Me rendime äripinda majas, kus omanik hiljuti vahetus ja uue lepingu sõlmimisel ei pannud juhatuse liige tähele, et seal puudub ennetähtaegse lepingu lõpetamise klausel, sest väide oli, et tingimused jäävad samaks nagu eelmise omanikuga. Üür jäigi samaks, kuid hüppeliselt kasvasid kommunaalkulud, mille kohta me seni pole põhjendusi saanud. Nende kulude kahekordistumine on toonud kaasa meie äri kahjumis töötamise ning sooviksime pinnalt lahkuda. Omanik pole nõus ka sellega, kui kuue kuu üüri neile ette ära maksaksime ja lahkuksime kuid ettevõtet pankrotti ajada me ju ka ei taha ainult asukoha muutuse pärast. Kas on mõnes seaduses mingi paragrahv, mis meid abistaks ning üürilepingut lõpetada võimaldaks?

Lepingus ennetähtaegse lõpetamise klausli puudumine ei välista lepingu ülesütlemist seaduses sätestatud alusel. Samas ei anna kommunaalkulude kahekordistumine ega ettevõtte kahjum iseenesest õigust tähtajalist üürilepingut lõpetada.

Esmalt tuleb kontrollida, kas leping on tähtajaline või tähtajatu. Tähtajatu äriruumi üürilepingu saab üldjuhul korraliselt üles öelda vähemalt kolmekuulise etteteatamisega (VÕS §-d 311 ja 312), arvestades lepingus kokkulepitud võimalikke erisusi. Tähtajalise lepingu korral sellist üldist korralise ülesütlemise õigust ei ole.

Tähtajalise lepingu puhul võib kõne alla tulla erakorraline ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel. Selleks peab olema mõjuv põhjus, mille tõttu ei saa kõiki asjaolusid ja mõlema poole huve arvestades eeldada lepingu täitmise jätkamist. Ettevõtte halb majanduslik olukord ja tegevuse kahjumlikkus kuuluvad üldjuhul üürniku äririski hulka ega ole eraldi võetuna piisav alus.

Teie olukorras tuleks esmalt välja selgitada kõrvalkulude suurenemise põhjus ja nõuete vastavus lepingule. VÕS § 292 lg 1 järgi peab üürnik kõrvalkulusid kandma üksnes vastava kokkuleppe alusel. Sama paragrahvi lg 2 annab õiguse tutvuda kulusid tõendavate dokumentidega. Paluge üürileandjal kirjalikult esitada kulude üksikasjalik arvestus, jaotamise alused ning võimaldada tutvuda alusdokumentidega. Määrake selleks mõistlik tähtaeg. Üksnes suurema arve esitamine ei tõenda, et kogu nõutav summa tuleb tasuda. Äripinna puhul tuleb arvestada ka lepingus kokku lepitud kulude kandmise ja arvestamise tingimustega.

Kui selgub, et üürileandja nõuab olulises ulatuses lepinguväliseid või põhjendamatuid tasusid ning jätkab seda ka pärast kirjalikku vastuväidet ja rikkumise kõrvaldamiseks antud tähtaega, võib see anda aluse hinnata erakorralise ülesütlemise võimalust. Dokumentide esitamata jätmine või kulude suurenemine üksi ei tähenda siiski automaatselt, et ülesütlemine oleks põhjendatud.

Samuti tuleb võrrelda vana ja uut lepingut ning säilitada kirjavahetus, milles kinnitati tingimuste samaks jäämist. VÕS § 291 lg 1 järgi lähevad kinnisasja omaniku vahetumisel üürileandja õigused ja kohustused üldjuhul uuele omanikule üle, mistõttu ei olnud üksnes omanikuvahetuse tõttu uut lepingut vaja sõlmida. Juba allkirjastatud uue lepingu puhul tuleb aga eraldi hinnata, milles pooled kokku leppisid ja kas varasema lõpetamisõiguse väljajätmist saab vaidlustada.

