Tere. Ostsime korteri novembris 2025. Korteris on elektriboiler, kuid majas on tsentraalne soe vesi. Väidetavalt on 2000 aastate alguses korterit omanud inimene tsentraalsest soojast veest loobunud. Enne korteriostu kinnnitas juhatuse liige telefoni teel, et tsentraalse sooja veega taasliitumine on võimalik. Peale korteriostu kirjutasime KÜ-le e-maili selle küsimusega. Korteriühistu esinaine on käinud meie korteris peale seda kahel korral koos majahalduriga, kuid ühtegi konkreetset plaani veega taasühinemise kohta siiani ei ole. Majahaldur ütles, et täpselt 3 korterit üksteise peal on ilma sooja veeta ning esimese sammuna tuleb meile rääkida teised korteriomanikud nõusse. Oleme seda teinud ning vahetanud e-maile (saame KÜ-ga suhelda vaid e-maili teel, kuna juhatuse esinaine ei räägi eesti keelt ning esimees ei ole kättesaadav) juhatusega mitmeid kuid. Iga vastuse ootamine võtab 2-3 nädalat. Oleme palunud saata endale tegevusplaani, kuna tööde teostaja on juba käinud korterit üle vaatamas ja peaks teadma mida teha. Samuti oleme palunud, et kui neil ei ole konkreetset plaani, siis me ise otsime kellegi, kes oskab plaani teha, kui KÜ annab vajalikud ligipääsud kõigisse vajalikesse avalikesse ruumidesse. Kõik vastused, mida KÜ meile edastab ütlevad ühte ja sedasama: "taasühinemine on võimalik ja me tahame aidata, kuid enne veega ühinemist on vaja plaani". Kuidas saame KÜ-d sundida andma meile mõni päris vastus, mis planeerib järgmisi samme. Möödas on üle 6 kuu ning praeguseks hetkeks on ka meie elektriboiler katki läinud. Kas on mingi võimalus sundida KÜ-d koostööd tegema, kuna nad on juba lubanud, et see on võimalik? Lisaks tahaksime teada, kes sellise töö eest maksma peaks? Meie oleme need, kes sooja vett tahavad, kuid kui KÜ-le ei sobi juba korteris olev torude süsteem, mis oli kasutusel enne sooja vee lahtiühendamist, siis kas korteriomanik peab maksma KÜ poolt soovitud torude vahetuse eest?

Korteriühistu kaudu valitsetakse maja kaasomandi osa, sh ühiseid tehnosüsteeme. Kui sooja vee taasühendamine puudutab maja ühist torustikku, püstakuid, sõlmi või muid kaasomandi osi, ei ole see ainult teie ja juhatuse vaheline küsimus, vaid vajab sõltuvalt töö sisust kas üldkoosoleku otsust või mõnel juhul isegi korteriomanike kokkulepet.
KÜ juhatuse telefonis öeldud lause, et taasühinemine on võimalik, ei asenda tavaliselt vajalikku ametlikku otsust ega projekti. See võib küll olla oluline taustainfo, kuid õiguslikult määrav on see, milline töö tegelikult vaja teha on: kas tegu on tavapärase remondi, ajakohastamise või suurema ümberkorraldusega.
Kui teil on juba tööde teostaja hinnang olemas, siis mõistlik järgmine samm on saata juhatusele üks koondatud kirjalik nõue. Selles küsige korraga: 1) kas KÜ-l on olemas varasem projekt, skeem või otsus teie korteri lahtiühendamise kohta, 2) milliseid dokumente või kooskõlastusi KÜ praegu vajalikuks peab, 3) kas juhatus viib küsimuse üldkoosoleku päevakorda või korraldab kirjaliku hääletuse, 4) millised kaasomandi osadeks olevad ruumid ja tehnosõlmed tuleb projekti koostamiseks avada. Korteriomanikul on seadusest tulenev õigus saada juhatuselt teavet ja dokumentidega tutvuda.
Kui juhatus ei vasta teabenõudele nelja nädala jooksul, saab korteriomanik pöörduda hagita menetluses kohtusse, et kohustada juhatust teavet andma. See on hea vahend just siis, kui probleem on venitamises ja mittemidagiütlevates vastustes.
Kui teil on teiste korteriomanike toetus olemas, võib teine tugev samm olla erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise nõudmine. Korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumist saavad nõuda vähemalt 1/10 liikmetest, kui põhikirjas ei ole ette nähtud väiksemat nõuet. Kui juhatus koosolekut siis mõistliku aja jooksul kokku ei kutsu, võivad nõude esitanud liikmed selle üldjuhul ise kokku kutsuda seaduses ette nähtud korras.
Oluline on eristada kahte asja: õigus saada otsustamine käima ja õigus saada enda soovitud sisuline tulemus. Esimest saab üsna tugevalt nõuda. Teist mitte alati, sest kui töö tähendab olulist ümberehitust või teiste korterite õiguste suuremat riivet, võib vaja minna laiemat nõusolekut. Riigikohus on selgitanud, et tehnosüsteemide muutmine võib olenevalt asjaoludest olla kas suurem ümberkorraldus või kaasomandi eseme ajakohastamine. See tähendab, et enne tulebki tehniline lahendus selgeks teha.

