Tere, Vähemalt 1/5 mittetulundusühingu liikmetest või vähemalt kuus mittetulundusühingu liiget, kui mittetulundusühingul on alla 30 liikme, võivad nõuda täiendavate küsimuste võtmist päevakorda. Iga täiendava küsimuse kohta tuleb esitada põhjendus. 1/5 korteriühistu liikmetest on esitanud juhatusele kirjaliku avalduse koos ettepanekutega üldkoosoleku kokkukutsumiseks ja päevakorra punktide lisamiseks. Juhatus ei ole sellele reageerinud ega ettepanekuid arvesse võtnud. Üldkoosolekul teatas haldusfirma esindaja, et ainult juhatus saab otsustada, millised punktid kuuluvad üldkoosoleku päevakorda, ning korteriomanikud ei saa selles osas kaasa rääkida. Kas selline väide vastab tõele? Juhul kui haldusfirma esindaja väide ei vasta tõele, mida peaksime talle vastama? Lugupidamisega

Üldkoosoleku päevakorra määrab juhatus, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Vähemalt 1/5 mittetulundusühingu liikmetest või vähemalt kuus mittetulundusühingu liiget, kui mittetulundusühingul on alla 30 liikme, võivad nõuda täiendavate küsimuste võtmist päevakorda mitte hiljem kui 3 päeva pärast üldkoosoleku kokku kutsumisest teatamist. Küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, võib päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõuet. Kui koosoleku kokku kutsuja küsimuse päevakorda võtmisest keeldus, saavad korteriomanikud nõuda nende määratud päevakorraga koosoleku kokku kutsumist või kui juhatus seda ei tee, kutsusda koosoleku kokku ise.   

Üldjuhul kutsub küll korteriomanike üldkoosoleku kokku juhatus (MTÜS § 20 lg 1). Juhatus peab aga üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 korteriühistu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõue (MTÜS § 20 lg 3). Kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut eelnimetatud asjaoludel kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega (MTÜS § 20 lg 4). Kui üldkoosoleku kutsuvad kokku mittetulundusühingu liikmed, määravad nemad üldkoosoleku päevakorra.

Tere! 180 liikmega korteriühistu pani üldkoosolekule hääletusele põhikirja muutmise. Kehtiva põhikirja järgi oli põhikirja muutmiseks vaja 120 liikme häält. Üldkoosolekul oli kohal kas füüsiliselt või volituste kaudu 30 liiget. Juhatus otsustas peale koosolekut kortereid läbi käima hakata. Selle asemel, et vormistada mitte kohal olnud ühistu liikmete arvamusi, kas poolt või vastu, võeti lihtsalt allkiri koosolekul osalejate nimekirjale. Seda niikaua kuni saadi soovitud liikmete arv täis ja veidi peale ka, 124 liiget. Protokoll vormistati nagu kõik need inimesed oleks poolt hääletanud. Uue põhikirjaga muudetakse oluliselt üüri arvestamise põhimõtteid, kõik maksavad halduse eest võrdselt sõltumata korteri suurusest 30 või 80 m2. Küsimused: Kuidas vaidlustada selline korteriühistu üldkoosoleku otsus? Kas korteriühistul on taolises olukorras, kus otsuse jaoks ei tule piisav arv inimesi kokku, mõni juriidiliselt korrektne võimalus hääletajate arvu suurendada ja see ka korrektselt fikseerida? Ette tänades

Kirjeldatud viisil koosoleku läbiviimine ei ole õiguspärane. Küsimusest võib järeldada, et koosolekule tuli vähem korteriomanikke, kui oli otsuste vastuvõtmiseks vaja ehk koosolek ei olnud otsustusvõimeline. Kui korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Allkirjade kogumist peale koosoleku toimumist seadus ette ei näe. Kui otsus on vastu võetud otsustusvõimetu koosoleku poolt või piisava hulga poolthäälteta, on otsus kehtetu. 
Mittetulundusühingute seaduse paragrahv 21 lõige 6 kohaselt kantakse protokolli üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Kui protokollis ei ole koosolekul toimunut kajastatud õigesti, on Teil eeltoodud seadusesättele tuginedes õigus nõuda koosoleku protokollijalt ja juhatajalt protokolli parandamist. Juhul, kui nad keelduvad, siis on Teil võimalus pöörduda kohtusse, nõudes protokolli parandamist - viimasel juhul peate samas arvestama, et Teil tuleb väiteid osalejate arvu ja hääletustulemuse kohta tõendada.

