Tere. Kui KÜ on algatanud ühistu pindade mõõdistuse, mille tulemused erinevad hetkel ehitusregistris ja kinnistusraamatus olevatest. Mõõdistused on tehtud. Ühistu omanikele neid esitatud ei ole. Ühistu otsus tehti aasta tagasi, et kanded tuleb viia vastavusse tegelikkusega kui on leitud notar. Kes algatab muutmiskanded kinnistusraamatus? Kuidas see protsess peaks õiguslikult käima? Kas ühistu võib saata küttekulu arveid uute mõõdistustulemuste järgi, kui muudatused on veel registrites muutmata?

Riigikohus selgitas 22. novembri 2023 lahendis, et kuigi üldjuhul ei nõua iga muudatus eriomandite ulatuses ka kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmist, ei tohiks korteriomanikule kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurus siiski oluliselt erineda vastava korteriomandi eriomandi pindala proportsioonist eriomandite kogupindalasse. Seega tuleb eriomandite ulatust kaasomandi osa arvel muutes üldjuhul muuta ka kaasomandi mõtteliste osade suurust. Selleks tuleb muuta eriomandi kokkulepet, koostada uus hoonejaotusplaan, sõlmida selle alusel kõigi korteriomanike notariaalne kokkulepe koos kokkuleppe sisu kandmisega registritesse. 

Kui mõni korteriomanik ei ole kokkuleppe sõlmimisega nõus ja kokkuleppe sõlmimata jätmine oleks vastuolus hea usuga ning korteriomanike õigustatud huvidega, saab nõusoleku andmist kohtu kaudu nõuda.

Majandamiskulude jaotamist korteriomanike vahel reguleerib KrtS § 40. Kui korteriomanike kokkuleppega ega korteriühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti, jagatakse kõik majandamiskulud korteriomanike vahel vastavalt esimeses lõikes sätestatud üldpõhimõttele ehk vastavalt nende kaasomandi osa suurusele. Mõttelise osa suuruse määramisel on oluline kehtiv eriomandi kokkulepe ja kinnistusraamatu kanne.

Olen KÜ liige. Soovin ellu viia generaatori soetamiseks ja paigaldamise projekti KÜs. Küsimus on seotud korrektse protseduuri läbiviimisega. Ise näen, et pean kõige pealt korraldama hääletust elektrifitseerimise projekti tellimiseks (kuna ÜK just toimus ning majanduskavas vastav kulu ei ole sees). Projekti valmimisel selguvad variandid- ehk kui palju projekti elluviimine võib maksma minna. Sellega kaasneks ka uue hääletuse läbiviimise vajadus ning esimene hääletus oleks samuti seotud lisakulu tekitamise nõusolekuga (majanduskava väline) ja teine on seotud generator asukoha valikuga. Kuna generatori Asukohaks saab olema koht, mis seadusest tulenevalt kuulub kõigile KÜ liikmetele (kaasomand), siis minul on küsimus: mitu % peab hääletama poolt selleks, kaasomandis olev generatori paigaldamiseks valitud koht saaks heakskiitu? Tundub, et peab 100% elema nõus. Sama küsimus on seotud ka majanduskava väliste kulude tegemiseks - siin on vist enamustel hääl loeb. Siit ka küsimus: kas ma sain asjadest õigesti aru? 

 Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 kohaselt ei saa ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Erandina sellest nõudest sätestab aga § 39, et kui muudatus on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sh energiatõhususe suurendamiseks ja sellega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib muudatuse tegemise otsustada KrtS § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega (üle poole häältest ja üle poole kaasomandist). Riigikohus on erinevate korteriühistu üldkoosoleku otsuste õiguslikku olemust ning nendele seadusest tulenevaid tingimusi käsitlenud 01.06.2022 kohtumääruses nr 2-19-16450.Selliste ja teiste sarnaste küsimuste puhul paigaldamise otsustamisel tuleb lähtuda KrtS §-s 38 ja 39 sätestatust. Kuna maja ümber asuv maa ning hoone katus on korteriomanike kaasomandi osa ese, siis ei ole nende kasutamise üle võimalik korteriomanikul üksi otsuseid langetada. Seadus otseselt ei reguleeri seda, kuidas peaksid korteriomanikud generaatori asukoha üle otsustama, mistõttu tuleb hinnata, kui suur muudatus see konkreetsel kinnisasjal on. Kuigi ehitusseadustiku nõuded antud ehitistele ei ole antud küsimuses määravaks, on siiski oluline, kas ja kui suure ehitusliku muudatusega on kaasomandi eseme puhul tegemist. Olulise ehitusliku ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38), kuid iga ehituslik muudatus ei kvalifitseeru automaatselt §-s 38 sätestatu alla. Üldiselt on olulisteks muudatusteks peetud kõiki selliseid muudatusi, mis muudavad oluliselt hoone välisilmet. Kaasomandi eseme ajakohastamise ning selliste muudatuste tegemise üle, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada KrtS § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega. KrtS seletuskirjas on toodud ka näited, millistel juhtudel on tegemist kaasomandi eseme ajakohastamisega. Samas ei saa välista ka, et küsimus võiks kuuluda § 39 kohaldamisalasse.

Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1). Majanduskava kinnitamine ja ka selle muutmine on tavapärane valitsemine. Kuna korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu, toimub häälteenamusega tehtava otsuse vastu võtmine korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 20 lg 1).

Tere! KÜ teostas Kredexi toel maja revoveerimist, trepikoja remondi käigus vahetati korterite välisuksed tuletõkkeuste vastu. Uued uksed ja nende asetsemine ei vasta projektile, on mõõtudelt väiksemad esialgsetest ustest. 2 korterit ei olnud nõus selliseid uksi paigaldama. Päästeamet oma vastuskirjas ühele krt.omanikule kirjutas- Päästeamet kooskõlastas selle projekti. Ehitusprojektis määratud korterite uste laiused ja kõrgused vastasid nõuetele. Saadetud pildimaterjali järgi tundub sedapuhku aga, et paigaldatud uksed ei vasta enam nõuetele ega projekti lahendusele. Kokkuvõtvalt, tuleb korteritele paigaldada ette sellised nõuetele vastavad uksed, milliseid käsitletakse ehitusprojektis . KÜ juhatus väidab, et kahe korteri pärast ei saa maja kasutusteatist. Maikuus toimuva üldkoosoleku kutses on juhatus pannud päevakorda punkti: maja kasutusteatise taotlemine, kahe korteri ukse vahetuse nõue. Juristi tellimine ning sellest tulenevate kulude määramine kahele korterile. Tegelikult on juhatuse liikmete süül tekkinud korteriomanikele kahju, kuna juhatus pole oma kohustusi täitnud juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega, tulenevalt MTÜS § 32 lg 1 ja vastutavad tekitatud kahju hüvitamise eest solidaarselt (MTÜS § 32 lg 2). Kõigile liikmetele ja juhatusele on saadetud korteriomaniku poolt vastava sisuline kiri, aga juhatus ei saa aru või ei taha aru saada, et nende süül on paigaldatud valed uksed. 1. Kas üldkoosolek saab sundida ja vastu võtta otsust, et need kaks korterit peavad vahetama projektile mittevastavuses ja siseministri määruses "Ehitisele esiatatavad tuleohutusnõuded "olevate mõõtmetega väiksemate mõõtudega uste vastu? 2.Kas juhatus või üldkoosolek saab ühistu poolt tellitud juristi teenuse eest tasu lisada 2-le korterile kommunaalkulude arvele, kelle uksed on õigustatult vahetamata? Või saab nõude esitada ainult kohtu kaudu? Lugupidamisega

Renoveerimiseks koostati tõenäoliselt ehitusprojekt ja renoveerimine peab vastama projektile või saama kooskõlastuse muudatusele. Kui kooskõlastused on olemas, ei ole põhjust keelduda ja keeldumisega seotud kulude hüvitamist saab nõuda kahju tekitanud korteriomanikelt. Kui aga kahju on tekitanud hoopis juhatus viies läbi renoveerimise, mis ei vasta dokumentatsioonile, on juhatus korteriühistule kahju tekitanud ja ühistul on õigus nõuda kahju hüvitamist juhatuselt.

