Ostsin märts 2025 korteri. Notariaalaktis on kokku lepitud, et Müüja on kohustatud seadustama hiljemalt september 2025 korteris oleva ümberehituse või kui see pole tähtajaks tehtud, siis tasuma mulle leppetrahvi x summas. Tähtaja lähendes uurisin Müüjalt, kas ta on teemaga tegelemas ja kas saan abiks olla. Müüja selgitas mulle, et hetkel on rahaliselt raske olukord ja soovib ajapikendust kuu aega. Lisaks küsis ka, et ega ma teda kohtusse ei kaeba.. Sept 2026 ei ole endiselt kinnisvara ümberehitus seadustatud. Mingeid tegevusi on siiski tehtud, kuid ehitusregistrisse ei ole andmeid kantud. Olen regulaarselt kirjalikult uurinud, kas teema osas on edasiminekuid. Viimati kirjutasin Müüjale august 2026 kui kaugel asjaga on, kui sain vastuseks järgmise: "KÜ nõusolekut anda ei saa justkui (juhatusel puudub pädevus ja põhikirjas antud teema kajastatud pole, siiani pole ka ükski teine korter nõusolekut saanud, register ei ole ka enne KÜ nõusolekut küsinud), aga tekkis teine variant - registris momendil üleval vale dokumentatsioon maja renoveerimise kohta s.t projekteerija teeb muudatused ja registrisse laetakse uus dokumentatsioon, sinna saaks ka muudatused kanda (lisaks on veel mõned korterid mille planeering saab korda). Ajaliselt tähendab see heal juhul selle aasta jooksul. Olen antud teemaga (KÜ nõusolek ehitus ja planeeringud) tegelenud ka kõrvalmajas ja küsinud nõu KÜ liidu juristilt - soovitus oli, KÜ nõusolekut ei soovitata anda." Müüja ise on antud korteriühistu juhatuses ja üksiti on ta ka minu naaber. Mõistan, et kokkulepitud tähtajast on möödas peaaegu terve aasta. Kas see, et ma olin nõus andma ajapikendust, muudab meie kokkulepped kuidagi tühiseks ja olen sellega ise endale jama tekitanud? Kas ja kuidas seda lahendama peaks ning millised võimalused mul on?

Teie antud ajapikendus ei muuda  notariaalakti ega leppetrahvikokkulepet tühiseks. See võis muuta ainult täitmise tähtaega, tõenäoliselt 2025. aasta oktoobrini, kui pikenduses lepiti piisavalt selgelt kokku ja akt ei nõudnud muudatusele kindlat vormi. Suurim küsimus on leppetrahv: sellest tuleb müüjale teatada mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist. Pelgalt edasimineku küsimine ei pruugi olla sama mis selge teade, et nõuate leppetrahvi. Nõudke kirjalikult  ümberehituse seadustamist kindlaks kuupäevaks ning teatage eraldi, et käsitate ümberehituse mitteseadustamist kokkulepitu tähtajaks kohustuse rikkumisena ja nõudke notariaalaktis kokkulepitud leppetrahvi. Määrake seadustamise lõpetamiseks konkreetne mõistlik lõpptähtaeg. Täiendava tähtaja andmine ei vabasta müüjat varasemast rikkumisest tulenevast vastutusest. See ei taga, et nõue rahuldatakse, kuid vähendab edasise viivituse riski.

Müüja selgitus korteriühistu nõusoleku mittesaamise kohta ei vabasta teda automaatselt lepingulisest kohustusest. Kui ümberehitus puudutab kaasomandit, kandekonstruktsioone, tehnosüsteeme või teiste korteriomanike õigusi, võib vajalik olla korteriomanike kokkulepe; juhatus üksi ei pruugi sellist nõusolekut anda. Seega võib seadustamine nõuda rohkemat kui ehitisregistri dokumentide muutmist. Korteriomanikuna saate juhatuselt küsida teavet ja dokumente ühistu tegevuse kohta, näiteks kas küsimust on üldkoosolekul arutatud, milline nõusolek puudub ning kas ümberehituse kohta on olemas projekt või eksperdihinnang.

Tere Soovin nõu Tallinna munitsipaaleluruumi üürilepingu küsimuses. Olen õpetaja ja elan Tallinna linnalt üüritud eluruumis, mis anti mulle üürile linnale vajaliku töötajana. Olen selles eluruumis elanud juba üle kümne aasta. Minu üürileping on tähtajaline ning Tallinna linn on juba teinud otsuse selle pikendamiseks veel üheks aastaks. Minu töökoormus on vahepeal vähenenud, kuna mind koondati ühest töökohast. Töötan siiski jätkuvalt õpetajana, mul on mitu töökohta ning osa tööst on tunnipõhine. Samuti otsin aktiivselt täiendavat tööd. Linnavaraamet on küsinud minult andmeid töökoormuse kohta ning mulle on teatatud, et töökoormus peab olema vähemalt 70%. Soovin teada: Millisest õigusaktist tuleneb nõue, et linnale vajaliku töötaja töökoormus peab olema vähemalt 70%? Kui õigusaktis konkreetset 70% töökoormuse nõuet ei ole, kas Linnavaraamet võib seda siiski kasutada üürilepingu jätkamise või lõpetamise tingimusena? Kas mitmes töökohas ja osaliselt tunnipõhiselt õpetajana töötamine võib tähendada, et vastan endiselt linnale vajaliku töötaja tingimustele? Kui linn on juba teinud otsuse tähtajalise üürilepingu pikendamiseks, kas seda otsust saab hiljem töökoormuse vähenemise tõttu muuta või üürilepingu enne tähtaja lõppu lõpetada? Kas sellisel juhul peab Linnavaraamet tegema kirjaliku ja põhjendatud haldusotsuse, mida on võimalik vaidlustada? Mida oleks sellises olukorras kõige mõistlikum teha: oodata Linnavaraameti kirjalikku otsust või küsida neilt kirjalikult 70% töökoormuse nõude õiguslikku alust? Soovin eelkõige teada, kas töökoormuse vähenemine võib sellises olukorras olla piisav õiguslik alus juba pikendatud tähtajalise üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks.

