Я родитель и опекун дочери- недееспособного инвалида У дочери неизлечимая эпилепсия. Мы проживаем на первом этаже пятиэтажного дома. Входную дверь в подъезд члены правления держат открытой. Поэтому в квартире осенью и зимой холодно. Инвалид простужается и начинается эпилептический приступ. Опасный для жизни. Просьбы закрывать дверь члены правления игнорируют. Прошу проконсультировать о моих правах и возможностях защитить здоровье инвалида.

Здравствуйте,

Согласно ч 4 ст 4 утвержденного 02.07.2015 министром экономики и сетей Эстонии постановления nr 85 о требованиях к жилому помещению (Eluruumile esitatavad nõuded) в жилом помещении, отапливаемом от централизованной теплосети или котельной здания, температура воздуха при длительном нахождении человека не должна быть ниже 18°C. 

Входная дверь подъезда является частью общего имущества дома, а обеспечение её надлежащего функционирования и эксплуатации относится к вопросам управления общим имуществом (см п 1 ч 2 ст 35 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе - Korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Согласно ч 1 ст 34 того же закона управление объектом общей собственности осуществляется исходя из закона, устава квартирного товарищества, соглашений собственников и интересов собственников.

Если температура в квартире падает ниже этой отметки из-за открытой наружной двери подъезда, то у собственника квартиры есть право потребовать от правления организовать использование входной двери по ее прямому функциональному назначению, так как входная дверь является функциональным элементом здания, предназначенным для отделения внутреннего пространства здания от наружной среды и обеспечения контролируемого входа в здание. Постоянное удержание двери в открытом положении изменяет предусмотренный функциональный режим использования данного элемента общего имущества и приводит к проникновению наружного холодного воздуха в здание.

В соответствии с со ст 11 строительного кодекса (Ehitusseadustik) при эксплуатации здания должны быть обеспечены, в том числе, его функциональность, требования, вытекающие из назначения и использования здания, требования к состоянию и содержанию здания, а также особые потребности людей с инвалидностью.

Согласно ч 2 ст 30 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (korteriomandi- ja korteriühistuseadus) собственник квартиры вправе требовать, чтобы отдельная собственность и общее имущество использовались в соответствии с законом, соглашениями собственников и уставом квартирного товарищества. Если использование не урегулировано, при этом должны учитываться интересы собственников.

Поэтому разумно обратиться в правление квартирного товарищества с требованием о приведении наружной двери в исправное функциональное состояние, чтобы они могла закрываться, а если она исправна, то запретить препятствовать ее закрытию. Если правление не исправит положение с дверью, то передать этот вопрос на рассмотрение общего собрания собственников квартир или альтернативно обратиться в суд с заявлением о понуждении квартирного товарищества обеспечить нормальное функционирование наружной двери. При этом необходимо зафиксировать температуру в жилом помещении, желательно фотографиями, а также представить медицинские документы об инвалидности члена семьи и справку от семейного врача об отрицательном воздействии низких температур на него.            

Здравствуйте! У нас идет полная реновация дома от кредекс. В ходе строительных работ испорчена водой стена в коридоре. На сколько мне известно дождевая вода лилась в квартиру на 5ом этаже и оттуда к нам в квартиру на 4ом этаже. Что с этим можно сделать? Как исправить? Кто должен ремонтировать или компенсироаать?

Основном законом, регулирующий взаимоотношения собственников квартир в многоквартирном доме, в том числе и содержанию и ремонту дома, является закон о квартирной собственности и квартирном товариществе (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus). 

По ст 4 этого закона части здания, которые не относятся к индивидуальной собственности конкретной квартиры и необходимы для сохранения здания, относятся к общей собственности. А по ч 2 ст 34 того же закона управление общей собственностью осуществляется собственниками квартир через квартирное товарищество. Обычное содержание и ремонт общей собственности прямо отнесены законом к обычному управлению (см п 1 ч 2 ст 35 того же закона).

Поэтому если речь идёт о ремонтных работах конструкций здания, то это, как правило, не является личной обязанностью собственника квартиры и квартирное товарищество должно организовать обследование и необходимые ремонтные работы. 

Кроме того, согласно п 3 ч 1 ст 31 того же закона квартирный собственник обязан позволить квартирному товариществу использование своей индивидуальной собственности, если это необходимо для содержания общей собственности, в том числе для ремнота, но если ремонтными работами ему будет причинен ущерб, то он подлежит возмещению квартирным товариществом.

