On probleeme naabrimüraga. Nimelt seisneb probleem selles, et nad räägivad, itsitavad, karjuvad ja mängivad mingit mängu valjult, nende vestlust on sõna sõnalt kuulda kõrval korterisse ja mänguks on mingi auto mäng telekas ja see on kestnud kuude viisi. Kahjuks on selline käitumine nende jaoks normaalne, aga mind häirib kella kolmeni nendega koos ärkvel olemine ning kell 6 ärkamine, et tööle minna see on mõjutanud töövõimet, vaimset tervist kui ka füüsilist tervist. Kas pean kannatama nende käitumist nagu nad arvavad? Mis seaduste vastu nad eksivad?

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse järgi peab korteriomanik hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. See kohustus laieneb ka tema pereliikmetele, ajutistele elanikele ja teistele korterit kasutavatele isikutele.
Kui jutt, karjumine, telekamäng või muu lärm on sõna-sõnalt kõrvalkorterisse kuulda ning see kestab kuude kaupa, eriti öösiti kuni kella kolmeni, siis ei tundu see olevat enam tavakasutusest tekkinud müra. Ka korrakaitseseadus keelab ajavahemikus 22.00–6.00 mujal kui avalikus kohas kestvalt või korduvalt teist isikut oluliselt häiriva müra tekitamise.
Lisaks näeb asjaõigusseadus ette, et müra tuleb taluda ainult siis, kui see ei kahjusta oluliselt kinnisasja kasutamist. Kui müra häirib und, töövõimet ja tervist, siis on alust väita, et tegemist ei ole enam talumiskohustuse piiridesse jääva mõjuga.
Soovitan pidada 2–3 nädala jooksul mürapäevikut, märkida kuupäevad, kellaajad, müra liik ja kestus; võimalusel tehke lühikesi salvestusi oma korteris; esitage korteriühistule kirjalik teade; kui müra toimub öösel ja parajasti kestab, helistage politseile. Kui probleem jääb püsima, saab korteriühistu nõuda seadusekohast kasutust ning väga raskel ja korduval juhul võib kõne alla tulla isegi korteriomandi võõrandamise nõue.
 

Tere, Korteriühistul on 180 korterit. 26.08.2025. korduskoosolekul osales 53 inimest. Päevakorras oli punkt 4. Renoveerimise arutelu, otsuste tegemine. Korteriühistu valitsejale vajalike volituste andmine. Otsustati: Alustada rekonstrueerimise protsessiga ning anda valitsejale vajalikud volitused hangete korraldamiseks ja lepingute sõlmimiseks. Hääletati: Poolt 48 häält; Vastu 1 häält; Erapooletu 4 hääl Küsimus: Kas on tegemist seaduse rikkumisega? Kui suur peaks olema kvoorum ning mis häälteenamus peab olema? 30.06.2026. plaanitud üldkoosoleku päevakorras on punkt: 4. Projekteerimishanke tulemuse kinnitamine ning juhatusele volituse andmine sõlmida parima pakkumise esitanud ettevõttega projekteerimisleping maksumusega ________eurot Hange dokumentides, mis olid koosoleku kutsele lisatud, on selgelt näha et tegemist on hoone täisrenoveerimisega: PAKKUMUSE ESITAMISE ETTEPANEK Toetuse saaja ost: -------, Tallinn, Harjumaa asuva hoone täisrenoveerimine EIS toetusel Lepingu sõlmimise otsus ____.26 “---------, Tallinn, Harjumaa asuva hoone täisrenoveerimine EIS toetusel” Korterelamu rekonstrueerimisprojekti lähteülesanne Lisa 1.2 Nõuded rekonstrueerimisprojektile Küsimus: Kui suur peab olema kvoorum ning mis häälteenamus peab olema p.4. otsuse tegemisel?

Tõepoolest seaduserikkumise oht on siin olemas, kuid lõplik vastus sõltub kahest põhipunktist: kas 26.08.2025 koosolek oli õigesti kokku kutsutud korduskoosolekuna ja kas otsus puudutas sisuliselt juba hoone täisrenoveerimise heakskiitmist või ainult ettevalmistavaid samme. Kui see oli nõuetekohane korduskoosolek sama päevakorraga, siis kvoorumit osalejate arvus enam vaja ei olnud, kuid täisrenoveerimise otsuseks ei pruugi piisata ainult koosolekul antud lihthäälteenamusest. Kui otsus oli sisuliselt rekonstrueerimistööde tegemise otsus, siis peab selle poolt olema üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
Korteriomanike üldkoosolek on tavaliselt otsustusvõimeline siis, kui osalejatele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest. 180 korteri puhul tähendab see üldreeglina vähemalt üle 90 hääle ning lisaks peab osalejatele kuuluma üle poole kaasomandi osadest. Kui põhikirjas on teistsugune, kuid seadusega kooskõlas olev reegel esmase koosoleku kohta, tuleb arvestada ka põhikirja.
Kui aga esimene koosolek jäi kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimetuks ja pärast seda kutsuti sama päevakorraga kokku uus koosolek, siis korduskoosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. See tähendab, et 53 osalejaga võis korduskoosolek olla formaalselt otsustusvõimeline ka 180 korteriga ühistus.
Samas ei tähenda korduskoosoleku kvoorumivabadus automaatselt seda, et iga sisulise otsuse võib teha lihtsalt kohalolijate enamusega. Kui küsimus on kaasomandi eseme ajakohastamises, sealhulgas energiatõhususe suurendamises ja rekonstrueerimises, kohaldub KrtS § 39 kaudu KrtS § 9 lg 3 häälteenamus: otsuse poolt peab olema üle poole kõigist häältest ning need poolthääled peavad tulema korteriomanikelt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
Teie kirjeldusest nähtub, et dokumentides oli jutt hoone täisrenoveerimisest EIS toetusel. Kui 26.08.2025 otsus “alustada rekonstrueerimise protsessiga ning anda valitsejale vajalikud volitused hangete korraldamiseks ja lepingute sõlmimiseks” oli sisuliselt juba täisrenoveerimise käivitamise otsus, siis 48 poolthäälest 180-st ei oleks üldjuhul piisav. Kui see oli aga ainult ettevalmistav otsus, näiteks hankemenetluse alustamine või projekteerimise ettevalmistamine ilma lõpliku renoveerimistööde heakskiiduta, siis võib vaielda, et rangem häälteenamus ei olnud veel vajalik. Praktikas hinnatakse siin otsuse tegelikku sisu, mitte ainult pealkirja.
30.06.2026 päevakorrapunkti puhul tuleb eristada kahte asja. Kui tegemist on tavalise üldkoosolekuga, mitte korduskoosolekuga, siis kvoorum on jälle üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest. Kui aga selle punkti sisuks on tegelikult täisrenoveerimise elluviimise oluline etapp, st projekteerimishanke tulemuse kinnitamine ja projekteerimislepingu sõlmimise volitus osana juba otsustatavast rekonstrueerimisest, siis sisuline häälteenamus peaks olema samuti üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Ainult koosolekul kohalolijate lihthäälteenamusest ei pruugi piisata.

