Tere, Kas on mingit erisust kortermaja ja ridaelamu kaasomandisse kuuluvate osade vahele? Täpsemalt on küsimus, et kui ridaelamu on jaotatud 12 korteriomandiks, loodud ühistu, siis kas mingitel tingimustel on võimalik, et ridaelamu, katus on eraomandis ja korteri omanik peab ise seda oma kulu ja kirjadega remontima. Kui siis mis juhtudel see nii on ja mis juhtudel mitte? Kas ühistu õiguslikult saaks teha sellist otsust, et katus on erikasutuses ja igaüks vaatab ise kuidas selle korda saab? Või on võimalik kuidagi määrata juba korteriomandi loomise juures, et katus on eriomandis (ma küll sellist punkti ei leidnud)? Mis osad kuuluvad reeglina ühisomandusse? Katus? fassaad? küttesüsteem? Elektrisüsteem? Kui sundventilatsioon on igal boksil eraldi, siis ilmselt on see eriomandis? Lisaks, mis on tagajärjed tulevikus sellel, kui ühistu peaks võtma vastu otsuse et igaüks peab ise vaatama, kuidas katuse enda kohalt korda saab - isegi kui see on konsensuslik. Minu hinnangul, kui see on õigustühine otsus, tähendaks see seda, et niikaua, kui kõik seda täidavad on hästi, aga kui üks korter tulevikus arvab, et see enam ei kehti, siis see ei kehtigi enam (kuna algne otsus ei ole seadusega kooskõlas) ja tuleb edasipidi ikkagi koos korda teha.

Korteriomandi kaasomandi eseme määratlemisel ei ole oluline ka tegemist on üksühe peal paiknevate korteritega või ridaelamuga, kus korterid asetsevad üksühe kõrval. KrtS § 4 lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata, kõik mis ei ole eriomand, on kaasomand. Korteriomanike kaasomandisse kuuluvad need hoone osad, mis ei ole ühegi korteri osaks. Seejuures ei ole korteri osaks ühiskommunikatsioonid (torustik, juhtmestik jne) ega aknad (aknad on fassaadi osa. Fassaad on alati kaasomandis, samuti kandvad konstruktsioonid nagu katus, välisseinad, vahelaed, kandvad siseseinad) sõltumata sellest, et nad paiknevad mõne korteri piirides või selle kohal. Kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu, rikked ja muud puudused kõrvaldab korteriühistu ja remondi ning hoolduse eest hoolitseb korteriühistu. Ka vastutust kaasomandi esemelt lähtuva kahju eest kannab korteriühistu. 

Tere, jaanurais toimus kanalisatsioonitorude vahetus, kahjuks siis kui oli planeeritud torudevahetus jäin ma viirushaigusesse, mul oli ka haigusleht võetud, andsin teada ka, et olen haige, kahjuks ei kirjutanud ma KÜ-le, aga kirjutasin otse firmale oma haigestumisest, selletõttu lükkus torudevahetus edasi ning nüüd KÜ nõuab “erandkorras tehtud töö eest raha”, kuigi oli mul mõjuv põhjus, miks ei saanud korterisse lasta sisse

Küsimusest ei selgu, milles seisnes erandkorras tehtud töö ja mil määral erines tehtud töö planeeritud töödest. Kui teostati sama töö, mis oli planeeritud, ent töö teostati hiljem ja korteriühistule selle tõttu täiendavaid kulusid ei kaasnenud, ei ole õigust ka tasu nõuda. Kui aga planeeritud tööde hilisema teostusega kaasnesid näiteks transpordikulud, võib korteriühistul olla õigus nende hüvitamist kulu põhjustajalt nõuda.

Mul on küsimus kaasomandi kohta. Oman elukaaslasega kinnistut, millest mõlemale kuulub kaasomandist 1/2 osa. Laen antud kinnistu ostmiseks on võetud minu nimele, mida maksan üksi. Hetkel oleme tülli läinud ja elukaaslane ajab mind majast välja, kuid minu soov on seal meie 2 ühise alaealise lapsega edasi elada. Kas tal on õigus nõuda minu lahkumist? Kas elukaaslasel on seadusejärgselt võimalus mulle antud kinnistuga lisaks midagi halba korraldada? Mis õigused mul tekkinud olukorras on antud kinnistu omamisel?

