Korteri netopinna muutus ja selle kajastamine KÜ asjaajamises
Tere Küsimus on alljärgnev. Renoveerisin 2-toalise korteri täielikult. Korteris asendati vana elekterijuhtemistik uue vastu, ümberehitati gaasitorustik (torustiku välisilme ja omadus muutus). Korteri netopind muutus 3,4 ruutmeetri võrra väiksemaks kuna siseseinad ehitati kivivilla ja kipsplaatidega. Küsimused on järgnevad: Korteri pinna muutmisega muutub ka kogu hoone suletud netopind. Kas on vaja korteriühistu nõusolekut hoone suletud netopinna muutmiseks? Kas vastab tõele, et hoone suletud netopinna muutus tuleb sisse viia kinnistusraamatus, mis eeldab kõikide korteriomanike notarisse pöördumist? Kas antud olukorras on üldse vajalik korteriühistu nõusolek? Tegemist on korteriomandiga mis ei kuulu kaasomandisse. Kuna korteris asetsev gaasitorustik (kaasomand) ümberehitati, siis kas piisaks ainult korteriühistu nõusolekust? Vastust ootama jäädes!
Korteri siseseinte paksendamisest tulenev 3,4 m² netopinna vähenemine ei tähenda iseenesest, et muutuks korteriomandi eriomandi ulatus või et vaja oleks kõigi korteriomanike notariaalset kokkulepet. Ainuüksi hoone suletud netopinna muutumise tõttu ei ole üldjuhul vaja kinnistusraamatu kannet muuta. Gaasitorustiku puhul on olukord teistsugune: kui tegu on kaasomandisse kuuluva ja maja ühise gaasisüsteemi osaga, ei pruugi piisata üksnes juhatuse antud nõusolekust. Vajalik otsustusviis sõltub sellest, kas tehti tavapärane asendus- või hooldustöö või muudeti oluliselt ühise tehnosüsteemi asukohta, toimimist või ohutust.
Korteriomand ei ole tervikuna kaasomand ega tervikuna eriomand. Korteriomanikul on eriomand oma ruumiliselt piiritletud korterile ning sellega seotud mõtteline osa kinnisasja kaasomandist. Seega kuulub korteriomandi juurde alati ka kaasomandiosa, isegi kui korteri enda ruumid on eriomandi ese. Kui kipsplaadi ja kivivillaga kaeti korteri sees olemasolevad seinad ning sellega ei nihutatud korteri piire, ei hõivatud trepikoda, koridori, tehnoruumi ega teise korteri pinda, siis eriomandi õiguslik ulatus tavaliselt ei muutu. Muutub ruumi mõõdistuslik netopind, mitte tingimata korteriomandi ese. Praeguse õiguse järgi ei kanta korteri pindala ruutmeetrites kinnistusraamatusse õiguslikult määrava andmena. Seetõttu ei eelda iga netopinna mõõtmislik muutus kinnistusraamatu muutmist ega kõigi korteriomanike notarisse minekut. Kinnistusraamatu ja notariaalse kokkuleppe vajadus tekib eelkõige siis, kui soovitakse muuta eriomandi tegelikku ulatust, näiteks võtta korteri koosseisu osa trepikojast, koridorist või muust kaasomandis olevast pinnast või muuta korterite vahelisi piire. Kui gaasitoru teenindab mitut korterit või on hoone ühise gaasisüsteemi osa, on see tõenäoliselt kaasomandi ese ka siis, kui toru paikneb teie korteris. Sellise torustiku lihtsalt samaväärne väljavahetamine võib olla kaasomandi korrashoid. Kuid toru asukoha, lahenduse, ühenduste või süsteemi omaduste muutmine võib olla kaasomandi eseme ümberkorraldus. Korteriühistu juhatus saab anda seisukoha või korraldada töid, kuid juhatuse nõusolek üksi ei asenda korteriomanike kokkulepet juhul, kui töö on sellise ulatusega, milleks seadus nõuab kõigi korteriomanike kokkulepet. Kui töö on tavapärane majandamine või nõuetekohane korrashoid, võib piisata korteriomanike üldkoosoleku otsusest või majanduskavast tulenevast otsusest. Olulise ümberkorralduse korral võib olla vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe.