Minule kuulub mõtteline osa majast, milles mina ise ei ela. Teised osanikud elavad seal sees. Omanikuks sain läbi pärimise. Kas ma saaksin nüüd aastaid hiljem oma osast vabaneda ja kuidas? Mis valikuvõimalused minul on, kui teistele kuulub enamus? 1/3 on mõtteliselt minul ja 2/3 on kahel teisel inimesel kokku, et kolme peale jagatud. Teiste osanikega suhtlust ei ole juba aastaid. Tean, et neil on ostueesõigus.

Kui vara kuulub kolmele isikule kaasomandina, on igal kaasomanikul õigus talle kuuluvat mõttelist osa käsutada, sealhulgas müüa (rakendub teiste kaasomanike ostueesõigus). Samuti on võimalik nõuda teistelt kaasomanikelt kaasomandi lõpetamist. Kaasomandit on võimalik lõpetada viisil, et kaasomandi ese tervikuna müüakse ja raha jagatakse vastavalt kaasomandi osa suurustele või viisil, et kaasomandis olev vara jääb ühele või mitmele kaasomanikule ja teis(t)ele hüvitatakse omandi kaotus rahas (sisuliselt "ostetakse kaasomanik välja").

Kui kaasomandi lõpetamises ei jõuta kokkuleppele, saab esitada nõude kaasomandi lõpetamiseks ka kohtu kaudu.

Lugupeetud härra või proua, vallavalitsus käskis mul teile abi paluda. Mul on probleeme korteriühistu juhatajaga, kes kasutab oma kirjavahetuses agressiivset ja hirmutavat sõnavara ning on keeldunud oma võtmeid tänavaprügikastidesse toimetamast. Ma pean selle olukorra üle kurtma, kuid ma ei tea, milline institutsioon kontrollib ja reguleerib korteriühistu tegevust. Seetõttu kirjutan teile, et paluksite lahkelt juhatust või nõu, kellega ühendust võtta. Tänan tähelepanu eest, 

Korteriühistu tegevust kontrollib korteriomanike üldkoosolek, kelle otsused on juhatusele kohustuslikud. Kui üldkoosoleku otsused või juhatuse tegevus ei vasta seadusele või korteriühistu põhikirjale või juhatus tegutseb ilma volitusteta, saab pöörduda asukohajärgsesse maakohtusse vastava nõudega. Kahjuks ei ole Teie probleem küsimuses kirjeldatud arusaadavalt ja seega ei ole võimalik anda soovitust, millise nõudega ja kas üldse on vajalik avalduse kohtusse esitamine.

Korteriühistus, kus on 42 korterit, 1. korruse korteriomanikud (10 omandit) palusid kaasomanikelt nõusolekuid hekkide rajamise lubamiseks nende terasside (eriomandi kokkulepe) vahetusse ümbrusse (kaasomandis maa). Valdav enamik nõusolekuid saavutati, kuid üks korteri omanik seadis lisatingimusi ja allkirjastas enda poolt muudetud kokkuleppevormi (n. kui algses kokkuleppes oli elupuhekki maksimaalne lubatud kõrgus 180cm, siis see korter allkirjastas enda poolt muudetud dokumendi, kus maksimaalne lubatud kõrgus on 150cm) Samuti lisas see korteriomanik lisapiiranguid ja kohustusi, mida algsel kokkuleppevormil ei olnud. Seega on tekkinud olukord, kus meil on 40 kokkulepet originaal kokkuleppevormile ja 1 muudetud sisuga kokkuleppevorm. Küsimus on, kas selline muudetud kokkuleppevormi nõusoleks on üldse kasutatav? Teine küsimuse pool, kui kõik kokkulepped siiski saavutatakse, siis kuidas peaks vastavad märkused kinnisturaamatusse kandma? Kas iga kokkulepet taodelnud omand saab seda teha kinnisturaamatusse individuaalselt ise avaldust esitades, lisades dokumentidena kõik nõusolekud? Saab seda teha KÜ juhatuse liige, lisades dokumentidena kõik nõusolekud? Või saab seda teha ainult notar?

