Tere, See on juba teine ​​kord, kui korteriühistu juhatuse liige on maksnud ühistu kulul ajalehele saadetava kaastundeavalduse seoses meie majas ühe korterelaniku surma puhul kes on täiesti minu jaoks võõras inimene.Korteri põhikirjas küll on kirjas et juhatuse pädevuse kuulub rahaliste vahendite valitsemine aga on küsimus kas selline korteri ühistu raha valitsemine ja jagamine on õiguslik?

Juhatus peab lähtuma raha kasutades üldkoosolekul kinnitatud majanduskavast. Kui majanduskavas on tegevuseks raha ette nähtud, on juhatuse käitumine igati õiguspärane. Parimat teavet saate aga siiski juhatuselt. Soovitan esitada juhatusele küsimuse, milliselt majanduskava kulurealt kulutusi tehakse ja kontrollida majanduskava kinnitanud üldkoosoleku otsusest, kas üldkoosolek on nimetatud kulu ette näinud.

Kas korteriühistu haldusteenuse teenusepakkuja vahetuse eelduseks on üldkoosoleku otsus või võib juhatus otsustada haldusteenuse teenusepakkuja vahetust? Palun viidata seaduse punktidele.

Jah, haldusfirma vahetamiseks on vaja korteriomanike üldkoosoleku otsust.

Korteriühistu juhatuse asemel võib korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik (valitseja) (KrtS § 26 lg 1). Valitseja valimisele, tegevusele ja vastutusele kohaldatakse korteriühistu juhatuse kohta sätestatut (KrtS § 26 lg 3).

Korteriühistu juhatusele kohaldatakse mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid (KrtS § 24 lg 1). MTÜS § 19 lg 1 p 2 kohaselt kuulub juhatuse liikmete määramine ja tagasikutsumine üldkoosoleku pädevusse. Seega, kuna valitseja valimisele kohaldatakse juhatuse kohta sätestatut, on valitseja (haldusfirma) vahetamine korteriomanike üldkoosoleku pädevuses.

Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). Tavapärase valitsemisena käsitatakse eelkõige kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti ning korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist (KrtS § 35 lg 2 p 1 ja 2). Haldusfirma vahetamine on seotud korteriühistu valitsemisega ja teenuste lepingutega, mis kuulub tavapärase valitsemise alla.

Tere! Korteri omanik keeldub maksmast arveid, kuna ütleb et need on tema jaoks ebaseaduslikud. Tema lähtub sellest: § 40. Kohustuste jaotus korteriomanike vahel majandamiskulude kandmisel (1) Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. [RT I, 23.12.2022, 1 - jõust. 01.02.2023] (2) Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. (3) Korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Ja sellega ta keeldub arveid maksma. Korteriühistu põhikirjas on kirjas : 6.1. Ühistu vara moodustub liikmemaksudest, laekumistest ja muudest seaduslikest allikatest. 6.2. Kulude katmine toimub vastavalt korteriomandi suurusele või üldkoosoleku otsusele. 6.3. Liikmed vastutavad oma osa eest ühistu kohustustest. 6.4. Remondifond on ruutmeetrite alusel . See tähendab, et iga korteriomanik maksab igakuiselt remondifondi kindla summa iga oma korteri ruutmeetri kohta. 6.5. Teenustööd ja hooldusteenused makstakse korteri alusel. See tähendab ,kui kasutame kellegi teenust, maksavad kõik korterid võrdselt. Kas tal on õigus edasi keelduda arvete maksmisest? Ülejäänud ühistu on kõik nõus sellise põhikirjaga ja maksmisega probleeme pole ,ainult ühel korteri omanikul. Kuidas edasi käituda sellises olukorras juhatusel? 