Kuue kuu üüri pakkumine ei kohusta üürileandjat lepingu lõpetamisega nõustuma. Ka ruumidest lahkumine ei lõpeta iseenesest maksekohustusi. Soovitan enne ülesütlemisavalduse esitamist lasta mõlemad lepingud, tingimuste säilimist puudutav kirjavahetus ja kõrvalkulude arved juristil läbi vaadata. Nende dokumentide põhjal saab hinnata, kas olemas on piisav ülesütlemise alus või tuleks esmalt vaidlustada kõrvalkulude nõuded.

Tere! Soovin õigusnõu seoses kinnisvaraga tagatud laenu refinantseerimisega. Ettevõtte nimel on kaks laenu, kokku umbes 170 000 €. Igakuine intressikulu on kokku umbes 2 800 € ning põhiosa igakuiselt ei vähene. Tagatiseks oleva kinnisvara väärtus on lepingus 291 000 € ja sellele on seatud 240 000 € esimese järjekoha hüpoteek. Minu praegune sissetulek on umbes 700 € kuus. Olen olemasolevalt laenuandjalt väiksemat kuumakset juba küsinud, kuid ta ei ole nõus. Soovin leida teise panga või finantseerija, kes refinantseeriks kogu 170 000 € kohustuse ja vähendaks kuumakset. Palun nõu: kuidas selline refinantseerimine juriidiliselt korraldada; kas praegune laenuandja peab pärast täielikku väljaostmist hüpoteegi vabastama; mida peaksin refinantseerimisel kindlasti kontrollima; Minu eesmärk on lahendus leida kohtuväliselt ja refinantseerimise kaudu. Tänan abi eest.

Küsimus puudutab hüpoteegiga tagatud äriühingu laenu refinantseerimist. Tegemist on suure väärtusega tehinguga, kus toimingutes tehtavad vead võivad põhjustada suuri rahalisi kaotusi. Seetõttu tasub enne lepingute muutmisi kindlasti pöörduda juristi või advokaadi poole, kes vaatab üle laenu- ja hüpoteegilepingu, hindab intresside ja tasude õiguspärasust, aitab läbirääkimistel ning kontrollib uue lepingu tingimusi.

Äriühingul on kaks hüpoteegiga tagatud laenu, mille intressikulu on ligikaudu 2 800 € kuus. Laenu põhiosa ei vähene, laenu aastane intressikoormus umbes 20% on kinnisvaratagatisega äriühingu laenu kohta kõrge. Kui laenuandja ei ole nõus kuumakset vähendama, siis tuleb otsida teisest pangast või finantseerijalt laenu refinantseerimise võimalusi. Laenu puhul on oluline tagatis ning ka ettevõtte maksevõime.

Juriidilisest korraldusest. Refinantseerimise tarvis tuleb koguda kokku dokumendid (laenulepingud, hüpoteegileping, kinnistusraamatu väljavõte, aastaaruanded, kontoväljavõtted, maksuvõlatõend) ja küsida praeguselt laenuandjalt kirjalikult väljaostusummat. Seejärel tuleb võrrelda mitme panga või finantseerija pakkumisi, vaadates lisaks intressi suurusele ka kogukulu. Uue laenu väljamakse suunatakse tingimusena otse vana laenu tasumiseks, vana hüpoteek kustutatakse ja seatakse uus.  Toimingud võiks teha ühe tehinguna notari juures. Enne seda on vaja äriühingu juhatuse otsust ja vajadusel osanike või aktsionäride nõusolekut.

Hüpoteegi vabastamisest. Kui tagatud nõuded on täielikult tasutud, peab praegune laenuandja hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andma. Kuna hüpoteek võib tagada ka muid nõudeid (viivised, kulud, käendusnõuded), tuleb hüpoteegilepingust kontrollida tagatud nõudeid ja nende ulatust ning tasuda kõik. Kui sama hüpoteek tagab mõlemat laenu, tuleb refinantseerida mõlemad laenud korraga.

