Tere, On tekkinud eriarusaam korteriühistule haldusteenust osutava ettevõttega, kes väidab, et korteri tuletõkke välisuks on KrtS mõistes eriomand, mille igaastast hooldust peavad tellima kõik korteriomanikud (meil ca 90 korterit) eraldi. Samas KrtS §4 lg1 kohaselt //Eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata /.../. Minu hinnangul ei saa korteri tuletõkkeust kõrvaldada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata, sest tuletõkkeuks on osa hoone tuletõkkeseinast, mis omakorda tagab hoone kui terviku tuleohutust mh teiste korteriomanike jaoks. Lisaks ka KrtS §4 lg3 ütleb, et //Eriomandi esemeks ei ole hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires.//. Kas ülaltoodut arvestades on korteri tuletõkke välisuks kaasomand või eriomand KrtS mõistes?

Kui tuletõkkeuks on hoone tuleohutuse tagamiseks vajalik osa, siis tuleb ust käsitada  kaasomandi esemena, mitte eriomandina.  Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 4 lg 3 välistab eriomandi hulgast hoone osad, mis on vajalikud hoone ohutuse tagamiseks, ka siis, kui need paiknevad korteri reaalosa piires. Määrav ei ole ainult see, et uks asub korteri sissepääsu juures või korteriomaniku igapäevases kasutuses. Oluline on ukse tegelik funktsioon: kas see moodustab nõuetekohase tuletõkkesektsiooni osa ning kas selle eemaldamine, asendamine sobimatu uksega või korrashoiuta jätmine kahjustaks hoone tuleohutust või teiste korteriomanike õigusi.
KrtS ei näe ette, et iga korteriomanik peab tuletõkkeukse iga-aastase hoolduse eraldi tellima. Kui tegemist on kaasomandiga, saab korteriühistu otsustada uste tavapärase iga-aastase hoolduse ning sõlmida selleks ühe lepingu kõiki uksi hõlmavalt. Korteriomanik peab siiski võimaldama juurdepääsu oma korterile, kui see on vajalik kaasomandi eseme hooldamiseks.

Kas on seadusega kooskõlas korteriühistu hooldustasu määramisel võtta aluseks korteriomandi suurus ja ühistu liikme pidev panustamine kinnistu hooldamisele (lillepeenarde, hekkide hooldus, heina niitmine, üldised heakorrastustööd) ? Lühidalt: kas haldustasu võib määrata erineva suurusega?

Korteriomandi- ja korteriühistuseadusest tulenevalt võib korteriühistus haldus- või hooldustasu olla korteriomandi kaasomandi osa suuruse tõttu eri suurusega.
Seaduse üldpõhimõttest erinev jaotus võib olla vaid siis, kui see on korteriühistu põhikirjas selgelt ette nähtud, on asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Ühistu liikme vabatahtlik ja pidev heakorratöö ei anna iseenesest alust tema tasu ühepoolselt vähendada ega teiste tasu suurendada. Asjaolu, üks omanik niidab muru, hooldab hekki või lillepeenraid, ei muuda automaatselt tema majandamiskulude jaotust. Praktilisem ja läbipaistvam lahendus on leppida üldkoosoleku otsusega kokku, milliseid töid tehakse, kuidas nende maht dokumenteeritakse ja kas töö tegijale makstakse kokkulepitud tasu või hüvitatakse põhjendatud kulud. Kui tehtud töö oli kaasomandi säilitamiseks vältimatult vajalik, võib kõne alla tulla vajalike kulutuste hüvitamine.

