Korteriomanik teeb oma korteris remonti, lammutamise ajal jättis korteriukse lahti, trepikoda on nüüd alt ülesse paksult ehitustolmu täis, määritud on hiljuti (1 aasta tagasi) värvitud trepikoja sein ja rikutud on maja sein. Kuidas on võimalik korteriomanikult nõuda, et ta värviks üle määritud seinad?

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduses on pandud korteriomanikule kohustus hoida eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduda tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomaniku tegevus väljub tavakasutuse raamest eelkõige juhul, kui sellega rikutakse teiste korteriomanike õigusi. Korteriühistul on õigus esitada nõue, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt (KrtS § 30 lg 4). Korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve (KrtS § 12 lg 2). Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest (AÕS § 72 lg 5).

Nii kahjustatud korteri omanikul kui korteriühistul (sõltuvalt sellest kas kahju tekkis kellegi korterile või korteriomanike kaasomandis olevale hoone osale, nagu näiteks trepikoda) on õigus nõuda  eriomandi esemest lähtunud kahju hüvitamist või tegevust, mis kõrvaldab tekkinud kahju.

Tere, mul kortermajas korteri vannitoas ei ole käterätiku kuivatit. Aga ma maksan nagu see on olemas mul. Kas ma saan KÜ-lt nõuda, et ma ei maksaks selle eest, mida mul ei ole. Aitäh!

Majanuskulude koosseis määratakse üldkoosolekul kehtestatud majanduskavaga ja kulud jaotatakse seaduse järgi vastavalt kaasomandi mõttelise osa suurusele, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud mõne kululiigi teistsugust, näiteks tarbimisest sõltuvat jaotust.

Soovitan tõepoolest olukorda arutada üldkoosolekul ja kui Teilt on mingi kulu katmist ebaõiglane nõuda, saab üldkoosolek võtta vastu vastava otsuse või vajadusel muuta põhikirja.

Tere Ühes meie maja korteris oli ca 4 aastat tagasi veeavarii ja vesi jooksis 2 päeva keldrisse. Nüüd on esimese korruse põranda kandvad paneelid varisemisohtlikud. Kes peaks kinni maksma korteri põranda kandvate paneelide veekahjustuse, mille on põhjustanud korteri eelmine omanik?

Üldreegel on, et kahju on kohustatud hüvitama selle põhjustaja. 4 aasta möödumisel on keerukas kindlaks teha, kas paneelide seisukord on tingitud siis aset leidnud veeavariist või muust põhjusest. Kuna aga põranda kandvad paneelid ei kuulu eriomandi koosseisu vaid on osa hoonest kui tervikust ja seeläbi kuuluvad korteriomanikele kaasomandina, tuleks vajalikud remonttööd teostada ja nende eest tasuda korteriühistul.

Tere Küsisin KÜ juhatuselt luba oma lahtine rõdu kinni ehitada, probleemiks 5 korruse avatud rõdu me ei saa kasutada, sest linnalinnud reostavad ära. Probleemiks on et KÜ esimees eirab meie kõnesid ja meilidele ei vasta, sest oleme eestlased ja kirjutame ja räägime eesti keeles. Millise § järgi ma saan nõuda, et ühistu mu kirjadele ja telefonidele ikka vastab. Kui muu ei aita, pean pöörduma kohtusse. Kohtla-Järvel on kahjuks sellised mured eesti inimestega. Tänan!

Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist (KrtS § 1 lg 1). Eriomandi esemeks ei ole hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires (KrtS § 4 lg 3). Maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks (KrtS § 4 lg 4). Rõdu on üldjuhul hoone osa ja seega kaasomandi ese. Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38 lg 1). Rõdu kinni ehitamine on käsitletav olulise ümberkorraldusena, kuna see muudab hoone väliskuju ja piirdekonstruktsioone. Seejärel tuleb taotleda ehitusluba, mille aluseks on nõuetele vastav ehitusprojekt. Ehitusloa andmisel arvestatakse detailplaneeringu või projekteerimistingimustega. Pärast ehitustööde lõpetamist tuleb taotleda kasutusluba.

Tere! Meil on 4 korteriga maja, mida esindavad korteriomanikud ühiselt. Nüüd on kahe korteri omanikud otsustanud valida juhatuse ja kehtestada endale sobiva põhikirja. Teise kahe korteri omanikud eelistavad ühise esindamise jätkamist. Kas kahe korteri omanikud saavad selle juhatuse valimise teha vaatamata teise kahe korteri omanike vastuseisule? Kas kahe korteriomaniku soovist piisab ja nad saavad vastu võtta põhikirja muutmise ning edaspidised otsused kahekesi? Jättes täiesti kõrvale teised kaks korterit, kes koosolekul vastu hääletavad. Tänan!