Refinantseerimisel tuleb kontrollida kõiki asjaolusid, sh: vana laenu osas ennetähtaegse tagasimakse tasu ja etteteatamise aeg, viivised, sissenõutavuse tingimused, käendused ja muud isiklikud tagatised, samuti tuleb kontrollida umbes 20% intressi ja lisatasude lepingutingimustele vastavust. Kinnistu osas tuleb kinnistusraamatu väljavõttest hüpoteegid ja nende järjekorrad, arestimiste ja kitsenduste olemasolu üle vaadata. Uue laenu osas selgitada välja tegelik kulumäär ja kõik kõrvalkulud (hindamine, notar, riigilõiv, lepingutasu), maksegraafik, mis tagab põhiosa tegeliku vähenemise, kindlustusnõuded, isikliku käenduse nõue jm nõuded. Ettevõtte maksevõime osas hindab pank tavaliselt kassavoogu ja kasumlikkust. Maksuvõlad ja muud kohustused takistavad refinantseerimist. Tavaliselt on refinantseerimine on võimalik, kui ettevõtte kassavoog katab uue kuumakse. 

Tere, kui üürilepingus ei ole kirjas 3kuu etteteatamis pärva kui lahkume siis kuidas omanik ütleb et tema ei tagasta tagatisraha kuna me ei teavitanud 3kuud ette. Ja veel tõi põhjuseks veidi määrdunud seinad( mõni üksik kriips seinal) selle võime ka ise üle värvida,puhastada . Tagatisraha suurus 470€. Olemas leping kus normaalne kulumine on okei ja ei ole sõnagi 3kuu etteteatamisest.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 312 lg 1 kohaselt võib kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud.

Seega, kui teil on sõlmitud tähtajatu üürileping, on üürileandjal õigus nõuda 3-kuulist etteteatamistähtaega hoolimata sellest, et lepinguga see sätestatud ei ole.  

Määrdunud seina võite tõepoolest ise ära puhastada, sest ka VÕS § 280 ütleb, et üürnik peab oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. 

Tere! ​Pöördusin Teie poole varem seoses keraamilise pliidi vaidlusega, kuid soovin lisada olulised täpsustused ja asjaolud, mis esialgsest kirjas puudu jäid. ​Üürileandja nõuab minult 7-kuulise üüriperioodi järel keraamilise pliidi täielikku väljavahetamist ja paigaldust (või väärtuse vähenemise hüvitamist), kuna pliidiplaadile on tekkinud poti rant. ​Soovin rõhutada järgmisi asjaolusid: ​Sihipärane kasutamine ja heaperemehelikkus: Olen kasutanud korterit ja pliiti väga heaperemehelikult ning kasutanud selleks ettenähtud toidunõusid. Pliit oli tagastamisel puhastatud. Selgitasin üürileandjale juba varem, et poti rant tekkis pinnale juba esimestel kasutuspäevadel, kuid ma ei julgenud seda spetsiaalse kaabitsaga tugevalt hõõruda, et vältida pinna vigastamist. ​Pliidi tegelik seisukord: Pliidil puuduvad igasugused mehaanilised vigastused (mõrad, täkked ja kriimud). Pliit töötab laitmatult. Poti rant on nähtav vaid teatud nurga alt valguse käes ning pärast 7-kuulist igapäevast kasutamist on see keraamilise plaadi puhul loomulik kasutusjälg. ​Üürniku pakkumine ja üürileandja tegevusetus (VÕS § 280): Pakkusin üürileandjale kirjalikult välja lahenduse, et ostan/hüvitan spetsiaalse keraamilise pliidi puhastusvahendi ja kaabitsa ning tulen ise kohale ja puhastan selle jälje ära. Üürileandja on minu kirja ja seda pakkumist kaks nädalat täielikult ignoreerinud ega vasta mulle. ​Väited ja tõendid: Üürileandja väidab, et on proovinud eri vahendeid, kuid minule ei vasta, ei esita uusi pilte ega ole nõus mind puhastama laskma. Samuti nõutakse, et kui soovimagi sõltumatut ekspertiisi, peaksin selle kulud 100% ise kinni maksma. ​Minu täiendavad küsimused juristile: ​Kas asjaolu, et olen avaldanud valmidust seadme puuduse/määrdumise ise puhastamise teel kõrvaldada (ja täitnud sellega VÕS § 280 kohustust), kuid üürileandja keeldub koostööst ja ignoreerib minu pakkumist 2 nädalat, välistab või piirab üürileandja õigust nõuda väärtuse vähenemise hüvitamist? ​Kellel lasub antud olukorras ekspertiisi tellimise ja ettemaksmise kohustus, kui üürileandja väidab, et tegemist on kahjustusega, aga mina väidan, et tegu on hariliku kulumise ja pindmise määrdumisega, mida mul ei võimaldata ise ära puhastada? ​Tänan Teid selgituste eest! ​