Поэтому в первую очередь нужно обратиться к правлению квартирного товарищества с требованием устранить повреждения стены в коридоре. Обычно квартирные товарищества и строители страхуют свою ответственность перед третьими лицами за причиненный ущерб и не исключено, что расходы по ремонту будут компенсированы страховым обществом.    

Добрый день. У нас в квартире в прошлом году установили новые окна платиковые, в этом году с потолка начало течь. У нас 1 этаж. Изучив проблему, пришли к тому, что течет плита балкона с внешней стороны, там щель, в которую затекает вода. Данное разрушение плиты видно невооруженным взглядом. КТ вопрос затягивает. То запретили, что то делать самим, то потом разрешили. Сказали денег нет, чтоб что то делать. В итоге пригласили мастера, он начал замазывать этот шов, но появился сосед со второго этажа, который запретил что-либо делать в этом месте, т.к там проблема и с частью его балкона тоже, но оно все находится снаружи, не внутри, между плит балкона. Сейчас начнется сезон с дождями, нас опять начнет заливать. В связи с этим, хочется узнать, как быть в данной ситуации? Не хочется чтобы они затягивали вопрос.

Здравствуйте,

Основном законом, регулирующий взаимоотношения собственников квартир в многоквартирном доме, в том числе и содержанию и ремонту дома, является закон о квартирной собственности и квартирном товариществе (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus). 

По ст 4 этого закон а части здания, которые не относятся к индивидуальной собственности конкретной квартиры и необходимы для сохранения здания, относятся к общей собственности. А по ч 2 ст 34 того же закона управление общей собственностью осуществляется собственниками квартир через квартирное товарищество. Обычное содержание и ремонт общей собственности прямо отнесены законом к обычному управлению (см п 1 ч 2 ст 35 того же закона).

Поэтому если речь действительно идёт о внешней части балконной плиты/стыке плит, который является частью конструкции здания, то это, как правило, не является личной обязанностью собственника квартиры и квартирное товарищество должно организовать обследование и необходимые ремонтные работы. 

Сосед не имеет права запретить квартирному товариществу проведение ремонта, так как согласно п 3 ч 1 ст 31 того же закона он обязан позволить квартирному товариществу использование своей индивидуальной собственности, если это необходимо для содержания общей собственности, при этом если ремонтными работами ему будет причинен ущерб, то он подлежит возмещению квартирным товариществом.

Если же правление квартирного товарищества неразумно долго затягивает производство ремонта, то собственник квартиры имеет право без согласия квартирного товарищества и других собственников квартир произвести ремонт, так как согласно ч 4 ст 72 закона о вещном праве (Asjaõigusseadus) cособственник имеет право производить необходимые действия в целях сохранения общей вещи без согласия других сособственности и потребовать от других сособственников возмещения необходимых затрат пропорционально их долям. Но при этом необходимо задокументировать возникшие расходы, чтобы иметь  достоверные доказательства размера расходов для истребования их с квартирного товарищества, представляющего собственников других квартир.

Здравствуйте! Имеет ли право правление квартирного товарищества - отзывать и избирать новых членов правления без созыва общего собрания собственников? - вносить изменения в устав квартирного товарищества без созыва внеочередного собрания? - выплачивать зарплату члену правления, получающего пособие по безработице? - самостоятельно, без принятия решения собственниками на общем собрании, выбирать председателя правления товарищества среди членов правления? Имеет ли законное право правление товарищества предлагать проголосовать on-line за новых членов правления? Обязано ли правление объявить сбор предложений на должности новых членов правления от собственников? Обязано правление товарищества Ознакомить собственников с претендентами на должность члена правления и представить их на общем собрании? По поводу внесения изменений в мусорный вопрос: правление нагло отстаивает свою позицию, не прислушиваясь к мнению большинства на последнем собрании товарищества (ограничить доступ к мусорным бакам, установить замки как минимум) и теперь нагло проталкивает голосование без созыва общего собрания. А это очень серьёзная и дорогостоящая тема для собственников. Законно ли это? И что нам делать и что предпринять? Так же председатель правления без решения собственников заняла подвальные помещения площадью более 100кв.м законно ли это? А так же председатель правления сама себе без решения собственников выбирает фирму выполняющую аудит - проверку финансово-хозяйственной деятельности товарищества, законно ли это? А так же председатель товарищества предоставляет на собраниях собственников ксерокопии доверенностей с замазанными корректором датами действия доверенностей, законно ли это? Имеет ли право председатель квартирного товарищества игнорировать закон в свою пользу или пользу своих друзей? В какие сроки председатель товарищества обязан отвечать на письма, жалобы? Что делать, если председатель товарищества не отвечает на письмо? Обязан председатель товарищества предоставлять по требованию собственника информацию о хозяйственно-финансовой деятельности по требованию собственника? В какой срок? Куда обращаться за досудебной помощью, если грубо нарушаются права собственника квартирного товарищества? Какова процедура выражения недоверия председателю квартирного товарищества и правлению в целом? С уважением М.

