Tere! Oman 4-korteriga majast kaht korterit (üks pool majast). Maja juurde kuuluvad ka garaažid ja õueala, korterite juurde ka keldriboksid. Seni on nende kasutamine "väljakujunenud korras". Sooviksime kehtestada notariaalse kasutuskorra keldriboksidele, garaažidele ja õuealale. Milliseid dokumente on vaja notarile esitada? Kas õueala määramiseks piisab kaardile märkimisest või koordinaatidest? Keldri- ja garaažibokside osas nt pildile märgitud boksid jne. Kuidas peaks edasi minema? Kas pöördun lihtsalt ühe notari poole selle sooviga? Teised omanikud on ka selle tehinguga nõus. Kuidas kujuneb sellise kasutuskorra hinnastamine? Parimate soovidega

Korteriomanikud võivad omavahel kokkuleppel korraldada kaasomandi kasutamist teisiti, kui seadus üldiselt ette näeb. Kui soovite anda kindlad keldriboksid, garaažid või õueala osad konkreetsete korteriomandite ainukasutusse, on selle õiguslikuks vormiks enamasti erikasutusõiguse kokkulepe (KrtS § 14). See tuleb teha kõigi puudutatud korteriomanike kokkuleppel ja selleks, et kokkulepe kehtiks ka edaspidi uute omanike suhtes, tuleb see kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna.
Õueala puhul ei pea tavaliselt piire kirjeldama geodeetiliste koordinaatidega, kui kasutusala on plaanil üheselt ja vaidlusteta määratav. Praktikas on oluline, et lisatav plaan oleks piisavalt selge: milline maa-ala läheb kelle ainukasutusse, millised alad jäävad ühiskasutusse, kuidas toimub juurdepääs ja kas näiteks parkimine, prügimaja kasutus või juurdepääs tuleb eraldi fikseerida. Kui piir jookseb keeruliselt või võib hiljem tekitada vaidlusi, võib notar soovitada täpsemat mõõdistatud plaani.
Keldri- ja garaažibokside puhul piisab tavaliselt samuti selgest plaanist või skeemist, kus boksid on nummerdatud või muul viisil üheselt tähistatud. Oluline on, et oleks arusaadav, milline ruumiosa on millise korteriomandi ainukasutuses. Kui garaažiosa või muu pind on juba mõne korteri eriomandi osa, siis ei ole selle jaoks eraldi kasutuskorda vaja kehtestada; seda tuleb enne kontrollida kinnistusraamatust ja olemasolevatest plaanidest.
Edasiminek võiks olla selline: valite ühe notari, saadate notarile kinnistu aadressi ja kirjelduse, mida soovite täpselt paika panna, ning lisate olemasolevad plaanid või oma esialgse skeemi. Notar vaatab kinnistusraamatu ja olemasolevad andmed üle, ütleb, kas piisab erikasutusõiguse kokkuleppest, milliseid lisadokumente veel vaja on, koostab projekti ja korraldab vajadusel kinnistamisavalduse esitamise.

Tere selline asi, et all naabri korteris 1toalises juhtus veebruaril veeõnnetus kui ulatlik seda ma ei tea. Koridori püstakust vee toru külmumise tagajärjel oli tekkinud vee avarii. Meie KÜ ei ole ja ka minu korter pole kindlustatud kuigi ega see minu korteri kindlustamine sellel juhul poleks vist väga aidanud ka sest minu korterist seda vee avariid ju ei juhtunud ka. Teada sellest sain eelmine nädal 21.05.2026 meile teel, et peate hüvitama selle 10 päeva jooksul. Väga imelik kas nii käibki asi, et nii vähe ette teavitatakse. Kahju oletatav mis mulle saadeti oli ehitusfirma teinud ligi 9000 ja see tunndub liig. Tean täpselt mis materjale seal kasutatud oli 15a tagasi oli remont seal tehtud ruute kokku 32. Kalkulatsioon mis kirjas ehitusmaterjalide eest see pole päris reaalne. Ühesõnaga omanik ütles teeb nii nimetatud ise ja võttis raha välja 6000 ja natuke peale. Korterid selles kahekordse puumajas kokku 9 ja mulle kuulus kaks korteri ühe ja kahe toaline. Minule esitati kahju 1500. Kuid ma pole nõus sellise kallulstsiooniga. Kuhu ma peaksin pöörduma kas laskma ehitus firmal teha enda poolne kalkulatsioon. Ma saan aru, et kahju ei korvata ikka kui asi rikutud pole kui plaadid ikka korras ja lahti ei ole siis ei tehta täis renoveerimist. Ja kui seal ikka osal laminaat maas siis päris nii pole, et ma soovin nüüd naturaalset parketti jne. Mulle tunndub sellega on teistele korteri omanikudele liiga tehtud . Tänud kui saata nõu anda mida mõistlik oleks mul edasi teha kuhu pöörduda.

