KÜ plaanib kanalisatsioonipüstaku vahetust, aga eelmine korteri omanik muutis korteri planeeringut ja on püstaku kinni ehitanud . Korteril on olema KÜ esindaja allkirjaga ehitise ülevaatuse akt ja ka linnavalitsuse poolt väljastatud kasutusluba. Püstakule lähedale pääsemiseks peab pool kööki laiali lammutama (seinad, mööbel, gaasikatel) Kes peab katma kõik need vahetusega seotud kulud ja millised on minu õigused ja kohustused sellises olukorras?

Kanalisatsioonipüstak kuulub korteriomanike kaasomandi hulka. Korteriühistu korraldab kaasomandi remonti ja tavapäraseid korrashoiutöid.
Korteriomanik peab lubama töö tegijad korterisse ja võimaldama vajalikud lammutustööd. Korteriühistu peab töö korraldama võimalikult säästlikult, põhjendatud mahus ja nii, et häiring ning kahju oleksid võimalikult väikesed.
Seadus näeb otseselt ette, et juurdepääsu võimaldamisest tekkinud kahju tuleb korteriomanikule hüvitada. See hõlmab üldjuhul vajalikku lammutamist ning korteri mõistlikku taastamist tööeelsesse seisukorda, näiteks avatud seinte, viimistluse ja püstaku ümbruse taastamist. Enne töö algust tuleks kirjalikult kokku leppida, millises ulatuses taastatakse köök, mööbel ning gaasikatla ühendused.
Kui varasem omanik ehitas püstaku kinni nii, et see teeb tavapärase remondi oluliselt kallimaks, võib korteriühistu väita, et just sellest erilahendusest tulenev lisakulu ei ole ühine majandamiskulu. See ei tähenda siiski automaatselt, et praegune omanik peab kõik lisakulud kandma. Oluline on, kas ümberehitus oli kooskõlastatud, kas KÜ esindajal oli õigus nõusolekut anda, mida ehitise ülevaatuse akt täpselt ütleb ning kas korteriühistu või selle eelkäija teadis lahendusest ja kiitis selle heaks.
Linnavalitsuse kasutusluba ja KÜ esindaja allkirjaga akt on teile olulised tõendid. Need ei lahenda siiski iseenesest korteriomanike omavahelist kulude jaotust ega asenda vajaduse korral korteriomanike kokkulepet. 
Kui ühistu nõuab teilt eraldi lisakulude tasumist, küsige kirjalikult töö tehnilist põhjendust, hinnapakkumisi, kulude kalkulatsiooni ning selgitust, millisel õiguslikul alusel peab just teie neid kulusid kandma. Teil on õigus saada juhatuselt teavet ja tutvuda asjakohaste dokumentidega.

Tere! Tahtsin küsida kas ja mille alusel on õigus korteriühistul piirata mitu autot võib üks korter parklas parkida.

Jah, korterite ühiskasutuses oleval parkimisalal saab parkimist korraldada ja piirata, kuid korteriühistu juhatus ei saa seda üldjuhul üksinda otsustada. Kui piirang tähendab näiteks reeglit „üks parkimiskoht korteri kohta”, on see kaasomandi kasutuskorra küsimus ning selleks on üldjuhul vaja kõigi korteriomanike kokkulepet. Kui parkimiskoht kuulub konkreetse korteriomandi eriomandi või erikasutusõiguse hulka, lähtutakse ennekõike sellest õigusest ja seda käsitlevast kokkuleppest. Sel juhul ei saa ühistu tavapärase üldkoosoleku otsusega omanikult tema kindlaksmääratud parkimiskohta ära võtta ega selle kasutust piirata.

Korteriomanikul on õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Kui maja õueala või parkla on kaasomandis ja parkimiskohad ei ole ühelegi korterile eraldi määratud, on kõigil korteriomanikel põhimõtteliselt õigus ala kasutada. Parkimiskohtade jaotamine või ühe korteri autode arvu piiramine mõjutab otseselt teiste korteriomanike kaasomandi kasutust. Riigikohus on selgitanud, et korterelamu teenindusmaal parkimiskohtade kindlaksmääramine on kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramine ning eeldab üldjuhul korteriomanike üksmeelset kokkulepet. KÜ üldkoosoleku lihthäälteenamus ei asenda sellist kokkulepet. Kokkulepe võib olla näiteks kirjalik parkimiskorra kokkulepe, milles määratakse kohtade arv, nende kasutajad, külaliste parkimine ja reeglite rikkumise tagajärjed. Kui kõigile korteritele ei jätku samas arvus kohti, peab lahendus olema põhjendatud ja arvestama kõigi korteriomanike huve. Korteriühistu võib siiski nõuda, et kaasomandit kasutataks kehtiva kokkuleppe, põhikirja ja seaduse kohaselt. Seega saab KÜ rakendada kehtivat, nõuetekohaselt kokku lepitud parkimiskorda ning nõuda selle rikkujalt rikkumise lõpetamist.

