Tere! Palun, kas KÜ-l on õigus kinnitada aastaaruanne koosolekut kokku kutsumata, kui aruanne on eelnevalt saadetud igale korteriomanikule elektroonilisel teel? Tänan.

Tulenevalt korteriomandi ja korteriühistuseaduse § 21 on korteriomanikel õigus vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. Selleks saadab Juhatus otsuse eelnõu ja vajalikud lisad kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.  Kui juhatus on edastanud liikmetele hääletamiseks üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse projekti, saab korteriühistu liige olla otsuse projektis sõnastatud otsuse vastu võtmise poolt või vastu. Kui vastatud on viisil, et liige on otsuse poolt, ent mingi lisatingimuse täitmisel, mida otsuses ei kajastu, tulebki lugeda, et ta oli edastatud sõnastuses otsuse vastu võtmise vastu. Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette nähtud häälte arv, mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda ka otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata. Hääletustulemuste kohta koostab juhatus hääletusprotokolli ja saadab selle viivitamata korteriomanikele.

Kui juhatus toimib eelkirjeldatud viisil, täidetud on nii kvoorumi kui vajalike poolthäälte arvu nõue, koostatakse protokoll ja saadetakse see tutvumiseks, on käitutud igati õiguspäraselt ja selliselt võib kinnitada ka aastaaruande.

Ostsin hiljuti korteri majas, mille sihtotstarve on 75% elamumaa ning 25% ärimaa. Otse minu korteri all on toitlustuspinnana määratletud äripind, millel tegutseb baar. Baar korraldab nädalavahetustel üritusi, kus esineb DJ ning reklaamib ennast kohana, kus saab muusikat nautida ja tantsida. Kahjuks nende ürituste toimumine häirib majaelanikke. Sain korteriühistu esindaja käest infot, et selle baariga on juba ammu probleeme olnud, korduvalt on kutsutud politsei ning pöördutud linnavalitsuse poole. Lisaks tehti ühes korteris (mitte minu omas) mürataseme hindamine, mis näitas, et baarist tuleva madalasagedusliku heli tase oli kõrge ning ületas madalasagedusliku võrdluskõvera müratasemeid. Kuna äripind ei kuulu korteriühistule, ei ole ühistul võimalik olukorda lahendada. Enamik teisi kortereid, mida probleem puudutab, on ühe firma hallatavad üürikorterid. Rääkisin selle firma esindajaga, kes väitis, et viimasel ajal ei ole neile kaebusi laekunud. Samas kinnitas üks selle firma üürnik mulle, et baari müra on tema korteris kuulda. Lisaks ei maininud minu korteri eelmine omanik kordagi, et ürituste ajal on tunda tugevat bassiheli. Tõsi, nad ei elanud seal viimasel ajal, kuna kolisid välismaale. Kuigi baar peab formaalselt öörahust kinni, häirivad ka öörahuvälised regulaarsed peod elanikke ning mõjutavad negatiivselt kinnisvara väärtust. Võttes arvesse eeltoodut, on mul kaks küsimust: 1) Kas baari tegevus rikub äripinna kasutusotstarvet? Kui toitlustuspind on mõeldud toidu ja joogi pakkumiseks, kuid nädalavahetustel tegutseb baar sisuliselt meelelahutusasutusena (korraldades DJ-õhtuid, reklaamides muusika nautimist ja tantsuvõimalust jms), siis kas on võimalik ametlikult nõuda, et baar lõpetaks selliste ürituste korraldamise? 2) Kas tegemist võiks olla varjatud puudusega? Baari tegevus häirib mind ja vähendab korteri väärtust. Samas ei olnud mul ostuhetkel võimalik seda asjaolu teada saada, kuna korteriga tutvumine toimus ajal, kui baaris ei toimunud üritust. Maakler kinnitas, et heliisolatsioon on väga hea ja probleeme ei esine. Seetõttu ei olnud meil võimalik aimata, et probleem võiks ilmneda. Kas mul on alust küsida kompensatsiooni ning kui suur see võiks olla?