2025 aasta üldkoosoleku kokkukutsumise päevakorras oli punkt 1. Audiitori valimine (vene keeles oli seal kirjas revidendi valimine). Üldkoosoleku protokolli järgi valiti Audiitor (vene keeles protokolli kirjutati, et valiti revident). Kumb on siis nüüd õige, kas valiti Audiitor või Revident? Ma isiklikult arvan, et Eesti Vabariigis on riigikeel eesti keel, mis peaks olema määrav. Juhatus ütleb, et nad eksisid. Aga mina ütlen, et koosolek valis audiitori ja mind ei huvita asjaolu, et juhatus eksis. Ma momendil ei kirjuta, miks on tähtis, keda täpsemalt valiti, aga see on otsustava tähtsusega.

Esmalt on ebaselge, mille/millise juriidilise isiku üldkoosolekuga oli tegu. Erinevate äriühingute (aktsiaselts, osaühing), mis alluvad äriseadustiku regulatsioonile ja mittelundusühingute, mis allub mittetulundus üldkoosolekul on erinevad volitused. Juhul kui aga eeldada, et tegu on korteriühistuga, reguleerib seda hoopis kolmas seadus.

Üldreeglina tuleks esmalt vaadata, mis liiki juriidilise isikuga on tegu ning kuidas reguleerib seda vastav eriseadus ning juriidilise isiku põhikiri. Näiteks mõne ühinguvormi juures võib seadus ette näha, et üldkoosolekul valitakse nii revident või audiitor ning tegu ei ole samatähendusliku mõistega. Oluline on samuti kuidas oli üldkoosoleku punkt sõnastatud eestikeelses päevakorras ja  eesti keeles koosoleku kohta koostatud protokollis. Juhul kui valiti näiteks vandeaudiitor või audiitorühing, viitab see audiitori valimisele ning juhul kui valiti füüsiline isik majandustegevuse kontrolliks, võib olla tegu revidendiga.

Erinevus eesti ja vene keeles üldkoosoleku kohta koostatud kutses, päevakorras või protokollis, ei tähenda, et kindlasti valiti just audiitor või revident. Küsimusele täpsema vastuse andmiseks oleks vaja teada, kas tegu oli äriühingu, mittelundusühingu, tulundusühistu, korteriühistu või millegi muuga.

Kui korteriühistu tahab sõlmida lepingut näiteks Europargiga parkimiskohtade haldamiseks ja trahvide tegemiseks mitte majaelanikele ehk siis vöörastele inimestele, kas siis selle otsuse vastuvõtmiseks peab olema kõikide majaelanike nõusolek või piisab enamusest?

