Kas korteriühistu juhatus peab korteriühistu juhatuse toimunud koosolekute protokollidest teavitama korteriühistu liikmeid?

Seadus ei kohusta korteriühistu juhatust kasutama töövormina koosolekut ega seda ka protokollima. Selline kohustus võib tulla Teie põhikirjast. Sel juhul on põhikirjas ka kirjas kuidas tuleb toimida koostatud protokolliga, kas on kohustus teavitada korteriühistu liikmeid või mitte. Kui aga ka Teie põhikirjas vastavat korda ei ole, ei ole juhatusel kohustust liikmeid teavitada.

Tere! Küsimus puudutab korteriühistu haldustegevust. Kortermajale, kus on 6 korterit, on ehitatud välistrepp summas 4000 eurot ja peale. On korteriomanikke, kes sellest tegevusest ei teadnud midagi, kuna ei olnud koosolekut ega tulnud ka sellekohast teavet. Haldaja väidab, et teavitas maksumusest nn majavanemat. Kas sellisel viisil toimimine on õigustatud? St, kas selline otsus ei peaks olema kajastatud kirjalikult? Või, kokku kutsuma kõik korteriomanikud? Kuidas oleks pidanud tegelikult see protsess käima? Palusime ka ehitust teostanud ettevõtte nime ja arvet - seda ei saanud. Korteriomanikud tunnevad, et KÜ raha on väärkasutatud. Lugesin KÜ seadusest (par.13), et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Palusime haldajal saata 3 võrdlevat hinnapakkumist, mille peale tema vastas, et neid nõutakse siis, kui soovitakse pangast laenu saada - temale sellist nõuet pole esitatud. Kas see on õigustatud? Sain teada, et meie KÜl puudub põhikiri. 

Fassaad, sealhulgas välistrepp ei kuulu ühegi korteriomandi eriomandi koosseisu ja on seega korteriomanike kaasomandis. Kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Korteriühistu kõrgeimaks organiks on üldkoosolek ja nii juhatus kui valitseja ei tohi oma tegevuses üldkoosoleku otsusest kõrvale kalduda. Trepi remont võib olla koosolekul eraldi otsustatud ja protokollitud ning antud valitsejale volitused selle ellu viimiseks ning vajalikud summad kajastuvad majanduskavas, mille on samuti üldkoosolek kinnitanud. Ent remonti eraldi ei puugigi olla arutatud vaid see võib olla otsustatud majanduskava kinnitamise käigus ja majanduskavasse võib olla prognoositud vastav summa, mida valitseja ületada ei tohi.

Ehkki protokolli ja majanduskava nägemata ei ole konkreetsele olukorrale võimalik õiguslikku hinnangut anda saab siiski selgitada järgmist: Kõik KÜ raha kasutamise otsused peavad olema üldkoosoleku poolt eelnevalt heaks kiidetud. Valitseja tohib tegutseda vaid üldkoosoleku poolt antud volituste ja juhtnööride piires. Kui aga üldkoosolek on jätnud üksikasjalikud juhised andmata ja on otsustatud vaid trepi remontimine teatud summa eest, on valitsejal vabad käed selle summa piires tegutseda.

Korteriühistu õigusliku tegevuse kohta küsimus. Meil on veenäitude teavitamiseks veebileht, mis aeg-ajalt ei ole töökorras. Näitude teavitamiseks on aega kuni 5.kuupäevani. Ei saanud näitusid teavitada, sest leht jälle ei töötanud. Saatsin korteriühistule näidud meilitsi 7.aprillil. 8.aprilli hommikul nad vastasid:"Näitude teatamise viimane aeg on igakuiselt 5 kuupäev ja süsteem läheb lukku keskööl, hiljem ei ole võimalik enam näitusi sisestada." Arvele panid nad näidud esitamata üldvee kulu. Järgmisel kuul, mais nüüd, sain näidud sisestatud, kus on nüüd 2-kuu vee kulu. Palusin neil teha tasaarveldus, kuna vett on arvestatud topelt. Nad vastasid: Vastavalt meie KÜ elanike poolt hääletuse tulemusena vastuvõetud ja kehtiva põhikirja punktile 8.2.4. lisatakse korteri kommunaalarvele maja üldvee kulu. Kui see kulu on arvele lisatud siis hiljem enam mingit ümberarvestust ei tehta. Näitude esitamine on korteriomaniku kohustus ja tuleb sisestada ka juhul kui tarbimist ei ole olnud. Kas selline tegevus on seaduslik ? Kas saab midagi teha ilma kohtuta või on kohus ainus võimalus ? Pean sellist käitumist ebaõiglaseks. See oleks nagu trahv selle eest, et nende oma süsteem ei toimi.