Küsimus puudutab üürilepingu lõppemisel tagastatud eluruumis avastatud puudust. Üürileandja avastas, et pliidi plaadil on poti rant ning leidis, et tegemist on harilikku kulumist ületava kahjuga ja ta esitas endisele üürnikule uue pliidi väärtuse ulatuses kahju hüvitamise nõude. Üürnik leiab, et see nõue ei ole ilmnenud kahjustusega proportsionaalne.

Artiklis ei ole võimalik anda konkreetse kaasuse osas täpseid vastuseid. Soovitame pöörduda juristi poole, kes saab pärast kõigi asjaoludega tutvumist selliseid vastuseid anda. Üldiselt saab selgitada küsimuste osas järgmist.

1. Kas puhastamispakkumine ja üürileandja vaikimine välistavad või piiravad väärtuse vähenemise nõuet?  Üürniku poolt puhastamise pakkumine ei välista kahjunõuet. Kui üürniku arvates on tegemist hariliku kulumisega ja kui üürileandja arvates seda ületava kahjutusega, siis sellisel juhul peab üürileandja tõendama, et pliidi plaadil olev jälg ületab hariliku kulumise. Kui üürileandja esitab tõendid näidates, et kahjustuse põhjustas üürnik, siis peab üürnik omakorda esitama tõendid, millised lükkavad üürileandja esitatud kahjustamise väited ümber. Kui selgub, et plaadile tekkinud jälg on kahjustus, siis tuleb esmalt selgeks teha, et kas seda jälge saab täiendava puhastamisega eemaldada. Sellisel juhul piirduks üürileandja hüvitise nõue puhastamise või parandamise mõistlike kulude ja võimaliku väärtuse vähenemisega, kuid mitte uue pliidi hinnaga. Üürileandja peaks kahju hüvitamise nõude esitamisel tõendama selle tekkimist. Üürnik peab arvestama, et VÕS § 280 järgne pisipuuduste kõrvaldamine kehtib üürilepingu kestuse ajal, seega pärast üürilepingu lõppemist ja eluruumi tagastamist, ei ole üürnikul enam õigust eluruumi minna, üürileandja võib sellest keelduda ning üürileandja vaikimine ei vähenda hüvitise ulatust; samuti peab üürnik põhjendama, miks ta ei puhastanud seda jälge üürilepingu ajal ning juhul, kui see jälg ei olnud siis eemaldatav, siis miks üürnik ei teatanud sellest üürileandjale kohe. Üürnik võiks ise puhastamise taotlemise asemel pakkuda üürileandjale rahalist hüvitist, mille suurus vastab professionaalse puhastuse mõistlikele kuludele.

2. Kellel on ekspertiisi kohustus? Võlaõigusseadus ei sätesta üürilepingu pooltele ekspertiisi tellimise kohustust. Kui üürileandja esitas pliidi väärtuse ulatuses kahju hüvitamise nõude, peab ta tõendama pliidi plaadi ülemäärast kulumist, põhjuslikku seost ja kahju suurust. Asjaolusid saavad mõlemad lepingupooled tõendada ka fotode, hinnapakkumiste, arvetega jne. Eksperdi arvamus on samuti tõend ning selle peab vaidluse korral esitama see lepingu pool, kes esitab teisele poolele lepingu rikkumisega seotud nõude ja kes soovib tugineda eksperdi arvamusele. Kui kahju hüvitamise nõue osutub põhjendatuks, siis saab teiselt poolelt nõuda koos kahju hüvitamisega ka kahju kindlakstegemise kulude, sh ekspertiisitasu hüvitamist.