Korteriühistu võib parkimiskohtade haldamise lepingu sõlmimise otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud rangemaid nõudeid. Kõigi korteriomanike nõusolekut ei ole tavapärase valitsemise küsimustes vaja.
Tavapärase valitsemisena käsitatakse muu hulgas korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist, sealhulgas lepingu sõlmimist parkimise korraldamiseks. 
Kui tegemist on tavapärase valitsemisega, piisab enamuse otsusest. Kui leping mõjutab oluliselt korteriomanike õigusi või omandi ulatust, võib olla vajalik laiem kokkulepe, kuid parkimiskohtade haldamine üldjuhul kuulub tavapärase valitsemise alla.

Palun infot, kui lähedale/kaugele korrusmaja seinast võib autot parkida? Hiljuti televisioonis käsitketud auto süütamise juhtumis kindlustus väidetavalt keeldus hüvitisest, sest auto oli maja seina lähedal. Tänan!

Ei tea konkreetsest juhtumist ega oska selle suhtes seisukohta võtta. Eestis ei ole üldjuhul üht kindlat seaduses sätestatud minimaalset vahemaad, mitu meetrit peab auto olema korrusmaja seinast. Küsimus sõltub sellest, kus parkimine toimub ja kas sellega rikutakse muid nõudeid.

Olulised piirangud võivad olla järgmised:

• parkimine ei tohi takistada päästetehnikat; 
• ei tohi sulgeda evakuatsiooniteid ega sissepääse; 
• päästeameti nõuete järgi peab päästetehnika pääsema hoonele piisavalt ligi. 

Praktikas kasutatakse sageli järgmisi orientiire:

• kui hoone juures on päästeautode tööala või märgistus, ei tohi sinna parkida; 

Kui mõtlete just seda, kas auto võib olla „päris vastu maja seina“, siis otsest üldkeeldu ei ole, kuid:

• kui see takistab akende alt evakuatsiooni või päästjate tegevust, võib see olla keelatud; 
• korteriühistu võib oma territooriumil kehtestada täpsemad reeglid; 
• mõnes linnas võivad detailplaneering või tuleohutusnõuded ette näha minimaalse kauguse.

I own an apartment in a Tallinn korteriühistu. In February 2026, a canalisation failure from the building's shared infrastructure caused damage to my corridor floor. The board member acknowledged the issue in writing and requested photos and a repair cost estimate, which I provided the same day. Despite multiple follow-ups over two months — emails, phone calls, written messages, and a registered letter — the board has not responded at all. TTJA confirmed they have no jurisdiction and directed me to maakohus. What is the most effective legal step to compel the board to act and recover repair costs? Is filing a claim in maakohus the correct route at this stage?

The board of the korteriühistu must ensure the maintenance of the common property (e.g. sewage) and compensate the apartment owner for damage caused by a common plumbing failure. If the board ignores the claim, the apartment owner may file a claim for compensation in the county court (in civil court proceedings).
I recommend once again sending the board a letter of claim, giving a deadline for eliminating the damage resulting from the sewage failure and explaining that if the board does not eliminate the damage by the deadline specified in the letter, you will do it yourself and collect compensation for the repair costs through the claims court. 
The limitation period for a claim arising from the unlawful causing of damage is three years from the time when the entitled person became aware or should have become aware of the damage and the person obliged to compensate for the damage, but it is advisable to act quickly.
When applying to court, all evidence must be submitted and the circumstances of the damage must be clearly described.

KÜs lähtutakse oma otsustes mitte KÜ seadusest, vaid 30a tagusest tolleaegsete korteriomanike suulisest kokkuleppest, mida kusagil kirjalikult fikseeritud ei ole (küsimus puudutab vahelae soojustamist ja kanalisatsioonipüstakuid). Juhatuses on kolm liiget. Uued omanikud on sunnitud pöörduma kohtusse. Kuidas kohtus- kui üks juhatuse liige pooldab seaduse järgimist, kaks juhinduvad 30a tagasi suuliselt sõlmitud kokkuleppest, siis kas kõik juhatuse liikmed vastutavad seaduse rikkumise eest v vaid need, kes seadust ignoreerivad?

