OÜ X kuuluvale äripinnale (asub kortermajas, ärimaal) on väljastatud Ehitisregistri (EHR) andmetel kasutusotstarbe kood, mis annab õiguse kasutada äripinda kohviku, baari või sööklana. OÜ X  üürib oma äripinda edasi ettevõttele, kes peab äripinnal restorani. Restorani pidamiseks on ette nähtud teistsugune kasutusotstarbe kood. Ehitusseadustiku §16 lg 2 sätestab, et ehitist tuleb kasutada heaperemehelikult ja kasutusotstarbe kohaselt.  Restorani tegevus on mõjutanud olulisel määral majaelanike elukvaliteedi halvenemist, kuna äripinnal puudub kaasaegsetele tingimustele vastav ventilatsioonisüsteem. Palun teie hinnangut nimetatud olukorra kohta ja nõuannet, kuidas peaks korteriühistu edasi toimima, et tagada oma elamus õiguslik kord.

Kuigi ruumide kasutusotstarve on kohvik, baar või söökla, saab korteriühistu takistada restorani pidamist juhul, kui see tegevus:

• Ületab tavakasutusest tekkivaid mõjusid (KrtS § 31 lg 1 p 1)
• Rikub korteriomanike kokkuleppeid või korteriühistu põhikirja (KrtS § 30 lg 2)
• Ei arvesta teiste korteriomanike õigustatud huve (KrtS § 12 lg 2)

Korteriühistu peab lähtuma valitsemisel seadusest, põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest (KrtS § 34 lg 1).

Millised õigused on korteriühistu juhatuse liikmel kes soovib tutvuda ühistu dokumentidega ja informatsiooniga (sh ühisvara üürilepingud, liikmete kontaktandmed, töölepingud, võlglaste nimekiri koos summadega) olukorras kus juhatuse liige kelle käes on kõik dokumendid jätab küsija päringud tähelepanuta?

KÜ juhatuse liikmele annab õigused KÜ põhikiri, juhatuse liikmega sõlmitud leping, üldkoosoleku otsus või muu juhatuse tegevust reguleeriv dokument. Korteriühistu juhatuse liikme õigust nõuda teiselt juhatuse liikmelt korteriühistu dokumentidega tutvumist reguleerivad seadusandlikul tasemel Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) ja Mittetulundusühingute seadus (MTÜS). Korteriühistu juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut (KrtS § 24 lg 1). Korteriühistu juhatusele kohaldatakse lisaks KrtS-is sätestatule ka mittetulundusühingute seaduse § 26 lõikes 2 ning §-des 27–29 ja 32 mittetulundusühingu juhatuse kohta sätestatut (KrtS § 24 lg 1).

MTÜS § 28 lõike 5 kohaselt peab juhatus andma mittetulundusühingu liikmetele vajalikku teavet juhtimise kohta ja esitama nende nõudel vastava aruande, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Kuigi see säte viitab liikmetele, on juhatuse liikmetel kui juhtorgani liikmetel õigus ja kohustus täita oma kohustusi juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega (MTÜS § 32 lg 1). Kohustuste täitmiseks on vajalik juurdepääs korteriühistu dokumentidele ja teabele.

Lisaks on KrtS § 45 lõike 1 kohaselt korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Kui teave on olemas elektrooniliselt, on korteriomanikul õigus nõuda, et talle saadetakse dokumentidest elektroonilised ärakirjad (KrtS § 45 lg 1¹). Juhatus võib keelduda teabe andmisest ja dokumentide esitamisest, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele (KrtS § 45 lg 2). Kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, võib korteriomanik nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek, või esitada kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama (KrtS § 45 lg 3).