Ka tuleks arvestada alltoodut:

• Kui parkimiskoht on kantud korteriomandi eriomandi koosseisu või sellele kehtib erikasutusõigus, tuleb vaadata kinnistusraamatut ja vastavat korteriomanike kokkulepet.
• Kui parkla asub kinnistul, mis ei ole korteriomanike kaasomandis, vaid kuulub näiteks KÜ-le või kolmandale isikule, võib parkimiskorda määrata maaomanik või lepinguline haldaja.
• Üksnes kodukorras või üldkoosoleku lihthäälteenamusega kehtestatud autode arvu piirang võib olla vaidlustatav, kui see muudab kaasomandi kasutust ilma kõigi korteriomanike nõusolekuta.
• Kui kokkulepet ei saavutata, võib korteriomanik taotleda kohtult kaasomandi kasutuskorra määramist. Kohus hindab muu hulgas parkimisala suurust, korteriomanike huve, senist kasutuskorda ja mõistlikku lahendust edaspidiseks.
   

Tere Küsimus on alljärgnev. Renoveerisin 2-toalise korteri täielikult. Korteris asendati vana elekterijuhtemistik uue vastu, ümberehitati gaasitorustik (torustiku välisilme ja omadus muutus). Korteri netopind muutus 3,4 ruutmeetri võrra väiksemaks kuna siseseinad ehitati kivivilla ja kipsplaatidega. Küsimused on järgnevad: Korteri pinna muutmisega muutub ka kogu hoone suletud netopind. Kas on vaja korteriühistu nõusolekut hoone suletud netopinna muutmiseks? Kas vastab tõele, et hoone suletud netopinna muutus tuleb sisse viia kinnistusraamatus, mis eeldab kõikide korteriomanike notarisse pöördumist? Kas antud olukorras on üldse vajalik korteriühistu nõusolek? Tegemist on korteriomandiga mis ei kuulu kaasomandisse. Kuna korteris asetsev gaasitorustik (kaasomand) ümberehitati, siis kas piisaks ainult korteriühistu nõusolekust? Vastust ootama jäädes!

Korteri siseseinte paksendamisest tulenev 3,4 m² netopinna vähenemine ei tähenda iseenesest, et muutuks korteriomandi eriomandi ulatus või et vaja oleks kõigi korteriomanike notariaalset kokkulepet. Ainuüksi hoone suletud netopinna muutumise tõttu ei ole üldjuhul vaja kinnistusraamatu kannet muuta. Gaasitorustiku puhul on olukord teistsugune: kui tegu on kaasomandisse kuuluva ja maja ühise gaasisüsteemi osaga, ei pruugi piisata üksnes juhatuse antud nõusolekust. Vajalik otsustusviis sõltub sellest, kas tehti tavapärane asendus- või hooldustöö või muudeti oluliselt ühise tehnosüsteemi asukohta, toimimist või ohutust.

Korteriomand ei ole tervikuna kaasomand ega tervikuna eriomand. Korteriomanikul on eriomand oma ruumiliselt piiritletud korterile ning sellega seotud mõtteline osa kinnisasja kaasomandist. Seega kuulub korteriomandi juurde alati ka kaasomandiosa, isegi kui korteri enda ruumid on eriomandi ese. Kui kipsplaadi ja kivivillaga kaeti korteri sees olemasolevad seinad ning sellega ei nihutatud korteri piire, ei hõivatud trepikoda, koridori, tehnoruumi ega teise korteri pinda, siis eriomandi õiguslik ulatus tavaliselt ei muutu. Muutub ruumi mõõdistuslik netopind, mitte tingimata korteriomandi ese. Praeguse õiguse järgi ei kanta korteri pindala ruutmeetrites kinnistusraamatusse õiguslikult määrava andmena. Seetõttu ei eelda iga netopinna mõõtmislik muutus kinnistusraamatu muutmist ega kõigi korteriomanike notarisse minekut. Kinnistusraamatu ja notariaalse kokkuleppe vajadus tekib eelkõige siis, kui soovitakse muuta eriomandi tegelikku ulatust, näiteks võtta korteri koosseisu osa trepikojast, koridorist või muust kaasomandis olevast pinnast või muuta korterite vahelisi piire. Kui gaasitoru teenindab mitut korterit või on hoone ühise gaasisüsteemi osa, on see tõenäoliselt kaasomandi ese ka siis, kui toru paikneb teie korteris. Sellise torustiku lihtsalt samaväärne väljavahetamine võib olla kaasomandi korrashoid. Kuid toru asukoha, lahenduse, ühenduste või süsteemi omaduste muutmine võib olla kaasomandi eseme ümberkorraldus. Korteriühistu juhatus saab anda seisukoha või korraldada töid, kuid juhatuse nõusolek üksi ei asenda korteriomanike kokkulepet juhul, kui töö on sellise ulatusega, milleks seadus nõuab kõigi korteriomanike kokkulepet. Kui töö on tavapärane majandamine või nõuetekohane korrashoid, võib piisata korteriomanike üldkoosoleku otsusest või majanduskavast tulenevast otsusest. Olulise ümberkorralduse korral võib olla vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe.