Kui korteriühistu juhatuses on kolm liiget ja otsus tehakse enamusega, siis seaduse rikkumise korral vastutavad kõik juhatuse liikmed solidaarselt, välja arvatud see liige, kes tõendab, et täitis oma kohustusi nõutava hoolsusega või oli otsuse vastuvõtmisel eriarvamusel. See tähendab, et kui üks juhatuse liige pooldab seaduse järgimist ja jääb otsuse vastuvõtmisel eriarvamusele (nt protokollis on tema eriarvamus kirjas), siis tema ei vastuta seaduse rikkumise eest. Vastutus lasub neil juhatuse liikmetel, kes seadust ignoreerisid ja otsuse poolt hääletasid või muul viisil osalesid selle tegemises, kui nad ei suuda tõendada, et täitsid oma kohustusi tavaliselt oodatava hoolsusega.

Juhatuse liikme vastu esitatava nõude aegumistähtaeg on viis aastat, kui ühistu põhikirjas või kokkuleppel juhatuse liikmega ei ole ette nähtud muud aegumistähtaega.
 

Tere Soovin saada õiguslikku hinnangut meie korteriühistus tekkinud olukorrale seoses parkimiskorra muutmisega. Asjaolud on järgmised: Umbes 7 aastat tagasi rajasid 15 korteriomanikku oma rahaliste vahendite eest maja ette 15-kohalise parkla. Selleks oli üldkoosoleku otsus, määrati maksed ning hiljem kinnitati kasutuskord, kus parkimiskohad olid nummerdatud ja seotud konkreetsete korteritega.Nüpd väidab ühistu, et nemad andsid loa ainult parkla rajadasest kasutuskord on lõpuni vormistamata puuduvad allkirjad ja meil ei ole erikasutusõigust. Parkla ehitus ja kasutus on dokumenteeritud (maksegraafikud, kulude jaotus, kasutuskord jne). Oluline on ka see, et tol ajal oli parkla rajamisest huvitatud ainult see sama 15-liikmeline grupp – teistel korteriomanikel ei olnud isegi autosid ning nad ei osalenud ei rahaliselt ega sisuliselt. Hiljuti toimus uus koosolek, kus juhatus teatas, et parkla tuleb muuta kõigile korteriomanikele võrdselt kasutatavaks. Koosolekul väideti, et hääletust ei ole vaja, kuna tegemist on kaasomandiga ning juhatus tegutseb seaduse alusel. Samuti öeldi, et meie oleme oma investeeringu aastate jooksul “tasateeninud” ning kompensatsiooni maksma ei pea. Meie (parkla rajanud korteriomanikud) vaidlesime sellele seisukohale vastu. Palun Teie hinnangut järgmistes küsimustes: Kas juhatusel on õigus muuta sellist parkimiskorda ilma hääletuseta, kui varem oli olemas kasutuskord ja kohtade jaotus? Kas sellist varasemat kasutuskorda saab käsitleda korteriomanike kokkuleppena, isegi kui sellel ei ole kõigi allkirju? Kas väide, et investeering on “tasateenitud”, omab mingit õiguslikku tähendust, kui sellist kokkulepet ei ole kirjalikult olemas? Kas parkla ühiskasutusse andmine ilma kompensatsioonita võib olla käsitatav meie õiguste rikkumisena? Kas selline otsus on vaidlustatav ning milline oleks Teie hinnangul kõige mõistlikum edasine samm? Lugupidamisega

Korteriühistu juhatusel puudub õigus teha olulisi muudatusi kaasomandi eseme kasutamises (nt parkimiskorra muutmine), kui see ei ole tavapärane valitsemine või kui varem on kehtestatud kasutuskord. Sellised küsimused kuuluvad üldkoosoleku pädevusse ning otsustamiseks on vaja korteriomanike häälteenamust või kokkulepet, kui põhikirjas pole ette nähtud rangemaid nõudeid. Juhatus võib otsustada ainult kiireloomulisi, kaasomandi säilitamiseks vajalikke toiminguid või tavapäraseid küsimusi, kuid parkimiskorra muutmine seda üldjuhul ei ole.

