Revident valitakse juhatuse ja raamatupidaja kontrollimiseks. Kas juhatuse liikmetele antud volitustega ja juhatuse liikmetel on korteriomanike üldkoosolekul õigus hääletada, kui hääletatakse revidendi valimist?

Tere

Täname pöördumast! 

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 22 lg 3 kohaselt korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, või kui korteriomaniku kohta kehtib käesoleva seaduse § 32 kohaselt tehtud otsus. Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata. Seega juhatuse liikmel, kes on korteriomanik või selle esindaja on hääleõigus revidendi valimisel.

Lugupidamisega

Küsimus, KÜ 77 korteriga plaanib võtta laenu 4 272 350 eurot. Mis tähendaks igale perele pea 200 eurost lisatasu kommunaalidele. Minul ei ole võimalik seda igakuiselt maksta ja ma pole nõus sellega, kas selliste häältega saab võtta korteriühistu laenu? Koosolekul hääletati: Poolt: 56 häält, mis moodustab 74,6% korteriomanike arvust, kellele kuulub 73,2% kinnistusraamatusse kantud kaasomandi osadest. • Vastu: 3 häält, mis moodustab 4% korteriomanike arvust, kellele kuulub 4,6% kinnistusraamatusse kantud kaasomandi osadest. • Erapooletud või ei osalenud hääletamisel: 16 häält, mis moodustab 21,3% korteriomanike arvust, kellele kuulub 22,2% kinnistusraamatusse kantud kaasomandi osadest. Eelmise aasta: RAHAVOOD 01.01.2024 31.12.2024 Raha jääk perioodi algul 163572.51 Põhitegevuse tulud Liikmetelt laekunud tasud 143186.58 Laekumised kaupade ja teenuste eest 17027.12 160213.70 Põhitegevuse kulud Väljamaksed kaupade ja teenuste eest -132775.49 Väljamaksed töötajatele -7163.45 -139938.94 Rahavood põhitegevusest 20274.76 Rahavood investeerimistegevusest Saadud intressid 639.78 639.78 Rahavood finantseerimistegevusest 0.00 Raha netomuutus 20914.54 Raha jääk perioodi lõpuks 184487.05

Tere

Täname pöördumast! 

Jah, saab, kuna üle poole oli hääletanud selle poolt.

Lugupidamisega

Tere, Kas korteri remondiks võetavat laenumakset korteri kohta võib jagada korteri üldpinna järgi ja lisaks veel eraldi rõdudele remondiks kuluvat osa vastavalt rõdu suurusele ning need kokku liita? Sedasi kulub näiteks ühetoalise korteri kuumakse suuremaks kui kahetoalisel korteril. Maja ju renoveeritakse tervikuna, siis võiks ju ülemised öelda, et mul ei ole soklit vaja remontida ja katust oleks justkui ainult viimasel korrusel vaja. Alumistel korrustel ei ole vaja nii palju trepiastmeid jne... 