Tere Soovin õiguslikku nõu korteriühistu ja naaberkorterist lähtuva korduva koera haukumise kohta. Olen Pirital korteriomanik. Minu üürnikku häirib pikemat aega naaberkorterist kostuv pidev ja korduv koera haukumine. KÜ on korteriomanikku teavitanud ning omanik on lubanud probleemiga tegeleda, kuid probleem jätkub. Politseid, Mupot ning ka Tallinna kesklinna tugipunkti on teavitatud. Lõpuks on meile öeldud, et tegemist on eraomandiga ning probleemi lahendamiseks tuleb pöörduda kohtusse. Samas sätestab KÜ enda kodukord: * p 4.1 – korteriomandit tuleb kasutada viisil, mis ei häiri teisi elanikke; * p 6.3.3 – koduloomad ei tohi teisi elanikke häirida ega tekitada liigset müra, sh koerte pidevat või korduvat haukumist; * p 8.2 – kodukorra rikkumise eest vastutab korteriomanik. Soovin teada: 1. Kas KÜ on sellises olukorras kohustatud või õigustatud rakendama veel meetmeid peale korteriomaniku teavitamise? 2. Kui probleem jätkub, siis kelle vastu tuleks kohtusse pöörduda – korteriomaniku või korteris elava üürniku vastu? 3. Kui KÜ ei anna meile korteriomaniku nime ega kontaktandmeid isikuandmete kaitsele viidates, siis kuidas on mul võimalik oma õigusi kohtus kaitsta ja õige isik kostjana kindlaks teha? 4. Milline oleks minu jaoks õiguslikult õige järgmine samm? Soovin eelkõige praktilist nõu, kuidas antud olukorras edasi tegutseda. Korteris viibimine on häritud juba kevadest saadik.

Pidev või korduv koera haukumine, mis ületab korterelamu tavapärase elumüra piiri, võib rikkuda korteriomaniku kohustust hoiduda teiste korteriomanike jaoks ülemäärasest häiringust. Korteriühistul on õigus nõuda rikkumise lõpetamist, sest ta võib esitada nõude korteriomanike kokkuleppe, põhikirja ja seaduse järgimiseks. Esmane kohtuväline samm oleks nõuda KÜ-lt kirjalikult konkreetset tegutsemist ja teema otsustamist korteriomanike üldkoosolekul.
Kohtusse pöördumisel on peamine kostja üldjuhul häiringut põhjustava korteri omanik, sest ta vastutab ka selle eest, et tema korterit kasutav üürnik järgib korteriomaniku kohustusi.
Allpool lisan täpsema selgituse konkreetse olukorra vaates:

1. KÜ ei pea piirduma pelga teavitamisega. KrtS § 30 lg 4 lubab KÜ-l nõuda, et korteriomandit kasutataks seaduse, korteriomanike kokkulepete ja põhikirja kohaselt. Teie kirjeldatud kodukorra punktid toetavad seda: nende järgi vastutab rikkumise eest korteriomanik ning pidev või korduv haukumine on sõnaselgelt keelatud.
   KÜ juhatus võiks anda omanikule kirjaliku tähtajalise nõude rikkumine lõpetada, koguda rikkumise kohta teavet ning esitada küsimuse üldkoosolekule. Üldkoosolek saab otsustada, kas volitada KÜ-d esitama rikkumise lõpetamise nõue. Rasketel ja korduvalt jätkuvatel juhtudel võivad korteriomanikud kaaluda ka seaduses ette nähtud rangemaid abinõusid, kuid need eeldavad rikkumise põhjalikku tõendamist ning on erandlikud.
2. Omaniku vastu esitatud nõue on kõige selgem, sest korteriomanik peab tagama, et tema korterit kasutavad inimesed järgivad teiste korteriomanike suhtes kehtivaid kohustusi. See kehtib ka siis, kui tegelik müra tuleb omaniku üürnikult või üürniku koeralt. Kui on teada, et korteris elav üürnik põhjustab häiringut ise, võib tema roll olla vaidluses samuti oluline, kuid teie kui teise korteri omanikuna on otstarbekas suunata rikkumise lõpetamise nõue eeskätt korteriomaniku vastu.
3. Isikuandmete kaitse ei tähenda, et teil puuduks võimalus omanik kindlaks teha. Korteriomandi omanikku saab kontrollida kinnistusraamatust korteri aadressi või katastritunnuse järgi. KÜ-lt saate korteriomanikuna küsida ka teavet KÜ tegevuse ja dokumentide kohta. Juhatus võib teabe andmisest keelduda vaid siis, kui avaldamine võiks oluliselt kahjustada teise isiku õigustatud huve; sellise keeldumise õiguspärasust saab lasta hinnata üldkoosolekul või seaduses ette nähtud korras kohtul.
   Praktiliselt võib KÜ-l paluda vähemalt edastada teie kirjalik nõue omanikule. Kui omanik on kinnistusraamatust tuvastatav, kuid tema sideandmeid ei ole, saab nõude saata kinnistusraamatus nähtavale aadressile.
4. Järgmise sammuna saatke KÜ juhatusele kirjalik ja tõendatav pöördumine. Paluge võtta küsimus üldkoosoleku päevakorda ning otsustada, milliseid meetmeid KÜ rakendab. Ärge piirduge üldise kaebusega: lisage kuupäevade, kellaaegade ja kestustega häiringupäevik ning võimaluse korral teiste elanike või üürniku kirjalikud kinnitused.
   Kui müra jätkub pärast omaniku ja KÜ selget kirjalikku hoiatamist, võib kõne alla tulla nõue kohustada korteriomanikku tagama häiringu lõpetamine. Kui soovite nõuda ka rahalist hüvitist, tuleb eraldi tõendada teile tekkinud konkreetne kahju ja selle seos rikkumisega.