Kui kasutuskord on olnud pikalt kehtiv, selle alusel on toimunud parkimiskohtade kasutamine ning see on dokumenteeritud (nt maksegraafikud, kulude jaotus), võib seda käsitleda vaikiva kokkuleppena ka siis, kui puuduvad kõigi allkirjad. Kui kasutuskord on notariaalselt tõestatud ja kantud kinnistusraamatusse, on see siduv kõigile. Kui mitte, tuleb hinnata, kas kokkulepe on tegelikult sõlmitud ja kas selle muutmine kahjustab mõne omaniku õigusi. Lõpliku hinnangu annab kohus. 

Kui puudub kirjalik kokkulepe, et investeering loetakse teatud aja möödudes “tasateenituks”, siis sellisel väitel õiguslikku tähendust ei ole. Investeeringu teinud isikutel võib olla õigus nõuda kompensatsiooni, kui nende investeeringu arvelt on kaasomandi eset parendatud ja teised saavad sellest kasu.

Otsus on vaidlustatav. Soovitatav on:
Esitada kirjalik vaie või ettepanek üldkoosolekule, et küsimus otsustataks hääletusega.
Kui juhatus või üldkoosolek keeldub, võib esitada hagi kohtusse.
Koguge kogu dokumentatsioon (maksegraafikud, koosoleku protokollid, kasutuskord, kuludokumendid).
Vajadusel konsulteerige juristiga, et hinnata vaidluse perspektiivi ja koostada nõuded.

Mul on küsimus KÜ juhatuse liikme kohta, kes on minule teadaolevalt kuritarvitanud KÜ rahalisi vahendeid enda tarbeks. Millise aja tagant ja milline Ametiasutuse poole pöörduda ja kas 10 aasta tagused ebaseaduslikud Korteriühistu Pangakaardiga tehtud tehingud ning sularaha väljavõtted on Kohtu poole pöördumiseks on võimalikud ja omavad juurdluse alustamiseks kehtivat alus? Krediidiinfo ning erinevates Finatsasutuste portaalides on nähtav, kui peale seda, kui tegin Teabenõude KÜ juhatuse liikmele, siis kohe muutus tema palgasumma 400-800 eurolt 33 erole. Aastaid esitatud deklaratsioonides on nähtav Sotsiaalmaksu summa mitusada eurot, mis nüüdseks on 0 eurot. Tegemist on minule Kuritahtliku rahaliste vahendite kuritarvitamises enda kasuks KÜ elanike poolt laekunud maksetest. 

Kui korteriühistu juhatuse liige on kuritarvitanud korteriühistu rahalisi vahendeid, on ühistul või selle liikmetel õigus nõuda kahju hüvitamist. Vastutus tuleneb seadusest ja juhatuse liikme kohustuste rikkumisest. Korteriühistu juhatuse liikmele kehtib mittetulundusühingute seaduses (MTÜS) toodud juhatuse liikme vastutuse regulatsioon. MTÜS järgi on juhatuse liikme vastu esitatava nõude aegumistähtaeg on viis aastat, kui mittetulundusühingu põhikirjas või kokkuleppel juhatuse liikmega ei ole ette nähtud muud aegumistähtaega.
Kui tegu on kuriteoga (nt omastamine, kelmus), saab pöörduda politsei või prokuratuuri poole. Kuritegude aegumistähtaeg sõltub teo raskusest ja võib olla pikem kui tsiviilnõuete puhul.
Kohtu poole pöördumiseks tuleb esitada hagiavaldus, kui soovite kahju hüvitamist või juhatuse liikme vastutusele võtmist.
10 aasta taguste tehingute puhul tuleb kontrollida, kas nõue on aegunud. Tsiviilnõuete aegumistähtaeg on tavaliselt  kolm aastat, kuid kuritegude puhul võib aegumistähtaeg olla pikem. Kui tegu on kuriteoga, võib politsei alustada juurdlust, kui aegumistähtaeg ei ole möödunud.
Kui juhatuse liige on esitanud valeandmeid või varjanud tulusid, võib see olla aluseks maksu- või kriminaalmenetluseks.