Korteriühistus jaotatakse majanduskulud, sealhulgas remondiks võetud laenu makse, seaduse kohaselt vastavalt kaasomandi osa suurusele ehk vastavalt mõttelise osa suurusele, mis on kinnistusregistris murruna väljendatult igale korteriomanikule kuuluv osa kinnisasjast. Teistsugune kulude jaotus on lubatud ainult siis kui põhikiri seda ette näeb ja kui see on mõistlik ning ei kahjusta ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Tänan Teie vastuse eest https://www.juristaitab.ee/et/uldkoosoleku-padevus. Siiski Te jätate põhjendamata ja välistate põhiküsimust, milleks on üldkoosoleku pädevus: "MTÜS § 22 ja KrtS § 22 ei anna üldkoosoleku pädevusse esindaja määramise õigust vaid piiravad ühistu liikme õigust üldkoosolekul hääletada, kui on otsustamisel tema isikut puudutavad küsimused." Leian, et selles küsimuses on ära segatud 2 erinevat asjaolu, milleks on ühingusisene ja ühinguväline õigusvaidlus. Palun selgitage, kas sätte MTÜS § 22 lg 4 ja KrtS § 22 lg 3 sõna sõnalt identsed lause osad "otsustatakse [...] temaga õigusvaidluse pidamist ning selles [...] õigusvaidluses mittetulundusühingu esindaja määramist“ ja mis on sisu ning mõtte poolest identne sätte MTÜS § 19 lg 1 p 4 tekstiga "liikmega [...] õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles [...] vaidluses mittetulundusühingu esindaja määramine" ei anna alust järeldada üldkoosoleku ainupädevust selles küsimuses? Sätted reguleerivad ainult ühingusisest vaidlust sõltumata, kes õigusvaidluses õiguskaitset otsib ja pöördub kohtusse (sätted seda ei määratle), ja ühingu poolelt õigusvaidluse pidamise otsustamist ning selles vaidluses ühingu esindaja määramist. Pelgalt ainult paragrahvi pealkiri, mida on seadustes 3 erinevat nimetust ("Üldkoosoleku pädevus", "Üldkoosoleku otsus", "Hääleõigus üldkoosolekul" - kõik 3 on seotud sõnaga üldkoosolek ja selle pädevusega), ei määra sätte sisu, mõtte ja rakendusala. Vaidlus puudub ja ka Teie selgitus on selles osas täiesti õige ja asjakohane, kui õigusvaidlus on ühinguväline (mis domineerib ka praktikas), mida sätted MTÜS § 22 lg 4, KrtS § 22 lg 3 ja MTÜS § 19 lg 1 p 4 ei reguleeri ning selles küsimuses on pädevus ühingu seaduslikul esindajal ehk juhatuse liikmel sätete MTÜS § 26 lg 1 ja MTÜS § 27 lg 6 alusel.

Üldkoosoleku pädevuses on seaduse alusel MTÜS § 19 lg 1 p 4 kohaselt juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi (organid on nimetatud § 31) liikmega tehingu tegemise otsustamine, tehingu tingimuste määramine, õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses mittetulundusühingu esindaja määramine. Ehk mitte õigusvaidlus ühingu liikmega vaid juhatuse või muu organi liikmega vaidluse ja selles vaidluses esindaja määramise üle saab otsustada vaid üldkoosolek. Seega on ühingu ainupädevus juhatuse või muu organi liikmega peetavas õigusvaidluses ka esindaja määramine. Ühingu nn lihtliikmega vaidluse pidamist tuleb ka otsustada teatud juhtudel üldkoosolekul, ent sellisel juhul ei kohusta seadus otsustama ühingu esindaja määramist selles küsimuses üldkoosolekul, vaid esindab juhatuse liige.

MTÜS § 22 ja KrtS § 22 piiravad ühingu liikme hääleõigust teatud küsimuste otsustamisel kui need küsimused on üldkoosoleku pädevuses. Nimetatud sätted ei ole seotud üldkoosoleku pädevusega vaid pelgalt hääleõigusega üldkoosolekul.

Tere! Probleem järgmine - Kortermaja juhatus tahab õue ala projekti läbi suruda. Paljud on mõnele uuendusele vastu. Küsimus järgmine: kas võib allkirju koguda poolt-vastu? Ette tänades!

Allkirjade kogumine ei ole vajalik, ehkki mitte ka keelatud. Otsus võetakse vastu nagunii üldkoosolekul vastavalt seadusele ja Teie põhikirjale. Pigem soovitan võimalikult paljudele korteriomanikele selgitada oma seisukohta õueala projekti osas, võtta sõna ka koosolekul, enne päevakorrapunkti hääletusele asumist ja leida samutimõtlejaid, kes koosolekul ka vastavalt hääletavad ja otsuse vastu võtmist mõjutavad.

