Minu korteri peakaitse on aeglasem kui kortermaja peakaitse ja sellest tingitult lülitus minu korteris toimunud lühise tõttu maja peakaitse välja. Kas korteriühistul on õigus minult selle ühekordse juhtumi eest küsida hoone peakaitsme sisselülitamise tasu ? Kas korteri elektrikilbi peakaitse kuulub korteriühistule või korteriomanikule? Ehk siis, kas korteriomanik võib oma korteri peakaitsme töid ise vabalt teostada või tohib seda teha vaid korteriühistu või korteriühistu loal ?

Kui korteriühistul tuli hoone peakaitsme sisselülitamise eest tasuda, võib tal olla õigus tasu kahjuhüvitisena Teilt välja nõuda. Korteri peakaitse kuulub üldjuhul korteriomanikule. Selles veendumiseks on vajalik lugeda lepingut ja vaadata eriomandi kokkulepet.

Korteriühistu kaudu valitsetakse vaid kaasomandi eset, see tähendab, et ka korrasoleku eest vastutavaks isikuks ja kulude kandjaks on kaasomandi eseme korrashoiul korteriühistu. Kõik, mis kuulub eriomandi koosseisu, on korteriomaniku ainuotsustus ja -vastutus. Eriomandi esemel tõid teostades ei vaja korteriühistu luba, kui tööd ei häiri ega mõjuta teisi korteriomanikke.

Tere Elan ridaelamus (8 boksi) kus on ühine gaasikatel. Kunagi kui gaasihind oli soodne lepiti kokku kuidas hind arvestite näitude alusel jaguneb. Tänaseks tundub, et süsteem on ebaõiglane ning suuremad tarbijad maksavad suurema osa kinni. Samuti on ka neid kes ei tarbi või tarbivad väga minimaalselt kuna hind on kõrge, neile arvestatakse teatud summa arvele, kuigi see summa on liiga tühine, et nö sundida korteriomanike rohkem tarbima. Kokkuvõtteks on olukord, kus külmal kuul maksab 150 m2 korter kütte eest 230 eurot ja 180 m2 korter 50 eurot. Millised eeldused peavad olema täidetud, et selline süsteem kohtus vaidlustada? Hetkel need kes ei tarbi või tarbivad vähem omavad häälteenamust ning koosolekul ei saa uut õiglasemat arvestust vastu võtta. Tänan!

Korteriomanike vaheline majandamiskulude jaotus ja selle vaidlustamine on reguleeritud peamiselt Korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1). Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 40 lg 2). Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule, kui see on mõõdetav (KrtS § 40 lg 2). Arvete esitamine toimub korteriühistu üldkoosolekul kinnitatud majanduskava alusel.

Majanduskava koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks (KrtS § 41 lg 1). Majanduskava peab sisaldama muu hulgas korteriomanike kohustuste jaotust majandamiskulude kandmisel (KrtS § 41 lg 1 p 3). Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek (KrtS § 41 lg 3).Majandamiskulude jaotus tuleneb korteriomanike üldkoosoleku poolt kehtestatud majanduskavast (KrtS § 41 lg 3). Korteriühistu organi otsuse (sh majanduskava kehtestamise otsuse) vaidlustamine toimub hagita menetluses.Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates (KrtS § 29 lg 3).

Tere, Mure selline, et korterit hakati renoveerima. Selle käigus eemaldati meie keldriboksil üks sein ja uks, ehk muudeti täiesti läbikäidavaks kõigile. Nüüd kui hakkab renoveerimine lõpule jõudma, saime ise uurides teada, et meie keldri boksi ei taastata vanale kujule ja ka uus sein ( teeb ruumi palju väiksemaks) tuleb meil endal endi kuludega ehitada. Pakkusime alternatiivi kuna tühjasi ruume on, et kolime lihtsalt asjad ümber ja ei pea keegi seina ehitama aga sellega poldud ka nõus. Väideti, et meie keldriboks on omavoliliselt (ühistu luba olemas kirbalikult paberil) ehitatud selliseks eelmiste omanike poolt ja nüüd oleme meie kohustatud( ilma sellest isegi teadmata) omadest vahenditest selle taastama, et meie asjad üldse saaks luku taga olla. Hetkel on siiani kõik meie vara mis keldris kõigile läbikäidav ja juurde pääsetav. Mida teha ja kellel õigus?

