Küsimus kortermaja torustiku haldamise kohta. Minu korteris asuvas püstakus tekkis soojaveetoru leke, mis tekitas veekahjustuse alumiste naabrite korteris. Ühistu saatis leket parandama haldusfirma. Alumine naaber teavitas oma kindlustusfirmat, mis saatis mulle tasumiseks veekahjustuse likvideerimise arve. Ka minu korter on kindlustatud, seega teavitasin oma kindlustust. Nemad vastasid, kindlustus katab ülejäänud osa, aga mulle jääb maksta omavastutuse osa, kuna torustik, mis lekkis, paikneb minu korteris sees. Küsin, kas see vastab tõele ja kas mina korteriomanikuna olen kohustatud sellises olukorras maksma selle arve? Või lasub vastutus korteris paikneva püstaku torude eest ühistul ja kindlustus peaks esitama arve ühistule, mitte minule?

Torustik kuulub üldjuhul korteriomanikele kaasomandi alusel ühiselt ja selle korrasoleku ning mittekorrasolekust lähtuva kahju eest vastutab korteriühistu sõltumata sellest, et osa torustikust paikneb kellegi korteri piirides. Seega vastutab ka Teie kirjeldatud juhtumil kahju hüvitamise eest korteriühistu ja nõue tuleks esitada korteriühistule.

Tere! Küsimus korteriühistu nov.kuu kommunaalmaksete arve kohta: Korteriühistu esitas nov. arve,arvele lisati fonoluku rike- lukuabi tehnikult 105.92. Ühistu vahetas nov. kuus fonolukud ja korterite välisfono telefoni torud. Sel päeval, kui tehnik pidi asendama vana süsteemi uuega, ei olnud mul võimalik vaba päeva võtta, et olla kodus. Hiljem andis Kvkvaliteet oü , kes haldab korteriühistut Keskuse7, mulle kätte(andis üle) uue fonoluku süsteemi vastuvõtu telefoni.Paigaldasin ise. Nüüd nõuab Kvkvaliteet fonoluku rikke eest remondi tasu, väites, et oli lühis korteris. Tehnosüsteemide hooldus, remont ja uue süsteemi ennistamine või uuendamine on ühisomandis, kas olen kohustatud väidetava "lühise" eest tasuma? Korteriühistuseaduse põhjal peaks selliste tehnosüsteemide remondi või rikke tasuma remondifondist. Aitäh, jään vastust ootama!

Üldreeglina on fonolukk kui korteriomanike ühine süsteem, korteriomanike kaasomandis ja seda valitsetakse korteriühistu kaudu, sealhulgas kaetakse ka rikkest tulenevad kulud. Kui aga korteriomanik on oma tegevusega põhjustanud ühise asja rikke, on ta tekitanud korteriühistule kahju ja korteriühistul on õigus nõuda kahju hüvitamist. Kas konkreetses olukorras olete kahju tekkimise eest vastutav Teie või korteriühistu, ei ole foorumi tingimustes võimalik hinnangut anda.

Tere! Minul selline mure , et minu naaber ei maga öösel vaid kolistab nii et mina ei saa magada. Nimelt tegemist on läti rahvusest kodanikuga , kes elab minu kõrval üüri korteris 2 aastat ja sellest ajast peale ta suurem jagu ajast öösel ei maga. Kui hakkab öörahu siis tema hakkab oma kolistamistega pihta ja nii poole ööni või varahommikuni välja.Olen öelnud ühistunaisele mitmeid kordi ja tema oma korda korteri omanikule. Olen teinud politseisse avalduse ka selle kohta(sealt pole vastust veel tulnud ).Olen käinud tal ukse taga. Ma ei saa aru mis sellel kodanikul viga on? mulle tundub et ta teeb seda nimelt. Kuidas ma saan seda probleemi lahendada nii et tulemusest ka midagi kasu oleks?

Korteriomaniku kohustused on sätestatud KrtS §-s 31. Sama paragrahvi lg 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras (eriomandi korrashoiu kohustus) ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (korteriomandi eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise kohustus) (p 1); taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse (p 2). Öörahu järjepidev rikkumine ületab kahtlemata korteri tavakasutusest tekkivad mõjud.