Tere. Elan Tallinnas, viiekorrulise majas, meil hetkel toimuvad renoveerimistööd, mille käigus tekkisid probleemid, seotud tarbijate tervisega, lisaraha raiskamisega ning üldse seadusvastase ja ebakorrektse käitumisega teenusepakkuja poolt. Palun aidake ja nõustage, kuidas tuleb käituda antud olukorras, kuidas kaitsta oma elamust, tervist ning raha. Proovisin lahendada probleemi objektijuhi ning korterühistu esindaja kaudu, kahjuks kasu see ei antud. Objektijuht jääb oma positsioonis ja hästi selgelt valetab. Ei vasta küsimustele. Probleemi sisu: Mulle helistati aknafirmast (alltöövõtja) 06.07.26 kl 17:57 ja pakuti aja 17.07.26ks, minuga rääkis naine, vist tema nimi oli ****. Tema täpselt ja hästi selgelt ütles, et sel kuupäeval ehitajad eemaldavad vanad aknad, paigaldavad uue aknalauad, ja teevad aknapaled. Sel kuupäeval olid ainult eemaldatud vanad aknad, paigaldatud aknaluad, aga aknapaled olid tehtud ainult köögis (ja kahjuks ebakorrektselt, on vaja seda ümber ehitada). Korter oli jäetud mustas seisundis ning tolmu täis. Kohapeal selgub järgmine situatsioon- ehitaja sõnul kogu maja sein oli nihkunud (ei saanud aru, kas uus sein või vana) ning ei ole see esmakordne korter selle probleemiga, tuli välja see, et teistel korteridel suremas osas, esineb sama probleem. Keegi sellist probleemist mind ei teavitanud ette, nüüd teadmata aja jooksul ei saa elada enda korteris. Mina uurisin, millal alltöövõtja teeb oma tööd lõppuni ja mina saan koristada korteri ja elada seal- vastusi ning lahendusi mina ei saanud, iga kord sama asi- lepingu järgi meie midagi ei pea tegema, see ei ole meie vastutus, lepingu järgi tolm ning muud mured on korteri omaniku probleem, meie teeme planeeritud tööd siis kui oleme valmis. Probleem tekkis 17.07.26 ja täna on juba 21.07.26. Kui pikalt ma pean elama hotellides või rentida apartamendid? Mul on kõne salvestatud (vajadusel kättesaadav), kus alltöövõtja esindaja hästi selget räägib telefoni kõne kaudu, et kõik planeeritud tööd lõpetavad ühe tööpäeva jooksul ehk 17.07. Kahjuks niimoodi ei olnud tehtud, ja mind lihtsalt jäeti praktiliselt õues.

Te ei pea automaatselt ja määramata ajaks ise hotellis või üüripinnal elamise kulusid kandma. Kui aknafirma või temaga lepingus olev peatöövõtja lubas tööd 17.07.2026 valmis teha, kuid jättis korteri pooleliolevaks ja elamiskõlbmatuks, võib tegemist olla lepingu rikkumisega. Alltöövõtja väide, et „lepingu järgi meie midagi ei pea tegema”, ei lahenda küsimust. Oluline on, kellega korteriühistul leping on ning mida lepiti kokku töö sisu, tähtaja, koristuse ja võimalike takistuste kohta. Teavitage kohe kirjalikult nii aknafirmat kui ka lepingupartnerit või korteriühistut, nõudes konkreetset lõpetamise aega, puudulike aknapalede parandamist ja selgitust ajutise majutuse kulude kohta.

Aknavahetus ja aknapalede tegemine on üldjuhul töövõtulepinguline töö: töö tegija peab saavutama kokkulepitud tulemuse. Kui telefonikõnes lubati selgelt, et vanad aknad eemaldatakse, uued paigaldatakse, aknalauad ja paled tehakse ühe tööpäeva jooksul, on kõnesalvestis tähtis tõend kokkuleppe sisu ja tähtaja kohta. Kui köögi aknapaled on ebakorrektsed ning teistes ruumides on need tegemata, ei ole töö veel kokkulepitud mahus valmis. Puudusest tuleb teatada kirjalikult võimalikult kiiresti; kirjeldage iga ruumi kohta, mis jäi tegemata või on valesti tehtud. Lisage fotod ja videod ning säilitage kõnesalvestis, kirjavahetus, pakkumine, leping ja tööde üleandmisega seotud materjalid. Seina nihkumine või muu varjatud ehituslik takistus ei tähenda iseenesest, et töötegija võib määramata ajaks töö katkestada. See võib mõjutada seda, kelle kanda jäävad lisatööd ja viivitus, kuid töötegija või teie lepingupartner peab vähemalt selgitama takistust, vajalikku lahendust, tööde uut ajakava ja seda, kas lisatöö vajab teie nõusolekut. Hotelli või üürikorteri mõistlikke ja dokumenteeritud kulusid võib nõuda kahju hüvitamisena, kui need tekkisid töö tegija või lepingupartneri rikkumise tõttu, näiteks põhjendamatu viivituse, puuduliku töö või kokkulepitud tööde lõpetamata jätmise tagajärjel. Kulude ja rikkumise vahel peab olema põhjuslik seos ning kulud peavad olema mõistlikud. Hoidke alles arved, maksekinnitused ja põhjendus, miks korteris ei olnud võimalik elada. Alltöövõtja kasutamine ei vabasta teie lepingupartnerit tavaliselt oma lepinguliste kohustuste täitmisest.