Здравствуйте, 

В соответствии с ч 1 ст 20  и ч 1 ст 28.1 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (Korteriomandi - ja korteriühistuseadus) в совокупности с п 1 и п  2 ч 1 ст 19 закона о некоммерческих объединениях (Mittetulundusühingute seadus) решения об изменении устава принимаются, правление назначается и отзывается, устанавливается плата правлению на общем собрании квартирных собственников или решением квартирных собственников без созыва собрания (см ч 1 ст 21 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе), когда на голосование предлагаются проекты решения правлением, в том числе и кандидатуры в члены правления и решения мусорного вопроса. Все остальные вопросы выборов членов правления или его председателя не регулируются законом, они могут быть урегулированы уставом товарищества, если в этом возникает необходимость. 

Передавать в пользование часть общей собственности, в том числе подвала жилого дома кому-либо из членов товарищества, в том числе председателю правления, законно только по соглашению всех квартирных собственников (см ст 14 закона о квартирной собственности и квартирных товариществах).  

В соответствии со ст 49 и ч 1 ст 28.1 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе в совокупности с ч 1 ст 34 закона о некоммерческих объединениях аудитора назначает общее собрание или принимается решение без созыва собрания ( см ч 1 ст 21 того же закона).

Доверенности должны быть оригинально или дигитально подписанные, если они выданы на конкретное общее собрание. если они выданы на представительство на нескольких собраниях или на неограниченном количестве собраний, то председатель собрания может заверить копию доверенности, удостоверившись в подлинности доверенности и приложить копию к протоколу конкретного собрания. В том случае, если у члена квартирного товарищества возникают сомнения в подлинности доверенности, он может обратиться в течение 60 дней после принятия решений (на собрании или без созыва собрания) в уездный суд с заявлением о признании решений собрания ничтожными или недействительными, как принятые с существенным нарушением порядка созыва собрания, к примеру, при условии, что они повлияли при голосовании на принятие решений (см ч 1 и ч 3 ст 29 того же закона).

Право на получение информации от всего правления, а не только от председателя принадлежит каждому члену квартирного товарищества (см ч 1 ст 45 того же закона). В случае, если правление отказывается предоставить информацию, квартирный собственник вправе потребовать, чтобы законность его требования была рассмотрена общим собранием собственников квартир, либо в течение двух недель с момента получения отказа правления или в течение шести недель с момента подачи заявления, если правление не ответило на него в течение четырёх недель, обратиться в суд в порядке неискового производства с заявлением о понуждении правления предоставить информацию ( см ч 3 ст 45 того же закона). Таким образом, по закону у правления имеется 4 недели для подготовки ответа на запрос информации от квартирного собственника. 

Отозвать члена правления, в том числе и председателя, с должности можно по решению общего собрания или решением квартирных собственников без созыва собрания, если за это решение проголосует более половины квартирных собственников, присутствовавших на собрании, если уставом товарищества не предусмотрено большее большинство голосов (см ч 1 ст 20 того же закона и ч 1 ст 22 закона о некоммерческих объединениях). Правление обязано собрать общее собрание, если этого потребуют 1/10 от общего числа квартирных собственников, которые и предлагают повестку для, в том числе и об отзыве членов правления, решении мусорной проблемы итп (см ч 1 ст 20 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе и ч 1 ст 20.1 закона о некоммерческих объединениях. А если правление не соберет собрание в предусмотренные законом 7 дней или установленный уставом срок (см ч 1 ст 20 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе и ч 5 ст 20 закона о некоммерческих объединениях), то инициаторы собрания могут его собрать и провести без участия правления (см ч 1 ст 20 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе и ч 3 и ч 4 ст 22 закона о некоммерческих объединений). И если на собрании, проведенном инициативной группой, кто-либо или все члены правления будут большинством голосов отозваны и назначены новые члены правления, то уполномоченные собранием лица имеют право подать заявление в регистрационный отдел Тартуского уездного суда о регистрации изменений в составе правления.