Teie eluruumi üürileping on sõlmitud Tallinna Linnavalitsuse 22.02.2010 määruse nr 17 Tallinna linnale vajalikele töötajatele eluruumide üürile andmise kord alusel. 

Nimetatud määruse § 2 lõike 1 punkti 3 kohaselt on Tallinna linnale vajalikul töötajal  õigus saada munitsipaaleluruumi, kui ta töötab määruse § 2 lõikes 2 nimetatud töökohal vähemalt 70% töökoormusega, tema töötamine on registreeritud töötamise registris ja tema katseaeg on lõppenud. Määruse § 2 lg 2 punkt 1 sätestab, et Tallinna linnale vajalikud töötajad on muuhulgas ka Tallinna linnas asuvate munitsipaal- või eralasteaedade, munitsipaal- või eralastehoidude, põhikoolide, gümnaasiumide, huvikoolide, kutseõppeasutuste, rakenduskõrgkoolide ja ülikoolide töötajad.

Määruse § 6 lg 1 punkt 3 ütleb, et eluruumi taotleja peab iga aasta esimese kolme kuu jooksul esitama eluasemekomisjonile kirjaliku kinnituse selle kohta, et esinevad jätkuvalt eluruumi üürimist taotleva isikuna arvel olemise alused. Sellest tulenevalt küsiski Linnavaraamet Teilt andmeid töökoormuse kohta. 

Teie eluruumi üürilepingu erakorraline ülesütlemiseks peab esinema lepingus ettenähtud õiguslik alus. Lepingu ülesütlemiseks väljaantud haldusakti on võimalik vaidlustada. 

Täpsema informatsiooni saamiseks pöörduge lepingus märgitud üürileandja esindaja või kontaktisiku poole. 

Tere. Olen eluruumi üürnik Pärnus. Leping sõlmiti 12.09.2025 tähtajatuna, üür 800 eurot kuus. Korteris on elektriküte ja elektri eest tasun mina. 28.10.2025 teatasin kirjalikult, et välisuks ja aknad lasevad õhku läbi ning korteris on külm; keldrikorrusel, kus asub magamistuba, ei olnud talvel võimalik normaalselt elada. 28.04.2026 tuvastas üürileandja saadetud töömees, et uks on vajunud ja akende tihendid tuleb vahetada. Töid ei tehtud. 12.06.2026 teatasin kirjalikult koos fotodega, et tugeva vihmaga tungib vesi läbi magamistoa seina; üürileandja vastas, et see on vana maja omadus. Seinal on lekkejäljed ja õhuniiskus kõrgenenud. Augustis alandasin üüri VÕS § 296 alusel ja andsin puuduste kõrvaldamiseks tähtaja 15.09.2026. Üürileandja advokaadibüroo eitab puuduste olemasolu, ütles lepingu 18.08.2026 korraliselt üles seisuga 18.11.2026 ning teatas 31.08.2026, et puudusi ei kõrvaldata ja nõusolekut ühelegi ülevaatusele korteris ei anta, sealhulgas minu tellitud spetsialisti omale. Keeldumist põhjendati muinsuskaitsealaga. Korter on müügis. Tõenditena on mul 28.10.2025 kirjalik teade koos maakleri kinnitusega, kirjavahetus aprillist juulini 2026 ukse ja tihendite kohta, 12.06.2026 fotod koos üürileandja vastusega, niiskuse mõõtmise foto, Enefiti arved tarbimisandmetega ning kogu kirjavahetus advokaadibürooga. Ma ei vaidlusta ülesütlemist. Soovin välja kolida septembris — kütteperioodi algusega muutub korteris elamine talumatuks. Pärast võtmete üleandmist kaotan objektile juurdepääsu jäädavalt. Palun teie abi — ma ei tea, kuidas edasi toimida. Kui teil on soovitusi, oleksin väga tänulik, ja palun vastake ka alljärgnevatele küsimustele. Kas kutsuda enne väljakolimist sõltumatu ehitusspetsialist mõõtmisi tegema? Kas ühepoolselt tellitud arvamus on kohtus tõendina piisav või tuleks esitada eeltõendamismenetluse avaldus (TsMS §-d 244–250)? Kas üürileandja nõusolek on ülevaatuseks vajalik, kui korter on minu valduses ja konstruktsioonidesse ei sekkuta? Kas viide muinsuskaitsealale on põhjendatud? Kui kolin välja septembris, kas pean maksma üüri oktoobri ja novembri eest? Kas mul on alus erakorraliseks ülesütlemiseks (VÕS § 314 või § 317)? Kuidas vormistada korteri üleandmine, et minu vastu ei saaks hiljem kahjunõuet esitada? 

Teie õiguste kaitseks soovitan kiiresti koguda enne väljakolimist  tõendid ning kaaluda üürilepingu erakorralist ülesütlemist. Vee sissetung, püsiv niiskus, külm ja üürileandja kirjalik keeldumine puudusi kõrvaldada võivad olla olulised, kuid terviseohu ja erakorralise ülesütlemise alus peab olema tõendatav. Kui kolite septembris välja ilma kehtiva kokkuleppe või kehtiva erakorralise ülesütlemiseta, jääb korraliselt üles öeldud lepingu järgi üldjuhul üürikohustus kehtima kuni 18.11.2026.

Vastused Teie küsimustele on alljärgnevad: 
1. Ehitusspetsialisti kutsumine
Jah, kutsuge võimalikult kiiresti sõltumatu ehitusspetsialist. Paluge tal kirjeldada vähemalt vee sissetungi jälgi, seinte ja õhu niiskust, võimaliku hallituse tunnuseid, akende ja ukse õhupidavust, temperatuuri ning puuduste võimalikku põhjust ja mõju ruumi tavapärasele kasutamisele. Paluge kasutada mõõtmismeetodeid, lisada mõõtmistulemused, fotod, kuupäevad ning selgitada, kas tegemist on ajutise või kestva probleemiga.
Ühe poole tellitud spetsialisti arvamus on kohtus kasutatav tõend, kuid see ei ole automaatselt kohtuekspertiis ega siduv kohule. Selle kaal sõltub spetsialisti pädevusest, kasutatud meetoditest, fotodest, mõõtmistest ja sellest, kas järeldused on kontrollitavad. Teie olemasolevad kirjalikud teated, töömehe tuvastatud ukse- ja tihendiprobleemid, fotod, niiskusnäit ning elektriarved toetavad seda arvamust oluliselt.
2. Eeltõendamismenetlus
Teie olukorras on eeltõendamismenetlus sisuliselt põhjendatud võimalus. Väljakolimise järel kaotate juurdepääsu korterile, üürileandja on keeldunud teie spetsialisti ülevaatusest ning niiskus- ja veeprobleemi ulatus võib aja, ilma või remondi tõttu muutuda. Kohus võib enne põhivaidluse algatamist korraldada vaatluse või ekspertiisi, kui tõend võib kaduma minna või selle kasutamine hiljem raskeneda.
Eeltõendamismenetlus ei ole siiski vältimatu eeltingimus. Praktiliselt tasub teha mõlemat: tellida kohe  sõltumatu ülevaatus ning kaaluda samal ajal eeltõendamismenetlust, kui soovite hilisemas vaidluses kohtulikult korraldatud vaatlust või ekspertiisi. Kuna väljakolimise aeg on lähedal, on mõistlik paluda kiiresti õigusabi kvalifitseeritud juristilt.
3. Kas üürileandja nõusolek on vajalik
Korteri valdajana võite üldjuhul lubada enda tellitud spetsialisti korterisse  ülevaatust ja mõõtmisi tegema. Üürileandja nõusolek ei ole tavaliselt vajalik näiteks temperatuuri või õhuniiskuse mõõtmiseks, fotode tegemiseks, akende-uste vaatlemiseks või seinapinna niiskuse mõõtmiseks.
Nõusolek on vajalik või vähemalt tungivalt soovitatav, kui spetsialist soovib teha konstruktsiooni avamist, võtta materjaliproove, eemaldada viimistlust, kasutada puurimist või pääseda ruumidesse ja hooneosadesse, mida te ei valda. Teavitage üürileandjat ülevaatuse ajast kirjalikult, kutsuge ta soovi korral osalema ning märkige, et ülevaatusega ei avata konstruktsioone, eemaldata viimistlust ega tehta puurimisi jms.   
4. Muinsuskaitseala põhjendus
Ainuüksi asukoht muinsuskaitsealal ei põhjenda puuduste kõrvaldamata jätmist ega tõendite kogumise keelamist. Muinsuskaitsepiirangud võivad mõjutada seda, kuidas näiteks välisuksi või aknaid restaureeritakse ning kas tööks on vaja kooskõlastust. Need piirangud ei vabasta üürileandjat kohustusest hoida eluruum lepingu kehtivuse ajal kasutuskõlblikuna ja kõrvaldada kasutamist häirivad puudused.
5. Üür septembri, oktoobri ja novembri eest
Üüri alandamine VÕS § 296 alusel võib olla põhjendatud ulatuses, milles puudused vähendasid korteri sihtotstarbelist kasutamist. Alanduse määr peab vastama tegelikule kasutuspiirangule; pelgalt üüri maksmata jätmine kogu ulatuses on riskantne, kui korter ei olnud täielikult kasutuskõlbmatu.
Üürileandja 18.08.2026 korraline ülesütlemine lõpeb teie info kohaselt  18.11.2026. Kui lahkute septembris, ei lõpe leping üksnes väljakolimise ja võtmete üleandmise tõttu. Oktoobri ning 1.–18. novembri üür võib jääda tasumisele, välja arvatud juhul, kui:

saavutate üürileandjaga kirjaliku kokkuleppe lepingu varasemaks lõppemiseks;
üürileandja võtab korteri ja võtmed selgelt vastu kokkuleppega, et üürisuhe lõpeb konkreetsel varasemal kuupäeval;
ütlete lepingu kehtivalt erakorraliselt üles.
Kui vähendate üüri, kandke vähemalt vaidlustamata osa tähtajaks üle ja märkige makse selgitusse, millise kuu üüri ning millise alanduse kohta makse käib. See vähendab riski, et teid käsitatakse kogu üüri osas makseviivituses.
6. Erakorraline ülesütlemine
VÕS § 317 kohaldub siis, kui eluruumi kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Riigikohus (lahend  3-2-1-4-05) on selgitanud, et see oht ei tähenda ainult varisemisohtu, kuid oht peab olema eluruumi seisukorrast tulenev, kestev ja objektiivselt tõendatav. Vee sissetung, kõrge niiskus ning võimalik hallitus võivad sellele alusele viidata, kuid praeguste asjaolude põhjal ei saa terviseohtu lõplikult kinnitada ilma pädeva tehnilise hinnanguta.
VÕS § 314 koos VÕS § 313 üldreegliga võib kõne alla tulla siis, kui üürileandja oluline rikkumine teeb lepingu jätkamise üürniku jaoks ebamõistlikuks. Teie kasuks räägivad puudustest varajane kirjalik teavitamine, töömehe tuvastatud probleemid, vee läbitungimise teade, puuduste kõrvaldamiseks antud tähtaeg ning üürileandja hilisem kirjalik lõplik keeldumine. See ei taga vaidluse tulemust, kuid on sisuline alus erakorralise ülesütlemise kaalumiseks.
Kui otsustate erakorraliselt üles öelda, peab avaldus olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, selgelt nimetama lõpetamise kuupäeva ja konkreetsed põhjused. Lisage viide varasematele teadetele, antud tähtajale, tõenditele ning üürileandja keeldumisele. Ärge esitage erakorralist ülesütlemist üksnes üldise rahulolematuse või tulevase talvekülma kartuse tõttu; siduge see dokumenteeritud puuduste, nende mõju ja üürileandja keeldumisega.
7. Korteri üleandmine
Leppige üürileandjaga kirjalikult kokku üleandmise kuupäev, kellaaeg ja koht. Tehke üleandmisel kahepoolne üleandmis-vastuvõtmisakt, kus on vähemalt korteri seisukord, olemasolevad puudused ja lekkekahjustused, mõõdikute näidud, võtmete arv, fotode tegemise fakt ning poolte allkirjad.
Tehke samal päeval kuupäeva tähistusega fotod ja videosalvestus kõigist ruumidest, akendest, välisuksest, magamistoa seinast, lekkekohtadest, põrandatest, sanitaartehnikast, seadmetest ja mõõdikutest. Kaasake võimalusel neutraalne tunnistaja. Ärge allkirjastage akti, milles tunnistate kahju tekkimist, puuduste puudumist või võlga, kui te sellega ei nõustu.
Kui üürileandja ei tule üleandmisele kohale või keeldub aktile alla kirjutamast, fikseerige see samal päeval kirjalikult, saatke talle akt ja fotod ning pakkuge võtmete üleandmiseks konkreetset  aega. Võtmeid ei ole mõistlik lihtsalt postkasti jätta. Korralikult dokumenteeritud üleandmine ei välista hilisemat nõuet, kuid aitab näidata korteri seisukorda ja võtmete tagastamist.