Naaber paigaldas korterühistu pööningule 2 kuumavee boilerit ilma teiste ühistu liikmete käest luba küsimata ja ei teavitanud sellest kellelegi nüüd on ta nendele karkassid ümber ehitanud 1boiler asub pööningu luugi kõrval ja takistab ühelt küljelt pööningule minemist meil on ahju küttega maja ja pööningul on korstnajalad ja käib ka korstnapühkija,kas selline teguriks on seadus pärane ja teisi elanikke arvestav?

Üldjuhul ei ole see seadusega kooskõlas, kui üks korteriomanik paigaldab korterühistu ühisele pööningule boilerid ja ehitab nende ümber karkassid korteriomanike kokkuleppe või vähemalt nõuetekohase otsuseta. Kui pööning on kaasomandi osa, siis ei tohi üks korteriomanik seda omavoliliselt enda tarbeks hõivata ega takistada teiste korteriomanike korstnajala juurde pääsemist, eriti kui see segab korstnapühkija tööd. 

Teil tuleks esmalt pöörduda kirjalikult korteriühistu juhatuse poole ja paluda küsimus võtta üldkoosoleku päevakorda. Kirjeldage konkreetselt, kus boilerid asuvad, kuidas on korstnajalale juurdepääs takistatud ja kuidas see mõjutab tuleohutust. Kui juhatus ei reageeri, võivad korteriomanikud nõuda, et kaasomandi eset kasutataks seaduse järgi. Vajadusel tuleb kaaluda Päästeameti või kohtu poole pöördumist.
 

Tere. Toimus üldkoosolek ja seal võtsime vastu sellise punkti. LHV pank koostöös Korto.ee keskkonnaga pakuvad automatiseeritud makselahendust, et kasutajal oleks kiirem ja lihtsam võimalus tasuda oma igakuiseid kommunaal makseid ning see teenus aitab vältida vale info sisestamist käsitsi täites. LHV makselingi kuutasu puudub aga on teenustasu Korto klientidele 3 senti iga eduka makselingi vahendusel sooritatud makse eest. Otsustati tellida LHV automatiseeritud makselahendus Poolt 21 Vastu 3, Erapooletuid 0 Ja nüüd küsimus, et punktis ei ole täpselt kirjeldatud, et kes tasub selle 3 senti makselingi kasutamise tasu. Kas KÜ või korteriomanik? Kuidas on juriidiliselt korrektne ja elanikel selge arusaam?

Kirjeldatud otsuse sõnastusest ei selgu üheselt, kas 3-sendise tasu maksab korteriühistu või makselinki kasutav korteriomanik. Juriidiliselt on kõige korrektsem lähtuda praegu sellest, et kui teenuse tellib korteriühistu, siis on see esialgu korteriühistu kulu, ning kui soovitakse see edasi panna korteriomanikele või ainult kasutajale, peab see olema otsuses, majanduskavas või teenustingimustes selgelt kirjas. 

Teil on õigus küsida juhatuselt lepingu, hinnakirja ja arveldusloogika kohta täpset teavet. See on kõige kiirem viis ebaselgus eemaldada. Kui juhatus ei ole seda veel otsustanud ega dokumentides kirja pannud, oleks mõistlik võtta vastu täpsustav üldkoosoleku otsus või kinnitada see järgmises majanduskavaga. 