Eelduslikult on keldriboksid korteriomanike kaasomandis, välja arvatud juhul kui need on eriomandi kokkuleppega arvatud eriomandi koosseisu. Kaasomandi eset valitsetakse korteriühistu kaudu, see tähendab, et ka kulud kannab korteriühistu. Kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1). Tavapärase valitsemisena käsitatakse eelkõige kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti (KrtS § 35 lg 2 p 1). Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38 lg 1). 

Korteriomanikul on õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt (KrtS § 30 lg 1 p 2). Korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve (KrtS § 12 lg 2). Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel (AÕS § 72 lg 1). Kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust (AÕS § 72 lg 3). Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest (AÕS § 72 lg 5).

Korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest (KrtS § 30 lg 2).

Tere! Saime täna teada, et korteriühistu eelmine juhatuse liige on kandnud endale suuri summasid ning võtnud välja sularaha. Täiendavalt on teinud ülekandeid, millest korteriomanikel teadmine puudus ja sellega ühes puudus korteriomanike nõusolek. Tehinguid on tehtud 2016 aastast kuni 2025 aasta septembrini. 1. Mis aastani saab esitada korteriühistu eelmisele jubatusele nõudeid? Mis aastast on tekitatud kahju aegunud? 2. Kas üldkoosoleku häälte enamusega saab määrata enda esindajaks kolmanda osapoole, kes hakkab eelmiselt juhatuselt kahju sisse nõudma. Isik on ühe korteriomaniku sugulane, kes ei ole jurist, ega juhatuse liige, kui korteriomanike usaldusisik. Kas teda saab üldkoosoleku otsusega selleks volitada või saab seda teha notaris? Kas seadus lubab korteriühistut esindama kolmanda osapoole, kes ei kuulu juhatusse?

Korteriühistu nõude esitamine ühistule kahju tekitanud juhatuse liikme vastu on reguleeritud Korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) ja Mittetulundusühingute seaduses (MTÜS), kuna korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik (KrtS § 1 lg 4, § 16 lg 1) ning korteriühistu juhatusele kohaldatakse MTÜS-i sätteid (KrtS § 24 lg 1). Juhatuse liikme vastu esitatava nõude aegumistähtaeg on viis aastat, kui mittetulundusühingu (sh korteriühistu) põhikirjas või kokkuleppel juhatuse liikmega ei ole ette nähtud muud aegumistähtaega (MTÜS § 32 lg 3).

Kirjeldatud asjaoludel võib olla asjakohane teha juhatuse liikme tegevuse kohta politseisse süüteoteade. Õigusliku aluseta iseendale raha kandmine võib olla käsitletav vargusena.

Iseenesest on korteriühistul õigus määrata, kes nende nõudega tegelema hakkab, ent juhul kui tuleb pöörduda kohtusse, on esindajale seadusega kehtestatud teatud nõudmised ning kohus ei pruugi nõuetele mittevastavat isikut esindajana menetlusse lubada.

Tere! Milline seadus reguleerib ja millise tähtaja jooksul on korteriühistu juhatus kohustatud ühistu liikme poolt saadetu pöördumisele vastama? Kirja saatmisest on möödunud 5 nädalat, aga vastust pole siiani saadetud. Lugupidamisega

Korteriühistu juhatuse vastamise tähtaeg korteriomaniku kirjale sõltub kirja sisust ja liigist. Kui korteriomanik taotleb teavet korteriühistu tegevuse kohta või tutvumist dokumentidega, on nõude täitmine reguleeritud korteriomandi ja korteriühistuseaduses. Kuigi Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) sätestab korteriomaniku õiguse teabele ja juhatuse võimaluse keelduda teabe andmisest (KrtS § 45 lg 1, 2), ei ole KrtS-is otseselt sätestatud tähtaega, mille jooksul juhatus peab teabenõudele vastama või dokumentidega tutvumist võimaldama.