Kuigi KrtS § 45 reguleerib korteriomaniku õigust teabele, on juhatuse liikmel kui korteriühistu juhtorgani liikmel oma kohustuste täitmiseks vajalik juurdepääs dokumentidele. Juhatuse liikmed vastutavad solidaarselt, kui nad on oma kohustuste rikkumisega tekitanud mittetulundusühingule kahju (MTÜS § 32 lg 2). Vastutusest vabaneb juhatuse liige, kui ta tõendab, et on oma kohustusi täitnud juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega (MTÜS § 32 lg 2). Hoolsuskohustuse täitmiseks on vajalik juurdepääs teabele ja dokumentidele.

Kui korteriühistu põhikirjas on punkt, mis ütleb et juhatuse liige peab olema teovõimeline füüsiline isik, kas see võimaldab üldkoosolekul otsustada, et korteriühistu juhatuse tagasiastumisel ja juhatuses osalemise soovijate puudumisel edaspidi juhib korteriühistut juriidiline isik (valitseja)?

Korteriühistu valitseja valimine juhatuse asemele ei pea olema korteriühistu põhikirjas ette nähtud. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) sätestab, et korteriühistu juhatuse asemel võib korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik (valitseja) (KrtS § 26 lg 1). Valitseja valimisele, tegevusele ja vastutusele kohaldatakse korteriühistu juhatuse kohta sätestatut (KrtS § 26 lg 3).

Üleeelmine KÜ üldkoosolek valis revisjionikomisjoni (KÜ põhikirjas on see kohustusena), mille töö ning 2024. aasta aruanne KÜ juhatusele ei meeldi. Eelmine KÜ üldkoosolek kinnitas nii KÜ majandusaasta, kui ka KÜ revisjonikomisjoni aruande. KÜ juhatus edastas Äriregstrile aga vaid majandusaasta aruande ilma KÜ revisjonikomisjoni aruandeta ning tellis omaalgatuslikult (sest üldkoosolek andis sellise võimaluse vaid KÜ revisjonikomisjonile) välise auditi, mis kontrollis vaid raamatupidamise õigsust. Auditi eest maksti KÜ arvelt. Nüüd on KÜ juhatus algatanud Korto keskkonnas KÜ revisjonikomisjoni likvideerimise protsessi. Siit siis tekkinud küsimused: 1. Kas KÜ juhatusel on õigus algatada KÜ revisjonikomisoni likvideerimine? Seda veel klausliga, et kui see ei õnnestu, algatatakse uue (ja neile sobivama) revisjonikomisjoni koosseisu valimise protsess. 2. Kas selliste küsitluste tulemusi Korto keskkonnas saab võrdsustada KÜ üldkoosoleku otsustega? Kui saab, siis mis mõte on üldse sel juhul üldkoosoleku kokkukutsumises? 3. Kuidas sundida KÜ juhatust esitama Äriregistrisse 2024. aasta majandusaruanne koos KÜ üldkoosoleku poolt kinnitatud revisjonikomisjoni aruandega? 4. Milisel välisel instantsil peale kohtu on õigus kontrollida KÜ juhatuse tööd, kui on kahtlusi ja tõendeid, et nad seadust rikuvad?

KÜ kõrgeimaks organiks on üldkoosolek. Üldkoosolekul on pädevus teha otsuseid, mille elluviimine on juhatuse kohustus. Samuti on üldkoosolekul õigus määrata revisjonikomisjon juhatuse töö kontrollimiseks. Kui põhikirjas on revisjonikomisjon ette nähtud, ei saa seda ilma põhikirja muutmata likvideerida. Kui juhatus ei täida üldkoosoleku otsuseid, võib see olla aluseks juhatuse tagasikutsumiseks ja uue juhatuse valimiseks. Ikka üldkoosolku poolt ja üldkoosolekul.

KÜ saab otsuseid vastu võtta ka üldkoosolekut kokku kutsumata. Võimalus võtta vastu otsust koosolekut kokku kutsumata ei eelda eelnevat üldkoosoleku toimumist vaid asendab seda. Nii on võimalik juhatusel ette valmistada otsuse eelnõu, mis pannakse hääletusele (poolt/vastu) selle täpses sõnastuses.