Teie naabri kahjunõudega seonduvalt on kaks küsimust, ja neid  ei tohi segamini ajada. Esimene on see, kes vastutab veeavarii eest. Teine on see, kui suur on põhjendatud kahju. Kui avarii tekkis püstakust, siis püstak on tavaliselt kaasomandi osa, mitte ühe korteri eriomand. Sellisel juhul ei teki vastutus automaatselt ainult sellest, et teile kuulub majas korter.
Kui kahju nõutakse teilt isiklikult, peab nõudja näitama, millist kohustust teie rikkusite ja kuidas just see rikkumine põhjustas kahju. Näiteks võib vaidlus tekkida siis, kui väidetakse, et tühjas korteris ei hoitud vajalikku temperatuuri või jäeti midagi tegemata. Ainuüksi see, et toru külmus ja kahju tekkis, ei tähenda veel automaatselt, et teie peate alumise korteri remondi kinni maksma.
Kahju suuruse osas on teil õigus kahelda liiga suures kalkulatsioonis. Asja kahjustamise korral hüvitatakse üldjuhul mõistlikud parandamiskulud ja vajadusel väärtuse vähenemine, mitte automaatselt “täisrenoveerimine” või parem lahendus kui enne kahju. Kui plaadid, põrand või muud osad ei olnud tegelikult kahjustunud, ei peaks nende asendamine olema põhjendatud. Samuti ei peaks vana viimistluse asemel saama nõuda põhjendamatult kallimat uut lahendust.
Kui teine pool on juba teinud remondi ise ja võtnud raha välja väiksemas summas kui algne kalkulatsioon, siis on oluline küsida, mille alusel nõutakse just teilt 1500 eurot. Vajalik oleks näha kahjuakti, fotosid, avarii põhjust, remondiarveid või vähemalt päris hinnapakkumisi ning selget arvestust, kuidas teie osa kujunes. Oma sõltumatu ehitusliku kalkulatsiooni tellimine võib olla mõistlik, eriti kui olemasolev kalkulatsioon tundub paisutatud või sisaldab töid, mis ei olnud vajalikud.

Tere Soovin õiguslikku hinnangut olukorrale, mis on kujunenud minu ja korteriühistu juhatuse vahel. Taustaks: olen korteriomanik ning alates 2020. aastast kasutan KrtS § 45 alusel oma õigust tutvuda korteriühistu dokumentidega. Seoses dokumentidele juurdepääsuga tekkis juhatusega vaidlus, mis päädis kohtumenetlusega. Kohus rahuldas minu avalduse ning kohustas korteriühistut võimaldama dokumentidega tutvumist. Viimase aja sündmused on minus tekitanud küsimuse, kas juhatuse tegevus võib väljuda korteriühistu õigustatud tegevuse piiridest ning kujutada endast survet või sekkumist minu isiklikku ja tööellu. Olulised asjaolud: — korteriühistu juhatuse liikmed on varasemalt külastanud minu töökohta; — korteriühistu juhatuse liige saatis minu tööandjale kirjaliku pöördumise, milles käsitleti minu tööalaseid asjaolusid ning minu töökaaslase osalemist korteriühistu dokumentidega tutvumisel; — pöördumises paluti tööandjal hinnata minu ja töökaaslase tegevuse vastavust ettevõtte sise- ja eetikanormidele, kuigi tegemist ei olnud tööülesannetega seotud olukorraga; — samaaegselt kestab korteriühistuga dokumentide ja juhatuse tegevuse läbipaistvust puudutav konflikt. Soovin õiguslikku hinnangut järgmistele küsimustele:
Kas kirjeldatud tegevus võib kujutada endast lubamatut sekkumist minu tööellu või õiguste rikkumist? Kas juhatuse tegevuses võivad esineda survemeetmete, maine kahjustamise või muu õigusvastase käitumise tunnused? Kas sellist tööandjaga kontakteerumist võiks käsitleda õigustatud tegevusena või võib tegemist olla piiride ületamisega? Millised õiguskaitsevahendid või ennetavad sammud oleksid sellises olukorras mõistlikud? Kas on soovitatav koguda ja säilitada konkreetseid tõendeid võimaliku edasise vaidluse jaoks ning milliseid? Mul on olemas kirjavahetus, kohtulahend, dokumentidega seotud materjalid ning tööandjale saadetud pöördumine, mida saan vajadusel edastada. Lugupidamisega

