Kaasomandis on hoone, millel 2 korterit. Ühes korteris 1 omanik, teises korteris 5 pärijat(omanikku). Kas need 5 saavad omavahel osta ära teiste, 4ja isiku osad ilma riskita, et teises korteris oleval isikul pole eesõigust osta? Kui teises korteris ka jääb 1 omanik(ehk siis majas 2 korterit ja mõlemas 1 omanik) kas siis saab teha kinkelepingu, et teises korteris oleval isikul pole eesõigust teisele korterile?

Kui majal ei ole eraldi korteriomandeid ja tegu on ühe kinnistu kaasomandiga, siis on kõik omanikud omavahel sama asja kaasomanikud, isegi kui tegelikus kasutuses on üks korter ühe ja teine korter viie inimese käes. Sellisel juhul kohaldub asjaõigusseadus kaasomandi mõttelise osa müügile.
Asjaõigusseaduse § 73 lg 2 järgi on teistel kaasomanikel ostueesõigus ainult siis, kui mõtteline osa müüakse isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud. Seega kui üks neist viiest müüb oma osa teisele samasse viisikusse kuuluvale kaasomanikule, siis teises korteris olev kaasomanik ei saa sellele ostueesõigusele tugineda.
Kinkelepingu puhul ostueesõigus tavaliselt ei teki, sest võlaõigusseadus seob ostueesõiguse müügiga või muu tasulise võõrandamisega. Seega päris kinkeleping võib olla viis omand koondada ilma teise kaasomaniku ostueesõiguseta.
Samas ei ole õige öelda, et see oleks „ilma riskita” igas olukorras. Kui vormistatakse kinkeleping, aga tegelikult makstakse varjatult raha või tasaarvestatakse muul viisil, võib tegu olla näiliku tehinguga. Siis hinnatakse tehingut selle tegeliku sisu järgi ning varjatud müügi korral võib ostueesõiguse küsimus uuesti tekkida.

Soovisime saada selgitust järgmises küsimuses. Ostsime mitteeluruumi. Pärast ostmist tellisime rekonstrueerimisprojekti, mille alusel taastati siseseinad, taastati teine kanalisatsiooniühendus ning taastati gaasivarustus koos gaasiarvestiga. Pärast ehitustööde lõpetamist väljastas arhitektuuriamet kasutusloa, mille kohaselt võib ruume kasutada eluruumina. Samas on kinnistusraamatus kõnealune ruum endiselt kantud mitteeluruumina. Palume selgitada, milline on sellises olukorras korteriomanike otsustuskorra nõue kinnistusraamatu andmete muutmiseks ehk mitteeluruumi eluruumiks kandmiseks. Kas sellise otsuse tegemiseks peavad hääletusel osalema ja nõusoleku andma kõik korteriomanikud või piisab korteriühistu põhikirjas ette nähtud kvoorumist ning otsuse vastuvõtmisest põhikirjas sätestatud häälteenamusega? Palume võimalusel viidata ka konkreetsetele õigusnormidele, mille alusel selline otsus tehakse.

