Tere.Pärisin testamendiga ema osa majast.Kui ma soovin maja müüa kas ma pean maksma tulumaksu?Müüsin 2025 aasta aprillis oma korteri.Tänan vastuse eest.

Kui inimene saab päranduseks korteri või elumaja ning otsustab selle kohe võõrandada (müüa või vahetada), siis maksustatakse saadud kasu tulumaksuga. Tulumaksuga ei maksustata päritud korteri müügilt saadud tulu, kui pärija kasutab päritud korterit kuni müümiseni enda alalise ja peamise elukohana. Siis saab ta kinnisvara võõrandamisel kasutada maksuvabastust. Samas võib inimesel olla ka kaks elukohta ja sel juhul saab ta saab ise valida, kumma müügil ta maksuvabastust kasutab. Maksuvabastust saab rakendada aga vaid ühele müügitehingule kahe aasta jooksul. 

Vähem kui aasta tagasi suri X, kelle korteri pärisid Y ja Z. Vahetult pärast X surma pani Y korteri müüki. Nüüd, kui korterimüük on jõudmas tehinguni, väidab Y, et kasutas korterit oma alalise elukohana ning soovib selle alusel saada maksuvabastust. Tegelikult aga ei elanud vahepealsel ajal korteris keegi, mida kinnitavad ka kommunaalarved ja naabrite ütlused. Soovin vastust järgmistele küsimustele: 1. Kuidas hinnatakse, kas pärija on pärandvara kasutanud alalise elukohana pärast pärandaja surma? Kas ainuüksi isiku ütlustest piisab alalise elukoha tõendamiseks või on vajalik rahvastikuregistris elukoha aadressi muutmine? 2. Kas maksuvabastus kehtib üksnes sellele pärijale, kes väidab end korterit alalise elukohana kasutanud, või ka teisele kaasomanikule?

Päritud kinnisasja müügilt saadud tulult tuleb maksta tulumaksu, kui müüja ei saa kasutada mõnd Tulumaksuseaduses ette nähtud tulumaksuvabastust. Üheks levinumaks on tulumaksuvabastus elukoha müügilt, mida saab kasutada siis, kui maksumaksja ise on kasutanud eluruume kuni müümiseni oma elukohana. Elukohana kasutamine ei ole tõendatud ega seotud rahvastikuregistrisse kantud elukohaaadressiga vaid see on igal üksikjuhtumil maksumaksja tõendamise küsimus. Tõendiks võivad olla nii arved, mis on väljastatud maksumaksjale, näitavad tarbimist ja mille on tasunud maksumaksja oma pangakontolt või mistahes muud tõendid, mis võimaldavad maksuhalduril jõuda veendumusele, et eluruumi kasutas just maksumaksja oma elukohana. Tõendeid ei pea esitama tuludeklaratsiooni lisana ja esialgu võib jääda mulje lihtsast viisist maksu tasumisest kõrvale hoida, ent maksuhaldur või nõuda tõendite esitamist ka hiljem ja kui elukohana kasutamine maksuhalduri hinnangul kinnitust ei leia, määratakse tulumaks tagantjärele.

Antud selgitused kehtivad mõlemale ühisomanikule (kaaspärijale) eraldi ja samaaegselt.

Tere, saan aru, et tulumaksuga ei maksustata korteri müüki, mida isik kasutas oma elukohana. Olen kasutanud oma korterit elukohana 15 aastat. Kuna ei ole planeerinud korteri müüki, siis hiljuti registreerisin korterisse OÜ, mis ei tegele kv valdkonnas, äritegevust korteris ei toimu ja kommunaalkulusid ettevõte ei hüvita. Ootamatult on tekkinud vajadus korter müüa. Kas OÜ asukoha registreering minu korteris seab mulle tulumaksukohutuse? Kas mingil ajaperioodil pärast OÜ välja registreerimist TM maksmise kohustus kaob?