Kas kortermaja korteriühistu peab renoveerima terrassid, mis asuvad maapinnal ja ei ole üle 1meetri kõrged? Kas maapinnal olev terrass on seaduse mõistes korteriühistu kaasomand? Ehk teisisõnu, kes peab terrassi renoveerima või taastama kas korteriomanik või korteriühistu?

Vastuse küsimusele leiate korteriühistu moodustamisel koostatud hoonejaotusplaanist. Kui plaani järgi kuulub terrass eriomandi koosseisu, on see korteriomaniku enda vastutusala, kui aga mitte, on tegemist kaasomandi eseme osaga. Hoonejaotusplaan on eriomandi kokkuleppe osa, mis säilitatakse kinnistustoimikus ja on nähtav kinnistusregistris. Hoonejaotusplaani koostamise eesmärk ongi piiritleda, millised ruumid ja hoone osad on eriomandi ese ja millised kaasomandi ese. KrtS § 4 lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Hoone osad, mis ei kuulu ühegi eriomandi koosseisu, kuuluvad korteriomanikele kaasomandina.

Tere KÜ süü tõttu sai rikutud minu korter. Seda kinnitab ekspertiisi akt. Korter on hetkel elamiskõlbmatu. Millise seaduse ja paragrafi alusel on mul õigus nõuda KÜ-lt ajutise elamispinna üüri hüvitamist.

Kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik nõuda korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1), kui rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), korteriomanikule on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4) (vt nt RKTKm 30.03.2023, 2-19-9500/62, p 13). Kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg 1 ja lg 4 kohaselt viia kannatanu olukorda, mis oleks olnud, kui kahju tekitavat sündmust poleks toimunud. Lähtuvalt VÕS § 128 lg 1-3, hüvitamisele kuuluv kahju võib olla varaline või mittevaraline. Varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. 

Elame paarismajas. Majade vahel elupuu hekk, ise ehitasime lisaks aia. Kõrval üürib omanik enda korterit välja. Praegune üürnik on lasknud oma koeral aeda kakkada. Junnide hunnik täpselt meie aiaga piirneval alal. Hais on jube, enda terrassil ei kannata olla. Mis õigused on mul, näiteks kuhugi edasi kaevata, kui neid ära ei korjata ? Teiseks, on kahtlust arvata, et omanik üürib korterit nö. käest kätte sularahas, st. oma deklareerimisi ei tee ja saab raha "puhtalt" kätte üürnikult. Nii on juba neljas üürnik sees. Kas saab ja kuhu täpsemalt ja kas ka anonüümselt teada anda, et mingi organisatsioon (emta?) seda uuriks? Ette tänades

Kui probleemseks naabriks on üürnik, siis on soovitatav pöörduda kinnisasja omaniku poole, kes üürniku korrale kutsuks. Üürilepinguid reguleeriva võlaõigusseaduse järgi ei tohi üürnik oma tegevusega häirida teisi naabreid. Korduval naabrite häirimisel tekib üürileandjal õigus üürileping lõpetada ja üürnik korterist välja tõsta.

Abi võib olla probleemi korteriühistu üldkoosolekul arutamisest ja korteriühistupoolsest üürileandja korralekutsumisest. Kui aga tegemist on korteriomanikuga, kes ühiselu reegleid ei austa ja tekitab naabritele oma tegevusega korduvalt peavalu ning kahjustab nende huvisid, siis on seadusega ette nähtud äärmuslik meede, mille järgi võib korteriühistu üldkoosolek omanikult nõuda korteri sundvõõrandamist. See on aga tõepoolest viimane õlekõrs ja selline nõue on õigustatud üksnes teatud tingimuste täitmisel. Vastava nõude perspektiivikuse hindamisel ja nõude koostamisel on kindlasti vajalik õiguseksperdi igakülgne abi.

Tere, Korteriühistus põhikiri ütleb: 3.5 Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest. 3.6 Üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Ühistu liige ei või hääletada, kui otsustastakse temaga tehingu tegemist või tema vastu nõude esitamist. 3.7 Üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole ühistu liikmete (51%) üldarvust. Majas on 19 korterit, millest rohkem kui pool kuulub kü juhatajale ning tema poegadele. Kokku on ühistus üheksa liiget. Koosoleku protokolli on märgitud, et kü koosolekul oli kohal 4 ühistu liiget ning üldkoosolek on otsustusvõimeline. Kas eelnevale tuginedes on kõnealune üldkoosolek otsustusvõimeline ning seal tehtud otsused õiguslikud? Veel ühel koosoleku protokollil on märgitud, et kohal oli 15 kü liiget, kuigi nii palju ei ole kü-s liikmeid. Kas vigaselt koostatud üldkoosoleku protokollis olevad otsused on üldse seaduspärased?

