Kaasomandis kahepereelamu, Kaks eraldi sissepääsu. Ühel omanikul on rõduuks teise omaniku peasissepääsu juurde. Väide: see kel rõduuks võib kasutada rõdu täies ulatuses ja see kel pole otsest pääsu teise omaniku rõdule see seda kasutada ei või. Kasutuskorda rõdudele pole seatud. Projektis pole märgitud rõduust. Kas on õigust piirata projektita ukseomaniku ligipääsu rõdule? Muid ligipääse rõduukse omanikul rõdule pole. Tänan

Kaasomanikud võivad kokkuleppega määrata, millised ruumid kuuluvad eriomandisse ja millised jäävad ühiseks kasutamiseks. Selleks tuleb sõlmida kokkulepe ja teha vastav kanne kinnistusraamatusse. Kui eriomandi kokkuleppes või projektis ei ole rõdu määratud ühe omaniku eriomandiks, on rõdu kaasomandi osa ning kõigil kaasomanikel on õigus seda kasutada, välja arvatud juhul, kui kasutuskord on seatud või kokkulepe piirab kasutust.
Rõduukse olemasolu ei anna automaatselt õigust piirata teiste kaasomanike ligipääsu rõdule, kui projektis ei ole seda ette nähtud ja kasutuskorda pole seatud. Kui rõdu on kaasomandi osa, on kõigil kaasomanikel õigus seda kasutada, sõltumata ukse asukohast.
Kui soovitakse piirata rõdu kasutust, tuleb sõlmida kaasomanike vahel kokkulepe ja teha vastav kanne kinnistusraamatusse.

Tere! Küsimus puudutab ühiselt võetud kodulaenu. Lahkumineku korral soovin vabaneda laenust ja kaaslane võtaks laenumaksed enda peale ja mina ei oleks samuti enam üks omanikest. Aga kaaslane ütleb ,et maja jääks pärast nagunii meie ühistele lastele ja soovib, et isegi kui ma seal enam ei ela, maksaksin laenu edasi. Olen panka teavitanud enda soovi ,aga tema pangaga ühendust ei võta, et laenuhaldur saaks meiega edasi tegeleda. Kuidas edasi käituda?

Küsimusest ei selgu, kas kaaslased ostsid kinnisasja abikaasadena või elukaaslastena. Kui kinnisasja ostsid abikaasad ja kui abikaasad kaaluvad abielu lahutamist, siis peavad abikaasad jagama ühisvara ning jagamise käigus otsustama, milline asi jääb ühisvara jagamisel kummagi abikaasa omandisse ja kas abikaasadel tekib kohustus hüvitada liigselt saadud vara teisele rahas. Kui abikaasad ei suuda omavahel ühisvara jagamises kokkuleppele jõuda, peab ühisvara jagamisest huvitatud abikaasa pöörduma ühisvara jagamise hagiga kohtu poole. Panga ees võetud laenukohustust saab kohtus ühisvara jagamise käigus lahendada.  Kui kinnisasja ostsid  elukaasalased kaasomanikena ja kui nad ei soovi pärast kooselu lõppemist jääda edasi kinnisasja kaasomanikeks, tuleb kaasomand lõpetada. Kui kaasomanikud ei suuda kaasomandit kokkuleppel lõpetada, peab kaasomandi lõpetamisest huvitatud kaasomanik pöörduma kaasomandi lõpetamise hagiga kohtu poole. Kaasomandi lõpetamise viise reguleerib asjaõigusseadus, soovitan lugeda kaasomandi lõpetamise kohta varasemaid vastuseid näiteks: https://www.juristaitab.ee/et/kaasomandi-lopetamine-22  https://www.juristaitab.ee/et/kaasomandi-lopetamine-24

50-50 kaasomandisse ostetud kinnisvara elukaaslasega. Sissemaksu raha tema vanematelt, pangalaen minu nimel. Kirjalikke erikokkuleppeid kaasomandi jaotuse kohta või kingituse saaja kohta (kas tema üksi või me mõlemad) ei ole. Kogu kinnisvara hoolduse ja müügiga seonduv töö ja kulud on minu kanda. Kas endisel elukaaslasel on alust kohtu kaudu kogu pangalaenust ülejäänud müügiraha endale nõuda, kui me jaotuses kokkuleppele ei jõua? Minu hinnangul oleks aus jaotus vähemalt 25-75, kuigi seaduse järgi on see 50-50.