Oluline ei ole, kas ettevõtte juriidiline aadress on Teie elukoha aadressil vaid asjaolu, kas ja kui palju korterist kasutati ettevõtluseks. Näiteks, Füüsilisest isikust ettevõtja kasutas kuni võõrandamiseni oma 100 m² üldpindalaga korterist elamiseks 70% ja ettevõtluseks 30%. Korteri soetusmaksumust ja parenduskulusid ei ole ettevõtlustulust maha arvatud.
Korteri müügihind on 100 000 eurot, sellest maksustatav osa 30% on 30 000 eurot.
Soetusmaksumus on 70 000 eurot, sellest arvesse võetav osa 30% on 21 000 eurot.
Võõrandamisega seotud kulud on 10 000 eurot, sellest arvesse võetav osa 30% on 3000 eurot.
Kasu deklareeritakse järgmiselt: 30 000 – 21 000 – 3000 = 6000 eurot.

Kui Teie eluruumi ettevõtluses ei kasutanud ega osa sellest ettevõtte kasutusse ei andnud, on kogu eluruum Teie elukoht ja saate maksuvabastust kasutada.

Saime koos ema ja õega 1999a pärandina maja koos põllumaaga. Aastal 2009 ostsin emalt ja õelt nende osad välja, saades ainuomanikuks. Nüüd soovin osa põllumaast müüa. Kas selle müügitehingu pealt pean maksma tulumaksu? Kui pean, kas soetushinna saan maha arvata ja kuidas selle arvutamine käib? Milliseid dokumente on maksuametile selle jaoks vaja esitada?

Teile täna kuuluv kinnisasi on omandatud 1/3 ulatuses pärimise teel ja 2/3 ulatuses ostu-müügilepingu alusel. Pärimise teel omandatud maa osas on oluline, kuidas maa pärandaja valdusesse sattus. Nimelt omandireformi käigus tagastatud maa (sh tagastatud metsamaa) esmakordsest võõrandamisest saadud kasu, on tulumaksuvaba. Seda ka siis, kui kinnistu (maatükk) jagatakse mitmeks osaks ja võõrandatakse eraldi maatükkidena. Seega, kui pärandajale oli maa omandireformi käigus tagastatud, ei pea Teie selle osa maa müügil tulumaksu maksma. Selle kohta saate rohkem lugeda Maksu- ja tolliameti veebilehelt.

Ostetud 2/3 müügilt tuleb tasuda tulumaks, võttes arvesse õigust arvata müügist saadud summast maha soetusmaksumus. Vara müügist või vahetamisest saadud tulust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata maksumaksja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse võtta ei saa. müügihind – soetusmaksumus – müügiga otseselt seotud kulud = tulumaksuga maksustatav kasu

Vara soetusmaksumus on:

• vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulu (näiteks ostuhind);
• vara parendamiseks (näiteks elamu rekonstrueerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks remondi või sisseehitatud mööbli eest) tehtud kulud;
• vara soetamisel makstud vahendustasud ja lõivud (näiteks ostja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu);
• kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara puhul lepingujärgsete, tegelikult makstud rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta;
• omavalmistatud asja puhul asja valmistamiseks tehtud kulude summa (näiteks elamu ehituskulu);
• ettevõtlustulule lisatud summa juhul, kui isik võõrandab vara, mis on eelnevalt maksustatud tema kui füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) isiklikku tarbimisse võetud varana.

Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:

• kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasu);
• kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara hindamise tasu);
• kasvava metsa raieõiguse ja raiutud metsamaterjali korral metsa majandamiseks tehtud kulud;

• metsamaterjali müügi korral teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja transportimise kulud.