Kui tegemist on mõõdetava teenusega, tuleb selle eest üldjuhul tasuda mõõteriista andmete alusel. Tõenäoliselt on tegemist olukorraga, mis ei põhine õiguslikel alustel, ent siiski soovitan esmalt vaadata, mida sisaldab endas põhikirja viidatud punkt 8.2.4 ja seejärel pöörduda olukorrale õigusliku hinnangu saamiseks ja edasise tegevuskava selgitamiseks individuaalsele õigusnõustamisele.

Tere! Olukord selline: Kortermajas viidi läbi püstakutorude vahetus. Torudele ligipääsemiseks tuli minu korteris vannitoa seina lõhkuda. Enne töödega alustamist avaldasin muret korteriühistule, et kas töömehed ikka taastavad seina või jääb see endi teha. Öeldi, et sein pannakse ilusti tagasi ja muret ei ole. Võimalikest kulutustest, mida mina kandma peaksin ei räägitud aga midagi. Jäi mulje nagu kogu see protsess käib asja juurde, ainuke asi, mida korteriühistu ei saanud lubada oli see, et kui juhtub, et töömehed midagi kogemata ära lõhuvad, näiteks WC-poti, seinaplaadid vms, et siis need kulutused jäävad meie kanda. Aga seda, et seina tagasipanemine kulutustega tuleks, sellest midagi ei räägitud. Ja niisiis oligi meile üllatus, kui järgmise arve peal oli 135 eurot seina lahtivõtmise ja tagasipanemise eest. Kui me oleksime ette teadnud, et seina taastamine nii palju maksab, ei oleks me lasknud seda töömeestel teha, vaid oleksime ise sellega tegelenud. Arvestades veel seda, et taastatud sein on ülejäänud seinaga ebatasane, ja vuugivärv on ka erinev originaalist, ehk siis esteetiliselt sein sama enam ei ole. Küsimused: 1) Kas seaduse järgi oleks korteriühistu pidanud mind teavitama, et seina taastamisega kaasnevad kulud ka minule? 2) Kas mul oleks olnud õigus teada enne tööde tegemist, mis suuruses arve mind ees ootab, et mul oleks olnud valik, kas ma teen seda ise või lasen töömeestel teha? 3) Kas mul on õigus näha originaal arvet mille esitas ehitaja korteriühistule?

KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause kohaselt on korteriomanik kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Viidatud sättest tuleneb muuhulgas korteriomaniku kohustus taluda selliste ehitustööde tegemist tema korteriomandi eriomandi pinnal, mis on vajalikud nii kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks või remondiks (KrtS § 35 lg 2 p 1), sellest suurema ümberkorralduse tegemiseks (KrtS § 38 lg 1) kui ka kaasomandi eseme ajakohastamiseks (KrtS § 39). Seejuures aga tuleb KrtS § 31 lg 1 p 3 viimase lause kohaselt korteriomanikule selle tõttu tekkinud kahju hüvitada välja arvatud olukorras, kus tegemist on püstikuga, millele juurdepääs peaks olema tagatud ning millele juurdepääsu on korteriomanik ise otsustanud kinni ehitada. 

Seega, kui püstaku kinniehitamine on olnud Teie enda initsiatiiv, on esitatud arve seaduspärane. Kui aga püstak on juba algselt olnud kinni ehitatud, on tegemist korteriühistu kohustusega tekitatud kahju hüvitada ja Teile arve seistamiseks puudub igasugune õiguslik alus.

Küsimus puudutab kaasomandi mõiste sisu kortermaja puhul. Ühiskommunikatsioonid kuuluvad teatavasti korteriomanike kaasomandisse. Minu küsimus puudutab aga selliseid kommunikatsioone, millega on ühendatud ainult üks tarbija. Kas ma olen õigesti aru saanud, et nt torustiku puhul ei ole selline toru, mille sulgemine või ka eemaldamine ei mõjutaks rohkem kui ühte korterit, kaasomand? Samuti, kas projekti olemasolu (ja/või kommunikatsiooni paigaldamise asjaolu) mõjutab mingil moel seda, kas tegemist on eriomandiga või hoopis kaasomandiga, mille eest vastutab ühistu? Kas ühistut saab pidada vastutavaks nt elektrijuhtmestiku korrasoleku eest, kui selle on paigaldanud üks korteriomanik ühisesse koridori ja ta on ainus, kes selle kaudu voolu saab?