Soovisime saada selgitust järgmises küsimuses. Ostsime mitteeluruumi. Pärast ostmist tellisime rekonstrueerimisprojekti, mille alusel taastati siseseinad, taastati teine kanalisatsiooniühendus ning taastati gaasivarustus koos gaasiarvestiga. Pärast ehitustööde lõpetamist väljastas arhitektuuriamet kasutusloa, mille kohaselt võib ruume kasutada eluruumina. Samas on kinnistusraamatus kõnealune ruum endiselt kantud mitteeluruumina. Palume selgitada, milline on sellises olukorras korteriomanike otsustuskorra nõue kinnistusraamatu andmete muutmiseks ehk mitteeluruumi eluruumiks kandmiseks. Kas sellise otsuse tegemiseks peavad hääletusel osalema ja nõusoleku andma kõik korteriomanikud või piisab korteriühistu põhikirjas ette nähtud kvoorumist ning otsuse vastuvõtmisest põhikirjas sätestatud häälteenamusega? Palume võimalusel viidata ka konkreetsetele õigusnormidele, mille alusel selline otsus tehakse.

Olete palunud selgitust olukorras, kus ostetud mitteeluruum on pärast rekonstrueerimistöid saanud pädeva asutuse väljastatud kasutusloa alusel kasutatavaks eluruumina, kuid kinnistusraamatus kajastub ruum endiselt mitteeluruumina. Samuti soovite teada, milline peab sellises olukorras olema korteriomanike otsustusmenetlus kinnistusraamatu andmete muutmiseks ning kas selleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek või piisab korteriühistu põhikirjas sätestatud otsustuskorrast.
Kinnistusraamatu kande muutmine
Kasutusloa väljastamine annab õiguse kasutada ruumi kasutusloas määratud otstarbel, kuid kasutusluba ei muuda iseenesest kinnistusraamatu kannet. Kui kinnistusraamatus olevad andmed ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale, tuleb kande muutmiseks esitada kinnistusraamatut pidavale kohtule avaldus koos vajalike dokumentidega.
Kinnistusraamatu kannete tegemist ja muutmist reguleerib kinnistusraamatuseadus (KRS). KRS § 34 kohaselt tehakse kinnistusraamatu kanne avalduse alusel ning avalduse esitaja peab esitama dokumendid, mis tõendavad kande tegemise alust.
Käesolevas olukorras võib kande muutmise aluseks olla muu hulgas ehitus- ja kasutusloa dokumentatsioon, millest nähtub ruumi lubatud kasutusotstarve. Samas sõltub vajalik dokumentatsioon sellest, kas muudetakse üksnes registriandmeid või muutub ka korteriomandi õiguslik kirjeldus.
Korteriomandi kasutusotstarbe muutmise õiguslik hindamine
Korteriomand koosneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 kohaselt eriomandist ja kaasomandist. Eriomandi esemeks on korteriomandi koosseisu kuuluv ruum ning kaasomandi esemeks on muu hulgas hoone ja maatükk osas, mis ei kuulu eriomandi hulka.
Seetõttu tuleb kasutusotstarbe muutmise puhul hinnata eelkõige seda, kas:
1.    muudatus puudutab üksnes konkreetse korteriomandi ruumi kasutusotstarvet; või
2.    muudatus mõjutab korteriomandi eriomandi ulatust, korteriomanike kokkulepet, kaasomandi eset või teiste korteriomanike õigusi.
Kui rekonstrueerimistööd on tehtud nõuetekohase projekti alusel, pädev asutus on väljastanud kasutusloa eluruumina kasutamiseks ning muudatus ei mõjuta kaasomandis olevaid hoone osi ega teiste korteriomanike õigusi, ei tähenda kasutusotstarbe muutmine iseenesest automaatselt vajadust kõigi korteriomanike nõusolekuks.
Korteriomanike otsustuskord
Korteriomanike otsustamise kord sõltub sellest, millise iseloomuga muudatusega on tegemist.
KrtS § 34 sätestab korteriomandi kaasomandi osa eseme valitsemise üldpõhimõtted. Korteriomanikud teevad kaasomandi eseme valitsemiseks vajalikke otsuseid seaduses sätestatud korras.
Kui tegemist on kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega, kohaldub KrtS § 35, mille kohaselt otsustavad korteriomanikud tavapärase valitsemise küsimusi häälteenamuse alusel, kui põhikirja või seadusega ei ole ette nähtud rangemaid nõudeid.
Samas ei saa korteriühistu põhikiri muuta seadusest tulenevaid nõudeid olukorras, kus seadus nõuab korteriomanike kokkulepet või kõigi korteriomanike nõusolekut.
Kui muudatus puudutab korteriomandi eriomandi ulatust või korteriomanike kokkulepet, tuleb lähtuda KrtS §-st 9, mis reguleerib korteriomanike kokkulepet. Sellisel juhul ei ole tegemist üksnes korteriühistu tavapärase otsusega, vaid vajalik võib olla korteriomanike kokkuleppe muutmine.