  Maksustatava kasu arvestamist on selgitatud Maksu- ja Tolliameti veebilehel Maksustatava kasu arvestamine vara müümisel

Minu elukaaslane (me ei ole abielus ega sõlminud kooselulepingut) soovib registreerida auto minu nimele. Tegemist oleks lihtsalt omanikuvahetusega (mitte müügiga), kus sõiduk on hetkel eraisiku nimel ja läheks ümber teisele eraisikule (minule). Meie plaan on kunagi see auto ka maha müüa. Müügihind võib kujuneda orienteeruvalt viie- või kuuekohaliseks summaks. Kui sõiduk on juba minu nimele ümber registreeritud ja mina olen nüüd omanik, kas mul tekib tulumaksukohustus müügitehingu summalt? Kas võiks olla mõistlik enne ümberregistreerimist sõlmida kooseluleping, milles määrame vara kuuluvuse, et vältida topelt tulumaksustamist ühe sõiduki pealt leibkonna siseselt? Tänan!

Füüsilise isiku isiklikus tarbimises olnud vallasasja võõrandamisest saadud tulu ei maksustata tulumaksuga (TuMS § 15 lg 4 p 4). Seega, kui sõiduauto oli maksumaksja isiklikus tarbimises, ei kuulu selle müügist saadud kasu tulumaksuga maksustamisele.

Tere! Kinkelepinguga kingitud korter. Kohustusi kingisaajal kinkijale ei ole. Kas on mingi määratletud aeg, mille jooksul ei tohi korterit edasi müüa, või, võib edasi müüa ka kuu-paari jooksul peale kinkelepingu vormistamist? Ning, kui kaua peab korterit ametliku elukohana kasutama, et müügi puhul oleks see vabastatud tulumaksust?

Omandiõigus kingitud esemele tekib omanikukande muutmisest kinnistusraamatus. Samast ajast on omanikul õigus talle kuuluvat vara vabalt käsutada, sealjuures müüa. Seda sõltumata vara omandamise viisist (ost-müük, kinkeleping, pärimine). Seadusandja ei ole määratlenud, kui kaua peab eluruumi tulumaksuvabastamise kasutamiseks korterit eluruumina kasutama. Oluline on, et seda kasutatakse oma elukohana kuni võõrandamiseni, et kahe aasta jooksul ei ole varem kasutatud eluruumi võõrandamise tulumaksuvabastust ja et maksumaksja korteri kasutamist oma eluruumina vajadusel tõendada suudaks.

Kas peame tütrega tasuma maja müügilt tulumaksu, kui saime selle pärimise teel? Pärandaja sai selle oma emalt kinkelepinguga.

Päranduseks või kingituseks saadud vara (näiteks Eestis või välisriigis asuv maa, maja, korter vms) selle saamisel tulumaksuga ei maksustata.

Kui aga võõrandate päritud või kingituseks saadud kinnisvara, siis tuleb saadud kasult tulumaksu maksta, v.a juhul, kui päritud kinnisvarale kohaldub tulumaksuvabastus. Tulumaksuvabastus kohaldub, kui päritud kinnisvara on omandireformi käigus tagastatud või seda on kuni võõrandamiseni kasutatud elukohana. Oluline on meeles pidada, et elukohta saab maksuvabalt võõrandada kord kahe aasta jooksul.

Pärandina ja kingituse teel saadud kinnisvara soetamismaksumuseks, mille võib maksustatavast kasust maha arvata, on üksnes pärija või kingituse saaja tehtud kulud.

Tere! Selline olukord: inimesel on kaks korterit, ühes ta elab (korter A), teine (korter B) on aga talle kingitud. Tean, et kui ta müüb kingitud korteri, siis peab ta tulumaksu maksma kuna hetkel see pole tema elukoht. Kuid ta plaanib kolida kingitud korterisse (B) ja elada seal. 1) Kui ta siis müüb korteri A, kas ta peab tulumaksu maksma? 2) Kui ta elab mõned kuud korteris B ja siis otsustab, et soovib seda hoopis müüa ja kolida tagasi korterrisse A, kas siis ta peab tulumaksu maksma? Tänan juba ette!

Kui inimene võõrandab eluruumi, mida ta kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana, siis võõrandamisest saadud kasu on maksuvaba ja tulumaksuga ei maksustata.

