Tere KÜ juhatus võttis omavoliliselt parkimiskoha kasutamisõiguse (tõkkepuu avamise numbri) korteriomanikult ära ning andis selle teisele korteriomanikule, esitamata ühtegi kehtestatud parkimiskorra ega -reeglite kirjalikku olemasolu. Kas juhatusel oli õigus selline otsus omavoliliselt teha pelgalt seetõttu, et korteriomaniku loal lubati üheks ööks territooriumile võõras auto? Ma ei olnud teadlik, et selline ajutine, omaniku loal toimunud parkimine oleks olnud vastuolus ühistu kehtivate reeglitega. Teadmine võimaliku rikkumise kohta ja sellele järgneva parkimiskeelu kohta jõudis minuni alles 20.10.2025, pärast minu enda päringut juhatusele. Varem ei olnud mulle esitatud hoiatust ega olnud ma teadlik, et selline tegevus võiks olla keelatud. Tõkkepuu avamine blokeeriti juba ca 3 kuud tagasi. Saan saata KÜ ja minu vahelise meilivahetuse, kus olen teinud põhjendanud olukorda, kuid KÜ-lt tuleb lakooniline ei vastus ja põhimõtteliselt parkimisloa saamine tundub võimatu.

Tere

Täname pöördumast! 

Teil tuleb tutvuda KÜ põhikirjaga ja teha selgeks, kas selline "karistus" on seal ka kirjas, on selline meetme koosolekul kinnitatud varasemalt.

Lugupidamisega

Kui KÜ juhatuse liikmed on andnud valeinfot kindlustusele (süüdistasid veelekkes minu korterit, juhatuse liige elab alumises korteris), et oma veast pääseda (tegemist on veelekkega, ummistus ühistu toru vanas malmtoru püstakus) ning andsid veel hiljem täiendavalt valeinfot ühistu emaililt kindlustusele (sifooni rike minu kraanikausis), kas sellise teo eest saab tagandada juhatuse liikmed läbi kohtu ja/või esitada kahjunõude? Kas kindlustusele saab esitada ka kahjunõude, kes agressiiivselt nõudis tagasinõuet ja uskus ainult korteriühistu liikmeid. See saaga kestis 3 kuud, kuni lõpuks läbi piirkonna politseile tehtud avaldusele tunnistas juhatuse esimees viga ja ühistus maksis kindlustusele.

Juhatuse määra b ametisse ja tagandab ametist üldkoosolek otsusega. Kui juhatuse liige on oma seisundit kuritarvitanud ja põhjustanud või püüdnud põhjustada sellega korteriomanikule või korteriühistule kahju, võib ta olla liikmete silmis usalduse kaotanud ja üldkoosolekul on õigus võtta vastu otsus liikme juhatusest tagasi kutsumiseks ja tema asemele uue liikme valimiseks. Selleks ei ole vaja kohtusse pöörduda, vajalik on vaid üldkoosolek kokku kutsuda.

KÜ juhatuse liige on üldkoosoleku otsusega tagasi kutsutud. Otsus vaidlustatakse kohtus, vastav avaldus on võetud menetlusse, menetlus käib. Korteriühistut võib kõikide tehingute tegemisel esindada iga juhatuse liige. Kas võib tagasi kutsutud juhatuse liige esineda juhatuse liikmena e-kirjavahetuse teel KÜ revidendiga?

Juhatuse liikme esindusõigus ei alga ega lõpe registrikande tegemisega vaid õigused antakse ja need võetakse tagasi üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisega. KÜ liikmete üldkoosoleku otsus jõustub otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti (2-06-35748/1, p 4; 2-06-35748/1, p 13; 2-05-2076/2; 2-04-1886/34). Seega lõpevad juhatuse liikme õigused ja kohustused üldjuhul tagasikutsumise otsuse tegemise hetkest (2-06-35748/1, p 13) ja samast ajast puudub tal õigus KÜ esindada ja KÜ nimel e-kirju saata ning neid vastu võtta. 

Tere, Meie majas on 30 korterid. Hooldab maja nüüd kahjuks Partner1. Keegi elanukust majas otsustasid et nende akand on mustad ja vajavad aknapesu. MIna isiklikult alati pesen ise oma aknad. Kui keegi ei saa mingi põhjustel ise seda teha, kas siis tervele majale peab tegema tesuline aknapesu? Partner1 tegi hääletus ja poolt oli ainult 14 korterid ehk 49%, mitte 16 (51%). Vastu oli vist ainult 7 või 8 korterid. Partner1 palkas mingit firma kes pesi aknad, kus juures mitte kõige parema kavaliteediga. Kas neil on õigus nõuda minult aknapesu raha? Loomulikult välja arvatud üld trepikoda aknad. Ette tänades

Üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti (KrtS § 20 lg 2). Seega, kui Teie põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti ja koosolekul osales üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, oli üldkoosolek õigustatud otsuseid vastu võtma.

Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet (KrtS § 21 lg 3). Teie küsimusest nähtub, et otsuse poolt hääletasid enam kui pooled koosolekul viibinud. Seega, kui Teie põhikirjaga ei ole kehtestatud suurema häälteenamuse nõuet, on otsus vastu võetud ja seda tuleb täita kõigis korteriomanikel.

Meil kirjutatakse ühistu koosoleku protokolle käsitsi mustandina kohapeal ja hiljem haldur koostab selle põhjal digitaalse versiooni. Mis saab sellest käsitsi kirjutatud protokollist ja kas ühistu liikmel on õigus nõuda seda hiljem näha, veendumaks, et digitaalset versiooni pole oma suva järgi muudetud?

Korteriomanike üldkoosoleku protokollimisele kohaldatakse lisaks korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) sätestatule mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid (KrtS § 20 lg 1). Üldkoosolek protokollitakse (MTÜS § 21 lg 6). Protokolli kantakse:

1. Üldkoosoleku toimumise aeg ja koht (MTÜS § 21 lg 6).
2. Liikmete arv (MTÜS § 21 lg 6).
3. Üldkoosoleku päevakord (MTÜS § 21 lg 6).
4. Hääletustulemused ja vastuvõetud otsused (MTÜS § 21 lg 6).
5. Muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud (MTÜS § 21 lg 6).
6. Üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu (MTÜS § 21 lg 6).

Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik (MTÜS § 21 lg 6).

Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad:

1. Üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast (MTÜS § 21 lg 6).
2. Eriarvamustest (MTÜS § 21 lg 6).
3. Üldkoosolekule esitatud kirjalikest ettepanekutest ja avaldustest (MTÜS § 21 lg 6).

Pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest peab protokoll olema liikmetele kättesaadav.

Seega ei näe seadusandja ette koosoleku protokolli koosolekul koostamist ja vormistamist vaid protokollijal on õigus vormistada protokoll 14 päeva jooksul. Samas on protokollijal õigus teha koosolekul märkmeid, mille alusel hiljem protokoll koostatakse. Märkmete säilitamiseks ja liikmetele tutvustamiseks kohustust ei ole. Protokolli õigsust saavad koosolekul viibinud kontrollida valmis protokollist. Kui protokoll ei kajasta tegelikult vastuvõetud otsust, võib see viidata seaduse või põhikirja rikkumisele otsuse vastuvõtmisel, mis annab aluse otsuse kehtetuks tunnistamiseks vastavalt seaduse asjakohastele sätetele.

Tere Minu asutus asub kortermaja esimesel korrusel avalikul tänaval. Soovin turvalisuse kaalutlusel panna asutuse esist (uksed ja aknad ja kõnnitee äärde pargitud autod) jälgima turvakaamera. Kas ja mis piirangud mul selles osas on?

Valvekaamerate kasutamine on Euroopa Liidu isikuandmete kaitse üldmääruse järgi isikuandmete töötlemine, milleks on vajalik seaduslik alus.

Esmalt on vajalik korteriomanike nõusolek, mida on võimalik saavutada kahel viisil. Esiteks on võimalik kaamerate paigaldamiseks sõlmida korteriomanike kokkulepe. Kui aga üksmeelele ei jõuta, siis saab seda teha ühistu üldkoosoleku otsusel häälteenamusega. Samas peab sel juhul esinema õigustatud huvi kaamerate kasutamiseks, mis kaalub üles nende vastu oleva korteriomaniku huvid või põhiõigused. Riigikohus on varasemalt selgitanud, et kui kaamerate paigaldamine otsustatakse üldkoosolekul häälteenamusega, siis tuleb anda kõigile korteriomanikele enne koosolekut võimalus tutvuda kaamerate kasutamise plaanitavate tingimustega. Piisab sellest, kui koosoleku kutses on olemas viide, kus korteriomanikud saavad tingimustega tutvuda. Selle nõude rikkumise korral on üldkoosoleku otsus tühine.