Korteriomanik peab tagama, et korterit kasutavad üürnikud ei rikuks KrtS § 31 kohustusi. Kui korteriomanik seda tagada ei suuda või ei soovi ja tema poole on juba korduvalt pöördutud, tuleks olukord läbi arutada korteriühistu üldkoosolekul. Üldkoosolekul on võimalik ka otsustada, et oma kohustusi rikkunud korteriomanik peab oma korteri võõrandama. Tulenevalt KrtS § 32 lg 1, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Lõike 2 kohaselt võõrandamisnõude võib eelkõige esitada, kui korteriomanik:  1) on korduvalt jätnud täitmata sama seaduse § 31 sätestatud kohustused. Kui üldkoosolek on võõrandamise otsustanud tuleb nõue esitada korteriomanikule. Kui korteriomanik nõuet ei täida ja ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel.

KÜ üldkoosoleku protokoll vs notariaalne kanne? 1989 ehitasid korteriomanikud omal kulul 11 korteriga maja külge 8 garaaži (kooskõlas maja projektiga). Garaažide omanikering lepiti sellel ajal ühistus kokku suusõnaliselt, hiljem kajastati see inventariseerimise aktis. 2011 korteriühistu üldkoosolekul kinnitasid 100% korteriomanikud ja protokollisid garaažide kuulumise 8 korteri juurde. 2018 omandas KÜ-s korteri (ilma garaažita korter) uus omanik, kes nüüd taotleb endale ühe garaaži kasutamise õigust, väites, et protokoll ei päde. Kas 100% korteriomanike kokkuleppel allkirjastatud protokoll, mis ei ole teadmata põhjusel notaris kinnitatud ega tehtud kandeid kinnistusraamatusse, omab täna mingit õiguslikku jõudu?

Uue korteriomaniku suhtes kehtib kaasomanike kokkulepe vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse. Ehkki 100% koosolekust osavõtu ja poolt hääletamise tõttu saab otsust käsitleda  kaasomanike kokkuleppena, ei pruugi nii vana kokkulepet olla enam võimalik kinnistusraamatusse kanda. Soovitan siiski konsulteerida mõne notariga, et olla kindel.  Algselt kokkuleppe sõlminud korteriomanikele kehtib see ka praegu edasi, seda ka juhul, kui kinnistusraamatu kannet enam teha ei õnnestu. Kokkuleppe sõlminud korteriomaniku õigusjärglase ehk uue omanikuga tuleks aga sel juhul teha uus kokkulepe ja kanda see kinnistusraamatusse. 

Tere, probleem on selles et elan kortermajas kolmandal korrusel ja kõige ääres ja alumine korter on tühi, talveti peame me väga palju kütma et toad soojad oleksid kuna alumine korter on täiesti külm. Elektri arve tuleb meil väga suur. Mis ma teha saaksin? Korteri omanikuga on räägitud ja pole kasu, aasta tagasi lubas korteri maha müüa aga pole teinud seda.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt peab iga omanik hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomandi eseme korrashoidmisel on korteriomanik muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Korteris peab olema tagatud seejuures ka mõistlik temperatuur. Korteri tühjaks ja kütmata jätmine iseäranis talvekuudel on kurjast – külmuda võib maja vee- ja kanalisatsioonitorustik, kannatavad ka naaberkorterite elanikud ning võib tekkida hallitus. Kui majas on korter kütmata jäetud, tuleb ühistul korteriomanik kiiremas korras üles otsida ja nõuda, et ta seaduses sätestatud kohustusi täidaks. Kui miski muu enam tulemusi ei anna, on korteriühistul võimalik kasutada äärmuslikku meedet ning otsustada üldkoosolekul korteri sundvõõrandamine. See otsus peab olema aga tõesti väga põhjalikult kaalutud.