Korteriühistus jaotatakse majanduskulud, sealhulgas remondiks võetud laenu makse, seaduse kohaselt vastavalt kaasomandi osa suurusele ehk vastavalt mõttelise osa suurusele, mis on kinnistusregistris murruna väljendatult igale korteriomanikule kuuluv osa kinnisasjast. Teistsugune kulude jaotus on lubatud ainult siis kui põhikiri seda ette näeb ja kui see on mõistlik ning ei kahjusta ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Selleks, et jagada majandamiskulud KrtS § 40 lg 2 alusel korteriomanike vahel teisiti, peab korteriühistu põhikirjas olema konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust ning milline on nende kulude arvestuse viis. KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit tuleb mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Kuigi praktikas ei ole lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve. 

Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve. Korteriomanike huvide kindlaksmääramisel ei ole oluline konkreetsete korteriomanike majanduslik seisund, vaid otsustus majanduskulude teistsuguse jaotamise kohta tuleb teha konkreetse kululiigi põhiselt, hinnates, kas seaduses sätestatust kõrvale kalduv põhikirja regulatsioon kahjustab korteriomanikku või korteriomanikke üldiselt. 

Tere. Ühistu küttesüsteemide renoveerimise käigus puuriti põrandasse uued augud, et keskkütte radikaid paigaldada vannitoas. Seoses puurimisega aga lõhuti põrandasisene veetoru mis toidab wc potti. Töötegijad tedsid, et torud on põrandasse valatud. Kes vastudab ja parandab tekitatu?

Küsimusest nähtub, et töid teostati korteriühistu tellimusel kaasomandis oleva torustiku renoveerimiseks. Seaduse kohaselt on sellisel juhul korteriomanik kohustada võimaldama eriomandi eset ehk oma korterit, kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Selle tõttu tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Seega tuleb pöörduda nõudega korteriühistu poole, kes on kohustatud hüvitama kogu kulu, mis Teil tekkis uute aukude puurimisega, sealhulgas ka rikutud põrandasisese toru taastamismaksumuse.

Tere! Kas suuremate ruutmeetritega korteri omanikel on suurem hääle kaal ühistu koosolekutel? Tänan!

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt annab korteriomanike üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle. Siiski võib põhikirjaga sellest kõrvale kalduda ja kui Teie põhikirjaga on nii ette nähtud, võib igal korteriomanikul olla üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või vastupidi, häälte arvu võib sõltuda korteriomandi kaasomandi osa suurusest ehk suurema korteri omanikul võib olla rohkem hääli kui väikese korteri omanikul. Palun tähele panna, et selline hääleõigus on vaid juhul, kui põhikirjas on nii ette nähtud. Kui põhikirjas hääleõigusest juttu ei ole, on iga korteri omanikul 1 hääl. Kui korter on ühis- või kaasomandis, on omanikel 1 hääl kõigi ühis- või kaasomanike peale kokku.

Tere! Küsimus ärihoones paikneva katuseterassi kohta. Kinnistusraamatusse on eriomandina kantud äripinna suletud netopind. Katuseterassile (täiendavad 85 m2) on läbi äripinna juurdepääs ainult sellel ühel konkreetsel äripinnal, st terass on selle äripinna kasutuses. Kas terassi laudise alla jäävat katust loetakse ühisomandiks? Kas terassi laudise alla jääva katuse osa parandus, sh katuse kattematerjali vahetamine või ülekatmine on korteriühistu ühine vastutus/kulu/kohustus või terassile ainujuurdepääsu omava äripinna omaniku kulu ja kohustus?

Katus, nagu ka muud hoone välispiirded ja kandekonstruktsioonid, on korteriomanike kaasomandi esemeks, mida valitsetakse korteriühistu kaudu. 

