Kasutuskorras kokku leppimine
Olen maatulundusmaa kinnistu kaasomanik (osa 1/4). Teised osad on 1/3, 1/3 ja 1/12. Notariaalset kasutuskorda ei ole. Soovin ainukasutusse umbes 2711 m² tühja nurga (ilma hoonete ja tehnovõrkudeta). Ülejäänud õue koos olemasolevate vundamentidega jätaksin teistele. Nemad ei ole jaotusega nõus ja tühistasid notaariaja. Vald on kirjalikult öelnud, et kasutuskord ei ole ehitusteatise eeldus, aga kaasomanikud kaasatakse menetlusse. Üks kaasomanik on viinud krundile ratastel majakese. Küsimused: Kas saan nõuda kasutuskorra kokkulepet AÕS § 72 lg 5 alusel, kui teised keeldusid? Kas kohus saab kohustada neid andma tahteavalduse minu pakutud jaotusele, või määrab kohus tüki ise? Kas teiste keeldumine takistab ehitusteatist kuni 60 m² hoonele minu soovitud nurgale? Kas pean hüvitama teiste uue rajatise või elektri kulusid, kui kasutuskorda ei ole? Mis on mõistlik järgmine samm: juristi kiri, ehitusteatis või kohus? Tänan.
Kui kaasomanikud ei suuda kinnisasja kasutamises kokkuleppele jõuda, on kaasomanikul õigus nõuda kasutuskorra kindlaksmääramist kohtus. AÕS § 72 lg 5 kohaselt peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ning eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kohtupraktika kohaselt võib kohus kaasomanike kokkuleppe puudumisel määrata kindlaks kaasomandi kasutuskorra.
Seejuures ei ole kohus seotud täpselt Teie pakutud jaotusega. Riigikohus on selgitanud, et kasutuskorra määramisel on kohtul lai kaalutlusõigus ning arvestada tuleb muu hulgas kaasomanike mõtteliste osade suurust, senist kasutust, kinnisasja eri osade väärtust ja kasutusvõimalusi ning kõigi kaasomanike põhjendatud huve. Seega võite kohtule esitada oma 2711 m² suuruse ala kohta konkreetse plaani, kuid kohus võib määrata ka sellest erineva kasutuskorra.
Kohtulahend asendab sellisel juhul kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse. Seega ei ole vaja eraldi nõuda, et kohus kohustaks teisi kaasomanikke notari juurde minema ja Teie pakutud kokkulepet allkirjastama.
Kasutuskorra puudumine ei tähenda iseenesest, et ehitusteatist ei võiks esitada. Ehitusteatise menetlus on avalik-õiguslik menetlus ning vald kaasab vajaduse korral kinnisasja omaniku või teised puudutatud isikud. Kui teised kaasomanikud esitavad vastuväiteid, peab vald neid hindama. Pelgalt teise kaasomaniku mittenõustumine ei tähenda automaatselt, et ehitusteatis tuleb tagasi lükata, kuid vald peab arvestama sellega, kas kavandatav ehitis kahjustab teiste kaasomanike õigusi.
Samas on väga oluline arvestada, et ehitusteatise aktsepteerimine ei anna Teile eraõiguslikku õigust ehitada kaasomandis olevale maale vastu teiste kaasomanike tahet. Kuni kasutuskorda ei ole kokku lepitud ega kohtu poolt määratud, kuulub kogu kinnisasi kõigile kaasomanikele mõttelistes osades ning ükski konkreetne 2711 m² suurune ala ei kuulu üksnes Teile. Ka kasutuskord ise ei muuda maa omandilist kuuluvust, vaid määrab üksnes selle kasutamise viisi.
Teiste kaasomanike tehtud kulutuste osas ei pea Te automaatselt hüvitama iga rajatise või elektriühenduse rajamise kulu. Kaasomanik võib teiste nõusolekuta teha eelkõige asja säilitamiseks vajalikke toiminguid ning selliste vajalike kulutuste hüvitamist võib ta teistelt kaasomanikelt nõuda vastavalt nende osade suurusele. Uue rajatise püstitamine või üksnes ühe kaasomaniku huvides elektri rajamine ei ole üldjuhul automaatselt selline vajalik kulutus. Iga kulutuse puhul tuleb eraldi hinnata selle eesmärki, vajalikkust ja seda, kas teised kaasomanikud olid sellega nõus.
Ka ratastel majakese paigutamine kinnistule ei anna selle paigutanud kaasomanikule automaatselt õigust vastavat maa-ala ainuisikuliselt kasutada. Kuni kasutuskorda ei ole, on kõigil kaasomanikel õigus kinnisasja kasutada ainult selliselt, et nad põhjendamatult ei takistaks teiste kaasomanike kaaskasutust.
Praktiliselt soovitaksin enne ehitamist saata teistele kaasomanikele kirjaliku ja võimalikult täpse kasutuskorra ettepaneku koos maa-ala plaaniga ning anda neile mõistlik tähtaeg vastamiseks. Kui kokkulepet ei saavutata, on kõige kindlam järgmine samm pöörduda kohtusse kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Ehitusteatise võib küll esitada ka varem, kuid üksnes ehitusteatise menetlemine ei kõrvalda kaasomanikevahelist eraõiguslikku vaidlust ning ehitamise alustamine enne kasutuskorra lahendamist võib tekitada täiendava kohtuvaidluse.
Seetõttu oleks kirjeldatud olukorras mõistlik järjekord: esmalt kirjalik kompromissiettepanek, kokkuleppe nurjumisel kohtusse avaldus kasutuskorra kindlaksmääramiseks ning alles seejärel kavandatud ehitise rajamine.