Kui muudatus puudutab kaasomandis olevat hoone osa või ühiseid tehnosüsteeme, tuleb hinnata kaasomandi eseme muutmise ja valitsemise reeglite kohaldumist, sealhulgas KrtS §-des 37 ja 38 sätestatut.
Teie kirjeldatud olukorra hindamine
Teie kirjeldatud asjaoludel on tehtud järgmised tööd:
•    siseseinte taastamine;
•    eraldi kanalisatsiooniühenduse taastamine;
•    gaasivarustuse taastamine koos gaasiarvestiga;
•    rekonstrueerimistööde alusel kasutusloa saamine eluruumina kasutamiseks.
Need asjaolud ei tähenda iseenesest, et kõigi korteriomanike ühehäälne nõusolek oleks alati vajalik. Otsustavaks on see, kas taastatud lahendused kuuluvad üksnes konkreetse korteriomandi teenindamiseks või mõjutavad need korteriomanike kaasomandis olevaid hoone osi ja tehnosüsteeme.
Kui tegemist on üksnes konkreetse korteriomandi ruumi kasutusotstarbe muutmise kajastamisega ning korteriomandi õiguslik ulatus ei muutu, võib piisata korteriomanike otsusest seaduses sätestatud korras.
Kui aga kinnistusraamatu muutmiseks tuleb muuta korteriomandi kokkulepet, eriomandi kirjeldust või kaasomandi kasutamise korda, võib olla vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
Kokkuvõte
1.    Kasutusluba eluruumina kasutamiseks ei muuda automaatselt kinnistusraamatu kannet. Kande muutmiseks tuleb esitada kinnistusraamatut pidavale kohtule avaldus koos vajalike dokumentidega (KRS § 34).
2.    Kui tegemist on üksnes kasutusotstarbe andmete viimisega vastavusse tegeliku olukorraga ning korteriomandi eriomandi ulatus, kaasomandi ese ega teiste korteriomanike õigused ei muutu, ei pruugi olla vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
3.    Kui küsimus kuulub korteriomanike tavapärase valitsemise alla, toimub otsustamine häälteenamuse alusel vastavalt KrtS §-dele 34 ja 35.
4.    Kui muudatus mõjutab korteriomandi kokkulepet, eriomandi ulatust või kaasomandi eset, võib vajalik olla korteriomanike kokkulepe või kõigi korteriomanike nõusolek (KrtS § 9 ning kaasomandi muutmist käsitlevad sätted).
Soovitus enne otsuse tegemist
Enne korteriomanike otsuse vastuvõtmist või kinnistusraamatut pidavale kohtule avalduse esitamist on soovitatav kontrollida kinnistusraamatu registriosa täpset sisu, eelkõige I ja III jao kandeid.
Oluline on välja selgitada, kas märge „mitteeluruum” on:
•    kantud korteriomandi eriomandi kirjelduse osana;
•    seotud korteriomanike kokkuleppega; või
•    tegemist on üksnes ruumi kasutusotstarbe andmetega.
Kui tegemist on eriomandi kirjelduse või korteriomanike kokkuleppe muutmisega, võib olla vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Kui tegemist on üksnes kasutusotstarbe andmete ajakohastamisega kasutusloa alusel, võib piisata lihtsamast otsustusmenetlusest.
Seetõttu on enne lõpliku otsustuskorra määramist otstarbekas võrrelda kinnistusraamatu kandeid, kasutusluba ja rekonstrueerimisprojekti ning vajaduse korral küsida kinnistusraamatu menetluse seisukohalt täiendavat õiguslikku hinnangut.
 

Korteri eelmine omanik teostas korteriruumides projektikohased muudatused – rajati eraldi sissepääs ning hoone fassaadi ventilatsiooniavad. Pikka aega ei tekkinud korteriomanikel nende muudatuste suhtes vastuväiteid ega küsimusi. Pärast korteri omaniku vahetumist avaldasid mõned korteriomanikud rahulolematust olemasolevate muudatuste suhtes. Küsimus pandi kirjalikule hääletusele ning otsus võeti vastu häälteenamusega (50% + 1 hääl). Selle otsuse alusel kanti olemasolevad muudatused ka hoone fassaadi uude projekti. Korteriühistu põhikirja punkti 6.10 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui selles osaleb üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest, ning otsused võetakse vastu kohalviibinud liikmete häälteenamusega. Praegu on uus juhatuse esimees pöördunud arhitektuuriameti poole ning saanud suulise selgituse, et selliste küsimuste lahendamiseks on vajalik kõigi korteriomanike ehk 100% nõusolek. Palun selgitada, kas see seisukoht vastab kehtivale õigusele, ning viidata konkreetsetele õigusnormidele, mille alusel sellisel juhul nõutakse kõigi korteriomanike nõusolekut. Samuti palume arvestada asjaolu, et nimetatud muudatused olid teostatud juba aastaid tagasi projekti alusel ning eksisteerisid korteri omandamise hetkel.