Tänan Teie vastuse eest https://www.juristaitab.ee/et/haaleoigus-uldkoosolekul-0. Palun Teid selgitada, milles on kolme sätte omavaheline seos ja erinevused? Käesoleval hetkel kõik allub lihtsale matemaatilisele lauseloogikale. 1. MTÜS § 19 ("Üldkoosoleku pädevus") lg 1 p 4: „Üldkoosoleku pädevusse kuulub juhatuse [...] liikmega [...] õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles[...] vaidluses mittetulundusühingu esindaja määramine.“ 2. MTÜS § 22 ("Üldkoosoleku otsus") lg 4: „Liige ei või hääletada, kui otsustatakse [...] temaga õigusvaidluse pidamist ning selles [...] õigusvaidluses mittetulundusühingu esindaja määramist.“ 3. KrtS § 22 ("Hääleõigus üldkoosolekul") lg 3 : „Korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse [...] temaga õigusvaidluse pidamist ning selles [...] õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist.“ Seaduste sisuline võrdlus: Kõik kolm nimetatud sätet reguleerivad esiteks, üldkoosoleku pädevust otsustada vaidluse pidamist, ja teiseks, määrata esindaja, kui: vaidlus toimub ühistu ja juhatuse liikme vahel (MTÜS § 19 lg 1 p 4), vaidlus toimub ühistu ja tavalise liikme vahel (MTÜS § 22 lg 4, KrtS § 22 lg 3). Sätete struktuur ja sisu on identsed. Erinevus seisneb ainult isikus, kelle suhtes vaidlus toimub ja lisatud on ühistu liikme hääleõiguse piiramine üldkoosolekul: MTÜS § 19 lg 1 p 4 – juhatuse liige (või muu organi liige), MTÜS § 22 lg 4 ja KrtS § 22 lg 3 – tavaline liige. Kõigi nende sätete ühine mõte on: üldkoosolek otsustab (üldkoosoleku pädevus) vaidluse pidamist ja määrab esindaja. Lisaks MTÜS § 22 lg 4 ja KrtS § 22 lg 3 puhul vaidlusalusel isikul puudub hääleõigus, mis ei mõjuta kuidagi üldkoosoleku pädevust sätetes. Riigikohtu lahend 3-2-1-165-10, p 9: „Asja materjalidest ei nähtu, et üldkoosolek oleks otsustanud [...] või määranud esindaja. [...] Kohus peab kontrollima esindusõigust TsMS § 226 lg 1 alusel.“ See kinnitab, et üldkoosoleku otsus on eeltingimus kehtivaks esinduseks, ja kui see puudub, ei saa juhatuse liige esindada ühingut kohtus (MTÜS § 27 lg 6 ).

 MTÜS § 19 ("Üldkoosoleku pädevus") lg 1 p 4: „Üldkoosoleku pädevusse kuulub juhatuse [...] liikmega [...] õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles[...] vaidluses mittetulundusühingu esindaja määramine. Ehk üldkoosoleku pädevuses on juhatuse või muu organi (MTÜS § 31 kohaselt võib põhikirjaga ette näha, et teatud tehingute tegemiseks määratakse lisaks juhatusele muu organ, mille pädevus ja moodustamise kord nähakse ette põhikirjas)   liikmega õigusvaidluse pidamise otsustamine ning õigusvaidluses juhatuse või muu organi liikmega esindaja määramine. Muul juhul esindab ühingut juhatus (MTÜS § 26 lg 1 Mittetulundusühingul peab olema juhatus, mis seda juhib ja esindab). 

MTÜS § 22 ja KrtS § 22 ei anna üldkoosoleku pädevusse esindaja määramise õigust vaid piiravad ühistu liikme õigust üldkoosolekul hääletada, kui on otsustamisel tema isikut puudutavad küsimused. Näiteks, kas pöörduda liikme vastu kohtusse või mitte otsustatakse üldkoosolekul hääletades (näit KrtS § 32 lg 3) ja liige kelle vastu kohtusse pöördumist otsustatakse ise hääletada ei saa. Kui üldkoosolek otsustab kohtusse pöörduda, on korteriühistu seaduslikuks esindajaks põhikirja ja MTÜS § 26 lg 1 kohaselt juhatus.

Kui aga kohtusse pöörduda soovitakse juhatuse liikme vastu, otsustab üldkoosolek MTÜS § 19 alusel nii kohtusse pöördumise  kui ka korteriühistule esindaja määramise. Ka sel juhul ei saa juhatuse liige MTÜS § 22 ja KrtS § 22 kohaselt, kui ta on samal ajal ka korteriühistu liige, nimetatud küsimustes üldkoosolekul hääletada.