Tere! Elan kortermaja kolmandal korrusel ja minu all oleva esimese korruse korteris suitsetatakse. Tubakasuitsu lõhn levib ilmselt püstaku kaudu minu wc-sse ja sealt edasi teistesse eluruumidesse. Hais levika nagu torude kaudu. Olen KÜsee teinud mitu märkust, nende vastus on aga üldine. Nad ei saa keelata inimesel oma korteris suitsetamast ja ma pean naabriga ise rääkima. Mul on kodus 2,5 aastane laps, kes peab pissil käima väga väga tugeva tubakahaisu sees. Kust ma saan abi, et seista enda ja oma lapse õiguste eest elada kodus, mis ei haise nagu tubakasuits? Kellega pean konsulteerima? Olen nõus kasutama tasulist abi.

Te ei pea tingimata leppima sellega, et tubakasuits jõuab püstaku, ventilatsiooni või muude ehitise osade kaudu teie korterisse. Korteris suitsetamine ei ole iseenesest alati keelatud, kuid korteriomanik ei tohi oma tegevusega tekitada teistele tavakasutust ületavat häiringut. Korteriühistu ei saa piirduda üksnes vastusega, et rääkige naabriga ise. Kui suits võib levida ühise tehnosüsteemi või püstaku kaudu, peab ühistu korraldama põhjuse väljaselgitamise ja kaasomandi osa tavapärase korrashoiu küsimuse lahendamise.

Esimene praktiline samm on esitada juhatusele kirjalik ja konkreetne nõue, et ühistu telliks ventilatsiooni- ja püstakusüsteemi tehnilise ülevaatuse. Paluge selgitada välja, kust õhk ja lõhn teie WC-sse jõuavad ning milliste töödega oleks võimalik õhu liikumist takistada või süsteem nõuetekohaseks teha. Kirjas kirjeldage häiringut võimalikult täpselt: kuupäevad, kellaajad, lõhna tugevus, ruumid, kuhu suits levib, ning mõju lapse igapäevaelule. Hoidke vähemalt mõne nädala jooksul lõhnapäevikut. Kui teistel majaelanikel on sama probleem, on kasulik esitada ühine pöördumine. Korteriomanikul on kohustus hoiduda tegevusest, mille mõju teistele omanikele ületab omandi tavakasutusest tuleneva mõju. See kohustus kehtib ka tema pereliikmete, üürnike ja teiste korterit kasutavate isikute tegevuse suhtes. Seega ei ole vastus „oma korteris võib alati suitsetada” õiguslikult täielik. Kui probleem on püstakus, ventilatsioonis või muus ühises ehitise osas, ei ole see ainult alumise korteri elaniku ja teie vaheline küsimus. Kaasomandi osa valitsetakse korteriühistu kaudu ning selle tavapärane korrashoid ja remont kuuluvad üldjuhul korteriomanike ühise valitsemise alla. Tasulise abi korral oleks mõistlik pöörduda esmalt sõltumatu ventilatsioonispetsialisti või ehitusinseneri poole. Paluge kirjalikku hinnangut suitsu võimaliku liikumistee, süsteemi puuduste ja vajalike tööde kohta. See on sageli kõige olulisem tõend juhatuse, üldkoosoleku ja vajaduse korral juristi jaoks. Seejärel võib pöörduda korteriomandi- ja kinnisvaraõigusega tegeleva advokaadi või juristi poole. Ta saab hinnata, kas nõue tuleks esitada eelkõige suitsetavale korteriomanikule, korteriühistule ühise süsteemi korrastamiseks või mõlemale. Vaidluse eesmärk oleks üldjuhul häiringu lõpetamine ja tehnilise põhjuse kõrvaldamine, mitte pelgalt suitsetamise abstraktne keelamine.