Iseenesest ei ole keelatud näha põhikirjaga ette haldusteenuse eest tasumisel jaotus korterite arvule, kui teenuse maht ja ka hind ei sõltu korteri suurusest vaid korterite arvust, näiteks raamatupidamisteenus.

Ostsime korteri ja sõlmisime korteri müüjaga notari juures korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu. Tehingut vahendas kinnisvarabüroo maakler. Müüja kinnitas tehingu sõlmimisel ja ka lepingus, et korteriga seoses on kõik arved tasutud. Võlgnevustega seotud puuduseid ei olnud märgitud ka kinnisvara müügikuulutuses. Lepingus on mh järgnevad punktid: 2.1.13. Ta on tasunud kõik lepingu eseme kasutamisega seotud maksed. 5.4. Müüja kannab kõik lepingu esemega seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni, tasudes need hiljemalt ühe (1) kuu jooksul arvates valduse üleandmisest ning Ostja nõudmisel esitavad Ostja maksedokumendid, mis tõendavad nimetatud kohustuse täitmist. Saime korteri võtmed kätte ning mõne päeva pärast korterile vee- ja kanalisatsiooniteenust pakkuvalt ettevõttelt e-maili küsimusega, et kas me oleme kursis, et eelnev omanik võlgneb neile teenuste eest neljakohalise summa. Nad on üritanud seda temalt mh inkasso abiga kätte saada. Ta lubab maksta, aga ei ole seda siiani teinud. Meile teadaolevalt on teenuste leping sõlmitud konkreetse inimese ja teenuseid pakkuva ettevõtte vahel. Maakler suhtles endise omanikuga, kes väitis, et lahendab asja ära ja see ei puutu meisse. Tahtsin igaks-juhuks üle küsida, mis õigused ja kohustused meile selle olukorraga seoses on? Kas see puutub üldse meisse või on see puhtalt endise omaniku ja teenust pakkuva ettevõtte vaheline asi? Kas on mingi võimalus, et see kohustus pööratakse meie vastu?

Kuna viitate küsimuses korteri ostmisele, on põhjust arvata, et vee- ja kanalisasiooniteenust osutatakse korteriühistu kaudu ja arve esitajaks oli korteriühistu. Seega tuleb lähtuda korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 43 2. lõikest, mille kohaselt vastutab korteriomandi võõrandamisel selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Ehk korteriühistul on õigus nõuda võlgnevuse tasumist Teilt kui korteriomandi omandajalt. Siiski on juhul, kui kohustuste tasumist nõutakse Teilt, Teil nõudeõigus korteri müüja vastu.

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus § 22 lg 3 kohaselt korteriomanikul ( KÜ juhatuse liikmel) ei ole hääle õigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest, lg 3 viimase lause kohaselt esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata. Küsimus - Kui otsustatakse KÜ juhatuse liikme, kes on ka korteriomanik, vabastamist kohustusest ning sellele juhatuse liikmele on teised korteriomanikud volitanud oma esindamisõiguse üldkoosolekul . Kas juhatuse liige saab hääletada enda vabastamise otsustamisel temale antud volituste raames või need hääled jäävad samuti üldkoosolekul hääletamisest välja ?

KrtS § 22 lõige 5 sätestab, et üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 115 lõige 1 kohaselt kehtib esindaja tehtud tehing esindatava suhtes, kui esindaja tegi tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks esindusõigus. Seega saab juhatuse liige anda volikirja alusel häält volitaja nimel.

Pöördumine seoses pööningul paikneva vaheseina omandi ja hüvitamise küsimustega Aastal 2023 ostsin korteriühistult enda kolmanda korruse korteri kohal asuva pööninguosa ning laiendasin oma korteri selle arvelt. Laiendamise käigus ehitati pööningule vahesein, mis eraldab minu laiendatud pindala naaberkorteri kohal asuvast pööninguosast. Antud vahesein paikneb naaberkorteri kohal, kuid selle ehitamise kulud kandsin mina ning maksin selle ühistu kaudu kinni. Nüüd on selgunud, et naaber, kelle korteri kohal antud vahesein asub, soovib samuti välja osta oma korteri kohal paikneva pööninguosa. Seoses sellega on tekkinud järgmised küsimused: Kas vahesein, mis paikneb küll naabri korteri kohal, kuid mille rajamise eest olen tasunud mina, kuulub osaliselt mulle hüvitamisele? Arvestades, et sein on soojustatud, kindlustatud ning naaber saab seda vaevata kasutada (nt paigaldades sellele kipsplaadi), soovin teada, kas mul on õigus nõuda naabrilt seina kulude osalist hüvitamist, kui ta hakkab seda seina kasutama oma korteri laiendamiseks. Kas pööningu põrandapind, mille eest maksin ühistule ja mis jääb osaliselt selle vaheseina alla, kuulub samuti jagamisele? Kui naaber omandab pööninguosa, millele see seinaalune pind osaliselt langeb, kas mul on õigus nõuda sealt pindalalt proportsionaalset hüvitist? Soovin olukorra õiguspärast selgitamist ja vajadusel kokkuleppe saavutamist naabriga, et mõlema osapoole õigused ja kohustused oleksid selged ning dokumenteeritud.

