Tere! 90nendatel soetatud korter, millele kuulus juurde ka keldriboks. Korteris elas üle 20ne aasta vanem inimene, kes ühistu asjadega kursis ennast 100% ei hoidnud. Nüüd on korteri elanik muutunud ning tekkis huvi keldriboksi kasutuse üle. Selgus, et seda enam ei ole. Ühistult selgitust pärides sain vastuse, et kunagi võib-olla tõesti oli, kuid vahepeal on tehtud nii, et kes tahtis või oli vaba/märkimata keldriboks siis võis selle endale võtta. Kas selline asi on korrektne ning kas/mis dokumentatsiooni ma ühistult sellise otsuse kohta pärida võiksin?

Sõltuvalt eriomandi kokkuleppest võib keldriboks kuuluda korteri eriomandi koosseisu, sel juhul on konkreetne keldriboks korteriomaniku omandis nagu ka talle kuuluv korter, või olla kaasomandi eseme osaks. Kui kelder on kaasomandi eseme osa, ei kuulu ühelegi korteriomanikule ühtegi konkreetset keldriboksi vaid neid kasutatakse ühiselt. Korteriomanik võib seejuures nõuda, et kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest lähtudes põhimõttest, et kõigil on õigus kasutada arvestades teiste kaasomanike õigust kaaskasutusele.

Minu korteri eelnev omanik ei lasknud panna vannituppa, vanitoa siud ehk käterätikuivatustoru. Küsimus, kas mina olen kohustatud maksma selle toru eest kui mul seda korteris ei ole ja miks see minu arvel kajastub, kui mul, seda korteris ei ole. Kü on asjast tedalik, aga ütleb, et pean maksma. Mida sellises olukorras teha? Kas kui käterätikuivatustoru lasta panna, peab katma kulud Kü?

Majandamiskulude jaotamist korteriomanike vahel reguleerib KrtS § 40. Kui korteriomanike kokkuleppega ega korteriühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti, jagatakse kõik majandamiskulud korteriomanike vahel vastavalt esimeses lõikes sätestatud üldpõhimõttele ehk vastavalt nende kaasomandi osa suurusele.Tõenäoliselt on ka teie korteriühistus selliselt ja jaotus toimub vastavalt kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 teises lõikes on sätestatud võimalus jaotada kulusid üldpõhimõttest erinevalt. Sama sätte alusel on võimalik ka senist jaotust muuta.

Esimene võimalus selleks on korteriomanike kokkulepe, st kõigi korteriomanike nõusolekul kehtestatud tingimused. Nõusolek peab olema antud otsese tahteavaldusega, st vaikimist ei saa selles küsimuses nõustumiseks lugeda. Selleks, et selline kokkulepe oleks siduv korteriomaniku õigusjärglase suhtes, peab see olema kantud ka kinnistusraamatusse. Kui selline kokkulepe on olemas, siis ei saa selle tingimusi muuta põhikirjaga, st häälteenamusega.

Kui sellist kokkulepet ei ole, siis saab majandamiskulude jaotuse otsustada põhikirjaga, tingimusel, et see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Naaber teeb ome korteris remonti ja avastas, et kanalisatsioonitoru püstaku sees on mõra. Toru on umbes 60aastane ja vajab väljavahetamist. Kas sellisel juhul, peab Kü tasuma püstaku vahetuse, tegemist on kaasomandiga? Kui toru ei vahetata on ju oht, et see läheb katki ja igal korrusel on uputus. Kas tegemist on nn avariiremondiga? Mis seaduse alusel saab remonti teostada?

KrtS § 4 lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Hoone osad, mis ei kuulu ühegi eriomandi koosseisu, kuuluvad korteriomanikele ühiselt kaasomandina. Kanalisatsioonitoru püstak on kaasomandi eseme osa, mida hoitakse korras korteriühistu kaudu.