Tere, 20 aastat tagasi kaasomandisse ostetud korteri üks osapooltest võttis ainuisikuliselt kohustuse maksta laen tagasi pangale. Kui ta välja kolis, jäin mina, kui teine kaasomandi osapooltest sinna edasi elama. Nüüd, kus kõik need 18 aastat olen ma üksi maksnud maksud, mis on seotud korteriühistule kogutavate summadega (haldustasud, remondireserv). Kuna korteri ostu tehing toimus kroonide ajal, aga pank väljastas tol ajal maksugraafiku eurodes, siis pangale tagadimastav summa oli koos intressidega kuskil alla 9000 euro. Umbes sama summa kokku olen ma maksnud korteriühistu haldustasudesse ja remondireservi. Olen ka kõik need aastad hoidnud korras ja parendamud korteri väärtust seda remontides. Kuna elu on nii kalliks läinud, siis palusin teisel osapoolel hakata maksma pooleks neid ühistule kuuluvaid summasid, aga ta keeldub, väites, et tema on oma osa korteri ostuga kõik kinni maksnud. Pakkusin veel varianti, et ta kingiks oma osa pojale, kui ta pole nõus makse maksma, kuid sellega ta polnud ka nõus. Kuidas edasi toimida? Tänud ette!

Üldreeglina ei ole teisel kaasomanikul õigus öelda, et ta „maksis oma osa kunagi ära” ja seetõttu ei pea enam korteriga seotud jooksvaid kulusid kandma. Kaasomanikud peavad ühisel asjal lasuvaid koormatisi ja kulutusi kandma üldjuhul vastavalt oma osa suurusele. Edasi on teil sisuliselt kaks realistlikku suunda: 1) nõuda temalt vähemalt tema osa tasumist tõendatavate kulude eest või 2) kui koostöö ei toimi, nõuda kaasomandi lõpetamist. Kõige nõrgem osa teie loos on tavaliselt vanade nõuete aegumine ja see, et kõik remondi- või parenduskulud ei ole automaatselt teiselt kaasomanikult sissenõutavad.

Asjaõigusseaduse järgi kannab kaasomanik vastavalt oma osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi ning asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulutusi. See tähendab, et korteriühistu haldustasud ja remondifondi maksed ei jää üksnes sellele, kes parasjagu korteris elab, vaid üldjuhul tuleb neid kanda mõtteliste osade järgi. Kui teie olete neid makseid aastaid üksi tasunud, võib teil olla teise kaasomaniku vastu hüvitamisnõue vähemalt selle osa ulatuses, mis oleks pidanud langema temale. Sama loogika kehtib asja säilitamiseks vajalike kulutuste puhul. Kui aga tegu oli korteri väärtust tõstvate paranduste, mugavusremondi või muude kasulike kulutustega, siis nende eest ei saa teiselt kaasomanikult raha nõuda sama lihtsalt. Nende puhul on tavaliselt vaja tõendada, et kulutus oli korteri säilitamiseks vajalik või et selleks oli kokkulepe, nõusolek või hilisem heakskiit. See, et teine pool kunagi kandis laenukoormust või võttis pangaga seotud kohustuse enda peale, ei lõpeta automaatselt tema kaasomaniku kohustusi tulevaste korteriga seotud kulude osas. Küll aga võib see olla vaidluses tema võimalik vastuväide, kui ta väidab, et poolte vahel oli teistsugune sisemine kokkulepe. Kui sellist kokkulepet kirjalikult ei ole, muutub määravaks see, mida on võimalik tõendada. Kui kokkulepet ei sünni, on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus saab seejärel valida lahenduse: jätta korteri ühele kaasomanikule rahalise väljamakse kohustusega, jagada asi viisil, mis on võimalik, või müüa korter ning jagada raha osade järgi. Kui soovite korterit endale jätta, tuleb arvestada, et teise poole osa tuleb üldjuhul õiglaselt välja maksta.

