Tere! Ühel osapoolel oli enne abielu sõlmimist saadud kinkevarana korter. Kui see abielu osapool soovib nüüd korteri müüa teisele osapoolele, kas sellega kaasneb kohustus tasuda riigile tulumaksu? Korteris ei elatud ja ei olnud ka üürilisi. Alustati renoveerimisega ja tasuti jooksvalt arveid kommunaalide eest. Abielu sõlmimides valiti varasuhteks ühisvara. Lugupidamisega

Kui soovitakse müüa kinnisasja, mida ei kasutata müümiseni elukohana, ei saa kasutada eluruumi tulumaksuvabastust. Küll aga võib olla võimalik mõne muu maksusoodustuse kasutamine, kui esinevad seda õigustavad asjaolud. Kinnisasja müügilt saadud kasu tulumaksuga maksustamisest saate lugeda Maksu- ja Tolliameti veebilehel avaldatud Käsiraamatust.

Kui ükski maksuvastus Teie juhtumil ei rakendu, tuleb silmas pidada, et tulumaksuga on maksustatav müügist saadav kasu. Maksustatav kasu leitakse valemi vastavalt TuMS § 37 lg 1 valemi alusel:

müügihind – soetusmaksumus – müügiga otseselt seotud kulud = tulumaksuga maksustatav kasu

Vastavalt TuMS § 38 lõikele 1 arvestatakse soetusmaksumuse hulka ka kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud (renoveerimiskulud), sealhulgas makstud vahendustasud ja lõivud. Jooksvaid arveid kommunaalteenuste eest maha arvata ei saa.

15 a tagasi kinkena saadud suvilaga 3000 m2 kinnistu. Soovin seda müüa, müügihind 100 000 €. Kasutan suvilat peamise elukohana suviti. Oman veel 2 korterit. Kui müün kinkena saadud suvila oktoobrikuus ja olen seal elanud vahetult enne müüki 6 kuud, siis kas pean tehingult maksma tulumaksu 24% 100 000 € pealt? Kui maksu tasumise kohustust ei ole, siis kuidas saan vajadusel Maksuametile tõendada elamist suvilas enne müüki? Et ei elanud peamiselt enda korterites (korterites elab minu ülejäänud pereliikmed) vaid just suvilas? Kas suvilale on mingid kindlad nõudmised, et see elukohana ka ametlikult registreerida? Suured tänud vastuse eest!

Kui inimene võõrandab eluruumi, mida ta kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana, siis võõrandamisest saadud kasu on maksuvaba ja tulumaksuga ei maksustata. Seega on oluline, et võõrandatakse eluruume. Tulumaksuseadus ei piiritle, mitu päeva aastas peab eluruumi kasutama, et seda saaks nimetada elukohaks. Inimesel võib olla samaaegselt kasutuses kaks või enam elukohta.   Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht. Tegeliku elukoha kindlakstegemine on iga maksuvabastuse juhtumi puhul seega fakti tõestamise küsimus. 

Näiteks: Eraisikul on kaks maja, mida ta kasutab elukohana.
Ta müüb oma Pärnu maja, kus ta elab enamasti suvel ja vahetevahel muulgi ajal. Isik sai maja päranduseks ja ta on selle ainuke omanik. Isiku teine maja on Tallinnas, kus on tema registreeritud elukoht (nn sissekirjutus). Tallinna maja kasutab ta elukohana põhiliselt talvel.

Eluruumi elukohana kasutamist võib tõendada erinevate materjalidega, näiteks maksumaksja seletused, tunnistajate, sh naabrite ütlused, tasutud kommunaalkulude arved, sideteenuste lepingud jms.
See, et inimesel on Tallinnas nn sissekirjutus, ei ole antud juhul määrava tähtsusega.
Maksuvabastuse saamiseks on oluline et isiku kasutuses olev Pärnu maja on enne selle müüki tema kasutuses elukohana ning maja ei ole osaliselt kasutatud kontorina (nt ei ole renditud maja ruume ettevõttele) ega selle ruumid välja  üüritud. Kodukontoris töötamine ei mõjuta ega tühista elukoha maksuvabastust.
Isiku Pärnu maja müük on maksuvaba ja tuludeklaratsioonis seda deklareerima ei pea.