Kirjeldate oma küsimuses, et majas on nii eluruumid kui mitteeluruum ja moodustatud on korteriühistu. Korteriomanditeks on nii majas asuvad eluruumid kui mitteeluruumid ja kõigi ruumide omanikud on korteriühistu liikmed. Seega on ka baarina tegutseva mitteeluruumi omanik korteriühistu liige kes peab järgima seadusega kehtestatud kohustusi teiste omanike ees. Minu hinnangul tuleks probleemi lahendamist alustada ikkagi korteriühistust. Esmalt tasuks tutvuda üldkoosoleku otsustega, et veenduda, kas korteriomanikud on andnud nõusoleku mitteeluruumi kasutamiseks. Seejärel tuleks korteriomanike üldkoosolekul olukorda arutada, pidades silmas, et korteriomandi- ja korteriühistuseaduses on kehtestatud korteriomanikule kohustus hoida eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Öine lärm ja rahurikkumised ületavad eelduslikult tavakasutusest tekkivad mõjud. Mõjude hindamisel tuleks lähtuda asjaõigusseaduses sätestatust, mille kohaselt kinnisasja omanikul ei ole õigust keelata gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Kui nimetatud mõjutused kahjustavad oluliselt kinnisasja kasutamist, kuid niisuguste mõjutuste kõrvaldamist ei saa mõjutajalt majanduslikult eeldada, on mõjutatava kinnisasja omanikul õigus nõuda mõjutuse põhjustanud kinnisasja omanikult mõistlikku hüvitist.

Tegemist võib olla ka korteriomandi varjatud puudusega kui Te ostes baari olemasolust ei teadnud või kui müüja väitis, et baari tegutsemine ei häiri eluruumi kasutajate rahu ega kahjusta oluliselt selle eesmärgipärast kasutamist.

Kas KÜ liikmel on õigus KÜ üldkoosoleku toimingut salvestada, eelnevalt teatades koosolekust osavõtjaid?

Ühistu koosolekut mõistetakse kui piiratud osalejate ringiga arutlusvormi. Heaks tavaks ja erinevate probleemide ennetamiseks on mõistlik kõiki osalejaid salvestamisest teavitada ja asetada salvestav seade koosoleku ruumis nähtavasse kohta, et ka teised teavad salvestamise faktist. Kui aga kehtib kokkulepe, et salvestada ei tohi, kehtib see ka korteriühistu iga liikme mistahes seadmetele.

Kui keeld puudub ja ka konkreetsel koosolekul osalejad keeldu ei väljenda, on üldiseks põhimõtteks, et kui salvestada ainult isiklikuks otstarbeks, on salvestamine lubatud.
Ilma teavitamata salvestamisel tuleb arvestada, et koosoleku sisu reprodutseerimist iseenda tarbeks ei saa kindlasti ükski seadus küll keelata, kuid salvestise jõudmisel kolmandate isikuteni võib kaasa tulla probleeme, sest enam ei ole tegemist isiklikuks otstarbeks salvestamisega ja kõik olukorrad, kuhu on kaasatud teised inimesed, ei ole enamasti enam salvestaja kontrolli all.
See tähendab, et ka salvestise jagamises ka vaid ühele usaldusväärsele inimesele on suur oht rikkuda kellegi õigusi või põhjustada talle kahju.

Kas KÜ liikmel on õigus KÜ üldkoosolekut salvestada, eelnevalt teatades koosolekust osavõtjaid?

Üldkoosolekul salvestamine saab toimuda vaid koosolekust osavõtjate nõusolekul. Kui osalejad luba ei anna, ei tohi ka salvestada.