ÕIGUSLIK HINNANG
1.    Asjaolud
Korteri eelmine omanik teostas aastaid tagasi ehitusprojekti alusel korteriga seotud muudatused, mille käigus rajati eraldi sissepääs ning hoone fassaadile ventilatsiooniavad. Muudatused olid avalikult nähtavad ning eksisteerisid pikka aega ilma korteriomanike või korteriühistu sisuliste vastuväideteta.
Pärast korteri võõrandamist uuele omanikule avaldasid mõned korteriomanikud muudatuste suhtes rahulolematust. Küsimus pandi kirjalikule hääletusele ning korteriomanike häälteenamusega võeti vastu otsus, mille kohaselt olemasolevad muudatused jäid alles ning need kajastati ka hoone uues fassaadiprojektis.
Seejärel on korteriühistu uus juhatuse esimees viidanud arhitektuuriametist saadud suulisele seisukohale, et selliste muudatuste tegemiseks oleks olnud vajalik kõigi korteriomanike ehk 100% nõusolek.
2.    Õiguslik raamistik
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg 1 kohaselt:
„Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.“
Samas sätestab KrtS § 38 lg 2:
„Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuseks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab käesoleva seaduse § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma.“ 
KrtS § 39 kohaselt:
„Kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada käesoleva seaduse § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega.“ 
Justiitsministeeriumi selgituste kohaselt ei nõua iga kaasomandi eset puudutav muudatus automaatselt kõigi korteriomanike nõusolekut. Kui muudatus on käsitatav kaasomandi eseme ajakohastamisena ning sellega ei kahjustata ühegi korteriomaniku õigustatud huve ülemääraselt, võib otsuse vastu võtta seaduses sätestatud häälteenamusega. 
3.    Hinnang konkreetsele olukorrale
Pelgalt asjaolust, et muudatus puudutab hoone fassaadi kui kaasomandi eset, ei saa järeldada, et alati on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
Selleks, et nõuda 100% nõusolekut, tuleb esmalt tõendada, et:
a) tegemist oli KrtS § 38 tähenduses olulise ümberkorraldusega;
b) muudatus mõjutas teiste korteriomanike õigusi ulatuses, mida nad ei pea tavapäraselt taluma;
c) muudatust ei saa käsitada KrtS § 39 mõttes kaasomandi eseme ajakohastamisena.
Üksnes suuline väide, et vajalik oli kõigi korteriomanike nõusolek, ei ole õiguslikult piisav. Selline seisukoht peab tuginema konkreetsele õigusnormile ja asjaolude analüüsile.
4.    Uue korteriomaniku õiguspärane ootus
Oluline on asjaolu, et uus omanik omandas korteri olukorras, kus:
•    eraldi sissepääs oli olemas;
•    ventilatsiooniavad olid olemas;
•    muudatused olid aastaid avalikult nähtavad;
•    korteriühistu ei olnud nõudnud nende eemaldamist;
•    muudatused olid kajastatud ehituslikes lahendustes ja hiljem ka fassaadiprojektis.
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 kohaselt tuleb õigusi teostada heas usus.
Hea usu põhimõttest tuleneb, et olukorras, kus korteriomanikud on aastaid muudatusi talunud ning loonud nende õiguspärase püsimise mulje, tuleb eriti hoolikalt hinnata, kas hilisem nõue nende kõrvaldamiseks on kooskõlas õiguspärase ootuse põhimõttega.
5.    Häälteenamusega vastu võetud otsuse tähendus
Asjaolu, et korteriomanikud võtsid hiljem vastu otsuse olemasolevate muudatuste säilitamise kohta ning need muudatused kajastati ka hoone fassaadiprojektis, näitab vähemalt seda, et korteriomanike enamus ei pidanud muudatusi hoonet kahjustavaks ega teiste omanike õigusi ülemääraselt riivavaks.
Kuigi häälteenamusega vastu võetud otsus ei saa tagantjärele asendada seaduses nõutavat kokkulepet juhul, kui see oli tõepoolest nõutav, on selline otsus oluline tõend hindamaks korteriomanike tegelikku tahet ning muudatuste mõju ulatust.
6.    Kokkuvõte
Olemasolevate asjaolude põhjal ei ole võimalik teha järeldust, et vaidlusaluste muudatuste puhul oli tingimata vajalik kõigi korteriomanike 100% nõusolek.
Sellise väite esitaja peab põhjendama:
•    millise õigusnormi alusel loetakse eraldi sissepääs ja ventilatsiooniavad KrtS § 38 tähenduses oluliseks ümberkorralduseks;
•    milliste korteriomanike õigusi ja kuidas need muudatused kahjustavad;
•    miks ei ole kohaldatav KrtS § 39;
•    miks ei oma tähtsust asjaolu, et muudatused eksisteerisid aastaid enne praeguse omaniku korteri omandamist ning neid on hiljem häälteenamusega aktsepteeritud.
Kuni sellist põhjendust ei ole esitatud, ei saa üksnes suulise seisukoha alusel järeldada, et olemasolevad muudatused on õigusvastased või et nende säilitamiseks on vältimatult vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
Kui korteri ostu-müügi hetkel olid eraldi sissepääs ja ventilatsiooniavad juba olemas ning nähtavad, võis ostja mõistlikult eeldada, et tegemist on väljakujunenud ja aktsepteeritud olukorraga. Sellist õiguspärast ootust on kohtud omandiõiguse vaidlustes korduvalt pidanud oluliseks asjaoluks, eriti kui teised omanikud on muudatusi aastaid talunud ega ole nende kõrvaldamist nõudnud.