Kui põhikirja kohaselt annab üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, on kokku hääli 19 (vastavalt korteriomandite arvule). Põhikirja kohaselt on koosolek otsustusvõimeline, kui osalevad enam kui pooled võimalikest häältest ja osalejatele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Seega peab otsustusvõimelisuse tekkimiseks osalema vähemalt 10 korteri omanikud ja neile peab kuuluma üle poole kaasomandi osadest. Põhikirja punkt 3.7 räägib aga korteriühistu liikmetest, mis ei ole sama kui 3.5 ja 3.6 "hääl".  Iga isik saab olla vaid üks korteriühistu liige, sõltumata sellest, mitu korteriomandit talle kuulub. Seega tuleb Teie põhilirja mõista selliselt, et üldkoosolek on otsustusvõimeline kui seal osaleb vähemalt 10 häält ja otsus on vastu võetud, kui poolthääli on vähemalt 5 häält (enam kui pooled 9-st liikmest).

Kui üldkoosolek ei ole otsustusvõimeline, on tühine sellisel koosolekul vastu võetud otsus ja kui otsus ei ole saanud piisavalt poolthääli, ei ole seda vastu võetud.

Meie KÜ põhikirja punkt 6. sõna-sõnalt: Teade üldkoosoleku toimumise kohta saadetakse korteriomanikele elektronpostiga või selle puudumisel kirja teel. Kas saan meie KÜ põhikirjast õigesti aru, et kirja teel saatmise all mõeldakse, igale korteriomanikule kellel e-posti ei ole, tuleb tema postkasti panna teade üldkoosoleku toimumise kohta? Meie juhatus teavitab üldkoosoleku toimumisest elektronpostiga ja neile kellel e-post puudub, pannakse teade trepikoja stendile. Kui nii, siis saab põhikirjaga vastuolus üldkoosoleku kokkukutsumise nõuete eiramise tõttu, üldkoosoleku otsuse kohtus vaidlustada. Kas on nii? MTÜS §20(6) Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmiseks. MTÜS § 24. Üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamine

Kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, v.a juhul, kui koosolekul osalevad kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida (KrtS § 29 lg 1). Riigikohus on 03.03.2021 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-17-13391 punktis 37 selgitanud, et üldkoosoleku kokkukutsumise kord hõlmab üldjuhul neid toiminguid, mis tehakse enne koosolekut ja mis peavad tagama liikmele võimaluse koosolekul osaleda ja seal informeeritult hääletada. Näiteks on koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine see, kui liikmele ei saadeta koosoleku teadet või see saadetakse hilinenult (vt nt Riigikohtu 29. jaanuari 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-03, p 13), aga ka see, kui päevkord on puudlik või ebaselge (vt Riigikohtu 8. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-22-08, p 11).

Tere! KÜ tegutses aastaid juhatus 1 juhatuseliikmega. Hetkel see juhatuse liige ametist tagasi kutsutud. Uus juhatus võttis maja üle võlgades ning saades ligipääsu KÜ arvelduskontole avastas, et endine juhatuse liige ei teostanud aastaid kommunaalmakseid. Esitades võlanõude isikule, sai uus juhatus vastuseks üldkoosoleku protokolli milles otsus, et juhatuseliikme palga asemel ei arvestata isikule kuuluva äripinna pealt kommunaalmakseid. Protokollile lisatud osalejate nimekirja ei ole olemas, ainult protokoll (käsitsi allkirjutatud). Palun selgitust, kas üldine koosolek saab otsustada ühistuliikmete maksetest vabastamise? Eriti kui see on ühistule kahju tekitav. Märgin selle asjaolu, et isikule kuuluva äripinna suurus on pool maja suurusest, seega kommunaaltasu selle pindala pealt ja kasutatud teenuste eest on meeletult suur, mis omakorda viib ühisti võlgadesse, kuna teised ühisti liikmed ei jõua selle äripinna kulutusi kanda. Need on mõeldamatult suured. Kahjuks väidetava koosoleku otsustajatest majas enam keegi ei ela, kes saaks kinnitada või ümber lükata selle koosoleku toimumist. Täiendavalt saan aru ka seda, et protokoll osalejate nimekirjata on tühine. Ette tänades!

