Küttekulu jaotamine korruselamus korterite hoone ühisest küttesüsteemist lahtiühendamise korral Korteriühistus on 44 eluruumi (1559,4 m²) ja 2 mitteeluruumi (106,8 m²). Reaalosa majas kokku on 1666,2 m². Meie KÜ-s arvestab AGR http://agr-torud.ee/ küttekulu eluruumide radiaatorile paigaldatud anduri (mõõtja) alusel 60%. Kütte üldkulu arvestatakse eluruumide m² järgi 40%. Mitteeluruumides puuduvad radiaatorid (maha lõigatud), AGR nendes ruumides küttekulu arvestada ei saa. Mitteeluruumides läbivad maja küttetorud, mis on isoleeritud, kuid eraldavad päris palju soojust mitteeluruumidesse. Korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud on kohustatud majanduskavas nimetatud teenuste eest tasuma eluruumide omanikega võrdsetel alustel. Oleme aru saanud, et peame põhikirja lisama kohaldatava kütte jaotuse põhimõtte. Kui KÜ korteriomanike üldkoosolek otsustab radiaatori puudumisel paigaldada andur (mõõtja) mitteeluruumi küttekulu arvestamiseks ruumi läbiva küttetoru isolatsioonile ning otsustatakse põhikirja lisada: Küttekulu arvestus mitteeluruumides toimub eluruumidega samadel tingimustel. Küttekulu arvestatakse radiaatorile või keskküttetoru isolatsioonile paigaldatud anduri (mõõtja) alusel 60%. Kütte üldkulu arvestatakse reaalosa m² järgi 40%. Kulude jagamise % määra saab muuta üldkoosoleku otsusega. Kas eelnimetatud otsus oleks seadusega kooskõlas?

Selleks et majanduskulude jaotus oleks seaduses sätestatust erinev (seaduses on sätestatud vastavalt kaasomandi osa suurusele), ei piisa üldkoosoleku otsusest. Seadusega sätestatud jaotusest saab kõrvale kalduda põhikirjaga, see tähendab muudatused tuleb teha põhikirjas. Kuidas kulud jaotatakse ja missugustel alustel, on korteriomanike otsustada. Oluline on vaid see, et jaotus on õiglane ja ei koorma ülemäära ühtegi korteriomanikku.

Tere. Ostsin korteri 7 korteriga majas ja soovin teha selles muudatusi. Ühistu on muudatustega nõus aga naabrid kõik vastu. Saatsin kõigile naabritele seletuskirja oma plaanidest ja ka hinnapakkumise, (selle konkreetse tööl spetsialistid) ettevõttelt koos töö käigu kirjeldustega. Palusin naabritel teatud ajaks vastata kas nad on nõus või mitte ja teha omapoolne pakkumine millega nemad rahul oleksid. Mitte ükski naaber ei vastanud minu kirjale kas nad on poolt või vastu. Siit küsimus. Kui ükski naaber kiuslikult ei tee väljagi minu poolt tehtavast pingutusest, kas mul on siis õigus teha projekt ja panna üles ehitusteatis. Korteriühistu sellest teadlik.

Kas Te vajate muudatuste tegemiseks kaasomanike kokkulepet või mitte, sõltub muudatuste suurusest ja sisust. Kui muudatused puudutavad vaid Teie korterit, ei ole teiste korteriomanike nõusolek vajalik. Kui aga muudatustega muudetakse ka kaasomandi eset või kaasomanike mõttelise osa suurust ühisest asjast ei saa neid teha teiste korteriomanike nõusolekuta. Korteriühistu all peate küsimuse kontekstis ilmselt silmas KÜ juhatust. Juhatus ei saa anda nõusoleku korteriomanike eest. 

Tere! Olen märganud korteriühistute põhikirjades sellist punkti: "Vajaduse korral võib Ühistu kasutada tegevuses ka Ühistu liikmete isiklikke seadmeid, transpordivahendeid ja tööriistu ning materjale, hüvitades omanikule nende kasutamise kulud." Tekkis küsimus, et kas see on tõesti seaduspärane, et ühistu võib kasutada minu isiklikku vara nagu autod, tööriistad jms? 

Ilma omaniku nõusolekuta ei saa kellegi vara kasutada ega selle kasutamist nõuda. Usutavasti on vastav säte põhikirja toodud, et anda juba põhikirjaga võimalus hüvitada korteriomanikele nende vara kokkuleppeline kasutamine. Eeskätt võib olla tegemist juhatuse liikme autokompensatsiooniga, kui ta kasutab autot KÜ asjade ajamisel. Samuti näiteks olukorras, kus ühel korteriomanikul jäi remondist üle purk värvi, ent ühistul oleks seda millegi värvimiseks vaja.