Kuivõrd kinnisasi kuulub mõlemale 1/2 mõttelises osas kaasomandina, ei ole määrav Teie suhte staatus ja omanikeks jääte Te mõlemad võrdsete õigustega kuni kaasomandi lõpetamiseni. Seega ei ole kummalgi õigust nõuda teise lahkumist vaid mõlemal on õigus kinnisasja kasutada arvestades teise kaasomaniku samaväärset õigust. Kaasomandi lõpetamiseks on erinevaid võimalusi. Iga kaasomandi olukord on erinev ning selgelt ei ole kunagi võimalik väita, et just see on kõige parem lahendus. Enim levinud kaasomandi lõpetamise viisid on:

• Asja jätmine ühele või mitmele kaasomanikule. Sisuliselt tähendab see seda, et kinnistu omanikuks saab üks või mitu isikut, kes hüvitavad teistele kaasomanikele nende kaasomandi osa suuruse väärtuse rahas. Maakeeli öeldes ostetakse teised kaasomanikud välja.
• Asja müümine avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kaasomanike kokkuleppel või kohtuotsusel on võimalik kinnistu müüa ka enampakkumisel. Selleks on kaks võimalust:

1) Müüa kinnistu avalikul enampakkumisel - selliselt saavad kinnistule kõik inimesed, kes on oksjonile registreerunud ka. kaasomanikud ise.

2) Müüa kinnistu kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Seda kasutatakse enamasti siis, kui kinnistu omanikud soovivad, et kinnistu jääks ikkagi ühe omaniku kätte, kuid ei ole omavahel muud jagamise kokkulepet suutnud saavutada.

Kaasomandi lõpetamiseks peavad pooled leppima kokku kõiges, mis on seotud varaga, mis ühisomandisse kuulub. See hõlmab nii vara ümberpaigutamist, selle äravõtmist kaasomandist kui ka vara ühisomandi lõpetamist. Kui kaasomandi soetamisse on panustanud peamiselt üks kaasomanik, võib olla võimalik, et teisel kaasomanikul on õigus väiksemale hüvitisele kui 1/2 kaasomandi väärtusest. Kui pooled jõuavad kokkuleppele, tuleks notarile esitada lepingu projekt, et teha kaasomandi lõpetamiseks vajalikud õiguslikud järeldused. Kui kokkulepet ei saavutata, ent kaasomandi lõpetamise soov on kindel, tuleb vastava nõudega pöörduda kohtusse.

Elan majas,kus on 6 korteriga korteriühistu,millel on ka hooldamist vajav haljasala.Korteriühistul puudub niiduk.Mǒned elanikest niidavad seda omale soetatud niidukitega.Minult nǒutakse,et soetaksin endale niiduki maja haljasala niitmiseks oma vahenditega,kuigi korjame igakuiselt 10 eurot iga korteri poolt sihtotstarbelist maksu.Kas korteriühistu käitub minuga seaduspäraselt?

Kortermaja juurde kuuluv õueala on korteriomanike kaasomandis ja selle korrashoiu eest kantakse hoolt korteriühistu kaudu. See tähendab, et üldkoosolekul otsustatakse millisel viisil õueala hooldatakse - kas korteriühistu sõlmib mõne isikuga leping muru niitmiseks või tehakse seda mingil muul moel. Ühtegi korteriomanikku ei saa kohustada ühise ala hooldamiseks vara soetama, küll aga saab igalt korteriomanikult nõuda talle muruniitmisteenuse eest tasumisel langeva osa (vastavalt kinnistusregistrisse kantud mõttelise osa suurusele) tasumist vastavalt kehtestatud majanduskavale.

Maja kaasomandis, 5 omanikku. 4 omanikku kellel on enamus, leppisid kokku maja remondis ja kulude jaotuses vastavalt osade suurusele. Üks kaasomanik aga ei tasu enda osa tehtud kulutustest. Kui kohtu kaudu kohustada kaasomanik kulusid tasuma ja kui ta neid ei tasu siis millal tekib teistel kaasomanikel õigus mittetasuja osa kulude katteks müüa? Ehk et mis peaks juhtuma, et isiku vara sundmüüki pandaks?