Tulumaksuseadus ei piiritle, mitu päeva aastas peab eluruumi kasutama, et seda saaks nimetada elukohaks. Inimesel võib olla samaaegselt kasutuses kaks või enam elukohta.   Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht. Tegeliku elukoha kindlakstegemine on iga maksuvabastuse juhtumi puhul seega fakti tõestamise küsimus. 

Maksuvabastust saab rakendada aga vaid ühele müügitehingule kahe aasta jooksul. Tehingute vahelist kahte aastat loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates. Kui Te kolite korterisse, kasutate seda oma elukohana ja siis selle võõrandate ning kolite välja vahetult enne valduse üle andmist, saate kasutada maksuvabastust. Kui teise korteri müüte enne kahe aasta möödumist esimese korteri müügist, peab tasuma tulumaksu ka siis, kui kasutasite korterit oma elukohana kuni võõrandamiseni. Kui aga kahe võõrandamistehingu vahele jääb rohkem kui 2 aastat, saate ka teise elukoha müügil maksuvabastust kasutada.

Ettevõttel on vara ca 80 000 eurot. omakapital on 2500. Omanik on eraisik. Kasi omanik võib müüa teisele eraisikule või teisele ettevõttele firma osakud 100% hinnaga 2500 eur? Kas sellega võib kaasneda või kaasneb maksukohustus?

Osanik võib talle kuuluvad osad võõrandada sellele kellele soovib. Hinna määravad müüja ja ostja, tavaliselt on selleks ettevõtte turuväärtus ja puudub kohustus ent pole ka keelatud määrata võõrandatava osa väärtuseks selle nimiväärtus 2500 eurot.

Residendist füüsilise isiku tulumaksuga maksustatakse kasu, mis on saadud igasuguse võõrandatava ja varaliselt hinnatava eseme, sealhulgas osaühingu osa müügist või vahetamisest (TuMS § 15 lg 1).

Kasu vara võõrandamisest on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe (TuMS § 37 lg 1). Maksumaksjal on õigus kasust maha arvata või kahjule juurde liita vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud (TuMS § 37 lg 1).

Seega, kui osanik on soetanud osa 2500 euro eest ja võõrandab need samuti 2500 euro eest ei ole ta kasu saanud ja tulumaksukohustust ei teki.

Tere! Ühel osapoolel oli enne abielu sõlmimist saadud kinkevarana korter. Kui see abielu osapool soovib nüüd korteri müüa teisele osapoolele, kas sellega kaasneb kohustus tasuda riigile tulumaksu? Korteris ei elatud ja ei olnud ka üürilisi. Alustati renoveerimisega ja tasuti jooksvalt arveid kommunaalide eest. Abielu sõlmimides valiti varasuhteks ühisvara. Lugupidamisega

Kui soovitakse müüa kinnisasja, mida ei kasutata müümiseni elukohana, ei saa kasutada eluruumi tulumaksuvabastust. Küll aga võib olla võimalik mõne muu maksusoodustuse kasutamine, kui esinevad seda õigustavad asjaolud. Kinnisasja müügilt saadud kasu tulumaksuga maksustamisest saate lugeda Maksu- ja Tolliameti veebilehel avaldatud Käsiraamatust.

Kui ükski maksuvastus Teie juhtumil ei rakendu, tuleb silmas pidada, et tulumaksuga on maksustatav müügist saadav kasu. Maksustatav kasu leitakse valemi vastavalt TuMS § 37 lg 1 valemi alusel:

müügihind – soetusmaksumus – müügiga otseselt seotud kulud = tulumaksuga maksustatav kasu

Vastavalt TuMS § 38 lõikele 1 arvestatakse soetusmaksumuse hulka ka kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud (renoveerimiskulud), sealhulgas makstud vahendustasud ja lõivud. Jooksvaid arveid kommunaalteenuste eest maha arvata ei saa.