Palun Teie arvamust järgmise küsimuse osas, mis puudutab korteriühistu (KÜ) ja korteriomanike õigusi ja kohustusi seoses sooviga paigaldada veearvestite kauglugemise süsteem. "KÜ raamatupidaja väidab, et kui üldkoosolek otsustab paigaldada veearvestite kauglugemise süsteemi, siis on kõikidel korteriomanikel, sh äripindade omanikel, kohustus lubada veemõõtja paigaldamine oma korterisse. Kui mõni korteriomanik keeldub paigaldajat oma korterisse lubamast, siis KrtS seaduse mõttes on KÜ esindajal õigus kasutada politsei abi, et teostada töid kaasomandi esemega viidates, et veetrassid on kaasomandi osa. Keeldumine kindlasti dokumenteeritakse. Tavapraktikas on jäänud need korterid, kes arvestitest keelduvad, arvestussüsteemist välja ja kogu üldvesi + vastava korteri tarbimine jagatakse kuluna sellele korterile. Kui niimoodi igakuiselt hakkavad ühele korterile tulema arved 20 ja 30 m³ vee kohta, siis millegipärast tekib ka neil üksikutel vastastel kaugloetava arvesti paigaldamise soov." Kas palun selline seisukoht ja praktika on seaduslik ning milliste KrtS-i paragrahvide alusel?

Tuleb tõdeda, et veearvestite paigaldamise otsustamist ja otsuse täitmise kohustust seadusandja reguleerinud ei ole, seega ei ole võimalik viidata ühelegi konkreetsele sättele, mis puudutab just veearvesti paigaldamist. Küsimust ei saa olla, et korteriomanike ühist osa majas (kaasomandit) valitsetakse korteriühistu kaudu. Korteriühistu liikmed on kõik korteriomanikud (nii elu- kui äriruumi omanikud). Kõrgeimaks juhtorganiks on korteriomanike üldkoosolek. Üldkoosoleku otsused on kehtivad kui need on vastu võetud seaduses ja põhikirjas sätestatut järgides. Küsimusest ei nähtu nagu oleks kahtlust otsuse kehtivuse osas koosoleku kokku kutsusmise korra, ebapiisava osalejate arvu või ebapiisavate poolthäälte tõttu. Seega on otsus kehtiv.

Veetorustik on kahtlemata korteriomanike kaasomandi eseme osa. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 31 lg 1 p 3 kohaselt peab korteriomanik võimaldama eriomandi eset (oma korterit) kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. 

 Korteriühistu kaudu vee-ettevõtjalt ostetava tarbevee eest tasumine on majandamiskulude katmine. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 sätestatakse üldpõhimõte, mille kohaselt kaetakse majanduskulud vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (kinnistusregistris väljendatud murruna), nn ruutmeetripõhiselt. Sama paragrahvi lg 2 lubab põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.  Kui tarbitud teenuse maht on teada (veearvesti on paigaldatud) tasutakse selle alusel. Kui kellelgi veearvestit paigaldatud ei ole ent teenust tarbitakse, ei ole tema tarbimist võimalik mõõta ja tasuda tuleb vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.

Ostetud tõukoer, tõutunnistusel 2 omanikku. 1 omanik on maksnud 100% koera eest (kasvatajale), seda on võimalik tõestada. Millised õigused on teisel omanikul, kui ta ei ole koera eest maksnud, aga tõutunnistusel märgitud omanikuks?

Tegemist on koera suhtes kaas- või ühisomanikega. Mõlemal on seadusest tulenevalt võrdsed õigused koera suhtes. Kui tasumise ajal oli kokkulepe, et tasunud isikule maksab teine tagasi poole soetusmaksumusest, saab nõuda poole ostuhinna tasumist isikult, kes ei tasunud oma osa.

1)Korter on kaasomandis. Üks omanik surnud,pärand avamata. Kas teisel on KÜ koosolekul hääleõigus? 2)Perel ühisvara leping. Kas ühel abikaasal on KÜ koosolekul hääleõigus, kui teine ei osale?

1. 