Viited: Korteriomandi- ja korteriühistuseadus: https://www.riigiteataja.ee/et/akt/123122022004 

Justiitsministeeriumi selgitused: https://www.justdigi.ee/sites/default/files/documents/2022-02/Korteriomandi-%20ja%20korteri%C3%BChistuseaduse%20(KrtS)%20KKK.pdf 

Tere! Oman 4-korteriga majast kaht korterit (üks pool majast). Maja juurde kuuluvad ka garaažid ja õueala, korterite juurde ka keldriboksid. Seni on nende kasutamine "väljakujunenud korras". Sooviksime kehtestada notariaalse kasutuskorra keldriboksidele, garaažidele ja õuealale. Milliseid dokumente on vaja notarile esitada? Kas õueala määramiseks piisab kaardile märkimisest või koordinaatidest? Keldri- ja garaažibokside osas nt pildile märgitud boksid jne. Kuidas peaks edasi minema? Kas pöördun lihtsalt ühe notari poole selle sooviga? Teised omanikud on ka selle tehinguga nõus. Kuidas kujuneb sellise kasutuskorra hinnastamine? Parimate soovidega

Korteriomanikud võivad omavahel kokkuleppel korraldada kaasomandi kasutamist teisiti, kui seadus üldiselt ette näeb. Kui soovite anda kindlad keldriboksid, garaažid või õueala osad konkreetsete korteriomandite ainukasutusse, on selle õiguslikuks vormiks enamasti erikasutusõiguse kokkulepe (KrtS § 14). See tuleb teha kõigi puudutatud korteriomanike kokkuleppel ja selleks, et kokkulepe kehtiks ka edaspidi uute omanike suhtes, tuleb see kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna.
Õueala puhul ei pea tavaliselt piire kirjeldama geodeetiliste koordinaatidega, kui kasutusala on plaanil üheselt ja vaidlusteta määratav. Praktikas on oluline, et lisatav plaan oleks piisavalt selge: milline maa-ala läheb kelle ainukasutusse, millised alad jäävad ühiskasutusse, kuidas toimub juurdepääs ja kas näiteks parkimine, prügimaja kasutus või juurdepääs tuleb eraldi fikseerida. Kui piir jookseb keeruliselt või võib hiljem tekitada vaidlusi, võib notar soovitada täpsemat mõõdistatud plaani.
Keldri- ja garaažibokside puhul piisab tavaliselt samuti selgest plaanist või skeemist, kus boksid on nummerdatud või muul viisil üheselt tähistatud. Oluline on, et oleks arusaadav, milline ruumiosa on millise korteriomandi ainukasutuses. Kui garaažiosa või muu pind on juba mõne korteri eriomandi osa, siis ei ole selle jaoks eraldi kasutuskorda vaja kehtestada; seda tuleb enne kontrollida kinnistusraamatust ja olemasolevatest plaanidest.
Edasiminek võiks olla selline: valite ühe notari, saadate notarile kinnistu aadressi ja kirjelduse, mida soovite täpselt paika panna, ning lisate olemasolevad plaanid või oma esialgse skeemi. Notar vaatab kinnistusraamatu ja olemasolevad andmed üle, ütleb, kas piisab erikasutusõiguse kokkuleppest, milliseid lisadokumente veel vaja on, koostab projekti ja korraldab vajadusel kinnistamisavalduse esitamise.

Tere selline asi, et all naabri korteris 1toalises juhtus veebruaril veeõnnetus kui ulatlik seda ma ei tea. Koridori püstakust vee toru külmumise tagajärjel oli tekkinud vee avarii. Meie KÜ ei ole ja ka minu korter pole kindlustatud kuigi ega see minu korteri kindlustamine sellel juhul poleks vist väga aidanud ka sest minu korterist seda vee avariid ju ei juhtunud ka. Teada sellest sain eelmine nädal 21.05.2026 meile teel, et peate hüvitama selle 10 päeva jooksul. Väga imelik kas nii käibki asi, et nii vähe ette teavitatakse. Kahju oletatav mis mulle saadeti oli ehitusfirma teinud ligi 9000 ja see tunndub liig. Tean täpselt mis materjale seal kasutatud oli 15a tagasi oli remont seal tehtud ruute kokku 32. Kalkulatsioon mis kirjas ehitusmaterjalide eest see pole päris reaalne. Ühesõnaga omanik ütles teeb nii nimetatud ise ja võttis raha välja 6000 ja natuke peale. Korterid selles kahekordse puumajas kokku 9 ja mulle kuulus kaks korteri ühe ja kahe toaline. Minule esitati kahju 1500. Kuid ma pole nõus sellise kallulstsiooniga. Kuhu ma peaksin pöörduma kas laskma ehitus firmal teha enda poolne kalkulatsioon. Ma saan aru, et kahju ei korvata ikka kui asi rikutud pole kui plaadid ikka korras ja lahti ei ole siis ei tehta täis renoveerimist. Ja kui seal ikka osal laminaat maas siis päris nii pole, et ma soovin nüüd naturaalset parketti jne. Mulle tunndub sellega on teistele korteri omanikudele liiga tehtud . Tänud kui saata nõu anda mida mõistlik oleks mul edasi teha kuhu pöörduda.

Teie naabri kahjunõudega seonduvalt on kaks küsimust, ja neid  ei tohi segamini ajada. Esimene on see, kes vastutab veeavarii eest. Teine on see, kui suur on põhjendatud kahju. Kui avarii tekkis püstakust, siis püstak on tavaliselt kaasomandi osa, mitte ühe korteri eriomand. Sellisel juhul ei teki vastutus automaatselt ainult sellest, et teile kuulub majas korter.
Kui kahju nõutakse teilt isiklikult, peab nõudja näitama, millist kohustust teie rikkusite ja kuidas just see rikkumine põhjustas kahju. Näiteks võib vaidlus tekkida siis, kui väidetakse, et tühjas korteris ei hoitud vajalikku temperatuuri või jäeti midagi tegemata. Ainuüksi see, et toru külmus ja kahju tekkis, ei tähenda veel automaatselt, et teie peate alumise korteri remondi kinni maksma.
Kahju suuruse osas on teil õigus kahelda liiga suures kalkulatsioonis. Asja kahjustamise korral hüvitatakse üldjuhul mõistlikud parandamiskulud ja vajadusel väärtuse vähenemine, mitte automaatselt “täisrenoveerimine” või parem lahendus kui enne kahju. Kui plaadid, põrand või muud osad ei olnud tegelikult kahjustunud, ei peaks nende asendamine olema põhjendatud. Samuti ei peaks vana viimistluse asemel saama nõuda põhjendamatult kallimat uut lahendust.
Kui teine pool on juba teinud remondi ise ja võtnud raha välja väiksemas summas kui algne kalkulatsioon, siis on oluline küsida, mille alusel nõutakse just teilt 1500 eurot. Vajalik oleks näha kahjuakti, fotosid, avarii põhjust, remondiarveid või vähemalt päris hinnapakkumisi ning selget arvestust, kuidas teie osa kujunes. Oma sõltumatu ehitusliku kalkulatsiooni tellimine võib olla mõistlik, eriti kui olemasolev kalkulatsioon tundub paisutatud või sisaldab töid, mis ei olnud vajalikud.

