Tulumaks kinnisvara müügil
Saime koos ema ja õega 1999a pärandina maja koos põllumaaga. Aastal 2009 ostsin emalt ja õelt nende osad välja, saades ainuomanikuks. Nüüd soovin osa põllumaast müüa. Kas selle müügitehingu pealt pean maksma tulumaksu? Kui pean, kas soetushinna saan maha arvata ja kuidas selle arvutamine käib? Milliseid dokumente on maksuametile selle jaoks vaja esitada?
Teile täna kuuluv kinnisasi on omandatud 1/3 ulatuses pärimise teel ja 2/3 ulatuses ostu-müügilepingu alusel. Pärimise teel omandatud maa osas on oluline, kuidas maa pärandaja valdusesse sattus. Nimelt omandireformi käigus tagastatud maa (sh tagastatud metsamaa) esmakordsest võõrandamisest saadud kasu, on tulumaksuvaba. Seda ka siis, kui kinnistu (maatükk) jagatakse mitmeks osaks ja võõrandatakse eraldi maatükkidena. Seega, kui pärandajale oli maa omandireformi käigus tagastatud, ei pea Teie selle osa maa müügil tulumaksu maksma. Selle kohta saate rohkem lugeda Maksu- ja tolliameti veebilehelt.
Ostetud 2/3 müügilt tuleb tasuda tulumaks, võttes arvesse õigust arvata müügist saadud summast maha soetusmaksumus. Vara müügist või vahetamisest saadud tulust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata maksumaksja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse võtta ei saa. müügihind – soetusmaksumus – müügiga otseselt seotud kulud = tulumaksuga maksustatav kasu
Vara soetusmaksumus on:
- vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulu (näiteks ostuhind);
- vara parendamiseks (näiteks elamu rekonstrueerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks remondi või sisseehitatud mööbli eest) tehtud kulud;
- vara soetamisel makstud vahendustasud ja lõivud (näiteks ostja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu);
- kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara puhul lepingujärgsete, tegelikult makstud rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta;
- omavalmistatud asja puhul asja valmistamiseks tehtud kulude summa (näiteks elamu ehituskulu);
- ettevõtlustulule lisatud summa juhul, kui isik võõrandab vara, mis on eelnevalt maksustatud tema kui füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) isiklikku tarbimisse võetud varana.
Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:
- kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasu);
- kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara hindamise tasu);
- kasvava metsa raieõiguse ja raiutud metsamaterjali korral metsa majandamiseks tehtud kulud;
metsamaterjali müügi korral teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja transportimise kulud.
Maksustatava kasu arvestamist on selgitatud Maksu- ja Tolliameti veebilehel Maksustatava kasu arvestamine vara müümisel