Oluline on, et kaasomanikul on õigus ilma kaasomanike nõusolekuta teha kulutusi, mis on vajalikud asja säilitamiseks. Näiteks, kui elamu katus vajab remonti, siis on see kulutus, mis on vajalik hoone säilitamiseks ja Te võite katuse remondi ette võtta ilma teiste kaasomanike nõusolekuta ja hiljem tehtud kulutused välja nõuda. Asjaõigusseaduse § 72 lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

Kaasomandis oleva eseme säilitamiseks vajalikud kulud tehakse kaasomanike kokkuleppel. Kulude hüvitamist saab kaasomanikult nõuda käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise sätete järgi. Mõlemal juhul peab olema üheselt selge, et kulutusi tehes oli ka kavatsus nende hüvitamist nõuda.

Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Olukorras, kus üks kaasomanikest ei soovi kaasomandisse investeerida ja teised seda soovivad, võiks kaasomandi lõpetamine olla asjakohane otsus. Kaasomand lõpetatakse üldjuhul kokkuleppel. Asjaõigusseaduse § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Tere. Palun anda nõu korteriühistu üldkoosoleku otsuse vaidlustamise osas. Otsust võtsid vastu 7 omanikut (kokku ridaelamus elab 8 peret). Ridaelamubokside omanikud võtsid vastu otsuse, millega keelasid mulle ehitada lihtsamat tüübi lehtlat minu boksi ees olevale territooriumile mis on KÜ kaasomandis. Põhjenduseks oli toodud see, et lehtla tekitab varju kõrval seisvatele kasvuhoonetele. Eelnevalt kinnitasin, et lehtla ei tule kõrvalseisvatest kasvuhoonetest kõrgemaks, ning asukoha järgi see ei saagi päisekevarjuga probleemi tekitada kuna see ehitatakse lääne poolele. Enne koosolekut konsulteerisin Teiega ning 10.06.2024.a. selle saidi abil sain Teie vastuse, et kaasomandis oleval territooriumil "see ei olegi võimalik, et kasvuhooned on lubatud ja lehtla mitte". Kuid otsus on paraku võetud vastu ning protokoll allkirjastatud. Ma tegin meie maalapikesest pildid erinevatel kellaaegadel, et näidata kuidas vari tegelikult liikub ning naabrite kasvuhoonetest see ka ju tekib. Kuid kardan, et sellest ei tule kasu. Mu eakad naabrid mainisid koosolekul, et nemad kõik elavad siin juba väga ammu, aga meie pere kolis siia 5 aastat tagasi ning hakkas oma reegleid paika panema. Kõlasid ka muud väga ebameeldivad, isiklikult meie vastu suunatud laused millest ei hakka siin kirjutama. Millest siis tuleb otsuse vaidlustamist alustada? Kas on mul õigus nõuda KÜ-lt tasulise juriidilise abi eest kuulutatud raha juhul, kui pean ikka tasulise juriidilise abi kasutama?

Kaasomandi osas on Riigikohus lahendis 3-2-1-151-10 leidnud, et ühise õueala kasutamise kokkuleppimine peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse. Kuivõrd õueala kasutuse reguleerimise peab kinnitama korteriühistu üldkoosolek, ei pruugi kõik korteriühistu liikmed nõustuda ühise kasutuskorraga. Selle osas on Riigikohus samas lahendis öelnud, et kaasomanik võib nõuda sellisel juhul kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses. Sellisel juhul asendab kohtuotsus kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduse.

Enne kohtusse pöördumist soovitan aga kindlaks teha, millise üldkoosoleku otsuse alusel on seni kasutus toimunud ehk mille alusel on teised korteriomanikud püstitatun kasvuhooned.