Majandamiskulude jaotamist korteriomanike vahel reguleerib KrtS § 40. Kui korteriomanike kokkuleppega ega korteriühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti, jagatakse kõik majandamiskulud korteriomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele.

https://www.juristaitab.ee/et/rodu-kuuluvus Mis tähendab "kui ei ole eriomandi eseme hulgas" ja siis on fassaadi osa? Miks / kuidas see on valikuline? Andmed peavad olema ikka korrektsed = vastama reaalsele olukorrale? Kõik korteriomanikud pole sellega nõus. Miks peavad esimese korruse omanikud tasuma rõdu remondi eest kui neil puudub > puudub võimalus rõdu kasutada? Rõdu puudub. Kes siin soperdanud on? Seadusandja või Ühistu? 15 a tagasi juba maksin rõdu remondi eest. Ja rõdu kasutada ei saa. 15 a hiljem on ikka sama teema laual või? See on ju väljapressimine, mis on kriminaalkorras karistatav.

KrtS-i §-de 2 ja 3 kohaselt luuakse n-ö tavalisest kaasomandist korteriomand kaasomanikevahelise eriomandi kokkuleppega, mille miinimumsisuks on kokkulepe selles, milline ruum ühe või teise korteriomandi koosseisu kuulub (kokkuleppe osaks on hoonejaotusplaan). Seega oli korteriomandite loomisel selleaegsetel korteriomanikel võimalik kindlaks määrata, milline hoone osa on iga korteriomandi eriomandi sisuks ja milline osa jääb kaasomandisse. Kui korteriomanikud ei ole pidanud vajalikuks rõdusid eriomandi hulka arvata, on tegemist kaasomandiga korteriomanike kokkuleppe alusel (eriomandi kokkulepe). Eriomandi kokkulepet saab kõigi korteriomanike kokkuleppe alusel muuta, koostades uus hoonejaotusplaan, millega suurendatakse rõdudega korterite eriomandi eset kaasomandi arvelt ja vormistada tehing notariaalselt.

Kaasomandit valitsetakse korteriühistu kaudu, remonttööd tehakse remondifondi kogutud vahenditest ja seaduse järgi tehakse selleks remondifondi makseid vastavalt korteriomaniku mõttelise osa suurusele kaasomandis. Samas on seadusandja andnud  võimaluse põhikirjaga ette näha teisiti konkreetsete kulude kandmiseks, kui see on asjaolusid ja kaasomanike huve arvestades õiglane.

Olen 8 korteriga kortermaja korteriühistu juhatuses Põhja-Tallinnas ning elan ise samuti siin. Ühes korteris elavad üürnikud, kes karjuvad ja kaklevad koridoris nii öösiti kui ka päevasel ajal, tekitades teistes elanikes ebaturvalisuse tunnet. Lisaks on neil koer, kelle väljaheiteid nad hoovist ei korista. Samuti lastakse koeral vabalt joosta nii hoovis kui ka trepikojas, ilma rihmata. Koera omanik ei sekku ning on sageli ise alkoholijoobes. Olen korteri omanikku probleemist teavitanud 3–4 korda, kuid muutusi pole toimunud. Kuna mul on juhatuses vähe kogemust ja olen selles rollis esimest korda, sooviksin teada, millised on korteriühistu õigused ja võimalused sellise olukorra lahendamiseks ning kas on võimalik neist üürnikest lahti saada?

Korteriomanik peab  hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud ja  tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad samu reegleid. Soovitan arutada olukorda korteriomanike üldkoosolekul ja saata ühistu poolt korteri omanikule kiri naabreid kahjustava tegevuse koheseks lõpetamiseks. Kui kiri tulemust ei too, on võimalik üldkoosolekul otsustada, et teised korteriomanikud ei soovi enda hulka korteriomanikku, kes teiste õigusi ei austa ja oma kohustust ei täida ning teha ettepanek korteriomandi võõrandamiseks. Võõrandamist on võimalik nõuda ka kohtu kaudu, ent seda siiski vaid juhul, kui muud meetmed ei ole tulemust toonud.

Tere! Küsimus seoses kortermajaga. Mure selles, et oleks vaja kortermajas korterisse teha ventilatsiooniavad, et sisekliimat parandada. KÜ juhatus pani antud küsimuse hääletusele, aga kuna ühistuliikmete altiivsus on pigem madal, siis hääletusest võttis osa alla 50% korteriomanikest. Küsimus on selles, kas korteri sisekliima parandamine on korteri mure või ühistu? Kuna üks teine korter hallitab, siis kas on õigust panna hääletusele, et korteriühistu tellib kõikidele korteritele ventilatsiooniavade tegemise või see ongi iga korteri enda probleem?

Kui tegemist on lokaalse ventilatsiooniga, mis teenindab vaid üht korterit, on see korteriomaniku mure. Kui aga toimivat ventilatsioonisüsteemi vajab terve maja, on tegemist ühise süsteemiga ja otsus tehakse üldkoosolekul. Kui kvooruminõude täitmata jäämise tõttu ei olnud võimalik vajalikku otsust vastu võtta, on võimalik kutsuda kokku korduskoosolek, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata.

Väljavõtte kinnisturegistrist: krt. 6, 9, 12 ja 15 pindala on 60.9 m2 (2-5 korrus). Sama m2 on 1 korruse korteri maht, kus rõdu ei ole. Ehk rõdu mahtu pole registris. Rõdude rek. moodustab 21.68% Reki eelarvest. Esimeste korruste elanikud ei ole nõus seda tasuma. Kuidas lahendada?

Kui kinnistusraamatu andmetel ei ole rõdu ühegi korteri eriomandi eseme hulgas, on tegemist fassaadi osaga kui kõigi korteriomanike ühise omandiga ja nende korrashoiu eest vastutavad kõik korteriomanikud vastavalt neile kuuluva mõttelise osa suurusele kinnisasjast. Kui kõik korteriomanikud on sellega nõus, võib põhikirjaga ette näha ka teistsuguse kulude jaotuse.

Kaasomand, 3 kaasomanikku, on olemas notariaalne kasutuskorra kokkulepe (kes mis osa kasutab). Kaasomandi lõpetamisel reaalosadeks jagamisega tekib 3 korteriomandit. Kuna hetkel kuulub igale kaasomanikule 1/3 kaasomandi osast ja ehitisregistris olevad andmed (ruutmeetrid, kommunikatsioonid jne) ei kajasta tegelikku olukorda siis kui kaasomand lõpetatakse ning tekib 3 korteriomandit siis milliste andmete alusel tehakse kanded kinnistusraamatus, et andmed oleksid õiged? Kas siis tekib olukord, kus ehitisregistris ja kinnistusraamatus on erinevused andmetes või hoopis võib tekkida olukord, kus mõlemas registris on valed andmed?

KrtS-i §-de 2 ja 3 kohaselt luuakse n-ö tavalisest kaasomandist korteriomand kaasomanikevahelise eriomandi kokkuleppega, mille miinimumsisuks on kokkulepe selles, milline ruum ühe või teise korteriomandi koosseisu kuulub. Soovi korral võivad korteriomanikud kas korteriomandite loomisel või hiljem sõlmida eriomandi sisu kohta ka muid kokkuleppeid (KrtS §-d 5 ja 13). Seega on eriomandi kokkuleppel n-ö miinimumsisu (hoone ruumiline jaotus korteriomandite vahel), mida korteriomanikud võivad soovi korral täiendada lisasisuga, muu hulgas ka erikasutusõigustega. Eriomandi kokkuleppe sõlmimisega lõpetatakse senise kasutuskorra kokkulepe. Eriomandi kokkuleppe ja kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe kõige olulisem erinevus seisneb selles, et eriomandi kokkulepe on tervikuna korteriomandi sisu (KrtS-i § 13 lg 3), mis kantakse sellisena ka kinnistusraamatusse. 