Korteriühistu ja selle liikme vahel eksisteerib seadusest tulenev käsunduslepingu suhe, mille sisuks on juhatuse kohustus juhtida ühistut hoolsalt ja seaduse kohaselt. Juhatus vastutab lepingulise kohustuse rikkumise eest eelkõige siis, kui ta ei täida seadusest tulenevaid kohustusi, nagu näiteks liikme õigus tutvuda ühistu dokumentidega korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 45 alusel või kohtuotsuse täitmine.

Korteriühistu juhatuse pädevus on piiratud kinnistu majandamise ja ühistu juhtimisega. Juhatuse pädevusse ei kuulu korteriühistu liikmete tööalased suhted, kui juhatuse ei ole nendega töölepingut sõlminud, samuti ei kuulu juhatuse pädevusse  liikmete eraelulised suhted. Seetõttu ei või juhatus pöörduda liikmele kahju tekitamise eesmärgil kolmandaks isikuks oleva liikme tööandja poole ega paluda tööandjal hinnata liikme tööalast sobivust ega avaldada tööandjale infot liikme kohtuvaidluste kohta. Selline tegevus võib kujutada endast liikme au ja hea nime kahjustamist, eraelu puutumatuse rikkumist. Liikme kohtuvaidluse või muude isikuandmete kohta info jagamisel võib tegemist olla ka isikuandmete õigusvastase töötlemisega.

Soovitame koguda juhatuse tegevuse suhtes tõendeid, pöörduda juristi poole ja analüüsida juhatuse tegevuse vastavust seadusele. Kui analüüsi tulemusel leiavad juhatuse rikkumised kinnitust, tuleb esitada juhatusele nõudekiri, milles nõuda liikme tööandja poole pöördumiste ja muude liikme töö- või eraellu sekkumiste viivitamatult lõpetamist, samuti nõuda kohtuotsuse viivitamatut täitmist ning korteriühistu dokumentidele juurdepääsu tagamist, millistega on liikmel seadusest tulenev õigus tutvuda. Kui juhatus siiski jätkab rikkumisi, tuleb oma õiguste kaitseks pöörduda kohtu poole. 

60 korteriga Korteriühistu sai Tallinna linnalt toetust rattamaja ehitamiseks.Tegemist viiekordse majaga, kus igale korterile on projektiga ette nähtud keldriboks. Korteri põhiselt pole ratta hoiustamise soovi kohta küsitlust tehtud. Selgus,et rattamajas ainult 30 kohta.Kas kõik 60 korterit (s.h. eakad korteri omanikud kes ei kasuta rattaid ja need kellel pole rattaid) peavad rattamaja ja jooksvad kulud ( kaamerad,elektrivalgustused, laadimised ja heakorra) kinni maksma? Kas on õigus keelduda rattamaja ehituse maksmise ja iga kuisete jooksvate kulude eest?

