Tere, Milline võiks olla Korteriühistu juhtimine juhul kui majas on 3 korterit? Üks korter moodustab majast 59%, sellel korteril on kaks omanikku. Teine korter 18% ja samuti kaks omanikku, kuid üks omanik on passiivne, ei ole huvitatud maja seisukorrast. Kolmas korter 23% ja üks omanik. Milline võiks olla sellise KÜ juhtorgan? Milline võiks olla sellise KÜ põhikirja vastuvõtmine ja otsuste tegemine/hääletamine põhikirjas? (Kuidas saaks olla tagatud kõigi korteriomanike huvid, võttes arvesse kaasomandi suurust ja omanike arvu.) Kuidas peaks olema teostatud kaasomandi eseme valitsemine? (Rahalised kohustused majas on jagatud ruutmeetri järgi, seega peaks ka kaasomandi valitsemine olema samadel alustel jagatud? Kuidas seda sõnastada?) Kas selliselt sõnastatud põhikirja punkt laenu või muu laenusarnase kohustuse kohta on korektne? (Kas sedasi sõnastatult on tagatud nii väiksemate kui ka suure korteri huvid?) Laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmise puhul, on vajalik, et vastavasisulise üldkoosoleku otsuse poolt hääletavad kõik korteritest. Välja arvatud juhul kui kulutused eseme säilimiseks on vajalikud või ilma nende tegemiseta satuks eseme säilimine ohtu, sellisel juhul peab poolt olema 2/3 korteritest ja üle 1/2 kaasomandi osadest, kusjuures kaasomandi mõttelise osa suurus on täpses võrdelises seoses eriomandi suurusega. Lugupidamisega Tänan!

Seaduse järgi annab korteriomanike üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, teie näite kohaselt on siis kokku 3 häält. Kui korteriomand kuulub rohkem kui ühele omanikule, saavad nad hääletada ühiselt kokkuleppel ja kokku on ikkagi iga korteriomandi kohta üks hääl. Kui keegi kaas- või ühisomanikest koosolekul ei osale, tuleb tal anda teisele sama korteriomandi omanikule volikiri. Vastasel korral ei loe ka kohal olnud ja hääletanud omaniku hääl.  Korteriühistu põhikirjaga võib aga ka ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Milline viis just teile sobivaim on, saate ise läbi mõelda ja otsustada. 

Korteriühistu üldkoosoleku juhataja on edastanud korteriomanikele vale infot ja soovib seda kajastada protokollis, keeldudes lisamast kommentaari selgitusega, mis anti kohe koosolekul kohapeal ja osafaktivigu tuvastati hiljem. Koosoleku juhataja soovib koostada protokolli, mis on 25 lk pikk ja sisaldab massiliselt faktivigu ja tsitaate elanikelt, kes ei ole andnud nõusolekut tsiteerimiseks. Protokollijana ei saa mina sellega nõustuda. Kas saab esitada äriregistrile protokolli uue juhatuse liikme allkirjaga ja lisa selgitustega?

Seaduse kohaselt peavad protokollile alla kirjutama koosoleku juhataja ja protokollija. Protokollija ülesanne on koostada protokoll vastavalt koosolekul otsustatule ja juhataja kinnitab selle õigsust oma allkirjaga. Seaduse kohaselt kantakse protokolli üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu, millele on kirjutanud alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast, eriarvamustest ning üldkoosolekule esitatud kirjalikest ettepanekutest ja avaldustest. 

Äriregistrile dokumente esitades peavad need vastama seaduses sätestatule nii sisult kui vormilt.

Tere! Hiljuti tekkis alumiste naabritega ühel teisel teemal sõnelus ning seejärel teatsid nad mulle, et neid häirib, kui ma kodus trenni teen, sest on palju müra (samme, tümpse jne) ja neil on isegi video, kus minu liikumise tulemusena neil pilt seinal kõigub. Samas pole nad tulnud mulle ise ütlema varem, et see on neile nii hästi kosta. Nüüd aga konflikti käigus lubasid, et vajadusel kutsuvad lärmamise ja potentsiaalse vara rikkumise pärast politsei. Teen trenni enamasti päevasel ajal ning iial ei riku sellega öörahu. Kas naabritel on õigus nõuda minult kodus treenimise lõpetamist?

