прекращение договора найма нежилого помещения

Здравствуйте! Мне необходима юридическая консультация по спору, связанному с арендой коммерческих помещений в Эстонии. Хотела бы уточнить свои права по двум основным вопросам. 1. Несоответствие фактической площади помещения площади, указанной в договоре В течение почти двух лет арендная плата начислялась исходя из площади, указанной в договоре. Впоследствии выяснилось, что фактическая площадь помещений меньше договорной. Это подтверждается планами помещений и архивной технической документацией. Прошу разъяснить, имею ли я право требовать перерасчёта и возврата излишне уплаченной арендной платы за квадратные метры, которых фактически нет. Также интересует, за какой период можно предъявить такое требование и какие документы необходимы для его обоснования. 2. Расторжение договора без письменного уведомления за 30 дней Арендодатель требует освободить помещения, однако письменного уведомления о расторжении договора за 30 дней предоставлено не было, несмотря на предусмотренный договором порядок. Прошу разъяснить, насколько правомерно такое требование, может ли арендодатель прекратить договор без соблюдения установленного срока уведомления и какие права имеет арендатор в данной ситуации. У меня имеются договор аренды, переписка с управляющим, счета и документы, подтверждающие расхождение площадей. При необходимости готова предоставить их для изучения.

Здравствуйте,

Если при прекращении договора найма документально подтверждено, что фактическая площадь сданного в наем нежилого помещения меньше, чем предусмотрена договором, то наниматель имеет право на возврат излишне уплаченных сумм (см ст 278, ст 296 и ст 337 обязательственно-правового закона - Võlaõigusseadus). 

Тем же законом (см ч 1 и ч 2 ст 325) предусмотрено, что отступление от договора найма производится посредством заявления, представленного в форме, позволяющей воспроизвести его в письменном виде, то есть это заявление должно быть представлено на бумажном носителе, электронным письмом или СМС. В заявлении должны быть указаны, среди прочего, объект аренды, дата прекращения договора и основание отступления от договора. 

Последнее особенно важно, так как если отступление от договора производится в обычном порядке, то для договоров, заключенных на неопределенный срок, руководствуются сроком предварительного предупреждения, предусмотренного законом в 3 месяца (см ч 1 ст 315 того же закона), если договором не предусмотрен более длительный срок, а если наймодатель отступает от договора найма нежилого помещения в чрезвычайном порядке (как правило, из-за существенных нарушений условий договора нанимателем), то наймодатель не обязан предупреждать об этом нанимателя предварительно (см ч 3 ст 313 того же закона), но и в этом случае наймодатель должен представить нанимателю заявление, соответствующее требованиям ст 325 того же закона.