Korteriühistus jagatakse majandamiskulud üldreeglina kaasomandi osa suuruse järgi ning need kulud kinnitatakse majanduskavas üldkoosolekul. Seega on lähtekoht see, et ühise asja valitsemise ja parendamise kulud võivad langeda kõigile korteriomanikele ka siis, kui kõik seda võimalust isiklikult ei kasuta.
Rattamaja puhul on oluline eristada kahte asja. Esiteks ehituskulu: kui rattamaja on käsitatav kaasomandi ajakohastamisena ja see on nõuetekohaselt otsustatud, siis võib see olla kõigi ühine kulu. Teiseks jooksvad kulud: valvekaamerad, üldvalgustus ja heakord võivad samuti olla ühise asja kulud, kuid akude laadimine on juba palju rohkem kasutuspõhine kulu ning selle jagamine kõigi vahel ei pruugi olla mõistlik.
Teie kirjelduses on oluline probleem see, et kohti on 30, kuid kortereid 60. Kui rattamaja ei ole tegelikult kõigile võrdselt kasutatav või kohad jagatakse välja kindlatele korteritele, siis tekib küsimus, kas osale korteriomanikest antakse sisuliselt erikasutus või vähemalt eriline kasutuseelis. Sellisel juhul ei ole enam nii lihtne väita, et tegemist on võrdselt kõigi huvides oleva kuluga.
Tallinna toetus ise ei tähenda, et kõik omanikud peavad ilmtingimata kõik kulud kandma. Tallinna toetuse kord nõuab küll, et töö tegemise aluseks oleks korteriühistu seaduse ja põhikirjaga kooskõlas olev otsus rattamaja ehitamise või selle rahastamise kohta ning taotluses tuleb näidata omafinantseering, kuid see ei lahenda automaatselt korteriomanike omavahelist kulude jaotust. See küsimus lahendatakse ikka KrtS ja teie ühistu põhikirja järgi.

Korteriomanikul ei ole õigus omal algatusel keelduda rattamaja ehituse maksmise ja igakuiste jooksvate kulude eest tasumises, sest ühistu võib võla sisse nõuda. 

Küll aga saab vaidlustada rattamaja ehitamise otsuse, kui see ei ole seaduses toodud tingimusi arvestades vastu võetud ja kui nõue ei ole aegunud. 

Korteriomanik ei saa arvet maksmata jätta ilma vaidlusriski võtmata, sest ühistu võib võla sisse nõuda.

Tere. Korteriühistul ei saanud valitud juhatus, üldkoosolekul nõusti valitsejaga, kelleks sai haldusettevõtte, kes oli KÜ-le osutanud haldusteenust. Küsimused: Kas võib üks ettevõtte olla korraga nii valitseja kui ka haldusteenuseid osutaja? Kas võib valitseja esitada KÜ-le arved oma nimelt, kui teenust osutas teine ettevõtte? Kuidas saab KÜ vahetada valitsejat?

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse järgi võib korteriühistut juhatuse asemel juhtida ja esindada juriidiline isik ehk valitseja. Seadus ei ütle otse, et valitseja ei tohiks samal ajal osutada ka haldusteenust või muid majandamisega seotud teenuseid. Seega põhireeglina ei ole see automaatselt keelatud.
Samas tuleb arvestada, et valitsejale kohaldatakse juhatuse kohta käivaid reegleid. See tähendab, et kui valitseja teeb korteriühistuga tehinguid iseendaga seotud rollis, võib tegemist olla huvide konfliktiga. Mittetulundusühingute seaduse järgi on mittetulundusühingu ja juhatuse liikme vaheline tehing tühine, kui üldkoosolek ei ole sellega nõustunud, välja arvatud igapäevases majandustegevuses turuhinna alusel tehtud tehing. Kuna valitsejale kohaldatakse juhatuse kohta sätestatut, tuleb sama loogikat arvestada ka valitseja puhul.

Kui korteriühistu lepingupartner on valitseja ja valitseja tellib töö edasi teiselt ettevõttelt alltöövõtu korras, siis võib olla võimalik, et arve esitab valitseja oma nimel. Sellisel juhul peab see olema lepingutest ja raamatupidamisdokumentidest arusaadav ning korteriühistul peab olema võimalik kontrollida, mille eest ja mis alusel tasu küsitakse.
Kui aga teenuse osutas korteriühistule otse teine ettevõte , siis peaks üldjuhul arve tulema sellelt ettevõttelt, mitte valitsejalt. Vastasel juhul tekib küsimus, mis on valitseja nõude alus ja kas korteriomanikele on see korrektselt avaldatud ja heaks kiidetud.