Maksuvabastust saab rakendada aga vaid ühele müügitehingule kahe aasta jooksul. Tehingute vahelist kahte aastat loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Kui aga tegemist on suvila või aiamaja võõrandamisega, saab kingituseks või pärandiks saadud suvila või aiamaja maksuvabalt müüa ainult siis, kui täidetud on mõlemad tingimused: suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud päranduse saaja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit (s.o 2500 m²). Tegemist ei ole eluruumi maksuvabastusega!

Kinnisvara võõrandamisel saadud tulu maksustamisel on veel mitmeid maksuerisusi. Rõhkem saab neist lugeda Maksu- ja Tolliameti veebilehel avaldatud  käsiraamatust.

Tere, Aastal 2007 sain vanematelt kinkelepingu alusel kaks korterit (mõlemad asuvad samas väikeses majas, kõrvuti ning neid saab kasutada ühe elamispinnana). Olin registreeritud ühes nendest korteris aastatel 2000 kuni 2024. Koos minuga oli registreeritud ka minu tütar alates tema sünnist (2008a). 2024. aastal ostsin korteri Tallinnas, kolisin ja registreerisin end koos tütrega Tallinna elanikuks. Kui ma nüüd müün need kingituseks saadud korterid, kas siis tuleb müügisummalt maksta tulumaksu? Kuidas on võimalik seaduslikult vältida tulumaksu maksmist?

Eluruumi tulumaksuvabastust kirjeldatud asjaoludel tõenäoliselt kasutada ei saa. Seaduse järgi, kui inimene võõrandab eluruumi, mida ta kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana, siis võõrandamisest saadud kasu on maksuvaba ja tulumaksuga ei maksustata.

Tulumaksuseadus ei piiritle, mitu päeva aastas peab eluruumi kasutama, et seda saaks nimetada elukohaks. Inimesel võib olla samaaegselt kasutuses kaks või enam elukohta.   Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht. Tegeliku elukoha kindlakstegemine on iga maksuvabastuse juhtumi puhul seega fakti tõestamise küsimus. 

Kinnisasja võõrandamisel on aga mitmeid muid maksuerisusi. Nendest saate lähemalt lugeda Maksu- ja Tolliameti veebilehel.

Tere On 2 korterit, esimese kuulub minule, turuväärtus on 200000 ja teine kuulub eksabikaasale ja selle turuväärtus on 100000. Kui ma teeksin vahetustehingu vahetades oma korteri odavama vastu, siis mis on minu uue (väiksema turuväärtusega) korteri soetusmaksumus?

Vara soetusmaksumus on:

• vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulu (näiteks ostuhind) või vahetustehingu puhul vastu antava vara väärtus.
• vara parendamiseks (näiteks elamu rekonstrueerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks remondi või sisseehitatud mööbli eest) tehtud kulud 
• vara soetamisel makstud vahendustasud ja lõivud (näiteks ostja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu)
• kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara puhul lepingujärgsete, tegelikult makstud rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta
• omavalmistatud asja puhul asja valmistamiseks tehtud kulude summa (näiteks elamu ehituskulu)
• ettevõtlustulule lisatud summa juhul, kui isik võõrandab vara, mis on eelnevalt maksustatud tema kui füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) isiklikku tarbimisse võetud varana.

Tulumaksuga maksustatav kasu vahetustehingu puhul = vahetuse teel vastu saadud vara turuhind – vahetatava vara soetusmaksumus – vahetamisega otseselt seotud kulud.  

Testament tehtud nii, et notar müüb kinnisvara ja sellest saadud raha jagatakse pärijate vahel. Kas peab maksma tulumaksu?

Päranduseks või kingituseks saadud vara (näiteks Eestis või välisriigis asuv maa, maja, korter vms) selle saamisel tulumaksuga ei maksustata.

Kui aga võõrandate päritud või kingituseks saadud kinnisvara, siis tuleb saadud kasult tulumaksu maksta, v.a juhul, kui päritud kinnisvarale kohaldub tulumaksuvabastus. Tulumaksuvabastus kohaldub, kui päritud kinnisvara on omandireformi käigus tagastatud või seda on kuni võõrandamiseni kasutatud elukohana. Oluline on meeles pidada, et elukohta saab maksuvabalt võõrandada kord kahe aasta jooksul.