Tere! Elan isa korteris, minu isa on korteriomanik ning tema kontaktmeil KÜ-s on juba pikemat aega olnud minu e-posti aadress. Kuna isa ei ole soovinud jagada oma andmeid ja siin ei ela, siis on kujunenud suhtlus KÜ-ga minul. Seni on info sellele aadressile tulnud, kuid nüüd, seoses maja renoveerimisega, keeldub KÜ esimees infot sellele aadressile saatmast, põhjendades seda sellega, et aadressis sisaldub minu ees- ja perekonnanimi ning isal peab olema „enda“ e-posti aadress. Esimees saatis isale 2 lauselise SMS, ilma põhjenduste/ selgitusteta, et renoveerimist veel ei tule. Naabrilt sain meili, kus on kõik konkreetselt valja toodud- pikk informatiivne kiri. Kas KÜ-l on õigus keelduda info edastamisest korteriomaniku poolt teatatud kontaktmeilile ainult seetõttu, et e-posti aadressis sisaldub tema tütre nimi? Kas seadusest tuleneb nõue, et korteriomaniku e-posti aadress peab olema tema nimeline või „isiklik“?

Küsimuse kohaselt on isa korteriomandi omanik, kuid ta ei ela seal. Isa andis oma korteri oma lapsele kasutusse. Korteriühistu juhatus on pikka aega aktsepteerinud isa kontaktina lapse e-posti aadressi,  kuid nüüd ei ole enam nõus, kuna see aadress sisaldab lapse ees- ja perekonnanime, juhatus nõudis, et isal peab olema oma e-posti aadress. Küsimus võib sisuliselt puudutada kahte eraldiseisvat küsimust: korteriomaniku kohustust teatada ühistule oma kontaktandmed ja korteriomaniku esindusõigust. 

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 46 lg 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud teatama korteriühistule oma olemasolevate sidevahendite andmed, eelkõige telefoninumbri või elektronposti aadressi. Selle kohustuse raames on isal õigus otsustada, millist kontakti ta ühistule ühenduse pidamiseks annab. Seadus ei nõua, et see e-posti aadress peaks olema registreeritud korteriomaniku enda nimele või et aadress peaks sisaldama korteriomaniku ee- ja perekonnanime. Kuna isa on teatanud oma lapse e-posti aadressi, on isa täitnud kontaktandmete edastamise kohustuse ning ühistu ei saa isa poolt edastatud kontaktandmeid niisama kahtluse alla seada. 

Korteriomaniku esindusõigus on ulatuslikuma tähendusega. Kui korteriomanik volitab teist isikut ennast ühistus esindama, võib see sisaldada õigust pidada ühistuga isa nimel läbirääkimisi, osaleda isa nimel üldkoosolekul ja hääletada seal (KrtS § 22), kirjutada isa nimel alla dokumentidele, teha isa nimel renoveerimisega seotud otsuseid vms. Korteriomanik annab teisele isikule enda esindamise õiguse kirjaliku volikirjaga, kuhu kantakse volitatava õigused esindada. See volikiri tuleb soovitatavalt digitaalset alla kirjutada ning esitada ühistu juhatusele. 

Küsimuse kohaselt tekkiski ühistul probleem korterelamu renoveerimise küsimuses. Kuna renoveerimine tähendab reeglina ka korteriomaniku tulevasi rahalisi ja muid kohustusi, siis võib mõista, miks ühistu soovib olla kindel, et korteriomanikust isa saab kõik renoveerimisega seotud teated kätte. Seetõttu on soovitatav esitada ühistule isa kirjalik volikiri, milles võib isa veelkord ära tuua ka oma kontaktaadressina  volitatud isiku ehk lapse e-posti aadressi. Selline lahendus oleks ühistule ja ka küsijale kindel ning selge lahendus.

Soovin küsida nõu korteriomaniku poolt tehtud makse arvestamise kohta. Korteriomanikul on varasemast perioodist võlgnevus, mis kajastub ka tema arvel. Korteriomanik tasub aga ainult viimase kuu arvel näidatud summa ning märgib maksekorralduse selgitusse konkreetselt selle viimase kuu arve numbri. Varasem võlgnevus jääb tasumata. KÜ põhikirjas ega kodukorras ei ole maksete arvestamise või kohustuste täitmise järjekorda eraldi reguleeritud. Minu küsimus on, kuidas peaks sellises olukorras toimima KÜ raamatupidaja: kas tuleb lähtuda korteriomaniku maksekorralduse selgitusest ja lugeda makse selle konkreetse arve tasumiseks, mille numbri ta selgitusse märkis, ning jätta varasem võlgnevus, mille tähtaeg oli 28.04.2026, endiselt üles; või on KÜ-l õigus arvestada laekunud summa kõige vanema tasumata kohustuse katteks, vaatamata sellele, et korteriomanik on maksekorralduses märkinud konkreetse uuema arve numbri? Lisan veel, et tegemist on korteriomanikuga, kes pöörab KÜ tegevuses ja arvestuses väga suurt tähelepanu detailidele ning on varasemalt esitanud küsimusi ja pretensioone ka väiksemate vormiliste või arvestuslike asjaolude kohta. Seetõttu sooviksime selles küsimuses saada võimalikult üheselt selge õigusliku seisukoha, et raamatupidamises toimida korrektselt ja vältida hilisemaid vaidlusi. Ette tänades 