Olete palunud selgitust olukorras, kus ostetud mitteeluruum on pärast rekonstrueerimistöid saanud pädeva asutuse väljastatud kasutusloa alusel kasutatavaks eluruumina, kuid kinnistusraamatus kajastub ruum endiselt mitteeluruumina. Samuti soovite teada, milline peab sellises olukorras olema korteriomanike otsustusmenetlus kinnistusraamatu andmete muutmiseks ning kas selleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek või piisab korteriühistu põhikirjas sätestatud otsustuskorrast.
Kinnistusraamatu kande muutmine
Kasutusloa väljastamine annab õiguse kasutada ruumi kasutusloas määratud otstarbel, kuid kasutusluba ei muuda iseenesest kinnistusraamatu kannet. Kui kinnistusraamatus olevad andmed ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale, tuleb kande muutmiseks esitada kinnistusraamatut pidavale kohtule avaldus koos vajalike dokumentidega.
Kinnistusraamatu kannete tegemist ja muutmist reguleerib kinnistusraamatuseadus (KRS). KRS § 34 kohaselt tehakse kinnistusraamatu kanne avalduse alusel ning avalduse esitaja peab esitama dokumendid, mis tõendavad kande tegemise alust.
Käesolevas olukorras võib kande muutmise aluseks olla muu hulgas ehitus- ja kasutusloa dokumentatsioon, millest nähtub ruumi lubatud kasutusotstarve. Samas sõltub vajalik dokumentatsioon sellest, kas muudetakse üksnes registriandmeid või muutub ka korteriomandi õiguslik kirjeldus.
Korteriomandi kasutusotstarbe muutmise õiguslik hindamine
Korteriomand koosneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 kohaselt eriomandist ja kaasomandist. Eriomandi esemeks on korteriomandi koosseisu kuuluv ruum ning kaasomandi esemeks on muu hulgas hoone ja maatükk osas, mis ei kuulu eriomandi hulka.
Seetõttu tuleb kasutusotstarbe muutmise puhul hinnata eelkõige seda, kas:
1.    muudatus puudutab üksnes konkreetse korteriomandi ruumi kasutusotstarvet; või
2.    muudatus mõjutab korteriomandi eriomandi ulatust, korteriomanike kokkulepet, kaasomandi eset või teiste korteriomanike õigusi.
Kui rekonstrueerimistööd on tehtud nõuetekohase projekti alusel, pädev asutus on väljastanud kasutusloa eluruumina kasutamiseks ning muudatus ei mõjuta kaasomandis olevaid hoone osi ega teiste korteriomanike õigusi, ei tähenda kasutusotstarbe muutmine iseenesest automaatselt vajadust kõigi korteriomanike nõusolekuks.
Korteriomanike otsustuskord
Korteriomanike otsustamise kord sõltub sellest, millise iseloomuga muudatusega on tegemist.
KrtS § 34 sätestab korteriomandi kaasomandi osa eseme valitsemise üldpõhimõtted. Korteriomanikud teevad kaasomandi eseme valitsemiseks vajalikke otsuseid seaduses sätestatud korras.
Kui tegemist on kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega, kohaldub KrtS § 35, mille kohaselt otsustavad korteriomanikud tavapärase valitsemise küsimusi häälteenamuse alusel, kui põhikirja või seadusega ei ole ette nähtud rangemaid nõudeid.
Samas ei saa korteriühistu põhikiri muuta seadusest tulenevaid nõudeid olukorras, kus seadus nõuab korteriomanike kokkulepet või kõigi korteriomanike nõusolekut.
Kui muudatus puudutab korteriomandi eriomandi ulatust või korteriomanike kokkulepet, tuleb lähtuda KrtS §-st 9, mis reguleerib korteriomanike kokkulepet. Sellisel juhul ei ole tegemist üksnes korteriühistu tavapärase otsusega, vaid vajalik võib olla korteriomanike kokkuleppe muutmine.
Kui muudatus puudutab kaasomandis olevat hoone osa või ühiseid tehnosüsteeme, tuleb hinnata kaasomandi eseme muutmise ja valitsemise reeglite kohaldumist, sealhulgas KrtS §-des 37 ja 38 sätestatut.
Teie kirjeldatud olukorra hindamine
Teie kirjeldatud asjaoludel on tehtud järgmised tööd:
•    siseseinte taastamine;
•    eraldi kanalisatsiooniühenduse taastamine;
•    gaasivarustuse taastamine koos gaasiarvestiga;
•    rekonstrueerimistööde alusel kasutusloa saamine eluruumina kasutamiseks.
Need asjaolud ei tähenda iseenesest, et kõigi korteriomanike ühehäälne nõusolek oleks alati vajalik. Otsustavaks on see, kas taastatud lahendused kuuluvad üksnes konkreetse korteriomandi teenindamiseks või mõjutavad need korteriomanike kaasomandis olevaid hoone osi ja tehnosüsteeme.
Kui tegemist on üksnes konkreetse korteriomandi ruumi kasutusotstarbe muutmise kajastamisega ning korteriomandi õiguslik ulatus ei muutu, võib piisata korteriomanike otsusest seaduses sätestatud korras.
Kui aga kinnistusraamatu muutmiseks tuleb muuta korteriomandi kokkulepet, eriomandi kirjeldust või kaasomandi kasutamise korda, võib olla vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
Kokkuvõte
1.    Kasutusluba eluruumina kasutamiseks ei muuda automaatselt kinnistusraamatu kannet. Kande muutmiseks tuleb esitada kinnistusraamatut pidavale kohtule avaldus koos vajalike dokumentidega (KRS § 34).
2.    Kui tegemist on üksnes kasutusotstarbe andmete viimisega vastavusse tegeliku olukorraga ning korteriomandi eriomandi ulatus, kaasomandi ese ega teiste korteriomanike õigused ei muutu, ei pruugi olla vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
3.    Kui küsimus kuulub korteriomanike tavapärase valitsemise alla, toimub otsustamine häälteenamuse alusel vastavalt KrtS §-dele 34 ja 35.
4.    Kui muudatus mõjutab korteriomandi kokkulepet, eriomandi ulatust või kaasomandi eset, võib vajalik olla korteriomanike kokkulepe või kõigi korteriomanike nõusolek (KrtS § 9 ning kaasomandi muutmist käsitlevad sätted).
Soovitus enne otsuse tegemist
Enne korteriomanike otsuse vastuvõtmist või kinnistusraamatut pidavale kohtule avalduse esitamist on soovitatav kontrollida kinnistusraamatu registriosa täpset sisu, eelkõige I ja III jao kandeid.
Oluline on välja selgitada, kas märge „mitteeluruum” on:
•    kantud korteriomandi eriomandi kirjelduse osana;
•    seotud korteriomanike kokkuleppega; või
•    tegemist on üksnes ruumi kasutusotstarbe andmetega.
Kui tegemist on eriomandi kirjelduse või korteriomanike kokkuleppe muutmisega, võib olla vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Kui tegemist on üksnes kasutusotstarbe andmete ajakohastamisega kasutusloa alusel, võib piisata lihtsamast otsustusmenetlusest.
Seetõttu on enne lõpliku otsustuskorra määramist otstarbekas võrrelda kinnistusraamatu kandeid, kasutusluba ja rekonstrueerimisprojekti ning vajaduse korral küsida kinnistusraamatu menetluse seisukohalt täiendavat õiguslikku hinnangut.
 

Tere! Üürisin oma korterit üürnikule 1 aasta jooksul. Korterit tagastades oli 10 cm pikkune mõra köögikapi paneeli viimistluskihis. Senimaani pole selge, millest mõra tekkis, sest üürnik on esitanud valede sasipuntra. Lepingu lõppedes hakkas üürnik väitma, et mõra oli juba üleandmisel mööblis, kuigi selle kohta pole kuskil lepingutes ega kirjavahetuses ühtki märget, fotot, ega ka mälestust ei minul ega maakleril (üürnik vaikis miskipärast, kui üleandmisel või vahetult pärast seda “mõra” märkas). Igal juhul varjas üürnik tekkinud kahjustust eeldatavalt vähemalt pool aastat ning kasutas mööblit edasi. Selle tulemusena olevat alguses pisike mõra üürniku sõnul aja jooksul aina pikenenud, kui see alumist prügisahtlit avades prügikastist üleajava prügi taha kinni jäi. Hooletusega rikuti minu vara ja varjati seda minu eest, püüdmata mõra arenemist peatada. Kui läks korteri vabastamiseks, siis püüdis üürnik mõra minu kaela ajada, valetades, et see oli seal juba üleandmisel ja et nad olevat sellest mulle õigeaegselt teada andnud (mis on hõlpsasti tõendatavalt vale). Lisaks neile valedele esitas üürnik ka teisi valesid, mida on lihtne tõendada. Selle tulemusena mõjutas üürnik minu otsustustusi ja tegi kogu järgneva protsessi mulle väga keeruliseks. 2 kuud pärast üürniku väljakolimist pole kapiuks endiselt parandatud. Tema tagatisraha on minu käes. Üürnik püüdis mind tüssata ja see õnnestus tal osaliselt. Ta väldib kirjalike selgituste andmist ja kui seda teebki, siis napisõnaliselt ja ebamääraselt. Ometi on juba piisavalt kirjalikke tõendeid. Minule tekitatud mitte-varaline kahju ületab nüüdseks mitmekordselt varalist kahju. Nüüdseks soovin näha mõlema kompenseerimist. Olen raisanud oma aega, energiat ja närve selgitamisele ja asjaajamisele. Kelle poole selle probleemiga pöörduda? Mida mul on õigus sellest asjast oodata?

Õigusliku hinnangu andmisel on keskse tähtsusega Võlaõigusseaduse (VÕS) § 276 lg 2, § 282 lg-d 1 ja 2 ning § 127. Üürnikul on kohustus kasutada üüritud asja hoolikalt ja heaperemehelikult ning teatada viivitamata selle kahjustumisest või puudusest. Teatamiskohustuse rikkumise korral vastutab üürnik sellest tuleneva kahju eest, sealhulgas kahju eest, mis tekib olukorras, kus õigeaegse teavitamise korral oleks olnud võimalik kahju süvenemist vältida või piirata.

Esitatud asjaoludest nähtub, et korteri üleandmisel ei olnud köögikapi mõra dokumenteeritud ning selle kohta puuduvad nii üleandmisakti kui ka fototõendid. Samuti ei ole tuvastatav, et üürnik oleks üüriperioodi jooksul kahjustusest teatanud, kuigi ta väidetavalt oli sellest teadlik. Kahjustus ilmnes alles pärast üürilepingu lõppemist ning üürnik on hiljem esitanud vastuolulisi selgitusi nii kahjustuse olemasolu ajahetke kui ka selle süvenemise kohta. Tsiviilvaidluses on üldpõhimõtte kohaselt tõendamiskoormus jaotatud selliselt, et üürileandja peab tõendama asja üleandmise seisukorra ning üürnik peab tõendama, et kahjustus oli olemas juba üleandmise hetkel. Kui selline tõend puudub ning kahjustus ei ole dokumenteeritud, on üürniku vastuväide üldjuhul nõrgem.

Kui üürnik märkas kahjustust üüriperioodi jooksul, kuid ei teavitanud sellest, on tegemist VÕS § 282 lg 1 rikkumisega ning vastavalt § 282 lg 2-le vastutab üürnik ka sellest tuleneva kahju eest. See võib hõlmata mitte üksnes esialgset kahjustust, vaid ka selle süvenemist või laienemist, kui see oleks olnud välditav õigeaegse teavitamise korral. Lisaks võib olukord viidata ka VÕS § 276 lg 2 rikkumisele, kui kahjustus süvenes kasutamise käigus, kuna üürnik peab kasutama asja heaperemehelikult ja vältima selle kahjustamist.

