Здравствуйте у меня умер отец в августе 2025 года в декабре 2025 года вступил в наследство сделал ремонт в квартире (чеков нет)и на сегоднишний день 13.08.2026 хочу продать эту квартиру надо ли мне платить какой нибудь налог ? При вступлении в наследство квартиру оценили 70000 евро продать хочу щас за 110000 евро.

Здравствуйте, 

Если физическое лицо является собственником кваритры и намеревается ее продать, то при условии, что кваритра им используется как постоянное место жительства, собственник не должен платить подоходный налог с дохода от продажи кваритры (см п 1 ч 5 ст 15 закона о подоходном налоге - Tulumaksuseadus).

В том случае, если квартира получена в собственность по наследству от отца и собственник в енй не проживал и не проживает постоянно, то тогда доход, полученный от продажи квартиры, облагается подоходным налогом по ставке 22% (см ч 1 ст 15 и ч 1 ст 4 того же закона). 

Доход определяется как разница между ценой приобретения и ценой продажи ( см ч 1 ст 37 того же закона). В том случае, если квартира получена в собственность по наследству и стоимость произведенного ремонта не задокументирована, то в счет цены приобретения можно засчитать только расходы на оформление наследства и госпошлина за смену собственника (см ч 1 ст 38 того же закона) и тогда доход от продажи квартиры будет равен в данном случае практически цене продажи.     

Tere, Toimus kinnisvara müügi tehing, millest 3/4 kuulus pensionärile(emale) ja 1/4 siis minu abikaasale. Kinnisvara oli saadud 19 aastat tagasi pärimise teel. Sees selle aja jooksul elanud keegi ei ole. Kas selle pealt tuleb maksta tulumaksu? Saadud tulu on notari lepingus näidatud osadena( 3/4 ja 1/4) ,aga kanti tervikuna minu abikaasa arvele ,omavahelisel kokkuleppel. Kas ka see muudab midagi tulumaksu tasumise kohapealt? Mis kohustused osapooltele tekivad ? 

Tõenäoliselt tuleb kinnisvara müügilt tulumaksu tasuda, sest seda ei kasutatud kummagi omaniku elukohana. Maksustatakse siiski mitte kogu müügihinda, vaid iga omaniku osa müügist saadud kasu. Pensioni saamine maksukohustust ei muuda. Notariaalses lepingus määratud osad on määravad: emal tuleb üldjuhul deklareerida 3/4 müügitulust ning teie abikaasal 1/4, kuigi kogu raha kanti kokkuleppel abikaasa pangakontole.

Pärimise teel saadud vara müügil ei saa üldjuhul soetamismaksumusena maha arvata pärandaja kunagist ostuhinda ega pärandvara väärtust pärimise ajal. Arvesse saab võtta pärija enda dokumentidega tõendatud kulud, näiteks pärast pärimist tehtud parendus- ja täienduskulud. Müügikasust saab lisaks maha arvata müügiga otseselt seotud ning tõendatud kulud, näiteks müüja tasutud notaritasu, riigilõivu, maakleritasu ja müügiks vajalikud kulud. Kulud tuleb jagada omanike vahel vastavalt sellele, kes need tegelikult kandis või kuidas nende kandmine on dokumenteeritud. Kui eluruumis ei ole tegelikult elatud, ei kohaldu tavapärane elukoha müügi tulumaksuvabastus. Pelgalt omamine 19 aastat või pärimise teel saamine seda vabastust ei anna. Raha kandmine tervikuna teie abikaasa kontole ei muuda seda, kellele müügitulu maksustamisel kuulub. Ema 3/4 osa käsitatakse üldjuhul endiselt ema müügituluna ning abikaasa 1/4 osa abikaasa müügituluna. Kui ema jätab talle kuuluva rahaosa hiljem abikaasale, tuleks säilitada selge kirjalik selgitus, kas tegemist oli kingituse, laenu või muu kokkuleppega. See on eraldi rahaline suhe ega vii müügi tulumaksukohustust emalt abikaasale üle.

Tere, kui kaasomanikud lepivad omavahel kokku kaasomandi lõpetamise selliselt, et üks kaasomanik hüvitab teisele kaasomanikule rahaliselt tema kaasomandi turuväärtuse ja saab selle läbi ainuomanikuks, kas siis hüvitise saanud kaasomanik peab maksma hüvitise pealt tulumaksu, kui ta ei ole kaasomandit kasutanud elukohana?

Jah, üldjuhul on kaasomandi lõpetamisel saadud rahaline hüvitis maksustatav, kui hüvitise saaja ei kasutanud seda eluruumi kuni võõrandamiseni oma elukohana ning muu maksuvabastuse alus puudub. Maksu ei arvestata siiski kogu hüvitiselt, vaid võimalikust kasust: hüvitisest saab maha arvata kaasomandi osa soetamismaksumuse ja dokumentaalselt tõendatud võõrandamisega seotud kulud.