Kortermajas kehtib põhimõte, et igal korteriomanikul on õigus oma eriomandi eset kasutada, kui kasutusest tekivad mõjud teistele korteriomanikele ei ületa tavakasutuse mõjusid ja vastukaaluks on kohustus tavakasutuse mõjusid mitteületavaid mõjutusi taluda. Kas koduse trenniga kaasnevad mõjud ületavad tavakasutuse mõjusid, sõltub konkreetsest olukorrast. Mingi määrani on kindlasti kohustus müra taluda. 

Soovitaksin probleemi omavahel arutada. Politsei siin sekkuda ei saa, kui tegemist ei ole öörahu rikkumisega. Küsimuspuudutab korteriomanike omavahelisi suhteid ja vajadusel võiks reeglid läbi arutada näiteks korteriühistu üldkoosolekul.

Tere! Kuidas toimida, kui juhatus astus tagasi, uue juhatuse valimisi ei toimunud, kuna soovijaid ei olnud. Juhatus kirjutas: Senised juhatuse liikmed ... astusid tagasi. Uusi juhatuse liikmeks saamise soove ei olnud. Kui 2025 a alguses ka juhatuse liikmeks soovijaid ei ole, siis võtame valitseja teenuse pakkumisi ja hääletame seda üldkoosolekul. Juhatus astus tagasi, aga jääme registrisse nii kaua kui tulevad kas uued juhatuse liikmed või valitseja teenus. Juhatuse liikme tööga enam ei tegele. Kas tuleb protokoll saata Äriregistrile, et registrikaardilt kustutakse juhatusest lahknud isikud , kohus annab uue tähtaja uute juhatuse liikmete valimiseks. Kes antud situatsioonis peab uue koosoleku kokku kutsuma n. valitseja valimiseks? Kas juhatusel, kes astus tagasi ja tööga ei tegele, on pärast tagasiastumist õigus allkirjastada leping uue halduriga? Tänan!

Juhatus on korteriühistu organ, kes juhib ja esindab korteriühistut. Vastavalt KrtS § 24 lg-le 3 ei pea korteriühistul olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme. Juhatuse puudumisel juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt (KrtS § 24 lg 4). See tähendab, et juhatuse kui kollektiivse organi otsuse tegemine toimub häälteenamusega, samas korteriühistu nimel tehingu tegemiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek (ühine esindusõigus). Kuni kümne korteriomandiga korteriühistu, mida korteriomanikud juhivad ja esindavad ühiselt võib pidada kassapõhist raamatupidamist (§ 50 lg 2).

Korteriühistut võib juhatuse asemel juhtida ja esindada juriidiline isik ehk valitseja. Kui valitseja on ametisse nimetatud ja tema ametiaeg ei ole lõppenud, tuleb juhatuse ametisse nimetamiseks valitseja kõigepealt tagasi kutsuda. Valitseja tagasikutsumiseks ei ole tema nõusolekut vaja, samuti ei ole vaja valitseja nõusolekut selleks, et teha vastav kanne registrisse (st kustutada valitseja korteriühistu registrikaardilt ja kanda sinna juhatuse liikmed).

Juhatuse liikme kohta äriregistrisse tehtud kanne on deklaratiivne, mitte õigustloov (konstitutiivne). Äriregistri kanne ei tekita ega lõpeta juhatuse liikme volitusi. Õigusi loob ja lõpetab üldkoosoleku vastav otsus. Seadus ei piira ühistu võimalusi valida juhatusse isik väljastpoolt korteriomanike ringi. Samas kui ühistu põhikirjas on punkt, mille kohaselt valitakse juhatus korteriomanike seast, saab mitteomanikku valida juhatus liikmeks alles seejärel, kui ühistu põhikirja on muudetud.