Sellises olukorras on võimalik nõuda eelkõige varalise kahju hüvitamist, st köögikapi parandamise või asendamise kulusid ning vajadusel ka kahju kindlakstegemisega seotud kulusid. Samuti võib nõue hõlmata kahju süvenemise osa, mis tekkis ajavahemikul, mil üürnik oli kahjustusest teadlik, kuid ei teavitanud üürileandjat ega võtnud meetmeid selle vältimiseks. Menetluskulude, sealhulgas õigusabikulude hüvitamine võib tulla kõne alla hilisemas kohtumenetluses vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku üldreeglitele.

Mittevaralise kahju osas tuleb arvestada, et kuigi VÕS § 134 alusel on see põhimõtteliselt võimalik, ei rahuldata Eesti kohtupraktikas üürivaidlustes tavaliselt nõudeid, mis põhinevad stressil, ajakulul või ebamugavustel, mistõttu ei ole see antud tüüpi vaidluses realistlikult tugev iseseisev nõudealus.

Kokkuvõttes seisneb antud juhtumi tuumik küsimus selles, kas üürnik rikkus teatamiskohustust ning kas kahju tekkis või süvenes tema kasutuse ja tegevusetuse tõttu. Kui vaidlus puudutab kahju hüvitamist või tagatisraha kasutamist, on mõistlik esmalt esitada üürnikule konkreetne rahaline nõue ning selle mittetäitmisel kaaluda maksekäsu kiirmenetlust või hagi esitamist.

Õigusabi saamiseks on võimalik pöörduda järgmiste kontaktide poole:

* Eesti Juristide Liidu õigusabi ja nõustamise teenus: https://www.juristaitab.ee 
* Eesti Advokatuuri liikmete ja advokaatide otsing ning kontaktid: https://advokatuur.ee 
* vajadusel riigi õigusabi süsteem (kui eeldused täidetud): https://www.rik.ee/et/oigusabi 

Need kanalid võimaldavad saada kas esmase õigusnõustamise või esinduse kohtumenetluses sõltuvalt olukorra keerukusest ja poolte vajadustest.
 

Korteri eelmine omanik teostas korteriruumides projektikohased muudatused – rajati eraldi sissepääs ning hoone fassaadi ventilatsiooniavad. Pikka aega ei tekkinud korteriomanikel nende muudatuste suhtes vastuväiteid ega küsimusi. Pärast korteri omaniku vahetumist avaldasid mõned korteriomanikud rahulolematust olemasolevate muudatuste suhtes. Küsimus pandi kirjalikule hääletusele ning otsus võeti vastu häälteenamusega (50% + 1 hääl). Selle otsuse alusel kanti olemasolevad muudatused ka hoone fassaadi uude projekti. Korteriühistu põhikirja punkti 6.10 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui selles osaleb üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest, ning otsused võetakse vastu kohalviibinud liikmete häälteenamusega. Praegu on uus juhatuse esimees pöördunud arhitektuuriameti poole ning saanud suulise selgituse, et selliste küsimuste lahendamiseks on vajalik kõigi korteriomanike ehk 100% nõusolek. Palun selgitada, kas see seisukoht vastab kehtivale õigusele, ning viidata konkreetsetele õigusnormidele, mille alusel sellisel juhul nõutakse kõigi korteriomanike nõusolekut. Samuti palume arvestada asjaolu, et nimetatud muudatused olid teostatud juba aastaid tagasi projekti alusel ning eksisteerisid korteri omandamise hetkel.