Olukorda käsitatakse sisuliselt kaasomandi mõttelise osa võõrandamisena teisele kaasomanikule. Asjaolu, et tehing vormistatakse „kaasomandi lõpetamisena” ja makset nimetatakse hüvitiseks, ei muuda iseenesest seda, et üks kaasomanik loobub oma omandiosast raha eest. Elukoha müügi maksuvabastus on isikupõhine. Seega ei saa hüvitist saav kaasomanik sellele tugineda üksnes põhjusel, et teine kaasomanik kasutas eluruumi oma koduna. Kui hüvitise saaja ise seal oma elukohta ei kasutanud, siis TuMS § 15 lg 5 p 1 maksuvabastus talle üldjuhul ei kohaldu. Näiteks kui kaasomandi osa eest saadakse 120 000 eurot, osa soetamismaksumus oli 90 000 eurot ning tehinguga seotud tõendatud kulud 2 000 eurot, on maksustatav kasu üldjuhul 28 000 eurot, mitte 120 000 eurot.

Soovin teada, kas tulumaksuvabastus kehtib juhul, kui müün enda kodu, kus olen siiamaani sees elanud, aga kolin peale müügikuulutuse avaldamise üüripinnale. Sooviks paremini aru saada, mida tähendab seaduses punkt "kastutati kuni võõrandamiseni oma elukohana", sest samas on toodud näide, kus pole otseselt seaduses piiritletud, mitu päeva aastas peab elukohta kasutama, et lugeda seda elukohaks. Välja kolimise eesmärgiks on muuta kogu protsess enda jaoks mugavamaks ja et saaks eluaseme müügiks ette valmistada. Ma ei ole viimase kahe aasta jooksul kodu müügi tulumaksuvabastust kasutanud.

Üldjuhul ei ole maksuvabastus kindel, kui kolite enne müügitehingut üüripinnale ja lõpetate müüdava kodu tegeliku kasutamise oma elukohana. Seadus ei näe ette kindlat päevade arvu, kuid nõuab eluruumi kasutamist oma elukohana kuni võõrandamiseni. Teie kirjeldatud kahe aasta piirang on täidetud, kuid see ei asenda elukohana kasutamise tingimust.

„Kuni võõrandamiseni” tähendab, et müüdav eluruum peab olema teie tegelik elukoht veel müügi ajal. Pelgalt rahvastikuregistri aadress ei ole otsustav: oluline on, kus te päriselt elate. Kui asute üüripinnale elama, viite sinna oma igapäevase elu ja isiklikud asjad ning müüdav kodu jääb üksnes müügiks ettevalmistamise või näitamiste kohaks, on tugev alus järeldada, et selle kasutamine elukohana lõppes väljakolimisega. Sellisel juhul ei pruugi müügikasule tulumaksuvabastus kohalduda. Seadus ei sätesta näiteks „183 päeva” ega muud miinimumperioodi. Hinnatakse tegelikke asjaolusid tervikuna: kus ööbite, kus toimub teie igapäevane elu, kas eluasemesse on jäänud tavapärane elukorraldus ning kas mujale asumine oli ajutine või väljendab soovi elukohta muuta.

Olen 2 korteri omanik. Minu teises korteris elab ja on sisse kirjutatud minu poeg. Kui tulevikus tekib tahtmine oma teine korter (kus ma ise ei ela) ära müüa, sii siis tuleb ilmselt siis tuleb mul ilmselt tasuda tulumaksu. Mul on plaan kinkelepinguga anda see korter poja omandisse. Kui pojal tekib tahtmine pärast omanikuks saamist müüa, siis kas tulumaksuvabalt müümiseks piisab, kui ta on korteris vähemalt 2 aastat elanud või peab ta olema olnud korteri omanik vähemalt 2 aastat?

Ei, tavalise korteri müügil ei nõua seadus, et teie poeg oleks olnud omanik vähemalt 2 aastat. Maksuvabastuse põhireegel on see, et müüdav korter peab olema tema tegelik elukoht kuni võõrandamiseni. Pelgalt sissekirjutus üksi ei pruugi piisata, kui tegelik elamine/elukoht oli mujal. Kaheaastane piirang puudutab üldjuhul seda, et sama elukoha maksuvabastust ei saa kasutada rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul.