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse seletuskirjas selgitatakse, millised hoone osad ei ole eriomandi esemeks ka siis, kui need paiknevad eriomandi eseme piires. Sellisteks hoone osadeks on näiteks korterit läbivad vee- ja kanalisatsioonitorud ning küttesüsteem. Seejuures võib veetorude puhul eristada kaasomandi ja eriomandi eset, st veetoru on kaasomandis kuni selle punktini, kus on võimalik korterisisese toru eemaldamine ilma kogu hoone veevarustust mõjutamata. Sellest punktist alates on veetoru korteriomandi eriomandi osa esemeks, st korteriomanik võib seda muuta ja kõrvaldada oma äranägemise järgi.  Samas küttesüsteemi puhul tuleb arvestada, et see on üldjuhul tervikuna kaasomandis, sh ka korteris paiknevad torud ja radiaatorid. Seega ei tohi korteriomanik neid oma äranägemise järgi muuta ega kõrvaldada, samuti peab ta taluma seda, et küttesüsteemi remonditakse tavapärase valitsemise raames. Vaid ühte korteriomandit teeniv elektrikaabel võib samuti olla suure tõenäosusega selle eriomandi esemeks, mida ta teenib. 

Põhimõtteliselt tuleb ühiskommunikatsioonide osas aluseks võtta iga korteriomandi nn "liitumispunkt" ehk see ühendust, millest viiakse ühisest süsteemist vastav kommunikatsioon konkreetsesse korterisse, välja arvatud siis ühine küttesüsteem.

Millistel tingimustel on kohaldatavad vabaabielu lõppemisel kaasomandi (1/3 ja 2/3) jagamisel seltsingu lõppemise sätted? Osapooled on panustanud kinnistu ostmiseks ja maja ehituseks oma korteritega (üks 100% müügist laekunud ulatuses, teine vaid osalise summaga), mis on olnud nende omanduses enne kooselu algust. Ning laenumakseid, nii maa ostuks järelmaksuga kui maja ehituseks võetud, on kooselu jooksul tasunud vaid üks osapool, kuigi lepingud on olnud sõlmitud kahasse.

Eestis on kohaldatud seltsingu põhimõtteid ka mitteabielulistele kooseluvormidele, kui osapooled on teinud panuseid ühiseks vajaduseks vajaliku vara soetamisel (vt nt RKTKo 29. aprill 2020 tsiviilasjas nr 2-18-255 ja allpool toodud näited). Seltsingulepingu regulatsiooni kohaldamine vabaabielu poolte vahelistele varalistele suhetele eeldab vabaabielu poolte poolt kas sellekohase seltsingulepingu sõlmimist otseste tahteavaldustega või tuleneb lepingu sõlmimine poolte käitumisest (kaudsete tahteavaldustega). Seltsingulepingu sätete kohaldamine eeldab sellisel juhul poolte käitumises ühise eesmärgi tuvastatavust, milleks võib olla poolte poolt ühiste jõupingutuste tegemine näiteks ühise eluaseme ostmiseks, ühise eluaseme kasutamise võimaldamiseks ja selle korrashoiu tagamiseks või elamu rajamine ühe seltsinglase kinnistule ning selle kasutamine poolte ja nende laste ühise elukohana. Ühise eesmärgi tuvastamine vabaabielu poolte käitumise alusel eeldab seega vähemalt ühise majapidamise olemasolu. Ühise eesmärgi tuvastamine on seega hädavajalik hinnangu andmiseks sellele, kas pooled võisid olla sõlminud seltsingulepingu VÕS § 580 lg 1 mõttes. Seltsingulepingu vormi osas kehtib lepinguõigusele omane üldine vormivabaduse põhimõte (VÕS § 11 lg 1). Seega võib seltsinguleping olla sõlmitud ka suulises vormis.

