Я являюсь арендатором квартиры по договору аренды жилого помещения, заключённому с компанией Основные обстоятельства: 1. Договор заключён на неопределённый срок, однако в нём содержится условие, что при прекращении аренды ранее 01.04.2027 залог (290 евро) не возвращается независимо от наличия задолженности или ущерба квартире. 2. Договор предусматривает пеню за просрочку платежей в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 3. В договоре предусмотрен штраф 290 евро за отдельные нарушения правил проживания. 4. В договоре указано, что арендатор обязан оплачивать расходы по управлению домом, включая: * ремонтные платежи; * аварийные платежи; * платежи на обслуживание дома. При этом после заселения выяснилось, что в доме реновация/капитальный ремонт, и соответствующие расходы включаются в счета арендатора. 5. До подписания договора арендодатель не сообщил о возможных дополнительных расходах, связанных с этой реновацией. 6. Арендодателем является юридическое лицо (компания), а не частный собственник. Прошу разъяснить: * Законно ли возложение на арендатора расходов по реновации или капитальному ремонту многоквартирного дома? * Обязан ли был арендодатель до заключения договора сообщить о предстоящей реновации и связанных с ней расходах? * Можно ли оспорить условие договора о невозврате залога при выезде до 01.04.2027?

Здравствуйте, 

В ч 1.1. ст 292 обязательственно-правового закона (Võlaõigusseadus) предусмотрено, что в случае договора найма жилого помещения наниматель должен в разумном, соразмерном и предсказуемом размере нести необходимые для содержания всего здания в договорном состоянии и улучшения расходы только случае, если об этом договорились при заключении договора в письменно воспроизводимой форме. Из представленных в вопросе условий договора не следует, что стороны договорились, что наниматель должен нести расходы по улучшению состояния (реновации) всего дома и поэтому требование об оплате этих расходов нанимателем нельзя признать правомерным, даже если эти расходлы включаются в счет квартирного товарищества и соответственно у нанимателя есть право отказаться от их оплаты. 

Условие о невозврате гарантийного залога (скорее всего как штрафа) в случае отказа от договора нанимателем в обычном порядке раньше договоренного срока само по себе неразумным или ничтожным типовым условием (см ч 1 ст 8 и ч 1 ст 42 того же закона), то есть неправомерным и поэтому обжалованием этого условия договора скорее всего  ннаниматель не достигнет своей цели, но возможно отказаться от договора в чрезвычайном порядке в связи с неправомернымтребованием наймодателя оплаты расходов на реновацию всего дома  (см ч 1 ст 313 того же закона) и тогда наймодатель будет обязан вернуть залог, так как залог может оставить себе наймодатель в покрытие своих правомерных требований, вытекающих из договора (см ч 1 и ч 2 ст 308 того же закона).         

задумалась о сдаче квартиры.возник вопрос ,кто платит ремонтный фонд?знаю ,что раньше это ложилось на арендодателя,слышала 2 года назад закон поменялся и теперь по договоренности.то есть закон не запрещает возложить эту обязанность на арендатора.это правда?

Здравствуйте, 

Да, это правда. С 14.01.2021 года действует поправка в ст 292 обязательственно-правового закона (Võlaõigusseadus) и в ч 1.1. предусмотрели, что в случае заключения договора найма жилого помещения, по соглашению сторон можно в договоре предусмотреть, что  наниматель должен в разумном, соразмерном и предсказуемом размере нести необходимые для содержания всего здания в договорном состоянии и улучшения расходы (в дальнейшем расходы по содержанию и улучшению здания), но это соглашение должно быть оформлено в письменно воспроизводимой форме. Это условие позволяет на законном основании договариваться сторонам о том, что арендатор оплачивает полностью или частично взносы в ремонтный фонд квартирного товарищества.

Необоснованные требования арендодателя о взыскании 900 € Здравствуйте. Прошу разъяснить мои права в следующей ситуации. Я арендовал квартиру по бессрочному договору.(проживал год) 5 января письменно уведомил арендодателя о расторжении договора в связи с потерей работы. 7 января квартира была полностью освобождена, ключи переданы лично арендодателю. Акт приёма-передачи составлен не был по инициативе арендодателя. Депозит отсутствовал. После этого арендодатель требует с меня около 900 евро, включая: • коммунальные платежи за декабрь без предоставления счетов и перерасчёта, • аренду за весь январь, несмотря на фактическое освобождение квартиры 7 января, • оплату клининга, который я не заказывал и необходимость которого документально не подтверждена (квартира была убрана перед передачей ключей) • 150 евро за замену силикона в ванной из-за плесени, при том что вентиляция в ванной не функционировала. Прошу разъяснить: 1. Возникает ли у меня обязанность оплачивать аренду за полный месяц при передаче квартиры 7 января? 2. Может ли арендодатель требовать оплату клининга и ремонта без доказательств? 3. Кто несёт ответственность за плесень при неисправной вентиляции? 4. Какие действия мне следует предпринять для защиты своих прав? Суда и исполнительного производства на данный момент нет.