Küll aga sätestab KrtS korteriomaniku õiguskaitsevahendid juhuks, kui juhatus ei vasta:

• Kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, võib korteriomanik nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek (KrtS § 45 lg 3).
• Korteriomanik võib esitada hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama:
  • kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates;
  • või kuue nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus ei ole sellele nelja nädala jooksul vastanud (KrtS § 45 lg 3).

Seega, kui juhatus ei ole teabenõudele vastanud nelja nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, tekib korteriomanikul õigus pöörduda kohtusse (KrtS § 45 lg 3).

2012.aastal muudeti elumajas asuva erastatud äriruumi , kus varasemalt oli avatud kauplus, kasutusotstarve kohvikuks. Muudatuse tegemiseks kõikidelt korteriomanikelt nõusolekut ei küsitud. Kas sellise olulise muudatuse tegemise aluseks elumajas asuva äriruumi kasutuskorras oleks pidanud olema  kõikide korteriomanike  nõusolek?  Kas kasutusotstarbe muutmisel toimiti õiguspäraselt ?  

Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38 lg 1). Kui kortermajas paikneva äriruumi sihtotstarbe muutmine kauplusest kohvikuks toob kaasa ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse, on vaja korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38 lg 1). Kui muudatus ei puuduta korteriomaniku õigusi üle talumismäära, ei ole tema nõusolek vajalik (KrtS § 38 lg 2, viidates KrtS § 31 lg 1 p 2). 

Mida teha kui kü juhataja on haaranud võimu ja praktiliselt otsustab ainuisikuliselt kogu kü tegevuse üle? Tegemist on 8 krt. Neist 1 kuulub kü juhatajale, 1 talle ja tema abikaasale 50:50 ning 1 nende firmale = 3 häält. 1 krt. elab eakas üürnik, kes maksab kõik kulud ja omanikul on seeläbi ükskõik, mis toimub ning 1 krt. eakas omanik kardab vastu hakata. Maja 3 krt. omanikud on seeläbi ilma jäänud igasugusest õigusest oma vara puudutavates küsimustes otsuseid teha kuna hääled jagunevad 5:3

Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus (KrtS § 22 lg 1). Korteriühistu üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseks vajalikud hääletamistulemused sõltuvad otsuse vastuvõtmise viisist ja otsustatava küsimuse sisust. Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1). Olulisemad ja tavapärase valitsemise piiridest väljuvad otsused nõuavad aga suuremat häälteenamust (viidates KrtS § 9 lõikele 3), näiteks:

• Laenu võtmine: Laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmise, kui see kohustus kas iseseisvalt või koos olemasolevate kohustustega ületab korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summa, võib otsustada käesoleva seaduse § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 36 lg 1).
• Kaasomandi eseme ajakohastamine: Kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada käesoleva seaduse § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39).

Kas on mõistlik jagada haldus- ja raamatupidamisteenuse kulud korterite vahel võrdselt hoolimata korteriomandi suurusest? Tegemist on 92 korteriga ühistuga, kus erinevus kõige väiksema (34,3 m²) ja kõige suurema (125,4 m²) korterite vahel on 91,1 m², mediaankeskmine korter on 54,7 m². Haldus- ja raamatupidamisteenus koosneb mitmesugustest ülesannetest, milleks peamised on  infovahetus elanikega, teenusepakkujate otsimine, juhatuse nõustamine, majanduskulude arvete koostamine . Osa suurtest korteritest on varustatud topelt veemõõturitega, näitude sisestamine raamatupidamisse on manuaalne. On teada, et seadusandja on lähtunud eeldusest, et väiksema eriomandi ja sellest tulenevalt ka kaasomandi osaga korteri omanikul tuleb kulutusi kanda väiksemal määral kui suuremate korterite omanikel.