Küsimus puudutab võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 88 reguleeritud kohustuse täitmist erinevate kohustuste katteks olukorras, kus võlgnikul on mitu kohustust ja kus täitmise käigus makstud rahast ei jätku kõigi kohustuste täitmiseks. Üldjuhul määratakse võlasuhetes laekunud summades arvel kohustuse täitmise järjekord kindlaks kas lepingus või korteriühistutes ka põhikirjas või üldkoosoleku otsusega. Kui täitmise järjekorda ei ole poolte vahel kokku lepitud, siis sellisel juhul tuleb kohaldada VÕS § 88 lg-t 1, selle sätte sõnastus on: Kui võlgnik peab võlausaldajale üle andma raha või liigitunnustega esemeid või osutama samaliigilisi teenuseid mitme erineva kohustuse täitmiseks ja üleantud rahast, esemetest või osutatud teenustest ei piisa kõigi kohustuste täitmiseks, võib võlgnik määrata, missuguse kohustuse täitmiseks on raha või esemed üle antud või teenus osutatud.

Antud juhul ei ole korteriühistu oma dokumentides võlgnike poolt kohustuste täitmise järjekorda määranud. Kui korteriomanikul on alates 28.04.2026 võlg ja kui ta ei kavatse seda võlga tasuda, siis ta võib teha VÕS § 88 lg 1 alusel valiku, millist kohustust ta täidab. Kui võlgnik märgib maksekorraldusse mõne hilisema arve numbri ja maksab selle hilisema arve kogu ulatuses ära, siis on tegemist võlgniku tahteavaldusega VÕS § 88 lg 1 mõttes. 

Kuna maksekorralduse selgituses tehtud võlgniku tahteavaldus on võlausaldajale siduv, ei saa KÜ raamatupidamine kustutada laekunud summa arvel varasemalt võlga, vaid üksnes maksekorralduse selgituses märgitud võlga. 

Varasem võlgnevus jääb endiselt sissenõutavaks ja sellele jätkub viivise arvestamine (VÕS § 113) seni, kuni see võlg tasutakse või muul viisil lõpeb. Soovituslikult võiks KÜ raamatupidamine jätkuvalt jätta maksmata arve saldona nähtavaks ja jätkata sellelt viivise arvestust. Korteriomanikule tuleb kirjalikult saata võla tasumise kohta meeldetuletusi või võlateateid. Kui vabatahtlikku tasumine ei järgne, tuleks kaaluda maksekäsu kiirmenetlust või hagi esitamist. 

Samas peaks KÜ kaaluma ka probleemi lahendamist ning mõnes korteriühistu dokumendis (põhikirjas, üldkoosoleku otsusega jne) võlgniku poolt kohustuste täitmiseks makstud rahasummade arvestuse määramise otsustamist. Ühistu liikmed saavad valida neile sobiva otsuse sius, see võin olla ka järgmise sõnastusega. võlgnikult laekunud summad loetakse esmajärjekorras kõige vanema sissenõutava võlgnevuse katteks, sõltumata maksekorralduses märgitud viitest. Otsuse võib sõnastada ka VÕS § 88 lg-s 6 toodud järjekorra alusel. 

KrtS § 22 lg 5 sätestab, et korteriomanike üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Palun selgitada järgmisi küsimusi: 1. Kas KrtS § 22 lg 5 mõttes võib kirjalikuks dokumendiks olla ka e-kiri, SMS, Messengeri või muu sõnumirakenduse kaudu saadetud sõnum, mille sisus korteriomanik teatab, et volitab konkreetset isikut ennast KÜ üldkoosolekul esindama, kui sõnum on saadetud kontolt või telefoninumbrilt, mis on KÜ-le teadaolevalt selle korteriomaniku kasutuses? 2. Kui volitus on saadetud e-kirja manusena eraldi PDF-, Word- vms failina, kuid fail ei ole digitaalselt allkirjastatud, kas selline volikiri vastab KrtS § 22 lg 5 nõudele „kirjalik dokument“? Kas asjaolu, et volikiri on saadetud korteriomaniku poolt KÜ-le teadaolevalt tema enda e-posti aadressilt, mõjutab selle dokumendi piisavust või isiku tahte tuvastatavust? 3. Kas sama volikirja alusel võib volitatud isik lisaks üldkoosolekul osalemisele ja hääletamisele esindada korteriomanikku ka Korto keskkonnas korraldataval kirjalikul või elektroonilisel hääletamisel, kui volikirjas on märgitud, et volitatud isikul on õigus korteriomanikku KÜ küsimustes esindada ja tema nimel hääletada? 4. Kas sellise volikirja puhul peab olema eraldi ja sõnaselgelt märgitud õigus Korto keskkonnas hääletada, või hõlmab üldine õigus korteriomanikku KÜ küsimustes esindada ja tema nimel hääletada ka elektroonilist hääletamist? 5. Kas korteriomaniku antud volikiri võib olla tähtajatu, st volikirjas ei ole märgitud konkreetset üldkoosolekut ega volituse lõppkuupäeva? Kui jah, siis kas sellist volikirja võib kasutada ka järgnevatel üldkoosolekutel ning Korto keskkonnas toimuvatel hääletustel?