Probleem kortermajas elava naabriga. Nimelt on viimasel ajal kõrval korteris elav naaber oma pideva kõva muusika kuulamisega ja öiste sõpradega koosviibimiste ja muusikaga tekitanud olukorra, kus pidevalt kuuleme läbi seina muusikast tulenevat bassitümpsu ja valju muusikat ning valju jutustamist, naermist, mis häirib meie igapäevategevusi kodus ja öösel segab magamist. Kuigi päevasel ajal proovime olla mõistlikud. Siiski kui muusika läheb ikka liiga tugevaks ka päeval, siis seinale koputamine on vahel aidanud ja muusika keeratakse vaiksemaks (aga ei panda kinni). Aga ikka ja jälle see muusika keeratakse liiga tugevaks, et meie oma korteris peame elama nagu ööklubi kõrval, et kuidas naaber ei mõista, et kortermajas elades võtab ta vastutuse arvestada ka teiste elanikega majas. Kuna meil linnas oma politseijaoskonda ei ole, siis pole veel öörahu ajal lärmi tõttu politseile helistanud. Naaberkorteris on toimunud ümberehitus, et köök on seal, kus meie kodus on vanemate magamistuba, et ema kuuleb mul kõike, mis seal köögis toimub, sest öösel ongi kõik helid palju paremini kuulda. Tal on kõrgevererõhutõbi, et need unetud ööd mõjuvad talle väga rängalt. Oleme ühendust võtnud korteri endise omanikuga, kes ütles, et korter on maha müüdud umbes 8 kuud tagasi. Saime teada ka uue omaniku nime endiselt omanikult. Antud probleem on tekkinud märtsist alates. Plaan on võtta ühendust ka korteriühistuga seoses selle murega, enne kui tahaks politseid asjasse segada. Aga tahaks küsida nõu, et millised on üldse meie õigused, kui naaber ei pea kinni elementaarsetest kortermajas elamise reeglitest või on neil õigus päevasel ajal teha nii palju müra kui nad ise tahavad, et teised ümberringi peavad lihtsalt taluma, sest tegemist ei ole öörahuga? Öörahu rikkumise osas on küsimus, kui suur on see lärm, mida võib lugeda öörahu rikkumiseks. Mu vanemad elavad siin korteris üle 40 aasta ja sellist muret selle naaberkorteriga (seal on elanud erinevad inimesed) pole kunagi olnud. Teid juba ette tänades!

Soovitan esmalt naabritega suhelda ja vajadusel välja selgitada täpsed asjaolud, et leida sobiv lahendus. Naaber ei pruugi ise teadagi, et tema tegevus teistesse korteritesse kostub. Kui sõbralik suhtlus naabriga tulemust ei anna, võiks probleemi käsitleda korteriühistus. Kui kokkulepet siiski ei saavutata, aitab politsei. Politsei sekkumine tulenevalt korrakaitseseadusest on eeskätt ette nähtud siis, kui teiste rahu rikutakse õhtul kella kümnest hommikul kella kuueni või puhkepäevale eelneval ööl keskööst kella seitsmeni hommikul. Samuti võib paluda politsei abi pahatahtlike lärmajate korrale kutsumiseks ka muul ajal. Iga väljakutse, mille politsei saab, jääb registrisse alles ning kui rahurikkumisi on kogunenud mitu, arvestab politsei seda ka iga järgmise väljakutse saamisel. Seega, probleemide korral tuleks esmalt rääkida naabri endaga, seejärel pöörduda korteriühistu poole. Edasiste probleemide korral konsulteerige politseiga, helistades infotelefonile 612 3000 või hädaabinumbrile 112.

Kui aga ühestki eelpoolkirjeldatud meetmest ei ole abi olnud ja politsei väljakutseid on juba kogunenud, võib olla võimalik nõuda rahu rikkuvalt korteriomanikult korteri võõrandamist.