Хотя законом и предусмотрена возможность создания местными самоуправлениями комиссий для досудебного разрешения споров между квартирными товариществами и их членами (см чт 63.1. закона о квартирной собственности и квартирном товариществе), пока отсутствуют сведения об их создании в Эстонии, местные самоуправления организуют только бесплатные консультации по этой теме.               

Полотенцесушитель работающий от ГВС собственность товарищества или квартиры? И кто должен платить за ремонтные работы в случае протечки?

Здравствуйте, 

Согласно ч 3 ст 4 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus) оборудование, необходимое для общего использования или нормального функционирования здания, может относиться к  общей собственности всех собственников, даже если оно физически находится внутри конкретной квартиры и ответственность за их содержание и ремонт несет квартирное товарищество (см ч 1 ст 12 того же закона), хотя с собственника квартиры не снимается ответственность за повреждение этого оборудования в случае нарушение правил эксплуатации этого оборудования или несвоевременное сообщение квартирному товариществу о выходе оборудования из строя (см п 1 ч 1 ст 31 того же закона). К этому оборудованию относится и полотенцесушитель, через который циркулирует горячая вода всего дома. Это подтверждается и судебной практикой, см решение Государственного суда от 19.03.2021 года по делу № 2-18-13649, пункты16-18).    

Поэтому ремонт такого полотенцесушителя должно организовать за свой счет квартирное товарищество, а если в результате протечки был причинен ущерб собственнику квартиры, где установлен полотенцесушитель или другим собственникам квартир, то ответственность за причиненный ущерб могут нести и кваритрное товарищество, и собственник квартиры или же они солидарно, если оба нарушили свои обязанности (см п 17 того же решения суда).     

Решением общего собрания в К/Т было решено установить водяные счетчики удаленного считывания. Собственник не согласен с данным решением, но в суд его в положенный срок не обжаловал. В своем заявлении ссылается на ст 40 KrtS и отказывается оплачивать расходы. Также прошу пояснить, является ли установка счетчиков удаленного считывания модернизацией со ссылкой на ст.39KrtS. Оплата за счетчики решено собранием за счет собственника квартиры с рассрочкой на 4 месяца. Собственник ссылается, что за счетчики необходимо собирать с квадратного метра. В каждой квартире счетчиков по 4 штуки у всех одинаково.

Здравствуйте,

Законом о кваритрной собственности и квартирном товариществе (Korteriomandi- ja korteriühistu seadus) предусмотрено, что по общему правилу собственники квартир несут хозяйственные расходы пропорционально размеру своей доли в общей долевой собственности и втом случае, если иное предусмотрено уставом квартирного товарищества, то можно отступать от этого общего положения в части основания для расперделения расходов и порядка их платежа, если это разумно, исходя из фактических обстоятельств и не ущемляет чрезмерно опавданных интересов хотя бы одного квартирного собственника ( см ч 1  и ч 2 ст 40 указанного закона). Поэтому если уставом данного квартирного товарищества предусмотрено отступление от общего положения о распределении хозяйситвенных расходов, то решение общего собрания  о несении каждым кваритрным собственником расходов по замене водомеров не попорционально дле в общей долевой сбственности а согласно количеству заменяемых водомеров в кваритре можнопризнать законным, так как оно разумно и не ущемляет чрезмерно права кваритрных собственников. Если же уставом товарищества такого отступления от общего правила не предусмотрено, то такое решение не будет соответствовать закону и тогда правомочно требовать с несогасного собственника кваритры расходы по замене водомеров только пропорционально его доле в общей долевой собственности. 

То обстоятельство, что несогласный собственник квартиры не обжаловал решение общего собрания, не делает его автоматически законным, так как   согласно ч 1 ст 29 того же закона решение общего собрания является ничтожны, если оно было принято с нирушением требований закона и/или устава, то есть на его основе нельзя принудительно потребовать с собственника квартирной собственности несения расходов по замене водомеров согласно принятому решению, в том числе в судебном порядке.     