Ühistu üldkoosolek võib otsustada juhatuse liikmele tasu maksmise. Kui üldkoosolek on otsuse vastu võtnud seadusega kooskõlas ja otsus ei ole tühine või tühiseks tunnistatav või kui on möödunud otsuse vaidlustamise tähtaeg, on otsus kehtiv. Siiski soovitan Teil kogu olukorrale õigusliku hinnangu saamiseks pöörduda individuaalsele õigusnõustamisele. Fakt, et protokolli juurest puudub osalejate registreerimise leht võib viidata asjaolule, et koosolek ei olnud otsustusvõimeline või et seda ehk ei toimunudki. 

Tere, mul jäid sissetulekute puudumise tõttu koroona aja kandis ca 3a korteri kommunaalid maksmata ja arvetel jooksis viivis, mis on ka arusaadav ja olin sellest teadlik. Olen saanud neid kommunaalide arveid nüüd tagantjärgi tasuda paari aasta jagu ära ja samuti jooksvalt esitatavad arved on viimased paar aastat tasutud õigeaegselt olnud. Viiviste arveid veel tasunud ei ole, kuna soovisin arved järjest maksimaalselt ära tasuda. Küsimus tekkis nüüd hiljuti sellest kui avastasin, et neid võlas olnud arveid, mida ma nüüd paari aasta jooksul ära tasunud olen, ei olegi viiviste arvestuses maha arvatud ja isegi neid viimase kahe aasta arveid mida olen tasunud õigeaegselt, on lisatud viiviste listi ja viivis jookseb ka nende pealt. Kas saan õigesti aru, et ühistul on õigus mitte lugeda mu tasutud arveid tasutuks ja ainult kogunevat viivist maha arvata? Kui nad ühtegi arvet ei loe tasutuks ja viivis muudkui koguneb, kuigi tasun iga kuu 2-3x suuremat summat kui jooksev kommunaalarve, siis mul pole lootuski jõuda arvete maksmiseni vaid tasun kogu aeg iga kuu kogunevaid ja seni kogunenud viiviseid, mis on enamus arvete korral juba kordades suuremad kui arved ise? Kas selline asi enam ei kehti, et viivised ei tohi ületada põhisummat? Kas on mingi lahendus? Maksan praegu nagu õhku, isegi õigeaegselt tasutud arvete pealt, mis on ikka nende arvates tasumata. Kõikide arvete maksmisel olen selgitusse pannud arve numbri, millise eest tasun. Ainult viivisarveid ei ole tasunud, va mõne, kuna arvanud, et ennem oleks vaja põhiarve ära tasuda ja siis viivis enam ei jookse selle pealt. Praeguseks aga viivis nii suur kogunenud kõikide pealt, sh õigeaegselt tasutud arved, ja iga kuu esitatakse uus viivisarve otsa, et pole lootuski seda saada tasutud, et arvete tasumiseni uuesti jõuda. Kas ainus variant on tõesti tarbimislaen võtta, et kõik korraga ära tasuda, et viivistest lahti saada? 

Kui korteriomanik peab korteriühistule tasuma mitmeid erinevaid kohustusi (nt. majandamiskulud, remondifond, viivised jne) ja tasutud summast ei piisa kõigi kohustuste täitmiseks, siis on esmalt korteriomanikul (võlgnikul) õigus määrata, millise kohustuse katteks makse läheb (VÕS § 88 lg 1).Kui korteriomanik ei ole määranud, millise kohustuse katteks makse arvestada, on korteriühistul (võlausaldajal) õigus seda teha, teatades sellest korteriomanikule mõistliku aja jooksul pärast makse tegemist, kui kohustus on sissenõutavaks muutunud ja seda ei ole vaidlustatud (VÕS § 88 lg 4).