Tere! Kas korteris olevate korralikult soojaks mitte minevate radiaatorite vahetamise eest peab tasuma korteriomanik või korteriühistu oma remondifondi arvelt? Aitäh

Korteriomanike kasomandisse kuuluvad ühised kommunikatsioonid, küttesüsteem, torud jms vaatamata sellele, et need paiknevad mõne korteriomandi piires, kui neid ei saa vabalt eemaldada ilma et saaks häiritud teiste korteriomanike kasutus. Näiteks Teie korteris radiaatori eemaldamisel jookseks süsteem tühjaks või kui toruotsad sulgeda, ei ringleks enam ja ei oleks võimalik maja kütta. Kaasomandi eset hoitakse korras korteriühistu kaudu. Seega peab radiaatorite korrashoiu, remondi ja ka kaasajastamise üle otsustama korteriühistu üldkoosolek ja kulud katma korteriühistu.

Tere Mure selles elame  paarismajas meil ka korteriühistu ja juba mitmendat talve nad ei küta ega remondi oma maja mis meiega ühenduses ja see kahjustab ka meie osa, oleme proovinud ühendust võtta pakkuda välja lahendust ise kütmise näol aga meile on saadetud ainult juristi email ja oleme kirjutanud ka talle ning oh üllatust ka tema ei vasta. Mida teha sellises olukorras? 

Kuna kirjutate, et on moodustatud korteriühistu, reguleerib olukorda korteriomandi ja korteriühistuseadust, mille § 31 lg 2 on sõnastatud: Eriomandi eseme korrashoidmisel on korteriomanik muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Tulenevalt KrtS § 31 lg 5 on korteriomanik on kohustatud korraldama oma korteriomandi valitsemise (ka kütmise) ka ajal, kui ta ise viibib sellest eemal. Konkreetset temperatuuri, mis tagaks kaasomandi eseme säilimise, seaduses kirjas ei ole. Milline on vajalik temperatuur, hinnatakse igal üksikjuhtumil eraldi ent on kindel, et kütmata korterite vahel paiknevas korteris on talvel küttekulud oluliselt suuremad kui köetud korterite vahel paiknevas korteris. Soovitan esitada kirjaliku nõude korterit mittekütvale korteriomanikule, milles saate nõuda nii kohustuse täitmist (korteri kütma asumist) kui ka tekkinud kahju hüvitamist rahas (suurenenud küttekulud või muu säärane). Kui nõuet ei rahuldata, saate esitada selle kohtu kaudu või äärmisel juhul, korteriühistu üldkoosolekul otsustada nõuda korteri võõrandamist.

Tervist Mul on tekkinud küsimus seoses ühistu kehtestatud parkimiskorraga, mis näib osaliselt olevate vastuolus Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §30-ga. Parkimise korras on öeldud: * Parkimisloa saamise õigus on Ühistu liikmetel või Ühistu liikmete taotlusel nende üürnikel või ettevõtte töötajatel. * Iga korteri või äripinna kohta on õigus saada üks parkimisluba, seda muude käesoleva korraga kehtestatud tingimuste täitumisel. * Parkimisluba Ühistu liikmele või tema perekonnaliikmele maksab 10 eurot kuus tingimusel, et loa saaja elab ühes Ühistu majadest. * Ühistu liikme üürnikule ja Ühistu liikme rentniku ettevõtte töötajale välja antav luba maksab 55 eurot kuus. Minu küsimused on: * Kas ühistul on õigus diskrimineerida korteriomanikku seetõttu, et korteriomanik elab (osaliselt või täielikult) mujal, nõudes kõrgemat parkimistasu? * Kas seadus ei taga, et korteriomanikul peaks olema õigus rentida edasi kõik korteriga kaasnevad hüved, sealhulgas parkimisvõimalus sellise tasu eest, nagu on kehtestatud korteris elavale omanikule? * Hetkeseisuga keeldub ühistu üldse parkimisluba (mis iganes hinnaga) väljastamast, viidates parkimiskohtade puudusele, kuigi reaalselt on suur hulk parkimiskohti igapäevaselt vabad ja parkimiskohad ei ole korteripõhiselt jaotatud. Kas seadus ei taga omanikule õigust kortermaja parkimisala (otstarbekohaselt) kasutada? * Ühistu juhatuse liikmed on käinud telefoniga filmimas, kes millist autot kasutab ja kuhu korterisse liigub, et "tõendada", kas korteris elab omanik või keegi teine. Kas selline tegevus on seaduslik? * Kui mõni või kõik nendest punktidest on seadusvastased/õigustühised, siis milliseid samme saaks omanik/üürnik enda kaitsmiseks astuda ja milline karistus võib ühistut ähvardada? Mõistan, et põhjaliku vastuse andmiseks oleks ilmselt vaja lisadetaile. Soovin eelkõige teada, kas väljatoodud punktide näol on pigem tegemist olukorraga, kus oleks mõistlik otsida täiendavat juriidilist konsultatsiooni või paistab pigem, et ühistu tegevus on suures plaanis juriidiliselt korrektne.