KrtS § 22 lg 5 esimese lause kohaselt võib korteriühistu üldkoosolekul osaleda esindaja kaudu, kelle esindusõiguse olemasolu tuleb tõendada kirjaliku dokumendiga. TsÜS § 78 lg 1 ütleb, et kui seaduses on sätestatud tehingu kirjalik vorm, peab tehingudokument olema tehingu teinud isikute poolt omakäeliselt allkirjastatud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KrtS § 22 lg 5 mõttes ei ole kirjalikuks dokumendiks e-kiri, SMS, Messengeri jms elektroonilise kanali kaudu saadetud volitus, kuna see ei ole omakäeliselt allkirjastatud. Sellist dokumenti loetakse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud dokumendiks, mida ei võrdsustata kirjaliku dokumendiga.  Tehingu elektrooniline vorm loetakse kirjaliku vormiga võrdseks. Seega võib KrtS § 22 lg-s 5 sätestatud kirjaliku volituse anda elektroonilises vormis (digitaalselt allkirjastatuna).

Allkirjastatud volikirja võib saata korteriomaniku või mõnelt muult e-posti aadressilt, see ei mõjuta volikirja kehtivust. Oluline on, et selle on juhatus, korteriühistu valitseja olemasolul valitseja, kätte saanud. 

Volikirjaga antud volituste ulatus ja tähtaeg sõltub selles märgitud tingimustest ja tähtajast. Kui hääletamine toimub Korto keskkonnas, siis annab seaduse nõuetega kooskõlas olev volikiri õiguse ka Kortos hääletada. 

Volikirja võib anda nii konkreetseks koosolekuks kui ka tähtajatult 
 

Tere. Mul probleem korteriühistu esimehega. Meil oli võlgnevus kommunaali ees,oleme üritanud maksta iga kuu natukenegi. Oleme kirjutanud et esimees saadaks viimased 12 kuu arved mis oli arve ja summa mis oli makstud nii saame arvestada kui palju meil jäänud ja klapivad arved kontolt kust tulid.Oleme korduvalt talle saatnud kirjad,vastus pole tagasi tulnud kordagi,nüüd siis otsustas esimees avalikustada arved trepikoja ukse peale kõigile vaatamiseks mis rikub Inspektsiooni hinnangul seadusevastane,mina pole küll korteri omanik,aga minu mees on,ning mina,lapsed ja mees elame seal kõik koos,aga esimees ütles et tema ei vastagi minu kirjadele ja et umbes tema neid arveid pole ukse peale pannud,aga arveid väljastab küll,ning tema mulle infot ei anna,kuidas nüüd olla,?esimees valetab ja arveid kõigile nähtavaks ukse peale panna ei ole esimene kord.Kas peaksime pöörduma kuskile?