Sellisel juhul saadab juhatus kõikidele korteriomanike otsuste eelnõud ja annab tähtaja, mille jooksul peavad korteriomanikud enda seisukohad esitama. Tähtaeg ei või olla lühem kui 7 päeva.

Korteriomanikud saavad rahulikult kiirustamata süveneda otsuste eelnõudesse ja esitada oma seisukohad kodust lahkumata. Otsus loetakse vastuvõetuks, kui selle poolt anti üle poole häältest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Kuid ka siin tuleb arvestada kvooruminõudega, kas siis seadusest või põhikirjast tulenevaga.

Riigikohus on selgitanud, et „Ilma korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse vastuvõtmisest osa võtnud korteriomanikuks tuleb lugeda üksnes need korteriomanikud, kes on korteriomanike otsuse eelnõukohta esitanud oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega ei arvestata otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse hindamisel nende korteriomanike häältega, kes oma seisukohta otsuse eelnõu kohta ei esitanud.“

Kui juhatus on edastanud liikmetele hääletamiseks üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse projekti, saab korteriühistu liige olla otsuse projektis sõnastatud otsuse vastu võtmise poolt või vastu. Kui vastatud on viisil, et liige on otsuse poolt, ent mingi lisatingimuse täitmisel, mida otsuses ei kajastu, tulebki lugeda, et ta oli edastatud sõnastuses otsuse vastu võtmise vastu.

Kui vajalikud hääled on koos, koostab juhatus hääletusprotokolli ja saadab selle viivitamata korteriomanikele. Hääletusprotokoll peab muuhulgas sisaldama vastuvõetud otsused koos hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed ja otsuse suhtes eriarvamusele jäänud korteriomaniku nõudel tema eriarvamuse sisu.

Veeavarii. Minu korteris kõik kuiv, otsiti põhjust. Alt naaber tõmbas vabalt 20a kanalisatsioonitorru viiva äravoolutoru välja, sättis toru äärele ja ütles, et siit tuligi. Hooldusfirma käis järgi, vaatas sama kohta, surus toru sügavamalt kanalisatsiooni torru ja kirjutas minu teadmata samuti, et leke sealt. Avariist tulenev tehti alustes korterites korda ja mina sain arve. 2kuud hiljem kordusid samad probleemid. Seekord avastati tegelik lekke põhjustaja kanalisatsioonitorru osas. 1on võimatu, et minu ära voolust oleks leke tulnud nii, et mul endal ei uputas. 2.pole võimalik, et sama viga 15cm allpool tekkis eraldiseisva juhusena. Lekke koht oli varjatud, nuga mahtus küljelt sisse ja peale selle avamist oli näha suur auk mis on tekkinud aastate korrosiooni tulemusel. Püstik vahetati. Kas mul on õigus nõuda esimese vale akti parandamist, hooldusfirma vea tunnistamist ja minule tekitatud kulude tagastust eelneva põhjal? Aitäh!

Kui kahju ei tekkinud Teie eriomandi esemest vaid korteriomanikele kaasomandi alusel kuuluvast asjast, vastutab kahju tekkimise eest korteriühistu. Kui kahju tekitaja poolt täidetud hüvitisnõude alus on hiljem ära langenud, kuna kahju põhjustas teine isik, on tegemist alusetu rikastumisega (VÕS § 1027). kui kahju tekitaja on hüvitanud kahju, mille eest tegelikult vastutas teine isik, on algne hüvitisnõude alus ära langenud ja kahju tekitajal on õigus nõuda hüvitatut tagasi alusetu rikastumise sätete alusel. 

Tere! Majas on 4 korterit ja 4 kaasomanikku. Notariaalne kasutuskord on seatud. Soovime muuta kaasomandi reaalosadeks. Milline on menetlus ja kui suured on sellega kaasnevad kulud? Tänan.