Korteriomaniku õigused korteriomandi kasutamisel on sätestatud KrtS §-s 30. KrtS § 30 lg 1 p 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Viimasega sarnane põhimõte on sätestatud asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-s 3, mille kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Üldjuhul võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist seadusest erinevalt reguleerida, kui nad sõlmivad selleks vastava kokkuleppe (KrtS § 13), sh võivad nad kokkuleppega anda osa kaasomandi esemest mõne korteriomaniku erikasutusse (KrtS § 14). Küsimuse püstitusest saab järeldada, et korteriomanikud soovivad saada erikasutusõigust kaasomandis olevale maale. Kui enamus korteriomanikke on nõusoleku erikasutusõiguse seadmiseks andnud ent üks keeldub ja tema seatud tingimused ei ole põhjendatud ega vastuvõetavad, et erikasutusõigust neil tingimustel seada, saab pöörduda kohtusse, et kohustada teda nõusolekut andma. 

Riigikohus on selgitanud, et erikasutusõiguse vaidluses on menetlusosalisteks ainult avaldaja (Teie juhtumis on avaldajateks kõik need, kes erikasutusõigust soovivad) ja kõik teised korteriomanikud, sh need, kes avaldusele vastu ei vaidle. Viimased tuleb puudutatud isikutena kohtumenetlusse kaasata selle tõttu, et kohus saaks veenduda nende nõusolekus avaldaja avaldusega ja selgitada välja nende seisukohad avaldusele esitatud vastuavalduse või teise korteriomaniku esitatud erikasutusõiguse saamise avalduse kohta.

Vältimaks kohtuvaidlusi, tuleks saavutada konsensus ning kõigi kaasomanike kokkulepe notariaalselt kinnitada ja lasta see kanda kinnistusraamatusse erikasutusõigusena, nagu seda nõuab korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Selleks tuleb notariaalses tehingus osaleda kõigil korteriomanikel.

Korteriühistu üldkoosolekul võeti vastu sellised otsused: Punkt 3.4 otsus: hooldusteenust eraldi osadena (hooldus, haldus, personalikulu, üldvesi, üldelekter, remondifond) arvetele ei jaga Otsus: seni arvel olev Hooldustasu 0,60 senti ruutmeetri kohta muuta 0,30 senti ruutmeetri kohta ja lisada rida Reserv/Remondifond 0,30 senti ruutmeetri kohta. Siiani on üldvesi (ehk veevahe, mis tekib korteriomanike veenäitude ja vee-ettevõtja arvel olevate tarbitud veekoguse vahena) olnud arvetel eraldi reana. Kas raamatupidaja nüüd enam üldkoosoleku otsuse alusel ei tohi eraldi reana üldvett panna? Korteriühistul pole kunagi olnud ja ka praegu ei ole olemas üldkoosoleku poolt kinnitatud majanduskava. Lugupidamisega

Küsimuses kirjutatud sõnastuses otsusega on vaid vähendatud hooldusteenuse maksumust (seni 60 senti, nüüd 30 senti) ja loodud reserv/remondifond. Arvetel peaks kajastuma hooldusteenuse maksumus sarnaselt senisega.

Elan kahe korteriga eramajas.Katus on läbi,vaja ehitada uus plekk katus.Naaber pakkus oma tuttavat projekteerijad,seda juba eelmise aasta novembrikuus.Tänaseni pole projekt valmis ega antud ehr.Naaber ei tahagi enam katust ehitada,soovib hoopis müüa.Seejuures katuse ehituse juures tahab teha uuendusi,mis tõstaks korteri hinda.Kas mul on õigus sellisest projektist loobuda ja valida uus projekteerija,alandada hinda ?Mida annab teha,et katus peale saaks?