Kommunaalikulud olid valesti tasutud omanikult. Üürlepingu alusel korterimaja omanikult iga-kuuline arve üürnikule peab olema kirjutatud vastavalt ametliku arve, ja seda ma olen usunud. Aga kui ma vaatasin kolme ametlikuid elektri arveid teiselt üürnikult, numbrid olid valed. Seda ma just leidsin enne kolimisest ja juristiga palusime kordavalt omanikule juunist, et nad (omanik on OÜ firma) näitavad ametlikuid arveid viimasest kolme aastast, aga omanik ei jaganud arveid ja üürnikud kõik kolisime välja augustis. Üürikomisjonile avaldus taotlesime 16.09.2026 ja otsus tuli kohe 21.09.2026, mis meid ei toetav põhjustega: (1) kui üürnik on arveid lepingu kestel maksnud ega ole neid vaidlustanud, on ta esitatud arvetega nõustunud; (2) vahetult enne üürilepingu lõppemist kolme aasta perioodi arvete vaidlustamist või nende õigsuse kahtluse alla seadmist võib pidada põhjendamatuks ja alusetuks. Üürikomishonist otsus on seaduselt väga vale, onju? OÜ firma kindlast hoiab arveid kauem kui 3 aastat, ja üürnikul on õigus küsida valesti tasutud raha viimasest kolme aastast tagastamiseks.

Kui Te ei nõustu üürikomisjoni otsusega tasutud üüri suuruse kohta, saate otsuse vadilustada maakohtus.

Üürikomisjoni asja saab maakohtusse viia ainult samade nõuetega, mis komisjonile esitati, ning üldjuhul 20 päeva jooksul pärast otsuse kättesaamise päeva.

Üürikomishonist otsuse vastu pean valdlustama. Üürikomisjonis ainult eba-aus kommunaalikulud oli teema (sest kompensatsioon on piiratud kuni €3200), aga maakohtus kindlasti tahan lisada omanik poolt seriaali teveguseid ebaseaduslikuks väljatõstmiseks, millest ühe osaga politsei kuritegevuse uuring praegu jätkab ja politsei andis mulle ajutises majutuses kaitsemist kuni ma kiirelt kolisin ära kolimise firma abiga (sest ma ei saanud jääda korteris ja pakendada minu oma asi). Kui ma lisan uut elemendi kohutusse, mitte ainult kommunaalikulude üürikomisjoni vastu vaidlustada, kas hagiavaldus saaks olla samas ühes avalduses, või kas ma pean taotlema kahe erinevate hagiavaldus? Kui palju kohus riigilõiuv oleks, eriti kui ma ei saa kalkuleerida, kui palju eba-ausalt tasutud kommunaalikulude eest raha tagastamine kokku oleks, sest omanik (OÜ firma) ei näita ametlik arveid?

Üürikomisjoni otsuse kohtus vaidlustamisel ei saa samasse asja lisada uut nõuet ebaseadusliku väljatõstmise, kolimiskulude, vara kahju või mittevaralise kahju hüvitamiseks. Üürikomisjoni asja saab maakohtusse viia ainult samade nõuetega, mis komisjonile esitati, ning üldjuhul 20 päeva jooksul pärast otsuse kättesaamise päeva.
Ebaseadusliku väljatõstmisega seotud kahjunõue tuleb esitada eraldi hagina OÜ-st üürileandja vastu. Mõlemad asjad võivad olla samas maakohtus ja kohus võib need hiljem menetlemise lihtsustamiseks liita, kuid seda ei saa eeldada.