Tulumaksuseaduse järgi on kinnisvara müügist saadud kasu üldreeglina maksustatav. Erandina ei maksustata korteri müügist saadud kasu siis, kui korter on eluruum, mida maksumaksja kasutas kuni müügini oma elukohana. See tähendab, et teie poja puhul on peamine küsimus mitte omandis oldud aja pikkus, vaid see, kas korter oli tema tegelik elukoht. Seadus ei ütle selle korteri puhul, et omanik peab olema olnud 2 aastat omanik. Kaheaastane omandinõue on seaduses eraldi nimetatud suvila või aiamaja puhul. Tavalise korteri või muu eluruumi puhul käib vabastus elukohana kasutamise, mitte kaheaastase omamise järgi. Riigikohus on selgitanud, et määrav on tegelik elukoht, mitte üksnes rahvastikuregistri kanne. Seega on sissekirjutus kasulik tõend, kuid vajadusel hinnatakse ka tegelikku kasutust.

Tere Küsimus selline, et pärisin vana maja  ja metsa, millel ma tegin lageraie ja maksin maksu, et kui nüüd müün need maatükid koos maha kas pean nendelt mingit maksu ka veel maksma? Päringuks sain 29.03.2021

Jah, maatükkide müügil võib tulumaksukohustus uuesti tekkida, isegi kui sa maksid varem lageraie tulult maksu. Lageraie tulu ja kinnistu hilisem müük on maksustamisel eri asjad. Kui vana maja oli sinu enda elukoht kuni müügini, võib selle eluruumi osa müügist saadud kasu olla maksuvaba, kuid metsamaa müügi kasu on üldjuhul maksustatav.

Kinnisasja müügist saadud kasu on üldreeglina maksustatav. Kasu leitakse müügihinna ja soetamismaksumuse vahena ning sellest võib maha arvata ka müügiga otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud, näiteks notaritasu, riigilõivu või maakleritasu. Pärand ise ei ole tulumaksuga maksustatav, kuid pärandina saadud vara hilisem müük võib olla. Kehtiva seaduse järgi loetakse pärandina saadud vara soetamismaksumuseks üksnes pärija enda tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, näiteks pärimise vormistamise, parendamise või täiendamise kulud. See, et sa tegid metsas lageraie ja maksid sellelt tulumaksu, ei tähenda automaatselt, et kinnistu hilisem müük oleks maksuvaba. Raiest saadud tulu maksustatakse eraldi ning kinnisasja müüki hinnatakse eraldi tehinguna. Kui müüd koos vana maja kinnistu ja metsa kinnistu, siis tuleb praktikas vaadata, kuidas müügihind nende vahel jaguneb. Kui maja peal olev eluruum oli sinu tegelik elukoht kuni müügini, võib selle osa kasu olla maksuvaba. Metsamaa osa puhul sellist elukoha maksuvabastust üldjuhul ei ole.

Tere päevast mul on selline küsimus . Kas ma pean enast sisse kirjutama kui ma olen saanud maja 25 aastadad tagasi kinkelepinguga sest mu vanaisa ja vanaema elasid seal sees aga kahjuks vanaisa on nüüd teises ilmas ja vanaema ei ela ka enam seal majas sest ta ei sa enam ise hakkama vaid elab mujal.ja ma ise elan Tartus ja mul on ka alaealised lapsed .kas ma pean emast ikka sisse kirjutama kui ma soovin maja maha müüa nii et ma ei peaks maksma tuluteki 24 %

Ei, pelgalt sissekirjutus ei anna kinnisvara müügil tulumaksuvabastust. Maksuvabastus sõltub sellest, kas te kasutasite seda maja kuni müügini oma tegeliku elukohana; kui te ise elate Tartus ja maja ei ole olnud teie päris elukoht, siis üldjuhul see maksuvabastus ei kohaldu. Kui maksuvabastus ei kohaldu, ei maksustata tavaliselt kogu müügihinda, vaid müügist saadud kasu ehk müügihinna ja soetamismaksumuse ning lubatud kulude vahet. Antud juhul on kinnisasi/maja saadud omandisse kinkelepinguga ja seega selle soetamismaksumus on null. 

Tulumaksuseadus ütleb, et tulumaksuvaba on kasu sellise eluruumi müügist, mida maksumaksja kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana. Seadus ei seo seda vabastust rahvastikuregistri sissekirjutusega, vaid tegeliku elamisega. Riigikohus on selgitanud, et määrav ei ole rahvastikuregistri kanne, vaid tegelik elukoht. See tähendab, et isegi kui te ennast sellesse majja nüüd sisse kirjutaksite, ei pruugi sellest kasu olla, kui te päriselt seal ei ela. Teie kirjelduse järgi saite maja kinkelepinguga 25 aastat tagasi, kuid vanavanemad elasid seal ja teie ise elate Tartus. Sellises olukorras on oluline küsimus, kas maja on olnud teie enda peamine või alaline elukoht. Kui ei ole, siis ei saa maksuvabastust tavaliselt kasutada lihtsalt omanikuks olemise või sissekirjutuse alusel. Kui maksuvabastus ei kohaldu, siis maksustatakse kasu vara võõrandamisest. Kasu arvutamisel saab üldjuhul arvesse võtta vara soetamismaksumuse ning dokumentaalselt tõendatud parendus- ja müügikulud. Kuna saite maja kinkelepinguga, tuleb soetamismaksumuse ja võimalike kulude arvestus vaadata dokumentide põhjal eraldi üle. Teie alaealiste laste olemasolu ei anna iseenesest selle maja müügile automaatset tulumaksuvabastust. Samuti ei muuda maksureeglit üksnes see, et vanaisa on surnud ja vanaema enam seal ei ela.