Facebook sulges minu konto lõplikult ja jättis minu sisemise vaidlustuse rahuldamata. Põhjuseks märgiti „sexualisation of children“. Minu teada ei ole ma postitanud, jaganud, saatnud ega muul viisil levitanud sellise sisuga materjali. Meta ei ole mulle näidanud ega täpselt selgitanud, milline konkreetne postitus, pilt, video, sõnum või muu tegevus selle otsuse põhjustas. Soovin teada, millised on minu õiguskaitsevõimalused konto taastamiseks. Kas selline üldine põhjendus ilma konkreetset väidetavat rikkumist näitamata võib olla vastuolus digiteenuste määruse (DSA) nõuetega? Kas minu puhul oleks mõistlik pöörduda TTJA kui Eesti digiteenuste koordinaatori poole, kasutada sertifitseeritud kohtuvälist vaidlustusorganit või rakendada mõnda muud õiguskaitsevahendit?

Kirjeldatud asjaolud annavad põhjust eeldada, et vaidlustamisel on perspektiivi. 

Digiteenuste määrus (täpsemalt selle art 17 lg 4) kohustab teenuseosutajat esitama selged ja kontrollitavad ning piisavad põhjendused konto sulgemise kohta (viide kuupäevaliselt konkreetsele postitusele koos selle sisuga, eelduslikult koos kuvatõmmise või muul moel taasesitatava formaadiga). Ette heidetav rikkumine peab olema konkreetselt seostatud META enda kasutajatingimuste punktiga, mida on väidetavalt rikutud. Pelk lakooniline etteheide ilma sisulise põhistuse ja tõenditeta ei ole DSA valguses piisav. Enamgi veel - hetkel esitatud asjaolude pinnalt tekib kahtlus, et otsus on tehtud täielikult automatiseeritult ega ole inimese poolt üle kontrollitud. See on omakorda vastuolus DSA art 20 lg-ga 6. 

TTJA on küll Eesti digiteenuste koordinaator, kuid kui eesmärgiks on eeskätt konto kasutamise õiguse tagasisaamine ja META otsustuse põhjendamatuse tuvastamine, siis praktilise kasulikkuse poolest võiks esmajoones pöörduda hoopis ACE poole (Appeals Centre Europe). Sinna esitatavas kaebuses tuleks ette heita META rikkumist (piirava meetme - konto kustutamise - kasutamine ilma selge põhjenduse ja tõendusliku baasita) ning nõuda tehtud otsustuse põhjendamatuse / ebaproportsionaalsuse tuvastamist ja kohustada METAt olukorda uuesti lahendama. Mulle teadaolevalt on ACE kaebuse koostamine tasuta ja tehtud võimalikult digitaliseerituks, kasutajasõbralikuks ja arusaadavaks ka juriidiliste eriteadmisteta isikule. Selle saab algatada siit: https://www.appealscentre.eu/ . Advokaadikulude hüvitamist selle platvormi kaudu nõuda ei saa. 

Alterntiiv on pöörduda hagiga maakohtusse ja esitada lepingu täitmise nõue (st konto kasutada võimaldamise nõue). Sellisel juhul on menetlus küll ilmselt oluliselt pikem, ka eeldab riigilõivu tasumist ning soovituslikult kvalifitseeritud õigusabi kasutamist, kuid võidu korral saab maakohus kohustada METAt hüvitama advokaadikulusid vajalikuks ja põhjendatuks peetavas ulatuses.

Tere Ostsin korteri ja 2 nädala jooksul tuli välja, et vannitoas on plaadid seinast lahti. Kirjutasin müüjale, kes reageeris ja pöördus enda kindlustusse (mille leping tal veel lõpetamata oli) kuid kindlustus einfikseerinud kindlustusjuhtunit, kuna tegemist pole niiskuskahjustusega. Minul on siiski reaalselt plaadid seinast eemaldatud, seat need olid lahti ja kindlustuse tarbeks ekspertiis tehtud, ees ootav lisakukutus taas plaatimiseks. Omanik väidab, et müüs korteri odavamalt, remonti tegemata. Sellest kahjustusest polnud ta oma sõnul teadlik, küll aga pöördus ta kohe esimese hooga asja ajamiseks kindlustusse, mis on ka kirjalikult fikseeritud. Minu teada pidid tööd piirduma värskendusega. Notari lepingus, üleandmisaktis ega vaatlusel antud kahjustusest juttu pole. Seal on kirjas: 2.5.2. Talle teadaolevalt ei ole müügilepingu objektiks oleval korteril mingeid varjatud puudusi ega vigu. Korteris ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberehitusi. Korteri suhtes on sõlmitud kindlustusleping, mille MÜÜJA lõpetab. 2.5.4. Puuduvad muud eritunnused või puudused, mille fikseerimist käesolevas lepingus ta peaks vajalikuks. Kas see on varjatud puudus ja mida teha kui müüja keeldub vastutamast? Plaadid läksid ekspertiisi käigus katki, neid enam pole ja ei tea kas samasuguseid leiabki, et sein visuaalselt terviklik jääks.

Tere juhtumi korral võib tegemist olla varjatud puudusega: seinast lahti olevad plaadid ei pruukinud tavapärasel vaatlusel nähtavad olla ning puudus ilmnes juba kaks nädalat pärast üleandmist. Müüja teadmatuse väide ega kindlustuse keeldumine ei välista iseenesest tema vastutust, kui puuduse põhjus oli olemas korteri üleandmisel.