Vara sundvõõrandamisega selle punkti alusel kindlasti tegemist ei ole.

Tere. Elan ridaelamuboksis kaasomandis oleva õuealaga, kus igal korteril on mõttelise osana krundist kasutada maalapike, kokkuleppeliselt tema boksi ette jääv osa. Kokku on ridaelamus 8 boksit. Meie eakad naabrid kasvatavad kartulit ning nende maalapike tagumises osas seisab kasvuhoone (peaaegu kõikidel naabritel seisavad kasvuhooned). Meie boksi ette jääval territooriumil on roheline ala ning tagumises osas on vundament, mille peale sooviksime ehitada lehtlat (võimalik, et seal ka kunagi oli kasvuhoone). Küsisime KÜ esimehelt lubadust ehitada lehtlat, mille kõrgus ei tule kasvuhoonest kõrgemaks. Esimees seda keelas ning põhjendas, et lehtlast tekkinud vari segab tomatide kasvatamisel. Maalapike asub hoonest lõunapoolel ning ma ei ole nõus, et päeva jooksul lehtlast tekib palju vari. Ma ei nõustu ka sellega, et kasvuhoone on lehtlast prioriteetsem. Lehtla pindala ja kõrgus tulevad samaks nagu naabrite kasvuhoonel. Leian, et esimehe otsus on isikustatud ning ei ole aus. Kas me peame lehtla ehitamiseks üldse luba küsima kui teistel naabritel on juba ehitatud kasvuhooned? Oleme siia koolinud paar aastat tagasi ning juhtus, et oleme kõige nooremad KÜ liikmed, kes ei soovi kartulipõldu ega kasvuhooneid oma boksi ette. Aitäh Teile vastamast

Kaasomandis olevat maad saavad kaasomanikud kasutada vaid kokkuleppe alusel. KÜ juhatusel ega esimehel ei ole õigust kasutuse üle otsustada. Esmalt soovitan tutvuda kunagi sõlmitud kokkuleppega, mille alusel on maa praegune kasutus kokku lepitud. Tõenäoliselt on kokkuleppes lisaks kasutatava maa jaotusele kokku lepitud ka kasutamise viis. Kui soovite olemasolevat kokkulepet muuta, tuleb vestelda kõigi korteriomanikega ja sõlmida omavahel uus kasutuskord, mis arvestab kõigi korteriomanike huvidega.

Korteriühistul on plaanis suurem maja hôlmav projekt: fassaaditööd, kôikide akende vahetus, ventilatsiooni rajamine, püstakute vahetamine, ühetoru süsteemi vahetamine kahetorusüsteemseks. projekt on eelprojekti faasis. See tähendab suuri töid korteri siseselt, mille olen ajastutruult restaureerinud. Millised on minu ôigused korteri sisearhitektuuri kaitsmisel ? Aknad, restaureeritud aknalauad ja malmradiaatorid, restaureeritud kipsdekoor. Vôimalik, et ühistu tahab rajada nähtavaid tehnosüsteeme läbi korteri ( ventilatsioonitorustikud ), mis oluliselt muudaksid korterit. Eelprojektis seisab umbes, et olukord tuleb taastada, kuid kahtlen suurelt selle kvaliteedis. Kuidas peaksin hetkel tegutsema ja mis on minu ôigused ?

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei anna erilist võimalust keelata kaasomandi eseme korrashoiuks või kaasajastamiseks vajalikke töid Teie korteri piirides. Nimelt on sätestatud § 31 lg 1 p 3-s, et korteriomanik peab võimaldama eriomandi eset ehk talle kuuluvat korterit kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Sama sätte teise lause kohaselt tuleb selle tõttu tekkinud kahju omanikule hüvitada. Seadus ei ütle, et ühistu peab olukorra taastama vaid et kahju tuleb hüvitada. Seega, kui on tegemist spetsiifiliste töödega, millega igaüks ehk hakkama ei saa, on Teil õigus lasta taastamine teostada asjatundjal ja ühistul on kohustus tööde maksumus hüvitada.

Millisest hetkest jõustub KÜ juhatuse otsus? KÜS §13 (2) Korteriühistu juhatuse otsus jõustub kümnendal päeval, arvates päevast, mil see tehti teatavaks kõigile korteriühistu liikmetele põhikirjas sätestatud korras. KÜS praegu enam ei kehti. Kuidas nüüd on? Meie KÜ põhikirjas on p. Juhatus all kirjas, et juhatuse koosolekud toimuvad mitte harvem kui 1 kord kvartalis. Juhatuse koosoleku kohta koostatakse protokoll. Juhatus peab andma korteriomanikele teavet. Ei ole täpsustatud, kas teavet andma peab juhatuse koosolekute protokollide kohta või mis teavet andma peab.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduses juhatuse töövormi ja selle protokollimist ei reguleerita. Küsimus on jäänud iga ühistu enda otsustada. Kui Teie põhikirjas ei ole kirjas, et juhatus peab protokolli nähtavaks tegema, seda ka teha ei tule. Teavitamiskohustust saab täita erinevatel viisidel. Sealhulgas üldkoosolekul, infokirjade või teabenõude vastustena.