Kaasomandis kinnisvara puhul kehtib üldreegel, et kaasomanike osad on võrdsed (50–50), kui ei ole sõlmitud teistsugust kokkulepet. See tähendab, et kinnisvara müümisel jagatakse müügitulu põhimõtteliselt võrdselt, kuid enne lõplikku jaotust arvestatakse maha ühised kohustused ja võimalikud hüvitusnõuded (nt laenuga seotud maksed, mida üks pool on kandnud teise eest). Kui kinnisvara ostuks võetud laen on sinu nimel, kuid see on olnud seotud ühise eluaseme soetamisega, võib tekkida olukord, kus laenumaksete kandmine üksi võib anda sulle õiguse esitada teise kaasomaniku vastu tagasinõue tema osa ulatuses. Selline nõue ei muuda automaatselt omandi 50–50 jaotust, vaid mõjutab lõpparvelduse tasaarvestust. Samas ei tähenda see, et teisel kaasomanikul oleks õigus nõuda kogu ülejäänud müügitulu endale. Selleks peaks tal olema: 1) kas kokkulepe, mis sellise jaotuse ette näeb, või 2) kohtus tõendatud nõue, mis ületab tema kaasomandi osa (nt kulude hüvitamine või muud tasaarvestused). Vanemate tehtud sissemakse puhul on oluline, kas see anti kingitusena ühele isikule või mõlemale. Kui puudub kokkulepe, võib seda käsitleda ühe isiku isikliku panusena, kuid see on samuti tõendamise küsimus. 
Lisaks võib üks pool nõuda hüvitist ka põhjendatud kinnisvara haldamise ja säilitamise kulude eest, kui need on olnud vajalikud ja teise kaasomaniku eest kantud.

Lahutatud abikaasade vahel sõlmiti ühisvara jagamise leping ja korteriomandi isikliku kasutusõigusega koormamise leping. Lepingu esemest 1/2 suurune mõtteline osa jääb lahusvaraks Omanikule 1 ja hakkab kuuluma talle ainuomandina. Lepingu esemest teine 1/2 suurune mõtteline osa jääb lahusvaraks Omanikule 2 ja hakkab kuuluma talle ainuomandina. Pooled on kokku leppinud koormata lepingu eseme tasuta isikliku kasutusõigusega tähtajaga 10 aastat Omanik 2 kasuks. Isikliku kasutusõiguse aastaväärtuseks hinnati 14 337 eurot. Pooled leppisid kokku, et nende ühised lapsed elavad koos Omanikuga 2 antud korteriomandis tasuta kuni nimetatud korteriomandi võõrandamiseni. Omanikul 1 ei ole õigust nõuda Omanikult 2 mingit tasu kasutuseelise kaotamise tõttu, sealhulgas ei ole tal õigust nõuda üüritasu ega kasutuseeliste hüvitamist. Vastavalt asjaõigusseaduse § 227-le koormab isiklik kasutusõigus elamule kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Isik, kellel on nimetatud õigus, võib elamusse majutada oma perekonnaliikmeid ning isikuid, kes on vajalikud tema eest hoolitsemiseks. Korteriomandil on laenuleping ning laenumakseid tuleb tasuda kuni 2042. aastani. Omanik 2 leidis uue partneri, kes kolis antud korteriomandisse. Partner ei avaldanud soovi osta Omanik 1-le kuuluvat korteriomandi osa välja. Tänaseks on partnerist saanud Omanik 2 ametlik abikaasa. Millised õigused on Omanikul 1? Kuidas reguleerib seadus olukorda, kus Omanik 1 jätkab laenu tasumist vara eest, mis osaliselt kuulub talle, kuid kus elab inimene, kes ei olnud ühisvara jagamise lepingu osapool? Kas on olemas seaduslik mehhanism, mis aitaks sellist olukorda lahendada? Kas Omanikul 1 on õigus küsida Omanik 2 abikaasalt kompensatsiooni, lähtudes lepingus fikseeritud isikliku kasutusõiguse aastaväärtusest? Omanik 1 soovib, et Omanik 2 abikaasa ostaks temale kuuluva osa välja, mis tundub antud olukorras loogilise lahendusena. Kui seaduse alusel ei ole võimalik olukorda Omanik 1 kasuks muuta, siis millised õigused tal selle korteriomandi suhtes on kuni lepingu kehtivuse lõppemiseni? Kas tal on õigus seal ise elada või seal viibida?