Ma elan ja olen sisse kirjutatud Tallinnas, kuid mu ema elab Tartus. Mu emale kuulub Tartus kaks korterit. Ühes neist elab tema ise ning teises viibin aeg-ajalt mina ning tasun kõik selle teise korteri kommunaalkulud. Nüüd oleme otsustanud, et mu ema soovib selle teise korteri mulle kinkida. Samas ei arva ma, et mul seda korterit Tartus tegelikult enam vaja oleks, ning sooviksin seda müüa, et finantseerida endale uue korteri ostu Tallinnas. Minu küsimus on järgmine: kui mu ema kingib selle korteri mulle ning see on olnud minu üks peamistest elukohtadest viimased paar-kolm aastat (ja ma suudan seda vajadusel tõendada) ning kui ma kirjutan ennast selle teise korteri sisse, kas ma pean selle korteri müügilt tasuma tulumaksu, kui müün selle kahe aasta jooksul?

Lühike vastus küsimusele on, et  kinnisvara müük küsimuses kirjeldatud juhul võib olla tulumaksuvaba, kuid ainult juhul, kui müüdav korter oli/on teie tegelik elukoht enne selle müümist. Siiski tuleks arvestada allpool märgituga.

Rahvastikuregistris tehtav elukoha registreering ei ole seejuures määrava tähtsusega, kuigi on ka samuti tähendust omav. Seega oluline on müüdava korteri kasutus tegeliku elukohana ning samuti asjaolu, et te ei ole kahe aasta jooksul samal alusel tulumaksuvabastust kasutanud. Tegeliku elukohana kasutamist saab tõendada kommunaalkulude tasumise, korteris isiklike asjade olemasolu, side töö- ja pereeluga, faktilise elamise ja ka muude faktilist tähtsust omavate asjaoludega. Seadus ei sätesta selle tulumaksuvabastuse rakendumise jaoks nõuet, et korter peaks olema müüja omanduses enne müüki kaks aastat.

Kui tegelik müüja elukoht on olnud Tallinnas ja Tartus asuvat korterit kasutatakse vaid aeg-ajalt, võib maksuvabastuse rakendumine osutuda vaieldavaks.

Abikaasa surma korral saime koos kahe pojaga päranduseks õigusjärgselt tagastatud maa,mille omakorda abikaasa päris oma emalt.Üks poeg loobus pärandist minu kasuks ja teine kinkis oma osa mulle. Kui nüüd tekib mul soov seda maad müüa,kas siis tuleb saadud tulult maksta tulumaksu?

Vastuvõetud pärandvara ei ole tulumaksuga maksustatav. Kui te aga müüte pärandvarana saadud kinnisvara, mida te ei ole kasutanud oma elukohana või kinnistut, mis on teie nimel olnud küll vähemalt 2 aastat, kuid mille olulise osaks ei ole suvila või aiamaja ning kinnistu suurus on vähemalt 0,26 hektarit, siis tuleb müümisel tasuda tulumaksu kasu pealt. Kasu on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Kasust on õigus maha arvata müügiga otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Pärandina saadud vara soetamismaksumuseks loetakse üksnes pärija tehtud kulud.

Tere 2 aastat tagasi on päranduseks saadud kinnistu 3,6ha, millel asuvad lagunenud elamu ja kõrvalhooned.Elamu on ehitusregistris elamuna kirjas. 2,7ha on põllumaa ja ülejäänud on õueala.Pärijaid on 8 Elukohana pole registreeritud.Nüüd on kõik pärijad nõus selle kinnistu müügiga.Kuidas arveststakse selle kinnistu müümisel tulumaks. Tänan

Tulumaksuga maksustatakse kasu (mitte automaatselt kogu müügihind), mis on saadud võõrandatava ja varaliselt hinnatava eseme, sealhulgas kinnis- või vallasasja müügist või vahetamisest. Maksuvabastus tuleb kohaldamisele üksnes juhul kui võõrandaja on kinnistut kasutanud elukohana. Kasu või kahju vara kinnisvara müügist on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Võõrandajal on õigus kasust maha arvata või kahjule juurde liita vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Pärandina saadud vara soetamismaksumuseks loetakse üksnes pärija tehtud kulud. Iga pärija kohustub maksma tulumaksu oma osa kasumi pealt.