Valitseja valimisele kohaldatakse juhatuse kohta käivaid reegleid. See tähendab, et valitseja tagasikutsumine ja teise valitseja valimine või juhatuse liikmete valimine  on üldkoosoleku pädevuses. Üldreeglina saab üldkoosolek juhatuse liikme, ja sellest tulenevalt ka valitseja, igal ajal tagasi kutsuda, kui põhikirjas ei ole seatud rangemaid tingimusi.
 

Soovin oma korterisse paigaldada õhksoojuspumba korterelamus, kus on korteriühistu. Välisosa paigaldaksin katusele, otse oma korteri kohale. Hoone fassaadi paigaldus ei mõjuta - kogu installatsioon jääks katusele. Ka ühistu küttesüsteemi see ei muudaks (tegu on individuaalse lisaküttelahendusega). Juhatuses on kolm liiget. Üks neist on paigaldamise vastu, viidates müraprobleemile ja võimalikule pretsedendile teistele korteritele. Tema seisukoht on isiklik ("minu arvamus"), juhatuse koosolekul seda arutatud pole. Teiste juhatuse liikmete arvamust ma veel ei tea. Olen lugenud, et seisukohad on erinevad. Osa allikate sõnul piisab paigaldamiseks "juhatuse liikme nõusolekust", teised allikad ja kohtupraktika rõhutavad aga, et tegu on kaasomandit puudutava otsusega, mis nõuab kas kõigi kaasomanike nõusolekut või üldkoosoleku häälteenamust (sõltuvalt sellest, kas tegu on "olulise muudatuse" või "tavakasutusega"). Mu küsimused: 1. Kas minu kirjeldatud paigaldus (ainult katusel, fassaad muutumata, ühistu küttesüsteem puutumata) klassifitseeruks tõenäoliselt "tavakasutuse" alla, mille puhul piisaks üldkoosolekul vastuvõetud häälteenamusest? 2. Kas ühe juhatuse liikme vastuseisust piisab minu taotluse blokeerimiseks, kui teised juhatuse liikmed ja/või üldkoosoleku enamus seda toetaks? 3. Millised on minu õigused korteriomanikuna taotleda selle teema lisamist üldkoosoleku päevakorda, kui juhatus seda ise ei soovi teha? 4. Kas paigaldajafirmade poolt sageli viidatav "juhatuse liikme nõusolek" üksi on kohtupraktika valguses piisav alus ehitusprojekti jaoks, või on selleks ikkagi vaja kaasomanike nõusolekut/üldkoosoleku otsust?