Vastab tõele, et üldjuhul on seadusandja lähtunud eeldusest, et väiksema eriomandi ja sellest tulenevalt ka kaasomandi osaga korteri omanikul tuleb kulutusi kanda väiksemal määral kui suuremate korterite omanikel. Siiski on seesama seadusandja andnud võimaluse põhikirjaga nimetatud viisil majanduskulude jaotamisest kõrvale kalduda mõne konkreetse kululiigi osas, kui see on õiglane. Paljudes korteriühistutes ei sõltu raamatupidaja töökoormus ehk raamatupidamises kirjete tegemisele kuluv aeg iga üksiku korteriomandi suurusest. Üldjuhul tuleb teha samapalju kirjeid nii väikese kui suure korteriomandi korral. Samuti ei sõltu tavapäraselt infovahetusele elanikega, teenusepakkujate otsimisele, juhatuse nõustamisele kuluv aeg ehk teenuse maht korteriomandi suurusest, vaid ajakulu on sama nii suure korteri kui väikese korteri huvides tegutsemisel. 

Kokkuvõtlikult saabki seadusega sätestatud üldreeglist kalduda kõrvale, kui konkreetse teenuse maht ja sellest tulenev tasu teenuse eest ei sõltu korteriomandi suurusest vaid näiteks korteriomandite arvust või korteriomanike arvust ja põhikirjas on ette nähtud sellest lähtuv jaotus. Sellisel juhul peab olema põhikirjas näidatud ära nii konkreetne kululiik, selle seadusega sätestatust erinev jaotus ja vaidluse korral peab olema tõendatav, et põhikirjas ette nähtud jaotus on õiglane kõigi korteriomanike suhtes.

Meie korteriühistus on põhikirjaga kokkulepitud, et haldus- ja raamatupidamisteenuse kulu jaotatakse korterite arvu, mitte ruutmeetrite järgi. Ühe kõige väiksema korteri omanik avaldas korteriühistu foorumis soovi põhikirja muuta põhjendades seda sellega, et see on liialt koormav väikestele korteritele. KÜ juhatus nõustus ettepanekuga ja korraldab e-hääletuse antud punkti otsustamiseks. Sellele järgnes aga väga pikk vaidlus erinevatel teemadel kus antud korteriomanik süüdistab juhatust nii juhtimisvigades kui kallutatuses. Kõige selle motivatsioon tundub olevat juhatuse diskrediteerimine ning enda ettepanekule toetajate leidmises. Ühtegi vastuargumenti ei ole elanik nõus kuulama ega arvestama. Kuna juhatusel ei jää muud üle kui enda seisukohti kaitsta, siis on sellega juhatuse sisuline tegevus hetkel halvatud. Elanik esitab ka elanikele faktide pähe pooltõdesid, näiteks toob ainult välja, et haldusteenus kallines kaks korda, aga jätab mainimata, et kõik muud kulud alanesid selliselt, et kogu kulu on väiksem kui varem. Kas korteriühistu juhatus võib keelduda ühe elanikuga suhtlemisest? Mis hetkest võib sellist rünnakut lugeda ahistamiseks? Hetkeseisuga on see nüüd kestnud natuke vähem kui kuu aega.

Varasemalt on kohtupraktikas leitud, et raamatupidamisteenuse kulu jagamine ruutmeetripõhiselt ei saa kahjustada ühegi korteriomanike huve, kuivõrd raamatupidaja töökoormus ei sõltu kaasomandi osa suurusest ja nii suurele kui väiksele korterile arvete ja arvestuste koostamine võtab sama kaua aega. Haldusteenuse puhul sõltub selle lubatavus teenuse sisust. Kui see sisaldab näiteks ühiskasutatavate alade korrashoidu, on põhjendatud kulu jagamine vastavalt kaasomandi osa suurusele ehk nn ruutmeetripõhiselt.