Elan kortermajas.Üks teine korteriomanik on paigaldanud enda korteri väisseina külge valve-turvakaamera selliselt et kõik kes maja juures liiguvad,jäävad kaamera vaatevälja. See aga ei ole meeltmööda teistele korteriomanikele kes tahaks et seda seal ei oleks. Kaamera paigaldanud isikut see aga ei huvita ja vabatahtlikult ta seda ei ole nõus eemaldama. Mingisugust tevitussilti seal ei ole. Kortermaja haldab haldusfirma ning mingit kaamerate lubatavust - mitte lubatavatust otsustatud ei ole. Kuhu ja kes peaks esimese asjana pöörduma et see ebaseaduslik jälitustegevus lõppeks? Kas piisab mõne korteriomaniku avaldusest poliseisse / andmekaitseinspektsiooni või tuleb enne vastav otsus kortermaja sisekorraeeskirjadesse tekitada? Aitäh vastuse eest.

Valvekaamerate kasutamine on Euroopa Liidu isikuandmete kaitse üldmääruse järgi isikuandmete töötlemine, milleks on vajalik seaduslik alus.

Korteriühistu võib selle tagada kahel erineval viisil. Esiteks on võimalik kaamerate paigaldamiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe. Kui aga üksmeelele ei jõuta, siis saab seda teha ühistu üldkoosoleku otsusel häälteenamusega. Samas peab sel juhul esinema õigustatud huvi kaamerate kasutamiseks, mis kaalub üles nende vastu oleva korteriomaniku huvid või põhiõigused. Riigikohus on varasemalt selgitanud, et kui kaamerate paigaldamine otsustatakse üldkoosolekul häälteenamusega, siis tuleb anda kõigile korteriomanikele enne koosolekut võimalus tutvuda kaamerate kasutamise plaanitavate tingimustega. Piisab sellest, kui koosoleku kutses on olemas viide, kus korteriomanikud saavad tingimustega tutvuda. Selle nõude rikkumise korral on üldkoosoleku otsus tühine.

Kui aga kaamerad on paigaldatud ilma korteriomanike kokkuleppe või üldkoosoleku sellekohase otsuseta, on tegevus õigusvastane ja kaamerate eemaldamist on võimalik nõuda.

Tere Teema puudutab taas korteriühistut ja haldaja tegevust. Oma eelnevas kirjas soovisin teada, kuidas oleks pidanud toimima KÜ haldaja, kes ühe korteriomaniku jutu peale tellis trepiehituse ja teavitas teda (enda sõnul) ehituse maksumusest. Oli korteriomanikke, kes ei teadnud ehitustegevusest ega summast midagi. Kas teisi korteriomanikke oleks pidanud teavitama/ või kokku kutsuma üldkoosolekuks haldaja või nn majavanem? Haldaja kirjutas, et meie KÜ-l puudub vastavalt KoKüs §24 (3) juhatus ja et korteriomanikud juhivad KÜ-d ühiselt. St, et koosoleku kokkukutsumine on korteriomanike pädevuses. Tõi välja, et tema on vaid asjaajaja, kes tegeleb ainult tavapärase haldamisega. Kirjalikku lepingut ei ole. Lisaks saime teada, et ehitustegevust teostas haldaja kui füüsilisest isikust ettevõtja ise (tegevusvaldkonnaks ehitustegevus pole). Ta väitis, et kolme võrdlevat hinnapakkumist pole vaja, kuna ei küsitud laenu. Kas see väide on tõene? Kui õige on see, et töötegija on tema kui FIE? Arvet ei ole saatnud. Väitis, et ei hakka arhiivist otsima - kui asja üle võtame, siis annab (soov on temaga koostöö lõpetada). Meile kui korteriomanikele tundub see väga suure huvide konfliktina, et haldaja kui FIE oli ühtlasi töö teostaja. Trepi hind oli enam-vähem see, mis oli KÜ remondifondi kogunenud. Oleme küsinud arvamust kahelt teiselt ehitajalt ja nad on välja toonud, et trepi hind on põhjendamatult kõrge. Soovime haldajalt tõendit, mis tooks välja, et temal kui FIEl on vastav kompetents ehitamiseks või kui tööd teostasid tema alt teised, et ta esitaks nende isikute pädevust tõendavat dokumenti. Haldaja ise mitte kordagi ehitustegevust vaatamas ei käinud. Trepil esineb puudusi ja küsisime garantii kehtivuse kohta. Vastas, et garantii kehtis eelmise aasta lõpuni. Ehitusseaduse järgi kehtib garantii 2 aastat. Trepi ehitusest möödas ca pool aastat. KÜ tunneb, et kogutud raha on põhjendamatult väärkasutatud ja kõiki korteriomanikke ei olnud otsusesse kaasatud. Soov oleks saada vähemalt pool rahast tagasi. Kuidas sellises olukorras toimida? Kas meil on selleks seaduslikku alust?