Varjatud puudus on üldjuhul selline puudus, mida ostja ei saanud tavapärasel ülevaatusel avastada. Kui plaatide lahtiolek ilmnes alles pärast kasutuselevõttu või nende kontrollimist ning seda ei olnud vaatlusel näha, on teil selle väite jaoks arvestatav alus. Siiski tuleb vaidluse korral tõendada eelkõige seda, et plaatide paigaldus- või aluspinnaviga oli olemas juba üleandmise ajal, mitte ei tekkinud pärast ostu teie tegevuse tagajärjel.
Müüja ei vabane puuduse eest automaatselt põhjusel, et ta ei teadnud sellest või müüs korteri „odavamalt” ja remontimata. Hinnaerinevus mõjutaks vastutust vaid siis, kui lepingus oleks selgelt kokku lepitud, milline konkreetne puudus jääb ostja kanda, või müüja vastutus oleks kehtivalt piiratud. Üldine jutt remontimata müügist ei võrdu tavaliselt kokkuleppega, et ostja võtab üle varjatud ehitus- ja viimistlusvead.
Kindlustuse otsus käsitleb kindlustuslepingu tingimusi, näiteks seda, kas tegemist on kindlustusjuhtumiga. See ei otsusta, kas müüja vastutab teie ees müügilepingu alusel. Müüja esmane pöördumine kindlustusse võib olla asjaoluna oluline, kuid üksi ei tõenda, et ta teadis puudusest enne müüki.

Andke müüjale võimalus puudus mõistliku aja jooksul kõrvaldada või leppida kokku rahaline lahendus. Ärge alustage vältimatute tööde väliselt ulatuslikku lõppremonti enne, kui müüja on saanud võimaluse olukorda hinnata ja reageerida.
Kui ohutuse, niiskuse või muu kahju vältimiseks on kiire töö vajalik, dokumenteerige enne töö algust põhjalikult ning säilitage arved.
Kui müüja keeldub, võib kõne alla tulla eelkõige ostuhinna alandamine. See ei võrdu automaatselt remondiarvega, vaid lähtub korteri puudusega ja puuduseta väärtuse erinevusest. Kahju hüvitamise nõude eeldused võivad olla rangemad.
Kinnisasja või korteriomandi puudusest tulenevate nõuete aegumistähtaeg on üldjuhul kolm aastat asja üleandmisest. 
Vaidluses on keskne küsimus, kas puuduse tehniline põhjus eksisteeris üleandmise ajal. Seetõttu on ekspertiisiakt eriti tähtis, ka siis, kui eemaldatud plaate enam alles ei ole.

Kas kolm aastat tagasi 51 gaasitarbija ja MTÜ vahel sõlmitud arveldusteenuse osutamise lepingud on kehtivad, kui nende sõlmimiseks kasutati survet ja gaasivarustuse sulgemise ähvardust? Olukord oli järgmine. Tarbijatele teatati, et arveldusteenuse leping peab olema allkirjastatud kõigi 51 tarbija poolt ning kui kas või üks tarbija lepingut ei allkirjasta, suletakse gaasivarustus kõigil tarbijatel. Üks tarbija keeldus lepingut allkirjastamast ning seejärel suletigi gaas kõigil tarbijatel. Gaasivarustus taastati alles pärast seda, kui ka viimane tarbija oli sunnitud lepingu allkirjastama. Kas sellises olukorras võib tegemist olla TsÜS-i tähenduses õigusvastase ähvarduse või muu lubamatu survestamisega, mille mõjul tehtud tehingud on tühistatavad? Kas hinnangut mõjutab asjaolu, et ähvardust ka tegelikult täide viidi – gaas suleti kõigil tarbijatel ja taastati alles pärast viimase lepingu allkirjastamist? Kui lepingud on ähvarduse tõttu tühistatavad, siis millise tähtaja jooksul saab tarbija lepingu tühistada ning millisest hetkest hakkab see tähtaeg kulgema? Kas asjaolu, et lepingute sõlmimisest on möödunud ligikaudu kolm aastat, välistab praegu nende tühistamise?

TsÜS § 96 lg 1 järgi võib tehingu tühistada, kui õigusvastane ähvardus oli nii vahetu ja tõsine, et isikul puudus mõistlik valik. Gaasivarustuse lõpetamise ähvardus võib olla tarbija jaoks väga tõsine, eriti kui gaas on vajalik kütteks, sooja vee saamiseks või toidu valmistamiseks ning tarbijal puudus tegelik võimalus teenuse katkestust vältida.
Õigusvastasus ei eelda tingimata, et gaasi sulgemine oleks igal juhul iseenesest ebaseaduslik. Ka muidu lubatud meetme kasutamine võib olla õigusvastane, kui seda kasutatakse sobimatult selleks, et sundida inimest sõlmima lepingut. Siin oleks oluline hinnata, kas MTÜ-l või gaasiteenuse osutajal oli seadusest või varasemast lepingust tulenev õigus sulgeda kõigi 51 tarbija gaas ühe tarbija allkirjastamata lepingu tõttu ning kas selline kollektiivne meede oli proportsionaalne.
Asjaolu, et ähvardus viidi täide, ei muuda lepingut automaatselt tühistatavaks, kuid see toetab tugevalt väidet, et surve oli reaalne, vahetu ja tõsine. Samuti toetab see põhjuslikku seost, kui gaas taastati alles pärast viimase tarbija lepingu allkirjastamist. Iga tarbija puhul tuleb siiski eraldi hinnata, kas just see surve mõjutas tema allkirjastamisotsust.