Замена водомеров с удаленным считыванием подпадает под понятие модернизирования предмета долевой собственнсти согласно ст 39 того же закона (в данном случае водопроводной сети жилого дома), так как это снижает расходы на администрирование учета расхода воды, а также повышает точность и справедливость распределения расходов по потреблению воды.             

Добрый вечер подскажите пожалуйста имеет ли право не собственник квартирного товарищества знакомится с документами товарищества имея доверенность или доверенность распространяется только на участие в общем собрании. Возможен ли отказ со ссылкой на ст45(2) Закона о квартирной собственности, как третье лицо.

Здравствуйте, 

В соответствии с ч 1 ст 67 и ч 2 ст 115 закона об общей части гражданского кодекса (Tsiviilseadustiku üldosa seadus) сделки или другие правовые действия нельзя совершать через представителя, если согласно закону или соглашению их можно совершать только лично. В законе о квартирной собственности и квартирном товариществе (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus) отсутствует требование к квартирным собственникам совершать права члена квартирного товарищества только личною, поэтому и предусмотренное ч 1 ст 45 этого закона право квартирного собственника на получение от правления информации о деятельности товарищества и ознакомление с документами товарищества можно осуществлять через представителя по доверенности. Объем полномочий представителя определяется выданной доверенностью (см ч 1 ст 118 закона об общей части гражданского кодекса) и если в ней содержится право на получение информации и ознакомление с документами товарищества, то правление не имеет права отказать в этом только потому, что по этому поводу к нему не обратился квартирный собственник лично. 

Ограничения в предоставлении информации или в ознакомлении с документами во избежание причинения вреда другим квартирным собственникам или третьим лицам, приведенные в ч 2 ст 45 того же закона не распространяются на представителя квартирного собственника, который имеет такие же полномочия, как и сам квартирный собственник (см ч 1 ст 115 закона об общей части гражданского кодекса), и поэтому он не является тем третьим лицом, которому может быть причинен вред путем предоставления информации о деятельности товарищества или предъявления к ознакомлению документов товарищества.             

Добрый день! Вопрос о квартирном товариществе. У нашего квартирного товарищества есть парковка, принадлежащая товариществу, под шлагбаумом. В ноябре 2025 года я купила квартиру и у квартиры было место на этой парковке. Как я заехала, это парковочное место отдали другому владельцу, другой квартиры. Мне как новому собственнику место не предложили, сославшись на то что другой сосед уже дольше живет, и место досталось ему. Квартир в доме 72, парковочных мест 30. Я начала спрашивать, почему место отдали именно этому соседу, в порядке очереди или как, сказали что очереди нет, и я не могу также встать на эту очередь. Я запросила документы, по поводу парковки, распределение и правила. Прошло уже 2 недели, ответа не последовало. Запрос был на электронную почту товарищества. Также по некоторым данным, возможно что у некоторых владельцев есть по несколько мест на этой парковке, тогда как у некоторых нет ни одного. Также были запрошены документы по этому поводу также, ответа нет. Председатель вел со мной беседу через вайбер. Толком на вопросы не мог ответить. Также на парковке есть пустующие места, тогда как право на места есть у всех владельцев квартир в товариществе. Места закреплены за каждой квартирой. Шлагбаум открывается по номеру телефона и каждый знает свое место. Оплата парковки происходит каждый месяц по 10 евро. В счетах за квартиру от бывшего владельца моей квартиры это право было прописано Parkla osalus. Помогите пожалуйста понять мои права. Благодарю вас!

Здравствуйте,

Согласно ч 1 ст 45 закона о квартирной собственности и квартирных товариществах (korteriomandi- ja korteriühistu seadus) члены товарищества имею право получать от правления информацию о деятельности товарищества и знакомиться с документами товарищества. Поэтому если новый член товарищества требует от правления представить ему информацию и документы о порядке пользования парковкой, принадлежащей товариществу ( к примеру, соглашение квартирных собственников, решение общего собрания, договор с оператором парковки итп.), а также представить письменный ответ на причину лишения его права пользования парковкой, то правление обязано сделать это. 