ÕIGUSLIK HINNANG
1.    Asjaolud
Korteri eelmine omanik teostas aastaid tagasi ehitusprojekti alusel korteriga seotud muudatused, mille käigus rajati eraldi sissepääs ning hoone fassaadile ventilatsiooniavad. Muudatused olid avalikult nähtavad ning eksisteerisid pikka aega ilma korteriomanike või korteriühistu sisuliste vastuväideteta.
Pärast korteri võõrandamist uuele omanikule avaldasid mõned korteriomanikud muudatuste suhtes rahulolematust. Küsimus pandi kirjalikule hääletusele ning korteriomanike häälteenamusega võeti vastu otsus, mille kohaselt olemasolevad muudatused jäid alles ning need kajastati ka hoone uues fassaadiprojektis.
Seejärel on korteriühistu uus juhatuse esimees viidanud arhitektuuriametist saadud suulisele seisukohale, et selliste muudatuste tegemiseks oleks olnud vajalik kõigi korteriomanike ehk 100% nõusolek.
2.    Õiguslik raamistik
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg 1 kohaselt:
„Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.“
Samas sätestab KrtS § 38 lg 2:
„Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuseks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab käesoleva seaduse § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma.“ 
KrtS § 39 kohaselt:
„Kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada käesoleva seaduse § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega.“ 
Justiitsministeeriumi selgituste kohaselt ei nõua iga kaasomandi eset puudutav muudatus automaatselt kõigi korteriomanike nõusolekut. Kui muudatus on käsitatav kaasomandi eseme ajakohastamisena ning sellega ei kahjustata ühegi korteriomaniku õigustatud huve ülemääraselt, võib otsuse vastu võtta seaduses sätestatud häälteenamusega. 
3.    Hinnang konkreetsele olukorrale
Pelgalt asjaolust, et muudatus puudutab hoone fassaadi kui kaasomandi eset, ei saa järeldada, et alati on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
Selleks, et nõuda 100% nõusolekut, tuleb esmalt tõendada, et:
a) tegemist oli KrtS § 38 tähenduses olulise ümberkorraldusega;
b) muudatus mõjutas teiste korteriomanike õigusi ulatuses, mida nad ei pea tavapäraselt taluma;
c) muudatust ei saa käsitada KrtS § 39 mõttes kaasomandi eseme ajakohastamisena.
Üksnes suuline väide, et vajalik oli kõigi korteriomanike nõusolek, ei ole õiguslikult piisav. Selline seisukoht peab tuginema konkreetsele õigusnormile ja asjaolude analüüsile.
4.    Uue korteriomaniku õiguspärane ootus
Oluline on asjaolu, et uus omanik omandas korteri olukorras, kus:
•    eraldi sissepääs oli olemas;
•    ventilatsiooniavad olid olemas;
•    muudatused olid aastaid avalikult nähtavad;
•    korteriühistu ei olnud nõudnud nende eemaldamist;
•    muudatused olid kajastatud ehituslikes lahendustes ja hiljem ka fassaadiprojektis.
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 kohaselt tuleb õigusi teostada heas usus.
Hea usu põhimõttest tuleneb, et olukorras, kus korteriomanikud on aastaid muudatusi talunud ning loonud nende õiguspärase püsimise mulje, tuleb eriti hoolikalt hinnata, kas hilisem nõue nende kõrvaldamiseks on kooskõlas õiguspärase ootuse põhimõttega.
5.    Häälteenamusega vastu võetud otsuse tähendus
Asjaolu, et korteriomanikud võtsid hiljem vastu otsuse olemasolevate muudatuste säilitamise kohta ning need muudatused kajastati ka hoone fassaadiprojektis, näitab vähemalt seda, et korteriomanike enamus ei pidanud muudatusi hoonet kahjustavaks ega teiste omanike õigusi ülemääraselt riivavaks.
Kuigi häälteenamusega vastu võetud otsus ei saa tagantjärele asendada seaduses nõutavat kokkulepet juhul, kui see oli tõepoolest nõutav, on selline otsus oluline tõend hindamaks korteriomanike tegelikku tahet ning muudatuste mõju ulatust.
6.    Kokkuvõte
Olemasolevate asjaolude põhjal ei ole võimalik teha järeldust, et vaidlusaluste muudatuste puhul oli tingimata vajalik kõigi korteriomanike 100% nõusolek.
Sellise väite esitaja peab põhjendama:
•    millise õigusnormi alusel loetakse eraldi sissepääs ja ventilatsiooniavad KrtS § 38 tähenduses oluliseks ümberkorralduseks;
•    milliste korteriomanike õigusi ja kuidas need muudatused kahjustavad;
•    miks ei ole kohaldatav KrtS § 39;
•    miks ei oma tähtsust asjaolu, et muudatused eksisteerisid aastaid enne praeguse omaniku korteri omandamist ning neid on hiljem häälteenamusega aktsepteeritud.
Kuni sellist põhjendust ei ole esitatud, ei saa üksnes suulise seisukoha alusel järeldada, et olemasolevad muudatused on õigusvastased või et nende säilitamiseks on vältimatult vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
Kui korteri ostu-müügi hetkel olid eraldi sissepääs ja ventilatsiooniavad juba olemas ning nähtavad, võis ostja mõistlikult eeldada, et tegemist on väljakujunenud ja aktsepteeritud olukorraga. Sellist õiguspärast ootust on kohtud omandiõiguse vaidlustes korduvalt pidanud oluliseks asjaoluks, eriti kui teised omanikud on muudatusi aastaid talunud ega ole nende kõrvaldamist nõudnud.

Viited: Korteriomandi- ja korteriühistuseadus: https://www.riigiteataja.ee/et/akt/123122022004 

Justiitsministeeriumi selgitused: https://www.justdigi.ee/sites/default/files/documents/2022-02/Korteriomandi-%20ja%20korteri%C3%BChistuseaduse%20(KrtS)%20KKK.pdf 

Tere! Vajan abi hagi koostamiseks kohtus lahutamiseks. Abikaasa pole nõus notaris lahutama, kodus vaimne vägivald. Meil on 3 last. Abielul on varalahususe leping, meil on 3 autot ja maja. Mees keeldub välja kolimast, kuigi maja on minu oma. Elame eraldi tubades. Mina olen hetkel tóötu ja lastega kodune- vanused 5,6,8. Soovin abi hagi koostamiseks ja abielu lahutamiseks kohtus. Ma ei saa kõige sellega üksi enam hakkama. Abielu purunes jäädavalt 09.05.2026 Käime pereteraapias.