Korteriomandi tavapärast valitsemist puudutavate otsuste vastuvõtmine toimub korteriomanike häälteenamusega (KrtS § 35). Koosmõjus teiste seaduse sätetega (§ 20 jj) tähendab see, et tavapärase valitsemise küsimustes võetakse otsuseid vastu korteriomanike üldkoosolekul. Seega ei ole tavapärase valitsemise küsimuses otsuse vastuvõtmiseks vaja kõigi korteriomanike häälteenamust, nagu tavalise kaasomandi puhul, vaid piisab, kui korteriomanike otsustusvõimelisel üldkoosolekul hääletab otsuse poolt üle poole koosolekul osalenud korteriomanikest (MTÜS § 22 lg 1). Põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. 

Seega, kui kõik 4 korteriomanikku osalevad üldkoosolekul, ei ole võimalik valida juhatust vaid kahe poolthäälega (kaks poolthäält on pool, seadus nõuab üle poole osalenud korteriomanike häältest). Põhikirja muutmiseks on vajalik veelgi suurem poolthäälte hulk (2/3 osalenute häältest).

MTÜ põhikirjas on sätestatud, et esindada võib vaid liige, siis see piirang välistab elukaaslase või abikaasa kui esindaja osalemise ja hääletamise üldkoosolekul, kuna põhikirjaga on ette nähtud teisiti kui seaduses üldiselt lubatud esindamine. Juriidilise isiku organi pädevus nähakse ette seaduse ja põhikirjaga (TsÜS § 31 lg 3). Palun täpsustust küsimuses- kas kohal olev ühingu liige saab esindada ainult ühte või mitut ühingu liiget volituse alusel? Kas on ka mingi piirarv palju volitusi võib ühel liikmel olla, vastavalt MTÜ põhikirjale?

Seadusandja ei ole kehtestanud maksimaalset volitajate arvu ühele volitatavale. 

Tere! Soovin juriidilist hinnangut olukorrale korteriühistus. Üldkoosolekul võeti vastu uus põhikiri, mille üheks punktiks sai, et osa majandamiskulusid võib jagada kas korteriomandite arvu või 1 m² kohta (varem oli aluseks ainult 1 m²). Pärast põhikirja vastuvõtmist toimus eraldi hääletus, millega muudeti mitme kulu jaotuspõhimõte korteripõhiseks. Otsus tehti häälteenamusega, hääletusel oli nii poolt- kui vastuhääli. Selle tulemusel vähenes suuremate korterite omanike kulu, samal ajal kui väiksemate korterite omanike kulud tõusid märgatavalt, ületades nende mõttelise osa suurust. Põhjenduseks toodi, et teenusepakkuja ei tee tööd erinevalt sõltuvalt korteri suurusest ning et kõik kasutavad liikumiseks antud ruume – arvestamata seejuures kasutustiheduse või tegeliku koormuse erinevusi. Soovin hinnangut, kas selline otsus on kooskõlas KrtS § 40 lõike 2 tingimustega, mille kohaselt võib seaduses sätestatust kõrvale kalduda vaid erandjuhtudel ja ainult siis, kui see ei kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kas sellise muudatuse tegemiseks piisab ainuüksi häälteenamusest, kui selle tagajärjeks on väiksematele korteritele püsivalt suurem kulukoormus? Samuti küsin, kas selline põhjendus on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik? Samuti juhin tähelepanu asjaolule, et suuremaid kortereid on ühistus arvuliselt rohkem, mistõttu neil on ka loomulik ülekaal häälteenamuse saavutamisel. See tähendab, et otsuseid saab vastu võtta olukorras, kus kasu saavad eelkõige suuremad korterid, samal ajal kui väiksemate korterite omanikele langeb suurem koormus. Kas selline otsustusprotsess on õiguspärane ja kooskõlas seadusega?

Põhikirjaga võib ette näha seaduses sätestatust erineva majandamiskulude jaotuse, kuid see peab olema põhikirjas konkreetselt sätestatud, sh kulude arvestuse viis (RK 24.05.2023, 2-20-119460/71, p 16.1). Seadus ei nõua korteriomanike kokkulepet KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud normaalregulatsiooni muutmiseks vaid selleks piisab häälteenamusega vastu võetud otsusest, kuid kui kokkulepe on olemas, tuleb sellega arvestada.

Erinev kulude jaotus peab olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlik ega tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Korteriomanike huvide kindlaksmääramisel ei ole oluline konkreetsete korteriomanike majanduslik seisund, vaid otsustus tuleb teha konkreetse kululiigi põhiselt (RK 22.04.2021, 2-18-12753/34, p 13.2). Nii näiteks on raamatupidamisteenuse eest tasumine senise praktika kohaselt olnud mõistlik kuna teenuse maht ei sõltu korteri suurusest ehk raamatupidaja teeb tööd arve koostamisel samas mahus nii kööktoale kui 5-toalisele korterile. Kui kulude seadusest erinev jaotus on kululiikide põhiselt koosolekul läbi arutatud, kõik on saanud oma arvamuse öelda ja seda on otsustades ka arvesse võetud, on tõenäoline, et otsus on õiguspärane.

Siiski soovitan pöörduda hinnangu saamiseks individuaalsele õigusnõustamisele, kuivõtd foorumi tingimustes ei ole võimalik hinnata kõiki asjas tähendust omavaid asjaolusid.