Tere Soovin õiguslikku hinnangut olukorrale, mis on kujunenud minu ja korteriühistu juhatuse vahel. Taustaks: olen korteriomanik ning alates 2020. aastast kasutan KrtS § 45 alusel oma õigust tutvuda korteriühistu dokumentidega. Seoses dokumentidele juurdepääsuga tekkis juhatusega vaidlus, mis päädis kohtumenetlusega. Kohus rahuldas minu avalduse ning kohustas korteriühistut võimaldama dokumentidega tutvumist. Viimase aja sündmused on minus tekitanud küsimuse, kas juhatuse tegevus võib väljuda korteriühistu õigustatud tegevuse piiridest ning kujutada endast survet või sekkumist minu isiklikku ja tööellu. Olulised asjaolud: — korteriühistu juhatuse liikmed on varasemalt külastanud minu töökohta; — korteriühistu juhatuse liige saatis minu tööandjale kirjaliku pöördumise, milles käsitleti minu tööalaseid asjaolusid ning minu töökaaslase osalemist korteriühistu dokumentidega tutvumisel; — pöördumises paluti tööandjal hinnata minu ja töökaaslase tegevuse vastavust ettevõtte sise- ja eetikanormidele, kuigi tegemist ei olnud tööülesannetega seotud olukorraga; — samaaegselt kestab korteriühistuga dokumentide ja juhatuse tegevuse läbipaistvust puudutav konflikt. Soovin õiguslikku hinnangut järgmistele küsimustele:
Kas kirjeldatud tegevus võib kujutada endast lubamatut sekkumist minu tööellu või õiguste rikkumist? Kas juhatuse tegevuses võivad esineda survemeetmete, maine kahjustamise või muu õigusvastase käitumise tunnused? Kas sellist tööandjaga kontakteerumist võiks käsitleda õigustatud tegevusena või võib tegemist olla piiride ületamisega? Millised õiguskaitsevahendid või ennetavad sammud oleksid sellises olukorras mõistlikud? Kas on soovitatav koguda ja säilitada konkreetseid tõendeid võimaliku edasise vaidluse jaoks ning milliseid? Mul on olemas kirjavahetus, kohtulahend, dokumentidega seotud materjalid ning tööandjale saadetud pöördumine, mida saan vajadusel edastada. Lugupidamisega

Korteriühistu ja selle liikme vahel eksisteerib seadusest tulenev käsunduslepingu suhe, mille sisuks on juhatuse kohustus juhtida ühistut hoolsalt ja seaduse kohaselt. Juhatus vastutab lepingulise kohustuse rikkumise eest eelkõige siis, kui ta ei täida seadusest tulenevaid kohustusi, nagu näiteks liikme õigus tutvuda ühistu dokumentidega korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 45 alusel või kohtuotsuse täitmine.

Korteriühistu juhatuse pädevus on piiratud kinnistu majandamise ja ühistu juhtimisega. Juhatuse pädevusse ei kuulu korteriühistu liikmete tööalased suhted, kui juhatuse ei ole nendega töölepingut sõlminud, samuti ei kuulu juhatuse pädevusse  liikmete eraelulised suhted. Seetõttu ei või juhatus pöörduda liikmele kahju tekitamise eesmärgil kolmandaks isikuks oleva liikme tööandja poole ega paluda tööandjal hinnata liikme tööalast sobivust ega avaldada tööandjale infot liikme kohtuvaidluste kohta. Selline tegevus võib kujutada endast liikme au ja hea nime kahjustamist, eraelu puutumatuse rikkumist. Liikme kohtuvaidluse või muude isikuandmete kohta info jagamisel võib tegemist olla ka isikuandmete õigusvastase töötlemisega.

Soovitame koguda juhatuse tegevuse suhtes tõendeid, pöörduda juristi poole ja analüüsida juhatuse tegevuse vastavust seadusele. Kui analüüsi tulemusel leiavad juhatuse rikkumised kinnitust, tuleb esitada juhatusele nõudekiri, milles nõuda liikme tööandja poole pöördumiste ja muude liikme töö- või eraellu sekkumiste viivitamatult lõpetamist, samuti nõuda kohtuotsuse viivitamatut täitmist ning korteriühistu dokumentidele juurdepääsu tagamist, millistega on liikmel seadusest tulenev õigus tutvuda. Kui juhatus siiski jätkab rikkumisi, tuleb oma õiguste kaitseks pöörduda kohtu poole. 

60 korteriga Korteriühistu sai Tallinna linnalt toetust rattamaja ehitamiseks.Tegemist viiekordse majaga, kus igale korterile on projektiga ette nähtud keldriboks. Korteri põhiselt pole ratta hoiustamise soovi kohta küsitlust tehtud. Selgus,et rattamajas ainult 30 kohta.Kas kõik 60 korterit (s.h. eakad korteri omanikud kes ei kasuta rattaid ja need kellel pole rattaid) peavad rattamaja ja jooksvad kulud ( kaamerad,elektrivalgustused, laadimised ja heakorra) kinni maksma? Kas on õigus keelduda rattamaja ehituse maksmise ja iga kuisete jooksvate kulude eest?