Tulenevalt AõS 76 lg 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AõS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis. Seega kui te ei saa kokkuleppele kaasomandi lõpetamises, siis on võimalik pöörduda kohtusse nõudmaks kaasomandi lõpetamist.

AõS § 76 lg 1 Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.
AõS § 77 lg 1 Kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele.
AõS § 77 lg 2 Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Tere! Ostsime eksiga koos 12 aastat tagasi korteri, laenusaajad olime me mõlemad.,kuna temal polnud võimalik laenu saada.Korter on meil täpselt poolels.Ise pole seal elanud nüüd üle 5 aasta,aga laenu maksan endiselt. Tegin ettepaneku,et summa pooleks,aga ei midagi. Sooviks tema osa välja osta, tema soovib siiski poolt summast,nagu ette näeb. Kas tal on õigus poolele summale, kuigi laenu pole ta sentigi maksnud.

Kui korter on kinnistusraamatus teie ja teie endise elukaaslase nimel selliselt, et kummalegi kuulub ½ mõttelises osas, siis kuulub korter teile mõlemale võrdselt sõltumata sellest, kes on tegelikult laenumakseid tasunud. Seega on tal õigus nõuda pool korteri turuväärtusest, kui te soovite tema osa välja osta.
Samas võib laenumaksete tasumine ainult ühe poole poolt olla oluline teie omavaheliste arvelduste seisukohalt. Juhul kui te olete laenu maksnud üksinda, võib teil olla õigus nõuda temalt tagasi tema osa makstud laenumaksetest või tasaarvestada see summa tema osa väljaostmise summaga. Siin on aga oluline arvestada ka nõuete aegumisega. TsÜS § 154 kohaselt korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, on kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, kui kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks.
Kui kaasomanikud kokkulepet ei saavutata, on võimalik pöörduda kohtusse kaasomandi lõpetamiseks.
AõS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AõS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Tere, Kirjutan seoses ühise kinnisvaraga. Notariaalne kokkulepe on 50:50. Samas tema on laenutaotleja ja kaastaotleja ehk laenumaksed on läinud tema kontolt. Mina olen aastate jooksul kandnud muud kulud. Kommunaalid, sisustuse ostmine, lapsega seotud kulud, auto maksed ja me pole pidanud tasaarveldus. Lahkumineku arutamisel oleme jõudnud esmasele kokkuleppele, et me oleme olnud võrdsed ja nn ühiserahakotiga. Sellegipoolest soovin ma saada kombentsatsiooni nn kinnisvara väärtuse tõusmise ulatuses, millele mul oleks õigus kui maja läheb müüki. Tema soovib laenu hetkel üle võtta. Ma ei ole kindel, et ta sellega nõustub. Mis on seda tüüpi olukorra kohtupraktika? Kuidas sellises olukorras enda ja lapse huve kaitsta.

Laps ei anna automaatselt ühele poolele suuremat omandiosa, samuti ei muuda laenumaksete erinevus omandiosa. Ühisomandi lõpetamisel või kaasomandi lõpetamisel määratakse hüvitis lähtudes kinnisasja hetke harilikust väärtusest (turuväärtusest). Kahjuks hetkel ei ole täpselt aru saada, kas kinnisvara puhul on tegemist kaasomandis oleva kinnisvaraga, ehk kas kinnistusregistrisse on kantud kumbki osapoolt ½ mõttelises osa (ehk tegemist on kaasomanikega ning soovitakse lõpetada kaasomand) või on tegemist ühisvaraga, kus kinnistusregistrisse on kantud omanikud ühisomanikena (ehk soovitakse lõpetada ühisomand). Samuti ei saa täpselt aru, kas laenuleping sõlmiti üksnes ühe osapoolega või olid laenulepinguga seotud mõlemad osapooled ja kas laenuleping sõlmiti ajal kui osapooled olid abielus või mitte ning juhul kui olid abielus, siis milline oli abikaasade varasuhte valik. 
Kohtupraktika võib olla siin väga erinev, olenevalt konkreetsest asjaoludest. Küll aga osapooltele mõtlemiseks siin, et arvestama peaks ka sellega, et see osapool, kes võtab kogu edaspidise laenu enda kanda, siis kas tema võiks tasaarvestada osaliselt hüvitise, mis ta peaks tasuma teisele osapoolele, kes omandist loobub, tema poolt ülevõetud laenu edaspidistest osa laenumaksetest.
 