KÜ liige MD (korter 4) esitas KÜ-le volikirja järgmise sõnastusega: "Käesolevaga mina, MD, xxx korteri omanik. Isikukood _......., volitan xxx KÜ liiget EV`i Isikukood: ,,,,, esindama ennast juhatuse koosolekul 17.06.25". Tulenevalt asjaolust, et tegemist oli üldkoosolekuga mitte juhatuse koosolekuga, ei saa seda volikirja aktsepteerida üldkoosolekul korteri omaniku esindamiseks, kas oskate täpsustada miks minu volitust ei aksepteeritud lähtuvalt seadusest? Volitus oli kirjalik

Tõenäoliselt ei lubanud juhatus volikirja alusel esindada, kuna volituse sisu oli märgitud valesti. Selle volikirjaga on antud volitused korteriomaniku esindamiseks juhatuse koosolekul. Üldkoosolekul esindamiseks volitusi antud ei ole.

Tere Palun selgitage, kas võib endine raamatupidaja tellida oma raha eest revisjoni, sest uus raamatupidaja koostab aastaaruande rikkudes KÜ seadused ja aruandes on vead, mida uus raamatupidaja keeldub tunnistada. Ma ei taha kutsuda erakorralise üldkoosoleku. Kas KÜ juhatus saab keelata revisjoni ja keelduda vajalike dokumentide esitamisest? 

Korteriühistu juhatus korraldab korteriühistu raamatupidamist (KrtS § 50 lg 1). Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega (KrtS § 45 lg 1). Järelevalvele kohaldatakse mittetulundusühingute seaduse §-s 34 sätestatut (KrtS § 49). Mittetulundusühingute seaduse kohaselt teostab üldkoosolek järelevalvet teiste organite tegevuse üle. Selle ülesande täitmiseks võib üldkoosolek määrata revisjoni või audiitorkontrolli (MTÜS § 34 lg 1). Endisel raamatupidajal või korteriühistu liikmel sellist õigust ei ole ja ehkki liikmel on õigus tutvuda korteriühistu dokumentidega, ei ole see õigus piiramatu ning juhatus võib keelduda teabe andmisest ja dokumentide esitamisest, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele (KrtS § 45 lg 2). 

Tere. Korteriüstuga seotud küsimus. KÜ üldkoosolekul küsisin võlgnikke kohta, et kui palju majas võlgnikke ja kes kui palju võlgneb. Üks daam hakkas vastu et see on konfidentsiaalne info ja info jäi avaldamata. Pärast vaatasin Korteriomandi- ja korteriühistuseadus § 45, mis selgelt näitab et igal KÜ liigel on õigus nõuda ja näha infot võlgnikke kohta. Meili kaudu andsin sellest juhatuse esimehele ja haldusfirmale teada, kuid mind lihtsalt ignoreeriti. Terve nädal pole mingit vastust. Arvatavasti nädala pärast pean pöörduma kohtu poole hagita avaldusega, et kohus sunniks juhatust või haldusfirmat avaldada võlgnikutega seotud infot. Kuidas täpsemalt pean selles olukorras tegutsema? Hagita avalduse riigilõiv nagu sain aru on 50 eur. Kas ma saan pärast raha tagastamist nõuda maja juhatuselt või haldusfirmalt ja kuidas see täpsemalt käib? Tänan.

KrtS § 45 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. KrtS § 45 lg 2 kohaselt võib juhatus keelduda teabe andmisest ja dokumentide esitamisest, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele. Korteriomanikul on õigus saada dokumentidest elektroonilist ärakirja, kui korteriühistu kasutab elektroonilist keskkonda ning dokumendid on olemas elektroonilisel kujul. Seaduse mõttega ei ole kooskõlas seisukoht, et korteriomanikul on õigus pelgalt tutvuda ja vaadata dokumente, mitte saada neist ärakirju. Korteriomanikul on seega üldjuhul õigus saada teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda dokumentidega. Korteriühistu liikmete võlgnevuste kohta teabe andmisel tuleb arvestada isikuandmete kaitse nõuetega ja juhatuse õigusega keelduda teabe andmisest, kui see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku õigustatud huvidele. Seega võib olla põhjendatud avaldada Teile küll võlgnevuse kogusumma ja näiteks võlgu olevate korterite arv ent mitte konkreetsed võlgu olevad korterid või nende omanikud. 

Kui korteriühistu juhatus ei anna ühistu liikmele küsitud teavet, võib korteriühistu liige esitada kahe nädala jooksul (kui juhatus on vastanud sõnaselge keeldumisega või kuue nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus ei ole sellele nelja nädala jooksul vastanud, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama. Sel juhul annab nõude õiguspärasusele hinnangu kohus ja kui nõue on õiguspärane, kohustab kohus juhatust nõutud dokumente esitama.

Kohtusse pöördumisel tuleb tasuda riigilõiv 50 eurot, mille kohus võib avalduse rahuldamise korral korteriühistult Teie kasuks välja mõista.