Tere! Mure on mõistetav, ent paraku Jurist Aitab portaali vahendusel hagi koostamisega me Teid aidata ei saa. Hagi abielu lahutamiseks saate esitada ka iseseisvalt, täpsemalt saate hagiavalduse vormiga tutvuda siit:

https://www.kohus.ee/dokumendid-ja-vormid/hagiavaldus-abielu-lahutamiseks 

Peaksite kohtule koostatavas avalduses (nt näidisvormi IV peatüki "Lahutamine" keskmises lahtris) täiendavalt märkima ka seda, et soovite esialgse õiguskaitse korras reguleerida abikaasade ühise eluaseme kasutust selliselt, et maja jääks Teie ja laste ainukasutusse ja et abikaasa peaks menetluse ajaks välja kolima (aluse selleks annab perekonnaseaduse § 23 lg 1). Lisage kindlasti ka kirjeldus ja tõendid, mis toetavad argumenti, et eluase peaks jääma just Teie ainukasutusse (omandiõigus, vaimne vägivald, Teie rahaline seis vmt). Juhin tähelepanu, et kohus saab eluaseme kasutamist reguleerida üksnes lahutusprotsessi ajaks. Ent juhul, kui pärast lahutust püüab endine abikaasa jätkuvalt kõnealusesse elamisse siseneda, teeb ta seda suurima tõenäosusega ilma õigusliku aluseta, millisel juhul võib abi olla politsei kaasamisest.

Kui olukord on vaimselt vägivaldne, tasub samaaegselt kaaluda ka lähenemiskeelu taotlemist (sellekohane soov ja põhjendused, olemasolul ka tõendid (nt messengeri-vestlused, SMS-d vmt) tuleks samuti sinna avaldusse kirja panna). Kuigi käesoleva portaali vahendusel me Teid hagi koostamisega aidata ei saa, võib nõu saamiseks pöörduda ka lähimasse naiste tugikeskusesse, kus teatud juhtudel saab ka tasuta õigusnõustamist, sh abi kohtudokumentide koostamiseks.

Mistahes füüsilise vägivalla puhul soovitan tungivalt koheselt välja kutsuda politsei ja fikseerida vigastused.

Tere! Abiellusin eelmine aasta. Abikaasale kinkis tema isa enne meie abiellumist maja, mis vajab renoveerimist. Abikaasa võttis majale renoveerimiseks laenu, mis on tagatud hüpoteegiga. Kui abikaasal on soov pool majast mulle kinkida, kas laen ja hüpoteek saaks takistuseks?

Hüpoteegiga koormatud kinnistust osa kinkimine ei ole keelatud ning kinkimise korral ei lõpe hüpoteek automaatselt. Laen ja hüpoteek ei välista iseenesest osa kinnistu kinkimist, kuid kui kinnistule on seatud hüpoteek, mis tagab laenu, mida ei ole veel täielikult tagasi makstud, võib tehingu tegemine sõltuda laenulepingu tingimustest. Seega kui abikaasa soovib kinkida osa kinnistust teile, siis tuleks enne lepingu sõlmimist pöörduda laenuandja poole, et selgitada välja, kas tehinguks on vaja laenuandja nõusolekut. 
Kui eesmärk ei ole kaasomandi tekitamine, vaid see, et kinnistu kuuluks abikaasade ühisvara hulka, siis võiks kinkelepingu asemel kaaluda abieluvaralepingu sõlmimist, milles abikaasad saavad tunnistada ühe abikaasa lahusvara hulka kuuluva kinnistu abikaasade ühisvaraks.
Konkreetse olukorra hindamiseks tasub tutvuda laenulepingu tingimustega ning küsida nõu notarilt. Endale sobiva notari leiate siit https://www.notar.ee/et/notarid/nimekiri

Vajan Teie hinnangut olukorras, kus minu lihane tütar (pärija) nõuab minu väljakolimist kinnistult. Olen 90 aastane ning käesoleval juhulm esindab mind minu teine tütar. 1. Ajajoon (oluline õiguslik küsimus) • Pärandaja suri 22.01.2026. • Pärija esitas vabastamise nõude 23.03.2026. • Pärand sulgus 30.04.2026. • Avaldus kinnistusraamatusse esitati 05.05.2026. • Pärija kanti omanikuks alles 20.05.2026. Küsin, kas 23.03.2026 esitatud nõue oli enneaegne ja kas sellel oli üldse õiguslikku alust. 2. Minu võimalik kasutusõigus Olen elanud kinnistul üle 40 aasta. Palun hinnata, kas pärimismenetluses oleks tulnud arvestada minu võimalikku eluruumi kasutusõigust või õigustatud ootust mõistlikule etteteatamisele. 3. Surve ja ähvardused Tütar on esitanud järgmised survemeetmed: • ähvardus katkestada elekter 08.06.2026, • keeld kasutada küttekoldeid, • nõue tasuda 50 € leppetrahvi päevas, • 3 päevased ultimaatumid dokumentide allkirjastamiseks. Palun hinnata, kas selline käitumine võib olla käsitatav eaka inimese väärkohtlemisena või õigusvastase survena. 4. Elektrikulude tasaarveldamise vaidlus • Oleme esitanud tasaarvestuse avalduse koos dokumentidega seoses käesoleval talvel teostatud kinnistu säilimiseks vajalike elektritööde maksumuse tasumisega. • Pärija ei ole vastanud. • Pärija ei ole esitanud elektritarbimise dokumente, mis on vajalikud tasaarvelduse kontrollimiseks. • Märtsi ja aprilli arved esitati alles mai lõpus ja nõuti nende tasumist. Palun hinnata, kas tasaarvestus loetakse kehtivaks ja kas pärija on kohustatud esitama tarbimisandmeid enne nõuete esitamist. 5. Tähtaeg 30.06.2026 Olen nõus kinnistu vabastama 30.06.2026, kuid ei nõustu leppetrahvi ega täiendavate tingimuslike kohustustega. Palun hinnangut, kas see tähtaeg on minu olukorda arvestades piisav ja turvaline. 6. Küsimused, millele palun vastust • Kas 23.03.2026 nõue oli õiguslikult kehtiv? • Kas mul võib olla kasutusõigus või õigus pikemale üleminekuajale? • Kas elektri katkestamise ähvardus on seaduslik? • Kas leppetrahvi nõue on kehtiv ilma kokkuleppeta? • Kas tasaarvestus on kehtiv ja millised on minu õigused, kui tarbimisandmeid ei esitata? • Kas pärija käitumises võib olla eaka väärkohtlemise tunnuseid? • Kas pärimismenetlus vajab kontrolli? Tänud