Mulle üksinda laenu ei antud, selle pärast sai kaaslaenu taotleja võetud. Kaaslaenu taotleja pole sentiga maksnud laenu ega maja osas, kõik on tulnud minu taskust (arved ja tõestus olemas). Kaaslaenu taotleja on nüüd nõudma hakanud et pool on tema oma ja ei suhtle minuga. Mis võimalused mul oleks? Kas vähemalt oleks võimalik et edasipidi ka tema maksaks pool laenu summat tagasi?

Küsimuse kohaselt taotlesid kinnisasja (maja) ostmiseks laenu kaks kaastaotlejat, küsija oli põhitaotleja ning tema kontolt toimub laenuosade tagasimakse ning teine kaastaotleja, kes ei osale laenu tagasimaksetes ega maja kulude kandmises. 
Mõlemad taotlejad on laenusaajad ning mõlemal taotlejal on laenuandja ees samasugune vastutus, nad vastutavad kogu laenusumma tagasi maksmise eest. Kaastaotleja vastutab solidaarselt laenulepingus võetud kohustuste täitmise eest, st kui põhitaotleja ei täida kohustusi, võib laenuandja nõuda täitmist kaastaotlejalt. Solidaarne vastutus tähendab, et kõik laenulepingus märgitud kaastaotlejad vastutavad laenuandja ees ühiselt kogu laenusumma ja sellega seotud kohustuste täitmise eest. Laenuandja võib nõuda kogu kohustuse täitmist ükskõik milliselt kaastaotlejalt või kõigilt koos. 
Tavaliselt taotlevad kaastaotlejad laenu siis, kui nad soovivad osta kinnisasja kaasomandisse. Kui eeldada, et ka antud juhul omandasid mõlemad taotlejad kinnisasja kaasomandisse, siis võisid nad lepingus panustamise ulatuses kokku leppida, sh näiteks kelle konto kaudu toimub laenu tagasimakse, kuidas teine taotleja laenu tagasimaksesse panustab (kas tehes laenu teenindavale kontole laenuosade ülekandeid või kandes kinnisasjaga seotud või muid kulusid) jne. Kui laenutaotlejad ei soovi enam koos sama kinnisasja kaasomanikud olla, peavad nad kaaluma kaasomandi lõpetamise võimalusi sõlmides notari juures kaasomandi lõpetamise kokkuleppe. Selles kokkuleppes tuleb lahendada ka laenulepingust tuleneva laenu tagasimakse kohustuse. 
Kinnisasi kuulub reeglina kaasomandisse võrdsetes osades, seega peavad taotlejad ka kinnisasja ostmiseks võetud laenu kandma võrdsetes osades. Kui senini on üks kaastaotleja üksinda täitnud laenuandja eest kohustust, võib ta nõuda teiselt kaastaotlejalt tema eest kantud osa hüvitamist esitades sellele kaastaotlejale tagasinõude. 

Kinnisvarast pool (mõttelise joonena) on minu nimel ja teine pool isa nimel. Kas saan enda poolele hüpoteegi seada, ilma isa kaasamata?

Kaasomanik võib oma mõttelist osa kinnistusraamatus koormata (nt hüpoteegiga) teiste kaasomanike nõusolekuta (AÕS § 73 lg 1, AÕS § 325 lg 2).

Vajalik on notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ja sellekohane kanne kinnistusraamatusse (AÕS § 64¹, AÕS § 326).