KÜ korteriomanikud pöördusid kirjalikult ja põhjust ära näidates KÜ juhatuse poole erakorralise koosoleku kokkukutsumiseks. Avaldusse olid lisatud ka päevakorrapunktid, mille alusel korteriomanikud palusid koosoleku kokku kutsuda. Üks punktidest oli uue esimehe ja juhatuse valimine. KÜ juhatus seadusest tulenevalt saadab välja koosoleku kutse koos korteriomanike poolt väljapakutud päevakorraga. Praegune esimees vastas, et koosoleku läbiviimiseks on vaja esitada korteriomanikel lisaks avaldusele veel ka uue esimehe ja uue juhatuse liikmete nimekiri. Kas tal on õigus seda nõuda? Seadusest ma seda kuskilt välja ei lugenud, et peaksime saatma.

KrtS § 20 lg 3 kohaselt, kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Muul juhul piisab päevakorrast.

Tere! Mul on küsimus seoses arve esitamise formaadiga. Elan kortermajas, kus puudub ühistu. Hetkel on kõrvalhoonete ja trepikoja elektrilepingud sõlmitud ühe korteriomaniku nimele. Ta saadab mulle iga kuu tasumisele kuuluva summa lihtsalt sõnumiga. Kui soovin arvet näha, siis öeldakse, et pean selleks tema koju minema. Kas mul on õigus nõuda, et arve saadetakse mulle e-postiga?

E-kirjaga saatmist saab nõuda vaid nende dokumentide osas, mis on juba olemas failina. Muude, paberkandjal saabunud dokumentide osas on piisav kui Teile antakse teada millal ja kus Te nendega tutvuda saate.

Tänan saadetud seisukoha eest https://www.juristaitab.ee/et/haaleoigus-uldkoosolekul-0. Väljendatud seisukoht, mille kohaselt KrtS § 22 lg 3 ja MTÜS § 22 lg 4 „ei kohaldu esindamisele kohtus, vaid reguleerivad ainult teatud küsimusi, mille üle üldkoosolekul hääletades puudub liikmel õigus kaasa rääkida“, vajab Teie seisukoha täpsustamist. Kui seadus sätestab, et juhatus ei või esindada ühistut liikmega vaidluses (KrtS § 22 lg 3), siis tuleb eeldada, et see hõlmab eeskätt kohtumenetlust, kuna õigusvaidlusvaidluste lahendamine toimub kohtus, siis esindamine kohtus on selle sätte objekt. Tõlgendus, mille kohaselt see piirang ei kohaldu kohtumenetlusele, välistab normi kehtivuse praktilises olukorras, kus seda kõige rohkem vaja on – see oleks põhiseadusvastane tulemusepõhine tõlgendus. Normi sõnastus näitab, et esindaja määratakse just õigusvaidluses liikmega ja kui liige ei tohi selles küsimuses hääletada, siis eeldatakse, et tegemist on üldkoosoleku pädevusse kuuluva küsimusega. Seega, kui vaidlus toimub kohtus, määrab esindaja üldkoosolek – mitte juhatus. Kui eeldada, et juhatus võib esindada ühistut kohtus ka liikme vastu, siis toimub esindus vastuolus seadusega. Sellisel juhul rikutakse TsMS § 226 lg 1 (esindusõiguse kontrolli nõuet), PS § 15 ja § 24 (õigust tõhusale õiguskaitsele ja õiglasele menetlusele) ja õiguskindluse põhimõtet, sest menetlus toimub võimaliku pädevuseta isiku esinduses. Sisuliselt on küsimus selle, kas korteriühistu juhatus võib esindada ühistut liikmega kohtus toimuvas vaidluses ilma üldkoosoleku otsuseta, kui KrtS § 22 lg 3 sätestab, et juhatus ei esinda ühistut liikmega vaidluses? Kui vastus on jaatav, palun selgitada, millist praktilist tähendust antud norm omab ja kuidas see ühildub põhiseaduslike põhimõtetega (PS § 14, § 15, § 24).