Kui korteriühistul ei ole põhikirja ega juhatust ja korteriomanikud juhivad korteriühistut ühiselt, ei ole ühelgi korteriomanikul õigust korteriühistu nimel tehinguid teha ega lepinguid sõlmida, seda saavad korteriomanikud teha vaid kõik ühiselt. Kui leping on sõlmitud ühe korteriomaniku poolt, vastutab ta teiste omanike ees oma tegevuse eest ja kui teised seda heaks ei kiida, tuleb tal lepinguga võetud kohustused endal kanda. Kui aga lepingut ei olnud sõlmitudki ja keegi nimetatud töid ei tellinud jääb arusaamatuks mille alusel tööd teostati ja arve esitatakse.

Tere. Krundil on kaks maja. Esimene: nö. Peamaja: 6 korterit- 6 omaniku, teine kõrvalmaja: 1 omanik. On ka ühistu, kokku on 7 liiget (ilma esimeheta) ja 7 kaasomaniku, kõikidele ühiskasutuses ja kaasomandis olevatele pindadele. Kui nüüd selle "peamaja" pööningule (mis on kaasomandis) sooviksid kaks "peamaja" korteriomaniku (edaspidi: taotlejad) oma korteripealseid pööninguid välja ehitada, siis: 1.) Mille järgi hinnatakse pööningu pinda (pind on ilma kommunikatsioonideta, soojustamata, puuduvad aknad jne.), mis tuleks (või kas üldse tuleks) kaasomanikele kompenseerida? 2.) Kas kaasomanike nõusoleku saamiseks on vaja eelnevalt näidata plaani, eskiisi või projekti (kui, siis millist neist?), millised näeksid välja tulevased pööningu pinnad, peale väljaehitamist?(nt. kui tuleb rõdu või katuseaknad jms.) 3.) Kas kõikide kaasomanike (7/7) nõusolek on oluline, või piisab näiteks 2/3 (66%) kaasomanike nõusolekust - kui see viimane, siis kas taotlejaid endid loetakse ka sinna 2/3 sisse? 4.) Kas põhjendamata nõusoleku mitte andmise puhul (nt. kadedus, vihavaen vms.) kaasomaniku poolt, on võimalik siiski asi lahendada taotleja kasuks? Mõni leebem viis, enne kohut? Tänud ette!

Kirjeldatud tegevus on kindlasti oluline muudatus kaasomandi eseme suhtes. Esiteks muutuvad eriomandi eseme pinnad ja seoses sellega kaasomandi mõttelise osa suurus iga kaasomaniku jaoks, teiseks hõlmab tegevus näiteks fassaadi muutmist (rõdude ehitamine). Kaasomandit valdavad ja kasutavad kaasomanikud kokkuleppel. Seega on kirjeldatud tegevuseks vajalik kõigi kaasomanike nõusolek. Selleks et nõusoleku anda vajavad kaasomanikud võimalikult palju ja täpset informatsiooni kavandatava tegevuse kohta, mis vormis see antakse on taas kokkuleppe küsimus.

Kui kokkulepet ei saavutata mõne kaasomaniku põhjendamatu keeldumise tõttu, on võimalik nõusolekut nõuda kohtu kaudu. Kohus saab hinnata, kas keeldumine on põhjendatud või põhjendamatu ja kas kaasomanik on kohustatud nõusoleku andma. Leebemat viisi kahjuks ei ole kui keegi põhjendamatult või siis põhjusega keeldub.

Meie KÜ juhatuses on 3 KÜ liiget (3 korteriomanikku). KÜ põhikiri näeb ette, et revidendi valib üldkoosolek. Juhatus eiras põhikirja valides enda organi ja raamatupidamise kontrollimiseks revidendi ise. Üldkoosolek otsustas, et juhatuse poolt valitud revidendile KÜ arvelt raha ei maksta (maksab juhatus oma taskust). Kas üldkoosolekul selle otsuse hääletamisel on nimetatud juhatuse liikmetel hääleõigus?

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 22 lg 3 kohaselt ei ole korteriomanikul hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist.

Seega ei ole juhatuse liikmetel kirjeldatud küsimuse üle otsustamisel hääleõigust. Nende hääli ei arvestata ka esindatuse määramisel.