Küll on aga äriregistri kanne oluline ja usaldust tekitav näiteks pangale, projektide menetlejatele jne. Nemad vaatavad, kes on välja toodud äriregistri registrikaardil (B-kaardil) ja loevad õigeks selle inimese juhatuse liikmena, kes on seal kirjas. Ühingu liikmete otsustada on, kas nad aegunud volitustega juhatuse liikmete esindusõigust aktsepteerivad. Üldjuhul nende esindusõigust ei aktsepteerita.

Nii seniste juhatuse liikmete volituste tähtaja pikendamisest, juhatuse liikmete tagasikutsumisest kui ka uute juhatuse liikmete määramisest tuleb viivitamatult teavitada registripidajat. Antud juhul tuleb võimalikult kiiresti kokku kutsuda üldkoosolek ja valida kas uus juhatus või pikendada olemasoleva volitusi. Muudatustest teavitada koheselt ka registrit.

Tere Kas korteriühistu esimehel on õigus keelata antenni jaoks kinnituse paigaldust katusele? Olukorra lühikirjeldus: ridaelamu (8 korterit) korteriomanikute üldkoosolek häletas katuse vahetuse kasuks. Olen otsusega täiesti nõus, aga palusin, et mu korteri kohale oleks katusele paigaldatud kinnitus antenni jaoks. Andsin teada, et kõik kinnitusega seotud kulud maksan ise kinni. Esimees aga vastas, et korteriühistule ei ole see kinnitus vaja ning selle paigaldus ei ole lubatud. Kuidas pean edasi tegutsema (juhul kui mul on õigus kinnituse paigaldamist nõuda)?

Kui korteriomanik soovib hoone väliskonstruktsioonile mõnd tehnilist seadet paigaldada (nt SAT TV antenn, kiimaseade, õhksoojuspump), on selle eelduseks teiste korteriomanike nõusolek.  Siinjuures tuleb märkida, et hooneosa kasutusrežiimi muudatust KÜ otsustega ei reguleerita. Omandi kasutamist puudutavad küsimused väljuvad KÜ seadusejärgsetest ja põhikirjalistest ülesannetest, mistõttu ei oma KÜ organid, sealhulgas juhatus,  pädevust nendes küsimustes ka otsuseid vastu võtta.  Teisisõnu ei saa KÜ otsusega  (KÜ juhatuse otsus või üldkoosoleku otsus) anda nõusolekuid tehniliste seadmete paigaldamiseks. Kaasomandi valdamine ja kasutamine on üksnes kaasomanike (korteriomanike) õigus, millesse ühistu otsustega ei sekkuta vaid nendeks sõlmitakse kaasomanike kokkulepe.

MTÜ juhatus otsustas korraldada erakorralist üldkoosolekut ja lisas päevakorda uue juhatuse valimise, kuid üks juhatuse liige ei olnud sellega nõus. Üldkoosolek kinnitas uut juhatust enamus häältega, kuid eelmise juhatuse üks liige nüüd väidab et tema pole tagasi astunud ja soovib korraldada uut erakorralist koosolekut et valida enda juurde uued juhatuse liikmed, kuna põhikiri näeb ette et miinimumarv on 5. Kas üldkoosoleku otsusega kinnitatud uus juhatus tähendab automaatselt eelmise juhatuse tagasiastumist?

Juhatuse liikme volitused võivad lõppeda kolmel juhul: juhatuse liikme tagasiastumisega, tähtaja saabumisel (kuna juhatus valitakse tähtajaliselt) ja juhatuse liikme tagasikutsumisega üldkoosoleku poolt. Seega ei ole alati oluline kas juhatuse liige ise soovib ametist vabastamist vaid kui ta on tagasi kutsustud või kui tema juhatuse liikmesuse tähtaeg on möödunud, tulebki uus juhtaus valida. Kuivõrd mulle ei ole teada, mis põhjusel uut juhatust vaja valida oli, ei oska ma ka öelda, kas juhatus on valitud õigesti ja kehtivalt.