Teie viidatud säte (KrtS § 22 lg 3) sätestab hääleõiguse üldkoosolekul. Säte on sõnastatud "Korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, või kui korteriomaniku kohta kehtib käesoleva seaduse § 32 kohaselt tehtud otsus. Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata." 

See tähendab, et kui korteriühistu üldkoosolekul on päevakorras ja otsustamisel korteriomaniku vabastamine kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemine või temaga õigusvaidluse pidamine ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramine (kui see on MTÜS § 27 alusel vajalik) või küsimused, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, ei saa korteriomanik otsuse poolt ega vastu häält anda. Viimase lause kohaselt ei arvestata selle liikme häält ka üldkoosoleku kvoorumi ehk koosolekul esindatud häälte määramisel. 

Nagu öeldud, reguleerib säte hääletamist üldkoosolekul, mitte juhatuse esindusõigust kolmandate isikute ees, sealhulgas kohtus. Teie tõlgendus, nagu sätestaks KrtS § 22 lg 3, et juhatus ei esinda ühistut liikmega vaidluses, ei ole kooskõlas sätte sõnastusega ning on ekslik.
 

Tänan Teie sisuka vastuse eest https://www.juristaitab.ee/et/ku-juhatuse-esindusoiguse-piirang. Olukord on jäänud kahjuks segaseks. Teie toodud selgitus puudutab tõesti puhtalt juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi (§ 31) liiget ja see on kõik arusaadav. Minu poolt mainitud sätted KrtS § 22 lg 3 ja ka MTÜS § 22 lg 4 just nimelt räägivad vaidlusest/tehingust korteriomanikust/mittetulundusühingust liikmega ja mitte veelkord juhatuse liikmega, mille Te välja tõite. Kättesaadav KrtS seletuskiri ei selgita sättes KrtS § 22 lg 3 toodut, ilmselt pidades seda igati arusaadavaks. Palun Teid täpsustada ja võimalusel viidata algusallikatele, kus on käsitletud ja selgitatud antud sätet. KrtS § 22 teemaks on "Hääleõigus üldkoosolekul". Koosolekul hääletavad korteriomanikud ja mitte korteriühistu juhatuse või muude organite liikmed, kes võivad olla ka mitte korteriomanikud. Järgnevalt parema ülevaate saamiseks saab sätet KrtS § 22 lg 3 lahti kirjutada neljaks iseseisvaks punktiks: Korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse [üldkoosolekul] : 1) tema [korteriomaniku] vabastamist kohustusest või vastutusest [näiteks korteriühistul võivad olla korteriomanikuga lepingulised suhted (tööleping) teenuse osutamisele halduses, hoolduses, raamatupidamises, jne.], 2) tema [korteriomaniku] ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga [korteriomanikuga] õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või 3) küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, või 4) kui korteriomaniku kohta kehtib käesoleva seaduse § 32 kohaselt tehtud otsus. Seega, sättes KrtS § 22 lg 3 (ja ka ) käsitletakse ainult korteriomanikust liikmega seonduvat (p.-d 1.2 ja 4) ja ka olukorda, kui korteriomanik on valitud juhatuse liikmeks (p. 3). Punktis 2 loeb välja, et "korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse üldkoosolekul korteriomaniku ja korteriühistu vahel korteriomanikuga õigusvaidluse pidamist ning selles õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist. S.t. üldkoosoleku otsusega, mille hääletamisest korteriomanik osa ei võta, määratakse korteriühistu esindaja korteriomaniku ja korteriühistu vahel õigusvaidluse pidamiseks. KrtS § 22 reguleerib hääleõigust üldkoosolekul ja üldkoosoleku ainupädevust määrata korteriomanikuga õigusvaidluses esindaja.

KrtS § 22 lg 3 (Paragrahvi 22 pealkiri on Hääleõigus üldkoosolekul) ja ka MTÜS § 22 lg 4 (Paragrahvi 22 pealkiri on Üldkoosoleku otsus) on reguleeritud hääleõigus üldkoosolekul. Sätted ei kohaldu esindamisele kohtus vaid reguleerivad ainult teatud küsimusi, mille üle üldkoosolekul hääletades puudub liikmel õigus kaasa rääkida.