Pärandina saadud kinnisvara soetamismaksumuseks, mille võib maksustatavast kasust maha arvata, on üksnes pärija või kingituse saaja tehtud kulud.

Ämm ja äi ostsid meile laenuga maja 8a tagasi. Neil on oma kinnisvara milles nad elavad ja on sissekirjutatud. Maja laen on makstud nüüdseks. Tahaks maja maha müüa, aga maja on ämma ja äia nime peal. Kas nad peavad maksma tulumaksu selle maja müügist? Kui ja, kas siis peaks maja meie nimele kinkelepinguga vms lepinguga vormistama ja siis ei peaks tulumaksu maksma? Meie oleme majja olnud reaalselt sissekirjutatud 8a ja siin elanud. Või peavad nad ükstahes millise võõrandamise vormiga maksma tulumaksu? Kuidas saaks selle maja müüa ilma tulumaksuta?

Kui inimene võõrandab eluruumi, mida ta kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana, siis võõrandamisest saadud kasu on maksuvaba ja tulumaksuga ei maksustata.

Tulumaksuseadus ei piiritle, mitu päeva aastas peab eluruumi kasutama, et seda saaks nimetada elukohaks. Inimesel võib olla samaaegselt kasutuses kaks või enam elukohta.   Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht. Tegeliku elukoha kindlakstegemine on iga maksuvabastuse juhtumi puhul seega fakti tõestamise küsimus. 

Maksuvabastust saab rakendada aga vaid ühele müügitehingule kahe aasta jooksul. Tehingute vahelist kahte aastat loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Lisaks eluruumi võõrandamisel saadud tulu maksuvabastusele on seadusandja ette näinud veel mitmeid maksusoodustuse aluseid, mis on kokkuvõtlikult esitatud Maksu- ja Tolliameti veebilehel avaldatud tabelis.

Tere! Aasta aega tagasi sain kinkelepinguga suvila omanikuks. Paraku maja seisund oli selline, et see tuli lammutada( kinnisturaamatus on see krunt kirjas 100% elamumaa). Plaan on perega vahetada elukohta ning müüa ühisvaras olev korter ja minu nimel olev elamumaa( suvila). Sooviks teada, kas pean elamumaa müümisel tasuma riigile tulumaksu? Kui jah , siis kas saan tulumaksu arvutamisel müügisummast maha arvutada tehinguväärtuse kinkimisel, mis oli notariaalsel lepingul kirjas 40000€? 

Kuna korter on Teie elukoht, saate kasutada elukoha müügil tulumaksuvabastust, kui eelnenud kahe aasta jooksul ei ole kinnisasja elukoha tulumaksuvabastusega müüdud. Kingituse saaja saab kingituseks saadud suvila või aiamaja maksuvabalt müüa ainult siis, kui on täidetud mõlemad tingimused: suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud kingituse saaja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit (s.o 2500 m²). Kui kasvõi üks tingimustest ei ole täidetud, tuleb tasuda müügil tulumaksu. Kui krundil puudub hoone ja müüakse vaid elamumaad, tuleb saadud kasult tasuda tulumaksu. Valem maksustatava kasu leidmiseks vara müümisel vastavalt TuMS § 37 lg 1 on: müügihind – soetusmaksumus – müügiga otseselt seotud kulud = tulumaksuga maksustatav kasu. Kinkelepingu puhul on soetusmaksumus 0 ja maha saab arvata vaid müüja tasutud müügiga seotud kulud.

Tere! Küsimus kinnisvara müügilt tulumaksu maksmise kohta. Kui elasin korteris 15 aastat, seejärel üürisin korterit välja 6 aastat ning nüüd elan olude sunnil juba paar kuud jälle samas korteris, siis kas nüüd korterit müües tuleks mul ikkagi tasuda müügilt tulumaks, kuigi enne müüki kasutasin seda enda elukohana?

Kui inimene võõrandab eluruumi, mida ta kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana, siis võõrandamisest saadud kasu on maksuvaba ja tulumaksuga ei maksustata.

Tulumaksuseadus ei piiritle, mitu päeva aastas peab eluruumi kasutama, et seda saaks nimetada elukohaks. Ka ei piiritle seadus, kui kaua enne müüki peab eluruumi elukohana kasutama. Inimesel võib olla samaaegselt kasutuses kaks või enam elukohta.   Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht. Tegeliku elukoha kindlakstegemine on iga maksuvabastuse juhtumi puhul seega fakti tõestamise küsimus. 