7aastat tagasi rajasime oma rahadega 15kohalise autoparkla. Kü üldkoosolekul määrati kasutuskord ja numbrid mis kohale mis korter pargib. Nüüd tahab juhatus seda muuta ja anda parkla ühiskasutusse. Kas see on seaduspärane ja kas meile peavad raha tagasi maksma. Nemad väidavad praegu, et ei pea ja parklat võivad kasutada kõik kuna maa on kõigi oma. Veel tahetakse hakata nõudma renti parkla eest.

Kaasomandis oleva parkla kasutamise õiguse piiramine eeldab kõigi korteriomanike nõusolekut. KÜ saab häälteenamusega vastu võtta vaid parkimiskorda lihtsustavaid ja korraldavaid reegleid, mis ei riiva ühegi omaniku põhiõigust parklat kasutada võrdse kohtlemise põhimõttest lähtuvalt. Kui parkla kasutuskorra kindlaksmääramiseks ei ole sõlmitud korteriomanike kokkulepet (st ei ole saadud kõigi korteriomanike nõusolekut), siis on parkla korteriomanike kaasomandi osa ja nende ühiskasutuses. Kui varem on parkimiskohad korteriomanike kokkuleppega jagatud konkreetsete korterite vahel, saab seda kokkulepet muuta ainult kõikide korteriomanike nõusolekul. 
Kui parkla rajati kõigi korteriomanike ühisele maale, kuid kulutused tehti vaid osa omanike poolt, on neil õigus nõuda teiste korteriomanike osalust kulude katmisel, kui parkla rajamine oli kõigi huvides ja sellest on kasu kõigile. Kui parkla rajamine toimus ainult teatud omanike huvides, ei ole teistel kohustust kulutusi hüvitada, välja arvatud kokkuleppe olemasolul.
Parkla ühiskasutusse andmine tähendab, et kõik korteriomanikud võivad seda kasutada ja kasutuskorra muutmine on seaduslikult otsustatud. Kasutustasu nõue on lubatud, kui see on kooskõlas korteriomanike otsusega ja ühistu põhikirjaga.
Kui parkla kasutuskorra muutmine või kasutustasu kehtestamine toimub ilma korteriomanike nõusolekuta või ei vasta see varasematele kokkulepetele, võib see olla vaidlustatav.

Tere. Selline küsimus: kinnistu jagatud korteromanditeks koos kuuluvaga kaasomandiosaga (maa) (ainuõigusliku kasutusõigusega) . Kinnistusraamatusse on kantud kaasomandi kasutamise kokkulepe mis reguleerib ainult puude kõrgust mis ei või varjuda päikest. Kas ja mis õigused on korteriühistul selliste ainukasutusel kaasomandis olevatel maatükkidel? Lug

Kaasomandi eseme (nt maa) valdamine ja kasutamine toimub korteriomanike kokkuleppel ning korteriühistu võib otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse, kuid peab arvestama kinnistusraamatusse kantud kokkuleppeid (asjaõigusseadus § 72).
Kui korteriomanike vahel on sõlmitud notariaalne kasutuskorra kokkulepe, mis on kantud kinnistusraamatusse, kehtib see mõlema korteriomaniku suhtes ja piirab ühistu õigusi vastavalt kokkuleppe sisule. 
Erikasutusõigus tähendab, et korteriomanik võib kasutada talle määratud osa kaasomandist ainukasutuses, kuid see ei tohi olla vastuolus kaasomandi eseme otstarbega.
Kui kinnistusraamatusse kantud kokkulepe reguleerib ainult puude kõrgust (nt päikese varjamine), siis muudes küsimustes tuleb lähtuda korteriomanike kaasomandi eseme kasutamise reeglitest vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §-dest 30 ja 31.