Kuidas käituda olukorras, kui KÜ üldkoosolekul enamus korteriomanikke hääletab otsuse poolt, mis on seadusega vastuolus? Otsuse tegemise ajendiks on soov kõrvale hoida kulutuste tegemisest, mis on seadusega ette nähtud ning mille mittetäitmine võib kaasa tuua ohtu inimeste varale ja tervisele. Kuidas sellises olukorras käituda?

Korteriomanikel on võimalus ka üldkoosolekul vastu võetud otsuseid vaidlustada. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetust (nii kehtetuks tunnistamist kui tühisuse tuvastamist) reguleerib üldnormina tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38, mille kohaselt võib huvitatud isiku nõuda kohtus juriidilise organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist.

Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus tsiviilkohtumenetluse seadustiku alusel (TsMS) hagita menetluses (§ 613 lg 1 p 4). Otsuse kehtetuks tunnistamise nõue tuleb esitada 60 päeva jooksul otsuse vastuvõtmisest (KrtS § 29 lg 3). Koos kehtetuks tunnistamise nõudega võib esitada ka tühisuse tuvastamise nõude, kui tegemist on sama otsuse osas esitatud alternatiivsete nõuetega, samas ei ole tühisusele tuginemise võimalus piiratud selle tähtajaga. TsÜS § 38 lg 7 teise lause kohaselt on tühisusele tuginemine ajaliselt piiratud ainult juhul, kui otsuse alusel on avalikku registrisse tehtud kanne ja kande tegemisest on möödunud kaks aastat. Seega põhimõtteliselt võib tühisusele tugineda ajaliselt piiramatult seni, kuni ei teki vastuolu hea usu põhimõttega.

KÜ korteriomanikud pöördusid kirjalikult ja põhjust ära näidates KÜ juhatuse poole koosoleku kokkukutsumiseks. KÜ juhatus seadusest tulenevalt saadab välja koosoleku kutse koos korteriomanike poolt väljapakutud päevakorraga. Kaks päeva enne koosoleku algust teavitab KÜ juhatus, et koosolek on teadmata ajaks edasi lükatud kuna üks korteriomanik seitsmest korteriomanikust ei saa koosolekul osaleda. See ei ole esiteks mõjuv põhjus ja teiseks ei käsitle seadus koosoleku edasilükkamist teadmata ajaks. Kuna väljakuulutatud koosolekule tulid kohale kolm korteriomanikku ja juhatus koosolekule ei ilmunud siis valisid koosolekul osalejad endi seast koosoleku juhataja ja protokollija. Koosolek protokolliti, et kvoorumi nõue ei ole täidetud ja koosolek ei ole otsustusvõimeline. Protokoll allkirjastati koosoleku juhataja ja protokollija poolt ning saadeti koosoleku juhataja poolt kõigile korteriomanikele. Kas KÜ juhatuse käitumine on seaduspärane? Kas kui KÜ juhatus koosolekule kohale ei tule siis koosolekul osalejate seast koosoleku juhataja ja protokollija valimine on seaduspärane? Kuna kvoorumi nõue ei olnud täidetud siis korduskoosoleku kutsub kokku KÜ juhatus. Kui KÜ juhatus korduvkoosolekut seaduses sätestatud ajal kokku ei kutsu siis on võimalik korteriomanikel sarnaselt juhatusele õigus koosolek kokku kutsuda?

Juhatuse kohaloleks üldkoosolekul ei ole ilmtingimata vajalik ja juhatuse puudumine ei muuda üldkoosolekut ebaseaduslikuks ega sellel vastu võetud otsuseid kehtetuks. Üldjuhul kutsub korteriomanike üldkoosoleku kokku juhatus (MTÜS § 20 lg 1). Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 korteriühistu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõue (MTÜS § 20 lg 3). Kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut eelnimetatud asjaoludel kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega (MTÜS § 20 lg 4). Kui kvoorumi nõue ei olnud täidetud, kutsub korduskoosoleku kokku sama isik (juhatus), kes kutsus kokku algse koosoleku. KrtS § 23 kohaselt kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust, kui korteriomanike üldkoosolek on § 20 lg 2 järgi otsustusvõimetu.