Leping ei muutu üksnes ähvarduse esinemise tõttu iseenesest kehtetuks. Tarbija peab lepingu tühistama avaldusega, mis tuleb teha nii MTÜ-le kui teisele lepingupoolele.
Ähvarduse korral on tühistamise tavapärane tähtaeg kuus kuud ajast, mil ähvarduse või surve mõju lakkas. Tähtaja kulgemine algab üldjuhul sellele päevale järgnevast päevast.
Teie kirjelduses võib surve mõju lõppemise ajaks pidada hetke, mil gaas pärast lepingu allkirjastamist taastati ja gaasi sulgemisega enam lepingu sõlmimiseks ei survestatud. Kui see oli umbes kolm aastat tagasi, on kuuekuuline tähtaeg tõenäoliselt möödunud.
Kolmeaastane tähtaeg ei ole ähvarduse või vägivalla korral määrav. TsÜS § 99 lg 2 järgi saab tehingu sel alusel tühistada kuni kümne aasta jooksul lepingu tegemisest. See ei pikenda siiski kuuekuulist tähtaega, mis hakkab kulgema surve mõju lõppemisest.
Tähtaeg võib olla hinnatav teisiti, kui survemeede või selle tegelik mõju jätkus ka pärast allkirjastamist, näiteks kui gaasivarustuse jätkumine oli jätkuvalt seotud lepinguga mittenõustumise korral ähvardatud katkestusega. Seda tuleb hinnata konkreetsete teadete, lepingutingimuste ja sündmuste ajajoone põhjal.
Tühistamisõigus võib lõppeda ka juhul, kui tarbija pärast surve äralangemist lepingut teadlikult kinnitas või täitis seda viisil, mida saab käsitada kinnitusena.

Kas maagaasiseaduse (MGS) tähenduses saab võrgulepinguks kvalifitseeruda leping, mille võrguettevõtja on sõlminud MTÜ-ga, kes ei ole MGS § 3 mõistes turuosaline? MGS § 23¹ lg 1 kohaselt sõlmib võrguettevõtja võrgulepingu turuosalisega. Kui MTÜ ise maagaasi ei tarbi, ei müü ega oma tarbijapaigaldist, vaid üksnes vahendab võrguettevõtja poolt üksikutele gaasitarbijatele osutatava võrguteenuse arveldamist, siis kas sellise MTÜ ja võrguettevõtja vahel sõlmitud lepingut saab õiguslikult pidada MGS-i mõttes võrgulepinguks? Kui mitte, siis milline on sellise lepingu õiguslik kvalifikatsioon ning kas tegelike gaasitarbijate ja võrguettevõtja vahel tuleb sõlmida eraldi võrgulepingud?

Teie küsimusest järeldan, et MTÜ ja võrguettevõtja vaheline leping ei ole üldjuhul MGS § 23¹ lg 1 mõttes võrguleping, sest MTÜ ei ole ei gaasiettevõtja ega gaasi tarbiv tarbija ehk turuosaline. Ainuüksi üksiktarbijate arvelduse vahendamine ei muuda MTÜ-d võrguteenuse kasutajaks.
Kui võrguteenust osutatakse tegelikult üksikutele gaasitarbijatele, tuleb võrgulepinguline suhe luua võrguettevõtja ja nende tarbijate vahel. MTÜ võib seejuures tegutseda arvelduse korraldaja või tarbijate esindajana, kuid mitte iseseisva võrgulepingu poolena oma nimel. MTÜ eriliigiks on korteriühistu, kelle tegevuse eesmärgiks on muuhulgas ka korteriomanikele seoses eluruumi kasutamisega teenuste osutamine.
Kui MTÜ-l ei ole oma tarbijapaigaldist, ta ei tarbi ega müü gaasi ning ta üksnes kogub üksiktarbijatelt makseid või edastab arvestusandmeid, ei ole tema enda suhtes võrguteenuse osutamise eset. Sellist lepingut ei saa pelgalt selle nimetuse tõttu käsitada MGS-i võrgulepinguna.
Selline kokkulepe on sisult tõenäoliselt arvelduse korraldamise, nõuete haldamise või esindamise kokkulepe. Selle täpne õiguslik kvalifikatsioon sõltub lepingutingimustest: kas MTÜ tegutseb võrguettevõtja ülesandel, tarbijate volitusel, sealhulgas MTÜ ja tarbijate vaheliste lepingute alusel, või üksnes tehnilise maksevahendajana. Lepingu tegelik sisu ja poolte eesmärk on määravad ka siis, kui lepingut nimetatakse võrgulepinguks.
Kui MTÜ sõlmib lepingud tarbijate nimel ja nende volituse  või lepingute alusel, võib võrgulepinguline suhe tekkida siiski võrguettevõtja ja iga esindatud tarbija vahel. Sel juhul ei ole MTÜ ise lepingu sisuline võrguteenuse kasutaja, vaid esindaja.
Riigikohus on selgitanud, et gaasivõrguteenuse raamistikus on keskne võrguettevõtja kohustus tagada tarbijate ligipääs võrgule ja gaasivarustusele. See toetab käsitust, et pelk kolmas isik, kes vahendab arveldamist, ei asenda tegelikku tarbijat võrguteenuse suhtes.
Kui MTÜ-l ei ole oma tarbijapaigaldist, ta ei tarbi ega müü gaasi ning ta üksnes kogub üksiktarbijatelt makseid või edastab arvestusandmeid, ei ole tema enda suhtes võrguteenuse osutamise eset. Sellist lepingut ei saa pelgalt selle nimetuse tõttu käsitada MGS-i võrgulepinguna.

 

Kas gaasi võrguettevõtjal on õigus katkestada tarbijale gaasivarustus üksnes võrgulepingu tüüptingimustele tuginedes, kui maagaasiseadus (MGS) sellist katkestamise alust ette ei näe? Kas gaasivarustuse katkestamisel peab võrguettevõtja lähtuma eelkõige MGS-ist kui valdkonda reguleerivast eriseadusest ning kas tüüptingimustega saab laiendada võrguettevõtja õigust gaasi sulgemiseks võrreldes MGS-is sätestatuga?