1.    23.03.2026 esitatud kinnistu vabastamise nõude puhul tekib küsimus, kas nõue oli esitatud enneaegselt, kuna pärimistunnistus väljastati alles 30.04.2026 ning pärija kanti kinnistusraamatusse omanikuna 20.05.2026. Samas lähevad pärandaja õigused ja kohustused pärijale üle juba pärandaja surma hetkest. Seetõttu võib pärijal olla õigus nõudeid esitada ka enne kinnistusraamatu kannet, kui hiljem tuvastatakse, et ta oli tegelikult pärija. Nõude õiguspärasus sõltub siiski kõigist asjaoludest tervikuna.
2.    Arvestades, et isik on elanud kinnistul üle 40 aasta ning kasutanud seda oma koduna, vajab hindamist küsimus, kas tema ja senise omaniku vahel võis olla kujunenud tähtajatu üürisuhe, tasuta kasutamise kokkulepe või muu pikaajaline kasutusõiguslik suhe. Isegi kui formaalset lepingut ei ole, ei tähenda see automaatselt, et tegemist oleks olnud loata kasutamisega. Sellise suhte lõpetamisel tuleb üldjuhul arvestada mõistliku etteteatamise aja ning hea usu põhimõttega.
3.    Elektri katkestamise ähvardus, kütte kasutamise keelamine, väga lühikesed tähtajad dokumentide allkirjastamiseks ning leppetrahvi nõuded võivad olla käsitatavad lubamatu survemeetmena. Leppetrahvi saab üldjuhul nõuda üksnes juhul, kui pooled on selles eelnevalt kokku leppinud. Kui sellist kokkulepet ei ole, on leppetrahvi nõude õiguslik alus küsitav.
4.    Tasaarvestuse osas sõltub selle kehtivus konkreetsetest asjaoludest ja esitatud dokumentidest. Kui tasaarvestuse avaldus on nõuetekohaselt esitatud ning sellele on lisatud kuludokumendid, tuleb selle mõju hinnata õiguslikult. Samuti võib olla põhjendatud ootus, et elektrikulude nõudja esitab tarbimisandmed ja muud dokumendid, mis võimaldavad nõude suurust kontrollida.
5.    Valmisolek vabastada kinnistu 30.06.2026 näitab koostöövalmidust. Arvestades isiku vanust, pikaaegset elamist kinnistul ning vajadust leida uus elukoht, võib sellist tähtaega pidada mõistlikuks, kuid lõplik hinnang sõltub kõigist konkreetsetest asjaoludest.
6.    Kirjeldatud asjaoludest nähtuvalt võivad rakendatud survemeetmed sisaldada eaka inimese väärkohtlemise või ebakohase mõjutamise tunnuseid, kuid selle lõplik hindamine eeldab täiendavate asjaolude väljaselgitamist.
Kokkuvõttes ei saa esitatud andmete põhjal järeldada, et kõik pärija nõuded oleksid õiguspärased. Täiendavat hindamist vajavad eelkõige nõude esitamise aeg, võimalik kasutusõigus, tasaarvestuse kehtivus ning rakendatud survemeetmete õiguspärasus. 

Tere, tekkib selline küsimus. on soov ära anda korteri oma õele. KIuidas tehing on õigeks vormistada ja mis maksud tuleb maksta.