1.Kas ühistu üldkoosoleku kutsel Päevakorras olev punkt "Korterite välisuksed" on piisav selleks. et aru saada, et toimub mingite otsuste vastuvõtmine hääletuse teel? 2. Kas korterite välisuste vahetus tulekindlate uste vastu nõuab hääletamisel 50%+1 häält kõikidest elanikest või piisab kohalolijate häälte enamusest? Aitäh!

Päevakorrapunkt „Korterite välisuksed” ei pruugi olla piisavalt täpne, et korteriomanik saaks kindlalt aru, mis küsimus hääletamisele pannakse, st kas hääletusele pannakse korterite välisuste vahetamine tulekindlate uste vastu ja võimalik kulude kandmine.  Kutses peab olema selgelt kirjas vähemalt otsuse sisu, näiteks välisuste vahetamine, rahastus ja vajadusel maksete muutmine.
Häälteenamus sõltub sellest, kas tegu on tavapärase remondiga või ajakohastamisega. Kui vahetatakse lihtsalt amortiseerunud uksed samaväärsete vastu, võib üldjuhul piisata koosolekul antud häälte enamusest otsustusvõimelisel koosolekul. Kui aga minnakse üle tulekindlatele ustele kui teistsugusele ja ajakohastavale lahendusele, on vajalik, et otsuse poolt oleks üle poole kõigist häältest ning üle poole kaasomandi osadest.

Esitasin küsimuse 01.07.26, kuid sain vastuseks tühja e-maili, seega küsin uuesti. Mind valiti KÜ üldkoosolekul juhatuse liikmeks. Peale koosolekut selgusid asjaolud, mistõttu ma ei soovi juhatuses olla. Samal päeval esitasin digtaalselt allkirjastatud teatise juhatuse liikme kohalt tagasiastumiseks. Teatise edastasin ühele korteriomanikule, kes on ka ühtlasi eelmise juhatuse liige ning üks üldkoosoleku kokkukutsujatest ning sama teatise edastasin KÜ e-mailile. Teiste korteriomanike kontaktid mul puuduvad, seega ei olnud mul võimalik teistele korteriomanikele teatist tetavaks teha. Korteriomanik, kellele teatise edastasin on selle kätte saanud ning lubanud selle edastatada ka teistele juhatuse liikmetele (kes kõik on samuti korteriomanikud), et nad teaksid minu tagasiastumisest ning lubanud minu teatise lisada ka üldkoosoleku protokolli juurde. Kas peaksin veel midagi tegema või saan kindel olla, et minu tagasiastumine juhatuse liikme kohalt on jõustunud?

Korteriühistu juhatuse liikme juhatusest tagasi astumise õiguse kohta on selgitus avaldatud veebilehel "Jurist aitab".  

Korteriühistu juhatuse liikme juhatusest tagasi astumine

Tere. Meie korteriühistus toimus korteriühistu üldkoosolek kus võeti vastu otsus tõsta remontfondi maksumust 1 euroni ruutmeeter. Kuna ühistu üldkoosolek toimus 28.06.2026 a. Siis kas on juriidiliselt õige alustada maksetega 01. 06. 2026a. Varem alustati ikka järgnevast kuust mitte mööduvast kuust.

Jah, üldjuhul võib korteriühistu üldkoosolek kehtestada majanduskava või remondifondi makse ka tagasiulatuvalt. Seega üksnes see, et otsus tehti 28.06.2026 ja makse arvestus algab 01.06.2026, ei tähenda automaatselt, et otsus oleks õigusvastane. Riigikohus on 2026. aasta lahendis selgitanud, et korteriühistu üldkoosolek võib majanduskava kehtestada ka tagasiulatuvalt.
Oluline vahe on aga selles, et enne 28.06.2026 ei saanud seda juunikuu lisamakse osa pidada tasumata võlaks. See saab muutuda sissenõutavaks kõige varem otsuse tegemisest alates. Praktikas tähendab see tavaliselt, et juunikuu eest võib tekkida lisaarvestus, kuid seda ei saa käsitada enne 28.06.2026 tekkinud võlana.
Kui teie ühistus “alustati varem järgnevast kuust”, siis see võis olla senine praktika, kuid seadusest ei tulene reeglit, et uus maksemäär peab alati algama vaid järgmisest kuust. Määrav on see, mida üldkoosolek otsuses või kinnitatud majanduskavas täpselt kirja pani.
 