Korteri laiendamiseks kaasomandi eseme osa arvelt tuli sõlmida uus eriomandi kokkulepe ja ostetud pööninguosast sai Teie eriomandi eseme osa. KrtS § 4 lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Seega, ehkki ruum, mis moodustus, on Teie eriomandi eseme osa, ei kuulu ruumi muust hoonest eraldav sein eriomandi eseme koosseisu, kuna seda ei ole võimalik eemaldada ilma teiste korteriomanike õigusi kahjustamata. Kas Te pidite seina ehitama oma kulul või on võimalik nõuda seina ehituse (osalist) hüvitamist, sõltub kokkuleppe sisust.

Kas korteriühistu juhatusel on õigus murda lahti minu keldriuks. Minul ja korteiühistu juhatusel on selle ruumi omandi ja kasutusõiguse osas eriarvamus, Kohtuotsust selle kohta pole. Lihtsalt saagisid minu lukud maha ja paigaldasid minu rauduksele oma lukud. Kas oleks alust koostada politseile avaldus?

Keldriboks on korteriomanike kaasomandis ja kogu keldri kasutamine peab toimuma kaasomanike kokkuleppe kohaselt. Olukorras, kus ühe või mõne korteriomaniku huvid erinevad oluliselt enamiku huvidest, on ainuke kindel vahend suhete püsivaks reguleerimiseks eriomandi kokkulepe. Eriomandi kokkuleppes saab reguleerida nii kaasomandi eseme (parkimiskohad hoovis, keldribokside jaotus jne) kasutamist kui ka korteriühistu juhtimise küsimusi. Kokkuleppe muutmiseks on vajalik kõigi korteriomanike ja ka kinnistusraamatusse kantud piiratud asjaõiguste omajate nõusolek. Kokkulepe peab olema notariaalselt tõestatud. Vajalike nõusolekute puudumisel saab korteriomanik pöörduda kohtu poole eriomandi kokkuleppe muutmiseks vajalike tahteavalduste saamiseks (KrtS § 9 lg 2). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) kohaselt lahendatakse see taotlus kohtus hagita menetluses (TsMS §-d 613–618). Kohus võib asja menetlemisel avalduse alusel või omal algatusel kohaldada määrusega hagita menetluses avalduse tagamiseks vajalikku esialgset õiguskaitset (TsMS § 616).

Kui kokkulepe on sõlmitud ja keldriboksid jaotatud, saate pöörduda politsei poole. Kui aga kokkulepet sõlmitud ei ole, tuleks sõlmida kõigi korteriomanike vahel eriomandi kokkuleppe muutmiseks uus kokkulepe ja jaotada kõik keldriboksid, et vältida edaspidi kellegi omavoli.

Tere! Ostsin korteri kortermajja, kus on 8 korterit. Korteriomanikud soovivad korteriühistu juhatust välja vahetada, aga juhatus ei anna näole. Juhatuses üks liige. Korteriomanikud ei saa ühe korteriomanikuga kontakti, aga 8-st korterist 7 oleks kohe nõus juhatuse välja vahetama. Kas juriidiliselt saavad 7 korteriomanikku kaheksast KÜ koosoleku kokkku kutsuda ja hääletada kõikide küsimuste üle või tuleb kaks koosolekut korraldada? Kas 8-st korteriomanikust 7 korteriomanikku on piisav enamus?

Üldkoosoleku otsustusvõimet reguleerib KrtS § 20 lg 2, mille kohaselt üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. See tähendab, et arvestades kõigi korteriomandite arvu, on vajalik nii häälte kui ka kaasomandi osade enamuse esindajate kohalolek. 