Juhul kui soovite korteri õele tasuta üle anda, on tegemist kinkelepinguga. Kui soovite, et õde tasub korteri eest kokkulepitud summa, on tegemist müügilepinguga. Kinnisvara võõrandamise lepingu (nii müügi- kui kinkelepingu) sõlmimiseks tuleb pöörduda notarisse, kes koostab ja tõestab lepingu ning edastab selle Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale omandiõiguse kande muutmiseks. Lepingu sõlmimisel tuleb tasuda notari tasu ja riigilõiv, mis arvutatakse korteri väärtuselt.
Kinkelepingu sõlmimisel ei teki üldjuhul tulumaksukohustust ei kinkijal ega kingisaajal. Samas tuleb arvestada, et kui kingisaaja müüb korteri tulevikus edasi, võib tal tekkida tulumaksukohustus, kui müügile ei kohaldu tulumaksuvabastus.
Müügilepingu puhul võib müüjal tekkida tulumaksukohustus müügist saadud kasult. Tulumaksu ei pea tasuma juhul, kui võõrandatakse eluruum, mida müüja kasutas kuni müügini oma elukohana, ning maksuvabastust ei ole sama maksuvabastuse alusel kasutatud rohkem kui üks kord kahe aasta jooksul. Endale sobiva notarite saate leida siit https://www.notar.ee/et/notarid/nimekiri

Tere Soovin küsida nõu korteri omandiõiguse ümbervormistamise kohta. Olukord on järgmine: Umbes 13 aastat tagasi müüsid minu vanemad oma vana korteri ja ostsid uue korteri. Uus korter oli kallim ning osa summast tuli katta eluasemelaenuga. Pank ei väljastanud laenu minu emale ja isale, mistõttu vormistati laen minu õe nimele. Seoses sellega kanti ka õde kinnistusraamatus korteri omanikuna. Tegelikult on kogu selle aja jooksul korter olnud vanemate kasutuses ja nende omandina käsitletud ning ka laenumaksed tasusid vanemad ise. Nüüd soovivad vanemad vormistada korteri omandi nii, et ema ja isa oleksid ainuisikulised omanikud. Õde on sellega täielikult nõus. Palun selgitage: Milline oleks sellises olukorras õige juriidiline lahendus? Kas piisab notariaalsest kinkelepingust või ostu-müügilepingust? Millised dokumendid ja toimingud on selleks vajalikud? Kas sellise ümbervormistamisega võivad kaasneda maksukohustused või muud riskid?

Kui õde on korteri omanik ja soovib omandiõiguse üle anda vanematele, saab seda teha kas kinkelepingu (tasuta üleandmine) või ostu-müügilepingu (tasuline üleandmine) alusel. Mõlemad lepingud peavad olema notariaalselt tõestatud, sest kinnisomandi üleandmiseks on see nõutav.
Päranduseks või kingituseks saadud vara (näiteks Eestis või välisriigis asuv maa, maja, korter vms) selle saamisel tulumaksuga ei maksustata. Ostu-müügilepingu puhul võib müüjal (õel) tekkida tulumaksukohustus, kui korter ei olnud tema elukoht.
Kui korteril on laenuga seotud hüpoteek, tuleb laenuandjaga kooskõlastada omandiõiguse üleandmine, sest pank võib nõuda laenu jäämist õe nimele või laenu ülevõtmist vanemate poolt.
Notar kontrollib tehingu seaduslikkust ja selgitab vajalikke dokumente.

Tere Kas ja mis ulatuses on tegemist abikaasade ühisvaraga? Üks abikaasa kasutas kinnistut enne 1979. a. sõlmitud abielu. Kinnistut olid kasutanud tema sugulased juba ka varasemalt alates ca 1940. Ei oska öelda, et mis õiguslikel alustel või mis dokumendist lähtuvalt. Abiellumise hetkeks oli see osapool alustanud kinnistul maja ehitamist ja müürid olid juba püsti. Abielu kestel kinnistu privatiseeriti ning ka maja valmis lõplikult (majale ehitati ka veel juurdeosa). Maja sai kasutusloa alles ca 1998-2000. a. Kinnistusraamatus on hetkel omanikuks ainult see üks abikaasa. Kas see kinnistu koos majaga on ühisvara?

Tuvastamaks, kas kinnistu kuulub abikaasade ühisvara hulka või on tegemist ühe abikaasa lahusvaraga, tuleb hinnata vara omandamise aega ja õiguslikku alust.
Ainuüksi asjaolu, et kinnistusraamatusse on omanikuna kantud üksnes üks abikaasa, ei tähenda iseenesest, et tegemist oleks tema lahusvaraga. Kui kinnistu omandati abielu kestel ajal, mil abikaasade vahel kehtis varaühisuse varasuhe, siis kuulub ostu-müügilepingu alusel omandatud kinnistu üldjuhul abikaasade ühisvara hulka ka juhul, kui leping sõlmiti vaid ühe abikaasa nimele või maa erastamise eesõigus oli seotud ühe abikaasaga.
Kirjeldatud asjaoludel võib enne abielu alustatud ehitustegevus omada tähendust üksnes võimalike hüvitus- või tasaarvestusnõuete seisukohalt. Kui enne abielu olemas olnud ehitis või selle väärtus kuulus ühe abikaasa lahusvara hulka, võib sellel abikaasal olla vastavas ulatuses nõudeõigus ühisvara jagamisel. Samas ei muuda see asjaolu iseenesest abielu ajal omandatud kinnistut lahusvaraks.