Üldjuhul ei saa võrguettevõtja tugineda gaasivarustuse katkestamisel ainult tüüptingimusele, jättes MGS-is sätestatu kõrvale. Katkestamise õigus, alused ja menetlusnõuded tulenevad eelkõige MGS §-st 26.
MGS § 22 lg 1 kohustab võrguettevõtjat tagama võrguühendust omavate isikute gaasivarustuse seaduse, tegevusloa kõrvaltingimuste ja lepingu kohaselt. Gaasivarustuse katkestamine on sellest kohustusest erand ning selle õiguspärasust tuleb hinnata MGS § 26 alusel.
Tüüptingimused on võrgulepingu osa ja nende kasutamine on seaduses ette nähtud, kuid võrguettevõtja peab need Konkurentsiametiga kooskõlastama. Kooskõlastamine ei tähenda, et tingimus oleks automaatselt igas olukorras kehtiv või õiglane.
Kui tüüptingimus sätestab kohustuse, mille rikkumine võib MGS § 26 lg 3 p 3 järgi anda katkestamise aluse, tuleb hinnata nii tingimuse kehtivust kui ka seda, kas rikkumine tegelikult aset leidis ja kas katkestamise menetlusnõudeid järgiti. Tüüptingimus ei saa kõrvale jätta seaduses nõutud etteteatamist, kirjalikku teadet ega mõistlikku tähtaega puuduse kõrvaldamiseks.
Riigikohus (lahend 3-23-1578/29) on selgitanud, et ka Konkurentsiametiga kooskõlastatud võrgulepingu tüüptingimust saab sisuliselt kontrollida ning ebamõistlikult kahjustav tingimus võib olla VÕS § 42 alusel tühine.

Ostsin 2022. aasta lõpus eraisikult maja. Ostueelselt müüja maja varasematest vajumistest ei teavitanud . Esimene vajumine (umbes 8 kuud pärast ostu): Ühe toa põrand vajus. Kutsusin olukorra hindamiseks ekspertiisifirma, kes tuvastas kahjud ning osutas ka varasema vajumise märkidele (nt täidetud vuugivahed, põranda kalded ja astmelised üleminekud). Müüja otsustas siiski katta kulud ja lasi põranda tõsta enda valitud odavamal teostajal (kasutati tavalist PUR-vahtu). Teine vajumine ja uued puudused (umbes 3 aastat ja 2 kuud pärast ostu): Teises toas toimus uus vajumine. Ligi pool aastat hiljem (umbes 3 aastat ja 9 kuud pärast ostu) tellitud teine ekspertiis tuvastas, et lisaks teisele toale on tühi ja vajumisohus ka vannitoa alune ning varasemalt ebasobiva materjaliga parandatud tuba võib tulevikus uuesti vajuda. Teavitasin müüjat teisest vajumisest kirjalikult mõni nädal pärast selle ilmnemist, kuid vastust ei saanud. Küsimused juristile: Vastutus ja aegumine: Kas ja millistel tingimustel on ostjal õigus nõuda müüjalt kahjude hüvitamist uute vajumiste eest, kui tehingust on möödas üle 2 aasta (VÕS § 218 lg 2)? Tahtlus / Raske hooletus: Kas müüja varasem teavitamata jätmine vajumistest ning ebakvaliteetne parandustöö (teadaolevalt ebasobiva materjali valik) võivad kvalifitseeruda müüja tahtlikuks või raskest hooletusest tingitud kohustuse rikkumiseks (VÕS § 218 lg 4), mis pikendaks nõudeõiguse tähtaega? Odavama ehitaja nõudeõigus: Kas müüjal on õigus nõuda sama ebakvaliteetse materjaliga teostanud odavama ehitusfirma uuesti kasutamist või on ostjal õigus nõuda töö teostamist sertifitseeritud/nõuetekohase tehnoloogiaga? Kohtuväline tegevuskava: Millised on õiged praktilised sammud (pretensiooni esitamine, tähtaegade määramine) enne kohtusse pöördumist ning kas olemasolevatest ekspertiisiaktidest piisab kahju sissenõudmiseks?

Teie kirjeldatud tavapärase kinnisasja müügilepingust tulenevale puudusenõudele kohaldub üldjuhul TsÜS § 146 lg 1 kolmeaastane aegumistähtaeg, Tähtaeg algab VÕS § 227 lg 1 järgi maja ostjale üleandmisest.
Seega kui maja anti üle 2022. aasta lõpus, võis tavapärane puudusest tulenev nõue aeguda 2025. aasta lõpus. 

Kui müüja rikkus kohustust tahtlikult, on TsÜS § 146 lg 4 järgi aegumistähtaeg kümme aastat. Tahtlikkust tuleb ostjal asjaoludega põhjendada, näiteks tõenditega müüja teadmisest varasematest vajumistest, nende varjamisest ja sellest, et müüja teadis paranduse sobimatusest või selle tegelikust eesmärgist.  Raske hooletus üksi TsÜS § 146 lg 4 kümneaastast tähtaega ei too; selleks nõuab säte tahtlikku rikkumist. 