Tere! Meie korteriühitul on nii suur maaala, et vaatamata majaesisele ja tagusrle nuruplatsile, pesukuivatusalale, parklale ja laste liivakastile on ka aiamaad. Majas on 17 korteriomandit, kuid aiamaa on jäänud neile, kes kasutasid maalappi juba enne maja erastamist. Osad aiamaad jäid majale mõõdetud maaalast väljapoole riigimaale. Nüüd saadeti ühistile kiri, et see maa tuleb vabastada ja need isikud soovivad saada maalappi oma korteriühistule. Praegu seal aiamaad kasutavad korteriomanikud pole aga nõus oma maalappe vähendama. Samas soovivad aiamaad saada ka need, kwlkel seni seda pole olnud. Kas neil on õigus palda aiamaa ümber mõõta nii, et majas igale kortwriomanikule jääb võimalus maad kasutada ja kui ta seda ei soovi, saab ta oma maalapi kokkuleppel anda kasutamiseks naabrile. Minu teada pole ühistu teinud nimelist maakasutamise otsust. Kuna KOV võib peagi hakata selle maa eest ka maamaksu küsima, siis peavad kõik maksma vastavalt oma korteri suurusele ja neil peaks siis olema õigus väikesele aiamaalapikesele. N-ö kogukonnaaiamaa. Kuidas probleemi korrektselt ja õiglaselt lahendada?

Kortermaja juurde kuuluv maa on korteriomanike kaasomandis ning selle kasutamine toimub kaasomanike kokkuleppe alusel. Kaasomandi eset kasutades peab pidama silmas teiste kaasomanike õigust kaaskasutuseks. Kuna ajalooliselt on osadel korteriomanikel võimalus aiamaa kasutamiseks ja teistel mitte ning vastav kirjalik kokkulepe puudub, on kasutusvõimaluseta korteriomanikel, kes aiamaad kasutada soovivad, õigus nõuda, et neile seda ka võimaldatakse. 

Kas aiamaa mõõdetakse välja kõigile kaasomanikele vastavalt nende kaasomandi osa suurustele või ei soovi mõned kaasomanikud oma õigust kasutada, ei ole siinjuures oluline. Oluline on, et kõigil on võimalus ja kõik kaasomanikud on olnud selliselt jaotatud kasutamisega nõus. Seega, soovitan arutada läbi, kuidas kasutuses kokku leppida, võttes arvesse kaasomandi osa suurusi ja kõigi kaasomanike õigust kasutada vastavalt kaasomandi osa suurusele ning sõlmida vastav kirjalik kokkulepe (kõigi kaasomanike nõusolekuga) või kui soovitakse, et kasutuskord jääb selliselt kehtima ka siis, kui mõne korteri omanik muutub, vormistada kokkulepe notariaalselt erikasutusõigusena, mis kantakse ka kinnistusraamatusse.

Meie kortermajas on 16 korterit: kaks suuremat (70 m² ja 89 m²), neli väiksemat (kolm 50 m² ja üks 42 m²) ning ülejäänud suuruses 60–67 m². Praegu jaotatakse kõik majandamiskulud (sealhulgas heakord, arvehaldus, koridori koristus ja prügivedu) m² alusel. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 sätestab, et kulude jaotamise korda võib muuta, kui see ei too kaasa põhjendamatut kahju mõnele korteriomanikule. Küsimus on, kuidas tõlgendada “põhjendamatut kahju”: • Kas põhjendamatut kahju võivad saada ainult väiksemad korterid, kui kulud jagataks korteri põhiselt? • Või võib ka vastupidi väita, et praegune m² alusel jagamine tekitab põhjendamatult suuremaid kulusid suurematele korteritele nende kulude puhul, mida kõik korteriomanikud reaalselt võrdselt tarbivad (nt heakord, arvehaldus, koridori koristus, prügivedu)? Kas inimlikust ja võrdust ei arvestata ning kõik peab olema nii nagu seadus ütleb? Kui muuta põhikirja ja hetkel kõik nõus aga mingihetk keegi muudab meelt/ tuleb uus omanik, kas tal õigus kohtukaudu nõuda uuesti m2 põhjal arvestust ?