Mida ja kuidas seoses isikuandmete töötlemisega tuleb veel silmas pidada, saate lugeda Andmekaitse Inspektsiooni veebilehelt.

Tere! Pöördun teie poole, et küsida, mida teha järgnevas olukorras: juulis toimus mu korteris veeavarii, mis oli põhjustatud hooldamata püstakutorust ning selle lõhkemisest. Kindlustus soovitas mul kindlustuse omavastutuse summa nõuda korteriühistult, kuna püstakutoru kuulub nende haldusalasse. Seda ma ka tegin, olen suhelnud KÜ esimeestega nii telefoni teel kui ka silmast-silma ning jõudsime kokkuleppele, et see summa mulle nende poolt makstakse. Küll aga ei ole mul kahjuks kirjalikus vormis ühtegi tõestust, et nad on seda lubanud. Viimase 20 päeva jooksul olen pidanud saatma neile 2 e-maili meeldetuletusega, kuid mul on tunne, et neid ignoreeritakse meelega ning ei vastata mulle enam, et ei peaks summat mulle maksma. Olen esitanud neile omaltpoolt kõik tõendid ja vajalikud dokumendid, mida nad enne summa maksmist soovisid. Kelle poole ma saaksin edasi pöörduda või mida teha, et see olukord saaks lahenduse? 

Kui kahju korterile lähtus püstakutorust, mis on korteriomanike kaasomandis, vastutab tekkinud kahju eest korteriühistu. Seda nii Teile omavastuse hüvitamise kui kindlustusseltsi tagasinõude osas. Teil tuleks esmalt esitada korteriühistule selge nõudekiri, kus kirjutate, milles seisnes Teie kahju, kust kahju põhjustanud sündmus alguse sai, kuidas oli sündmus ja tekkinud kahju põhjuslikus seoses ja miks on kahju eest vastutav korteriühistu. Nõudekirjas tuleb kindlasti märkida konkreetne nõutav summa (omavastutuse suurus) ja soovitav on lisada juurde tõend summa tõendamiseks. Kahju hüvitamiseks soovitan anda konkreetse mõistliku tähtaja kuupäevaliselt ning märkida juurde, et hüvitise tähtajaks mittelaekumist loete nõude rahuldamisest keeldumiseks ja olete sunnitud pöörduma oma õiguste kaitseks kohtu poole.

Kui siiski tähtajaks nõet ei rahuldata, tulebki kohtusse pöörduda.

Tere, tekkis selline küsimus. Loodan, et suudate aidata. Põhikirjas on järgnev: 4.4.1.3. Veetarbimisest tekkiva veevahe (veehälve) eest jagatuna esmalt korteriomanikele, kes ei esita tähtajaliselt veenäitu, kuni 3m3/ korteri iga mõõturi kohta ja ülejäänud veevahe jagatakse võrdsete osadena korteriomandite arvule, (mitte m2 põhiselt). Mida tähendab veevahe (veehälve)? Kas veevahe (veehälve) tähendab, antud juhul, leppetrahvi? Tänades.

Leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma (VÕS § 158 lg 1). Leppetrahvi kohta sätestatut kohaldatakse ka teole, mille lepingut rikkunud lepingupool peab kahjustatud lepingupoole huvides tegema (VÕS § 158 lg 2). Samuti kohaldatakse käesolevas jaos sätestatut vastavalt juhtudel, kui lepingupooled on eelnevalt kokku leppinud hüvitatava kahju summas, mida peab maksma oma kohustust rikkunud lepingupool (VÕS § 158 lg 3). 

Leppetrahvi kokkuleppimisel kohustuse rikkumise puhuks võib kahjustatud lepingupool lisaks leppetrahvile nõuda ka kohustuse täitmist (VÕS § 159 lg 1). Kohustuse täitmist ei või lisaks leppetrahvile nõuda, kui leppetrahv lepiti kokku mitte kohustuse täitmisele sundimiseks, vaid kohustuse täitmise asendamiseks (VÕS § 159 lg 1).

Veehälve ei tähenda tõenäoliselt leppetrahvi, kuna selle katmises peavad osalema ka need korteriomanikud, kes näidud esitasid. Pigem võib olla tegemist tasumisega prognoostarbimise alusel (3m3/ korteri iga mõõturi kohta), mis kajastub ka arvel konkreetse prognoosi alusel määratud veehulgana (m3 arvuna) ja mida saab ning tuleb näitude esitamise järgselt tasaarvestada. 