Teie küsimusest võib järeldada, et soovite kaasomandi lõpetada eriomandi kokkuleppe sõlmimise ja korteriühistu moodustamisega. Kinnisasja kaasomanikud võivad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones (KrtS § 3 lg 1). Eriomandi loomiseks on nõutav kaasomanike kokkulepe ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse (KrtS § 3 lg 2). Korteriomandite kinnistamiseks kinnistusraamatu pidajale esitatavas kinnistamisavalduses esitatakse ka kõik andmed, mis on vajalikud korteriühistu kandmiseks korteriühistute registrisse (KrtS § 6 lg 1). Korteriomandite kinnistamisel avatakse igale korteriomandile kinnistusregistri iseseisev osa ja samal ajal suletakse kinnisasja senine registriosa (KrtS § 6 lg 2). Kinnistamisavaldusele tuleb lisada ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (hoonejaotusplaan) ning projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele (KrtS § 7 lg 1).

Tere. 22.05.2025 sai korteriühistule esitatud avaldus erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumiseks, 10 kort.ühistu liikme allkirjadega. Kui kiiresti peab KÜ erakorralise koosoleku kokku kutsuma, kui kiiresti, millise aja jooksul? Ei leia ise seadusest. Aitäh!

Korteriühistu juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet (MTÜS § 20 lg 3). Kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut nimetatud asjaoludel kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega (MTÜS § 20 lg 4).

Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks Korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse §-s 20 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut (KrtS § 20 lg 1).

Mittetulundusühingute seadus ei sätesta tähtaega, mille jooksul juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma pärast liikmete nõude saamist. Küll aga peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega (MTÜS § 20 lg 5).

on probleem korteri juurde kuuluva hoiuruumiga. Korterit ostes kuulus selle juurde mõttelise osana garaažiboks, mis oli ehitatud osade korteriomanike endi kuludega ja kantud ehitisregistrisse. laadisin andmed eesti.ee´st alla ning seal näidatakse punase joonega et osa garaažist kuulub minu korteri juurde. Selle võrra oli kõrgem ka korteri ostuhind. Korteriühistu otsustas aga nüüd hakata garaažibokside eest renti küsima 60 eurot kuus või tuleb anda garaažiboks korteriühistule üle. See on minu meelest küsitav. Minul auto puudub, aga korteri juurde on ette nähtud parkimiskoht just garaa ziboksi näol, samuti tasun ma värava hooldustasu. Pole ka ratast, ja boksis on kangastelgede osad pluss teiste majaelanike asjad ajast, kui tehti korda keldreid ja nad ei ole neid ära viinud. Käesoleva seisuga lisab korteriühistu asjade hoiustamise eest kogu rendisumma minu arvele, kuigi boksis on enamasti teiste majaelanike asjad, garaaži vastu hoovi parkimiskohta ei ole nõus andma, kuig mul on selleks õigus, hoolimata sellest, kas mul on auto, mida parkida. Ma ei tea, kuidas seda asja vaidlustada või lahendada. Vabandust, et väljendan ennast halvasti. äkki oskate nõu anda, kuidas enda eest sellisel puhul seista.

Korteri eriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub (KrtS § 1 lg 1). Eriomandi esemeks on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Igal eriomandi esemel peab olema eraldi juurdepääs (KrtS § 4 lg 1). Eriomandi eseme hulka võib eluruumi või mitteeluruumi koosseisus kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa (KrtS § 4 lg 2).

Korteri eriomand luuakse kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja omaniku jagamisavaldusega (KrtS § 2). 

Samas võib olla võimalik, et garaažiboks kasutusõigus on tekkinud erikasutusõiguse andmisega. Igal juhul soovitan nõuda korteriühistu juhatuselt õigust tutvuda kokkuleppega, mille alusel Teil garaažiosa kasutusõigus on ja lugeda tähelepanelikult, milline kokkulepe on sõlmitud ning milles täpselt on kokku lepitud (sealhulgas võimalik makstav tasu).