Seadusega on sätestatud üldine põhimõte majanduskulude jaotamisel, milleks on jaotus vastavalt kaasomandi osa suurusele (nn ruutmeetripõhine). Põhikirjaga on lubatud sellest kõrvale kalduda eeskätt mõõdetavate kulude osas, mida on võimalik vastavalt mõõturite näitudele jagada tegeliku tarbimise järgi. Muud seadusest kõrvale kalduvad jaotused peavad olema väga hästi põhjendatud ning ei tohiks sõltuda kaasomandi mõttelise osa suurusest ka tegelikult. Näiteks raamatupidamiskulude osas on varasemalt kohtud leidnud, et raamatupidaja töökoormus arvete koostamisel ja väljastamisel aga ka ostuarvete sisestamisel ei sõltu kaasomandi osa suurusest ja sama töö tuleb teha nii väikeste kui suurte korterite puhul ja jagamine korterite arvule on põhjendatud. Seevastu näiteks heakord ja koridori koristus peaksid jagunema kaasomandi mõttelise osa suuruse järgi. Põhjuseks, et igal omanikul on kohustus oma omand korras hoida. Kui korteriomanikule kuulub suurem mõtteline osa kaasomandist, kuulub talle ka vastavalt suurem mõtteline osa koridorist ja territooriumist ja seaduses sätestatust kõrvale kaldumine ei ole põhjendatud.

Tere! Nimelt on probleemiks alumine naaber. Elan üürikorteris ning juba 4-dat korda on käinud naaber 4 aasta jooksul kurtmas, et laps jookseb ja tema ei saa magada. Olen last keelanud, aga ega teda ju kinni hoida saa. Laps 4-aastane. Tegevus on toimunud alati öörahu välisel ajal. Mida sellises olukorras teha ning kellele jääb õigus? Ise olen jube stressis alati kui uksekell taas heliseb. Esialgu olin mõistlik ning arusaaja kuid nüüdseks jääb mulje, et kas ma üldse korteris elada või mida üldse teha saan.

Korteriomaniku ja ka korterit kasutava isiku ehk üürniku kohustused on sätestatud korteriomandi- ja korteriühistu seaduse § 31. Nimetatud sätte kohaselt on korteriomanik kohustatud eriomandi eset ehk korterit kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kindlasti on lapse sammud põrandal öörahuvälisel ajal tavakasutusest tingitud mõjusid mitteületavad mõjud ja ei ole põhjendatud lapsel kõndimist või mängimist keelata. Teisalt peab korteriomanik, antud juhul alumine naaber, taluma mõjusid, mis jäävad omandi tavakasutusest tekkivate mõjude piiridesse.

Tere Korteriühistu kehtivas majanduskavas on jaanuarist detsembrini kehtestatud remondifondi ruutmeetri määr. Juhatus pani üldkoosoleku päevakorda punkti "tõsta remondifondi ruutmeetri määra" ilma majanduskava muutmata, põhjendusega lihtsalt koguda raha. Üldkoosolek võttis otsuse ka vastu. Juhatuse seisukoht on, et majanduskava ei peagi selle pärast muutma. Kas majanduskava peab muutma? Kas selliselt remondifondi määra tõstmine ilma majanduskava muutmata on seaduslik ning üldkoosoleku otsus kehtiv? Kas sellise otsuse kehtetuks tunnistamist saab nõuda ainult kohtus?

Korteriühistu juhatus koostab majandusaastaks majanduskava, mis sisaldab muuhulgas reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurust (KrtS § 41 lg 1 p 4). Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek (KrtS § 41 lg 3).

Kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat maksevõimelisust, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks (KrtS § 41 lg 4). Seega, kui remondifondi maksete tõstmine on vajalik korteriühistu püsiva maksevõimelisuse tagamiseks, tuleb koostada uus majanduskava ja see üldkoosolekul kehtestada. Seega, remondifondi maksete tõstmine eeldab uue majanduskava kehtestamist üldkoosoleku otsusega.

Kui üldkoosolek on otsustanud tõsta remondifondi makseid, siis see otsus peab olema vastu võetud vastavalt seaduses ja korteriühistu põhikirjas sätestatud korrale. Kui majanduskava ei ole kehtestatud, kuid üldkoosolek on otsustanud remondifondi makseid tõsta, siis see otsus peab olema tehtud kehtiva majanduskava raames või uue majanduskava kehtestamise protsessis.