Teie kirjeldatud õhksoojuspumba välisosa paigaldus katusele ei ole tõenäoliselt lihtsalt „tavakasutus” ega juhatuse ühe liikme loaga lahendatav küsimus. Kuna katus on korteriühistu puhul kaasomandi ese ja paigaldus tähendab sinna uue seadme püsivat lisamist, on tõenäolisem, et vaja on vähemalt korteriomanike otsust ning pelgalt ühe juhatuse liikme nõusolekust üldjuhul ei piisa. Ühe juhatuse liikme isiklik vastuseis üksi ei blokeeri asja automaatselt, kui otsustuspädevus on tegelikult üldkoosolekul või korteriomanike kokkuleppel. Kui juhatus ei soovi teemat arutada, on korteriomanikel seadusest tulenevad võimalused nõuda koosoleku kokkukutsumist ja päevakorra täiendamist. Õhksoojuspumba paigaldamine Teie näitel kõige tõenäolisemalt ei kvalifitseeru see paigaldus tavapärase valitsemise alla. Tavapärane valitsemine hõlmab eelkõige kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. Uue õhksoojuspumba välisosa paigaldamine katusele ühe korteri huvides ei ole tavapärane remont ega hooldus, vaid kaasomandi eseme muutmine. Teise küsimuse kohta selgitan, et ühe juhatuse liikme isiklik „mina olen vastu” seisukoht ei ole sama asi mis korteriühistu pädev organi otsus. Kui juhatus ei ole seda küsimust ametlikult arutanud ega otsustanud, siis ei ole tegemist juhatuse formaalse seisukohaga. Veel olulisem on see, et sellise katusele paigaldamise puhul ei pruugi otsustuspädevus üldse olla juhatusel. Kui küsimus puudutab kaasomandi eset ja selle muutmist, on põhiotsustajateks korteriomanikud, kas üldkoosoleku kaudu või kokkuleppe teel. Seega ei saa üks juhatuse liige üksi asja lõplikult „ära keelata”, kui seaduse järgi peab küsimuse otsustama üldkoosolek või korteriomanike kokkulepe. Samuti selgitan, et teil on õigus nõuda, et juhatus annaks teavet korteriühistu tegevuse kohta ja dokumentidega tutvumise võimaluse. Üldkoosoleku kokkukutsumist saab seaduse järgi kirjalikult ja põhjust näidates nõuda vähemalt 1/10 liikmetest, kui põhikirjas ei ole ette nähtud väiksemat arvu. Kui juhatus seda ei tee, võivad nõude esitajad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras nagu juhatus. Kui üldkoosoleku teade on juba välja saadetud, võivad vähemalt 1/5 liikmetest või vähemalt kuus liiget, kui ühistus on alla 30 liikme, nõuda täiendavate küsimuste lisamist päevakorda. Seda tuleb teha üldjuhul kolme päeva jooksul üldkoosoleku kokkukutsumisest teatamisest, kui põhikirjas ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Kui te olete üksi ja neid arve ei täida, siis seadus ei anna tavaliselt üksikule korteriomanikule õigust juhatust üksi sundida üldkoosolekut kokku kutsuma. Praktikas on siis mõistlik esitada kirjalik taotlus juhatusele, küsida kirjalikku vastust ning vajadusel koondada teiste korteriomanike toetus.  Kõige ettevaatlikum ja õiguslikult kindlam tee see, et õhksoojuspumba paigalduse küsimus viiakse vähemalt korteriomanike üldkoosoleku päevakorda, otsus sõnastatakse konkreetselt ning protokollitakse. Kui on oht, et muudatus võib ületada tavapärase valitsemise piire, tasub arvestada, et vaja võib minna mitte lihtsalt enamuse otsust, vaid asjassepuutuvate korteriomanike kokkulepet. Pelgalt paigaldusfirma väide, et „piisab juhatuse liikme nõusolekust”, ei ole vaidluse korral kuigi kindel alus. Lisaks korteriühistu nõusoleku küsimusele võib sõltuvalt tehnilisest lahendusest tekkida vajadus kontrollida ehitusõiguslikke nõudeid, sh kas vaja on ehitusteatist või muid kooskõlastusi konkreetse õhksoojuspumba paigaldamiseks.

Tere. Ostsime korteri novembris 2025. Korteris on elektriboiler, kuid majas on tsentraalne soe vesi. Väidetavalt on 2000 aastate alguses korterit omanud inimene tsentraalsest soojast veest loobunud. Enne korteriostu kinnnitas juhatuse liige telefoni teel, et tsentraalse sooja veega taasliitumine on võimalik. Peale korteriostu kirjutasime KÜ-le e-maili selle küsimusega. Korteriühistu esinaine on käinud meie korteris peale seda kahel korral koos majahalduriga, kuid ühtegi konkreetset plaani veega taasühinemise kohta siiani ei ole. Majahaldur ütles, et täpselt 3 korterit üksteise peal on ilma sooja veeta ning esimese sammuna tuleb meile rääkida teised korteriomanikud nõusse. Oleme seda teinud ning vahetanud e-maile (saame KÜ-ga suhelda vaid e-maili teel, kuna juhatuse esinaine ei räägi eesti keelt ning esimees ei ole kättesaadav) juhatusega mitmeid kuid. Iga vastuse ootamine võtab 2-3 nädalat. Oleme palunud saata endale tegevusplaani, kuna tööde teostaja on juba käinud korterit üle vaatamas ja peaks teadma mida teha. Samuti oleme palunud, et kui neil ei ole konkreetset plaani, siis me ise otsime kellegi, kes oskab plaani teha, kui KÜ annab vajalikud ligipääsud kõigisse vajalikesse avalikesse ruumidesse. Kõik vastused, mida KÜ meile edastab ütlevad ühte ja sedasama: "taasühinemine on võimalik ja me tahame aidata, kuid enne veega ühinemist on vaja plaani". Kuidas saame KÜ-d sundida andma meile mõni päris vastus, mis planeerib järgmisi samme. Möödas on üle 6 kuu ning praeguseks hetkeks on ka meie elektriboiler katki läinud. Kas on mingi võimalus sundida KÜ-d koostööd tegema, kuna nad on juba lubanud, et see on võimalik? Lisaks tahaksime teada, kes sellise töö eest maksma peaks? Meie oleme need, kes sooja vett tahavad, kuid kui KÜ-le ei sobi juba korteris olev torude süsteem, mis oli kasutusel enne sooja vee lahtiühendamist, siis kas korteriomanik peab maksma KÜ poolt soovitud torude vahetuse eest?