Kui garaažiosa kuulub eriomandi koosseisu, on see korteriomaniku täieliku õigusliku võimu all (AÕS § 68 lg 1). Korteriühistu saab nõuda korteriomanikult majandamiskulude tasumist, mis on seotud kaasomandi eseme valitsemisega (KrtS § 34 lg 2, § 40 lg 1). Eriomandi eseme kasutamise eest eraldi tasu nõudmine ei tulene seadusest, välja arvatud juhul, kui tegemist on erikasutusõigusega kaasomandi eseme osale (KrtS § 14 lg 1) ent ka sel juhul saab tasu nõuda vaid kokkuleppe alusel ja kokkulepet saab muuta vaid uue kokkuleppe sõlmimisega. Garaažiosa, mis on eriomandi ese, ei ole kaasomandi ese.

Tere,kas saan peatada korteriühistu remondi fondi maksed,kui ühistu ei tee midagi,ei teosta häda vajalike ja kiireloomulisi töid mis vaja teha.Tegemata tööd on ohtlikud tervisele .

Korteriomanik on kohustatud tegema korteriühistule makseid, sealhulgas makseid remondifondi, korteriomanike üldkoosolekul kehtestatud majanduskava alusel. Kui üldkoosolek on otsustanud, et remondifondi kogutakse raha mingi eesmärgiga seda hiljem kasutada, ei või korteriomanik jätta tasumata talle esitatud arveid vaid selle tõttu, et üldkoosolek on otsustanud kogutud raha koguda teisiti kui korteriomanikule õige tundub. Oma seisukohad nii remondifondi maksete kui selle kasutamise kohta saab esitada üldkoosolekul. Kui aga otsus on juba vastu võetud, tuleb seda täita.

Ostsin remonditud korteri aastal 2011 vanas korrusmajas. Aastate jooksul on olnud väiksemaid veelekkeid alumises korteris, kus on korduvalt käinud kindlustuse ehitusmehed asja kontrollimas ja leket tuvastatud pole. Lõpuks eelmise aasta suvel tuvastati alumise korruse vannitoa laes ja korteritevahelises vahelaes pikaajaline vee kahjustus, puitmaterjal oli läbi vettinud ja osaliselt ka mädanenud. Ka üle kümne aastase probleemide jada järgselt leidis kindlustusfirma väikse korterisisese torulekke. Kindlustus kahjuks ei korva kahjusid. Sain esialgselt ühistult korralduse korteritevaheline mädanenud vahelagi ja talad vahetada, veekahjustusega materjal hallitusevastase ainega käsitleda, millega nõus olin. Siis aga ühistu hakkasgi kaasomandi, ehk talade ja vahelae vahetusega ise tegelema ja tellis vastava töö mis on praeguseks edukalt lõpule viidud. Kuid hiljem sain ühistult kahjunõude antud tööde korvamiseks. Kas kahjunõude esitamiseks on juriidilist alust? Kas asja on võimalik vaidlustada?

Riigikohus on varasemalt sarnases vaidluses selgitanud, et olukorras, kus toru on juba hoone ehitamise ajast paigaldatud seina sisse (teie juhtumil vahelae sisse) selliselt, et selle korrasolekut saab kontrollida üksnes torusisese kaameraga, ei ole korteriomanikul KrtS § 31 lg 1 p 1 kohaselt kohustust kasutada erivahendeid või -tehnikat toru seisundi kontrollimiseks, sh ei ole ta kohustatud kontrolliks seina (teie juhtumil põrandat) avama. Seega ei saa eriomandi eseme korrashoiu kohustuse rikkumine kirjeldatud asjaoludel olla korteriomanikule etteheidetav, kuna toru purunes ja sellest tekkis kahju korteriomanikust sõltumata. Olukorras, kus kahjustatud korteri omanikule (või korteriühistule) on tekkinud kahju teise korteriomandi eriomandi esemest ja viimase omanik ei ole oma kohustusi rikkunud, ei saa kahjustatud korteri omanik (ega ka korteriühistu) nõuda kahju hüvitamist korteriomanikult, kelle eriomandi esemest kahju tekitanud sündmus lähtus (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 09.05.2025 kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-21-11325).