumusena maha arvata pärandaja kunagist ostuhinda ega pärandvara väärtust pärimise ajal. Arvesse saab võtta pärija enda dokumentidega tõendatud kulud, näiteks pärast pärimist tehtud parendus- ja täienduskulud. Müügikasust saab lisaks maha arvata müügiga otseselt seotud ning tõendatud kulud, näiteks müüja tasutud notaritasu, riigilõivu, maakleritasu ja müügiks vajalikud kulud. Kulud tuleb jagada omanike vahel vastavalt sellele, kes need tegelikult kandis või kuidas nende kandmine on dokumenteeritud. Kui eluruumis ei ole tegelikult elatud, ei kohaldu tavapärane elukoha müügi tulumaksuvabastus. Pelgalt omamine 19 aastat või pärimise teel saamine seda vabastust ei anna. Raha kandmine tervikuna teie abikaasa kontole ei muuda seda, kellele müügitulu maksustamisel kuulub. Ema 3/4 osa käsitatakse üldjuhul endiselt ema müügituluna ning abikaasa 1/4 osa abikaasa müügituluna. Kui ema jätab talle kuuluva rahaosa hiljem abikaasale, tuleks säilitada selge kirjalik selgitus, kas tegemist oli kingituse, laenu või muu kokkuleppega. See on eraldi rahaline suhe ega vii müügi tulumaksukohustust emalt abikaasale üle.

Tere, kui kaasomanikud lepivad omavahel kokku kaasomandi lõpetamise selliselt, et üks kaasomanik hüvitab teisele kaasomanikule rahaliselt tema kaasomandi turuväärtuse ja saab selle läbi ainuomanikuks, kas siis hüvitise saanud kaasomanik peab maksma hüvitise pealt tulumaksu, kui ta ei ole kaasomandit kasutanud elukohana?

Jah, üldjuhul on kaasomandi lõpetamisel saadud rahaline hüvitis maksustatav, kui hüvitise saaja ei kasutanud seda eluruumi kuni võõrandamiseni oma elukohana ning muu maksuvabastuse alus puudub. Maksu ei arvestata siiski kogu hüvitiselt, vaid võimalikust kasust: hüvitisest saab maha arvata kaasomandi osa soetamismaksumuse ja dokumentaalselt tõendatud võõrandamisega seotud kulud.

Olukorda käsitatakse sisuliselt kaasomandi mõttelise osa võõrandamisena teisele kaasomanikule. Asjaolu, et tehing vormistatakse „kaasomandi lõpetamisena” ja makset nimetatakse hüvitiseks, ei muuda iseenesest seda, et üks kaasomanik loobub oma omandiosast raha eest. Elukoha müügi maksuvabastus on isikupõhine. Seega ei saa hüvitist saav kaasomanik sellele tugineda üksnes põhjusel, et teine kaasomanik kasutas eluruumi oma koduna. Kui hüvitise saaja ise seal oma elukohta ei kasutanud, siis TuMS § 15 lg 5 p 1 maksuvabastus talle üldjuhul ei kohaldu. Näiteks kui kaasomandi osa eest saadakse 120 000 eurot, osa soetamismaksumus oli 90 000 eurot ning tehinguga seotud tõendatud kulud 2 000 eurot, on maksustatav kasu üldjuhul 28 000 eurot, mitte 120 000 eurot.

Soovin teada, kas tulumaksuvabastus kehtib juhul, kui müün enda kodu, kus olen siiamaani sees elanud, aga kolin peale müügikuulutuse avaldamise üüripinnale. Sooviks paremini aru saada, mida tähendab seaduses punkt "kastutati kuni võõrandamiseni oma elukohana", sest samas on toodud näide, kus pole otseselt seaduses piiritletud, mitu päeva aastas peab elukohta kasutama, et lugeda seda elukohaks. Välja kolimise eesmärgiks on muuta kogu protsess enda jaoks mugavamaks ja et saaks eluaseme müügiks ette valmistada. Ma ei ole viimase kahe aasta jooksul kodu müügi tulumaksuvabastust kasutanud.

Üldjuhul ei ole maksuvabastus kindel, kui kolite enne müügitehingut üüripinnale ja lõpetate müüdava kodu tegeliku kasutamise oma elukohana. Seadus ei näe ette kindlat päevade arvu, kuid nõuab eluruumi kasutamist oma elukohana kuni võõrandamiseni. Teie kirjeldatud kahe aasta piirang on täidetud, kuid see ei asenda elukohana kasutamise tingimust.

„Kuni võõrandamiseni” tähendab, et müüdav eluruum peab olema teie tegelik elukoht veel müügi ajal. Pelgalt rahvastikuregistri aadress ei ole otsustav: oluline on, kus te päriselt elate. Kui asute üüripinnale elama, viite sinna oma igapäevase elu ja isiklikud asjad ning müüdav kodu jääb üksnes müügiks ettevalmistamise või näitamiste kohaks, on tugev alus järeldada, et selle kasutamine elukohana lõppes väljakolimisega. Sellisel juhul ei pruugi müügikasule tulumaksuvabastus kohalduda. Seadus ei sätesta näiteks „183 päeva” ega muud miinimumperioodi. Hinnatakse tegelikke asjaolusid tervikuna: kus ööbite, kus toimub teie igapäevane elu, kas eluasemesse on jäänud tavapärane elukorraldus ning kas mujale asumine oli ajutine või väljendab soovi elukohta muuta.