Tere! Küsimus seoses korteriühistu korteriomanike üldkoosolekuga. Juhatus saatis korteriomanikele kutsed kuhu oli lisatud päevakorrapunktid. Samal päeval edastasin juhatusele soovi, et juhatus lisaks veel olulisi päevakorrapunkte, mida arutada ja hääletada antud koosolekul. Need on tõesti olulised teemad, mida tuleks hääletada.Juhatus ei reageerinud antud kirjale. Täiendavalt soovisin, et KÜ juhatus edastaks enne koosolekut arved ja pangaväljavõtte, et saaksin sellega tutvuda enne majandusaasta aruande vastuvõtmist, kuna juhatus on teinud meeletus koguses väljaminekuid. Summad on suures ca 10 000 EUR, aga juhatus ei reageerinud sellele ka. Majanduskava puudub ja seda ei ole alates 2022 aastast tehtud, kui tuli uus juhatus ( üks juhatuse liige). Avastasime, et juhatus on sõlminud kindlustuslepingu kaks päeva varem, kui selle küsimuse hääletusele pani. Protokolli ja hääletustulemust keeldub näitamast. Kortermajal ei ole ühtegi projekti ega mitte midagi ei ole renoveeritud. Kas kindlustus üldse korvab midagi? Kui hääletus läbi ei läinud ja juhatus seda varjab, siis kas kindlustuslepingu tohtis juhatus allkirjastada. Arvame, ET juhatus soovis pangast laenu võtta ja pank nõudis kindlustust. Sest juhatus tuli ettepanekuga, et tema abikaasa ettevõte, mis on registeeritud kaks kuud peale juhatuse valimist võiks vahetada kortermaja eterniidi. Korteriomanikud lükkasid pakkumise tagasi ja rohkem pole sellest juttu tehtud, kuid teame, et juhatus jõudis juba pangaga suhelda. Kas juhatus ei pea lisa päevakorra punkte lisama? Kas juhatus ei pea eelnevalt dokumente/arveid ja pangaväljavõtet edastama? Kas juhatus saab koosolekul dokumentide, arvete ja pangaväljavõtte näitamisest keelduda? Aitäh!

Korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumisele kohaldatakse Mittetulundusühingute seaduse sätteid. Nimetatud seaduse kohaselt (§ 20 lg 6) tuleb üldkoosoleku kokkukutsumise teates märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Peale kutse välja saatmist päevakorda enam muuta ei tohi. 

Küll aga on korteriomanikul õigus KrtS § 45 lg 1 järgi saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Sama paragrahvi lõike 2 järgi võib juhatus keelduda teabe andmisest ja dokumentide esitamisest, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele. KrtS § 45 lg 3 järgi võib korteriomanik juhul, kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek, või esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või kuue nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus ei ole sellele nelja nädala jooksul vastanud, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama.

Tere Üle kümne korteriga ühistus puudub juhatus. Kes kontrollib ja milliste meetmetega seaduse täitmist, kui ühistu liikmetel puudub huvi valida juhatus või valitseja? Kas juhatuse puudumisel on kohustatud kõik liikmed allkirjastama majandusaasta aruannet või piisab edaspidi vastavalt põhikirjale enamuse häälte arv?

Nagu igal juriidilisel isikul, nii peab ka korteriühistul olema seadusjärgne esindaja. Tavapäraselt on selleks juhatuse liige (või juhatuse liikmed). Seaduse alusel loodud ühistutel ei ole juhatust valitud ja liikmed esindavad ühistut ühiselt. See tähendab, et lepingud sõlmitakse korteriühistu nimel ja alla kirjutavad kõik korteriomanikud.  Seaduse alusel loodud korteriühistul puudub ka põhikiri. Selliselt võib kuni 10 korteriga korteriühistu küll tegutseda, ent lepingute sõlmimine ja korteriühistu toimimine võib olla kohmakas. Kui kortereid on üle 10, on juhatuse valimine ja põhikirja kinnitamine kohustuslik.

Seetõttu on soovitav kutsuda kokku korteriomanike üldkoosolek, kinnitada põhikiri, valida juhatus ja kanda vastavad andmed KÜ registrikaardile.

Kortermaja mõnel korteril on jahutussüsteem, suuremal osal korteritel pole. Iga korteri jahutussüsteem teenindab ainult konkreetset korterit. Jahutussüsteemil on siseosa korteris ja välisosa katusel. Ligipääs katusele on lukus ja võti asub haldusfirma käes. Haldusfirma keeldub andmast ligipääsu katusele korteriomaniku poolt valitud firmale ja ütleb, et jahutussüsteemi hooldus ja remont tuleb tellida haldusfirmalt. 1. Kas sellise jahutussüsteemi puhul on tegu eriomandiga? 2. Kuidas peaks olema võimaldatud korteriomaniku ligipääs katusele? 3. Kas haldusfirmal on õigus keelduda ligipääsu andmisest, kui hoolduseks ja remondiks on valitud teine firma?