В том случае, если правление отказывается от представления информации или не предоставляет возможности ознакомиться с документами, то тогда член правления имеет право потребовать, чтобы законность этого требования решило общее собрание квартирных собственников, или же в течение двух недель после отказа или шести недель после предоставления правлению требования, если правление не ответило в течение четырех недель, заявление в уездный суд по месту нахождения квартирного товарищества в неисковом порядке об обязывании правления представить затребованную информацию или представить возможность ознакомиться с документами (см ч 3 ст 45 того же закона). При подаче заявления необходимо заплатить госпошлину 50 евро (см  ч 5 ст 59 закона о государственной пошлины (Riigilõivuseadus)). Как правило, в подобных случаях суды удовлетворяют требования членов квартирного товарищества. В том случае, если указанные сроки для подачи заявления в суд уже прошли, то можно подать правлению повторное подобное заявление и отсчитывать сроки уже от момента подачи повторного заявления.   

После получения информации и ознакомления с документами можно будет определить, законно ли правление лишило нового члена квартирного товарищества права пользования парковкой, так как по общему правилу согласно ч 1 ст 43 того же закона при отчуждении квартирной собственности переходят права и обязанности квартирного собственника к приобретателю квартирной собственности с момента перехода права собственности на квартирную собственность, то есть в момент регистрации его собственником в крепостной книге, то есть право пользования парковкой должно было бы быть сохранено за новым членом квартирного товарищества и правление должно обосновать законность исключения из этого общего правила в отношении нового члена квартирного товарищества. Решение правления о лишении нового квартирного собственника права на пользование парковкой также может быть обжаловано в уездном суд в неисковом порядке в течение 60 дней после принятия соответствующего решения (см ч 1 и ч 3 ст 29 того же закона).             

11 лет назад мы купили помещение в жилом доме mitteeluruum , при покупке к двери нашей недвижимости был только один вход через калитку и вокруг было закрыто забором , спустя время сняли забор с одной стороны и поставили еще один общий вход в дом через который есть доступ к нам ,но мы никогда не пользовались-там трава , кусты,узенький проход да и в принципе не удобный для нас.Сейчас спустя более 10 лет , правление хочет закрыть нашу калитку( повесить навесной замок )нам не удобно ходить через другой вход нет хорошего доступа , предложили рассмотреть магнитный ключ. По итогу ругались ,что вообще калитку через которую мы всегда ходили заварят.делали плитку для нашего прохода ко второму входу , мы написали письмо не согласны с проходом в 50 см , они увеличили дорожку до 70 см , но проход по прежнему не удобен он идет рядом с кустами которые 2 года не стригли с другой стороны входа бетонное ограждение см 60-80 высотой . Имеем ли мы права на и дальнейшее пользование калиткой которой мы пользовались изначально ?При этом сказали если мы привозим что то крупное то можем воспользоваться и открыть замок что бы занести.Замок будет навесной , открывать и закрывать его в день по 10-15 раз для нас тоже не подходит и не комфортно тем более калиткой пользуются и наши дети.По проекту который в городском архиве .Не понятно есть ли забор вокруг дома вообще он обозначен как piire , потом идет зеленый забор и там где изначально сняли часть забора до самого дома по проекту тоже идут кусты(по факту они там не до конца)и именно там мы и должны будем теперь ходить От pirre к нашей двери по проекту бетонная дорожка по которой мы всегда и ходили В нотариальных бумагах купли продажи указанно что 90% земельного участка принадлежит elamuumaa и 10% arimaa

Здравствуйте,  

Из изложенных в вопросе фактических обстоятельств следует, что некоммерческое помещение (mitteeluruum) находится в многоквартирном жилом доме, в котором образовано квартирное товарищество и возник спор и возник спор о порядке пользования земельным участком, прилегающим к дому, и калиткой в заборе, так как этот вопрос ранее никак не был урегулирован, хотя исторически ими пользовались, как указано в вопросе.

В данном случае следует руководствоваться положениями закона о квартирной собственности и квартирных товариществах (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Земельный участок, забор и калитка в нем находятся в долевой собственности всех собственников квартирных собственностей (см ч 4 ст 4 указанного закона) и если порядок пользования ими не урегулировано, то каждый квартирный собственник имеет право требовать урегулирования его, исходя из интересов квартирных собственников (см ч 2 ст 30 того же закона), при этом квартирные собственники должны в своих отношениях руководствоваться принципом добросовестности (см ч 2 ст 12 того же закона) и  пользоваться долевой собственностью в той степени, в какой это не препятствует осуществлению данного права другими квартирным собственникам (см п 1 ч 1 ст 31 того же закона). 