Maksuvabastust saab rakendada aga vaid ühele müügitehingule kahe aasta jooksul. Tehingute vahelist kahte aastat loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Tere, olen peale ema surma saanud pärandiks tema korteri ning peale kapitaalremonti oleme abikaasaga siin-seal selle kasutanud elukohana (oleme ka seal sisse kirjutatud olnud). Olen ka abikaasale üle kirjutanud 50% korterist, ehk oleme kaasomanikud. Oleme maha müünud eelmist elamist (vähem kui 2a tagasi), elanud sissekirjutatuna korteris, nüüd soetanud endale uut elamist ning selle remondiks oleks vaja korteri maha müüa. Oleme mõlemad vahepeal endast korterist ka välja kirjutanud. Kas kui üks meist ennast tagasi korterisse sisse kirjutab või näiteks selle enda nimele 100% omandiks üle kirjutab, tuleb selle müügi pealt siiski tasuda tulumaksu? Kuidas rakendub/kujuneb tulumaksu maksmine ja/või sellest vabastus ühisvara pealt? Tänud ette!

Kui eelmisest eluaseme müügist on möödunud vähem kui 2 aastat ja selle müügi tulu osas kasutasite elukoha maksuvabastust, ei ole võimalik korterit müües praegu enam maksuvabastust kasutada ja saadud tulu tuleb deklareerida ning tasuda tulumaks. Maksu- ja Tolliamet on selgitanud kinnisasja müügist saadava kasu arvutamist eluliste näidetega veebilehel https://www.emta.ee/uudised/naited-kinnisvara-muugist-saadud-tulu-korrektseks-deklareerimiseks. Soovitan tutvuda. Kuna vara on saadud pärimise teel ja hiljem abikaasale kinkelepinguga 50% üle antud, ei ole tegemist abikaasade ühisvaraga vaid ehkki Te olete abikaasad, kuulub 50% kinnisasjast kummagi abikaasa lahusvara hulka (kui tasuta käsutuse teel saadud vara) ja kogu kinnisasja müügilt saadav raha jaguneb ning deklareeritakse mõlema kaasomaniku poolt vastavalt kaasomandi osa suurusele. Mahaarvamisi saab teha see kaasomanik, kes on kulutusi reaalselt teinud ning suudab seda ka tõendada.

Soovin selgitust maksuvaba tulu rakendamise kohta tööandja poolt. Tulumaksuseaduse § 42 lõike 1 kohaselt on maksuvaba tulu mahaarvamine võimalik maksumaksja kirjaliku avalduse alusel. Samas olen kokku puutunud olukorraga, kus tööandja keeldub minu avaldust arvestamast, viidates Maksu- ja Tolliameti juhistele, mille kohaselt ei ole maksuvaba tulu rakendamine lubatud, kui minu eeldatav aastatulu ületab 25 200 eurot. Minu küsimused on järgmised: Kas tööandjal on õigus keelduda maksuvaba tulu rakendamisest, kui töötaja esitab kirjaliku avalduse, isegi kui tema aastatulu ületab 25 200 eurot? Kas Maksu- ja Tolliameti juhised tööandjatele on õiguslikult siduvad või on need ainult soovituslikud? Kui töötaja teadlikult soovib maksuvaba tulu rakendada ja on valmis aasta lõpus makse juurde maksma, kas tööandjal on õigus sellist soovi eirata? Palun täpsustust, kas tööandja keeldumine tuleneb õiguslikust kohustusest või on see vaid raamatupidamislik praktika, mida enamik tööandjaid järgib?

TuMS § 42 lg 1 järgi arvestatakse lepinguriigi residendist füüsilisele isikule tehtud §-s 41 nimetatud väljamaksetest maksumaksja kirjaliku avalduse alusel igas kalendrikuus enne kinnipeetava tulumaksu arvutamist maha summa, mis on arvutatud järgmise valemi kohaselt: 654-654/900 x (väljamakse – 1200). Nimetatud summa ei või olla väiksem, kui null ja suurem, kui 654 eurot. Maksumaksja võib oma avalduses ette näha väiksema summa mahaarvamise ent suurema summa mahaarvamine ei ole lubatud.