Pärand avaneb pärandaja surmapäeval, seega on pärand avanenud. Pärandi avanemisega läheb pärand pärijatele üle. Pärandaja õigused ja kohustused lähevad pärijatele üle aga alles pärandi vastuvõtmisega. Ajaks, kus pärand on juba avanenud ent pärandit ei ole veel vastu võetud võib olla testamendijärgse pärimise korral nimetatud testamendis testamenditäitja, kellele saab notar väljastada vastava tunnistuse ja kes siis pärandaja asemel talle kuulunud vara valitseb. Vajadusel saab kohus nimetada pärandi hooldaja, kellele kohus võib anda korraldusi vara valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks. 

Kuivõrd tegemist on kaasomandiga, ei saa üks kaasomanik ilma pärandi vastu võtnud pärijata, testamenditäitjata või kohtu määratud pärandi hooldajata korteriomaniku õigusi teostada.

2. Kui korteriomanike üldkoosolekul osaleb korteriomandi ühistest omanikest vaid üks ning teine ei olnud andnud esimesele esindusõigust (ja volikirja) üldkoosolekul osalemiseks ning seal hääletamiseks (ning hääle andmist ei kiideta teise ühise omaniku poolt heaks), siis ei saa eelduslikult võtta ühe ühise omaniku osalemist arvesse üldkoosoleku otsusevõime hindamisel ning tema antud häält arvesse hääletustulemuste selgitamisel. Seega on ühe abikaasa hääleõiguse arvestamiseks oluline et tal on volikiri teiselt abikaasalt või et teine abikaasa kiidab antud hääle hiljem heaks.

Tere, Kodus tilgub veekraan. Kas seda võib lihtsalt niisama vahetada? Või peab mingi projekt olema? Ilmselt on hea teatada ka naabritele, et teatud kellaajal ei ole elektrit ja vett.

Kui tegemist on tilkuva veekraaniga, on see teie omand ja vastutusala ja projekti ega nõusolekut vaja ei ole. Tavapäraselt on võimalik sulgeda korteri veevarustus eraldi kraanist nii et kraani vahetamine ei häiri naabreid vähimalgi määral. Kui aga tegemist on mingit sorti peakraaniga, mis asub Teie korteris ent millest sõltub ka teiste korterite veevarustus, on see kaasomandi osa, mille korrasoleku eest vastutavad kõik korteriomanikud korteriühistu kaudu. Kui kraan vaid vahetatakse ja sellega mingeid muudatusi ei kaasne ei ole projekt kindlasti vajalik. Kui kraani vahetusega kaasneb naabritele ebamugavusi, on tõepoolest hea sellest eelnevalt teada anda.

Tere, kui keeruline on loobuda kaasomandist, sooviks ainult enda nimele elamispinda, kas see on üldse võimalik.

Kaasomanikud saavad kaasomandi lõpetada igal ajal kokkuleppel. Kokkuleppe sisu (kas antakse ese ühele kaasomanikest teistele makstava hüvitise vastu või tasuta või jagatakse reaalosadeks) on kaasoamanike vaba otsustus ent kui kaasomandi esemeks on kinnisasi, tuleb kokkulepe sõlmida notariaalselt.

Kui kokkulepet ei saavutata, saab esitada kaasomandi lõpetamise nõude teiste kaasomanike vastu kohtusse. 

Tere Elame ridaelamuboksis mille ees olev maalapike on üldkasutuses olev territoorium. Vaikimisel territoorium jägatud bokside omanikute vahel niiviisil, et boksi ette jääv maalapike kuulub antud boksi omanikule. Meie boksi ees on korralik muruplats ning selle tagumises osas on ristkülikukujuline vundament (maja ostmisel oli juba territooriumil). Soovime ehitada sinna lihtsamat tüübi lehtlat- 4 palgit ja katus. Kuid meie naabrid on kõvasti vasu. Nende maalapike tagumises osas on kasvuhooned. KÜ esimees kinnitas, et meil ei ole õigus ehitada lehtlat (viskas nalja, et kui soov on nii suur ehitagu klaasist, et ei tekitaks varju). Kas on meil õigus ikka ehitada lehtlat, mis ei tule kõrvalseisvate kasvuhoonete kõrgemaks? Kuidas on võimalik, et kasvuhooned on lubatud, aga lehtla mitte? Mis seadus reguleerib, et klaasist ehitada võib, aga saematerjalist ei või? Ette tänades vastuse eest