Üürikomisjoni menetluses oli rahalise nõude ülempiir 3200 eurot. See piirang ei tähenda, et eraldi maakohtusse esitatav kahjunõue oleks tingimata 3200 euroga piiratud.

Rahalise nõude hagihind on nõutav rahasumma. Kui ühes hagis esitatakse mitu rahalist nõuet, need üldjuhul liidetakse ning riigilõiv arvutatakse kogusummalt.
Täpset riigilõivu ei saa praegu arvutada, sest kommunaalkulude tagastus ja võimalik kahjunõue ei ole veel rahaliselt määratud.

Korterimaja omanik saatis kõigile üürnikutele normaalse ülesütlemise vormi, mis ei kirjutanud vaidlustamiseks 30 päeva tähtaega. Selline ülesütlemine on tühine vastavalt VÕS §-le 325 lg 5, sest ei vasta ülesütlemisavaldusele esitatud nõuetele vastavalt VÕS § 324 lg 2 p-le 4, ning ja üürileping jätkab kehtivalt. Üürnikuna mul pole kohustus parandada sellist ülesütlemist õigusteadlikuks ja kaotada minu õigus jätkata üürilepinguga. Kas minu seaduse lugemine on õige?

Olete seadusest õigesti aru saanud, kuid õige viide on VÕS § 325 lg 2 p 4 ja § 325 lg 5, mitte § 324. Kui eluruumi üürileandja ülesütlemisavalduses puudub ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg on VÕS § 325 lg 5 järgi on sellele nõudele mittevastav ülesütlemine tühine. Tühine avaldus ei too kaasa lepingu lõppemist: üürisuhe jätkub senistel tingimustel, kui puudub muu lepingu lõppemise alus. on avaldus vorminõude rikkumise tõttu tühine ning see ei lõpeta üürilepingut.
Teil ei ole kohustust üürileandja puudulikku ülesütlemisavaldust täiendada ega selgitada, kuidas seda õiguspäraseks muuta. Üürileandja võib siiski teha hiljem uue, nõuetekohase ülesütlemisavalduse.

Tere! Ostsime korteri Mais. Nüüd Septembri algusega tulid ülemise korruse naabrid maakodust linna korterisse elama. Müra mis seal päeval ja õhtul kõlab on taluvuse piire ületav. Oleme naabritega rääkinud ja pole erilist tolku olnud. Nüüd seoses murega saime naabritelt teada, et probleem on juba "vana". Lähemal uurimisel leidsime ka antud teemaga seoes mitu kohaliku ajalehe artiklit. Kus lisaks naabrite kaebusele on samuti olukorda ja pere käinud kontrollimas politsei. Meile ei ole müüja sellist mure kordagi maininud. Tundub kui oluline puudujääk millega ei saanud me kuidagi arvestada. Väikeste lastega on elamine ostetud korteris üsna raske. Mis võiks olla edasine võimalus probleemi lahendada? Tänan ette vastuse eest!

Naabrite põhjustatud lärm võib olla püsiv ja elamist oluliselt häiriv müra võib olla korteri varjatud puudus, eriti kui müüja teadis probleemist, kuid ei avaldanud seda enne ostu. Riigikohus on leidnud, et korteris püsivalt esinev, elamist oluliselt häiriv müra võib olla müüdud korteri puudus ka siis, kui selle põhjustab lärmakas naaber, mitte ehituslik viga. Pelgalt tavapärast kortermajaelu ja üksikuid häirivaid juhtumeid siiski puuduseks ei loeta.

Teatage müüjale viivitamata kirjalikult, et peate korduvat müra korteri lepingutingimustele mittevastavuseks ning et probleem oli teie hinnangul olemas juba müügi ajal. Kirjeldage lühidalt, millal probleem ilmnes, millele tugineb väide selle varasema olemasolu kohta ning et jätate endale õiguse kasutada seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Müüja teadmine ei ole automaatne ainult seetõttu, et leidsite ajaleheartikleid, kuid artiklid, varasemad politsei sekkumised ja teiste naabrite ütlused võivad seda toetada.
Müra lõpetamiseks pöörduge ka korteriühistu juhatuse poole kirjalikult. Juhatus saab rakendada põhikirjas või kodukorras ette nähtud meetmeid ning vahendada naabritevahelist lahendust. Kui müra on parajasti tõsine, eriti öisel ajal või avalikku korda rikkuv, kutsuge politsei; iga väljakutse võib aidata olukorda hiljem objektiivselt tõendada.