Teie abikaasa võib juhatuselt kirjalikult nõuda viimase 12 kuu arveid, maksete arvestust ning võlgnevuse jäägi selgitust. Kui andmed on elektrooniliselt olemas, võib korteriomanik nõuda elektroonilisi koopiaid või muud elektroonilist ligipääsu.
Korteriühistu ei pea vastama kõigile teistele pereliikmetele, kui neil puudub omaniku volitus. See ei tähenda aga, et juhatus võiks omaniku samasisulist nõuet ignoreerida. Seega on kõige mõistlikum, et nõude saadab teie mees oma e-posti aadressilt või lisab kirja, et volitab teid selles küsimuses suhtlema.
Avalik arve või võlgnevuse teave võib näidata, millise korteriga võlg seostub, ning koos muude asjaoludega teha inimese tuvastatavaks. Sellise teabe trepikotta ülespanekuks peab ühistul olema selge õiguslik alus ja see peab olema vajalik. Võla sissenõudmiseks ei ole üldjuhul vaja võlga teistele elanikele nähtavaks teha. Kui Andmekaitse Inspektsioon on juba leidnud, et tegevus on õigusvastane, säilitage see hinnang ja kõik tõendid.
Tehke ülespandud teadetest fotod nii, et näha oleks kuupäev, asukoht ja avalikustamise ulatus. Hoidke alles kirjavahetus, pangaväljavõtted ning varasemad arved. Ärge katkestage võimaluse korral jooksvaid makseid; maksekorralduse selgitusse võib märkida näiteks „kommunaalkulude võlgnevuse katteks”.
Juhatusel on õigus keelduda üksnes siis, kui teabe või dokumentide andmine võiks oluliselt kahjustada teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huve. Teie enda korteri arvestuse puhul tuleb keeldumist põhjendada.
Kui juhatus nelja nädala jooksul omaniku teabenõudele ei vasta, saab omanik nõuda küsimuse otsustamist üldkoosolekul või pöörduda hagita menetluses maakohtusse, et juhatust teavet andma kohustada. Seaduses on kohtusse pöördumiseks ette nähtud kuuenädalane tähtaeg taotluse esitamisest; sel põhjusel tasub uus, selgelt sõnastatud nõue saata viivitamata.
Kui korter kuulub teile ja abikaasale ühisvarana ning olete mõlemad korteriomanikud, on teil mõlemal õigus juhatuselt küsida korteriühistu tegevuse ja oma korteriga seotud arvestuse kohta teavet. Juhatus ei saa keelduda vastamisest üksnes põhjendusega, et kirjutaja on abikaasa.
Kui kinnistusraamatus on omanikuna kirjas ainult teie mees, võib juhatus praktiliselt nõuda, et teie mees kinnitaks teie esindusõigust. Kõige kindlam on lisada teie järgmisele kirjale mehe lühike nõusolek, et volitab teid tema nimel arveid ja maksete arvestust küsima.

Tere, Kü revisionikomisjon avastas revisioni käigus arve, mille kohta tehti endistele juhatusliikmetele päring, selle töö kohta. Juhatuse liikmed ei olnud teadlikud, et selline töö oli teostatud, aga arvel on juhatuseesimehe allkiri ja arve on tasutud summas 300 EUR. Aasta hiljem tõstasime uuesti selle küsimuse KÜ koosolekul. Juhatuse esimees väidab, et keldris vahetati välja riiulite lauad selle raha eest, aga lauad on hallitunud, mädanenud, uus komplekteeritud riiul maksab poes 100 EUR, juhatus kahtlustab esimeest pettuses, kas saab 300 EUR tagasi nõuda kuna selleks tööks ei olnud juhatuseliikmete kinnitust . Esitati arve , aga töid ei teostatud.

Korteriühistu võib nõuda endiselt juhatuse esimehelt kahju hüvitamist, kui ta tasus ühistu rahast arve töö eest, mida tegelikult ei tehtud või mille tegelik väärtus oli oluliselt väiksem. Juhatuse liikme vastu esitatava nõude aegumistähtaeg on üldjuhul viis aastat.
Pelgalt asjaolu, et teised juhatuse liikmed tööd eelnevalt ei kinnitanud, ei taga veel 300 euro tagastamist. Oluline on tõendada, et esimees rikkus hoolsuskohustust ning et ühistule tekkis selle tõttu tegelik kahju.

Kui töö jäi täielikult tegemata, võib ühistule tekitatud kahju suurus olla 300 eurot. Kui riiuleid siiski osaliselt parandati, hinnatakse kahjuna tavaliselt tasutud summa ja tegelikult saadud töö või materjali väärtuse vahet. Poe uue riiuli 100-eurone hind võib olla üks tõend, kuid üksi ei näita see veel kindlalt, milline oli väidetava töö tegelik väärtus.

Kui endine esimees on veel juhatuse liige, ei tohiks ta osaleda tema enda võimalikku vastutust puudutava otsuse tegemisel. Ühistu pädev organ peab otsustama, kas esitada nõue, ning määrama isiku, kes esindab ühistut selles küsimuses endise esimehe vastu.
Pettust ei saa järeldada üksnes sellest, et arve tundub liiga suur või töö tulemust ei nähta. Kui aga on põhjendatud kahtlus, et arve oli fiktiivne, raha kasutati muul otstarbel või allkiri ei vasta tegelikule tehingule, võib ühistu kaaluda politseile teate esitamist.

Juhatuse liikme vastutuse eeldused on kohustuse rikkumine, ühistule tekkinud varaline kahju ja nendevaheline põhjuslik seos.
Korteriühistu peab esialgu tõendama rikkumist ja kahju; juhatuse liige saab vastutusest vabaneda, kui tõendab tavapärase hoolsusega tegutsemist.

Ühistu põhikiri võib ette näha juhatuse sisese otsustamiskorra või ühise esindusõiguse. Põhikirja rikkumine võib olla oluline esimehe vastutuse hindamisel, kuid ei sellest ei saa igal juhul järeldada, et arve väljastaja või töö tegija peab raha tagastama.