Ridaelamu juurde kuuluv maa on korteriomanike ühine omand ja nende kaasomandis. Kaasomanike vahelisi suhteid reguleeritakse asjaõigusseaduses. Kaasomandis olevat asja kasutavad kaasomanikud kokkuleppel. Kui on olemas kõigi kaasomanike kokkulepe ühise asja kasutamiseks, kehtib see teie suhtes vaid siis kui see on sõlmitud notariaalselt ja kantud kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatusse kandmata kokkulepe kehtib vaid nende suhtes, kes kokkuleppe sõlmisid.

See ei olegi võimalik, et kasvuhooned on lubatud ja lehtla mitte. Kui KÜ juhatuse esimees kinnitas, et selline õigusakt on olemas, paluge talt seda näha. Lisaks on oluline et kaasomandi eseme kasutamiseks jaotamise osas ei saa otsuseid teha korteriühistu juhatus vaid selleks on vajalik kaasomanike kokkulepe ehk kõigi nõusoleks. 

Tere! Kas peab paika et kaasomandi puhul, kus üks osapool andis laenu tagatiseks maakodu, mille omanik ja seetòttu ei pidanud sissemakset tegema. Seevastu teine osapool teenindas saadud laenu, siis laenu løpetamise korral on õigus käsitleda tagatist kui korteri sissemaksena, mille väärtuse saab vastavalt panga poolt seatud intressimäärale küsida kaasomandi lõpetamisel teiselt osapoolelt tagasi kaasomandi jagamisel, olukorras kus laenu senini tasunud tugineb seltsingu vormelile? Seejuures ollakse korteri omanikud võrdses määras.

Kaasomandi lõpetamisel tuleb lähtuda kummagi kaasomaniku panustest ja tegeliku kokkuleppe sisust. Kohtupraktikas  on  kinnitust  leidnud  seltsingulepingu  sätete  kohaldamine  mitteabielulise kooselu vormidele. Analoogses olukorras jõustunud kohtulahendini jõudnud tsiviilasjade hulgas leidub mitmeid lahendeid,  kus  kohtud leidsid,  et  pooled  tegutsesid  ühise  eesmärgi  nimel,  milleks  oli  ühine  pereelu. Ühiseks eesmärgiks on kohtud lugenud nt ühise eluaseme  renoveerimist ja ühiste laste kasvatamist. Panuseks võib seejuures olla nii rahaline panus kui ka perekonna toimetuleku korraldamine. Põhimõtet,  et  vabaabielupoolte varalistele   suhetele   seltsingu   regulatsiooni   kohaldamise eelduseks  ei  pea  olema  seltsingulepingu  sõlmimine  tahteavaldustega,  on  ringkonnakohus rõhutanud ka tsiviilasjas nr 2-04-573. Ringkonnakohus märkis selles kohtuasjas,  et  seltsingulepingu  sõlmimisele  viitab  poolte  vastav faktiline käitumine, neil oli ühine majapidamine ja nende käitumises esines ühine eesmärk, milleks oli jõupingutuste tegemine ühise eluaseme korrashoiuks ja kasutamiseks.

Kas seltsingulepingu sätted on kohaldatavad ka Teie asjas on esitatud asjaolude pinnalt ja foorumi tingimustes keeruline hinnata. Õiguslikule olukorrale hinnangu saamiseks soovitan pöörduda individuaalsele õigusnõustamisele.