Müüja vastu võib kõne alla tulla eeskätt ostuhinna alandamine; tulemus sõltub sellest, kas müra oli oluline, kestis juba ostu ajal ning kas müüja teadis või pidi teadma probleemist.

Ostuhinna alandamine ei tähenda vabalt valitud summat. Arvesse võetakse korteri väärtuse erinevust puuduseta ja puudusega seisundis müügi ajal; selleks võib vaja minna kinnisvarahindaja või muu asjatundja hinnangut.

Hello. I have lived in a multi-unit converted house for nearly a year, with all units owned by the same landlord. I have twice reported a strong, persistent cigarette odor entering my unit. I provided detailed logs documenting the dates, times, and duration of the smell, alongside physical symptoms I am experiencing (sore throat, headache, and burning eyes). Today, the smell lasted for hours despite closing all windows. When I requested an inspection, the landlord claimed that because smoke enters through a window, it could originate from anywhere nearby (the building, neighboring properties, or the street). He stated that without me identifying a specific location, it is too difficult to investigate, adding: "I hope you understand the difficulty in identifying the source." As a tenant, I have promptly documented and reported the hazard. I do not believe it is my responsibility to trace the origin of outdoor smoke. I am seeking legal clarity on the following questions: 1. Do tenants have a legal duty to find the exact location or structural source of incoming smoke? 2. What are the legal responsibilities of a landlord to investigate and mitigate secondhand smoke in a multi-unit property they fully own? 3. Does the practical difficulty of tracing a smell or the landlord's claim that it may originate outside legally relieve them of their duty to investigate? 4. What are my legal rights if the landlord refuses to take action? Thanks for your time and assistance.

The tenant’s statutory obligation is to notify the landlord of the defect without delay, not to identify the exact source of the cigarette odor or a structural flaw. 
The landlord must maintain the apartment in a condition suitable for its intended use throughout the term of the lease. This includes responsibility for the condition of premises under their control, as well as the building's technical systems and structural elements. If smoke enters the apartment—for instance, through the ventilation system, service penetrations, drafty windows, or due to smoking within the building—the landlord has grounds and an obligation to investigate the situation and implement measures if necessary.
The tenant is not required to prove exactly which apartment, outdoor area, or structural element is the source of the odor. However, the tenant must describe the problem in sufficient detail for the landlord to investigate it: when the odor occurs, how long it lasts, in which rooms it is detected, and whether windows and ventilation were closed or open. The logs you have kept are suitable for this purpose.
A mere assertion that the odor might originate from outside the property does not automatically absolve the landlord of the obligation to respond. Such a claim may subsequently influence which measures can actually be implemented and whether the defect falls within the landlord's area of ​​responsibility. However, following repeated specific reports, it is not justifiable to simply cite the difficulty of identifying the source without at least investigating potential causes related to the building's interior and structure.
If the smoke originates from another apartment in the same landlord's building, the obligations of that tenant must also be assessed. A residential tenant is required to consider the interests of other residents and neighbors. The landlord may be able to issue a warning to the disruptive tenant or take other contractual measures, but this requires the facts to be sufficiently established.
It is advisable to submit another written notice requesting that an inspection be arranged within a specific, reasonable timeframe and asking for a written explanation of the steps the landlord plans to take. Attach the logs kept so far and retain all correspondence. Do not reduce the rent or withhold payment on your own initiative without first considering the consequences.
 

