Kaasomandi lõpetamine

Mul on kaasomandis kinnisvara, mille kaasomanik soovib, et ma tema osa välja ostaks. Samas on ta varasemalt sõlminud mu endise elukaaslasega toonase hindamise alusel notariaalse järelmaksu lepingu, mis sätestas, et kui mu elukaaslane lepingust taganeb siis ta saab 2000 eurot sissemaksu raha tagasi. Kui taganeb kaasomanik siis saab mu elukaaslane tagasi kogu seni makstud summa. Mu elukaaslane katkestas lepingu 2021 ja kaasomanik jäi 20500 euroga kasumisse. Kogu krundi hinnaks oli 2017 aastal (kui müügi asjaajamine algas) 40 000 eurot. Ühtlasi on mul saamata kogu kaasomandis oleva kinnisvara (sh üks eraldiseisev põllukrunt) põldude rendi tulu. Lepingud sõlmiti ajal kui ma olin alaealine ja kaasomaniku eestkoste all. Ühtegi dokumenti ma allkirjastanud ei ole, mis kaasomanikule annaks õiguse mulle rendi tulu keelata. Suusõnaliselt põhjendas ta tulu endale hoidmist ettekäändega, et kasutab seda ühel meie kahest kinnistust lasuva hoone kindlustuse tasumiseks, mis tuleneb sellel krundil lasuvast hüpoteegist. Hoone aga ei vasta ehitusregistri andmetele(algsele hoonele on tehtud umbes 75% ulatuses ebaseaduslike juurdeehitusi) ega vastanud ka hüpotegi seadmise ajal. Kuidas need asjaolud mõjutavad kaasomaniku õigust soovida minult täit summat tema poole eest?

Sellises olukorras ei saa kaasomaniku nõuet hinnata ainult selle järgi, kui suur on tema kaasomandi osa väärtus täna. Kirjeldatud asjaolud võivad anda teile nii vastunõudeid kui ka mõjutada pooltevaheliste arvelduste lõpptulemust.

Olulised küsimused on järgmised.

1. Kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist

Vastavalt §-le 76 lg 1 asjaõigusseaduses võib iga kaasomanik üldjuhul nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kaasomanik võib teha ettepaneku, et ostaksite tema osa välja, kuid ta ei saa ühepoolselt nõuda suvalist summat.

Kui kokkulepet ei saavutata, võib kohus kaasomandi lõpetada näiteks:

• ühe kaasomaniku kasuks väljamõistmisega hüvitise vastu; 
• kinnisasja müügiga enampakkumisel ja raha jagamisega. 

Sellisel juhul lähtutakse tavaliselt kaasomandi osa tegelikust väärtusest, mitte üksnes kaasomaniku soovitud hinnast.

2. Varasem tehing teie endise elukaaslasega võib olla oluline

Kui kaasomanik sai 2021. aastal teie endise elukaaslase lepingu lõppemisel endale:

• kinnisasja osa tagasi ning 
• säilitas ka 20 500 euro ulatuses makseid, 

siis võib tekkida küsimus, kas ta on juba saanud selle vara eest olulise hüve.

Samas tuleb vaadata:

• milline oli lepingu täpne sisu; 
• kas tegemist oli üksnes teie elukaaslase ja kaasomaniku vahelise suhtega; 
• kas teil endal on sellest lepingust tulenevaid õigusi. 

Ainuüksi asjaolu, et kaasomanik teenis varasemast tehingust kasu, ei vähenda automaatselt tema kaasomandi osa väärtust. Küll aga võib see olla oluline, kui tehing puudutas tegelikult ka teie õigusi või teie vara.

3. Saamata renditulu võib anda teile nõude kaasomaniku vastu

See võib olla teie olukorras kõige olulisem asjaolu.

Kui põllumaa oli kaasomandis ja renditulu laekus ainult kaasomanikule, siis üldreeglina kuulub kaasomanikule üksnes tema mõttelisele osale vastav osa tulust.

Kui teie osa renditulust jäeti välja maksmata, võib teil olla nõue:

• saamata jäänud renditulu väljamaksmiseks; 
• võimalike viiviste tasumiseks. 

Kaasomanik ei saa üldjuhul ilma kokkuleppeta otsustada, et kasutab teie osa renditulust enda valitud kulude katmiseks.

4. Eestkostja tegevus võib vajada eraldi kontrollimist

Te märkisite, et:

• olite tehingute tegemise ajal alaealine; 
• kaasomanik oli teie eestkostja. 

Kui eestkostja käsutas teie vara või teie vara vilju (renditulu) enda huvides, võib tekkida küsimus eestkostja kohustuste rikkumisest.

Oluline oleks välja selgitada:

• kas eestkostjal oli kohtu nõusolek teatud tehinguteks; 
• kuidas kajastati renditulude kasutamist; 
• kas eestkostja esitas eestkoste aruandeid. 

Kui aruandlus puudub või raha kasutati teie kahjuks, võib tekkida kahju hüvitamise nõue.

5. Kindlustus ja ebaseaduslikud juurdeehitused

Asjaolu, et:

• hoone ei vasta ehitisregistri andmetele; 
• sellele on tehtud olulised ebaseaduslikud juurdeehitused, 

ei tähenda iseenesest, et kaasomanik kaotaks õiguse nõuda kaasomandi lõpetamist või oma osa väljaostmist.

Küll aga võib see mõjutada:

• kinnisasja tegelikku turuväärtust; 
• kindlustuskaitse olemasolu; 
• seda, kas kindlustusmaksete kandmine oli põhjendatud. 

Kui kaasomanik väidab, et jättis renditulu teile maksmata kindlustuse tasumiseks, peab ta suutma põhjendada:

• milliseid makseid tehti; 
• millises ulatuses need olid vajalikud; 
• miks tasuti neid just teie renditulu arvelt. 

Kokkuvõte

Kirjeldatud asjaolude põhjal ei paista, et kaasomanik saaks lihtsalt nõuda teilt oma osa eest täit turuhinda, ilma et arvesse võetaks pooltevahelisi arveldusi.

Kui teil on:

• nõue saamata renditulu osas; 
• võimalik nõue eestkostja tegevuse tõttu; 
• nõue kaasomandiga seotud tulude ja kulude ümberarvestamiseks, 

siis tuleks need kaasomandi lõpetamisel või väljaostuhinna määramisel arvesse võtta kas vastunõudena või tasaarvestusena.