Mitteeluruumides puuduvad keskkütteradiaatorid (maha lõigatud). KÜ on nõus taastama endise olukorra oma vahenditest. Mitteeluruumide omanikud keelduvad maja küttesüsteemiga liituma. Keskküte hoiab soojas korterid, maja konstruktsioonid, keldrid, trepikojad ja kuna küttetorud läbivad mitteeluruume, siis on ka seal soe. Seaduse järgi tuleb küttekulud jagada vastavalt kaasomandi osa suurusele. Oluline on vaid see, et jaotus on õiglane ja ei koorma ülemäära ühtegi korteriomanikku. Kas eelpool mainitud asjaolusid arvesse võttes on küttekulu jagamine õiglane, kui küttekulu jagatakse vastavalt kaasomandi suurusele? Kuidas saame teada, kas jaotus on õiglane ja ei koorma ülemäära ühtegi korteriomanikku?

Kui korteriomanikud ühiselt leiavad, et seadusjärgne jaotus koormab kedagi ülemääraselt või on muul viisil ebaõiglane, saab teistsuguse jaotuse kokku leppida põhikirjas. Kui põhikirja kinnitamisel keegi korteriomanikest seadusjärgsele kulude jaotuse vastu ei vaidle, saab eeldada et nad on sellega nõustunud ja jaotust ei saa pidada ebaõiglaseks või mõnd korteriomanikku ebamõistlikult koormavaks.

Meie KÜ-s on lisaks eluruumidele ka mitteeluruumid. KÜ põhikirja ühes punktis on kirjas: Ühistu liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (edaspidi korteriomanik). Kas saan õigesti aru, et edaspidi kõik põhikirjas sätestatu kehtib ka mitteeluruumide omanikele ja mitteeluruumi omanikku võib nimetada korteriomanikuks või peab põhikirja teiste sätete koostamisel ikkagi mainima sõnastust mitteeluruumi omanik?

Põhikiri on KÜ tegutsemise alus ja selle sõnastus peaks olema selline, et oleks lugejatele üheselt mõistetav. Kuna Teil on selgitatud, et põhikirjas käsitletakse korteriomanikena kõiki korteriomandite omanikke sõltumata sellest kas eriomandiks on eluruum või mitteeluruum, võite edaspidi kasutadagi teminit "korteriomanik".

Ehk tasuks selgitus selguse mõttes sõnastada siiski näiteks selliselt, et "Ühistu liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite, sealhulgas eluruumide ja mitteeluruumide, omanikud (edaspidi korteriomanik)"

Tere. Sain eelmisele küsimusele vastused aga üks küsimus mis tahan veel täpsustada. Minul oli mure et tahan teha 7 korteriga mahjas muudatudi ja selleks on mul vaja korteriomanike nõusokekut. Olen kõigile kirjutanud kirja ja palunud vastata kirjale kas nõus või mitte aga keegi ei tee seda. Nüüd olengi sellises seisus, et ei tea kuidas edasi käituda. Kui ma panen ehitusteatise üles, kas ma siis teen valesti. Ma loodan selle peale, et äkki nad siis annavad oma vastuse kui asi ametlik. Teine küsimus, kui mõni naaber pole muudatusega nõus, kas ta siis peaks selle ka lahti seletama miks pole nõus.

Kui tegemist on sedavõrd oluliste muudatustega, mis eeldavad teiste korteriomanike nõusolekut, näiteks muutub kõigi kaasomanike omandi proportsioon, on kaasomanikel õigus keelduda kui muudatused nende omandit näiteks vähendavad. Ehitusteatise võite üles panna, see ei ole teiste korteriomanike nõusolekuta keelatud, ent ehitustöödega alustada ei tohi. Kui enam korteriomanikke on nõus ja mõni ei ole põhjust esitamata, on võimalik kohtus nõuda tema kohustamist nõusoleku andmiseks.

Siiski soovitan naabritele oma tegevust ja selle vajalikkust põhjalikult selgitada. Kuna kortereid on vaid 7, on tõenäoliselt igaühega individuaalselt vesteldes võimalik sada kõiki osapooli rahuldavale kokkuleppele või vähemalt teada, miks Teie plaanid ei meeldi. Kui esinevad tõsiseltvõetavad põhjused Teile nõusoleku mitteandmiseks, soovitan kaaluda algsest plaanist loobumist ja püüda leida viis, mis rahuldab ka teisi korteriomanikke.