В предложенных фактических обстоятельствах отсутствуют причины, по которым можно было признать пользование калиткой в заборе собственником некоммерческого помещения ущемляющим интересы других собственников, хотя и не исключено, что они не указаны в вопросе, к примеру, обеспечение приватности, если забор по-прежнему окружает дом и через другой проход в заборе тоже можно пройти с обычным или магнитным ключом. В любом случае, если правление квартирного товарищества или общее собрание квартирных собственников своим решением запретит собственнику некоммерческого помещения пользоваться калиткой в заборе, то у него возникает право обжаловать соответствующее решение в суд в неисковом порядке в течение 60 дней после принятия решения (см ч 2  и ч 3 ст 29 того же закона), так как нельзя признать, что полный запрет ее пользоваться соответствует принципу добросовестности в отношениях. 

Что же касается работ по благоустройству, в том числе прокладке дорожек, то это относится к вопросам обычного управления (см п 1 ч 2 ст 35 того же закона) и они решаются большинством голосов на общем собрании квартирных собственников (см ч 1 ст 35 того же закона), обычно в рамках утверждения хозяйственного плана на очередной год (см си 41 того же закона).                 

Председатель КТ планирует в 2026 г. провести решением собрания замену стояков труб канализации из чугуна.В моей квартире труба стояка канализации чугунная и в хорошем тех.состоянии В моем случае замена стояков приведет к порче имущества(будет поломана плитка в туалете и грубый с повреждениями демонтаж нового унитаза и невозможность пользования туалетом и ванной неопределенное время) в квартире при работе сантехников. В повестке дня приближающегося общего собрания нет конкретного пункта ,четко определяющего вопрос замены стояков в доме.В повестке собрания написано последним пунктом-"Прочие вопросы(предложения собственников,технические и управленческие вопросы)".В 2021 году общее собрание в протоколе уже проголосовало против тотальной замены стояков канализации в квартирах,аргументируя это очень большой стоимостью.Было при обсуждении решено делать замену труб по факту при возникновении поломок чугунных труб в каждой квартире отдельно при возникновении проблем с ними.Вопрос.Будет ли правомочным решение собрания по замене труб канализации в доме,если в повестке собрания 2026 года этот вопрос конкретно не указан,а записан как "прочие вопросы(предложения собственников,технические и управленческие вопросы)? И должен ли владелец квартиры выполнять требование председателя КТ дать доступ сантехникам в квартиру,если за этим последует поломка керамической плитки и унитаза и последующий ущерб и расходы на восстановление туалета и техносистем

Здравствуйте, 

В том случае, если вопрос выполнения строительных работ по приведению технических систем в современное состояние не поставлен отдельно в повестку дня собрания, а предполагается решить его в разделе прочих вопросов, то решение по этому вопросу нельзя признать действительным в силу отсутствия существенной информации в повестке дня, что влечет за собой признание недействительным такое решение судом на основании ч 1 ст 21, ч 1 ст 29 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus) и ч 5 ст 20.1. закона о некоммерческих объединениях (Mittetulundusühingute seadus) в связи с существенным нарушением закона при созыве общего собрания. Заявление в суд следует подать в течение 60 дней после принятия решения (см ч 3 ст 29 закона о квартирной собственности) уплатить госпошлину 50 евро (см ч 5 ст 59 закона о госпошлине - Riigilõivuseadus). Заявление рассматривается в неисковом порядке, где заявителем является заинтересованное лицо, в данном случае - член товарищества, не согласный с решением общего собрания и причастным лицом - квартирное товарищество (см п 4 ч 1 ст 613 гражданско-процессуапльного кодекса - Tsiviilkohtumenetluse seadustik).

В том случае, если законным решением общего собрания товарищества будет принято обновление технических систем (см ст 39 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе), то все члены товарищества обязаны подчиняться выполнению работ в их квартирах и допускать сантехников в квартиру, так как согласно п 3 ч 1 ст 31 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе они имеют право на возмещение причиненного ущерба, то есть на восстановление состояния квартиры в в наиболее приближенном к прежнему виду (см ч 1 ст 127 обязательственно-правового закона - Võlaõigusseadus).