30.06.2026 toimus korteriühistu koosolek, mind valiti juhatuse liikmeks. Juhatuse liikmeks kandideerimise soovitus tehti mulle vahetult enne koosolekut ning mul ei olnud eriti mõtlemise aega ning kahjuks nõustusin. Peale koosolekut selgusid asjaolud mistõttu ma ei soovi juhatuse liikmena jätkata. Koostasin juhatuse liikme kohalt tagasiastumise teate ning edastasin selle endisele juhatuse esimehele, kes on ka ühtlasi ühe korteri omanik. Kusagil registris mind veel juhatuse liikmena registreeritud ei ole. Teiste korteriomanike e-posti aadresse mul ei ole, et saaksin teha teatavaks ka teistele üldkoosolekul osalenutele oma juahtuse liikme kohalt tagasiastumise. Uue juhatuse koosolek on kokku kutsutud 06.07.26. Kas ja mida veel peaksin tegema, et olla kindel, et minu juhatuse liikme staatus on lõppenud ning mul ei ole korteriühistu ees mingeid kohustusi?

Korteriühistu juhatuse liige saab tagasi astuda ka pärast valimist, isegi kui teda ei ole veel registrisse kantud. Teie jaoks on kõige olulisem, et tagasiastumise avaldus jõuaks korteriühistuni viisil, mida saab hiljem tõendada; üksnes registrikande puudumine ei ole otsustav.
Praeguse kirjelduse järgi on soovitatav saata tagasiastumise teade kohe veel vähemalt korteriühistu ametlikule kontaktile ja võimaluse korral kõigile ülejäänud juhatuse liikmetele ning paluda see 06.07.2026 juhatuse koosoleku protokolli võtta. Säilitage kindlasti tõend, millal ja kellele avaldus saadeti.

Korteriühistu on juriidiline isik ning selle juhatuse liikmele kohaldub mittetulundusühingute seaduse regulatsioon. MTÜS § 28 lg 3¹ järgi võib juhatuse liige juhatusest tagasi astuda sõltumata põhjusest, teatades sellest enda määranud organile. Kui teid valis üldkoosolek, siis on määranud organ üldkoosolek.
Registrikanne ei loo ega lõpeta juhatuse liikme staatust. See tähendab, et ainuüksi see, et teid ei ole veel registrisse kantud, ei tähenda automaatselt, et juhatuse liikme suhe puudus; samas ei sõltu tagasiastumise kehtivus registrikandest. Oluline on tagasiastumise tahteavalduse jõudmine ühistuni.
Teie kirjeldatud olukorras on nõrgem koht see, et saatsite avalduse endisele juhatuse esimehele. Kui ta ei olnud selleks hetkeks enam juhatuse liige ega ühistu ametlik kontaktisik, võib hiljem tekkida vaidlus, kas avaldus jõudis õigesse kohta. Seetõttu on mõistlik saata sama avaldus uuesti:

korteriühistu ametlikule e-posti aadressile, kui see on olemas;
korteriühistu registrijärgsele aadressile tähitud kirjaga;
koosoleku kokkukutsujale;
kõigile juhatuse liikmetele, kelle kontaktid on teil olemas;
palvega lisada tagasiastumine 06.07.2026 juhatuse koosoleku päevakorda ja protokolli.

Kui soovite olla võimalikult kindel, siis saatke avaldus nii e-postiga kui ka tähitud kirjaga. E-kirjas paluge selges sõnastuses kinnitada kättesaamine. Avalduses märkige ühemõtteliselt, et astute juhatuse liikme kohalt tagasi, ning lisage kuupäev, millest alates te ei soovi juhatuse liikmena tegutseda.
Praktiliselt on mõistlik teha ka üks lisasamm: kontrollige mõne aja pärast registrit. Kui teid peaks siiski juhatuse liikmena registrisse kandma, siis tuleb sellele kiiresti reageerida ja esitada registrile ning ühistule oma tagasiastumise avaldus koos kättetoimetamise tõenditega.