Meil on Tallinnas 8 korteriga kaasomandis olev maja. Otsustasime kaasomandi lõpetada , 28.12.2024. a toimus koosolek , kus oli 7/8 osanikest. Võeti vastu ühehäälne otsus kaasomandi lõpetamise kohta , olemas protokoll ja allkirjad. Teised osanikud on ka nõus kaasomandi lõpetamisega. Üks osalenu (edaspidi A.) muutis meelt ja ei taha notari juurde tulla. Koostasime kirja päringuga , miks ta keeldub notarisse tulemast ja andsime tunnistajatega üle(olemas salvestus). Tähitud kirjale A. keeldus järele minemast ja e- posti teel A- l ei ole. Ütlesin hiljem , et asi antakse kohtusse , kus kaotajal tuleb tasuda kohtukulud. Ta ikka keeldus tulemast. Üks nüanss: Kuna A. abikaasa oli sept. 2024.a surnud , A.-l ei olevat tal allkirja õigust(A. notari info), kuna omandisuhe on määramata. Kas koosoleku protokollil olev allkiri on ikka kehtiv? Kuidas edasi minna või tuleb ikkagi asi kohtusse anda? Järgmisel nädalal saame teha koosoleku kui vaja.

Kui osa kaasomandist kuulub abikaasadele ühiselt (abikaasade ühisvara), saavad nad õigusi teostada ühiselt. Kui üks abikaasadest on surnud, astuvad ühisomandisse surnud abikaasa asemele teama pärijad pärimistunnistuse alusel. Seega on oluline, kas pärimistunnistus on väljastatud, kes on pärijad ja kas teised ühisomanikud annavad üleelanud abikaasa otsusele heakskiidu. Soovitan enne kohtusse pöördumist nimetatud asjaolud välja selgitada, informatsiooni saab ka näiteks kinnistusraamatusse päringut tehes, ja vajadusel võtta ühendust teiste ühisomanikega.

Tahaksin küsida, et mida saaksin teha kui olen kinnisvara kaasomanik (minuga kokku on 4 kaasomanikku, neist 2 surnud). Ma sooviksin oma osa müüa. Aga teine omanik ei ole ostust huvitatud või ta lihtsalt ignoreerib mind. Ma tean, et teisel kaasomanikul on eelisostuõigus, aga kui ta osta ei taha minu osa ja mina olen otsustanud müüa kas siis ma peaksin pöörduma kohtusse, et kinnisvara müüa? Ma ju hoian oma raha kinni ja iga aasta pean maksma maamaksu mitte millegi eest, kuna ma seal majas ei ela. Mul pole isegi võtit ega midagi (selle kinnistu sain isalt päranduseks). Kas kohus saab kuidagi teist omanikku sundida kinnisvara müüa kui ta ise minu osa osta ei taha. Ükski inimene ei taha ju osta mingit kaasomandit kus saab ainult mõttelise osa. Või olengi sundseisus, et müüa ei saa ja midagi muud ka teha ei saa? Abielu lahutuse korral on ju ka, et kui üks pool ei soovi poolt osa välja osta siis kinnisvara läheb müüki ja raha läheb poolte vahel pooleks. Või on minu olukord praegu palju keerulisem? Tänan vastuse eest!

Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustatakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, saab kaasomandi lõpetada kohtus. 

Kaasomandi lõpetamisel võidakse kaasomandis olev asi jagada ühel järgnevatest viisidest:

1. asi jagatakse reaalosadeks;
2. asi müüakse kas avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kui kinnisasi on koormatud hüpoteegiga, tasutakse müügitulemist esmalt laenujääk ja jagatakse järele jäänud raha.
3. asi jäetakse ühe kaasomaniku ainuomandisse või mõnede kaasomanike kaasomandisse kohustusega maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas kaasomandi lõpetamise aegses väärtuses. Sel juhul vabastatakse tavaliselt omandit kaotav kaasomanik laenukohustusest, mille võtab (panga nõusolukul) üle ainuomanikuks saav kaasomanik. Omandi kaotanud kaasomanikule hüvitatakse tavaliselt siis hetkeväärtus (93000) - laenujääk (28000) : 2 = 32500

Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades ja kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (Riigikohtu 29. mai 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 12).