Müüja vastutab ka puuduse eest, mis oli maja üleandmise ajal juba olemas, kuid ilmnes alles hiljem. Seega tuleb eelkõige tõendada, et uus vajumine, vannitoa aluse pinnase tühimik ja esimese ruumi võimalik korduv vajumisoht tulenevad enne müüki olemas olnud konstruktsiooni-, pinnase- või täiteprobleemist, mitte ostja hilisemast tegevusest, tavapärasest kulumisest või pärast ostu tekkinud uuest asjaolust.
Teie kirjeldatud varasemate vajumiste jäljed, täidetud vuugivahed, põrandate kalded ja astmelised üleminekud võivad olla olulised tõendid selle kohta, et probleem esines juba enne maja müüki. Müüja varasem nõustumine esimese vajumise kulude kandmisega võib samuti toetada väidet, et ta tunnistas vähemalt mingit vastutust, kuid selle tähendus sõltub kirjavahetusest ja võimalikust kokkuleppest.
Müüja tahtlus või raske hooletus ei tulene automaatselt sellest, et kasutati odavamat PUR-vahtu. Raske hooletus eeldab käibes vajaliku hoole olulist järgimata jätmist; tahtlus eeldab õigusvastase tagajärje soovimist. See võib olla põhjendatult kõne all näiteks siis, kui müüja teadis varasematest vajumistest, sai eksperdilt või töötegijalt selge hoiatuse tavapärase PUR-vahu sobimatuse kohta ning lasi sellest hoolimata töö teha viisil, mis ei kõrvaldanud põhjust või varjas probleemi.
Kui müüja teadis või pidi teadma varasematest vajumistest, kuid ei avaldanud seda enne müüki, on see oluline VÕS § 221 lg 1 p 2 järgi. Sellisel juhul ei pruugi ostja õiguste kasutamist takistada isegi võimalik puudusest teatamise viivitus. Teie puhul on siiski oluline, et igast uuest avastusest — eriti vannitoa aluse tühimiku ja esimese toa paranduse ebapiisavuse kohta — teavitataks müüjat kohe kirjalikult.
Müüja võib üldjuhul pakkuda puuduse kõrvaldamist oma kulul, kuid lahendus peab maja tegelikult lepingutingimustele vastavaks muutma. Ostja ei pea nõustuma sama töötegija ega sama meetodiga, kui sõltumatu ekspertiis põhjendab, et see tehnoloogia ei ole probleemi põhjuse kõrvaldamiseks sobiv või kujutab endast põhjendamatut kordusvajumise riski. Ostja ei saa tavaliselt nõuda kindlat ettevõtjat üksnes eelistuse tõttu, kuid võib nõuda nõuetekohast, eksperdi põhjendatud ja püsiva tulemusega lahendust.
Enne kahju hüvitamise nõudmist on mõistlik anda müüjale kirjalikult võimalus puudus nõuetekohaselt kõrvaldada. Kui müüja ei vasta, keeldub, pakub ilmselgelt ebasobivat lahendust või ei tee töid mõistliku aja jooksul, võib ostjal tekkida alus nõuda vajalike tööde kulude ja muu tõendatud kahju hüvitamist. Müüja varasem vastamata jätmine on selles hinnangus oluline asjaolu.

Tere, Meil juhtus mure ühe huviringiga kus käis minu tütar. Võimlemisklubi. Dokument - edaspidi leping.(pildid manuses) Peale seda kui klubi juhtkond hakkas raha nõudma laagri eest ilma arveta ja sulas, me otsustasime et aeg klubi vahetada. Tegime avalduse ja juhtkond nõudis maksta veel ca 370EUR. Siis me hakkasime lepingu otsima ja leidsime, et lepingut meil pole. Me palusime koopiat ja lõppude lõpuks saime skaneeritut koopiat e-maili kaudu. Siis saime teada, et leping pole allkirjastatud meie poolt (ainult meie andmed), pole ka digitaalselt allkirjastatud. Klubi juhataja sõnul see pole oluline ning me peame nagunii raha maksma. Mina tean, et alguseks peab koopia meil ka olema ja allkirjastatud. Samas ka allkiri peab olema igal lehel, et poleks võimalust lepingu lehed vahetada ega muuta midagi. Lepingus puudub meie allkiri, pole kuupäeva, pole summat, pole kehtivuse algust ja pole ka lepingu numbrit. Ainult meie isikuandmed. Selle aja jooksul me pole kordagi arvet saanud, samas ka lõpparve. Oli vahepeal juhtkonnalt nõudmine maksta sulas, arve ka puudus. Lepingus pole kirjas et üritused ja laagrid on kohustuslikud. Lepingus kirjas, et maksmine toimub õppimise eest. Juulis õppimine ei toimu, aga raha nõutakse ikka. Praegu klubi juhtkond hirmutab Inkasso firmaga. Meil tekkis küsimus, et selline leping (mis pole meie poolt allkirjastatud ja mis sisaldab muud puudused) on seaduslik? Kas on meil kohustus maksta antud juhul nõutud summat? Ja kuidas me peame tegutsema? Lugupidamisega

Küsimuse kohaselt sõlmisid lapsevanemad huviklubiga suulises vormis lepingu, mille alusel laps osales huviringis ja vanemad maksid osalemise eest tasu. Kui vanemad otsustasid lepingu lõpetada, siis esitas klubi vanematele nõude maksta 370 eurot, millega vanemad ei nõustunud, kuna tasu ei olnud seotud lapse huviringis osalemisega.

Võlaõigusseaduse § 76 kohaselt tuleb kohustust täita vastavalt lepingule või seadusele. Klubi saab vanematelt nõuda täiendavat tasu (näiteks laagri eest, kus laps ei osalenud) üksnes siis, kui selline tasu on poolte vahel kokku lepitud. Vaidluse korral peab klubi tõendama, et tal on õigus vanematelt sellist tasu nõuda.

Klubiga võis sõlmida lepingu teenuse osutamiseks nii suulises kui kirjalikus vormis. Vaidlust ei ole, et suulises vormis oli leping sõlmitud, laps osales klubi huviringides ja vanemad maksid selle eest tasu. Küsimuses teatavaks tehtud asjaolude kohaselt võib aru saada, et vanemate tasu maksmise kohustus oli vahetult seotud lapse poolt huviringides osalemisega.

Kui klubi soovib nõuda lepingu lõpetamisel mingit lõpetamise tasu või tasu laagri eest, kus laps ei osalenud, siis sellisel juhul peab klubi tõendama taolises tasu maksmiseks kokkuleppe sõlmimist. Suulises vormis sõlmitud lepingus selliseid tasu maksmise tingimusi pooled kokku ei leppinud, ka ei ole klubi tõendanud, et sellistes tingimustes oleks ta vanematega kokkuleppe sõlminud.

Klubi on üritanud väita, et tegelikult sõlmisid vanemad klubiga kirjaliku lepingu. Klubi esitas vanematele tõendina lepingu teksti, milline ei olnud alla kirjutatud ning kus puudusid sõlmimise kuupäev ja number, tasu suurused, kehtivuse algus. Leping sisaldas üksnes vanemate isikuandmeid. Klubi poolt esitatud leping ei sisaldanud poolte kokkuleppeid ega ole leping VÕS § 8 tähenduses, see võib olla kõige rohkem lepingu esialgne projekt. Sellisest projektist ei tekkinud pooltele kohustusi.

Seega kui klubi esitab vanematele senisest erineva tasu maksmise nõude aja eest, millal laps huviringides ei osalenud, siis ei tulene see klubi nõue poolte vahel suulisest lepingust ega ka seadusest. Klubi nõue ei ole põhjendatud ja sellele nõudele tuleb klubile saata nõuet tagasilükkav vastus.