Здравствуйте, 

В приведенном случае наймодатель (арендодатель по тектсу запроса) имеет права требовать оплату за весь январь из-за несвоевременного предупреждения о прекращении договора найма меблированной квартиры, так как об этом при бессрочном договоре нужно сообщать за 1 месяца вперед (см ч 2 ст 312 обязательственно-правового закона (Võlaõigusseadus) и если это требование закона не выполнено, то договор считается прекращенным по истечении этого срока (см ч 2 ст 311 того же закона).  

Оплату коммукнальных услуг, клиринга и ремповреждениЯонта без доказательств наймодатель требовать не должен, если только по договору найма кваритры не было предусмиотрено иное, например, была предусмотрена обязанность нанимателя заказать клиринг при освобождении кваритры (см ч 2.1 ст 334 того же закона). Что касается ремонта, то наниматель не несет ответственности за нормальный износ находящихся в квартире вещей и оборудования, а в случае установления факта повреждения, порчи или утраты чего-либо из сданного в пользование имущества, наниматель должен доказать, что ущерб возник при обстоятельствах, не зависящих от него (см ч 2 ст 334 того же закона).  В частности, при определении или распределении ответственности между сторонами по поводу возниконовении плесени в ванной комнате из-за неработающей вентиляции существенным обстоятельством, которое нужно будет установить то, что сообщал ли наниматель наймодателю о том, что вентиляция не работает и требовал ли ее исправить и как отреагировал на это наймодатель. 

Такого рода споры, если они еще не переданы на рассмотрение в суд,  разумно разрешать первоначально в комиссиях по спорам о договорах найма жилья, действующих при управлениях единиц местного самоуправления на основании закона о разрешении споров по договорам найма жилого помещения (Üürivaidluse lahendamise seadus). Например, в г. Таллинне сведения о работе такой комисси можно найти по ссылке  https://www.tallinn.ee/et/tallinna-uurikomisjon.  В комиссию могут обращаться как наниматели, так и наймодатели, представив соответствующее письменное заявление (см ст 5 закона о разрешении споров). 

Тема: Юридическая консультация: Права арендатора при реновации/сносе здания. ​Здравствуйте! ​Мне необходима юридическая консультация. Я арендую комнату у частного собственника (договор бессрочный, оформлен через маклера). Здание (Tallinn) частично принадлежит городу, частично — частникам. После пожара в декабре город начал процесс выселения муниципальных жильцов. ​Мои вопросы: ​Если город решит закрыть здание как аварийное, обязан ли собственник (арендодатель) предоставить мне равноценное жилье или выплатить компенсацию за расторжение бессрочного договора без уведомления за 3 месяца? ​Может ли город принудительно выселить меня, если мой арендодатель (собственник комнаты) против этого и здание еще не признано официально непригодным для жизни? ​Как закон защищает арендатора с особыми психическими потребностями (инвалидность по психиатрии) в случае потери единственного жилья из-за действий городских властей?

Здравствуйте, 

Если пострадавшее от пожара здание будет признано аварийным, то есть угрожающим здоровью проживающим, и вследствие этого у здания, к примеру, будет прекращено разрешение на пользование (см п 3 ч 2 ст 57 Строительного кодекса (Ehitusseadustik), то тогда наймодатель имеет право отказаться от договора найма жилья заключенный на неопределенный срок в исключительном порядке, то есть без предварительного предупреждения и без обязанности представить нанимателю другое равноценное жилье или выплаты компенсации (см ст 317 и ч 3 ст 313 Обязательственно-правового закона - Võlaõigusseadus). Если наймодатель и наниматель не согласны прекращать договор найма жилья, но жилье оказалось непригодным для проживания, то местное самоуправление (в данном случае городское правление г. Таллинна) должно в первую очередь признать жилье негодным к проживанию (прекратить разрешение на пользование) и тогда требовать от наймодателя и нанимателя прекращения им пользования в качестве жилья. Если же оснований для отказа от договора найма в исключительном порядке у наймодателя не имеется, то тогда отказ наймодателя от договора найма в обычном порядке без соблюдения срока предупреждения в 3 месяца (см ч  1 ст 312 того же закона) является ничтожным и наниматель имеет право продолжать проживать в жилом помещении до истечения предусмотренного законом срока предупреждения, а если наймодатель не предоставит такой возможности, то наниматель имеет право требовать возмещения убытков, связанных с досрочным отказом от договор найма жилья. Действующим в г. Таллинне порядке сдачи в пользование городского жилья https://www.riigiteataja.ee/akt/420022024001 (Tallinna eluruumide kasutusse andmise kord), предусмотрена возможность предоставления муниципального жилья лицам, жилье которых по чрезвычайным обстоятельствам превратились в непригодное для проживание состояние (п 2 ч 1 ст 13 указанного порядка), а также социального жилья (п 1 ст 4 и ст 10 того же порядка) в случае признания такого лица нуждающимся в такой социальной помощи, в том числе и по причине инвалидности (см ст 9 городского порядка предоставления социальной помощи - Sotsiaalhoolekandelise abi andmise kord https://www.riigiteataja.ee/akt/415102021004?leiaKehtiv