Korteriühistu liikmega suhtlemisest täielikult keelduda ei saa. On küsimusi, mida ühistu liige on õigustatud küsima ja millele juhatus peab vastama. Küll aga ei ole keegi kohustatud pidama kellegagi sõnasõda ega taluma solvanguid. Juhatus saab ennast parimal viisil kaitsta kõiki otsuse eelnõusid üldkoosolekul põhjalikult lahti seletades ja põhjendades, ühistust maksimaalse läbipaistvusega juhtides. 

2017. aastal jõustus ahistava jälitamise kuriteokoosseis. Selle järgi on ahistav jälitamine teise inimesega korduv või järjepidev kontakti otsimine, tema jälgimine või muul viisil tema tahte vastaselt eraellu sekkumine, kui selle eesmärk või tagajärg on inimese hirmutamine, alandamine või muul viisil oluliselt häirimine. Millal saab ebamugavatest küsimustest ahistav jälitamine, sõltub asjaoludest ning sellele ei ole võimalik foorumis üheselt vastata ega hinnangut anda. Ahistava jälitamise juhtumi või kahtluse korral tasub abi saamiseks pöörduda politseisse või võtta ühendust sotsiaalkindlustusameti ohvriabiga.

Tere! Tegutsevas korteriühistus Tallinnas on olemas korteriomanike poolt kirjalikult vastu võetud üldkoosolekuotsus, mille raames saab korteriühistus majandusaasta aruande ja majandusplaani kinnitamise ning juhatuse valimised korraldada kirjalikus vormis ilma korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21). Otsus oli vastu võetud eesmärgiga tagada suurem osalus korteriühistu otsuste vastuvõtmise protsessis ning verbaalsete konfliktide tekkimist füüsilistel kohtumistel, kuna paljud korteriomanikud ei soovi osaleda füüsiliselt kokkukutsutud üldkosoolekutel mitme teise korteriomaniku konfliktse käitumise tõttu (karjumine koosolekul, võimatu otsuseid vastu võtta). Kas juhatus peab füüsiliselt üldkosooleku kokku kutsuma juhul, kui juhatusele laekub vähemalt 1/10 omanikelt avaldus üldkoosoleku kokkukutsumiseks eelmainitud päevakorra punktidega? Lisaks soovin uurida. Korteriühistus on 2024. aasta aruanded kinnitatud üldkoosoleku otsusega. Omanikele saadeti aruanded eelnevalt vastavalt KrtS-s sätestatud nõuetele ning neile anti võimalus tutvuda algdokumentidega. Kas pärast majandusaruannete kinnitamist üldkoosolekul on korteriomanikul õigus nõuda ühistu juhatuselt täiendavate aruannete esitamist selle perioodi kohta? Kas korteriomanikul on õigus saada juhatuselt aasta jooksul vahearuandeid ning kas ta on kohustatud esitama selleks põhjendusi? Tänan!

Kõiki Teie poolt küsimuses nimetatud otsuseid võivad korteriomanikud võtta vastu üldkoosolekut kokku kutsumata ja seda ka juhul, kui avalduse üldkoosoleku kokkukutsumiseks on esitanud korteriomanikud.

Korteriomanikul on igal ajal õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega (KrtS § 45 lg 1), sealhulgas eelmise majandusaasta dokumentidega.

Kui teave on olemas elektrooniliselt, on korteriomanikul õigus nõuda, et talle saadetakse dokumentidest elektroonilised ärakirjad korteriomaniku teatatud elektronposti aadressil või tehakse muul viisil kättesaadavaks (KrtS § 45 lg 1¹).

Juhatus võib keelduda teabe andmisest ja dokumentide esitamisest vaid juhul, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele (KrtS § 45 lg 2). 

Juhul, kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, võib korteriomanik nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek. Alternatiivselt võib korteriomanik esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või kuue nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus ei ole sellele nelja nädala jooksul vastanud, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama (KrtS § 45 lg 3).