Kaasomandi eseme, mis kortermaja juurde kuuluv maatükk kahtlemata on, kasutuse üle ei saa otsustada korteriühistu juhatus vaid seda saab teha üldkoosolek. Teatud juhtudel vaid kaasomanike kokkuleppega. Lisaks on igal korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt, parkimiskoha kasutamine parkimiseks on otstarbekohane kasutamine (eeldusel, et maa-ala on kaasomanike kokkuleppega parkimiseks määratud). Seejuures on oluline, et korteriomandit kasutaval isikul on täpselt samad õigused kaasomandi eset kasutada kui omanikul endal ja iga korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Seega saab korteriühistule nõude kohelda üürnikku omanikega samaväärselt esitada korteri omanik, ent üürnik saab nõude esitamist üürileandjalt korteriomanikult nõuda.

Tere Selgus, et meil on vaja erakorraliselt lahendada üks ootamatu KÜ küsimus. KÜ põhikiri ütleb, et peame ühistu liikmeid üldkoosoleku toimumisest ette teatama vähemalt 7 päeva, ent paraku peab koosolek toimuma kiiremini. Kas ja kuidas on võimalus juhatusel kokku kutsuda erakorraline koosolek? Minimaalselt 2 päeav ette teatmist vms? Muuhulgas võiks muidugi arutada ka asju, mis pidi arutlusel olema tavapärasel ajal kokku kutsutud üldkoosolekul. Kõike head

Kokkukutsumisest peab seaduse järgi ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Arvestage, et tähtaega hakatakse lugema alates järgmisest päevast. Erakorralist, see on lühema etteteatamisajaga koosolekut seadsandja ette näinud ei ole. Kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma. Siiski on võimalik ka seaduses ja põhikirjas sätestatust lühema etteteatamisajaga koosoleku otsuste kehtivus, kui koosolekul osalevad kõik korteriomanikud.

Tere! Kui korteriühistu ei hoolda korralikult majaga seotud probleeme ja tänu nende tegemata tööle saab meie korter aina rohkem kahjustada, mida teha? Vundamendi pealsed palgid mädanevad, välisfassaad on halvas seisus, mille tõttu tekib korterisse (nurgapealne korter) järsest rohkem niiskust, hallitust ja on tekkinud ka külmasild. Korteriühistut on sellest korduvalt teavitatud, kuid nemad ütlevad, et see pole nende probleem ja mina korteriomanikuna peaksin selle välisfassaadi ja palgid oma kuludega korda tegema. Lisaks käseb korteriühistu igal korteril oma kuludega vahetada vanad erektrijuhtmestikud. Kas selliste probleemide lahendamine ei peaks olema korteriühistu asi?

KrtS § 4 lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata, kõik mis ei ole eriomand, on kaasomand. Korteriomanike kaasomandisse kuuluvad need hoone osad, mis ei ole ühegi korteri osaks. Seejuures ei ole korteri osaks ühiskommunikatsioonid (torustik, juhtmestik jne) ega aknad (aknad on fassaadi osa. Fassaad on alati kaasomandis, samuti kandvad konstruktsioonid nagu katus, välisseinad, vahelaed, kandvad siseseinad) sõltumata sellest, et nad paiknevad mõne korteri piirides või selle kohal. Kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu, rikked ja muud puudused kõrvaldab korteriühistu ja remondi ning hoolduse eest hoolitseb korteriühistu. Ka vastutust kaasomandi esemelt lähtuva kahju eest kannab korteriühistu. Milliseid kulutusi teha, otsustavad korteriomanikud üldkoosolekul.