Korteriühistus jagatakse majandamiskulud üldreeglina kaasomandi osa suuruse järgi ning need kulud kinnitatakse majanduskavas üldkoosolekul. Seega on lähtekoht see, et ühise asja valitsemise ja parendamise kulud võivad langeda kõigile korteriomanikele ka siis, kui kõik seda võimalust isiklikult ei kasuta.
Rattamaja puhul on oluline eristada kahte asja. Esiteks ehituskulu: kui rattamaja on käsitatav kaasomandi ajakohastamisena ja see on nõuetekohaselt otsustatud, siis võib see olla kõigi ühine kulu. Teiseks jooksvad kulud: valvekaamerad, üldvalgustus ja heakord võivad samuti olla ühise asja kulud, kuid akude laadimine on juba palju rohkem kasutuspõhine kulu ning selle jagamine kõigi vahel ei pruugi olla mõistlik.
Teie kirjelduses on oluline probleem see, et kohti on 30, kuid kortereid 60. Kui rattamaja ei ole tegelikult kõigile võrdselt kasutatav või kohad jagatakse välja kindlatele korteritele, siis tekib küsimus, kas osale korteriomanikest antakse sisuliselt erikasutus või vähemalt eriline kasutuseelis. Sellisel juhul ei ole enam nii lihtne väita, et tegemist on võrdselt kõigi huvides oleva kuluga.
Tallinna toetus ise ei tähenda, et kõik omanikud peavad ilmtingimata kõik kulud kandma. Tallinna toetuse kord nõuab küll, et töö tegemise aluseks oleks korteriühistu seaduse ja põhikirjaga kooskõlas olev otsus rattamaja ehitamise või selle rahastamise kohta ning taotluses tuleb näidata omafinantseering, kuid see ei lahenda automaatselt korteriomanike omavahelist kulude jaotust. See küsimus lahendatakse ikka KrtS ja teie ühistu põhikirja järgi.

Korteriomanikul ei ole õigus omal algatusel keelduda rattamaja ehituse maksmise ja igakuiste jooksvate kulude eest tasumises, sest ühistu võib võla sisse nõuda. 

Küll aga saab vaidlustada rattamaja ehitamise otsuse, kui see ei ole seaduses toodud tingimusi arvestades vastu võetud ja kui nõue ei ole aegunud. 

Korteriomanik ei saa arvet maksmata jätta ilma vaidlusriski võtmata, sest ühistu võib võla sisse nõuda.

Tere. Korteriühistul ei saanud valitud juhatus, üldkoosolekul nõusti valitsejaga, kelleks sai haldusettevõtte, kes oli KÜ-le osutanud haldusteenust. Küsimused: Kas võib üks ettevõtte olla korraga nii valitseja kui ka haldusteenuseid osutaja? Kas võib valitseja esitada KÜ-le arved oma nimelt, kui teenust osutas teine ettevõtte? Kuidas saab KÜ vahetada valitsejat?

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse järgi võib korteriühistut juhatuse asemel juhtida ja esindada juriidiline isik ehk valitseja. Seadus ei ütle otse, et valitseja ei tohiks samal ajal osutada ka haldusteenust või muid majandamisega seotud teenuseid. Seega põhireeglina ei ole see automaatselt keelatud.
Samas tuleb arvestada, et valitsejale kohaldatakse juhatuse kohta käivaid reegleid. See tähendab, et kui valitseja teeb korteriühistuga tehinguid iseendaga seotud rollis, võib tegemist olla huvide konfliktiga. Mittetulundusühingute seaduse järgi on mittetulundusühingu ja juhatuse liikme vaheline tehing tühine, kui üldkoosolek ei ole sellega nõustunud, välja arvatud igapäevases majandustegevuses turuhinna alusel tehtud tehing. Kuna valitsejale kohaldatakse juhatuse kohta sätestatut, tuleb sama loogikat arvestada ka valitseja puhul.

Kui korteriühistu lepingupartner on valitseja ja valitseja tellib töö edasi teiselt ettevõttelt alltöövõtu korras, siis võib olla võimalik, et arve esitab valitseja oma nimel. Sellisel juhul peab see olema lepingutest ja raamatupidamisdokumentidest arusaadav ning korteriühistul peab olema võimalik kontrollida, mille eest ja mis alusel tasu küsitakse.
Kui aga teenuse osutas korteriühistule otse teine ettevõte , siis peaks üldjuhul arve tulema sellelt ettevõttelt, mitte valitsejalt. Vastasel juhul tekib küsimus, mis on valitseja nõude alus ja kas korteriomanikele on see korrektselt avaldatud ja heaks kiidetud.

Valitseja valimisele kohaldatakse juhatuse kohta käivaid reegleid. See tähendab, et valitseja tagasikutsumine ja teise valitseja valimine või juhatuse liikmete valimine  on üldkoosoleku pädevuses. Üldreeglina saab üldkoosolek juhatuse liikme, ja sellest tulenevalt ka valitseja, igal ajal tagasi kutsuda, kui põhikirjas ei ole seatud rangemaid tingimusi.
 