Tere Kas kaasomandi jagamise puhul arvestatakse nii korterite kui üksikpereelamu puhul netopinda? Nimelt meil on kaasomandis ühel territooriumil kortermaja ja üksikpereelamu. Kortermaja kohta on võimalik leida näiteid, et reaalosadeks jagamise puhul on arvestatud korteritel netopinda. Üksikpereelamu puhul aga kas arvestatakse jagamisel eluruumide või netopinna järgi? Küsimus on selles, et kui jagatakse sellist kaasomandit, siis kas üksikpereelamu puhul arvestatakse netopinnas ka kelder sisse, kuna see jääb ainukasutusse. Kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamise teel saab olla võimalik kogu kinnisasja osas (nii maatükk kui sellel paiknevad hooned) juhul, kui see on maakorralduslikult ja ehitustehniliselt võimalik. Reaalosadeks jagamine tähendab, et jagamise tulemusena moodustatakse ühest, praegu kaasomandis olevast kinnistust kaks eraldi iseseisvat kinnistut. Teoreetiliselt saab Teie kirjeldatud kinnisasja jagada reaalosadeks viisil, et üks ehitis jääb ühe praeguse kaasomaniku ainuomandisse ja teine ehitis teisele, vastavalt mõõdistatakse maatükk ja moodustatakse kummagi jaoks eraldi kinnistu. Kui väärtused ei ole selliselt jagatuna võrdsed, tuleks suurema väärtusega reaalosa saajal hüvitada teisele kaasomanikule väärtuse vahe rahas. Kui selline jagamine on faktilisi asjaolusid arvestades võimalik, saab kinnisasja reaalosadeks jagada. Vastasel korral tuleks kaaluda muid kaasomandi jagamise viise. Tänan vastuse eest. Kindlasti jagatakse kinnistu kaheks ja teie poolt kirjutatud jagamine on võimalik. Eramu jääb ühe inimese ainukasutusse ja kortermaja jaguneb 8-ks korteri reaalosaks. Küsimus on kuidas jagada korterite ja eramaja pinnad vastavalt kaasomandi osalustele. Kas eramu puhul tuleks arvestada maja netopinda (sh eluruum ja kelder) või ainult eluruumi. Korterite puhul arvestatakse meie andmetel korterite netopinna järgi. Üksikpereelamu omanik nõuab, et arvestataks ainult eluruumi järgi, mis annaks talle suurema osaluse kogu omandist.

Küsimusest jääb selgusetuks, miks on vaja eramu pinda arvestada kui see jääb ühe kaasomaniku ainuomandisse. Arvesse tuleb võtta väärtus, mitte pind. Kaasomandi jagamisel peavad kõik kaasomanikud saama vara vastavalt nende mõttelisele osale kaasomandist väärtuseliselt, mitte esemeliselt. Seega ei tule hinnata mitte pinda vaid eramu ja korteriomandite väärtusi. Igale kaasomanikule osaks saavad reaalosad nende väärtuste summas peavad olema võrdelised kaasomaniku mõttelise osa suuruse proportsiooniga kogu praeguse kaasomandi väärtusest.

Tere Kas kaasomandi jagamise puhul arvestatakse nii korterite kui üksikpereelamu puhul netopinda? Nimelt meil on kaasomandis ühel territooriumil kortermaja ja üksikpereelamu. Kortermaja kohta on võimalik leida näiteid, et reaalosadeks jagamise puhul on arvestatud korteritel netopinda. Üksikpereelamu puhul aga kas arvestatakse jagamisel eluruumide või netopinna järgi? Küsimus on selles, et kui jagatakse sellist kaasomandit, siis kas üksikpereelamu puhul arvestatakse netopinnas ka kelder sisse, kuna see jääb ainukasutusse. 

Kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamise teel saab olla võimalik kogu kinnisasja osas (nii maatükk kui sellel paiknevad hooned) juhul, kui see on maakorralduslikult ja ehitustehniliselt võimalik. Reaalosadeks jagamine tähendab, et jagamise tulemusena moodustatakse ühest, praegu kaasomandis olevast kinnistust kaks eraldi iseseisvat kinnistut. Teoreetiliselt saab Teie kirjeldatud kinnisasja jagada reaalosadeks viisil, et üks ehitis jääb ühe praeguse kaasomaniku ainuomandisse ja teine ehitis teisele, vastavalt mõõdistatakse maatükk ja moodustatakse kummagi jaoks eraldi kinnistu. Kui väärtused ei ole selliselt jagatuna võrdsed, tuleks suurema väärtusega reaalosa saajal hüvitada teisele kaasomanikule väärtuse vahe rahas. Kui selline jagamine on faktilisi asjaolusid arvestades võimalik, saab kinnisasja reaalosadeks jagada. Vastasel korral tuleks kaaluda muid kaasomandi jagamise viise.

Tere Seaduses on: 21. Otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata (1) Korteriomanikel on õigus vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. (2) Juhatus saadab käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette nähtud häälte arv, mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda ka otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata. Kas ma õigesti saan aru, et enne otsustavad korteriomanikud üldkoosolekul ja siis juhatus hakkab tegutsema?

Võimalus võtta vastu otsust koosolekut kokku kutsumata ei eelda eelnevat üldkoosoleku toimumist vaid asendab seda. Nii on võimalik juhatusel ette valmistada otsuse eelnõu, mis pannakse hääletusele (poolt/vastu) selle täpses sõnastuses.

Sellisel juhul saadab juhatus kõikidele korteriomanike otsuste eelnõud ja annab tähtaja, mille jooksul peavad korteriomanikud enda seisukohad esitama. Tähtaeg ei või olla lühem kui 7 päeva.

Korteriomanikud saavad rahulikult kiirustamata süveneda otsuste eelnõudesse ja esitada oma seisukohad kodust lahkumata. Otsus loetakse vastuvõetuks, kui selle poolt anti üle poole häältest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Kuid ka siin tuleb arvestada kvooruminõudega, kas siis seadusest või põhikirjast tulenevaga.

Riigikohus on selgitanud, et „Ilma korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse vastuvõtmisest osa võtnud korteriomanikuks tuleb lugeda üksnes need korteriomanikud, kes on korteriomanike otsuse eelnõukohta esitanud oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega ei arvestata otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse hindamisel nende korteriomanike häältega, kes oma seisukohta otsuse eelnõu kohta ei esitanud.“

Kui juhatus on edastanud liikmetele hääletamiseks üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse projekti, saab korteriühistu liige olla otsuse projektis sõnastatud otsuse vastu võtmise poolt või vastu. Kui vastatud on viisil, et liige on otsuse poolt, ent mingi lisatingimuse täitmisel, mida otsuses ei kajastu, tulebki lugeda, et ta oli edastatud sõnastuses otsuse vastu võtmise vastu.

Kui vajalikud hääled on koos, koostab juhatus hääletusprotokolli ja saadab selle viivitamata korteriomanikele. Hääletusprotokoll peab muuhulgas sisaldama vastuvõetud otsused koos hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed ja otsuse suhtes eriarvamusele jäänud korteriomaniku nõudel tema eriarvamuse sisu.

Tere Küsimus kinnistu osas. Nimelt olen abikaasaga kinnistu ühisomanikud 50/50, kinnistul on kehtiv laenuleping. Kuidas üks omanik saab teisele omanikule enda osa üle anda? Mis on kõige kiirem viis? Vastust ootama jäädes, 

Kõige kiirem viis kaasomandi lõpetamiseks on teha seda kokkuleppel. Kuivõrd tegemist on kinnisasjaga, on kokkuleppele kehtestatud kohustuslik notariaalne vorm. Kokkuleppes on võimalik kaasomanikul anda oma osa teisele kaasomanikule üle tasuta või tasu eest. Samuti on võimalik abikaasadel kohe kokku leppida, kas üle antav osa kaasomandist jääb abikaasade ühisomandisse või saab omandava abikaasa lahusvaraks. Kui kinnisasjaga seotud laenukohustus on samuti ühine, soovitaksin lahendada ära ka küsimuse, kelle kanda jääb laenukohustus. Kui ka kohustus liigub üle ainuomanikuks saavale abikaasale, on vajalik tehingusse kaasata ka laenu andnud pank.