Korteriühistu kaudu valitsetakse maja kaasomandi osa, sh ühiseid tehnosüsteeme. Kui sooja vee taasühendamine puudutab maja ühist torustikku, püstakuid, sõlmi või muid kaasomandi osi, ei ole see ainult teie ja juhatuse vaheline küsimus, vaid vajab sõltuvalt töö sisust kas üldkoosoleku otsust või mõnel juhul isegi korteriomanike kokkulepet.
KÜ juhatuse telefonis öeldud lause, et taasühinemine on võimalik, ei asenda tavaliselt vajalikku ametlikku otsust ega projekti. See võib küll olla oluline taustainfo, kuid õiguslikult määrav on see, milline töö tegelikult vaja teha on: kas tegu on tavapärase remondi, ajakohastamise või suurema ümberkorraldusega.
Kui teil on juba tööde teostaja hinnang olemas, siis mõistlik järgmine samm on saata juhatusele üks koondatud kirjalik nõue. Selles küsige korraga: 1) kas KÜ-l on olemas varasem projekt, skeem või otsus teie korteri lahtiühendamise kohta, 2) milliseid dokumente või kooskõlastusi KÜ praegu vajalikuks peab, 3) kas juhatus viib küsimuse üldkoosoleku päevakorda või korraldab kirjaliku hääletuse, 4) millised kaasomandi osadeks olevad ruumid ja tehnosõlmed tuleb projekti koostamiseks avada. Korteriomanikul on seadusest tulenev õigus saada juhatuselt teavet ja dokumentidega tutvuda.
Kui juhatus ei vasta teabenõudele nelja nädala jooksul, saab korteriomanik pöörduda hagita menetluses kohtusse, et kohustada juhatust teavet andma. See on hea vahend just siis, kui probleem on venitamises ja mittemidagiütlevates vastustes.
Kui teil on teiste korteriomanike toetus olemas, võib teine tugev samm olla erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise nõudmine. Korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumist saavad nõuda vähemalt 1/10 liikmetest, kui põhikirjas ei ole ette nähtud väiksemat nõuet. Kui juhatus koosolekut siis mõistliku aja jooksul kokku ei kutsu, võivad nõude esitanud liikmed selle üldjuhul ise kokku kutsuda seaduses ette nähtud korras.
Oluline on eristada kahte asja: õigus saada otsustamine käima ja õigus saada enda soovitud sisuline tulemus. Esimest saab üsna tugevalt nõuda. Teist mitte alati, sest kui töö tähendab olulist ümberehitust või teiste korterite õiguste suuremat riivet, võib vaja minna laiemat nõusolekut. Riigikohus on selgitanud, et tehnosüsteemide muutmine võib olenevalt asjaoludest olla kas suurem ümberkorraldus või kaasomandi eseme ajakohastamine. See tähendab, et enne tulebki tehniline lahendus selgeks teha.

2025 aasta üldkoosoleku kokkukutsumise päevakorras oli punkt 1. Audiitori valimine (vene keeles oli seal kirjas revidendi valimine). Üldkoosoleku protokolli järgi valiti Audiitor (vene keeles protokolli kirjutati, et valiti revident). Kumb on siis nüüd õige, kas valiti Audiitor või Revident? Ma isiklikult arvan, et Eesti Vabariigis on riigikeel eesti keel, mis peaks olema määrav. Juhatus ütleb, et nad eksisid. Aga mina ütlen, et koosolek valis audiitori ja mind ei huvita asjaolu, et juhatus eksis. Ma momendil ei kirjuta, miks on tähtis, keda täpsemalt valiti, aga see on otsustava tähtsusega.