Soovin oma korterisse paigaldada õhksoojuspumba korterelamus, kus on korteriühistu. Välisosa paigaldaksin katusele, otse oma korteri kohale. Hoone fassaadi paigaldus ei mõjuta - kogu installatsioon jääks katusele. Ka ühistu küttesüsteemi see ei muudaks (tegu on individuaalse lisaküttelahendusega). Juhatuses on kolm liiget. Üks neist on paigaldamise vastu, viidates müraprobleemile ja võimalikule pretsedendile teistele korteritele. Tema seisukoht on isiklik ("minu arvamus"), juhatuse koosolekul seda arutatud pole. Teiste juhatuse liikmete arvamust ma veel ei tea. Olen lugenud, et seisukohad on erinevad. Osa allikate sõnul piisab paigaldamiseks "juhatuse liikme nõusolekust", teised allikad ja kohtupraktika rõhutavad aga, et tegu on kaasomandit puudutava otsusega, mis nõuab kas kõigi kaasomanike nõusolekut või üldkoosoleku häälteenamust (sõltuvalt sellest, kas tegu on "olulise muudatuse" või "tavakasutusega"). Mu küsimused: 1. Kas minu kirjeldatud paigaldus (ainult katusel, fassaad muutumata, ühistu küttesüsteem puutumata) klassifitseeruks tõenäoliselt "tavakasutuse" alla, mille puhul piisaks üldkoosolekul vastuvõetud häälteenamusest? 2. Kas ühe juhatuse liikme vastuseisust piisab minu taotluse blokeerimiseks, kui teised juhatuse liikmed ja/või üldkoosoleku enamus seda toetaks? 3. Millised on minu õigused korteriomanikuna taotleda selle teema lisamist üldkoosoleku päevakorda, kui juhatus seda ise ei soovi teha? 4. Kas paigaldajafirmade poolt sageli viidatav "juhatuse liikme nõusolek" üksi on kohtupraktika valguses piisav alus ehitusprojekti jaoks, või on selleks ikkagi vaja kaasomanike nõusolekut/üldkoosoleku otsust?

Teie kirjeldatud õhksoojuspumba välisosa paigaldus katusele ei ole tõenäoliselt lihtsalt „tavakasutus” ega juhatuse ühe liikme loaga lahendatav küsimus. Kuna katus on korteriühistu puhul kaasomandi ese ja paigaldus tähendab sinna uue seadme püsivat lisamist, on tõenäolisem, et vaja on vähemalt korteriomanike otsust ning pelgalt ühe juhatuse liikme nõusolekust üldjuhul ei piisa. Ühe juhatuse liikme isiklik vastuseis üksi ei blokeeri asja automaatselt, kui otsustuspädevus on tegelikult üldkoosolekul või korteriomanike kokkuleppel. Kui juhatus ei soovi teemat arutada, on korteriomanikel seadusest tulenevad võimalused nõuda koosoleku kokkukutsumist ja päevakorra täiendamist. Õhksoojuspumba paigaldamine Teie näitel kõige tõenäolisemalt ei kvalifitseeru see paigaldus tavapärase valitsemise alla. Tavapärane valitsemine hõlmab eelkõige kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. Uue õhksoojuspumba välisosa paigaldamine katusele ühe korteri huvides ei ole tavapärane remont ega hooldus, vaid kaasomandi eseme muutmine. Teise küsimuse kohta selgitan, et ühe juhatuse liikme isiklik „mina olen vastu” seisukoht ei ole sama asi mis korteriühistu pädev organi otsus. Kui juhatus ei ole seda küsimust ametlikult arutanud ega otsustanud, siis ei ole tegemist juhatuse formaalse seisukohaga. Veel olulisem on see, et sellise katusele paigaldamise puhul ei pruugi otsustuspädevus üldse olla juhatusel. Kui küsimus puudutab kaasomandi eset ja selle muutmist, on põhiotsustajateks korteriomanikud, kas üldkoosoleku kaudu või kokkuleppe teel. Seega ei saa üks juhatuse liige üksi asja lõplikult „ära keelata”, kui seaduse järgi peab küsimuse otsustama üldkoosolek või korteriomanike kokkulepe. Samuti selgitan, et teil on õigus nõuda, et juhatus annaks teavet korteriühistu tegevuse kohta ja dokumentidega tutvumise võimaluse. Üldkoosoleku kokkukutsumist saab seaduse järgi kirjalikult ja põhjust näidates nõuda vähemalt 1/10 liikmetest, kui põhikirjas ei ole ette nähtud väiksemat arvu. Kui juhatus seda ei tee, võivad nõude esitajad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras nagu juhatus. Kui üldkoosoleku teade on juba välja saadetud, võivad vähemalt 1/5 liikmetest või vähemalt kuus liiget, kui ühistus on alla 30 liikme, nõuda täiendavate küsimuste lisamist päevakorda. Seda tuleb teha üldjuhul kolme päeva jooksul üldkoosoleku kokkukutsumisest teatamisest, kui põhikirjas ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Kui te olete üksi ja neid arve ei täida, siis seadus ei anna tavaliselt üksikule korteriomanikule õigust juhatust üksi sundida üldkoosolekut kokku kutsuma. Praktikas on siis mõistlik esitada kirjalik taotlus juhatusele, küsida kirjalikku vastust ning vajadusel koondada teiste korteriomanike toetus.  Kõige ettevaatlikum ja õiguslikult kindlam tee see, et õhksoojuspumba paigalduse küsimus viiakse vähemalt korteriomanike üldkoosoleku päevakorda, otsus sõnastatakse konkreetselt ning protokollitakse. Kui on oht, et muudatus võib ületada tavapärase valitsemise piire, tasub arvestada, et vaja võib minna mitte lihtsalt enamuse otsust, vaid asjassepuutuvate korteriomanike kokkulepet. Pelgalt paigaldusfirma väide, et „piisab juhatuse liikme nõusolekust”, ei ole vaidluse korral kuigi kindel alus. Lisaks korteriühistu nõusoleku küsimusele võib sõltuvalt tehnilisest lahendusest tekkida vajadus kontrollida ehitusõiguslikke nõudeid, sh kas vaja on ehitusteatist või muid kooskõlastusi konkreetse õhksoojuspumba paigaldamiseks.