Siiski soovitan esitada vastav küsimus oma korteriühistu juhatusele ning paluda vastust ka õiguslikult põhistada. Nii saate kõige täpsema teabe, mida korteriühistu liikmed sellist korda kehtestades tegelikult silmas pidasid.

Tere, Mul on selline erandlik küsimus, äkki suudate aidata. Näiteks: Elanik unustas ühe kuu veenäidud esitada- veehälve lisati arvele, teisel kuul esitas näidud, talle esitati arve näidust näiduni ehk tasaarveldust ei tehtud ehk tehti leppetrahv. Põhikirjas on järgnev: 4.4.1.3. Veetarbimisest tekkiva veevahe (veehälve) eest jagatuna esmalt korteriomanikele, kes ei esita tähtajaliselt veenäitu, kuni 3m3/ korteri iga mõõturi kohta ja ülejäänud veevahe jagatakse võrdsete osadena korteriomandite arvule, (mitte m2 põhiselt). Kui Põhikirjas selline reegel, kus puudub sõnaselgelt öeldud, et "Tasaarveldust enam ei toimu", kas see annab õiguse KÜ'l teha leppetrahve veenäitude esitama jätmisel või KÜ peaks tegema tasaarvelduse niipea, kui näidud esitatud? Tänades.

Võlaõigusseaduse (VÕS) ja Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS)  sätete põhjal ei ole võimalik üheselt järeldada, kas korteriühistu saab korteriomaniku poolt näidu esitamata jätmise eest leppetrahvi rakendada. Leppetrahvi mõiste on sätestatud Võlaõigusseaduses (VÕS), mille kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma (VÕS § 158 lg 1). Leppetrahvi võib nõuda tegelikust kahjust sõltumata (VÕS § 161 lg 1).

 KrtS reguleerib majandamiskulude tasumisega viivitamise puhuks viivise ja sissenõudmiskulude hüvitamise nõude (KrtS § 42 lg 1, 2). Leppetrahvi rakendamise võimalus eeldaks seaduses sätestatud alust, mida  KrtS sätted otseselt ei reguleeri või kokkulepet.

Olukord on selline: Hooneühistu majanduskavades 2020 kuni 2025 on justkui ettenähtud juhatuse liikmele isikliku sõiduauto kompensatsiooni summas 180 eurot aastas. 2020 kuni 2023 kinnitatud Majandusaasta aruannetes seda kulu ei ole näidatud. Aruandeid on revideeritud ning revident on kinnitanud, et nendel aastatel ei arvestatud isikliku sõiduauto kompensatsiooni. 2024 aasta Majandusaasta aruandes on isikliku sõiduauto kompensatsiooni kulu näidatud summas 179 eurot ning aruanne on ka kinnitatud. Nüüd aga pangakonto väljavõttelt selgub, et juhatuse liige on kuupäeval 05.05.2025 maksnud välja omale isikliku sõiduauto kompensatsiooni summas 897 eurot perioodide eest 2020 kuni 2024 aasta kinnitatud majanduskava alusel. Samas ei ole sellist tagantjärgi maksmise otsust kuskil üldkoosolekul arutatud. Juunis 2025 kinnitatud Majanduskavas ei ole ka sellist kulurida, et tagantjärgi makstakse välja isikliku sõiduauto kompensatsiooni. Sealjuures juhatuse liige ei maininud üldkoosolekul , et ta on tagantjärgi omale selliseid summasid välja maksnud käesoleva aasta mai kuus.Samuti ei olnud sellest tegevusest teadlik revident. Kas selline tegevus juhatuse liikme poolt on õigustatud ja kooskõlas seadustega? Kas hooneühistu liikmetele on õigus juhatuse liikmelt tagasi nõuda see summa, mida ei ole 2020 kuni 2023 kajastatud kinnitatud Majandusaasta aruannetes?

Kirjeldatud asjaoludel võib asuda seisukohale, et väljamakse võis olla õiguspärane, eeldusel, et välja maksmata hüvitis jäi selleks ette nähtud eelarvereale täitmata kohustusena.

Kui on olemas üldkoosoleku otsus, on juhatuse liikmel selle otsuse alusel nõue korteriühistu vastu. Asjaolu et näiteks halva rahalise seisundi tõttu ei olnud varasemalt võimalik hüvitist välja maksta ei muuda nõuet olematuks. Soovitan küsida selgitusi juhatuselt ja tutvuda raamatupidamises vastavate aastate kirjetega, et saada oma küsimusele selget vastust saada.