Panuste tegemise kohustus on seltsingulepingust seltsinglastele tulenev keskne kohustus seltsingulepinguga kokkulepitud ühiste eesmärkide saavutamisel. Seltsinglase panuseks võib olla igasugune ühise eesmärgi edendamine, sealhulgas vara võõrandamine seltsingule, vara seltsingu kasutusse andmine või seltsingule teenuse osutamine (VÕS § 581 lg 1). Seltsinglase poolt tehtavaks panuseks saab olla kõik see, mis võib olla tehingu esemeks ning mis aitab kaasa seltsingu eesmärgi saavutamisele. VÕS § 581 lg 1 fikseerib kõigest näitliku loetelu panuse võimalikest liikidest ning tegemist ei ole ammendava loeteluga.  Panus peab olema rahaliselt hinnatav.

Majanduslikud panused võivad olla nt mõlema osapoole või ühe osapoole poolt laenu võtmine; mingisuguste tööde teostamisele kulunud aeg, kui see on rahaliselt hinnatav; säästude kasutamine; jooksva sissetuleku kasutamine; kolmandatelt isikutelt saadud rahalised vahendid (RKTKo 2-16-12328); kulutused kinnisvara säilitamiseks ja majandamiseks (viidatud RKTKo 3-2-1-129-16). Panus peab olema alati seotud seltsingu vajaliku eesmärgi saavutamisega.

Kas kaasomandi lõpetamine kohtusse pöördumisel võtab kaua aega ning kuidas määratakse vara hind, kui pooltel on esitada vara väärtusele erinevad eksperthinnangud?

Kohtumenetluse kestuse osas ei ole võimalik midagi prognoosida. Menetluse ajaline pikkus sõltub poolte käitumisest menetluses, esitatavate menetlusdokumentide esitamistähtaegadest kinni pidamisest, taotluste hulgast, asjaolust kas on vajalik määrata kinnisasja väärtuse välja selgitamiseks ekspertiis ja kohtu töökoormusest.

Kui pooltel on kummalgi eksperthinnang, mille tulemused on sedavõrd erinevad, et neid hüvitise suuruse määramisel arvesse võtta ei saa, võib kohus määrata väärtuse välja selgitamiseks kolmanda erapooletu ekspertiisi.

Tere! Mul on selline olukord. KÜ koridori välisukse võti murdus luku sisse ära. KÜ nõuab nüüd minu käest koridori välisuksele uue luku paigaldamist ja kõikidele korteritele uute võtmete tellimist. Kas KÜ on õigus minu käest sellist asja nõuda? Ei murdnud ma võtit nimelt ju ära. Kas sellises olukorras peaks KÜ parandama luku ära remondifondi rahadest? Parimate soovidega

Välisuks ja selle lukk kuuluvad korteriühistus kaasomandi eseme hulka ja seda hoitakse korras ning remonditakse korteriühistu kaudu. Kui keegi korteriomanikest on tekitanud kaasomandi esemele kahju, on võimalik nõuda kahju tekitajalt selle hüvitamist. Seejuures tuleb aga silmas pidada kahju tekkimise asjaolusid. Sellest, et kahju on teo tagajärg, ei piisa alati veel vastutuse tekkeks. Lepinguvälise õigusvastase kahju tekitamise korral, nagu võiks olla Teie kirjeldatud olukorras, hinnatakse süü küsimust, mis seisneb eelkõige hoolsuse ja tahtluse hindamises ning arvestada kahjustatud isiku enda osa kahju tekkimisel. Kui käitutud on tavapärase hoolsusega, tahtlus puudus ja võtmed ongi juba vanad (loomulik kulumine) või lukk ei ole päris töökorras, tuleb Teie vastutust pigem eitada.