Esmalt on ebaselge, mille/millise juriidilise isiku üldkoosolekuga oli tegu. Erinevate äriühingute (aktsiaselts, osaühing), mis alluvad äriseadustiku regulatsioonile ja mittelundusühingute, mis allub mittetulundus üldkoosolekul on erinevad volitused. Juhul kui aga eeldada, et tegu on korteriühistuga, reguleerib seda hoopis kolmas seadus.

Üldreeglina tuleks esmalt vaadata, mis liiki juriidilise isikuga on tegu ning kuidas reguleerib seda vastav eriseadus ning juriidilise isiku põhikiri. Näiteks mõne ühinguvormi juures võib seadus ette näha, et üldkoosolekul valitakse nii revident või audiitor ning tegu ei ole samatähendusliku mõistega. Oluline on samuti kuidas oli üldkoosoleku punkt sõnastatud eestikeelses päevakorras ja  eesti keeles koosoleku kohta koostatud protokollis. Juhul kui valiti näiteks vandeaudiitor või audiitorühing, viitab see audiitori valimisele ning juhul kui valiti füüsiline isik majandustegevuse kontrolliks, võib olla tegu revidendiga.

Erinevus eesti ja vene keeles üldkoosoleku kohta koostatud kutses, päevakorras või protokollis, ei tähenda, et kindlasti valiti just audiitor või revident. Küsimusele täpsema vastuse andmiseks oleks vaja teada, kas tegu oli äriühingu, mittelundusühingu, tulundusühistu, korteriühistu või millegi muuga.

Kui korteriühistu tahab sõlmida lepingut näiteks Europargiga parkimiskohtade haldamiseks ja trahvide tegemiseks mitte majaelanikele ehk siis vöörastele inimestele, kas siis selle otsuse vastuvõtmiseks peab olema kõikide majaelanike nõusolek või piisab enamusest?

Korteriühistu võib parkimiskohtade haldamise lepingu sõlmimise otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud rangemaid nõudeid. Kõigi korteriomanike nõusolekut ei ole tavapärase valitsemise küsimustes vaja.
Tavapärase valitsemisena käsitatakse muu hulgas korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist, sealhulgas lepingu sõlmimist parkimise korraldamiseks. 
Kui tegemist on tavapärase valitsemisega, piisab enamuse otsusest. Kui leping mõjutab oluliselt korteriomanike õigusi või omandi ulatust, võib olla vajalik laiem kokkulepe, kuid parkimiskohtade haldamine üldjuhul kuulub tavapärase valitsemise alla.

Palun infot, kui lähedale/kaugele korrusmaja seinast võib autot parkida? Hiljuti televisioonis käsitketud auto süütamise juhtumis kindlustus väidetavalt keeldus hüvitisest, sest auto oli maja seina lähedal. Tänan!

Ei tea konkreetsest juhtumist ega oska selle suhtes seisukohta võtta. Eestis ei ole üldjuhul üht kindlat seaduses sätestatud minimaalset vahemaad, mitu meetrit peab auto olema korrusmaja seinast. Küsimus sõltub sellest, kus parkimine toimub ja kas sellega rikutakse muid nõudeid.

Olulised piirangud võivad olla järgmised:

• parkimine ei tohi takistada päästetehnikat; 
• ei tohi sulgeda evakuatsiooniteid ega sissepääse; 
• päästeameti nõuete järgi peab päästetehnika pääsema hoonele piisavalt ligi. 

Praktikas kasutatakse sageli järgmisi orientiire:

• kui hoone juures on päästeautode tööala või märgistus, ei tohi sinna parkida; 

Kui mõtlete just seda, kas auto võib olla „päris vastu maja seina“, siis otsest üldkeeldu ei ole, kuid:

• kui see takistab akende alt evakuatsiooni või päästjate tegevust, võib see olla keelatud; 
• korteriühistu võib oma territooriumil kehtestada täpsemad reeglid; 
• mõnes linnas võivad detailplaneering või tuleohutusnõuded ette näha minimaalse kauguse.