Kas tegemist on kaasomandiga või iga korteriomaniku isikliku varaga sõltub sellest, kes on seadmed tellinud ja paigaldanud, kas seadmed on osa steemist või toimivad eraldiseisvalt teistest sarnastest seadmetest. Millised on haldusfirma õigused, sõltub nendega sõlmitud lepingust. Soovitan arutada tekkinud probleemi üldkoosolekul ja võtta vastu otsus, millisel viisil peaks seadmeid hooldatama ja kuidas pääseb selleks katusele. Vaatamata sellele, millised õigused olete te lepinguga haldusfirmale andnud, on üldkoosolek siiski kõrgeim juhtorgan, kelle otsused on kohustuslikud nii teistele korteriomanikele kui ka juhatusele, sealhulgas haldusfirmale, kui viimane asendab juhatust.

Tere, Olen täitsa nõutus olukorras ja sooviks teada, mismoodi edasi minna. Nimelt, on mu korter 19 korteriga kortermajas, millest 12 korterit kuulub ühele omanikule. Paraku on see suur omanik, 80 aastane vanaproua ka kü juhatuse esinaine. Probleem seisneb sellest, et kahjuks on vanus juba oma töö teinud ja tegelikult ei sobi ta kü-d juhatama. Ta sõimab korteri omanike läbi kõikidele saadetud meilide. Ta tellib mingisuguseid töid korteriühistu ning teiste omanikega läbi rääkimata, ajab sassi tegevusi, inimesi ja ühesõnaga on täiesti ilmvõimatu temaga midagi ajada. Nüüdses olukorras, otsustasin korteri ära müüa ning tagatipuks ta kirjutab mu maaklerile ja sega minu vara müüki. Mida sellises olukorras ette võtta ja kas on võimalik kuidagi korteriühistu juhatus välja vahetada, olukorras, kus praegusel juhatuse esinaisel on enamus kortereid ja seega ka enamus hääli hääletamisel?

Kahjuks ei ole teie küsimusele võimalik vastata ilma Teie põhikirjaga tutvumata. Nimelt on korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatud, et korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Ent korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Seega võib ka Teie põhikirjas olla ette nähtud, et ehkki ühele korteriomanikule kuulub 12 korteriomandit, on tal sellele vaatamata koosolekul vaid üks hääl. Soovitan tutvuda ühistu põhikirjaga.

Tere Käimas on projekti koostamine kortermaja renoveerimiseks. Ühes korteris on tehtud enne korteriühistu loomist (2005a) ümberehitustööd rõdu ja toavahelises seinas, mis väidetavalt on tehtud eelmise kortermaja omaniku nõusolekul (tööde väidetav teostamise aeg jääb 90ndate lõppu). Tõendavaid dokumente hetkel neil esitada pole, ilmselt ei tule ka, kuna väidetavalt saadi nõusolek juba 90ndatel. Korteriühistu soovib aga, et kõikide korterite välisilme oleks samasugune. Kas korteriühistul on alust nõuda vastava korteri omanikult eelmise olukorra taastamist ehk siis seina ümberehitust?

Ümberehitusteks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Ümberehituste tagajärjel ei ole muutunud mitte üksnes maja välisilme vaid ka korteri suurus ja sellest tulenevalt kõigi korteriomanike mõtteliste osade suurus kogu kinnisasjast. Kui vastavad muudatused on kinnistusraamatusse tehtud, on kõik korteriomanikud oma nõusoleku andnud, kuna vastasel juhul kinnistusraamatu muudatusi teha võimalik ei ole. Kui aga ümberehitused on registritesse kandmata, puudub projekt (mis on tõenäoliselt olnud vajalik) ja kaasomanike nõusolek, on teistel korteriomanikel võimalik ümberehituste seadustamiseks anda oma nõusolek või nõuda endise olukorra taastamist.