Tere! Tegemist on 5 korteriga maja ühismaa ja ühisruumide kasutamisega. Kuidas teha selgeks ühe korteri omanikule, et maja ümber olev maa on ühiskasutuses ja seda ei saa keegi oma äranägenise järgi kasutada ja kujundada. Et ühismaale kasvuhoone paigutamine, puude, põõsaste, istutamine, puhkekohtade/pinkide paigutamine, suurte lillepottide, vankrite, skulptuuride, skitšide panemine peab olema kooskõlastatud teiste korterite omanikega. Et maja peasissekäigu teed ei saa üks omanik kasutafa oma auto parkimiskohana - tee peab olema vaba, et majja saaks vajadusel pääseda kiirabi ja päästeameti töötajad ning ehitusmaterjali, olmetehnikat ja möööblit saaksid majja viia ka teiste korterite omanikud nii, et ei peaks selleks luba küsima ühelt omanikult. Lisaks on see "üks" hõivanud ühiskoridori - elades ise teisel korrusel, on ta esimese korruse koridori sisustanud oma isikliku esiku - riiuli 4-5 paari jalanõudega, lilleriiiuli, tooli, kapikese ja kaltsuvaipadega. Päästeameti nõuetest pole ta midagi kuulnud ja teiste omanike palvet ühiskoridorist ära viia oma isiklikud esemed, pole ta täitnud. Samuri on ta hõivanud ühiskasutuses oleva kuuri. Ühiskasutus on ära märgitud notariaalses ostu-müügi lepingus, kuid seda kasutab üks omanik, kes peab seda omaks seetõttu, et lappis katuse ja pani uksele ette oma tabaluku. Kas on tema mõjutamiseks muid võimalusi peale kohtusse pöördumisega? Olukord on keeruline ka seetõttu, et kolmes korteris elavad 90+vanaprouad, kelle korterid kuuluvad nende mujal elavatele lastele. Ja ühte kortetit on renoveerimas minu abikaasa. Meie seal püsivalt veel ei ela, aga plaanine seda teha, kui korter renoveerirud saab.

Seaduse järgi on igal korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt ja hoiduma seejuures tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Ühiskoridori tavakasutus on võimaldada juurdepääs oma korteriomandile igal korteriomanikul, sama eesmärki, juurdepääsu võimaldamist, teenib sissesõidutee, kui aiaalale ei ole kasutuskorda kehtestatud on iga korteriomaniku õigus kasutada aiaala puhkemiseks, lõõgastumiseks. Kõik muud kastusviisid peavad toimuma korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.

Korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Sellekohase nõude võib esitada ka korteriühistu.

Kui korteriomanik vaatamata esitatud nõudmistele oma käitumist ei korrigeeri, soovitan olukorrale hinnang anda korteriühistu üldkoosolekul. Ka on üldkoosolekul kõige ekstreemsemal juhul võimalik otsustada, et kui korteriomanik ei asu austama teiste korteriomanike õigusi kaasomandi eseme kasutamiseks, ei pea teised korteriomanikud enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka. Sellisel juhul võivad nad nõuda, et teiste korteriomanike õigusi ja huve eirav korteriomanik oma korteriomandi võõrandab (Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 32)

Nelja korteriga elamus eemaldas üks korteriomanik (A) fassaadilt aknaluugid, mis olid teise korteriomaniku (B) akende ees. B soovib luuke tagasi, et end öösiti paremini suvise tänavamüra eest kaitsta. A keeldub luuke tagasi andmast, põhjendades seda sellega, et B on jätnud A-le maksmata töö eest, mida A maja juures tegi. See väide ei vasta tõele, sest esiteks on see töö lõpetamata ja teiseks on B tehtud tööosa eest maksnud enne töö tegemisega alustamist omanike vahel sõlmitud kokkuleppe kohaselt. Kas A-l on õigus keelduda luukide tagasiandmisest, arvestades, et aknaluugid kui maja fassaadi osa on seaduse järgi korteriomanike kaasomandis? Kas A-l oleks õigus keelduda aknaluukide tagasiandmisest juhul, kui B talle tõesti võlgu oleks? Millised võimalused on B-l aknaluukide tagasisaamiseks, kui A nende tagasiandmisest endiselt keeldub?

Teie küsimusest saab mõista, et maja ei ole kaasomandis vaid moodustatud on korteriühistu. Korteriühistu puhul kuulub korteriomanike kaasomandi eseme koosseisu ka hoone fassaad. Seaduse kohaselt valitsetakse kaasomandi eset korteriühistu kaudu. Seega saab nõude fassaadi taastamise kohta esitada korteriühistu. Kui korteriomanik korteriühistu nõuet ei täida, saab korteriühistu taastada fassaadi oma kulul ja nõuda korteriomanikult tekitatud kahju hüvitamist. Korteriühistu otsused võiksid olla üldkoosolekul läbi räägitud, kui üldkoosolek ei ole juhatusele varasemalt, näiteks põhikirjaga, vastavaid volitusi andnud.

Kas A on võlgu B-le ei oma siinjuures tähendust. Tööd, mis teostatakse kaasomandi eseme suhtes, tuleb finantseerida korteriühistu kaudu. See on aga võimalik, kui ühistu on sellise töö tellinud või töö oli vajalik kaasomandi eseme säilimiseks.