Korteriomandi tavapärast valitsemist puudutavate otsuste vastuvõtmine toimub korteriomanike häälteenamusega (KrtS § 35). Koosmõjus teiste seaduse sätetega (§ 20 jj) tähendab see, et tavapärase valitsemise küsimustes võetakse otsuseid vastu korteriomanike üldkoosolekul. Seega ei ole tavapärase valitsemise küsimuses otsuse vastuvõtmiseks vaja kõigi korteriomanike häälteenamust, nagu tavalise kaasomandi puhul, vaid piisab, kui korteriomanike otsustusvõimelisel üldkoosolekul hääletab otsuse poolt üle poole koosolekul osalenud korteriomanikest (MTÜS § 22 lg 1). Seejuures puudub õigus hääletada juhatuse liikmel, kelle kohustustest vabastamist otsustatakse.

Kui juhatus keeldub vaatamata kirjalikule pöördumisele liikmete koosolekut kokku kutsumast, on võimalik koosolek kokku kutsuda ka liikmetel endil. Seaduse järgi peab juhatus üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet. Mittetulundusühingute seaduse § 20 lõige 4 sätestab, et kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.

Tänan Teie vastuse eest https://www.juristaitab.ee/et/esindamine-ku-oigusvaidluses. Te kirjutate, et "Ühingu nn lihtliikmega vaidluse pidamist tuleb ka otsustada teatud juhtudel üldkoosolekul, ent sellisel juhul ei kohusta seadus otsustama ühingu esindaja määramist selles küsimuses üldkoosolekul, vaid esindab juhatuse liige." Palun täpsustage, milliseid juhtumeid, mida nimetatud sätted ei reguleeri, Te silmas peate ja miks sellisel juhul otse sätestatud (KrtS § 22 lg 3 - "otsustatakse [...] temaga õigusvaidluse pidamist ning selles [...] õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist") viimane lauseosa ei kehti? Sätetes tihti kohalduv lisatingimus nagu "kui seadusest ei tulene teisiti" siin puudub, seega sätte nimetatud osa üldkoosoleku pädevusest ei ole võimalik muu seadusesättega välistada.

Tere

Täname pöördumast! 

See on pikk ja mahukas teema, mida me ei saa siin foorumis päris arutada ja selgitada, seega soovitan pöörduda oste juristi poole vastuvõtule.

Lugupidamisega

Naabril tilgub laest vesi, tehnik käis kohal ja arvas, et minu korteri dušitrapi amortiseerumise tõttu on leke. Kas mina olen kohustatud remondikulud hüvitama või peab seda tegema ühistu?

Tere

Täname pöördumast! 

Trapp kuulub teile mitte ühistule, seega peab hüvitama tekitatud kahju, kui on asi just selles.

Lugupidamisega
 

Tere. Soovime saada juriidilist nõu. Viimase viie aasta jooksul ei ole meie maja juhatuse liige esitanud omanikele mingeid kuludokumente, aruandeid ega lepinguid. Kõik kulutuste ja tööde otsused tehakse omanikega konsulteerimata. On ilmne huvide konflikt: töid leiab juhatuse liige ise, aga teostab tema abikaasa oma firma kaudu. Hankeid ei korraldata, hinnad pole teada, akte ega lube ei esitata. Raha võetakse remondifondist, kuid esitatakse ka lisaarveid korteriomanikele – ilma etteteatamiseta, otsusteta või selgitusteta. Koostasime hiljuti majaelanikega päevakorrapunktid üldkoosolekuks, mis käsitlesid läbipaistvust, aruandlust ja huvide konflikti. Need olid allkirjastatud rohkem kui 1/5 omanike poolt, nagu seadus ette näeb. Juhatus jättis need küsimused aga päevakorrast välja – need olid neile ebamugavad. Haldur keeldus samuti reageerimast, kuigi saatsime korduvalt kirjalikke pöördumisi. Oleme korduvalt pöördunud nii juhatuse kui Halduri poole kirjalikult, nõudes aruandeid, tšekke ja selgitusi. Kõik pöördumised on jäänud vastuseta. Raha kasutatakse jätkuvalt omanike teadmata. Palume nõu: 1. Kuidas sundida juhatust ja haldurit seadust järgima? 2. Kuidas keelata tellimuste suunamine sugulastele ja nõuda hangete korraldamist? 3. Mida teha, kui tööde kohta puuduvad dokumendid ja load? 4. Millised juriidilised sammud on võimalikud meie õiguste kaitseks ja raha kasutuse kontrolliks?

Tere

Täname pöördumast! 

Sellises olukorras oleks pigem mõistlik mõelda uue juhatuse väljavalimise peale.

Lugupidamisega