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Sellest nähtub selgelt, et kaasomand ei ole mitte kindlaks määratud reaalosad kinnistule (hoonele) vaid kogu kinnistu kuulub ühiselt kõikidele kaasomanikele ning vaid omandiõigus sellele on kindlaksmääratud mõttelistes osades. Seda on korduvalt toonitanud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium (vt nt Riigikohtu  04.05.2022 otsus tsiviilasjas nr 2-19-12055, p 14.2).

Seaduses on ka sätestatud, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest (AÕS § 72 lg 1). AÕS § 72 lg 4 järgi võib teha nn hädapäraseid remonditöid ka teiste kaasomanike nõusolekuta ning selleks tehtud põhjendatud kulutused vastavalt teiste kaasomanike omandiosade suurusele neilt välja nõuda. Seejuures tuleb aga arvestada, et tööd ja kulutused, mida selle sätte järgi ilma teiste kaasomanike nõusolekuta saab teha, peavad olema TsÜS § 63 p-i 1 mõttes vajalikud kulutused – so kulutused, millega üksnes säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Sõltuvalt katuse seisundist võivad läbilaskva katuse parandamiseks tehtavad kulutused olla vajalikud kulutused TsÜS § 63 p-i 1 tähenduses, kuid terve katuse väljavahetamine sinna alla ei käi, seda juhul, kui asja säilimise ohu oleks saanud kõrvaldada ka olemasoleva katuse parandustöödega.

Kui tegemist ei ole vajalike kulutustega tuleks kaasomanikel jõuda kokkuleppele. Kokkuleppe mittesaavutamisel lahendab vaidluse kohus.

Kas korteriühistu võib keelduda õigusabi (põhikirja punkti õiguslik analüüs) arve (125 eurot) tasumisest, kui õigusabi on tellitud juhatuse liikme poolt olukorras kus teised juhatuse liikmed on selle vastu? Korteriühistut võib kõikide tehingute tegemisel esindada iga juhatuse liige. Õigusabi on vajalik selleks et veenduda kas põhikirja muutmine toimus seaduslikult või mitte. Juhatuse liikme (õigusabi tellija) hinnangul toimus põhikirja muutmine korteriühistu ja halduri poolt ebakorrektselt ning vastuolus seadusega.

Hüvitamise kohustuse olemasolu üle otsustamisel ei ole oluline teiste juhatuse liikmete seisukoht vaid asjaolu kas majanduskava sisaldab võimalust õigusabikulude tegemiseks ehk kas üldkoosolek on juhatuse selleks loa andnud. Kui sellekohane otsustus puudub, saab juhatuse liige kes on kulu teinud paluda üldkoosolekul otsustada kulu põhjendatuse ja selle hüvitamise üle. Üldkoosoleku otsus on juhatusele kohustuslik.

Elamu aed on kaasomandis, kuid notariaalselt on sõlmitud kasutuskord ning aed ära jagatud. Kas minu osa peal oleva puu(puul on haigus) raieloa saamiseks on vaja ka teise omaniku nõusolekut?

Kõik sõltub asjaolust kas kasutuskord on kantud kinnistusraamatusse ja mis on kasutuskorra kokkuleppe sisu ehk millised õigused on korrakohasel kasutajal. Kui kasutuskord on kinnistusraamatusse kantud ja selles on kokku lepitud, et kasutaja otsustab tema ainukasutuses oleval kinnisasja osal ainuisikuliselt, ei ole vajadust teise kaasomaniku nõusolekuks.

Tere! Millist kahju toob kaasomandiga nõustumine? Kas ma saan oma osa pärandad vabalt omal soovil? Seoses abielu lahutamisega ei saa kokkulepet elamu jagamise osas.

