Kasutuskord parkla kasutamiseks

Tere Soovin saada õiguslikku hinnangut meie korteriühistus tekkinud olukorrale seoses parkimiskorra muutmisega. Asjaolud on järgmised: Umbes 7 aastat tagasi rajasid 15 korteriomanikku oma rahaliste vahendite eest maja ette 15-kohalise parkla. Selleks oli üldkoosoleku otsus, määrati maksed ning hiljem kinnitati kasutuskord, kus parkimiskohad olid nummerdatud ja seotud konkreetsete korteritega.Nüpd väidab ühistu, et nemad andsid loa ainult parkla rajadasest kasutuskord on lõpuni vormistamata puuduvad allkirjad ja meil ei ole erikasutusõigust. Parkla ehitus ja kasutus on dokumenteeritud (maksegraafikud, kulude jaotus, kasutuskord jne). Oluline on ka see, et tol ajal oli parkla rajamisest huvitatud ainult see sama 15-liikmeline grupp – teistel korteriomanikel ei olnud isegi autosid ning nad ei osalenud ei rahaliselt ega sisuliselt. Hiljuti toimus uus koosolek, kus juhatus teatas, et parkla tuleb muuta kõigile korteriomanikele võrdselt kasutatavaks. Koosolekul väideti, et hääletust ei ole vaja, kuna tegemist on kaasomandiga ning juhatus tegutseb seaduse alusel. Samuti öeldi, et meie oleme oma investeeringu aastate jooksul “tasateeninud” ning kompensatsiooni maksma ei pea. Meie (parkla rajanud korteriomanikud) vaidlesime sellele seisukohale vastu. Palun Teie hinnangut järgmistes küsimustes: Kas juhatusel on õigus muuta sellist parkimiskorda ilma hääletuseta, kui varem oli olemas kasutuskord ja kohtade jaotus? Kas sellist varasemat kasutuskorda saab käsitleda korteriomanike kokkuleppena, isegi kui sellel ei ole kõigi allkirju? Kas väide, et investeering on “tasateenitud”, omab mingit õiguslikku tähendust, kui sellist kokkulepet ei ole kirjalikult olemas? Kas parkla ühiskasutusse andmine ilma kompensatsioonita võib olla käsitatav meie õiguste rikkumisena? Kas selline otsus on vaidlustatav ning milline oleks Teie hinnangul kõige mõistlikum edasine samm? Lugupidamisega

Korteriühistu juhatusel puudub õigus teha olulisi muudatusi kaasomandi eseme kasutamises (nt parkimiskorra muutmine), kui see ei ole tavapärane valitsemine või kui varem on kehtestatud kasutuskord. Sellised küsimused kuuluvad üldkoosoleku pädevusse ning otsustamiseks on vaja korteriomanike häälteenamust või kokkulepet, kui põhikirjas pole ette nähtud rangemaid nõudeid. Juhatus võib otsustada ainult kiireloomulisi, kaasomandi säilitamiseks vajalikke toiminguid või tavapäraseid küsimusi, kuid parkimiskorra muutmine seda üldjuhul ei ole.

Kui kasutuskord on olnud pikalt kehtiv, selle alusel on toimunud parkimiskohtade kasutamine ning see on dokumenteeritud (nt maksegraafikud, kulude jaotus), võib seda käsitleda vaikiva kokkuleppena ka siis, kui puuduvad kõigi allkirjad. Kui kasutuskord on notariaalselt tõestatud ja kantud kinnistusraamatusse, on see siduv kõigile. Kui mitte, tuleb hinnata, kas kokkulepe on tegelikult sõlmitud ja kas selle muutmine kahjustab mõne omaniku õigusi. Lõpliku hinnangu annab kohus. 

Kui puudub kirjalik kokkulepe, et investeering loetakse teatud aja möödudes “tasateenituks”, siis sellisel väitel õiguslikku tähendust ei ole. Investeeringu teinud isikutel võib olla õigus nõuda kompensatsiooni, kui nende investeeringu arvelt on kaasomandi eset parendatud ja teised saavad sellest kasu.

Otsus on vaidlustatav. Soovitatav on:
Esitada kirjalik vaie või ettepanek üldkoosolekule, et küsimus otsustataks hääletusega.
Kui juhatus või üldkoosolek keeldub, võib esitada hagi kohtusse.
Koguge kogu dokumentatsioon (maksegraafikud, koosoleku protokollid, kasutuskord, kuludokumendid).
Vajadusel konsulteerige juristiga, et hinnata vaidluse perspektiivi ja koostada nõuded.