Ostsin märts 2025 korteri. Notariaalaktis on kokku lepitud, et Müüja on kohustatud seadustama hiljemalt september 2025 korteris oleva ümberehituse või kui see pole tähtajaks tehtud, siis tasuma mulle leppetrahvi x summas. Tähtaja lähendes uurisin Müüjalt, kas ta on teemaga tegelemas ja kas saan abiks olla. Müüja selgitas mulle, et hetkel on rahaliselt raske olukord ja soovib ajapikendust kuu aega. Lisaks küsis ka, et ega ma teda kohtusse ei kaeba.. Sept 2026 ei ole endiselt kinnisvara ümberehitus seadustatud. Mingeid tegevusi on siiski tehtud, kuid ehitusregistrisse ei ole andmeid kantud. Olen regulaarselt kirjalikult uurinud, kas teema osas on edasiminekuid. Viimati kirjutasin Müüjale august 2026 kui kaugel asjaga on, kui sain vastuseks järgmise: "KÜ nõusolekut anda ei saa justkui (juhatusel puudub pädevus ja põhikirjas antud teema kajastatud pole, siiani pole ka ükski teine korter nõusolekut saanud, register ei ole ka enne KÜ nõusolekut küsinud), aga tekkis teine variant - registris momendil üleval vale dokumentatsioon maja renoveerimise kohta s.t projekteerija teeb muudatused ja registrisse laetakse uus dokumentatsioon, sinna saaks ka muudatused kanda (lisaks on veel mõned korterid mille planeering saab korda). Ajaliselt tähendab see heal juhul selle aasta jooksul. Olen antud teemaga (KÜ nõusolek ehitus ja planeeringud) tegelenud ka kõrvalmajas ja küsinud nõu KÜ liidu juristilt - soovitus oli, KÜ nõusolekut ei soovitata anda." Müüja ise on antud korteriühistu juhatuses ja üksiti on ta ka minu naaber. Mõistan, et kokkulepitud tähtajast on möödas peaaegu terve aasta. Kas see, et ma olin nõus andma ajapikendust, muudab meie kokkulepped kuidagi tühiseks ja olen sellega ise endale jama tekitanud? Kas ja kuidas seda lahendama peaks ning millised võimalused mul on?

Teie antud ajapikendus ei muuda  notariaalakti ega leppetrahvikokkulepet tühiseks. See võis muuta ainult täitmise tähtaega, tõenäoliselt 2025. aasta oktoobrini, kui pikenduses lepiti piisavalt selgelt kokku ja akt ei nõudnud muudatusele kindlat vormi. Suurim küsimus on leppetrahv: sellest tuleb müüjale teatada mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist. Pelgalt edasimineku küsimine ei pruugi olla sama mis selge teade, et nõuate leppetrahvi. Nõudke kirjalikult  ümberehituse seadustamist kindlaks kuupäevaks ning teatage eraldi, et käsitate ümberehituse mitteseadustamist kokkulepitu tähtajaks kohustuse rikkumisena ja nõudke notariaalaktis kokkulepitud leppetrahvi. Määrake seadustamise lõpetamiseks konkreetne mõistlik lõpptähtaeg. Täiendava tähtaja andmine ei vabasta müüjat varasemast rikkumisest tulenevast vastutusest. See ei taga, et nõue rahuldatakse, kuid vähendab edasise viivituse riski.

Müüja selgitus korteriühistu nõusoleku mittesaamise kohta ei vabasta teda automaatselt lepingulisest kohustusest. Kui ümberehitus puudutab kaasomandit, kandekonstruktsioone, tehnosüsteeme või teiste korteriomanike õigusi, võib vajalik olla korteriomanike kokkulepe; juhatus üksi ei pruugi sellist nõusolekut anda. Seega võib seadustamine nõuda rohkemat kui ehitisregistri dokumentide muutmist. Korteriomanikuna saate juhatuselt küsida teavet ja dokumente ühistu tegevuse kohta, näiteks kas küsimust on üldkoosolekul arutatud, milline nõusolek puudub ning kas ümberehituse kohta on olemas projekt või eksperdihinnang.