Kaasomand on ühine omand, mille suhtes on kokku lepitud kummalegi kaasomanikule kuuluva mõttelise osa suurus. Kaasomandit kasutatakse ühiselt ja selle korrashoiu ja säilimise eest peavad hoolitsema kaasomanikud vastavalt neile kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele. Kaasomandi eset tervikuma saavad käsutada (müüa, kinkida, pärandada) vaid kaasomanikud ühiselt. Oma mõttelist osa kaasomandist võib kumbki siiski käsutada vabalt ilma teise poole nõusolekuta, pidades seejuures silmas, et müügitehingu puhul on teisel kaasomanikul ostueesõigus.

Kas abikaasade ühisvara jagamisel võib olla otstarbekas selle jagamise kaasomandisse, sõltub faktilistest asjaoludest ja soovitud eesmärgist. Sellele hinnangu saamiseks soovitan pöörduda individuaalsele õigusnõustamisele.

Tere. Korteril on kaks kaasomanikku. Kasuruskord puudub. Üks kaasomanik müüb oma osa. Ostja, pangast laenu saamiseks, sõlmib teise kaasomanikuga notariaalse kasutuskorra lepingu, kandega kinnistusraamatusse. 1. Kas ka sellisel juhul jääb teisele kaasomanikule kehtima ostueesõigus? 2. Kui jaa. Siis milline on antud juhul ostueesõiguse teostamisel vajalike toimingute ajaline järjestus. Aitäh!

Ostueesõiguse olemasolu ei mõjuta asjaolu, et kaasomandi esemele on sõlmitud kasutuskord. Ostueesõigust saab teostada peale notariaalse ostu-müügi lepingu sõlmimist ühe kaasomaniku ja kolmanda isiku vahel. Selleks tuleb müüjal teistele kaasomanikele sõlmitud müügilepingust ja lepingu tingimustest teada anda. Ostueesõiguse teostamisel on oluline tehingust teatamise aeg, sest avaldust ostueesõiguse teostamiseks saab esitada kahe kuu jooksul tehingust teada saamisest arvates. Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku (ehk kaasomaniku) avalduse tegemisega müüjale. Avaldus peab olema tehtud samas vormis, milles on sõlmitud leping, mille tagajärjel ostueesõiguse teostamise võimalus tekib ehk kinnisasja kaasomandi ostueesõiguse teostamise korral peab olema ka vastav avaldus notariaalselt tõestatud. Ostueesõiguse teostamisel astub teine kaasomanik ostja asemele lepingusse.

Tere, kas on võimalik saada esialset õiguskaitset, kui kortermajas eriomandile on tekkinud kahju, kuid ühistu ei võta ette järgmisi samme, et edasine kahju teke peatada ning korteriomanik, kelle tegevusetuse tõttu kahju teke on jätkuv, on passive ja ei võta midagi ette? Tegemist on vihma tõttu tekkinud läbijooksuga majja sisse. Kõnealune korteriomanik on ehitanud rõdu pööningu korrusele ilma ehitusprojektita (eelprojekt olemas). Kahju on tekkinud juba kahele eriomandile.

Esialgset õiguskaitset on võimalik saada kohumenetluses kuni põhinõude üle otsuse tegemiseni, et säilitada või muuta olemasolevat olukorda. Teie kirjeldatud juhtumil vajate Te oma õiguste kaitset ehk lihtsalt õiguskaitset.

Esmalt on vaja välja selgitada, kes vihmalekke eest vastutab. Kui vastutab üks korteriomanikest on võimalik temalt nõuda kahju tekitava tegevuse lõpetamist ja juba tekkinud kahju hüvitamist. Esmalt tuleks vastava nõudega pöörduda otse korteriomaniku poole, kui see tulemust ei too, saab esitada hagi kohtusse. Kui aga vihmavesi pääseb hoonesse sisse näiteks katkise katuse tõttu, saate sama nõude esitada korteriühistu vastu kuna katuse ja muude välispiirete korrasoleku eest vastutab korteriühistu.